Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00205

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00205

Urteil

der 1. Kammer

vom 14. März 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Stiftung A, vertreten

durch RA B

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2. STOWE E-Steig 01/02,

3. F,

2–3 vertreten durch RA G,

4. H AG, vertreten durch RA I,

5.1 J,

5.2 K,

5.1–5.2 vertreten durch RA Dr. L

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Bausektion der Stadt Zürich,

2. Baudirektion des Kantons Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung

und forstrechtliche Bewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 17. August 2022 erteilte die

Bausektion des Stadtrats der Stadt

Zürich der Stiftung A unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche

Bewilligung für die Sanierung und Erweiterung des bestehenden Schulgebäudes

(Vers.-Nr. 03) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 am E-Steig 05 in

Zürich. Gleichzeitig wurde darin die im koordinierten Verfahren ergangene

Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 7. Februar 2022

eröffnet, mit welcher die forstrechtliche Bewilligung sowie die Bewilligung für

die Erstellung und den Betrieb einer Erdwärmesonden-Wärmepumpenanlage erteilt

worden war.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben C, die STOWE E-Steig 01/02 zusammen

mit F, die H AG sowie K und J mit separaten Eingaben vom 16., 20., 21. und

23.

September 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung der Entscheide. Am 31. Januar 2023 führte die

1.

Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein aller Parteien einen

Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 3. März 2023 hiess das

Baurekursgericht die Rekurse gut und hob den Beschluss der Bausektion der Stadt

Zürich vom 17. August 2022 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion des

Kantons Zürich vom 7. Februar 2022 auf.

III.

Die Stiftung A gelangte gegen diesen Entscheid mit

Beschwerde vom 20. April 2023 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

und beantragte, den Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit an das

Baurekursgericht zum Neuentscheid zurückzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner.

Das

Baurekursgericht beantragte am 27. April 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons Zürich beantragte am 17. Mai

2023.

die Gutheissung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai

2023.

beantragte C, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden

könne sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführerin. Die H AG

reichte tags darauf ebenfalls Beschwerdeantwort ein und beantragte, die

Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne sowie eine

Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführerin. Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich beantragte

gleichentags die Gutheissung der Beschwerde. Die STOWE E-Steig 01/02

und F ersuchten am 25. Mai 2023

um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs-

und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdeführerin. J und K

beantragten am 1. Juni 2023, die Beschwerdeabweisung sowie eine

angemessene Parteientschädigung. In

ihrer Stellungnahme vom 14. Juni 2023 wiederholten sie diese Anträge. Mit

Eingabe vom 15. Juni 2023 reichte die H AG eine Stellungnahme

ein, unter Aufrechterhaltung der gestellten Rechtsbegehren. Gleichentags zeigte

die Bausektion des Stadtrats der

Stadt Zürich den Verzicht auf eine weitere Vernehmlassung an.

Die Stiftung A replizierte

am 26. Juni 2023 unter Festhalten an den Beschwerdeanträgen. Dazu

duplizierten J und K am 22. August 2023 und hielten an den

gestellten Rechtsbegehren fest. Tags darauf reichte die H AG ebenfalls

ihre Duplik ein, unter Aufrechterhaltung der gestellten Rechtsbegehren. Mit Duplik vom 24. August 2023 hielt

C ebenfalls an den gestellten Begehren fest. Die STOWE E-Steig 01/02 und F duplizierten am 25. August

2023.

mit unveränderten Anträgen. Am 6. September 2023 verzichtete die

Bausektion des Stadtrats der Stadt

Zürich auf eine Stellungnahme zu den Dupliken.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig. Die

Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin des streitbetroffenen Baugrundstücks

und Adressatin der angefochtenen Verfügung legitimationsbegründend gemäss

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

betroffen. Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss anwendbarer Bau- und Zonenordnung

der Stadt Zürich (BZO) im Umfang von 2'199m2 in der zweigeschossigen

Wohnzone W2 bzw. W2bII. Die übrige Grundstücksfläche, das heisst der

nördliche und der östliche Grundstücksteil, besteht aus Wald. Gegen Süden wird

das Grundstück durch den M-Weg begrenzt. Unmittelbar südlich an den M-Weg

angrenzend befindet sich das Doppelwohnhaus E-Steig 06 und 07 mit Baujahr

vor 1809 (Kat.-Nrn. 08 und 010), welches im Inventar der kunst- und

kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung vermerkt ist.

Letztere befinden sich sodann im Gebiet VI 0.5.1 im Ortsbildplan des ISOS

(Stadtteil N/O).

Auf der Parzelle befindet sich die Schule A mit

50.

Schulplätzen. Das Grundstück liegt im Perimeter des privaten

Gestaltungplans "Schule A", welcher am 19. September 2019

von der Baudirektion genehmigt worden war. Gemäss Art. 1 der

Gestaltungsplanvorschriften (GPV) sollen bei gleichbleibender Schülerzahl die

Voraussetzungen für die an die zukünftigen Anforderungen angepasste bauliche

Erweiterung der Tagesschule am bestehenden Standort geschaffen werden.

Das strittige Bauprojekt sieht neben der Sanierung des

Hauptgebäudes vor, den Bestand gegen Süden um einen zweigeschossigen

Zwischenbau mit Flachdach zu ergänzen, welcher zum M-Weg hin durch einen

Querbau mit Pultdach abgeschlossen werden soll. Die beiden bestehenden

Nebengebäude E-Steig 09 im Norden sowie der südöstliche Anbau des

Hauptgebäudes E-Steig 05 sollen abgebrochen werden. Im Norden ist als

Ersatz ein eingeschossiger Unterstand geplant.

2.2

Das

Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, gesamthaft erfülle

das Bauvorhaben die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht und es

liege in Bezug auf die benachbarten Inventarobjekte auch keine besonders gute

Gesamtwirkung vor. Die bisher mangelhafte Auseinandersetzung mit diesem

Vorhaben rechtfertige ein Einschreiten der Rekursinstanz. In der Folge hob es

den kommunalen Beschluss in Gutheissung der Rekurse auf.

Die Beschwerdeführerin moniert, die Vorinstanz habe mit

diesem Entscheid in krasser Weise gegen die Gemeindeautonomie und § 238 Abs. 2 PBG verstossen. Zwar habe sie auf die Rechtsprechung zur

Überprüfung von Einordnungsentscheiden der kommunalen Baubehörde hingewiesen,

sich aber gerade nicht an die darin geforderte Zurückhaltung der Gerichte

gehalten.

3.

3.1

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind

Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der

baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen

so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese

Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Befinden sich wie vorliegend

in der Umgebung Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist nach § 238 Abs. 2 PBG darauf besondere

Rücksicht zu nehmen.

Damit werden an

die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von

Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen

sich nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen. Gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG kann die Behörde gestalterische Sonderleistungen verlangen,

welche über die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch

darf auch hier nicht mehr verlangt werden, als es der Charakter der Umgebung

beziehungsweise des Schutzobjekts gebietet (VGr, 1. Dezember 2010,

VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4; BGr, 28. Oktober

2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 826 mit weiteren Hinweisen auf

die Rechtsprechung und auch zum Folgenden).

Massgeblich ist

wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das

Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das

Schutzobjekt von der geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso

wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim

Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen

Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus

durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf.

Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der

architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer

Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem

Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002,

E. 3.5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 810 mit weiteren Hinweisen auf

die Rechtsprechung).

3.2

Bei der

Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der

offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen

zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Dies gilt, wie sich aus

der im Folgenden zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt, bei der

Anwendung von Abs. 1 als auch von Abs. 2 gleichermassen:

So darf das Baurekursgericht den Einordnungsentscheid der

kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid

sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Eine kommunale

Behörde überschreitet ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann,

wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden

Erwägungen leiten lässt, das übergeordnete Gesetzesrecht nicht beachtet oder

die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt

(BGE 145 I 52, E. 3.6).

Das

Verwaltungsgericht muss sich sodann bei der Überprüfung des Entscheids der

Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine

Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine

Rechtsverletzung begangen hat.

3.3

Die

Baubewilligungsbehörde hatte sich in ihrem Entscheid unter Erwägung E mit

der besonderen Rücksichtnahme zu den angrenzenden Schutzobjekten im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG auseinandergesetzt.

Darin führte sie zusammengefasst aus, zum M-Weg schliesse ein erhöhter

Gebäudeteil mit Pultdach den Erweiterungsbau ab. Die Traufe vermittle hier mit

einer angemessenen Höhe zum schützenswerten Nachbargebäude auf der anderen

Strassenseite.

In den

Rekursantworten hat die Baubewilligungsbehörde ihren Entscheid diesbezüglich

ergänzend begründet, was gemäss Rechtsprechung zulässig ist (VGr, 14. März

2007, VB.2006.00532, E. 2.2). Darin führte sie aus, dass der Neubau auf

die potenziellen Schutzobjekte am M-Weg mit einem abfallenden Pultdach und

einer entsprechend niedrigeren Traufseite sowie einer ruhigen, zurückhaltend

gestalteten Fassade reagiere. Die Gesamthöhe sei bewusst nicht ausgeschöpft

worden. Die wohlproportionierten Lochfenster in vergleichbaren Formaten wie

beim Bestand könnten zu den inventarisierten Bauten vermitteln. Die murale

Sockelausbildung zum M-Weg hin nehme Bezug zum erhöhten Hof, welcher schon

immer mit Stützmauern zum M-Weg abgeschlossen gewesen sei. Die Befensterung im

Sockelbereich sei bewusst zum E-Steig hin orientiert, um die Inventarobjekte

nicht zu beeinträchtigen. Eine Konkurrenzierung oder Beeinträchtigung der

Inventarobjekte durch die Schulerweiterung in der geplanten zurückhaltenden

Ausformulierung sei zu verneinen. Dabei sei auch die trennende Wirkung des

dazwischen liegenden M-Wegs zu berücksichtigen.

Eine mangelhafte

Auseinandersetzung mit der Frage der rechtsgenügenden Einordnung kann der

Baubewilligungsbehörde vor dem Hintergrund dieser Ausführungen entgegen dem

Baurekursgericht nicht vorgehalten werden. Es hat auf Stufe Baubehörde die

erforderliche vertiefte Auseinandersetzung mit der Wirkung der konkreten Baute

auf die benachbarten Objekte des Denkmalschutzes stattgefunden.

3.4

Das Baurekursgericht erwog im

angefochtenen Entscheid zusammengefasst, die Inventarobjekte würden

durch das neue, deutlich höhere Gebäude bedrängt. Es entstehe der Eindruck, als

würde eine hoch aufragende, dreigeschossige Wand ohne Staffelung in der Tiefe

an den M-Weg gestellt. Das vorgesehene Pultdach schwäche diesen Effekt zwar ab,

doch gehe diese positive Wirkung mit der Abgrabung wieder verloren. Eine

besondere Rücksichtnahme bzw. eine besonders gute Gesamtwirkung sei bei diesen

Gegebenheiten nicht ersichtlich – weder in der Platzierung des Gebäudekörpers

noch in dessen kubischer Ausgestaltung. Gestützt auf diese Erwägungen gelangte die Vorinstanz zum Schluss, die

Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG seien nicht erfüllt. Daher hiess es die Nachbarrekurse gut

und hob den Beschluss der Bausektion sowie die Verfügung der Baudirektion auf.

3.5

Vorab ist festzuhalten, dass zur

Sicherstellung der Erfüllung der erhöhten gestalterischen Anforderungen gemäss

Art. 15 GPV ("besonders gute Gesamtwirkung") für Neubauten und

wesentliche Änderungen an den Bestandesbauten die Durchführung eines

qualifizierten Konkurrenzverfahrens vorgeschrieben worden war (Art. 14 GPV).

Ein solches wurde durchgeführt und ein Beurteilungsgremium (bestehend aus drei

Architekten/-innen, davon einer der Beschwerdeführerin und eine des Amts für

Städtebau sowie eine Landschaftsarchitektin) hat sich unter anderem auch mit

der Wirkung des Bauvorhabens auf die Inventarobjekte auseinandergesetzt. Dem

Bericht des Beurteilungsgremiums lässt sich zum Siegerprojekt entnehmen, der

Querbau reagiere mit seiner Geschossigkeit und Dachform äusserst subtil auf das

denkmalgeschützte Gebäude am M-Weg. Insofern

ist bereits in diesem Planungsstadium auf die besondere Rücksichtnahme

gegenüber den Inventarobjekten geachtet worden.

Diese Ausgangslage (das Vorliegen einer Beurteilung eines

Fachgremiums sowie einer einlässlichen Begründung der Baubehörde) erforderte

für eine davon abweichende Beurteilung eine vertiefte Auseinandersetzung. Die

Vorinstanz hat ihren Entscheid im Wesentlichen mit der Höhe der Südfassade und den

deren Wirkung verstärkenden Abgrabungen begründet. Der vorinstanzliche

Entscheid lässt eine eingehende Auseinandersetzung mit den kommunalen

Entscheidgründen vermissen. Damit fehlt es an einer einlässlichen fachlichen

Argumentation in gestalterischer und architektonischer Hinsicht. Eine

Auseinandersetzung mit der vorgesehenen (Detail-)Gestaltung des Bauvorhabens

und dessen Zusammenwirken mit den Schutzobjekten hat ebenfalls nicht

stattgefunden. Das Baurekursgericht

hat damit seine gegenteilige Ansicht unzureichend begründet und in unzulässiger

Weise sein Ermessen anstelle desjenigen der Baubehörde gestellt. Damit

erweist sich der vorinstanzliche Entscheid als rechtsfehlerhaft.

Die beanstandete

fehlende Rücksichtnahme gegenüber dem benachbarten Inventarobjekt findet zudem

in den Plänen und Fotografien keine Bestätigung. Massgeblich für die

Beurteilung der Wirkung der 11 m hohen Südfassade des Querbaus ist nicht

der Abstand zum M-Weg, auf welchen das Baurekursgericht abstellt, sondern der Abstand

zu den Schutzobjekten von doch ca. 13 m. Trotz der Hanglage lässt

sich aufgrund der Trennwirkung des M-Wegs und des erwähnten erheblichen

Abstands eine bedrängende Wirkung auf das eingeschossige Inventarobjekt nicht

ausmachen. Abgesehen davon hätte gemäss Gestaltungsplan noch näher als

13.

m an die Inventarobjekte heran gebaut werden können, und es wäre in

diesem Bereich ein weiteres Vollgeschoss möglich gewesen. Dass beide Möglichkeiten

nicht ausgenutzt wurden, trägt ebenfalls zur besonderen Rücksichtnahme bei.

Dies trifft auch auf das Pultdach zu, was auch das Baurekursgericht schon erkannte.

Dass dessen positive Wirkung durch die geplanten Abgrabungen wieder beseitigt

würden, ist nicht nachvollziehbar. So hatte das Baurekursgericht selbst

ausgeführt, dass künftig im zwischen Querbau und M-Weg im Bereich der

Abgrabungen (wieder) ein Grünraum und insbesondere die (Ersatz-)Pflanzung von Bäumen wie auch von Sträuchern und

einer Hecke vorgesehen ist,

womit allfällige negative Auswirkungen der Abgrabungen wieder behoben werden.

Eine Beeinträchtigung der Wahrnehmung des Schutzobjekts durch die strittige

Querbaute von Drittstandorten aus kann jedenfalls ausgeschlossen werden.

Zusammengefasst ist es nicht zu beanstanden, wenn die

Bewilligungsbehörde von einer besonderen Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte

(§ 238 Abs. 2 PBG) ausgeht. Namentlich mit Blick auf die

Gemeindeautonomie bestand kein genügender Anlass für das vorinstanzliche

Dispositiv

Eingreifen in den kommunalen Ermessensspielraum. Demnach hat das

Baurekursgericht seine Kognition überschritten, wenn es deren Entscheid aufhob

und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie. Nach dem

Ausgeführten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der baurekursgerichtliche

Entscheid ist aufzuheben und der Beschluss der Beschwerdegegnerin bzw. die

nachgesuchte Baubewilligung ist wiederherzustellen.

4.

Als weiteren Punkt ist die Vorinstanz in ihrem Entscheid

zum Schluss gelangt, die Gesamtverfügung

der Baudirektion verstosse gegen die Anforderungen der

Gestaltungsplanvorschriften.

4.1 Bauliche

Veränderungen innerhalb des Waldabstandsbereichs sind gemäss Art. 5 GPV im

Rahmen des Gestaltungplans zulässig, sofern sie forstrechtlich bewilligt

werden. Bauten und Anlagen in Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die

Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Art. 17

Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 [WaG]).

Die zuständigen Behörden können jedoch aus wichtigen Gründen die

Unterschreitung des Mindestabstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen

(Art. 17 Abs. 3 WaG).

4.2 Wie die

Vorinstanz zutreffend festhielt, ist die erforderliche forstrechtliche

Bewilligung für die Überstellung des Waldabstandsbereichs mit der

Gesamtverfügung vom 7. Februar 2022 durch die Baudirektion erteilt worden.

Dies ergibt sich ohne Weiteres aus Dispositiv I der Gesamtverfügung und

wurde von der Baudirektion auch in ihrer Rekursvernehmlassung vom 12. Oktober

2022 ausdrücklich bestätigt. Dass in den Erwägungen der Verfügung vom 7. Februar

2022 ausgeführt wurde, die geplante Sanierung finde hauptsächlich innerhalb der

definierten Bereiche statt, weshalb diese nicht zu beurteilen sei, ist daher nicht

entscheidend. Wesentlich ist, dass

vorliegend kein Grund zur Annahme besteht, die forstpolizeilichen Auswirkungen

des Bauvorhabens wären von der Baudirektion nicht geprüft worden. Es ist der

Baudirektion lediglich ein Formulierungsfehler in den (nicht entscheidenden)

Erwägungen unterlaufen. Ein Verstoss gegen die Anforderungen von Art. 5

GPV und liegt entgegen der Vorinstanz nicht vor.

4.3 Überdies

ist die Gesamtverfügung der Baudirektion auch inhaltlich nicht zu beanstanden

und liegt darin kein Verstoss gegen das Waldgesetz. Die Begründung für die

Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstandes, dass durch das Bauvorhaben

keine zusätzlichen negativen Auswirkungen auf den Wald zu erwarten sind, ist

zutreffend, zumal die Baubereiche bereits bisher überbaut waren und lediglich

eine geringe Volumenerweiterung geplant ist. Das Bauvorhaben ist gemäss Art. 17

WaG auch aus forstrechtlicher Sicht bewilligungsfähig. Damit erweist sich der vorinstanzliche Entscheid auch in

dieser Hinsicht als unrechtmässig und ist aufzuheben. Die Gesamtverfügung der

Baudirektion lebt damit wieder auf.

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der

Beschwerdegegnerschaft 1, 2, 3, 4 sowie 5 je zu einem Fünftel aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die

Zusprechung einer Parteientschädigung an die unterliegende

Beschwerdegegnerschaft fällt bei diesem Ergebnis ausser Betracht (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen ist sie zu gleichen Teilen zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

6.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu

erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist

dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1;

BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. März 2023 wird aufgehoben. Der

Beschluss der Bausektion vom 17. August 2022 und die Verfügung der Baudirektion vom 7. Februar

2022 werden wiederhergestellt.

Die Kosten des Rekursverfahrens im Umfang

von total Fr. 8'670.- werden der Beschwerdegegnerschaft 1, 2,

3, 4 sowie 5 je zu einem Fünftel auferlegt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 495.-- Zustellkosten,

Fr. 5'495.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten werden je zu einem Fünftel der Beschwerdegegnerschaft 1,

2, 3, 4 sowie 5 auferlegt.

4. Die Beschwerdegegnerschaft 1, 2, 3, 4

sowie 5 werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs und das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 1'600.- (insgesamt

Fr. 8'000.-; inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht.