Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00063

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00063

Urteil

der 1. Kammer

vom 22. Juni 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Beschluss vom 15. März 2022 verweigerte die Bausektion der Stadt Zürich A

und B die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

acht Wohnungen und fünf Abstellplätzen im Freien auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Zürich.

B. Mit

Beschluss vom 31. Mai 2022 trat die Bausektion der Stadt Zürich auf das

Wiedererwägungsgesuch von A und B nicht ein und wies den Eventualantrag, es sei

für die Anrechnung der in der Wohnzone W4 gelegenen Teilfläche an die

massgebliche Grundfläche eine Ausnahmebewilligung nach § 220 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu erteilen, ab.

Erwägungen

II.

A. Gegen

den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 15. März 2022 erhoben A

und B mit Eingabe vom 14. April 2022 vorsorglich Rekurs beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich.

B. Gegen

den Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 31. Mai 2022 gelangten A

und B mit Rekurs vom 6. Juli 2022 an das Baurekursgericht.

C. Mit

Entscheid vom 16. Dezember 2022 vereinigte das Baurekursgericht die beiden

Verfahren und wies die Rekurse ab.

III.

Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 1. Februar

2023.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, der

angefochtene Rekursentscheid sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerin – aufzuheben und es sei die Beschwerdegegnerin

einzuladen, das Bewilligungsverfahren fortzuführen.

Am 24. Februar 2023 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 6. März 2023 beantragte die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung

der Beschwerde. Mit Schreiben vom 13. März 2023 erklärten A und B, sie

würden auf eine weitere Stellungnahme verzichten.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Nachdem

die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls gegeben sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück mit einer Fläche von 671 m2 ist

nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) zu 85,55 %

der Gesamtfläche (574 m2) der Wohnzone W3 und (südwestlich) zu

14,45 % der Gesamtfläche (96 m2) der Wohnzone W4

zugewiesen. Die Bauparzelle ist mit einem Wohnhaus überstellt, das

vollumfänglich in der Wohnzone W3 liegt. Geplant ist dessen Abbruch und

die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten und fünf

Autoabstellplätzen im Freien. Das Bauvorhaben soll vollumfänglich in der Wohnzone W3

zu liegen kommen und teilweise bis zur grundstücksinternen Zonengrenze reichen.

Der der Wohnzone W4 zugewiesene Teil der Bauparzelle

liegt – ebenso wie die ebenfalls (teilweise) der Wohnzone W4 zugeteilten

Nachbarsparzellen Kat.-Nrn. 03 und 04 – im Perimeter des öffentlichen

Gestaltungsplans "E-Strasse Teilgebiete A und C–F

Wohnen/Gewerbe", der vom Stadtrat auf den 1. Oktober 2022 in Kraft

gesetzt wurde. Anders als für die Parzelle Kat.-Nr. 04 sowie die weiteren

zusammenhängenden Parzellen der Wohnzone W4 wurden mit dem Gestaltungsplan

für den der Wohnzone W4 zugewiesenen Teil der Bauparzelle sowie für die

Parzelle Kat.-Nr. 03 indes keine Festlegungen getroffen; es gelten hierfür

die Bestimmungen der BZO (Art. 3 Abs. 2 der Vorschriften zum

öffentlichen Gestaltungsplan "E-Strasse Teilgebiete A und C–F

Wohnen/Gewerbe" vom 26. Februar 2020 [Vorschriften GP]).

3.

Die Beschwerdeführenden rügen, es sei zu Unrecht von einer

Überschreitung der zulässigen maximalen Ausnützungsziffer ausgegangen worden.

3.1

Das

geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der

Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn

dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche

der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf. Ansonsten überschreitet es

mit einer Ausnützung von 105 % (602 m2/575 m2) die

geltende Ausnützungsziffer.

3.2

In jeder

Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur

Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen

nicht vorgenommen werden (BGr, 21. Juni 2016, 1C_30/2016, E. 3.1 mit

Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 921).

Das Bundesgericht vertritt die Auffassung, eine interzonale

Ausnützungsanrechnung hätte – im Kontext von Zonen mit unterschiedlichen

Nutzungsvorschriften – zur Folge, dass für das Gebiet längs der Zonengrenze

verschiedene Nutzungsziffern gelten würden und damit Bauten mit

unterschiedlicher Ausnützung des Bodens entstünden, was nicht dem Sinn des

Gesetzes entsprechen könne. Es würde zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan

festgelegten Zonengrenzen missachtet und durch gewöhnliche Verwaltungsverfügung

die vom kommunalen Gesetzgeber beschlossene Unterteilung des Baugebiets

verändert würde (BGE 109 Ia 188 E. 3 mit Hinweisen; BGr, 18. Juli

2006, 1P.256/2006, E. 2.5 = ZBl 108/2007 S. 446; vgl. BGr, 21. Oktober

2020, 1C_82/2020, E. 3.5). Eine Ausnahme von der Regel des

Übertragungsverbots sei nur aufgrund einer ausdrücklichen Gesetzesvorschrift

zulässig (BGE 109 Ia 31 E. 6a; BGr, 18. Juli 2006, 1P.256/2006,

E. 2.5 = ZBl 108/2007 S. 446). Unlängst hielt das Bundesgericht

im Rahmen einer entscheidtragenden Begründung fest, dass diese Überlegungen

nicht davon abhängen, ob die betreffende Zonengrenze zwischen Grundstücken oder

quer durch ein Grundstück oder mehrere Grundstücke verläuft. Es rechtfertige

sich daher auch nicht, von der darauf beruhenden bundesgerichtlichen

Rechtsprechung abzuweichen, wenn die Zonengrenze ein Grundstück teile (BGr, 21. Oktober

2020, 1C_82/2020, E. 3.5).

3.3

Die für

die Ermittlung der zulässigen baulichen Dichte anrechenbare Grundfläche ist

laut § 259 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis am 28. Februar

2017.

geltenden, Fassung die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch

nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone.

§ 259 Abs. 1 PBG stellt keine Grundlage für eine

Ausnützungsübertragung dar. Hinsichtlich Arealüberbauungen im Sinn von § 69 ff.

PBG sind bei Arealen unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit dagegen gemäss § 72 Abs. 3 PBG beschränkte Ausnützungsverschiebungen zulässig. Lehre und

Rechtsprechung gehen davon aus, dass – e contrario – interzonale

Ausnützungsverschiebungen ausserhalb von Arealüberbauungen ausgeschlossen seien

(VGr, 14. März 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.1; 12. Januar 2011,

VB.2010.00574, E. 3.3.2; 22. Oktober 2020, VB.2020.00397, E. 3.2;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 929 f. und S. 932), was nach

bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht willkürlich ist (BGr, 5. September

1997, 1P.193/1997/1P. 195/1997 E. 2c mit Hinweisen = ZBl 100/1999 S. 221;

BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.7).

3.4

Entgegen

den Beschwerdeführenden bleibt auch kein Raum für die Berücksichtigung einer in

einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer

Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale

Ausnützungsübertragung hinauslaufen. Solche Grundstücksflächen sind – wegen der

sie teilenden Zonengrenze – einzeln für sich zu betrachten (BGr, 21. Oktober

2020, 1C_82/2020, E. 3.6; vgl. auch E. 3.8; vgl. Alain Griffel,

Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 4. A., Zürich/St. Gallen

2021, S. 204).

3.5

Gemäss Art. 13

Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone W3 eine Ausnützungsziffer von

max. 90 % und in der Wohnzone W4 eine solche von 120 %. Es

handelt sich folglich um verschiedene Zonen mit unterschiedlichen Vorschriften

zur Ausnützung. Die Berücksichtigung der Grundstücksfläche der gesamten

Parzelle kommt für die Berechnung der gemäss Wohnzone W3 zulässigen

Ausnützung auf der Grundlage von § 259 Abs. 1 PBG nicht in Frage.

3.6

Die

Beschwerdeführenden dringen mit ihrer Rüge nicht durch.

4.

Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass – sofern

davon ausgegangen werde, dass die Ausnützungsziffer von 90 % nicht

Dispositiv

eingehalten werde – im Sinne von § 220 PBG ein Dispens von § 259 Abs. 1 PBG erteilt werden müsse. Demnach sei die Berücksichtigung der gesamten

Grundstücksfläche der Bauparzelle für die Berechnung der zulässigen Ausnützung

im Rahmen der Bestimmungen zur Wohnzone W3 (Ausnützungsziffer von max. 90 %)

zu erlauben.

4.1 Von

Bauvorschriften ist gemäss § 220 PBG im Einzelfall zu befreien, wenn besondere

Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften

unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Dabei dürfen Ausnahmebewilligungen

nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien,

und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde

die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht

oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nachbar darf durch

Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar

benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht von der

Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden (Abs. 3).

4.2

4.2.1

Gemäss gefestigter Rechtsprechung sind unter "besonderen

Verhältnissen" Situationen zu verstehen, die wesentlich von den

tatsächlichen Verhältnissen abweichen, die der Gesetzgeber im Auge gehabt hat (VGr,

9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 7.3; 2. März 2017, VB.2016.00373,

E. 4.3, je mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Es handelt sich um

Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraussicht anders normiert

hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung nicht mehr gerecht zu werden vermag.

Es versteht sich daher von selbst, dass Sachumstände, die in einer Vielzahl von

Fällen angeführt werden könnten, eine Ausnahmebewilligung nicht zu

rechtfertigen vermögen.

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse

können insbesondere in der Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks

liegen, aber auch in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung

des Gebäudes (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; VGr, 2. März

2017, VB.2016.00373, E. 4.3; Charlotte Good-Weinberger, Die

Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen

Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1438). Nicht massgeblich ist jedoch, ob es sich beim konkreten

Sachverhalt um einen Einzelfall handelt oder ob entsprechende tatsächliche

Verhältnisse ihrem Wesen nach in weiteren Fällen gegeben sind oder sein könnten

(VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00019, E. 6.3, auch zum Folgenden;

RB 1981 Nr. 126). So können beispielsweise in der Steilheit eines Geländes

besondere Verhältnisse liegen, auch wenn noch andere Parzellen in einer

Gemeinde ebenso betroffen sind (VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00358,

E. 1.2; 22. März 2006, VB.2005.00519, E. 5 [nicht publiziert]).

4.2.2

Dass der bestimmungsgemässe Gebrauch einer Parzelle unterschiedlichen

Nutzungsregimes untersteht und daher nicht einheitlich ist, kann für das

Bundesgericht "namentlich bei grossen Grundstücken vorkommen" (BGr,

12. März 2019, 1C_653/2017, E. 3.3).

Besondere Verhältnisse liegen

im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses

Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der

Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m2 aussergewöhnlich

klein (vgl. zu dieser Situation Arnold Marti, Urteilsbesprechung Bundesgericht,

I. Öffentlichrechtliche Abteilung, 18. Juli 2006, 1P.256/2006, ZBl 2007

S. 446 ff., S. 451 f. mit Hinweis auf Felix Huber, Die

Ausnützungsziffer, Zürich 1986, S. 84). In ihrem Entscheid vom 31. Mai

2022 führte die Bausektion denn auch aus, dass die vorliegende Zonierung

"nicht ganz dem Regelfall entspricht", was die Vorinstanz – obwohl

sie die Meinung vertritt, dass es sich nicht um einen Einzelfall handle –

grundsätzlich bestätigt.

Hinzu kommt, dass – weil (mit Ausnahme der Parzelle

Kat.-Nr. 03) für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten

Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt – eine Übertragung der

Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage

kommt. Ausnützungsübertragungen dürfen nämlich nur innerhalb des gleichen

Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhängenden Fläche der entsprechenden Zone

vorgenommen werden (VGr, 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.5 =

BEZ 2011 Nr. 7; 14. März 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.3 = BEZ

2007 Nr. 20; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 930). Sodann ist aufgrund

der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle

nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland

veräussern lässt. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu

einer Zone mit höheren Ausnützung (hier Zone W4) als dem übrigen Grundstück

(hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung von

null resultiert.

Im Bereich des Gestaltungsplans ist für die der Zone W4

zugewiesenen Grundstücke hingegen eine erhebliche Ausnützung zulässig.

Gegenüber der Grundordnung inklusive Ausnützungsprivilegierung sowie inklusive

Arealüberbauungsbonus (Art. 8 Abs. 6 BZO) soll eine Mehrausnützung

von 10 % möglich sein (Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich

vom 7. März 2018, 159. Amt für Städtebau, Öffentlicher Gestaltungsplan

"E-Strasse Teilgebiete A und C–F Wohnen/Gewerbe", Zürich-…,

Festsetzung; Abschreibung Postulat, S. 6); resultieren soll eine

Ausnützungsziffer von ca. 267 % (Öffentlicher Gestaltungsplan "E-Strasse

Teilgebiete A und C–F Wohnen/Gewerbe", Zürich-…a, Kreis 11, Kanton

Zürich, Bericht nach Art. 47 RPV vom 19. Dezember 2017, Ziff. 3.4;

vgl. die Visualisierung in …). Relevant ist dies insbesondere darum, weil bezüglich

dieser Grundstücke die zulässige Überbauung und Ausnützung bereits

abschliessend festgelegt ist, weshalb von dieser Seite weder ein Interesse am

Einräumen eines Näherbaurechts noch ein solches am Kauf von Ausnützung bestehen

wird. Auch dies trägt zum Vorliegen besonderer Verhältnisse bei.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz geht es vorliegend

mithin nicht nur darum, dass die der Wohnzone W4 zugeteilte Teilfläche

nicht bebaubar, sondern – absurderweise durch die Zuteilung in eine Wohnzone

mit höherer Ausnützung – faktisch auch nicht ausnützbar ist.

4.3 Nachdem

das Vorliegen besonderer Verhältnisse zu bejahen ist, muss nun überprüft

werden, ob durch einen Dispens kein Verstoss gegen den Sinn und Zweck von § 259 Abs. 1 PBG, keine Verletzung von öffentlichen Interessen sowie keine

unzumutbare Benachteiligung von Nachbarn resultieren (§ 220 Abs. 2 und 3 PBG).

4.3.1

Sinn und Zweck des qualifizierten Schweigens von § 259 Abs. 1 PBG

zur Ausnützungsübertragung ist, zu verhindern, dass für das Gebiet längs der

Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten und damit Bauten mit

unterschiedlicher Ausnützung des Bodens entstehen (vgl. E. 3.2).

Ausnützungsziffern prägen nämlich den Charakter einer Zone oder eines Quartiers

wesentlich mit und wahren somit gewichtige öffentliche Interessen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1441, S. 931). Bei Dispensen von Ausnützungsvorschriften ist deshalb

besondere Zurückhaltung angebracht (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1441;

vgl. auch BGE 92 I 104 E. 3).

Im vorliegenden Fall ist indes

nicht zu befürchten, dass sich der Charakter der Zone ändert, wenn für die

Berechnung der zulässigen Ausnützung im Rahmen der strengeren Bestimmungen zur Wohnzone W3

ausnahmsweise die gesamte Bauparzelle berücksichtigt werden darf. Rechtlich

wäre ein Bau mit den vorgesehenen Massen auf dem Baugrundstück zulässig; er

müsste um wenige Meter nach Süden versetzt sein und die interne Zonengrenze

überstellen. Faktisch wäre dies aber für die Bauherrschaft im Zusammenhang mit

dem Wegfall von Frei- und Gartenfläche auf der Hauptwohnseite mit erheblichen

Nachteilen verbunden. Zudem würde dies die Vereinbarung eines Näherbaurechts

zum Grundstück Kat.-Nr. 03 erfordern, was aufgrund dessen Zugehörigkeit

zum bereits erwähnten Gestaltungsplan wenig wahrscheinlich erscheint (vgl.

E. 4.2.2).

Durch die Dispensierung im besonderen Einzelfall wird –

entgegen der Auffassung der Vorinstanz – der Sinn und Zweck der Abstufung der

Ausnützungsvorschriften nicht generell in Frage gestellt. Daran ändert nichts,

dass isoliert betrachtet hinsichtlich des Grundstücksteils in der Wohnzone W3

eine Ausnützung von 105 % resultiert, was der maximal zulässigen

Ausnützung in der (nächsthöheren) Wohnzone W4b entspricht.

4.3.2

Mit Blick auf das soeben aufgeführte sind keine öffentlichen Interessen

ersichtlich, die im vorliegenden, besonderen Fall gegen die ausnahmsweise

Berücksichtigung der gesamten Parzellenfläche bei der Berechnung der für die

geplante Wohnbaute – im Rahmen der Bestimmungen der Wohnzone W3 – maximal

zulässigen Ausnützungsziffer sprechen.

4.3.3

Dadurch, dass es rechtlich möglich ist, eine Baute mit der vorgesehenen

Ausnützung auf dem Baugrundstück zu erstellen, ist auch nicht ersichtlich, dass

durch den Dispens Nachbarn unzumutbar benachteiligt würden (vgl. denn auch die

Zustimmung der direkt betroffenen Nachbarn im Südosten zum Bauvorhaben bzw.

Näher- und Grenzbau).

4.4 Im

vorliegenden Fall ist ein Dispens von § 259 Abs. 1 PBG zu erteilen:

Es liegen Verhältnisse vor, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig

erscheint.

Vom der Wohnzone W4 zugewiesenen Grundstücksteil darf so

viel Fläche beansprucht werden, wie für das streitbetroffene Bauvorhaben

benötigt wird. Die nicht beanspruchte Fläche des der Wohnzone W4

zugewiesenen Grundstücksteils bleibt der W4-Nutzung erhalten.

5.

5.1 Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 16. Dezember 2022 sowie die Beschlüsse der Bausektion der Stadt Zürich

vom 15. März 2022 sowie vom 31. Mai 2022 sind aufzuheben. Die Sache

ist an die Bausektion der Stadt Zürich zurückzuweisen und diese ist einzuladen,

das Bauverfahren im Sinne der Erwägungen fortzusetzen.

5.2

5.2.1

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden

Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG).

Zudem ist die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, den

Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

5.2.2

Hinsichtlich der vorinstanzlichen Kosten wird das Unterliegerprinzip (§ 17

Abs. 2 Satz 1 VRG) durch das Verursacherprinzip (§ 17 Abs. 2

Satz 2 VRG) relativiert. Die Bauherrschaft hätte bereits mit der

Baueingabe (zumindest subsidiär) die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

verlangen können bzw. müssen (vgl. § 310 Abs. 1 PBG): Damit wäre kein

Wiedererwägungsverfahren notwendig geworden, wodurch die Vorinstanz nur ein

statt zwei Verfahren zu beurteilen gehabt hätte. In diesem Sinne sind die

Rekurskosten je zur Hälfte den Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.

Im Lichte dieser Erwägungen ist die Beschwerdegegnerin sodann

zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine – mit

Blick auf das Verursacherprinzip reduzierte – Parteientschädigung von Fr. 1'500.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

6.

Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs

ist Folgendes zu erläutern: Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen

Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid

qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann

mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff.

BGG) anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken

können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Dezember 2022 sowie die Beschlüsse

der Bausektion der Stadt Zürich vom 15. März 2022 und vom 31. Mai

2022 werden aufgehoben. Die Sache wird an die Bausektion der Stadt Zürich

zurückgewiesen und diese wird eingeladen, das Verfahren im Sinne der Erwägungen

fortzusetzen.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'670.- werden je zur Hälfte den

Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerin auferlegt.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 95.-- Zustellkosten,

Fr. 4'095.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu

bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.