Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00128

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00128

VB.2023.00130

Urteil

der 1.

Kammer

vom 18. März 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz),

Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiber

Yann Aders.

In Sachen

Aus

VB.2023.00128:

Stadt Dübendorf,

vertreten durch RA Dr. A,

Aus VB.2023.00130

B AG,

vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

D AG,

vertreten durch lic. iur. E,

Beschwerdegegnerin,

und

Aus

VB.2023.00128:

1.

B AG,

vertreten durch RA C,

Aus VB.2023.00130:

2.

Stadtrat Dübendorf,

vertreten durch RA Dr. A,

und/oder durch RA MLaw F,

Aus VB.2023.00128 und VB.2023.00130:

3.

Baudirektion Kanton Zürich,

4.

Gebäudeversicherung Kanton Zürich,

Feuerpolizei,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 13. April 2022 erteilte der Stadtrat Dübendorf der B AG

unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Hochhauses

und zweier Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeflächen, einer Tiefgarage, eines Pavillons

und Veloabstellanlagen sowie einer Brücke über die I-Strasse zum Park auf dem

Grundstück Kat.-Nrn. 01 (neu Kat.-Nrn. 02 und 03) und 04, G-Strasse 05,

06, 07, 08 und 09 in Dübendorf. Gleichzeitig eröffnete er die im koordinierten

Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 28. Januar

2022 betreffend Einbauten im Grundwasserträger, Lärmimmissionen und Einhaltung

der Lärmbelastungsgrenzwerte.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob die D AG mit Eingabe vom 30. Mai

2022.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die

Aufhebung der Entscheide. Mit Entscheid vom 1. Februar 2023 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Stadtrats Dübendorf

vom 13. April 2022 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 28. Januar

2022.

auf.

III.

A. Die

Stadt Dübendorf gelangte gegen diesen Entscheid mit Beschwerde vom 6. März

2023.

ans Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den Entscheid

aufzuheben und die Baubewilligung sowie die Gesamtverfügung wiederherzustellen;

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (VB.2023.00128).

Die Gebäudeversicherung

Kanton Zürich verzichtete am 20. März 2023 auf eine Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am 23. März

2023.

ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Am 4. April 2023 beantragte die Baudirektion des

Kantons Zürich die Gutheissung der

Beschwerde. Die B AG

machte am 24. April 2023 eine Noveneingabe. Gleichentags reichte

die D AG Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Sodann sei festzustellen, dass der kommunale baurechtliche Entscheid auch wegen

unzureichender und gestaltungsplanwidriger Verkehrserschliessung hätte

aufgehoben werden müssen. Eventuell sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner beantragte sie eine Parteientschädigung zzgl.

7,7 % MWST zulasten der Beschwerdeführerin. Am 12. Mai 2023 ging eine

weitere Stellungnahme der Baudirektion ein.

Die Stadt

Dübendorf replizierte am 30. Mai 2023 und hielt an den gestellten Anträgen

fest. Die Gebäudeversicherung verzichtete am 8. Juni 2023 erneut

auf eine Stellungnahme. Die D AG duplizierte

am 12. Juli 2023 unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Dazu nahm

die Baudirektion am 18. August 2023 Stellung. In ihrer Eingabe vom 25. September

2023.

hielt die D AG weiterhin an den gestellten Anträgen fest.

B. Am 6. März 2023 gelangte auch

die B AG ans Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den

Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und den Beschluss des Stadtrats

sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion wiederherzustellen. Eventuell sei

die Baubewilligung mit zusätzlichen Nebenbestimmungen zu ergänzen; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin

(VB.2023.00130).

Die Gebäudeversicherung

Kanton Zürich verzichtete am 20. März 2023 auf eine Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am 23. März

2023.

ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Am 5. April 2023 beantragte die Baudirektion des

Kantons Zürich die Gutheissung der

Beschwerde. Die B AG

machte am 24. April 2023 eine Noveneingabe. Gleichentags reichte

die D AG Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Sodann sei festzustellen, dass der kommunale baurechtliche Entscheid auch wegen

unzureichender und gestaltungsplanwidriger Verkehrserschliessung hätte

aufgehoben werden müssen. Eventuell sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner beantragte sie eine Parteientschädigung zzgl.

7,7 % MWST zulasten der Beschwerdeführerin. Am 12. Mai 2023 ging eine

weitere Stellungnahme der Baudirektion ein.

Die B AG

replizierte am 8. Juni 2023

unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Duplik vom 12. Juli 2023 hielt die D AG

ebenfalls an den gestellten Anträgen

fest. Dazu nahm die Baudirektion am 18. August 2023 Stellung. Die Triplik

der B AG vom 24. August 2023 erging mit weiterhin

unveränderten Anträgen und unter Beilage eines aktualisierten Lärmgutachtens. In ihrer Quadruplik vom 25. September

2023.

hielt die D AG ebenfalls weiterhin an den gestellten Anträgen

fest. Weitere Stellungnahmen der B AG und der D AG erfolgten am 9. bzw.

30.

Oktober 2023 sowie am 24. Januar 2025 mit unveränderten Anträgen.

Mit Präsidialverfügung vom 23. Mai 2024 wurde dem

Baurekursgericht Frist angesetzt, um dem Verwaltungsgericht die Akten des Rekursverfahrens

R2.2022.00122 einzureichen. Tags darauf reichte das Baurekursgericht die Akten

des Verfahrens R3.2022.00122 ein und erklärte gleichentags, im angefochtenen

Entscheid – und entsprechend in der Verfügung – sei die Verfahrensnummer falsch

zitiert worden.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Gemäss § 49 in Verbindung mit

§ 21 Abs. 2 lit. a und b VRG ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie durch

die Anordnung wie eine Privatperson berührt ist und ein schutzwürdiges

Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat oder wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr die

Kantons- oder Bundesverfassung gewährt.

Die Stadt

Dübendorf (Beschwerdeführerin aus VB.2023.00128) rügt eine Verletzung der durch

Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und

Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV] garantierten

Gemeindeautonomie. Aufgrund ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist

die Gemeinde als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt und zur

Autonomiebeschwerde befugt (VGr, 18. März 2021, VB.2020.00614,

E. 1.3; BGr, 23. Februar 2023, 1C_373/2022, E. 1.3). Ob

die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht, ist hingegen keine Frage des Eintretens,

sondern der materiellen Beurteilung. Dasselbe gilt für die Frage, ob die Autonomie

im konkreten Fall tatsächlich verletzt wurde (BGE 146 I 36 E. 1.4).

1.3

Die private Beschwerdeführerin aus

VB.2023.00130 ist als Eigentümerin des streitbetroffenen Baugrundstücks und

Adressatin der angefochtenen Baubewilligung, welche durch die Vorinstanz

aufgehoben wurde, legitimationsbegründend im Sinn von § 338a des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen und ebenfalls zur

Beschwerdeerhebung berechtigt. Nachdem auch die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

2.

Die Beschwerden

richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen

denselben Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt

sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2023.00128 und

VB.2023.00130 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125

lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch

Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im

Verfahren VB.2023.00128.

3.

3.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück mit der neuen Kat.-Nr. 02 (abparzelliert

von alt Kat.-Nr. 01) mit der Form eines Dreiecks und einer

Grundstücksfläche von 17'865 m2 liegt gemäss Bau- und

Zonenordnung der Stadt Dübendorf (BZO) sowohl in der Zentrumszone Z3a als

auch in der Freihaltezone und befindet sich überdies im Perimeter des privaten

Gestaltungsplans "J", welcher am 27. Februar 2016 in Kraft trat.

Im Westen und im Norden wird das Grundstück begrenzt durch

die I- bzw. die K-Strasse, im Süden durch die Glatt sowie im Südosten durch das

Trassee der Glattalbahn mit der Bahnhaltestelle J. Entsprechend seiner Lage ist

das Grundstück mit Strassenlärm belastet. Es ist der

Empfindlichkeitsstufe (ES) III gemäss Art. 15 des Umweltschutzgesetzes

vom 7. Oktober 1983 (USG) in Verbindung mit Art. 43 der

Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) zugewiesen.

3.2

Geplant

ist in der nordwestlichen Ecke der Parzelle der Neubau eines dreissigstöckigen

Hochhauses (Baufeld Hochhaus) sowie (auf den Baufeldern I-Strasse und K-Strasse)

die Realisierung zweier, parallel zu den Strassen ausgerichteter,

achtgeschossiger Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 408 Wohnungen und

8.

Gewerbeflächen, einer Tiefgarage mit 269 Parkplätzen sowie eines eingeschossigen

Pavillons mit Gastrobetrieb (140 Sitzplätze) auf dem zentralen Platz

zwischen den Bauten und der Bahnhaltestelle. Die Erschliessung soll über die J-Strasse,

die östlich an das Baugrundstück anstösst, erfolgen. Ferner ist die Erstellung

einer Brücke über die I-Strasse zu einem öffentlich zugänglichen Park auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 04 geplant, welches sich vollumfänglich in der

Freihaltezone befindet.

4.

Zu beurteilen ist vorab, ob die Vorinstanz die

Legitimation der damaligen Rekurrentin und heutigen Beschwerdegegnerin

zulässigerweise auf ihre Eigenschaft als Kaufrechtsberechtigte an einer

abzuparzellierenden Fläche des Grundstücks Kat.-Nr. 01 stützte.

4.1

Die

Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130 (Bauherrschaft) macht in ihrer Beschwerde

hierzu geltend, das Baurekursgericht hätte auf den Rekurs der Beschwerdegegnerin

mangels Legitimation nicht eintreten dürfen. Sie begründet ihren Standpunkt

zusammengefasst damit, dass die Beschwerdegegnerin ihr Kaufrecht nicht

bedingungslos und nicht jederzeit bzw. nach Belieben ausüben könne, sondern nur

unter den kumulativen Voraussetzungen des Vollzugs der Abparzellierung und des Vorliegens

einer rechtskräftigen Baubewilligung.

4.2

Die Vorinstanz

führte in ihrem Entscheid zur Legitimation aus, vorliegend sei die Ausübung des

Kaufrechts zwar von Bedingungen abhängig, welche zurzeit nicht erfüllt seien

und nicht in den Händen der Rekurrentin (heutige Beschwerdegegnerin) lägen. Die

private Rekursgegnerin (heutige private Beschwerdeführerin) wirke aber mit dem

Baubewilligungsgesuch auf die Erfüllung der Bedingungen hin. Der Eintritt der

Voraussetzungen für die Ausübung des Kaufrechts sei damit nicht völlig

unbestimmt, sondern in sachlicher und zeitlicher Hinsicht weit fortgeschritten.

4.3

Zum Rekurs (und zur Beschwerde) ist

berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a Satz 1 PBG). Das Gesetz verlangt eine besondere,

beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand, kraft derer die

Rekurrentin/Beschwerdeführerin stärker als beliebige Dritte oder die

Allgemeinheit von der angefochtenen Verfügung betroffen ist (VGr, 6. Februar

2020, VB.2019.00289, E. 5.1; 7. Februar 2019, VB.2018.00744,

E. 3.2). Das geltend gemachte Interesse an der Anfechtung eines baurechtlichen

Entscheids muss grundsätzlich aktuell sein (dazu Martin Bertschi, Kommentar

VRG, § 21 N. 24 f.).

4.4

Die Art der Berechtigung am Grundstück

muss geeignet sein, den Zusammenhang zwischen der Beeinträchtigung des Grundstücks

und der besonderen Betroffenheit des Anfechtenden herzustellen. So kommt dem

benachbarten Grundeigentümer einzig deshalb eine besondere Stellung zu, weil

infolge seiner umfassenden Sachherrschaft jeder Nachteil für das Grundstück

notwendigerweise seine Interessen berührt (vgl. Bertschi, § 21 N. 66;

René Wiederkehr/Stefan Eggenschwiler, Die allgemeine Beschwerdebefugnis

Dritter, Bern 2018, Rz. 21)

Neben

Eigentümern benachbarter Liegenschaften können auch Dritte wie Mieter, Pächter

und Nutzniessungsberechtigte unter bestimmten Voraussetzungen rechtsmittellegitimiert

sein (Bertschi, § 21 N. 66; VGr, 13. Juli 2023, VB.2020.00705, E. 3.2.2, je

auch zum Folgenden). Ferner können

auch Baurechtsinhaber die Legitimationsvoraussetzungen erfüllen. Ein

Vorkaufsrecht, dessen Ausübung ungewiss war, erfüllte etwa das Erfordernis des aktuellen

Rechtsschutzinteresses nicht (VGr, 19. Juni 2002, VB.2002.00049,

E. 3c = BEZ 2002 Nr. 48). Demgegenüber haben das

Verwaltungsgericht und darauf das Bundesgericht ein schützenswertes Interesse

eines Kaufberechtigten ohne weitere Erörterungen bejaht (VGr, 7. Oktober

2010, VB.2010.00250,

Prozessgeschichte II und E. 6.3.4 bzw. BGr, 14. April 2011,

1C_537/2010, E. 1).

4.5

Die

Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130 stützt ihren Schluss auf Nichteintreten

hauptsächlich damit, dass die Beschwerdegegnerin ihr Kaufrecht nicht jederzeit

und nicht bedingungslos ausüben könne, was zu kurz greift: Die jederzeit

mögliche Ausübung des Kaufrechts als (zwingende) Anforderung an die

Legitimation lässt sich entgegen der Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130 dem

Entscheid des Verwaltungsgerichts VB.2002.00049 vom 19. Juni 2002 (BEZ 2002 Nr. 48) nicht

entnehmen (insofern ebenso unzutreffend Laura Diener/Thomas Wipf in: Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher

Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 752).

Vielmehr war dort allein die Rechtsmittelbefugnis eines Vorkaufsberechtigten

strittig, dessen Recht, im Fall der Veräusserung einer Sache diese an sich zu

ziehen, in einem Nebensatz in Kontrast gesetzt wurde zum Kaufrecht, das dem

Berechtigten die Möglichkeit verschaffte, durch einseitige Erklärung eine Sache

– unter gewissen vereinbarten Voraussetzungen – zu erwerben (E. 3c

Abs. 4). Daher lassen sich aus dem Entscheid keine (einschränkenden)

Legitimationsvoraussetzungen von Kaufberechtigten herauslesen und ableiten.

In diesem Sinn sind auch die vorinstanzlichen Erwägungen

(oben E. 4.2) zu lesen: Wenn der Inhaber eines Kaufrechts das

Vertragsgrundstück jederzeit an sich ziehen kann, ist er (ohne Weiteres) zur

Ergreifung eines Rechtsmittels legitimiert. Sofern die Jederzeitigkeit der

Kaufrechtsausübung wie vorliegend von der Erfüllung von Bedingungen abhängig

ist, sind mit der Vorinstanz die konkreten Umstände zu betrachten.

4.6

4.6.1

Gemäss Kaufvertrag vom 28. Januar 2020 räumt die erwerbende Partei

(Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130) der veräussernden Partei (Beschwerdegegnerin

bzw. Rekurrentin im vorinstanzlichen Verfahren) als Kaufrechtsberechtigte für

die Dauer von zehn Jahren ein Kaufrecht an einer abzuparzellierenden Fläche von

ca. 6'810 m2, gelegen im östlichen Teil von GB-Blatt 010

gemäss Skizze, ein (= neu Kat.-Nr. 03). Das Kaufrecht kann von der

veräussernden Partei innert dreier Monate nach erfolgter Abparzellierung und

Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung zum Kaufpreis von

Fr. 37,5 Mio. ausgeübt werden.

4.6.2

Die Ausübung des Kaufrechts durch die Beschwerdegegnerin bedingt somit

einerseits eine Abparzellierung. Damit angesprochen ist die Unterteilung des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 in die zwei neuen Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03, welche

mit der Parzellierungsbewilligung vom 24. Juni 2021 genehmigt worden ist.

Der Vollzug der Mutation steht noch aus, ist aber vor Baubeginn des vorliegend

strittigen Projekts zu tätigen.

Andererseits setzt die Ausübung des Kaufrechts das

Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung voraus, wobei der Kaufvertrag

das Baugrundstück nicht nennt. Das Baurekursgericht ging davon aus, dass damit

die Baubewilligung für die Überbauung des abzuparzellierenden Grundstücks

Kat.-Nr. 03 gemeint ist. In diese Richtung gehen auch die Ausführungen der

Beschwerdegegnerin; die Beschwerdeführerin bestreitet dies nicht. Jene

Baubewilligung wurde von der Beschwerdegegnerin ebenfalls angefochten; das

entsprechende Rekursverfahren (R3.2022.00122) ist aktuell beim Baurekursgericht

sistiert.

4.6.3

Vorliegend ist die Ausübung des Kaufrechts

also möglich, sobald das Bauprojekt auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

realisiert werden kann. Aus

den eingeholten vorinstanzlichen Akten im Rekursverfahren R3.2022.00122 ergibt

sich, dass der Vollzug der Mutation bei jenem Projekt ebenfalls Voraussetzung

für den Baustart ist (Dispositiv-Ziffer 1.1.17 in VB.2023.00130). Mithin

hat die Bauherrschaft zur Realisierung ihrer Projekte die Abparzellierung

vorzunehmen, womit sie zugleich eine Voraussetzung für die Ausübung des Kaufrechts

schafft.

4.6.4

Die Beschwerdegegnerin geht nun

aber wie erwähnt (auch) gegen die Bewilligung des Bauprojekts auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 03 vor und beantragt

im Rekursverfahren R3.2022.00122, die Baubewilligung aufzuheben, eventuell das

Verfahren zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Obsiegt sie vollständig, dann

würde die Erfüllung der Voraussetzung des Vorliegens einer rechtskräftigen

Baubewilligung innerhalb der vertraglich vereinbarten Zehnjahresfrist zur

Ausübung des Kaufrechts fraglich und damit verbunden auch die Grundlage für die

Rekurslegitimation der Beschwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren.

Somit müsste

die Kaufberechtigte am Grundstück Kat.-Nr. 03 aufgrund der genannten Bedingung auf

Rechtsmittel gegen das Bauvorhaben auf diesem Grundstück verzichten, um gegen

Bauvorhaben auf dem benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 02

rechtsmittellegitimiert zu sein. Dies würde inhaltlich einem mit der Vereinbarung des Kaufrechts

erfolgten Rechtsmittelverzicht gleichkommen. Auch im öffentlichen

Verfahrensrecht kann zwar in Angelegenheiten, über welche die Parteien

rechtsgeschäftlich verfügen können, nach Erhalt einer begründeten Verfügung

während laufender Rechtsmittelfrist auf ein Rechtsmittel gültig verzichtet

werden, sofern dies in voller Sachkenntnis, frei und unbeeinflusst geschieht

und keine Willensmängel vorliegen (VGr, 11. Dezember 2019, VB.2019.00173,

E. 2.1 mit Hinweisen). Vorliegend erfolgte der faktisch erforderliche

Verzicht auf die Erhebung eines Rechtsmittels zur Wahrung der

Kaufrechtsausübung aber zu einem Zeitpunkt, als die Baubewilligung für das Grundstück

Kat.-Nr. 03 vom 13. April 2022 nicht vorlag, und damit ohne

Sachkenntnis, weshalb von einem vorgängigen Rechtsmittelverzicht auszugehen

wäre, der in öffentlich-rechtlichen Rechtsmittelverfahren nicht zu

berücksichtigen wäre (vgl. Diener/Wipf, S. 756 mit Hinweis auf

RB 1995 Nr. 6).

Insofern ist

die Beschwerdegegnerin vom strittigen Bauvorhaben besonders betroffen und hat –

entgegen der Bauherrschaft – ein

schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der Baubewilligung (vgl. BGr, 17. Oktober

2024, 1C_256/2024, E. 1.1).

4.7

Gestützt

auf diese Erwägungen ist das Baurekursgericht somit zu Recht auf den Rekurs der

heutigen Beschwerdegegnerin eingetreten.

5.

Die beiden Beschwerdeführerinnen machen im Wesentlichen

geltend, das Baurekursgericht habe zu Unrecht die lärmrechtliche

Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV wegen wesentlicher

Überschreitungen des Immissionsgrenzwerts bei einer grossen Zahl der Wohnungen

für unzulässig erklärt.

5.1

Strittig

ist dabei zunächst die Frage der Anwendbarkeit der Gestaltungsplanvorschriften

zum Lärmschutz:

Art. 16 Abs. 1 GP lautet: Für die Wohnnutzung

sind die Planungswerte (PW), für die übrigen Nutzungen die Immissionsgrenzwerte

(IGW) der Empfindlichkeitsstufe ES III einzuhalten. Art. 16

Abs. 3 Satz 1 GP bestimmt, dass in den Baufeldern I-Strasse und K-Strasse

keine Lüftungsfenster von lärmempfindlichen Wohnräumen direkt zur I-Strasse

und/oder K-Strasse angeordnet werden dürfen.

5.2

Im Bereich

des Immissionsschutzes hat der Bund von seiner umfassenden

Rechtsetzungskompetenz gemäss Art. 74 Abs. 1 der Bundesverfassung

(BV) Gebrauch gemacht. In diesem Bereich besteht daher grundsätzlich kein

Spielraum mehr für kantonales Recht. Art. 65 Abs. 2 USG verbietet

ausdrücklich den Erlass kantonaler Immissionsgrenzwerte, Alarmwerte oder

Planungswerte. Quantitative Immissionsbeschränkungen der Kantone sind damit

nicht mehr zulässig (BGr, 29. August 2019, 1C_555/2018, E. 4.2).

Doch wird dadurch selbständiges kantonales Recht, welches

den Schutz vor Immissionen bezweckt oder bewirkt, nicht generell unzulässig;

insbesondere können kantonale raumplanerische Massnahmen zur Begrenzung der

Umweltbelastung eingesetzt werden. Städtebauliche Nutzungsvorschriften behalten

ihren selbständigen Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob eine Baute oder

Anlage am vorgesehenen Ort erstellt und ihrer Zweckbestimmung übergeben werden

darf, und zwar auch dann, wenn die für den Charakter eines Quartiers

wesentlichen Nutzungsvorschriften mittelbar dem Schutz der

Nachbarn vor Übelständen verschiedenster Art dienen. So können etwa störende

Bauten und Betriebe, die mit dem Charakter einer Wohnzone unvereinbar sind,

durch kommunales oder kantonales Recht untersagt werden, auch wenn die

Lärmemissionen, zu denen sie führen, bundesrechtliche Schranken nicht

überschreiten. Entscheidend für die selbständige Bedeutung des kantonalen oder

kommunalen Rechts ist, ob die entsprechenden Bestimmungen raumplanerische Ziele

verfolgen, wie beispielsweise die Erhaltung der Eignung eines bestimmten

Gebiets zu Wohnzwecken, und nicht bloss den Sinn haben, den verschiedenen Zonen

die jeweiligen Empfindlichkeitsstufen zuzuordnen (VGr, 14. Juli 2004,

VB.2003.00087, E. 3.1 mit Hinweisen; vgl. BGr, 22. November 2013,

1C_569/2013, E. 4.2; 8. Februar 2022, 1C_552/2020, E. 3.2;

Lorenz Lehmann/Daniel Kunz in: Fritzsche

et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1658 f.).

5.3

Art. 22 USG

stellt direkt anwendbares, zwingendes Bundesumweltrecht dar, das in jedem

Baubewilligungsverfahren zu beachten ist und entgegenstehendem kantonalem bzw.

kommunalem Recht vorgeht (Art. 49 Abs. 1 BV). Kommunale

Sondernutzungspläne können – und müssen sogar nach Art. 24 USG –

zusätzliche Anforderungen enthalten, um nach Möglichkeit die Einhaltung der

tieferen Planungswerte zu gewährleisten. Sind aber schon die

Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten, so darf die Baubewilligung nach Art. 22

USG nicht erteilt werden, unabhängig davon, ob die Sondernutzungsvorschriften

eingehalten wurden und ob diese ihrerseits noch akzessorisch auf ihre

Bundesrechtskonformität überprüft werden können oder nicht (BGE 142 II 100

E. 2.3).

Wurde (wie hier) ein Sondernutzungsplan zur Sicherung der

Einhaltung der Planungswerte erlassen, befreit dies nicht vom Nachweis der

Einhaltung der Immissionsgrenzwerte im Baubewilligungsverfahren: Zwischen dem

Erlass des Sondernutzungsplans und der Erteilung der Baubewilligung liegt in

der Regel eine gewisse Zeitspanne, in der sich die Immissionssituation

verändert haben kann. Massgeblich für die Baubewilligung sind die in diesem

Zeitpunkt zu erwartenden Aussenlärmimmissionen (Art. 36 Abs. 2 LSV),

die von den im Gestaltungsplan ermittelten abweichen können. Zudem muss im

Baubewilligungsverfahren überprüft werden, ob die Immissionsgrenzwerte an allen

im Baugesuch vorgesehenen lärmempfindlichen Räumen auch tatsächlich eingehalten

werden, während es nach Art. 24 Abs. 2 USG genügt, wenn die

Planungswerte im "überwiegenden Teil" der Zone eingehalten werden

(vgl. BGE 142 II 100 E. 2.2).

5.4

Im Lichte

dieser Rechtsprechung ist zunächst festzuhalten, dass losgelöst von der Frage

der Anwendbarkeit von Art. 16 GP (bzw. dessen Rechts- und Bestandeskraft,

womit die Gemeinde argumentiert) Art. 22 USG als direkt anwendbares,

zwingendes Bundesumweltrecht beachtlich ist für die lärmschutzrechtliche

Beurteilung. Gleichermassen vermag Art. 16 Abs. 1 GP durch seine

Bezugnahme auf die Planungswerte für die Wohnnutzung nicht, Art. 31 Abs. 2

LSV (mit seiner Hinwendung zu den Immissionsgrenzwerten) zu derogieren und

mithin die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zum Vornherein auszuschliessen,

wie das die Beschwerdegegnerin vertritt.

Augenscheinlich ist, dass Art. 16 GP aus Zeiten der

Lüftungsfensterpraxis stammt. So sei diese Bestimmung nach Ansicht der

Bauherrschaft im Lichte der damals geltenden Lüftungsfensterpraxis zu lesen und

mache sie auch nur in diesem Zusammenhang Sinn. Dies ändert aber nichts daran,

dass das Bundesgericht mit BGE 142 II 100 die Lüftungsfensterpraxis für

unvereinbar mit Art. 22 USG erklärte, welcher – wie soeben gesehen – für

die vorzunehmende Prüfung des Bauprojekts auf Einhaltung des Lärmschutzes

massgeblich ist. Ferner sind in den vorliegenden Akten, insbesondere dem

Planungsbericht vom 26. August 2013 zum Gestaltungsplan oder den Schriften

der nun beschwerdeführenden Gemeinde, keine Anhaltspunkte aufzufinden, dass die

im Verhältnis zur Bundesregelung allenfalls schärferen Lärmschutzvorschriften

(so erblickt die Bauherrschaft in Art. 16 GP eine zusätzliche, strengere

Prüfung, während die Beschwerdegegnerin unter Verweis auf Art. 16

Abs. 1 GP die Einhaltung der Planungswerte an allen Fenstern fordert) in

den Gestaltungsplanbestimmungen raumplanerisch – und nicht ausschliesslich

umwelt- bzw. immissionsschutzrechtlich – begründet sind.

5.5

Im

Folgenden ist daher zu prüfen, ob das streitige Bauvorhaben den Vorgaben von

Art. 22 USG entspricht. Wenn dies zu bejahen wäre und die

lärmschutzrechtlichen Bestimmungen des Gestaltungsplans einen selbständigen

raumplanungsrechtlichen Charakter aufweisen würden, müssten gegebenenfalls

darauf die Rügen zur Auslegung und Anwendung von Art. 16 GP behandelt

werden.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerinnen aus beiden Verfahren machen geltend, das Baurekursgericht

habe sich hinsichtlich der massgeblichen Werte zu Unrecht über die

Feststellungen der kantonalen Fachstelle Lärmschutz (FALS) und des Lärmgutachters

hinweggesetzt und die Erkenntnisse dieser Fachpersonen durch eigene ersetzt,

wobei sie einer Fehlinterpretation bzw. einem Irrtum erlegen sei. Weiter

bringen sie vor, das Projekt sei vollständig lärmoptimiert und das

Baurekursgericht habe sich nicht mit den geplanten Lärmschutzmassnahmen

auseinandergesetzt und in rechtsverletzender Weise auf eine Interessenabwägung

verzichtet.

6.2

Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG

werden Baubewilligungen in

lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von

Personen dienen, grundsätzlich nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht

überschritten werden. Die massgeblichen Immissionsgrenzwerte für Wohnen

finden sich in Anhang 3 Ziff. 2 LSV und werden in der Mitte der geöffneten Fenster aller

lärmempfindlichen Räume ermittelt (Art. 39 Abs. 1 LSV). Die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte

an dem am wenigsten exponierten "Lüftungsfenster" jedes Raums genügt

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht (BGE 142 II 100

E. 4; 145 II 189 E. 8.1). Sind die Immissionsgrenzwerte

überschritten, so kann die Bewilligung Art. 22 Abs. 2 USG zufolge nur erteilt werden, sofern die

Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen

Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Art. 31

Abs. 1 LSV präzisiert,

dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen

Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte durch die

Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes

oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm

abschirmen, eingehalten werden können. Können die Immissionsgrenzwerte durch

Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1

LSV nicht eingehalten werden,

so darf die Baubewilligung nur

erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse

besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV).

6.3

Die Bejahung eines solchen überwiegenden

Interesses im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV setzt zwingend eine

umfassende Interessenabwägung im konkreten Einzelfall voraus. Bauvorhaben, die

im Sinn einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen (vgl. Art. 1

Abs. 2 lit. abis sowie Art. 8a Abs. 1

lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG])

wünschenswert erscheinen, können nach der bundesgerichtlichen Praxis bewilligt

werden, wenn sich das Bauvorhaben in weitgehend überbautem Gebiet befindet, ein

akuter Bedarf an Wohnraum besteht, die Immissionsgrenzwerte

nicht wesentlich überschritten sind, deren Einhaltung nicht in

städtebaulich befriedigender Weise erreicht und ein angemessener Wohnkomfort

sichergestellt werden kann. Dem wichtigen Anliegen einer hochwertigen

Siedlungsentwicklung nach innen kann so auf dem Weg der Ausnahmebewilligung Rechnung

getragen werden, wenn die strikte Anwendung von Art. 22 USG unter

Würdigung aller Umstände des Einzelfalls unverhältnismässig wäre. Dabei sind

insbesondere die in der Zonenordnung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der

Überschreitung der Immissionsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet

allenfalls eine höhere Empfindlichkeitsstufe zuzuordnen, zu berücksichtigen.

Auch raumplanerische Anliegen wie z. B. die Schliessung einer Baulücke, die

Verdichtung der Nutzung der Siedlungsfläche oder die Siedlungsentwicklung nach

innen unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität (vgl. Art. 1

Abs. 2 lit. abis und b sowie Art. 3 Abs. 3

lit. abis RPG) können in Betracht kommen (zum Ganzen: BGE 146 II 187 E. 4.1; 145 II 189 E. 8.1; 142 II 100 E. 4.6, je mit

Hinweisen).

6.4

Eine Ausnahmebewilligung gestützt auf

Art. 31 Abs. 2 LSV

fällt dabei nur in Betracht, wenn

erstellt ist, dass sämtliche verhältnismässigen baulichen und gestalterischen

Massnahmen gemäss Abs. 1 ausgeschöpft worden sind. Der Nachweis einer

hinreichenden Massnahmenprüfung obliegt dem Baugesuchsteller (BGer,

25.

August 2020, 1C_244/2019, E. 3.4.4), wobei im Falle einer starken

Überschreitung der Immissionsgrenzwerte eine vertiefte Auseinandersetzung

erforderlich ist (BGer, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.2, auch zum

Folgenden). Im Rahmen der Interessenabwägung nach Abs. 2 sind zudem

weitergehende Schallschutzmassnahmen zu evaluieren, die zwar nicht die

Lärmimmissionen in der Mitte der geöffneten Fenster, jedoch die Lärmbelastung

im Gebäudeinnern reduzieren und sich damit positiv auf die Wohnhygiene

auswirken können (vgl. auch Christoph Jäger, Bauen im lärmbelasteten Gebiet,

Raum & Umwelt 2009 Nr. 4, S. 14).

6.5

Als Erstes ist zu prüfen, ob die

Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich überschritten sind, ansonsten die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausser Betracht fällt (vgl.

oben E. 6.3).

6.5.1

Von einer wesentlichen, der

Erteilung einer Ausnahmebewilligung generell entgegenstehenden Überschreitung

wird tendenziell dann ausgegangen, wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als

beim Immissionsgrenzwert liegen (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162,

E. 3.2.1 f. mit Hinweis).

Eine

Ausnahmebewilligung trotz Überschreitung der Immissionsgrenzwerte um

6.

dB(A) in der Nacht für ein Grundstück in der ES III wurde vom

Bundesgericht geschützt (BGE 145 II 189 E. 8). Allerdings handelte es

sich um eine Überschreitung an Fenstern mit einer Reinigungsöffnung, die sich

ansonsten nicht öffnen liessen. An öffenbaren Fenstern waren die

Immissionsgrenzwerte um maximal 5 dB(A) überschritten ([in BGE 145 II 189 nicht vollständig publiziert:] BGr, 24. April 2019, 1C_212/2018,

Sachverhalt lit. D). Nächtliche Überschreitungen von 7–8 dB(A) an

Wohnzimmern können demgegenüber gemäss Bundesgericht nicht mehr als

''geringfügig'' oder ''mässig'' bezeichnet werden (BGE 146 II 187

E. 4.5.3 sowie [in BGE 146 II 187 nicht vollständig publiziert:] BGr,

4.

Dezember 2019, 1C_568/2018, Sachverhalt lit. B.b.).

Entsprechend

Dispositiv

hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass es sich bei

Immissionsgrenzwert-Überschreitungen von bis zu 7 dB(A) (VGr,

27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f.), bis zu

8,2 dB(A) (VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463,

E. 5.4.2 f.) und bis zu 14 dB(A) (VGr, 27. Oktober 2021,

VB.2021.00164, E. 3.2.3) um wesentliche

Immissionsgrenzwert-Überschreitungen im Sinn der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung handelt (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5).

Demgegenüber qualifizierte das Verwaltungsgericht (nächtliche)

Immissionsgrenzwert-Überschreitungen bis 2,9 dB(A) (VGr, 16. Dezember 2021,

VB.2021.00157, E. 4.3.2) bzw. 3 dB(A)

(VGr, 23. März 2023,

VB.2022.00249, E. 5.2)

als nicht wesentlich.

6.5.2

Das streitbetroffene Grundstück

ist der Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeordnet. Da der Umstand der

bestehenden Lärmvorbelastung somit bereits bei der Zuordnung der

Empfindlichkeitsstufe berücksichtigt wurde, ist die Toleranz für Überschreitungen

des Immissionsgrenzwerts bei der Empfindlichkeitsstufe III im Vergleich zur

Empfindlichkeitsstufe II grundsätzlich geringer (BGr, 27. Juli 2023,

1C_1/2022, E. 5.1). Die massgebenden Immissionsgrenzwerte für den

Strassenverkehrslärm betragen gemäss Ziff. 2 Anhang 3 LSV 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in

der Nacht, die massgeblichen Alarmwerte 70 dB(A) am Tag und 65 dB(A)

in der Nacht.

6.5.3

Gemäss Lärmgutachten vom 10. Juni

2021, auf welches sich auch die Vorinstanz stützte, belaufen sich die maximalen

Belastungen an den strassenseitigen Fassaden auf 68–69 dB(A) am Tag und 60–61 dB(A)

in der Nacht. Die massgebenden Immissionsgrenzwerte würden damit am Tag um 3–4 dB(A)

und in der Nacht um 5–6 dB(A) überschritten.

Basis für die Strassenlärmermittlung im Lärmgutachten vom 10. Juni 2021

bilden folgende Emissionsdaten aus dem Gestaltungsplan vom Juni 2013:

Lr,e (Tag) [dB(A)]

Lr,e (Nacht) [dB(A)]

K-Strasse

Emissionsabschnitt 38563

83,5

75,3

I-Strasse

Emissionsabschnitt 38583

82,3

73,6

Die Baudirektion erachtete die

Verwendung dieser Daten in ihrer Gesamtverfügung als korrekt. Das

Baurekursgericht erwog hierzu, die im GIS-ZH, Karte Strassenlärm, ausgewiesenen

aktuellen Schallleistungspegel seien erheblich höher als diejenigen, welche dem

Lärmgutachten zugrunde lägen:

Lr,e (Tag) [dB(A)]

Lr,e (Nacht) [dB(A)]

K-Strasse

Emissionsabschnitt 38563

85,0

76,7

I-Strasse

Emissionsabschnitt 38583

84,5

75,8

Weiter erwog das

Baurekursgericht, es sei falsch, für die Beurteilung auf Emissionen

abzustellen, die vor über neun Jahren für die Beurteilung des Gestaltungsplans

massgebend gewesen seien. Da auf Bauvorhaben die im Zeitpunkt der Bewilligung

geltenden Lärmvorschriften anzuwenden seien, wären selbstredend auch auf die in

diesem Zeitpunkt herrschenden tatsächlichen Lärmgegebenheiten abzustellen.

Aufgrund der aktuellen, deutlich höheren Werte gemäss GIS-ZH

und der gerichtsnotorischen Zunahme des Verkehrs seit Erlass des Gestaltungplans

beständen daher ernsthafte Zweifel an den Erkenntnissen des Gutachtens. Es

könne nicht ausgeschlossen werden, dass eine "grosse Zahl von Wohnungen

von einer wesentlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte betroffen"

sei. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung falle daher ausser Betracht.

6.5.4

Die Beschwerdeführerinnen

bringen dagegen vorab vor, das Baurekursgericht habe seinen Entscheid auf

eigene Sachverhaltsabklärungen abgestützt, ohne ihnen vorgängig Gelegenheit zur

Stellungnahme gegeben zu haben, womit es ihr rechtliches Gehör verletzt habe.

Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2

BV) gehört unter anderem das Recht der Betroffenen, an Beweiserhebungen

teilzunehmen oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Eine

Beschwerdeinstanz, welche beabsichtigt, ihren Entscheid auf neue Beweise zu

stützen, muss daher die Parteien darüber informieren und ihnen Gelegenheit zur

diesbezüglichen Stellungnahme einräumen. Über notorische Tatsachen muss

allerdings kein Beweis geführt werden. Allgemeinnotorische Tatsachen sind

allgemein bekannte bzw. der allgemeinen sicheren Wahrnehmung zugängliche

Tatsachen, selbst wenn die Behörde sie ermitteln muss. Als allgemeinnotorisch

können namentlich allgemein zugängliche elektronische Landkarten wie etwa

Google Maps bzw. die darin enthaltenen Informationen gelten (BGr, 21. August

2023, 1C_253/2022, E. 3.2; 12. Mai 2021, 1C_593/2020, E. 2.1).

Dasselbe gilt für die im Internet allgemein zugängliche

Karte zum Strassenlärm auf dem Geoportal des Kantons Zürich, auf die sich die Vorinstanz

gestützt hat und über die folglich kein Beweis geführt werden musste. Insofern

verletzte die Vorinstanz das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) der

Beschwerdeführerinnen nicht, wenn sie im angefochtenen Entscheid auf die

Strassenlärmkarte abstellte, ohne diese zu den Akten zu legen und die Beschwerdeführerinnen

diesbezüglich zur Stellungnahme einzuladen.

6.5.5

Die Bauherrin reichte mit ihrer

Beschwerde ein aktualisiertes Lärmgutachten vom 21. Februar 2023 ein,

welches die heutigen Strassenlärmemissionen (sowie das neue Berechnungsmodell

sonRoad18), auf welche sich bereits die Vorinstanz bezog, aufnimmt. Mit Eingabe

vom 24. August 2023 brachte sie eine weitere Aktualisierung des Lärmgutachtens

(datierend vom 21. August 2023), welches im Bereich des Baugrundstücks

eine neu signalisierte tiefere Geschwindigkeit auf der K-Strasse

berücksichtigte, ins Verfahren ein.

Entscheidet das Verwaltungsgericht – wie vorliegend – als

zweite gerichtliche Instanz, sind neue Tatsachenbehauptungen nur so weit

zulässig, als dies durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist

(§ 52 Abs. 2 VRG). Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Vorinstanz

einen Neuentscheid getroffen hat oder wenn sie die angefochtene Verfügung zwar

bestätigte, aber neu begründete bzw. auf neue Gesichtspunkte abstützte. Auch

berücksichtigt wird, in welcher Parteirolle die vor Verwaltungsgericht

beschwerdeführende Partei am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat (Marco

Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 22 ff.).

Im vorinstanzlichen Entscheid äusserte das

Baurekursgericht aufgrund der aktuellen, deutlich höheren Werte gemäss GIS-ZH

ernsthafte Zweifel an den Erkenntnissen des Lärmgutachtens. Es ist nach

verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung zulässig, dass die Bauherrin dieser

Kritik mit einem aktualisierten Gutachten begegnet (VGr, 11. Juli 2024,

VB.2023.00318, E. 3). Die aktualisierten Lärmgutachten können im

vorliegenden Verfahren – entgegen der Beschwerdegegnerin – daher berücksichtigt

werden.

6.5.6

Gemäss dem aktualisierten Lärmgutachten vom 21. Februar 2023 bilden folgende Emissionen

Grundlage für die Beurteilung:

Lr,e (Tag) [dB(A)]

Lr,e (Nacht) [dB(A)]

K-Strasse

Emissionsabschnitt 38563

85,0

76,7

I-Strasse

Emissionsabschnitt 38583

84,5

75,8

Diese Emissionsdaten stimmen mit

denjenigen überein, auf welche das Baurekursgericht abgestellt hat (vgl.

E. 6.5.3). Die Beurteilung führte zu maximalen Immissionsgrenzwert-Überschreitungen

von 2–3 dB(A) am Tag und 3–4 dB(A) in der Nacht. Die Beschwerdegegnerin

vermag diese mit ihren Ausführungen nicht infrage zu stellen; sie verwechselt

darin namentlich die Immissions- mit den Planungsgrenzwerten.

6.5.7

Per April 2023 ist sodann die signalisierte Geschwindigkeit im

massgeblichen Bereich der K-Strasse von 60 km/h auf 50 km/h reduziert

worden. Diese Änderung der Rechtslage ist im vorliegenden Verfahren zu

berücksichtigen, hätte es doch wenig Sinn, eine Baubewilligung aufzuheben, weil

sie dem alten Recht widerspricht, während sie nach neuem Recht auf erneutes

Gesuch hin zu erteilen wäre (vgl. BGE 150 II 444 E. 3.3.2; siehe auch

VGr, 20. April 2023, VB.2022.00546, E. 6.1).

Gemäss den neuen Berechnungen der FALS reduzieren sich

durch die Geschwindigkeitsreduktion die Lärmemissionen im Bereich der K-Strasse

um 1,85 dB (von 85 dB auf 83,15 dB tagsüber und von 76,7 dB

auf 74,83 dB nachts). Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin hat die

Temporeduktion aber keinen bzw. nur einen vernachlässigbaren Einfluss auf die

Überschreitung der Belastungsgrenzwerte. Dem ist zu widersprechen: Eine

Reduktion der Geschwindigkeit ist eine wirksame Massnahme, um Strassenlärm zu

vermindern (BGr, 7. Juli 2023, 1C_513/2022, E. 3.4.2 f.). Soweit

die Beschwerdegegnerin die vom FALS aufgestellten lärmmässigen Auswirkungen der

Herabsetzung der Höchstgeschwindigkeit anzweifelt, ist festzustellen, dass

diese gleichen Werte nun im GIS-ZH, Karte Strassenlärm (gültig seit 20. September

2024), ausgewiesen sind (Schallleistungspegel Tag: 83,2 dB(A); Schallleistungspegel

Nacht: 74,9 dB(A)). Die Bauherrin hat Anfang Juni 2023 ferner zwei vom

Lärmgutachter erstellte Screenshots der Emissionsberechnungen der K-Strasse im

Bereich des Baugrundstücks mit einer jeweiligen Höchstgeschwindigkeit von

60 km/h bzw. von 50 km/h zu den Akten gereicht, welche diese Werte

wiederholen. Die weitgehend pauschal und unsubstanziiert gebliebenen

Einwendungen der Beschwerdegegnerin an den wegen der Herabsetzung der

Höchstgeschwindigkeit reduzierten Emissionen des Strassenverkehrs dringen somit

nicht durch.

6.5.8

Folglich kann auf diese Werte abgestellt werden, wie das der Lärmgutachter

in seiner zweiten Aktualisierung tat: Gestützt darauf ist von folgenden

nächtlichen IGW-Überschreitungen auszugehen:

- Hochhaus: Bei drei Wohnungen treten nachts an den

Fenstern zu Wohnraum/Küche Überschreitungen von 4 dB(A) auf. Die übrigen Überschreitungen an Fenstern von 47 Wohnungen liegen im

Bereich von 1 dB(A) (überwiegend) bis 3 dB(A);

- Block Süd: Bei acht Wohnungen ergeben sich nachts

Überschreitungen an den Fenstern zu Wohnraum/Küche um 4 dB(A). Die übrigen

Überschreitungen an Fenstern von 55 Wohnungen liegen im Bereich von 1 dB(A)

(überwiegend) bis 3 dB(A);

- Block Nord: Überschreitungen nachts an Fenstern von 40

Wohnungen um bis zu 2 dB(A);

Tagsüber ist von Überschreitungen um bis zu 3 dB(A)

zur I-Strasse hin und um bis zu 1 dB(A) zur K-Strasse auszugehen, wobei

das Gutachten die Anzahl der betroffenen Wohnungen nicht ausweist. Rund 250

Wohnungen beachten die Immissionsgrenzwerte.

6.6 Mit Blick auf diese neu eingebrachten

aktualisierten Lärmwerte, welche Überschreitungen nachts an Fenstern von elf

Wohnungen um 4 dB(A) ausweisen,

ist nicht davon auszugehen, dass eine grosse Zahl von Wohnungen von

einer wesentlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte betroffen wäre.

Vielmehr sind die Immissionsgrenzwerte nicht derart stark überschritten, dass

die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausser Betracht fallen

würde. Da sich die Sach- und Rechtslage erst nach dem Rekursentscheid verändert

hat, konnte sich die Vorinstanz damit noch nicht ausreichend befassen. Dabei

wird das Baurekursgericht namentlich die lärmoptimierenden Massnahmen der

Bauherrschaft erstmalig umfassend zu beurteilen haben. Gegebenenfalls ist dabei

auch zu klären, inwiefern die am 27. September 2024 beschlossenen

Änderungen an Art. 22 und Art. 24 USG im vorliegenden Verfahren

bereits Wirkung entfalten (worauf die Bauherrschaft hinweist).

Die von den Beschwerdeführerinnen vorgetragenen Rügen

erweisen sich somit in lärmschutzrechtlicher Hinsicht als teilweise begründet.

7.

7.1 Nach

Aufhebung der lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung (oben E. 6) ging

die Vorinstanz im Hinblick auf ein Folgeprojekt auf die weiteren Rügen ein. Die

Vorinstanz erklärte dabei den geplanten Pavillon auf dem zentralen Platz wegen

seiner Dimensionierung für unvereinbar mit dem Gestaltungsplan, was die

Gemeinde und die Bauherrschaft monieren.

7.2 Der

Gestaltungsplan "J" schafft gemäss dem Zweckartikel namentlich die

Voraussetzungen für einen attraktiven Platz der Begegnung bei der

Bahnhaltestelle J (Art. 1 GP). Nach Art. 4 Abs. 5 GP dient der

allgemein zugängliche Platz mit der Haltestelle J der Begegnung. Er ist so zu

gestalten, dass die Haltestelle, die Hauszugänge und das Veloparking stufenfrei

erreichbar sind. Weiter hält Art. 5 Abs. 5 GP fest, dass das im

Situationsplan Mst: 1:1'000 bezeichnete Baufeld "allgemein zugänglicher

Platz" unterbaut werden kann. Eingeschossige Gebäude sind zulässig, wenn

sie die Begegnungsqualität des Platzes zweckmässig unterstützen.

Im Planungsbericht (zu dessen Beizug anlässlich der

Auslegung des Gestaltungsplans siehe BGr, 25. April 2023, 1C_99/2022,

E. 3; Heinz Aemisegger/Samuel Kissling, in: Heinz Aemisegger et al.

[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich etc. 2016, Vorbemerkungen

zur Nutzungsplanung N. 51) steht zu diesen Artikeln 4 und 5

geschrieben, dass der der Begegnung dienende, grosszügige, städtische Platz bis

auf Ausstattungselemente nicht überbaut werden dürfe (S. 22).

7.3 Die Vorinstanz

erwog, dass angesichts des Situationsplans sowie des Wortlauts von Art. 5

Abs. 5 GP der Platz grundsätzlich frei von oberirdischen Bauten bleiben

solle, wobei eingeschossige Gebäude, welche die Begegnungsqualität unterstützten,

hierzu die Ausnahme bilden würden. Daraus sei zu folgern, dass die zulässigen

Bauten den Raum im Verhältnis zur Gesamtfläche des Platzes höchstens in einem

untergeordneten Masse beanspruchen dürften und deren Funktion dem Aufenthalt

auf dem Platz zu dienen habe. Die Gemeinde hält dem entgegen, dass die

Gestaltungsplanvorschriften die Ausmasse des Pavillons nicht begrenzen würden,

da infolge der Eingeschossigkeit der Baute der Platz zwangsläufig offen und

grosszügig bleibe.

7.4 Diese

kommunale Argumentation verkennt, dass ein Platz gemäss allgemeinem

Wortgebrauch (Duden) eine grössere ebene Fläche (oder eine abgegrenzte,

grössere, freie Fläche für sportliche Zwecke oder Veranstaltungen) ist, was

sich schwerlich verträgt mit einer zentral darauf platzierten und flächenmässig

uneingeschränkten Baute. Mit zunehmender Grundfläche erlöschen die für einen

Platz konstitutiven Elemente wie eine gewisse Weitläufigkeit und Offenheit, und

dies auch bei Eingeschossigkeit einer Baute. Mit der Vorinstanz darf daher die

Grundfläche der Baute den Platz allein in untergeordneter Weise beanspruchen,

zumal der Platz bereits im Zweckartikel erwähnt ist und ihm insofern – anders

als dem Pavillon – hervorgehobene Bedeutung zukommt.

Zu prüfen bleibt, ob der vorgesehene Pavillon sich an die

Vorgaben von Art. 5 Abs. 5 GP hält. Er weist eine Grundfläche von

rund 550 m2 – wovon die Gastronomie rund 300 m2

und der Gemeinschaftsraum rund 150 m2 einnimmt – aus. Die

Ausdehnung des Platzes ist demgegenüber strittig: Die Bauherrschaft misst dem

Platzbereich unter Anführung des Situationsplans 5'726 m2 zu.

Der Situationsplan weist mittels Schraffur dem "Baufeld allgemein

zugänglicher Platz / unterirdische Gebäude" auch die Haltestelle J sowie

die Gleise zu, was in Bezug auf die Platzausdehnung nicht gelten kann. Genauer

besehen umranden das Trassee der Glattalbahn sowie die Baufelder den Platz.

Somit ist von einem Platz mit rund 3'000 m2 Fläche auszugehen

(die Bauherrschaft misst bis zum Trassee einen Platz im Umfang von 3'220 m2).

Der Pavillon beansprucht somit rund 1/5 (so die Vorinstanz) bzw. knapp 1/6 der

Fläche des Platzes. Mit Blick auf die zentrale Setzung der Baute auf dem Platz

ist der Schluss der Vorinstanz, dass es sich hierbei nicht um eine

flächenmässig dem Platz untergeordnete Baute handelt, nachvollziehbar und

rechtmässig. Der Umstand, dass das im Pavillon vorgesehene Restaurant

öffentlich zugänglich ist (worauf die Bauherrschaft hinweist), führt nicht zu

einem anderen Schluss, da auch ein Pavillon mit möglicher Nutzung durch die

Allgemeinheit (was zur Unterstützung der Begegnungsqualität ohnehin unabdingbar

erscheint) mit Blick auf die nur eingeschränkte Zulässigkeit von Gebäuden nicht

unbegrenzt Platzfläche beanspruchen darf.

7.5 Die Vorinstanz

liess offen, ob die Redimensionierung des Pavillons auflageweise getätigt

werden könne. Daher ist es vorliegend nicht am Verwaltungsgericht, erstmals zu

beurteilen, ob die für den nun eingetretenen Fall der Bestätigung der Vorinstanz

von Seiten Bauherrschaft eingereichten flächenreduzierten Varianten des Pavillons

die Mangelbehebung mittels Auflage erlauben würden.

8.

In ihren Schriften monieren die Beschwerdeführerinnen

schliesslich den vorinstanzlichen Entscheid in Bezug auf die Anrechenbarkeit

von Reduits, verlangen aber keine Prüfung durch das Verwaltungsgericht. Auf

diese Ausführungen ist daher nicht weiter einzugehen.

9.

Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer

Beschwerdeantwort die verwaltungsgerichtliche Klärung der verkehrsmässigen

Erschliessung, welche die Vorinstanz als rechtmässig erachtete.

Gemäss § 63 Abs. 2 VRG wird die

Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts durch die Rechtsbegehren der

beschwerdeführenden Partei beschränkt; deren Anträge – in Verbindung mit dem

angefochtenen Entscheid – bestimmen den Streitgegenstand vor

Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsrechtspflegegesetz kennt das Institut der

Anschlussbeschwerde nicht; die Entscheidbefugnis liegt zwischen dem Antrag der

beschwerdeführenden Partei und dem angefochtenen Entscheid. Die Bindung an die

Parteibegehren der beschwerdeführenden Partei ist Ausdruck der das

Beschwerdeverfahren beherrschenden Dispositionsmaxime (VGr, 14. Juli 2022,

VB.2021.00454, E. 5.4; 26. August 2021, VB.2021.00177, E. 1.2;

Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 21 ff.). Vor diesem

Hintergrund ist auf dieses Vorbringen nicht weiter einzugehen.

10.

10.1 Zusammenfassend

ist der vorinstanzliche Entscheid vom 1. Februar 2023 in

lärmschutzrechtlicher Hinsicht zu korrigieren, womit das Bauprojekt

diesbezüglich neu zu beurteilen ist (E. 6).

10.2 Gemäss

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte

die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Nach dem

Verursacherprinzip (§ 13 Abs. 2 Satz 2 VRG) können die

Verfahrenskosten ausnahmsweise aber auch einer obsiegenden Partei teilweise

oder vollumfänglich auferlegt werden. Beispielsweise kann eine obsiegende

private Partei dann kostenpflichtig werden, wenn sie im Rechtsmittelverfahren

nur aufgrund von Beweisen obsiegt, die sie im vorinstanzlichen Verfahren ohne

ersichtlichen Grund und in Verletzung ihrer Mitwirkungspflicht nicht

vorgebracht hatte (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 58

2. Lemma). Darüber hinaus hat die Entscheidbehörde Spielraum, um bei

besonderen Umständen die Prozesskosten nach Ermessen, das heisst nach

Billigkeitserwägungen, zu verlegen und die Belastung mit Prozesskosten und die

Auferlegung einer Parteientschädigung im Sinn von § 17 Abs. 2 VRG im

Sinn der Einzelfallgerechtigkeit zugunsten der unterlegenen bzw. zulasten der

obsiegenden Partei zu verschieben. Dies kann zum Beispiel dann angezeigt sein,

wenn eine Partei lediglich aufgrund von Noven unterliegt (Plüss, § 13 N. 63 f.).

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren dringen die Beschwerdeführerinnen

einzig aufgrund des von der privaten Beschwerdeführerin im Verfahren

VB.2023.00130 ins Recht gelegten aktualisierten Lärmgutachtens mit ihren

Anträgen durch (E. 6.5.5 und E. 6.6). Ihr Obsiegen wäre ohne diese

Noveneingabe zumindest fraglich. In dieser Konstellation ist eine vollständige

Kostenauferlegung an die unterliegende private Beschwerdegegnerin nach dem

Unterliegerprinzip aus Billigkeitsgründen abzulehnen. In diesem Sinn sind die Gerichtskosten

zu 1/3 den Beschwerdeführerinnen (je 1/6) und zu 2/3 der Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin ist zudem zu verpflichten, der privaten

Beschwerdeführerin eine, ebenfalls aus Billigkeitsgründen, reduzierte

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Obsiegenden grösseren Gemeinwesen wird bloss ausnahmsweise

eine Parteientschädigung zugesprochen, wenn ausserordentliche Bemühungen nötig

waren, welche über das hinausgehen, wofür das betreffende Gemeinwesen

organisatorisch eingerichtet ist (Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 54).

Obgleich die beschwerdeführende Gemeinde eine anwaltliche Vertretung beizog und

sich die beschwerdegegnerischen Rechtsschriften umfangmässig nur noch knapp im

Rahmen des mit Blick auf den Streitgegenstand Angemessenen bewegen, ist ihr Aufwand

nicht als ausserordentlich zu qualifizieren. Entsprechend ist ihr eine

Entschädigung zu versagen.

11.

Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden

Dispositivs ist Folgendes zu erläutern: Beim vorliegenden Urteil handelt es

sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als

Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von

Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

(BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).

Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,

wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können

(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerdeverfahren VB.2023.00128 und

VB.2023.00130 werden vereinigt.

2. Die Beschwerden werden teilweise

gutgeheissen und die Sache zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das

Baurekursgericht zurückgewiesen.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 1'075.-- Zustellkosten,

Fr. 13'075.-- Total der Kosten.

4. Die Gerichtskosten werden je zu 1/6 der

Beschwerdeführerin aus VB.2023.00128 und der Beschwerdeführerin aus

VB.2023.00130 sowie zu 2/3 der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet,

der privaten Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130 eine Parteientschädigung von

Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung

an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligte;

b) das Baurekursgericht.