Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00062

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00062

VB.2023.00067

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. August 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Aus VB.2023.00062

1. A,

2. B,

3. C,

1–3 vertreten durch RA D

und/oder RA E,

Aus VB.2023.00067

4. Zürcher Heimatschutz ZVH,

vertreten durch RA F

und/oder G,

Beschwerdeführer,

gegen

1. H AG,

vertreten durch RA I,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

und

Gebäudeversicherung Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschlüssen

vom 1. März 2022 (BE 479/22 und BE 480/22) erteilte die

Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich der H AG unter Bedingungen und

Auflagen sowie einem Vorbehalt die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von

je einem Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage und Wärmepumpe auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 (BE 479/22) an der J-Strasse 02 bzw. 03

(BE 480/22) an der J-Strasse 04 in Zürich.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A,

B und C gemeinsam sowie der Zürcher Heimatschutz ZVH mit separater Eingabe vom

jeweils 7. April 2022 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse. Das Baurekursgericht

eröffnete darauf vier Verfahren (R1S.2022.05072, R1S.2022.05073,

R1S.2022.05076, R1S.2022.05077) und zog in den beiden Verfahren der privaten

Rekurrenten die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich GVZ als Mitbeteiligte

mit ein.

Die

1.

Abteilung des Baurekursgerichts führte am 7. September 2022 im

Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 16. Dezember

2022.

vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse und hiess diese teilweise gut.

Demgemäss ergänzte es die Bauentscheide BE 479/22 und BE 480/22 der

Bausektion des Stadtrats vom 1. März 2022 mit folgenden, vor Baubeginn

durch die Bauherrschaft zu erfüllenden Auflagen:

-

Grün Stadt Zürich ist ein im Sinn der Erwägungen korrigierter

Installationsplan Gärtner einzureichen.

-

Die Umgebungsarbeiten sind im Sinn von Ziffer 6 des

verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 25. April 2016 (Schutzvertrag) von

Grün Stadt Zürich, Gartendenkmalpflege, genehmigen zu lassen. Dabei ist

insbesondere aufzuzeigen, wie der Umgebungsplan baumschutzkonform realisiert

werden kann.

Den Bauentscheid BE 479/22

der Bausektion des Stadtrats vom 1. März 2022 ergänzte das

Baurekursgericht zusätzlich mit folgender, vor Baubeginn durch die

Bauherrschaft zu erfüllenden Auflage:

-

Die für den Erhalt der Eiben Nr. 7

notwendigen Baumschutzmassnahmen sind durch einen Fachexperten abzuklären und

das Baumschutzkonzept ist bei Bedarf zu ergänzen. Grün Stadt Zürich,

Gartendenkmalpflege, ist ein entsprechender Bericht und ein allenfalls

ergänztes Baumschutzkonzept zur Genehmigung einzureichen.

Im Übrigen wies

das Baurekursgericht die Rekurse ab.

III.

A. Hiergegen erhoben A, B und C am 1. Februar

2023.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der

Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids sowie

der angefochtenen Bauentscheide und die Verweigerung der Baubewilligungen.

Eventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

Das

Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2023.00062.

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich GVZ teilte am 13. Februar

2023.

mit, auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. Die H AG reichte am 3. März

2023.

ihre Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdeführer. Mit Beschwerdeantwort vom 8. März 2023 beantragte

die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung der Beschwerde. Am 10. Februar

2023.

(Eingang: 10. März 2023) beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Mit Replik vom 14. April 2023 hielten A, B und C an den gestellten Anträgen

unverändert fest. Am 27. April 2023 verzichtete die Gebäudeversicherung

des Kantons Zürich GVZ erneut auf Stellungnahme. Die H AG duplizierte am

17.

Mai 2023 unter Festhalten an den gestellten Anträgen. In ihrer

Stellungnahme vom 14. Juni 2023 hielten A, B und C weiterhin an den gestellten Anträgen fest. Unter

Festhalten an den gestellten Anträgen nahm die H AG am 23. Juni 2023

dazu Stellung. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich GVZ verzichtete

gleichentags nochmals auf Stellungnahme.

B. Am 1. Februar

2023.

reichte der Zürcher

Heimatschutz ZVH ebenfalls Beschwerde gegen den vorinstanzlichen Entscheid beim

Verwaltungsgericht ein und beantragte, diesen sowie die angefochtenen

Beschlüsse aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST). In

prozessualer Hinsicht verlangte er, es sei ein Gutachten der kantonalen

Denkmalpflegekommission (KDK) über die gartendenkmalpflegerische Zulässigkeit

des Projekts und über die besondere Rücksichtnahme gegenüber der geschützten

Villa einzuholen. Sodann seien sämtliche Akten zur Absprache zwischen den

Bauwilligen und der Bewilligungsbehörde offenzulegen.

Das

Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2023.00067.

Die

Gebäudeversicherung des Kantons Zürich GVZ teilte am 13. Februar 2023 mit,

auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. Am 10. Februar 2023 (Eingang 14. Februar

2023) beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Die H AG

reichte am 3. März 2023 Beschwerdeantwort ein und beantragte, die

Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Mit Beschwerdeantwort vom

8.

März 2023 beantragte die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung der

Beschwerde. Am 20. März 2023 teilte der Zürcher Heimatschutz ZVH mit, auf

Replik zu verzichten.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die Beschwerdeführer 1–3 (Nachbarn),

welche im Verfahren vor der Vorinstanz nur teilweise obsiegten, sind als

Eigentümer von Stockwerkeinheiten auf dem durch die J-Strasse getrennten, westlich

der Bauparzellen gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 05 (J-Strasse 06/07) gemäss

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

beschwerdelegitimiert. Der

Beschwerdeführer 4 (ZVH) ist ein Verband im Sinn von § 338b Abs. 1 PBG und deswegen gemäss lit. a legitimiert, sich gegen den angefochtenen

Entscheid zur Wehr zu setzen.

1.3

Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen

ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

2.

Die beiden

Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,

betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es

rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren

VB.2023.00062 und VB.2023.00067 zu vereinigen (§ 71 VRG i. V. m. Art. 125 lit. c der

Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch

Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31

N. 50 ff.).

Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im

Verfahren VB.2023.00062.

3.

3.1

Die

streitbetroffenen Baugrundstücke Kat.-Nr. 01 (J-Strasse 02) und Kat.-Nr. 03

(J-Strasse 04) liegen gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt

Zürich (BZO) in der viergeschossigen Wohnzone W4. Sie sind bis anhin

unüberbaut und sollen nun mit je einem Mehrfamilienhaus mit 8 bzw. 9 Wohnungen

sowie je einer Tiefgarage überstellt werden. Dazwischen liegt die Parzelle

Kat.-Nr. 08 (J-Strasse 09), welche mit einer Villa überbaut ist.

Letztere sowie Teilbereiche des sich über die drei Grundstücke erstreckenden

Gartens wurden mit verwaltungsrechtlichem Vertrag vom 25. April 2016 unter

Schutz gestellt. Sie befinden sich ferner im Gebiet 6.0.2 des

Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem

Erhaltungsziel C.

3.2

Die Beschwerdeführer 1–3 (Nachbarn)

rügen im Wesentlichen eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele des

Schutzvertrags und des ISOS durch die Bauprojekte, welche ungenügend Rücksicht

auf die Villa und die Gartenanlage nähmen. Die Bauprojekte seien entgegen der

Vorinstanz nicht mit dem Schutzvertrag und § 238 Abs. 2 PBG

vereinbar. Einerseits bewegten sie sich nicht im Rahmen des Richtprojekts

gemäss Schutzvertrag und andererseits sei der Garten nicht unter dem Aspekt von

§ 238 Abs. 2 PBG geprüft und überdies das ISOS nicht berücksichtigt

worden. Ferner machen sie einen ungenügenden Brandschutz geltend.

3.3

Der

Beschwerdeführer 4 (ZVH) rügt zusammengefasst die Auslegung des

Schutzvertrags – insbesondere des Verweises auf das Vorprojekt – sowie die

Sachverhaltsfeststellungen in Bezug auf den Garten und die Beeinträchtigung der

Villa als fehlerhaft. Sodann moniert er § 238 Abs. 2 PBG als verletzt und macht in diesem Zusammenhang

geltend, das Gebäudevolumen und die Gebäudeposition seien zu Unrecht nicht in

die Beurteilung miteinbezogen worden. Ferner macht er eine Verletzung seines

rechtlichen Gehörs geltend, indem ihm die Protokolle zu behördlichen Absprachen

nicht herausgegeben worden seien.

4.

Die Nachbarn machen unter mehreren Gesichtspunkten eine

fehlende Berücksichtigung der Erhaltungsziele gemäss ISOS geltend.

4.1

Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes

vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) besagt, dass durch

die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes

dargetan wird, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls

aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen

die grösstmögliche Schonung verdient. Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6

Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in

unmittelbarer Weise.

4.1.1

Das Baurekursgericht hat die direkte Anwendbarkeit des ISOS aufgrund der zur Erstellung der

für die geplanten Wärmepumpen erforderlichen Erdwärmesonden vorausgesetzten

gewässerschutzrechtlichen Bewilligung der kantonalen Baudirektion einzig für

die entsprechende Beurteilung bejaht und die direkte Anwendbarkeit des ISOS auf

das im kommunalen Verfahren bewilligte Bauvorhaben verneint.

Zur Begründung führte es aus,

vorliegend betreffe die Bewilligung der Baudirektion allein die Erstellung von

Erdwärmesonden für die Wärmepumpenanlagen. Die entsprechenden Gesuche seien nur

deshalb zusammen mit der übrigen Baueingabe eingereicht und im koordinierten

Verfahren beurteilt worden, weil die Erdsonden unter den Neubauten zu liegen

kommen sollen (obwohl dies die Koordination der Bewilligungen nicht zwingend

erscheinen lasse). Andernfalls hätten die Gesuche ohne Weiteres unabhängig vom

Baubewilligungsverfahren zu einem späteren Zeitpunkt geprüft werden können, was

in der Praxis oft der Fall sei. Im vorliegenden Fall liege die Zufälligkeit

darin, in welchem Verfahren und zu welchem Zeitpunkt die Bundesaufgabe

wahrgenommen werde. Mithin würde die direkte Anwendbarkeit des ISOS vom

Vorgehen der Bauherrschaft abhängen, was nicht sachgerecht erscheine.

4.1.1.1

Auf die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts kann verwiesen werden

(§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG). Dass die Zufälligkeit, ob das Baugesuch

für die Wärmepumpen gleichzeitig oder separat mit der Eingabe des Bauprojekts

erfolgt, über die direkte Anwendbarkeit des ISOS entscheiden würde, erscheint mit

der Auffassung des BRG nicht sachgerecht.

4.1.1.2

Die Nachbarn vermögen dagegen nichts Überzeugendes vorzubringen. Die Rüge

in Ziff. 28 der Beschwerdeschrift, dass eine separate Eingabe für die

Wärmepumpen gar nicht möglich wäre, ist unzutreffend. Die Erdsonden hätten durchaus

auch separat eingegeben/bewilligt werden können, obgleich sie unter den

Neubauten zu liegen kommen (so zutreffend das Baurekursgericht).

Entgegen den Nachbarn hat das Baurekursgericht nicht behauptet,

die Wärmepumpen hätten auch ausserhalb des Gebäudegrundrisses bewilligt werden

können. Nur so gingen damit jedoch weitere Eingriffe in die Gartenanlage

einher, welche zwingend die Koordinationspflicht auslösen würden. Das Baurekursgericht

führte einzig und zutreffend aus, dass eine Bewilligung der Wärmepumpen

unterhalb der Gebäude nicht zwingend koordinationspflichtig ist. Weshalb diese

Schlussfolgerung falsch sein sollte, vermögen die Nachbarn nicht aufzuzeigen.

Es ist denn auch nicht erkennbar, weshalb das Unterirdische zwingend eine

Koordinationspflicht auszulösen hätte. Dies mag eine Frage der Bauausführung

sein, indem die Pumpen und die Erdsonden zuerst verlegt werden müssen, bevor

die Garage erstellt werden kann. Solche rein zeitlichen Zwänge der Bauausführung

haben indes nichts mit der Frage zu tun, ob eine inhaltliche Koordination von

Baubewilligungen notwendig ist. Die Gesuche für die Wärmepumpen hätten, wie das

Baurekursgericht zutreffend ausführt, unabhängig vom Baubewilligungsverfahren

für die beiden Mehrfamilienhäuser zu einem späteren Zeitpunkt geprüft/bewilligt

werden können. Damit war vorliegend die gemeinsame Bewilligung zufällig

und die direkte Anwendbarkeit des ISOS betrifft nur die Wärmepumpenbewilligung.

Eine Übertragung der Anwendbarkeit auf die Baubewilligungen der

Mehrfamilienhäuser kann von der (zufällig) gleichzeitigen Eingabe und

Behandlung der Baugesuche für die Wärmepumpen nicht abhängen.

4.1.1.3

Ferner vermögen die Nachbarn auch aus dem Bundesgerichtsentscheid BGr, 11. Februar

2019, 1C_583/2017, E. 5.2 (= BGE 145 II 176) nichts zu ihren Gunsten

abzuleiten. Dort handelte es sich mit der im Quartierplan vorgesehenen

Möglichkeit der Erstellung eines Untergeschosses im Grundwasserbereich um eine

für das eigentliche Bauvorhaben notwendige, koordinationsbedürftige

Bewilligung.

4.1.2

Zutreffend ist schliesslich, dass die direkte Anwendbarkeit damit nur die

Wärmepumpenbewilligungen als solche betrifft und eine (erhebliche)

Beeinträchtigung des Ortsbilds durch diese unterirdischen Anlagen allein ausgeschlossen

bzw. undenkbar ist. Eine Begutachtung entfällt daher von vornherein (vgl. Art. 7

Abs. 2 NHG). Auch diesbezüglich kann dem Baurekursgericht ohne Weiteres

gefolgt werden.

4.1.3

Damit ist die Beschränkung der Anwendbarkeit des ISOS auf die für die nebst

dem Neubauvorhaben geplanten Erdwärmesonden erforderliche

gewässerschutzrechtliche Bewilligung nicht zu beanstanden. Eine Ausweitung auf

das eigentliche Neubauprojekt ist für den Schutz vor einer Beeinträchtigung des

schützenswerten Ortsbilds nicht erforderlich.

4.2

Zu beachten ist das

ISOS grundsätzlich dort, wo nach

kantonalem Recht im Einzelfall Interessenabwägungen im Licht der

Heimatschutzanliegen vorzunehmen sind (BGr, 31. März 2020, 1C_635/2018, E. 3.1.2;

BGE 135 II 209 E. 2.1).

4.2.1

Das Baurekursgericht führte allerdings zutreffend aus,

der verwaltungsrechtliche Schutzvertrag über die Baugrundstücke sei am 25. April

2016.

und damit vor Aufnahme des Gebiets ins ISOS abgeschlossen worden.

Demzufolge sei das ISOS bei den heimatschutzrechtlichen Interessenabwägungen

(noch) nicht zu beachten gewesen. Weiter führte es mit Hinweis auf die Lehre

zutreffend aus, ein ursprünglich fehlerfreier verwaltungsrechtlicher Vertrag

könne nur ausnahmsweise, unter ganz besonderen Voraussetzungen, gegen den Willen

einer Vertragspartei geändert werden.

4.2.2

Wenn die Nachbarn dagegen vorbringen, die Anwendbarkeit des ISOS als

bundesrechtliche Vorgabe sei nicht nur unter den Anpassungsvoraussetzungen

verwaltungsrechtlicher Verträge zu prüfen, ist dies nicht nachvollziehbar. Eine

solche Betrachtungsweise würde das Vertrauen der Privaten in die grundsätzliche

Beständigkeit eines von ihnen mit dem Gemeinwesen abgeschlossenen

verwaltungsrechtlichen Vertrags respektive in das kooperative

Verwaltungshandeln ganz allgemein stark beeinträchtigen (vgl. Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen

2020, Rz. 1307). Dem Interesse am Vertrauen in den Bestand des Vertrages

kommt in Hinblick auf den Bindungswillen der Parteien und den Grundsatz pacta

sunt servanda erhöhtes Gewicht zu (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1366).

Auch das Inkrafttreten neuer oder geänderter bundesrechtlicher Bestimmungen,

womit geänderte tatsächliche Verhältnisse einhergehen, vermag daher nur unter

den entsprechenden Voraussetzungen eine Anpassung verwaltungsrechtlicher

Verträge zu rechtfertigen.

4.2.3

Da vorliegend keine Altbauten abgebrochen werden sollen und ein erheblicher

Teil des alten Baubestands, der Einfriedung des Gartens sowie die

zusammenhängende Gartengestaltung erhalten werden müssen, hat das

Baurekursgericht einen offensichtlichen Widerspruch zum

ISOS-Erhaltungsziel C (Erhalt des Charakters des J-Quartiers) zu Recht

verneint. Auch dies vermögen die Beschwerdeführenden mit ihren Ausführungen

nicht infrage zu stellen. So lässt sich dem Eintrag zum Gebiet 6.0.2 im

ISOS Zürich-Oberstrass Folgendes entnehmen: Imposante Historismus-Villen auf

unterschiedlichen Höhen im steilen Hang mit umzäunten, grosszügigen Gärten, E. 19./A. 20. Jh.;

zusammenhängender Rest der Erstbebauung des J-Viertels. Der rechtskräftig

festgelegte Schutzumfang trägt dem Schutzziel C des ISOS, wonach die für

den Charakter wesentlichen Elemente integral zu erhalten sind, auch ohne dessen

explizite Beachtung nach dem Ausgeführten bereits Rechnung. Damit ist eine

Anpassung des Schutzvertrags aufgrund der Aufnahme ins ISOS von vornherein

ausgeschlossen.

4.3

Zusammengefasst

erweisen sich die Vorbringen der fehlenden Berücksichtigung der

Erhaltungsziele des ISOS als unberechtigt. Es bleibt zu prüfen, ob der

Schutzvertrag die strittigen Bauprojekte zulässt und ob diese die Anforderungen

von § 238 Abs. 2 PBG erfüllen.

5.

5.1

Der ZVH

beanstandet als Erstes das Baumschutzkonzept als für die Beurteilung der

konkret geplanten Eingriffe ungeeignet, da jeglicher Bezug zu diesen fehle.

5.2

Wie die

Vorinstanz ausführte, basiert das "Generelle Baumschutzkonzept" vom

22.

September 2019 auf einer ersten, später zurückgezogenen Baueingabe,

und es wurde darin aufgrund einer ersten provisorischen Einschätzung anlässlich

eines Augenscheins der Erhalt der geschützten Bäume beurteilt. Das

Baurekursgericht stellte jedoch nicht darauf, sondern auf den Bericht zu den

Wurzelsondierungen und zur Schutzfähigkeit der geschützten Bäume vom 5. März

2022.

ab, worin die Baumschutzperimeter projektunabhängig festgelegt

wurden. Dass bei der Festlegung der Begrenzungslinien für die Baumschutzzone

auf den Bauvisierplan vom 6. September 2019 referenziert wird, steht dem

nicht entgegen. Da die Abstände von den Visieren ausgehend bezeichnet werden,

können die Linien nachvollzogen werden und auch für ein geändertes Projekt

Anwendung finden.

Da dem Bericht vom 5. März

2022.

entnommen werden kann, unter welchen Voraussetzungen (Einhaltung der

Abstände und Arbeitsbereiche) die geschützten Bäume erhalten werden können,

stellt dieser entgegen den Beschwerdeführenden eine geeignete Grundlage dar, um

die Bewilligungsfähigkeit der geplanten Eingriffe zu beurteilen. Nachdem daraus

die ober- und die unterirdische Baumschutzlinie in den Umgebungsplan, aus

welchem auch die Fassadenlinien sowie der unterkellerte Bereich hervorgehen,

eingetragen wurden, ist nicht ersichtlich, weshalb die Beurteilung gestützt

darauf nicht möglich sein sollte. Dass keine fachlichen Abklärungen des

konkreten Bauvorhabens in Bezug auf die Vereinbarkeit mit dem vertragsgemässen

Schutz vorgenommen wurden, ist daher nicht zu beanstanden und stellt keine

unzureichende Sachverhaltsfeststellung dar. Zumal dies eine Frage der

Rechtsanwendung und nicht der Sachverhaltsabklärung darstellt, ist die

beantragte Einholung eines Gutachtens von vornherein untauglich (VGr, 30. April

2020, VB.2019.00731, E. 6.3).

5.3

Zutreffend

bringt der ZVH allerdings vor, im Baustelleninstallationsplan werde angeführt,

dass die Baumschutzmassnahmen nach dem generellen Baumschutzkonzept [vom 22. September

2019] auszuführen seien. Ebenso gelte dieses gemäss dem Installationsplan

Gärtner. Dagegen werde im Situationsplan Umgebung auf den

Wurzelsondierungsbericht [vom 5. März 2020] verwiesen. Abzustellen ist –

wie erwähnt – auf den projektunabhängig erstellten und bezüglich "Baumschutzmassnahmen

auf Stufe Ausführungsprojekt" etwas ausführlicheren

Wurzelsondierungsbericht (sieht zusätzlich das Einbauen von Wurzelvorhängen und

das Zurückschneiden/-binden der Baumkronen vor). Entsprechend hat das Baurekursgericht

die Bauherrschaft nebenbestimmungsweise aufgefordert, Grün Stadt Zürich vor

Baubeginn einen korrigierten Installationsplan Gärtner einzureichen. Dasselbe

ist nach dem Ausgeführten auch bezüglich Baustelleninstallationsplan

anzuordnen, welcher dem Amt für Baubewilligungen einzureichen ist. Die

Verträglichkeit der Umgebungsgestaltung mit dem Baumschutz wurde von der

Vorinstanz ebenfalls nebenbestimmungsweise gesichert, indem sie vor Baufreigabe

der Genehmigung der Gartendenkmalpflege von Grün Stadt Zürich bedarf. Dies ist

im Schutzvertrag (Ziff. 6) so vorgesehen und nicht zu beanstanden.

Insbesondere geht es nicht um Mängel in der Umgebungsgestaltung, welche eine

Neukonzeption erforderlich machen würden, sondern um die baumschutzkonforme

Umsetzung der Umgebungsgestaltung.

5.3.1

Was die geschützte Scheinzypresse Nr. 17 betrifft, ist der Streitpunkt

unerheblich, ob diese einen oder zwei Stämme bzw. Kronen aufweist. Nachdem sich

gegen das Grundstücksinnere noch eine weitere, ungeschützte Scheinzypresse

befindet und der Wurzelsondierungsbericht nachvollziehbar davon ausgeht, dass

einige der gefundenen Wurzeln bereits zu jener und die meisten Wurzeln ohnehin

zu den benachbarten Eiben gehören, ist eine unvollständige Abklärung der

unterirdischen Reichweite des geschützten Exemplars nicht auszumachen. Aus

demselben Grund ist schliesslich die behauptete "Zweiteilung" bzw.

"Amputation" der Scheinzypresse Nr. 17 nicht nachvollziehbar. Die

festgelegte Baumschutzlinie gewährleistet den erforderlichen Schutz.

5.3.2

Bezüglich der Eiben Nr. 7 (Eibengruppe) hat das Baurekursgericht

zutreffend festgestellt, dass keine Wurzelsondierung vorgenommen und auch keine

Baumschutzlinie festgelegt worden sei. Da es eine Gefährdung durch die

Untergeschosse von Haus C nicht ausschliessen konnte, hat es eine

Abklärung der zum Erhalt der Eiben Nr. 7 notwendigen Baumschutzmassnahmen

durch einen Experten und eine allfällige Ergänzung des Baumschutzkonzepts

angeordnet. Das Ergebnis unterstellte es der Genehmigung der

Gartendenkmalpflege von Grün Stadt Zürich. Dass Mängel in einem Ausmass

vorliegen würden, welche eine solche Auflage ausschliessen würden, vermag der

ZVH mit seinen Ausführungen nicht darzutun.

6.

6.1

Mit Schutzvertrag vom 26. April 2016

wurden die Villa auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08 sowie Teilbereiche des

dazugehörigen Gartens auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 08 und 03 unter

Schutz gestellt. Demgemäss sind die unter Ziffer 2 aufgeführten Teile der

Liegenschaften dauernd und ungeschmälert zu erhalten sowie Umgestaltungen,

Sanierungen und Instandstellungen nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten

vorzunehmen (Veränderungsverbot mit Unterhaltspflicht und teilweisem Bauverbot).

6.1.1

Im Schutzvertrag wurde sodann die Erstellung weiterer ober-

und unterirdischer Bauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08 ausgeschlossen

und für die Erstellung allfälliger Neubauten auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01

und 03 Folgendes festgelegt:

- Die Neubauten und deren

Aussenraumgestaltung müssen die geschützten Gartenbereiche, Einfriedungen,

Gehölzkulissen und Einzelbäume respektieren.

- Die Gesamtanlage über die drei Parzellen

muss weiterhin in ihrer Gesamtausdehnung ablesbar bleiben.

- Notwendige Zufahrten für die Erschliessung

über die untere J-Strasse sowie das Öffnen der Einfriedung an der oberen J-Strasse

(Kat.-Nr. 03) für die notwendigen oberirdischen Besucherparkplätze sind

möglich, sofern sich die Öffnungen in die geschützten Einfriedungen und die

Eingriffe in den geschützten Baumbestand auf das aus Verkehrssicherheitsgründen

notwendige Mindestmass beschränken. Die Erteilung entsprechender

Baubewilligungen bleibt vorbehalten.

-

Die geschützte

Parzelle Kat.-Nr. 08 darf durch allfällige Baugruben der Neubauten nur in

den Randbereichen minimal tangiert werden. Diese Eingriffe sind auf das

notwendige Mindestmass zu beschränken und mit der Gartendenkmalpflege

abzusprechen. Der geschützte Garten ist nach Abschluss der Arbeiten wieder

herzustellen.

6.1.2

Der Schutzumfang des

Gartens wurde in Ziffer 2 folgendermassen

festgelegt:

- Die

Einfriedung entlang der unteren J-Strasse auf den Grundstücken mit den Kat.-Nrn. 01, 08 und 03 bestehend aus

einer Stützmauer aus Sandstein-Mauerwerk, Granit-Abdeckplatten,

Metallstaketenzaun und dem Zugangstor auf der Parzelle Kat.-Nr. 08.

- Die Einfriedung entlang der oberen J-Strasse

auf den Grundstücken mit den Kat.-Nrn. 08 und 03 bestehend aus

Naturstein-Sockelmauer, Metallstaketenzaun und Zugangstor mit seitlichen

Pfosten auf der Parzelle Kat.-Nr. 08.

- Der zur Villa gehörende Garten auf der

Parzelle mit der Kat.-Nr. 08 in seinem Charakter als späthistorischer

Landschaftsgarten, mit seinen ursprünglichen, geschwungenen Wegen,

Randabschlüssen, Treppen, Plätzen, Mauern und Felsformationen, jeweils in

originaler Form, Lage und Materialität, soweit noch vorhanden oder mit verhältnismässigem

Aufwand wieder beschaffbar.

-

Die Bäume Nrn. 1–5,

7–10 und 13–17 auf den Parzellen mit den Kat.-Nrn. 01, 08 und 03 gemäss

Schutzplan ad acta. Die Bäume Nrn. 1, 2, 4 und 5 können entfernt, müssen

in diesem Fall aber in Absprache mit der Gartendenkmalpflege ersetzt werden.

Ersatzpflanzungen sind generell im Einvernehmen mit der Gartendenkmalpflege

vorzunehmen und müssen sich in den geschützten Garten einfügen.

6.1.3

Der Plan "Garten J-Strasse 09

(Kat.-Nrn. 01, 08 und 03), Schutzplan Bäume" vom 13. April 2016

wurde in Ziffer 3 der Vereinbarung als integrierender Vertragsbestandteil

erklärt und dem Vertrag angehängt.

6.1.4

Gemäss Ziffer 7 des

Schutzvertrags wurden Anpassungen an der Villa auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08

sowie Ergänzungsbauten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 03 gemäss

Vorprojekt der K AG mit Revisionsdatum 1. April 2016 als "mit

den vorstehenden Schutzanforderungen vereinbar" erklärt. Ob dies auch auf

das angefochtene Bauvorhaben zutrifft, wird nachfolgend zu prüfen sein.

6.2

Der ZVH

macht zunächst geltend, der Schutzvertrag sei missverständlich. So würden

einerseits mehrere Bäume als prägende Elemente der Gesamtanlage geschützt,

gleichzeitig aber die Gartenparzellen von 01 und 03 als [Teile der]

Gesamtanlage mit Ausnahme dieser Bäume vom Schutzumfang ausgenommen. Dabei

handelt es sich indes nicht um einen Widerspruch, da sich die geschützten Bäume

allesamt entlang der Parzellengrenzen befinden, die Gesamtanlage ablesbar

bleiben muss und allfällige Neubauten die geschützten Bäume respektieren

müssen.

Weiter moniert der ZVH als widersprüchlich, dass die

Ergänzungsbauten so gestaltet werden müssten, dass die Gesamtausdehnung der

Gartenanlage ablesbar bleibe, gleichzeitig aber ein Vorprojekt als mit dem

Schutzumfang vereinbar erklärt worden sei, welches die Gesamtausdehnung

entscheidend schmälere. Dazu ist festzuhalten, dass das Vorprojekt als

Anhaltspunkt dafür dient, was baulich möglich ist, sodass die Gesamtausdehnung

der Gartenanlage ablesbar bleibt (vgl. dazu sogleich), weshalb darin kein

Widerspruch zu erblicken ist.

Dass das Vorprojekt zu einem gewissen Grad unbestimmt ist,

liegt – wie der ZVH selbst ausführt – in seiner Natur. Inwiefern daraus eine

Unbestimmtheit des gesamten Schutzvertrags abgeleitet werden soll, ist nicht

nachvollziehbar. Der ZVH vermag aus diesem Vorbringen nichts zu seinen Gunsten

abzuleiten.

6.3

Als

weiteren Punkt beanstanden die Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren im

Zusammenhang mit der strittigen Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem

Schutzvertrag explizit oder zumindest sinngemäss die Auslegung des

Schutzvertrags.

6.3.1

Der Schutz der Villa und von Teilen des

zugehörigen Gartens, welche sich auf den Baugrundstücken befinden, erfolgte –

wie erwähnt – mittels verwaltungsrechtlichen

Vertrags vom 26. April 2016 (§ 203 Abs. 1 lit. c und f i. V. m § 205 lit. d PBG). Darin

wurden rechtskräftig und verbindlich der Schutzumfang und die

Überbauungsmöglichkeiten festgelegt. Massgebend für die Bewilligungsfähigkeit

des Bauvorhabens ist daher, ob das projektierte Vorhaben den Schutzvertrag

respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Es

ist durch Auslegung zu ermitteln, welcher Sinn diesem beizumessen ist (VGr, 7. Januar

2021, VB.2019.00555, E. 5.2 insbes. E. 5.2.1, je mit weiterem

Hinweis; 3. Dezember 2020, VB.2019.00746/762, E. 4.1 mit weiterem

Hinweis).

6.3.2

Für die Auslegung der als

verwaltungsrechtlichen Vertrag konstituierten Schutzvereinbarung ist analog zur

Auslegung privatrechtlicher Verträge in erster Linie auf den übereinstimmenden

wirklichen Willen der Parteien abzustellen (subjektive Vertragsauslegung). Ist

ein übereinstimmender Parteiwille nicht feststellbar, ist der Vertrag nach dem

Vertrauensgrundsatz auszulegen (objektivierte Vertragsauslegung). Nach diesem

Grundsatz ist einer Willensäusserung derjenige Sinn zu geben, den ihr der

Empfänger aufgrund der Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt

waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen beilegen durfte oder

musste (BGr, 3. Juni 2016, 2C_658/2015, E. 3; Häfelin/Müller/Uhlmann,

Rz. 1343). In Zweifelsfällen ist zu vermuten, dass die Verwaltung nicht

bereit ist, etwas zu vereinbaren, was mit den von ihr zu wahrenden öffentlichen

Interessen und der einschlägigen Gesetzgebung im Widerspruch steht (BGr, 3. Juni

2016, 2C_658/2015, E. 3.1; zum Ganzen VGr, 7. Januar 2021,

VB.2019.00555, E. 5.2.4).

6.3.2.1

Im Schutzvertrag konnte nicht die Bewilligungsfähigkeit eines konkreten,

erst im Stadium eines Vorprojekts stehenden Bauvorhabens, sondern lediglich die

grundsätzliche Vereinbarkeit der Erstellung von Neubauten auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03

mit den Schutzzielen vereinbart werden. Denn was von Gesetzes wegen mittels

Verfügung (hier Baubewilligung) zu regeln ist, kann nicht Gegenstand eines

verwaltungsrechtlichen Vertrags sein (Georg Müller, Zulässigkeit des Vertrages

und zulässige Vertragsinhalte, in: Isabelle Häner/Bernhard Waldmann [Hrsg.],

Der verwaltungsrechtliche Vertrag in der Praxis, Zürich/Basel/Genf 2007, S. 26 f.).

6.3.2.2

Die detaillierte Ausgestaltung

des Vorprojekts konnte damit nicht verbindlicher Regelungsinhalt der Schutzvereinbarung

sein (VGr, 7. Januar 2021, VB.2019.00555, E. 5.2.1, auch zum

Folgenden). Dass der vorliegende Schutzvertrag einen Verweis auf ein

detailliertes Vorprojekt enthält, bedeutet daher nicht, dass das Bauvorhaben

nicht mehr zu überprüfen wäre, zumal denkbar ist, dass dieses – wie vorliegend

– vom Schutzvertrag abweicht (vgl. VGr, 3. Juni 2020, VB.2019.00781, E. 3).

Ansonsten führte der verwaltungsrechtliche Vertrag dazu, dass das

Baubewilligungs- oder ein förmliches Vorentscheidverfahren im Sinn von § 323 f. PBG umgangen

würde.

6.3.2.3

Mit Schutzvertrag geregelt

werden können nach dem Ausgeführten lediglich Fragen der grundsätzlichen

Zulässigkeit eines Bauprojekts (also in seinen Grundzügen; das

"Was"), nicht jedoch das "Wie" (VGr, 31. August 2017,

VB.2017.00236, E. 4.3), das heisst, die konkrete Ausführung. Bei der

Beurteilung des Bauprojekts dient das Vorprojekt daher lediglich als Referenz zur

Auslegung des Schutzvertrags. Im Folgenden ist daher auf die strittige

vorinstanzliche Beurteilung der Abweichungen des zu beurteilenden Bauprojekts vom

Vorprojekt einzugehen.

6.3.3

Nach den vorinstanzlichen

Feststellungen sind die Fussabdrücke der beiden bewilligten Bauten mit

265.

m2 bzw. 270 m2 um 10 m2

bzw. 15 m2 ein wenig grösser als diejenigen des Vorprojekts und

in ihrer Lage weitgehend deckungsgleich. Sodann seien die Bauten etwas

schmaler, dafür etwas länger als im Vorprojekt. Das Gebäude Nr. 04 rücke

gegenüber der Villa um ca. 2,2 m ab, komme aber um ca. 3 m

näher an die obere J-Strasse zu liegen und überlappe damit die Nordfassade der

Villa beinahe vollständig. Das Gebäude Nr. 02 rücke im Süden um

ca. 1 m von den geschützten Bäumen ab, insbesondere von Baum Nr. 8

(Eiche). Dafür erstrecke es sich ca. 3,7 m weiter gegen Osten.

Entsprechend vergrössere sich die Überlappung mit der Südfassade der Villa.

Gegenüber der unteren J-Strasse im Westen seien die bewilligten Bauten

verglichen mit dem Vorprojekt geringfügig zurückversetzt (ca. 0,7 m

bzw. 1,9 m). Die Nord- und Südfassaden des Vorprojekts hätten je einen

Rücksprung aufgewiesen, beim bewilligten Vorhaben nur noch die Nordfassade von

Haus Nr. 04. Die Höhenkote Oberkante Dach sei um 0,79 m bzw.

1,45 m höher als beim Vorprojekt, dies als Folge der höheren Setzung der

Gebäude im Gelände. Bei der für die Gebäudehöhe massgebenden Traufhöhe betrage

die Differenz der Koten infolge des gegenüber dem Vorprojekt höheren

Attikageschosses nur noch 0,3 m bzw. 0,84 m. Das Vorprojekt schöpfe

die maximal zulässige Gebäudehöhe von 12,5 m aus, das bewilligte Projekt

bis auf ca. 0,2 m.

6.3.3.1

Das Baurekursgericht erwog weiter, soweit grundsätzlich die Volumina der

Bauten moniert würden, sei festzuhalten, dass diese nur unerheblich grösser

seien als diejenigen des Vorprojekts und sich folglich im Rahmen des gemäss

Schutzumfang Zulässigen bewegten. Die bewilligten Gebäude seien etwas schmaler

als diejenigen des Vorprojekts und glichen sich damit der Schmalseite der Villa

an. Analog dem Vorprojekt seien an den nordwestlichen und südwestlichen

Gebäudeecken Loggias vorgesehen, wodurch das Volumen aufgelockert werde.

Bezüglich der längsrechteckigen Gebäudegrundrisse könne nicht gesagt werden, es

handle sich um etwas völlig anderes als die im Vorprojekt gezeigten Grundrisse

mit ineinander verschränkten Rechtecken.

Anders als beim Vorprojekt rücke das Attikageschoss des

Gebäudes Nr. 04 auf der Ostseite direkt gegenüber der Villa bis an die

Fassade des darunterliegenden Vollgeschosses vor. Indes halte das ganze Gebäude

zur Villa einen erheblich grösseren Abstand ein als das Vorprojekt. Ausserdem

sei die Dachaufbaute mit 6,5 m nur ca. halb so lang wie die

gegenüberliegende Fassade der Villa und springe das Attikageschoss im

restlichen, überlappenden Bereich zurück.

Beim Attikageschoss des Gebäudes Nr. 02 liege der

fassadenbündige nordöstliche Teil etwas näher bei der Villa als beim

Vorprojekt. Jedoch sei es hangwärts verschoben, wodurch sich seine

Höhenentwicklung gegenüber dem Terrain leicht reduziere und es in der

westlichen Ansicht nicht dominanter erscheine als beim Vorprojekt. Mit einer

Breite von 6,25 m konfrontiere es nur ca. die Hälfte der

gegenüberliegenden Fassade der Villa.

Insoweit sei festzuhalten, dass sich das Volumen und die

kubische Ausgestaltung der geplanten Bauten im Rahmen dessen bewegten, was

gemäss Schutzvertrag mit Blick auf das Vorprojekt als zulässig erachtet worden

sei. Gleiches gelte auch für die Fassadengestaltung, welche eine ähnliche

Architektursprache aufweise wie diejenige des Vorprojekts.

6.3.3.2

Was die Setzung der Gebäude anbelange, führte das Baurekursgericht in E. 4.8.4

weiter aus, lasse sich auch beim Vorprojekt beobachten, dass sich die Gebäude

über die Geländestufen hinweg erstreckten und in den Hang hineingebaut seien,

was in der Natur von Bauten an Hanglagen liege. Die vermehrt hangseitige

Ausdehnung der Bauten gegen die obere J-Strasse hin habe im Vergleich zum

Vorprojekt keine weitergehende Beeinträchtigung des Schutzobjekts zur Folge und

der Schutzzweck bleibe im gleichen Mass, teils sogar besser, gewahrt. Letzteres

gelte insbesondere in Bezug auf den Erhalt der geschützten Bäume und die im

Schutzvertrag verlangte Respektierung der Gehölzkulissen. Anders als im

Vorprojekt überstellten die bewilligten Gebäude die Baumschutzlinie der

geschützten Bäume Nrn. 8, 16 und 17 nicht mehr. Der Gehölzmantel werde

insbesondere im Osten der Parzelle Kat.-Nr. 03 durch Ersatzpflanzungen

wiederhergestellt.

Die Unterschreitung der zonengemässen Grenzabstände

gegenüber der Parzelle Kat.-Nr. 08 bzw. der geschützten Villa sei durch

Näherbaurechte geregelt, was in Bezug auf das Vorprojekt als zulässig erachtet

worden sei. Das Gebäude Nr. 04 halte gegenüber dem Vorprojekt sogar einen

ca. 2,2 m grösseren Abstand zur Villa ein, während das Gebäude Nr. 02

um ca. 1,1 m näher rücke, was dem Schutz der Bäume im Süden zugutekomme,

wo sich der Abstand vergrössere. Mit der gesamten Lageverschiebung ändere sich

gegenüber dem Vorprojekt nichts am Erhalt der zu schützenden Elemente und

nichts Erhebliches am Erscheinungsbild des Schutzobjekts. Daran ändere auch

nichts, dass die Höhenkoten (OK Dach und Traufe) der bewilligten Gebäude höher

lägen als beim Vorprojekt, was für den Betrachter insbesondere von der unteren J-Strasse

(Westen) her kaum ins Gewicht falle. Die Neubauten würden nach wie vor von der

Villa überragt und die zulässige Gebäudehöhe im Gegensatz zum Vorprojekt nicht

ausgereizt.

6.3.4

Was die vom Baurekursgericht festgestellten Abweichungen des Bauprojekts

vom Vorprojekt betrifft, ist vorab festzuhalten, dass sich diese nicht als

derart erheblich erweisen, dass der schutzvertraglich festgehaltene

Schutzumfang beeinträchtigt würde. Abgesehen davon hat das Baurekursgericht

überzeugend dargelegt, inwiefern die Abweichungen mit dem Schutzvertrag

verträglich sind, und sich hiervon auch anlässlich eines Abteilungsaugenscheins

vor Ort überzeugen können. Auf die entsprechenden, oben zitierten Ausführungen

kann verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Sie werden

denn auch nicht substanziiert infrage gestellt.

6.3.4.1

Hinsichtlich der Abstände zu den geschützten Bäumen (Nr. 8 sowie Nrn. 16

und 17) führte das Baurekursgericht mit Blick auf die Akten zutreffend aus,

anders als noch im Vorprojekt würden die bewilligten Gebäude die

Baumschutzlinie der geschützten Bäume Nrn. 8, 16 und 17 nicht mehr

überstellen. Es trifft zu und ergibt sich aus dem Augenscheinprotokoll, dass

die geplante Baute J-Strasse 02 zwar nicht mehr den Wurzelbereich, aber

immer noch den Kronenbereich von Baum Nr. 8 berühren wird. Indes lässt

sich dem Bericht zur Schutzfähigkeit der geschützten Bäume vom 5. März

2020.

entnehmen, dass – im Gegensatz zum Tiefbau im Wurzelraum – der Arbeitsraum

beim Hochbau keine bleibenden Veränderungen der Baumkronen zur Folge habe und

deren Peripherie durch das Hochbinden von Ästen zusätzlich temporär verändert

werden könne. Zudem wurden die kritischen Linien festgelegt, welche der

Arbeitsraum beim Hochbau baumwärts nicht überschreiten darf, damit der Baum

schutzfähig bleibt. Diese Linien werden eingehalten. Ferner sind vor Baubeginn

ein korrigierter Installationsplan Gärtner und ein korrigierter

Baustelleninstallationsplan einzureichen (vgl. oben E. 5.3). Baumschutzmassnamen zum integralen

Erhalt (gemäss Schutzvertrag) der

geschützten Bäume vor und während der Bauarbeiten werden gewährleistet. Die

behauptete Tangierung des Kronenbereichs der Bäume Nrn. 16 und 17 trifft

entgegen den Nachbarn nicht zu: Die im Augenscheinfoto Nr. 18 sichtbare

Visierstange berührt lediglich die vorgelagerte ungeschützte Scheinzypresse

(vgl. E. 5.2.1). Wenn die Nachbarn schliesslich monieren, im Baumschutzkonzept

vom 22. September 2019 sei der Erhalt der geschützten Bäume Nr. 8,

13, 14 und 17 als kritisch eingestuft worden, verkennen sie, dass dieses (wie

erwähnt, vgl. E. 5.1) auf einer zurückgezogenen Baueingabe beruht und

daher nichts daraus abgeleitet werden kann.

Nach dem Ausgeführten hat das

Baurekursgericht absehbare Schäden an den geschützten Bäumen durch Bauarbeiten

zu Recht verneint. Dass deren Schutz mehr verlangen würde, ist schliesslich

nicht ersichtlich. Für ein Bauverbot

im Kronenbereich besteht mit Blick auf den Baumexpertenbericht kein

Anlass.

6.3.4.2

Neubauten müssen gemäss Schutzvertrag die geschützten Gartenbereiche,

Einfriedungen, Gehölzkulissen und Einzelbäume respektieren. Weiter muss die

Gesamtanlage des Gartens über alle drei Grundstücke hinweg weiterhin in ihrer

Gesamtausdehnung ablesbar bleiben. Die Beschwerdegegnerin 1 hatte im

angefochtenen Beschluss ausgeführt, die geplante Gartengestaltung respektiere

die geschützten Elemente und nehme deren Gestaltungssprache auf. Die

Gartenanlage sei weiterhin in ihrer Gesamtausdehnung ablesbar. Zur

Gartengestaltung führte das Baurekursgericht in Erwägung 4.8.4 des

angefochtenen Entscheids aus, verlangt werde gemäss Schutzvertrag lediglich

eine zusammenhängende Gestaltung über alle drei Grundstücke hinweg. Wie der

Umgebungsplan zeige, sei der Garten in diesem Sinn über alle drei Grundstücke

hinweg als gestalterische Einheit mit durchgehenden Wegverbindungen und einem

gesamtheitlichen Gestaltungskonzept geplant. Letzteres ist mit Blick auf die

Planunterlagen und die Augenscheinfotografien zutreffend.

Diesen zutreffenden

Ausführungen setzen die Beschwerdeführenden nichts entgegen, was diese infrage

zu stellen vermöchte. Mit dem Verweis auf die Schutzwertabklärung, wonach

lediglich auf dem Grundstück 03 ein Gebäude vorgesehen war und der im

Landschaftsstil gestaltete Bereich, der sich über die Grundstücke 01, 08

sowie den Randbereich von 03 erstrecke, zu erhalten sei, vermögen sie nichts zu

ihren Gunsten abzuleiten: Gemäss rechtskräftigem Schutzvertrag sind auf beiden

bisher unüberbauten Grundstücken Neubauten zulässig und steht deren

Realisierung der Schutz des Gartens nicht von vornherein entgegen. Zwar ist

neben dem Erhalt der Ablesbarkeit der Gesamtausdehnung auch derjenige der

geschützten Gartenbereiche erforderlich. Doch ist nicht ersichtlich und wird

auch nicht geltend gemacht, dass dies nicht der Fall wäre.

6.3.5

Das Baurekursgericht hat nach dem Ausgeführten die Vereinbarkeit mit dem

Schutzvertrag und damit die Bewilligungsfähigkeit zu Recht bejaht. Dass die

Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung, ob das projektierte Vorhaben den Unterschutzstellungsbeschluss

respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet,

nicht durch Auslegung ermittelt hätte, welcher Sinn diesem beizumessen ist, ist

schliesslich nicht ersichtlich und lässt sich weder aus dem Bauentscheid noch

aus der Nachreichung der Vorprojektstudie ableiten.

7.

7.1

Befinden sich wie vorliegend in der

Umgebung der geplanten Bauten Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist nach § 238 Abs. 2 PBG darauf besondere

Rücksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in

unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen

gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur befriedigend, sondern gut

einordnen. Gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG kann die Behörde

gestalterische Sonderleistungen verlangen, welche über die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch darf auch hier nicht mehr verlangt werden,

als es der Charakter der Umgebung beziehungsweise des Schutzobjekts gebietet

(VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4;

BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; Markus Lanter/Daniel

Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und

Baurecht, 7. Aufl., Wädenswil 2024, S. 1041 f. mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung und

auch zum Folgenden).

7.1.1

Massgeblich ist wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei der

Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der

geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf

an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim Schutzobjekt stehenden

Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen Fällen darum, dass die

Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende

Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf. Die Gesamtwirkung einer

Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen

Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits

vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung,

ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht

wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben

und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende

Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (BGr, 28. Oktober

2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2; Lanter/Kunz, a. a. O., S. 1018 mit weiteren Hinweisen

auf die Rechtsprechung).

7.1.2

Bei der Anwendung von § 238 PBG

verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen

gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster

Linie ihr selbst obliegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das

Baurekursgericht den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben,

wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie

gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies

trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr

vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen

pflichtgemäss ausüben muss, hat sie vom Sinn und Zweck der anzuwendenden

Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete

Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6). Das Verwaltungsgericht muss sich bei der Überprüfung des

Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle

beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese

eine Rechtsverletzung begangen hat.

7.2

Das Baurekursgericht erwog im

angefochtenen Entscheid, die einfach und klar gestalteten Baukörper fügten sich

beruhigend in den Kontext ein und bildeten mit der Villa ein ausgewogenes

Ensemble. Wie die Beschwerdegegnerin 1 zutreffend ausgeführt habe,

erscheine der architektonische Ausdruck der Neubauten stimmig (klassische

Architektursprache mit einer dreiteiligen Gliederung der Fassade; geschossweise

umlaufende Gesimse; stehende Fenster mit Fenstergewänden; plastisch

hervorgehobene Trauflinie; umlaufend ausgewogen proportionierte und gesetzte Fenster;

feine Staketengeländer) und nehme auf die geschützte Villa (historische

Architektursprache mit einer dreiteiligen Gliederung der Fassade; stehende

Fenster mit Fenstergewänden; plastisch hervorgehobene Trauflinie; umlaufend

ausgewogen proportionierte und gesetzte Fenster) angemessene Rücksicht im Sinn

von § 238 Abs. 2 PBG.

7.2.1

Weiter führte die Vorinstanz aus, die Erdgeschosse zeichneten sich vom

Hauptkörper ab und würden mit Kalkstein materialisiert. Mit den in wenig

dunkleren Farbtönen gestalteten "Sockeln" der Neubauten solle auf die

geschützte Villa referenziert und zu dieser ein fliessender Übergang

gewährleistet werden. Die Hauptkörper würden mit einem weissen Kratzputz

ausgeführt. Zusammen mit den hellen Stoffstoren und den weissen Fenstern solle

dies dazu führen, dass die Villa in ihrer etwas dunkleren Ausgestaltung hervorsteche.

Dieser Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 könne zugestimmt werden; die

Materialien und Farben wirkten – wie darin erwogen – hochwertig und passend zum

Kontext.

7.2.2

Die Ausgestaltung der Tiefgaragenzufahrt werde weitgehend bestimmt durch

deren Funktion und die Hanglage. Die geschwungenen seitlichen Flügelmauern mit

Metallzaun setzten die zu erhaltenden Einfriedungen fort und entsprächen diesen

in Material und Gestaltung. Überdies sehe der Schutzvertrag Zufahrten über die

untere J-Strasse und die Öffnung der geschützten Einfriedungen explizit vor.

7.2.3

Die Panels der Photovoltaikanlagen lägen zwar nahe am Dachrand, würden aber

eine Konstruktionshöhe von lediglich 20 cm aufweisen und seien daher

völlig unscheinbar. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern sie das

Erscheinungsbild der geschützten Villa beeinträchtigen sollten.

7.3

Vorab ist festzuhalten, dass sich die

Baubewilligungsbehörde in ihren Entscheiden zur Einordnung des Bauprojekts und

insbesondere auch zur besonderen Rücksichtnahme zum angrenzenden Schutzobjekt

geäussert hat:

Die sich zwischen den Gründerzeitvillen befindenden

grossen Gärten und Freiflächen an der J-Strasse seien mehrheitlich in der

zweiten Jahrhunderthälfte mit etwas grösseren, freistehenden

Mehrfamilienhäusern überbaut worden. Das aktuelle Bauvorhaben führe diese

Entwicklung weiter und sehe beidseitig der geschützten Villa je ein neues

Mehrfamilienhaus vor. Der südlich liegende Neubau vermöge die Anforderungen von

§ 238 Abs. 2 PBG

bezüglich seiner städtebaulichen Setzung dank seiner tieferen Lage im Gelände

zu erfüllen. Zudem füge er sich in seiner Körnigkeit gut in die unmittelbare

Umgebung ein. Auch bezüglich Form des Baukörpers werde die Baute § 238 Abs. 2 PBG gerecht.

Das Attikageschoss nehme in seiner Ausformulierung Rücksicht auf die Villa,

indem ein Rücksprung in der Nordwestecke Distanz zum Schutzobjekt schaffe. Beim

nördlich liegenden Neubau erachtete es die Anforderungen bezüglich

städtebaulicher Setzung ebenfalls als erfüllt. Er sei in einer angemessenen

Distanz zur Villa angeordnet und füge sich in seiner Körnigkeit gut in die

unmittelbare Umgebung ein. Auch bezüglich Form des Baukörpers werde die Baute § 238 Abs. 2 PBG gerecht.

Das Attikageschoss nehme in seiner Ausformulierung Rücksicht auf die Villa,

indem ein Rücksprung in der Nordwestecke das Mehrlängenthema abdecke, während

ein Rücksprung in der Südostecke Distanz zum Schutzobjekt schaffe.

In den

Rekursantworten hat die Baubewilligungsbehörde ihre Entscheide sodann ergänzend

begründet, was gemäss Rechtsprechung zulässig ist (VGr, 14. März 2007,

VB.2006.00532, E. 2.2). Insbesondere hat sie sich darin zur Rüge der

fehlenden Rücksichtnahme geäussert.

7.4

Die

Nachbarn werfen dem Baurekursgericht vor, die besondere Rücksichtnahme des

Neubauprojekts in Bezug auf die geschützte Gartenanlage nicht geprüft zu haben.

Gemäss verwaltungsrechtlichem

Vertrag vom 25. April 2016 unter Schutz gestellt sind sowohl die zwischen

den Neubauprojekten liegende Villa als auch Teilbereiche des dazugehörigen

Gartens auf allen drei Grundstücken. Mithin liegen zwei Schutzobjekte im Sinn

von § 238 Abs. 2 PBG vor. Es trifft zu, dass das Baurekursgericht unter dem Titel von § 238 Abs. 2 PBG die

besondere Rücksichtnahme lediglich gegenüber der (vollumfänglich geschützten)

Villa, jedoch nicht gegenüber der (teilgeschützten) Gartenanlage geprüft hat.

Das Baurekursgericht äusserte sich hingegen im Zusammenhang mit der

Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Schutzvertrag zum Garten. Damit hat das Baurekursgericht die angefochtene Bewilligung

bezüglich der Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Schutzumfang der

(teil-)geschützten Gartenanlage gemäss Schutzvertrag und in diesem Sinn auch

die besondere Rücksichtnahme darauf in noch vertretbarer Weise geprüft und zu Recht

bejaht. Damit erweist sich die Rüge des zu geringen Prüfungsumfangs als

unberechtigt.

Sodann hat das Baurekursgericht die besondere

Rücksichtnahme auf die geschützte Gartenanlage zu Recht nicht beanstandet. Die

sich über die drei Grundstücke erstreckende Gartenanlage bleibt auch mit den

geplanten Neubauten erhalten. Innerhalb der Gartenanlage wird das

parzellenübergreifende Wegsystem und so die funktionale Verbindung wiederhergestellt.

Sodann soll die den Garten umgebende Gehölzkulisse erhalten bzw. wieder ergänzt

werden, sodass die Gartenanlage auch gegenüber dem Strassenraum ihre prägende Wirkung

behält. Wenn die Vorinstanz den

Entscheidgründen der Bewilligungsbehörde folgte, ist darin keine

Rechtsverletzung ersichtlich.

7.5

Der ZVH wirft dem Baurekursgericht vor, die

besondere Rücksichtnahme der geplanten Bauten gegenüber der geschützten Villa

bloss in (detail-)gestalterischer Hinsicht geprüft zu haben. Zwar hat das

Baurekursgericht die geplante Setzung der Neubaukörper sowie deren Volumina

unter dem Titel von § 238 Abs. 2 PBG pauschal und ohne weitere

Begründung als rechtmässig beurteilt. Ausführungen dazu finden sich indes zum

Vergleich mit dem Vorprojekt (s. oben, E. 6.3.3.1 und 6.3.3.2). Damit hat sich das Baurekursgericht

insgesamt noch rechtsgenügend mit den Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG befasst und seine Kognition nicht unterschritten.

Abgesehen davon hat es die geplanten Bauten unter dem

Gesichtspunkt von § 238 Abs. 2 PBG zu Recht nicht beanstandet.

Entgegen den beschwerdeführenden Nachbarn haben weder die etwas grösseren

Baukuben noch deren hangseitige Versetzung eine Beeinträchtigung der

geschützten Villa zur Folge. Letztere wird nach wie vor – sowohl von der unteren

als auch von der oberen J-Strasse aus betrachtet – die beiden Neubauten

überragen und diesen übergeordnet erscheinen. Trotz Näherbaurecht nehmen die

geplanten Bauten gebührend Abstand vom Schutzobjekt und bilden als ähnlich

gestaltete Punktbauten einen Kontrast zu diesem. Die anders gestalteten Neubauten

lenken das Auge auf das Schutzobjekt und heben dieses dergestalt gleichsam empor.

Ferner bleibt die – durch die Gartenanlage ohnehin stark eingeschränkte – Sicht

auf das Schutzobjekt vom Strassenraum aus bestmöglich erhalten. Wenn die Vorinstanz den Entscheidgründen

der Bewilligungsbehörde folgte, ist darin keine Rechtsverletzung ersichtlich.

8.

8.1

Die

Nachbarn rügen weiter den Brandschutz als ungenügend. Sie machen geltend, dass

die in Erwägung J.b des Bauentscheids verlangten Stellflächen und

richtlinienkonformen Bewegungsflächen für ein Tanklöschfahrzeug gar nicht

geschaffen werden könnten, sofern die Gebäudehöhe nicht auf maximal 11 m

reduziert werde. Wenn die Vorinstanz den Ausführungen des Vertreters der

Feuerpolizei folgte, wonach eine Autodrehleiter mit einer Ausladung von

15.

m in der Tiefgarageneinfahrt platziert werden könnte, lasse dies ausser

Acht, dass zwecks Schaffung der für die Gartenanlage wichtigen Gehölzkulisse

auch talseitig Hochstammbäume gepflanzt werden müssten und auch geplant seien.

Es werde daher kein ungehinderter Zugang zu den Fassaden im Sinn der

FKS-Richtlinie Ziffer 2 mehr möglich sein.

8.2

Diese

Ausführungen erweisen sich als unzutreffend: Ersetzt werden müssen im Fall

ihrer Entfernung gemäss Schutzvertrag die Bäume 1, 2, 4 und 5, welche sich

auf dem Grundstück 08 befinden, wo keine Tiefgarageneinfahrt geplant ist.

Darüber hinaus lässt sich dem Schutzvertrag keine Pflicht zur Pflanzung von

Hochstammbäumen entnehmen oder aus ihm ableiten. Vorgesehen ist auf dem

Grundstück 03 oberhalb der Tiefgarageneinfahrt die Pflanzung von Hortensien und

Sonnenstauden, welche den Zugang zu den Fassaden nicht zu beeinträchtigen

vermögen. Auf dem Grundstück 01 sind oberhalb der Tiefgarageneinfahrt vor

der Fassade ebenfalls Sonnenstauden geplant sowie eine Magnolie, welche jedoch

ohne Weiteres auch etwas gegen Norden versetzt werden könnte. Damit erweist

sich die Rüge als unberechtigt.

8.3

Im Übrigen

kann vollumfänglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen Ausführungen

verweisen werden (§ 70 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG),

wonach unter Berücksichtigung der maximalen Ausladung der Drehleiter davon

ausgegangen werden kann, dass geeignete Stellflächen bestimmt werden können.

Diese Beurteilung ist nicht zu beanstanden.

9.

9.1

Schliesslich

macht der ZVH geltend, aus dem Schutzvertrag sowie aus dem Gehörsanspruch

ergebe sich, dass im Rahmen der Projektierung eine Absprache zwischen

Bauherrschaft und Behörden stattzufinden habe. Ob solche Absprachen stattgefunden

hätten, sei nicht überprüft und daher der Sachverhalt unzureichend abgeklärt

worden. Überdies sei ihm in die Dokumente zu Unrecht die Einsicht verweigert

worden.

9.2

Gemäss

§ 8 Abs. 1 VRG (bzw. § 26a Abs. 2 VRG für das

Rekursverfahren) sind Personen, die durch eine Anordnung berührt sind und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben, berechtigt, in

die Akten Einsicht zu nehmen. Die Berechtigten verfügen grundsätzlich über ein

umfassendes Akteneinsichtsrecht, das heisst über ein Recht zur Einsicht in alle

schriftlichen oder elektronischen Unterlagen eines Verfahrens, die geeignet

sind, Grundlage eines Entscheids zu bilden (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8

N. 12 ff.).

9.3

Streitgegenstand

ist vorliegend eine konkrete Baubewilligung; das diesbezügliche Verfahren nahm

seinen formellen Anfang mit der Einreichung des beurteilten Baugesuchs. Absprachen

Dispositiv

zwischen Bauherrschaft und Behörden im Rahmen der Projektierung gehören demnach nicht zu den

Verfahrensakten, wie sie gemäss § 26a Abs. 1 VRG zum Rekurs- und

gemäss § 57 Abs. 1 VRG zum Beschwerdeverfahren beizuziehen sind.

Insofern greift die Rüge ins Leere.

9.3.1

Das Vorbringen, dass gemäss Ziffer 6 des Schutzvertrags Arbeiten an

geschützten Teilen in Absprache bzw. in engem Kontakt mit der Denkmal- bzw. der

Gartendenkmalpflege zu erfolgen hätten, vermag daran nichts zu ändern. Die

genannte Vorgabe entbindet die Baubehörde nicht davon, das Bauprojekt in

(garten-)denkmalpflegerischer Hinsicht zu beurteilen. Sie hat die Einhaltung

der Vorgaben des Schutzvertrags in ihrem Beschluss denn auch geprüft und

begründet.

9.3.2

Die Untersuchungspflicht von § 7 VRG gilt nur bezüglich des rechtserheblichen Sachverhalts. Beweisanträgen

betreffend unerhebliche Fragen ist nicht stattzugeben (vgl. Plüss, Kommentar

VRG, § 7 N. 10). Inhaltlich sind die vorgängigen Absprachen

nach dem Ausgeführten unerheblich. Wesentlich ist hingegen, dass die

vorgängigen Kontakte stattgefunden haben, was gemäss Ausführungen der

Bausektion im Rekursverfahren der Fall war. Überdies hat eine Vertreterin der

Gartendenkmalpflege am vorinstanzlichen Augenschein teilgenommen.

9.3.3

Zusammengefasst durfte das

Baurekursgericht deshalb in zulässiger Weise vom beantragten Aktenbeizug

absehen. Zudem hat es zu Recht den Abspracheprozess weder inhaltlich überprüft

noch in die Urteilsfindung miteinbezogen.

10.

Zusammengefasst

ist die Beschwerde im Verfahren VB.2023.00062 abzuweisen und die Beschwerde in

VB.2023.00067 teilweise gutzuheissen.

Die private Beschwerdegegnerin hat vor Baubeginn dem Amt für

Baubewilligungen einen im Sinn der Erwägungen korrigierten

Baustelleninstallationsplan einzureichen.

Da der

Beschwerdeführer 4 lediglich in einem untergeordneten Nebenpunkt obsiegt,

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1–3 (aus Verfahren

VB.2023.00062) je zu 1/6 unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag und

dem Beschwerdeführer 4 (aus Verfahren VB.2023.00067) zur Hälfte

aufzuerlegen (§§ 70 und 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden 1–4 bei

diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr im

gleichen Verhältnis zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1

eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a

und Abs. 3 VRG).

11.

Soweit der

vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der mit der

Baubewilligung verbundenen Nebenbestimmungen einen Zwischenentscheid darstellen

sollte, kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) selbständig beim

Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 8. September 2021,

1C_644/2020, E. 1.3; VGr, 12. Januar 2023, VB.2022.00247, E. 9).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Verfahren VB.2023.00062 und VB.2023.00067 werden vereinigt.

2. Die Beschwerde im Verfahren VB.2023.00067

wird teilweise gutgeheissen. Die Bauentscheide BE 479/22 und

BE 480/22 der Bausektion der Stadt Zürich vom 1. März 2022 werden mit

folgender, vor Baubeginn durch die Bauherrschaft zu erfüllenden Auflage ergänzt:

Dem Amt für Baubewilligungen

ist ein im Sinn der Erwägungen korrigierter Baustelleninstallationsplan

einzureichen.

Im Übrigen werden die

Beschwerden abgewiesen.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 555.-- Zustellkosten,

Fr. 10'555.-- Total der Kosten.

4. Die

Kosten werden den

Beschwerdeführenden 1–3 (aus Verfahren VB.2023.00062) je zu 1/6 unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag und dem Beschwerdeführer 4 (aus Verfahren

VB.2023.00067) zur Hälfte auferlegt.

5. Die

Beschwerdeführenden 1–3 (aus

Verfahren VB.2023.00062) werden solidarisch je zu 1/6 und der

Beschwerdeführer 4 (aus Verfahren VB.2023.00067) zur Hälfte verpflichtet,

der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Mitbeteiligte;

c) das Baurekursgericht.