Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00057

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00057

Urteil

der 1. Kammer

vom 29. Februar 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter

Adrian Mattle, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Beschwerdegegnerschaft

1.1–5.2,

vertreten

durch RA C,

Beschwerdegegnerschaft

6–11.2,

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Bausektion der Stadt Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der A AG am

9. November 2021 die baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau eines

Mehrfamilienhauses mit 14 Wohnungen und einer Tiefgarage auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (neu zusammengelegt zum Grundstück Kat.-Nr. 03)

an der E-Strasse 04 und 05 in Zürich.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss der Bausektion erhob die

Beschwerdegegnerschaft 1.1–5.2 gemeinsam Rekurs an das Baurekursgericht

des Kantons Zürich mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

Gegen den gleichen Beschluss erhob auch die Beschwerdegegnerschaft 6–11.2

gemeinsam Rekurs an das Baurekursgericht, dies ebenfalls mit dem Antrag auf

Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Delegation der zuständigen

Abteilung des Baurekursgerichts führte im Beisein der Parteien einen

Augenschein durch. Mit Entscheid vom 16. Dezember 2022 vereinigte das

Baurekursgericht die beiden Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob den

Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 9. November 2021 auf.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG

am 31. Januar 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich. Die A AG beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und

der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 9. November 2021

wiederherzustellen, dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte am 10. Februar 2023

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt

Zürich beantragte am 6. März 2023, die Beschwerde sei gutzuheissen. Die

Beschwerdegegnerschaft 1.1–5.2 beantragte gleichentags, die Beschwerde sei

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin

abzuweisen. Die Beschwerdegegnerschaft 6–11.2 beantragte ebenfalls am 6. März

2023, die Beschwerde sei abzuweisen und die Beschwerdeführerin zur Übernahme

der Kosten und zur Zahlung einer Parteientschädigung zu verpflichten. Mit

Eingabe vom 20. März 2023 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen

fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Als

Baugesuchstellerin und Adressatin der aufgehobenen baurechtlichen Bewilligung

ist die Beschwerdeführerin nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die übrigen

Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Die Vorinstanz hob im angefochtenen Entscheid die

baurechtliche Bewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 9. November

2021.

auf, unter anderem, weil das Bauvorhaben die Voraussetzungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG nicht erfülle. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe

§ 238 Abs. 1 PBG falsch angewandt.

2.1

Nach § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit

der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen

Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird;

diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2

Satz 1). Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach

ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich

aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und

mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende

Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum Ganzen VGr, 2. Februar

2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen). Die genügende Einordnung

fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein

einheitliches Bild einer älteren Überbauung. Eine Bauverweigerung setzt das

Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus. Ein solcher ist erst

gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung

von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt

oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen

oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 19. Mai 2022, VB.2021.00732/

VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).

Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale

Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen

Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr

selbst obliegt (VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober

2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6). Das

Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur

aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die

Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen,

dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der

Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das Verwaltungsgericht

seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern

bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,

-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Mai 2022,

VB.2021.00732/ VB.2021.00733, E. 5.2.3 mit Hinweis).

Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen

gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem

Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der

Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im

Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders

triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende

Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine

qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des

Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung

einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell –

etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur

ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein

Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (zum

Ganzen VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359 E. 4.2.1 mit Hinweisen;

BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78). Sind diese Voraussetzungen

nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das

sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem

Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt. Nebst einer

sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen wie beispielsweise eine auf die

bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens in Betracht

(vgl. zum Ganzen VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.6 mit

Hinweis).

2.2

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 03 liegt in der viergeschossigen Wohnzone W4 gemäss

der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). Das

Gebäude, welches durch das Bauprojekt ersetzt werden soll, ist Teil einer

Siedlung von fünf Mehrfamilienhäusern entlang der E-Strasse, welche begrenzt

wird durch je einen Kopfbau zum F-Platz und zur G-Strasse hin. Bei den fünf

Mehrfamilienhäusern handelt es sich um Walmdachbauten im Heimatstil der 1920er-Jahre.

Sie verfügen über drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss, wobei sich der

Eingangsbereich der Gebäude durch die Hanglage etwas unter dem Niveau der E-Strasse

befindet, sodass die Gebäude zur Strasse hin zweigeschossig in Erscheinung

treten. Die Grundstücke der Siedlung verbindet auf der der E-Strasse

abgewandten Seite eine grosszügige Gartenanlage. Mit dem umstrittenen

Bauprojekt soll das mittige der fünf Gebäude der Siedlung ersetzt werden.

2.3

Die fünf

talseitigen Gebäude entlang der E-Strasse mit dem Gebäude, welches durch das

umstrittene Bauprojekt ersetzt werden soll, werden als Ensemble wahrgenommen.

Der geplante Neubau hält die zulässigen Masse gemäss der BZO (vgl. Art. 13

für die Wohnzone W4) unbestrittenermassen ein. Im Gegensatz zu den bestehenden

Gebäuden des Ensembles ist das projektierte Gebäude als Flachdachbau mit

Attikageschoss geplant. Es weist ein massiv grösseres Volumen auf, als es in

der näheren baulichen Umgebung entlang der E-Strasse bisher realisiert wurde.

Das bauliche Volumen vergrössert sich mit dem Neubau im Vergleich zum

Bestandesbau nicht nur in der Höhe bzw. in den oberen Geschossen, sondern auch

in die Tiefe. Der grosse Volumensprung in die Tiefe geht fast vollständig auf

Kosten des Grünraums im strassenabgewandten rückwärtigen Bereich, welcher sich

von der E-Strasse 06 bis zur E-Strasse 07 erstreckt.

Die fünf erwähnten talseitigen Gebäude entlang der E-Strasse

sind Teil eines Schutzobjekts gemäss dem Bundesinventar der schützenswerten

Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit Erhaltungsziel B

(Erhalt der Struktur, namentlich der Anordnung und Gestalt der Bauten und

Freiräume). Anlässlich der 2018 in Kraft getretenen Revision der BZO wurde für

das vorliegend betroffene Quartier jedoch keine Quartier­erhaltungszone

festgesetzt. Die fünf Gebäude stehen auch nicht unter Denkmalschutz. Unter

diesen Umständen hat die Vorinstanz die Einordnung des Bauvorhabens

richtigerweise nach § 238 Abs. 1 PBG beurteilt, welcher keine ideale

oder besonders gute, sondern lediglich eine befriedigende Gesamtwirkung

verlangt. Wie die Vorinstanz sodann richtig feststellte, fügen sich die Bauten

zwischen F-Platz und G-Strasse beidseits der E-Strasse aufgrund des relativ

einheitlichen Heimatstils, der Kubatur sowie der Materialisierung der Gebäude

in ein gutes Quartierbild, worauf die Vorinstanz bei der Beurteilung der

Einordnung des projektierten Gebäudes Rücksicht zu nehmen hatte.

Die Vorinstanz prüfte im angefochtenen Entscheid, ob die

Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG wegen der zurückhaltenden Ausschöpfung

der Bauten in der Umgebung des Bauprojekts eine zurückhaltende Ausschöpfung des

nach der BZO zulässigen Bauvolumens gebieten könnte. Sie erkannte jedoch zu

Recht, dass der Abbruch einzelner Gebäude im fraglichen Geviert verbunden mit

der Erstellung von Ersatzbauten im Rahmen der Bauordnung jederzeit möglich sein

muss und mit Blick auf die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen

unter den gegebenen Umständen nicht grundsätzlich eine Anpassung des gemäss BZO

zulässigen Bauvolumens verlangt werden kann. Weiter kam die Vorinstanz zum

Schluss, das Gebot einer befriedigenden Einordnung müsse vorliegend nicht

zwingend mit der Pflicht zur Übernahme der charakteristischen Elemente der

baulichen Umgebung einhergehen. Hingegen wies die Vorinstanz ebenfalls richtig

darauf hin, dass eine Baute, welche sich wie das vorliegend projektierte

Gebäude durch ihr Volumen sehr stark von ihrer baulichen Umgebung abhebt und

damit das bestehende gute Quartierbild gefährdet, diesem Spannungsverhältnis in

geeigneter Weise Rechnung tragen muss, damit sie sich trotzdem im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG befriedigend einordnet (s. E. 2.1 hiervor).

2.4

Dementsprechend

prüfte die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, ob das projektierte Gebäude

im Hinblick auf seine bauliche Umgebung sorgfältig gestaltet oder darauf

abgestimmt gegliedert ist, sodass trotz des volumetrischen

Spannungsverhältnisses eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Sie kam

mit ausführlicher Begründung zum Schluss, dies sei nicht der Fall. Vielmehr

erscheine der geplante Bau als im baulichen Umfeld fehlplatziert und

rücksichtslos gegenüber der baulichen Umgebung. Eine befriedigende Einordnung

werde jedenfalls nicht erreicht. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die

Bausektion habe mit der Erteilung der Baubewilligung unter Berücksichtigung der

massgeblichen Voraussetzungen einen nachvollziehbaren und gerechtfertigten Entscheid

getroffen, während die Vorinstanz ihr Ermessen rechtsverletzend ausgeübt habe.

2.4.1

Die Vorinstanz äusserte sich in diesem Zusammenhang zunächst ausführlich

zur geplanten Fassade Richtung E-Strasse. Sie stellte fest, die bestehende

Überbauung entlang der E-Strasse zwischen F-Platz und G-Strasse, welche eine in

Stil und Körnung gleichartige Einheit bilde, würde mit dem Neubau durch eine

massive und unverständliche Fassade unterbrochen, wobei keinerlei Versuch einer

Bezugnahme zur baulichen Umgebung erkennbar sei. Der neue Baukörper hebe sich

mit seiner knappen Befensterung zur E-Strasse hin in abweisender, gezähmt

brutalistischer Art und Weise von der umliegenden Bebauung ab. Eine Adressierung

zur E-Strasse hin geschehe einzig durch den Hauseingang. Durch die mit

transparenten Fassadenbauteilen verschlossenen Fenster könne keinerlei

Interaktion Richtung E-Strasse stattfinden. Mit Ausnahme des Hauseingangs finde

eine vollständige Abschirmung in diese Richtung statt, was an diesem Standort

städtebaulich nicht vertretbar sei. Inwiefern die Bausektion der Stadt Zürich

hier eine gut gegliederte, ausgewogen wirkende Fassade auch bezüglich Grösse

und Setzung der Fenster erkennen wolle, erschliesse sich nicht. Die Bausektion

habe zwar darauf verwiesen, dass die Hauseingänge der bestehenden Bauten im

Gegensatz zum Hauseingang des Bauvorhabens zur E-Strasse hin leicht abgesenkt

lägen, was unbefriedigend sei. Mit der Aufschüttung allein, welche den

geplanten Hauseingang auf das Niveau der E-Strasse hebe, werde jedoch eine

befriedigende Gestaltung und Adressierung zur Strasse hin nicht erreicht. Die

in der baurechtlichen Bewilligung mittels Auflage angeordnete Änderung der

Dachgestaltung Richtung E-Strasse, nämlich die Anordnung eines

Attikarücksprungs anstelle des projektierten Steildachfragments, reiche nicht

aus, dem Dachgeschoss im Vergleich zur baulichen Umgebung die Wuchtigkeit zu

nehmen.

Weiter fokussierte die Vorinstanz auf die städtebauliche

Setzung des Bauvorhabens und auf seine Gestaltung auf der strassenabgewandten

Seite. Die Bausektion habe zwar darauf hingewiesen, dass der geplante Neubau

durch die Gebäudetiefe auf der strassenabgewandten Seite einen durchgehenden

Gartenraum unterbreche. Sie habe jedoch bloss die fehlende Inventarisierung des

Gartenraums erwähnt und sei nicht darauf eingegangen, worin sich die notwendige

sorgfältige Gestaltung und allfällige weitere Massnahmen wie beispielsweise

eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des Bauvolumens

manifestieren solle. Die Vorinstanz führte aus, das Volumen der geplanten Baute

hebe sich von der baulichen Umgebung auch auf der strassenabgewandten Seite

deutlich ab, wobei der Neubau diesem Spannungsverhältnis in keiner Weise

Rechnung trage. Mit der massiven tal- bzw. gartenseitigen Volumenerweiterung im

Vergleich zu den Nachbarbauten werde die diesbezügliche städtebauliche Setzung

rigoros durchbrochen, wobei mit der gewählten Gliederung im talseitigen Bereich

keinerlei Annäherung an die Massstäblichkeit der angrenzenden Häuser erreicht

werde. Es liege zwar in der Natur der Sache, dass bei der erlaubten

Realisierung eines grösseren Bauvolumens die städtebauliche Setzung in gewisser

Weise durchbrochen werde. Dies müsse auch für das Baugrundstück erlaubt sein.

Werde das Bauvolumen jedoch dementsprechend vergrössert, müsse auf das

bestehende Umfeld mit einer entsprechenden Volumenverteilung, Akzentuierungen

und der Festlegung der Dichten und Höhen reagiert werden, um eine befriedigende

Einordnung zu erreichen. Dies sei vorliegend mit der weitgehend quadratischen

Grundfläche, welche sich in ihrer vollen Massigkeit ohne jede erkennbare

Rücksichtnahme in den bestehenden Gartenraum schiebe, nicht geschehen. Im

Zusammenhang mit dem gartenseitigen Volumen seien auch die Ausführungen der

Bausektion zum Baubestand im Gartenraum nicht schlüssig. Die Bausektion habe

festgehalten, es seien auf dem Baugrundstück angemessene Ersatzpflanzungen

vorzunehmen, weil durch das Neubauvorhaben wichtige Bäume gefällt würden. Doch

sei die Ersatzpflanzung eines mit den bestehenden wichtigen Bäumen

vergleichbaren Baumbestands auf dem verbleibenden schmalen Grünstreifen gar

nicht möglich. Entsprechend fänden sich im Pflanzkonzept lediglich kleinere,

strauchartige Bäume.

2.4.2

Die Ausführungen der Vorinstanz zur Einordnung der geplanten Baute sind

überzeugend. Sie stimmen mit ihrer Praxis und der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts zu § 238 Abs. 1 PBG überein. Zwar ist der

Beschwerdeführerin zuzustimmen, wenn sie vorbringt, dass vorliegend nicht eine

besonders sorgfältige Gestaltung oder besonders sorgfältig auf die bauliche

Umgebung abgestimmte Gliederung in dem Sinne verlangt werden kann, dass daraus

eine besonders sorgfältige Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG

resultieren müsste. Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine geplante Baute,

welche sich wie das vorliegend umstrittene Projekt durch ihr grosses Volumen

sehr stark von ihrer baulichen Umgebung abhebt und dadurch ein bestehendes

gutes Quartierbild gefährdet, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise

Rechnung tragen muss. Es müsste auch für eine befriedigende Einordnung im Sinne

von § 238 Abs. 1 PBG im Hinblick auf die bauliche Umgebung sorgfältig

gestaltet bzw. sorgfältig darauf abgestimmt gegliedert sein (vgl. E. 2.1

hiervor). Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass der geplante Neubau diesen

Anforderungen keine Rechnung trägt.

Die geplante Fassade Richtung E-Strasse mit ihrer knappen

Befensterung tritt sehr massiv in Erscheinung, wirkt abweisend bzw. abschirmend

und nimmt keinerlei Bezug auf die bauliche Umgebung. An dieser Einschätzung

ändern die Hebung des Hauseinganges auf das Niveau der E-Strasse und die von

der Bausektion auflageweise angeordnete Änderung der Dachgestaltung nichts. Der

Beschwerdeführerin ist zwar darin zuzustimmen, dass die lärmschutzrechtlichen

Anforderungen eines Neubaus bei der Beurteilung der befriedigenden Einordnung

im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG nicht gänzlich ausser Acht gelassen

werden können. Die geplante Fassade des Neubaus Richtung E-Strasse wirkt jedoch

derart abweisend, dass sie auch unter Hinweis auf die Lärmschutzproblematik

nicht zu rechtfertigen ist.

Auf der strassenabgewandten Seite unterbricht das geplante

Gebäude den sich über mehrere Liegenschaften erstreckenden, siedlungsprägenden

Gartenraum. Die diesbezügliche städtebauliche Setzung der Gebäude des Ensembles

wird mit dem geplanten Neubau rigoros durchbrochen. Anstelle des Gartens

verbleibt im Bereich des Baugrundstücks nur ein schmaler Grünstreifen. Eine

Annäherung an die Massstäblichkeit der angrenzenden Häuser bzw. eine diese

beachtende Gestaltung oder auf die Umgebung abgestimmte Gliederung des

Bauvolumens ist auch hier in keiner Weise erkennbar. Es fehlen namentlich eine

entsprechende Volumenverteilung, Akzentuierungen oder entsprechend variierende

Dichten und Höhen. In umfassender Würdigung der massgebenden Gesichtspunkte ist

der Schlussfolgerung der Vorinstanz zuzustimmen, wonach der geplante Bau als im

baulichen Umfeld fehlplatziert und rücksichtslos gegenüber der baulichen

Umgebung wirkt und eine befriedigende Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG nicht erreicht wird. Damit liegt ein konkreter Einordnungsmangel vor.

2.4.3

Der Einordnungsmangel ist nach dem Ausgeführten schwer und offensichtlich.

Die Begründung der Bausektion, wonach sich der Neubau befriedigend in die

Umgebung einordnen solle, ist einseitig und unvollständig. Wie die Vorinstanz

im angefochtenen Entscheid richtig ausführte, setzte sich die Bausektion mit

der Tatsache, dass sich das geplante Gebäude durch sein Volumen und seine

städtebauliche Setzung von der baulichen Umgebung (sehr) deutlich abhebt und

diesem Spannungsverhältnis mit einer sorgfältigen Gestaltung und allenfalls

weiteren Massnahmen Rechnung zu tragen wäre, nicht genügend auseinander. Damit

hat sich die Bausektion von unsachlichen, dem Zweck von § 238 Abs. 1 PBG fremden Erwägungen leiten lassen. Indem sie zum Schluss kam, das

umstrittene Bauvorhaben ordne sich – unter Auflage einer geänderten

Dachgestaltung – im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG befriedigend in die

landschaftliche und bauliche Umgebung ein, hat sie den ihr durch die

Gemeindeautonomie obliegenden Beurteilungsspielraum überschritten.

2.5

Was die

Beschwerdeführerin der Argumentation der Vorinstanz sonst noch entgegnet,

ändert nichts am Ergebnis des vorliegenden Entscheids. Nicht nachvollziehbar

ist zunächst der Einwand der Beschwerdeführerin, aufgrund der Ausführungen der

Vorinstanz müsse geschlossen werden, dass grundsätzlich jedes beliebige

Bauvorhaben, welches die Baumöglichkeiten ausschöpfen wolle, undenkbar sei. Das

Gleiche gilt für das Vorbringen, mit dem angefochtenen Entscheid werde der

Rechtsunsicherheit Tür und Tor geöffnet. Nicht zu folgen ist der

Beschwerdeführerin sodann, soweit sie vorbringt, die Einwände der

Nachbarschaft, denen die Vorinstanz zugestimmt habe, richteten sich eigentlich

gegen die rechtskräftige Nutzungsplanung und seien verspätet. Ebenfalls nicht

zu folgen ist der Beschwerdeführerin beim Einwand, die Vorinstanz stelle mit

ihrem Entscheid die geltende Bau- und Zonenordnung in Frage, womit gegen den

Willen des Gesetzgebers verstossen und das geltende Recht faktisch ausser Kraft

gesetzt werde. Auch die Hinweise der Beschwerdeführerin auf Art. 15 Abs. 4

lit. b des Raumplanungsgesetzes

vom 22. Juni 1979 (RPG), auf das Postulat einer konsequenten

Nutzung der inneren Baureserven oder das raumplanerische Interesse an einem

haushälterischen Umgang mit dem Boden ändern nichts an der fehlenden befriedigenden

Einordnung des geplanten Neubaus.

3.

3.1

Nach dem

Ausgeführten hat die Vorinstanz die baurechtliche Bewilligung der Bausektion

der Stadt Zürich vom 9. November 2021 zu Recht aufgehoben, weil das

Bauvorhaben die Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG nicht erfüllt.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen, ohne dass auf die Ausführungen der

Vorinstanz zur Wohnhygiene bzw. zu § 302 Abs. 1 und Abs. 2 PBG

und auf die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführerin einzugehen ist.

3.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

und § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und

steht dieser keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die

Beschwerdeführerin ist zu einer angemessenen Parteientschädigung an die

anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2

und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.-- die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 5'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1–5.2

einerseits und der Beschwerdegegnerschaft 6–11.2 anderseits für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.-, insgesamt

Fr. 5'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligte;

b) das Baurekursgericht.