Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00208

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00208

VB.2023.00227

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. März 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

Aus

VB.2023.00208:

1. A, vertreten durch RA B,

Aus VB.2023.00227:

2. C, vertreten durch RA Dr. D,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 E,

1.2 F,

beide vertreten durch RA G,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Die

Bausektion des Stadtrats Zürich bewilligte E und F am 26. Oktober 2021

unter Nebenbestimmungen den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit vier

Wohnungen und einer Tiefgarage sowie einen Gartenpavillon mit Cheminée auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 und 03 in Zürich-Riesbach.

B. Am 17. Oktober 2022 erteilte das (neu zuständige) Amt für

Baubewilligungen der Stadt Zürich den Gesuchstellern die Bewilligung für

Abänderungspläne zum baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 sowie

für ein überarbeitetes Farb- und Materialkonzept.

Erwägungen

II.

A.

Gegen die Baubewilligung vom 26. Oktober 2021

erhoben I am 30. November 2021 und A am 2. Dezember 2021 Rekurs beim

Baurekursgericht und beantragten zur Hauptsache, dass der angefochtene

Beschluss aufzuheben und die Bewilligung zu verweigern sei. In der Folge trat

anstelle von I dessen Sohn C in das Rechtsmittelverfahren ein. Am 8. April

2022.

führte das Baurekursgericht einen Augenschein durch.

B.

Sodann fochten C und A auch die Bewilligung vom 17. Oktober

2022.

mit Eingaben vom 17. bzw. 18. November 2022 beim Baurekursgericht an

und beantragten deren Aufhebung.

C. Mit Entscheid vom 3. März 2023 vereinigte das Baurekursgericht die

beiden Rekurse und wies sie ab. Die Gerichtskosten wurden den Beschwerdeführern

je zur Hälfte auferlegt und diese verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-

zu bezahlen.

III.

A.

Mit Beschwerde vom 21. April 2023 (VB.2023.00208)

liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 3. März 2023 sowie die Beschlüsse der Bausektion vom 26. Oktober

2021.

und des Amts für Baubewilligungen vom 17. Oktober 2022 seien

aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Eventuell sei die Sache zur

Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen. Ausserdem verlangten sie

eine Parteientschädigung.

Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom

27.

April 2023 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag

stellte die Bausektion des Stadtrats in ihrer Beschwerdeantwort vom 24. Mai

2023.

Die private Beschwerdegegnerschaft liess am 26. Mai 2023 – unter

Zusprechung einer Parteientschädigung – ebenfalls Abweisung des Rechtsmittels

beantragen. Ausserdem verlangte sie die Vereinigung des Verfahrens mit dem

Prozess VB.2023.00227. Mit Replik vom 29. Juni 2023, Duplik der

Bauherrschaft vom 13. Juli 2023 und Triplik vom 28. August 2023

hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

B. Am 27. April 2023 liess auch C mit den gleichen Anträgen

Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (VB.2023.00227).

Das Baurekursgericht beantragte am 5. Mai 2023

Abweisung der Beschwerde, desgleichen die Bausektion am 31. Mai 2023 und

die Bauherrschaft – diese unter Zusprechung einer Parteientschädigung – am 1. Juni

2023.

Mit Replik vom 19. Juni 2023, Duplik der privaten

Beschwerdegegnerschaft vom 3. Juli 2023 und Triplik vom 16. August

2023.

hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids und die

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführenden sind als Eigentümer

der nordwestlich bzw. südöstlich an das Baugrundstück anstossenden Liegenschaften

Kat.-Nr. 04 bzw. Kat.-Nr. 05 und in Anbetracht der gegen das Projekt

erhobenen Rügen gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) zu Rekurs und Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

1.3

Die

Rechtsmittel richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,

betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen im Wesentlichen die nämlichen

Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,

die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c

der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch

Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).

2.

Der Beschwerdeführer 1 beantragt die Durchführung

eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der streitigen Rechtsfragen

massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender Deutlichkeit

aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 8. April 2022 einen

Lokaltermin abgehalten, und es dürfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen

Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981

Dispositiv

Nr. 2). Aus diesen Gründen kann auf die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =

BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

3.

Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) liegt

das Baugrundstück in der Zone W2bI. Laut Art. 13 Abs. 1 BZO sind dort

zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss bei einer

maximalen Gebäudehöhe von 8,5 m zulässig.

Im Weiteren befindet sich die Parzelle im Perimeter des Inventars des

kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekts "Glaziallandschaft

Burghölzli und Bachtobel Burgwies" (KSO-23.00). Sodann grenzt es nördlich

an das kommunale Naturschutzobjekt "Obstgarten Burghölzli"

(KSO-46.10) an. Ferner sind die Wohnhäuser an der H-Strasse im ISOS-Blatt

Riesbach als Gebiet 9 mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst.

4.

4.1 Während des

hängigen Rekursverfahrens gegen den baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober

2021 stimmte das (nunmehr zuständige) Amt für Baubewilligungen am 17. Oktober

2022 Abänderungsplänen der Bauherrschaft zur genannten (Stamm-)Bewilligung zu.

In Erwägung a hielt die Amtsstelle fest, dass damit Nebenbestimmungen

betreffend Überbauungsziffer, Gestaltung Treppenhaus, Vorplatz und Abgrabungen,

Befestigung des Vorgartenbereichs (Drittelsregelung), Verkehrssicherheit der

Garagenausfahrt, Grenzabstand zur Parzelle Kat.-Nr. 04 sowie Balkontiefe

in der Südfassade erfüllt seien. Teilweise erfüllt seien die Auflagen

betreffend Veloabstellplatz für Besucher und Kaminhöhe der Cheminée-Feuerung.

Dispositiv-Ziffer I des Beschlusses hielt fest, dass die übrigen Auflagen

und Bedingungen der Stammbewilligung weiterhin Geltung beanspruchten.

Streitgegenstand bilden

unter diesen Umständen die Stammbaubewilligung vom 26. Oktober 2021 mit

den in der nachfolgenden Baubewilligung vom 17. Oktober 2022 genehmigten

Änderungen. Diese haben im betreffenden Umfang die der Stammbewilligung

zugrunde liegenden Pläne ersetzt. Davon ist das Baurekursgericht im

Rekursentscheid zutreffend ausgegangen.

4.2 Unter

diesen Umständen hat die Vorinstanz zu Recht erkannt, dass die Bausektion das

in der ursprünglichen Form vorgesehene Treppenhaus nicht bewilligt habe,

weshalb es nicht Gegenstand des Rekursverfahrens bilden könne. Der

Beschwerdeführer 2 erblickt darin zu Unrecht eine Rechtsverweigerung. Wenn

er diese Rüge nämlich nicht schon gegen die Stammbewilligung vorgebracht hätte,

wäre er damit bei der Anfechtung der Änderungsbewilligung ausgeschlossen

gewesen. Diese Auffassung trifft jedoch nicht zu. Vielmehr ist der zum Rekurs

legitimierte Nachbar auch befugt, über die gehörige Erfüllung von

Nebenbestimmungen einen Feststellungsentscheid der Baubehörde zu erwirken und

diesen wie vorgängig den baurechtlichen Entscheid anzufechten (VGr, 25. Februar

2021, VB.2020.00137 + 00139, E. 5.7.3).

4.3 Können

inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen

Zustands Anordnungen nötig, so sind kraft § 321 Abs. 1 PBG mit der

Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,

Befristungen) zu verknüpfen. Durch Nebenbestimmungen können lediglich

untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche

Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern

(VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011,

VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Wie

die Vorinstanz angenommen hat und von den Beschwerdeführern zumindest nicht

mehr substanziiert in Frage gestellt wird, lassen sich diese Nebenbestimmungen

– wie nachfolgend darzulegen ist – grundsätzlich erfüllen.

5.

5.1 Die

Beschwerdeführer erneuern die Rüge, dass das Projekt nicht nur in der

ursprünglichen, sondern auch in der geänderten Version übergeschossig sei, weil

es sich beim Dachgeschoss tatsächlich um ein unzulässiges drittes Vollgeschoss

handle.

5.2 Als Vollgeschosse gelten nach § 275 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung)

horizontale Gebäudeabschnitte, die über dem gewachsenen Boden und unter der

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen (Abs. 1).

Dachgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer

Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade,

gelten als Dachgeschosse. Bei vor dem 1. Juli 1978 bewilligten Gebäuden

darf die bestehende Kniestockhöhe bis 1,3 m betragen (Abs. 2). Gemäss

Skizze im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; in

der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) wird die Höhe

des Kniestocks innen (0,4 m ab hinter der Fassade) zwischen den

Schnittpunkten oberkant Fertigmass Unterlagsboden und unterkant Fertigmass

Dachverkleidung gemessen.

5.3 Das

Baurekursgericht erwog, dass es sich beim vorgesehenen Treppenhaus an der Westfassade

des Mehrfamilienhauses um einen vorspringenden Gebäudeteil handle, bei dem die

Gebäudehöhe separat zu messen sei; diese werde hier eingehalten. Es liege kein

Pultdach vor, sondern eine Dachaufbaute, die optisch wie die Schleppgaube einer

Dachaufbaute wirke. Bei der Schnittlinie zwischen den beiden Dachflächen

(vorspringender Gebäudeteil und Hauptgebäude) sei daher nicht nochmals eine

Gebäudehöhe zu messen. Weil die Aufbaute über die Dachfläche des Hauptgebäudes

hinausrage, sei auf die Fassadenlänge des Hauptgebäudes und nicht auf jene des

Treppenhauses abzustellen. Daher komme die Drittelsregelung von § 292 PBG

(in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) nicht zum

Zug. Mit Bezug auf die Geschosszahl seien das Hauptgebäude und der

vorspringende Gebäudeteil gesondert zu behandeln. Das vorspringende Treppenhaus

bestehe gemäss dem Plan "Querschnitt" aus zwei Unter- und zwei

Vollgeschossen. Mangels eines Dachgeschosses müsse auch kein Kniestock gemessen

werden. Ebenso wenig sei das Hauptgebäude übergeschossig. An der Ostseite sehe

das revidierte Projekt einen Rücksprung im Dachgeschoss vor. Die ostseitige

Fassade bleibe gegenüber dem Stammbauprojekt unverändert und durchgehend

geschlossen, wie die geänderten Pläne "Ansicht Ost" und

"Querschnitt" zeigten. Gemäss Letzterem respektiere der ostseitige

Kniestock die zulässige Höhe von 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der

äussersten Schicht der Gebäudehülle. Demnach sei das erste Dachgeschoss des

Hauptgebäudes nicht als Vollgeschoss zu würdigen und werde die zulässige

Geschosszahl eingehalten.

5.4 Zur

Begründung seiner Beschwerde macht der Beschwerdeführer 1 geltend, dass

auch das geänderte Projekt durch den Treppenhausanbau übergeschossig sei und

die zulässige Gebäudehöhe überschreite. Entgegen der Auffassung des

Baurekursgerichts verfüge dieser Anbau über ein Pultdach, sodass dessen

Dachabschluss separat zu beurteilen sei. Dementsprechend müsse am oberen Ende

des Anbaus, zumindest auf der Ebene der Fassade des Hauptgebäudes, die maximale

Gebäudehöhe von 8,9 m eingehalten werden, die hier mit einem Mass von

mindestens 9,4 m jedoch überschritten sei. Auch die Übergeschossigkeit

habe die Vorinstanz zu Unrecht verneint. So habe sie lediglich ausgeführt, dass

die Geschosszahlen beim Hauptgebäude und beim Anbau separat zu beurteilen

seien, der Anbau kein Dachgeschoss aufweise und somit die Kniestockregelung

nicht zum Zug komme. Mit dieser Argumentation verkenne das Baurekursgericht,

dass der Treppenanbau einen offenen, zusammenhängenden Raum mit den Geschossen

des Hauptgebäudes bilde. Der Höhenversatz zwischen dem Eingangsbereich und dem

Erdgeschoss des Hauptgebäudes betrage nur 1,08 m und bilde daher zusammen

mit dem Erdgeschoss des Hauptgebäudes eine Einheit. Dasselbe gelte mit Bezug

auf die Treppenpodeste und die übrigen durch die Treppen erschlossenen

Stockwerke. Daher sei praxisgemäss keine separate Geschosszählung vorzunehmen,

was insbesondere für das Dachgeschoss gelte. Zudem erschliesse der

Treppenabgang in das Untergeschoss die dortige Wohnung, weshalb es sich beim

untersten Geschoss des Anbaus ebenfalls um ein – überzähliges – anrechenbares

Geschoss handle. Daher verfüge der Treppenhausanbau wie das Hauptgebäude

ebenfalls über ein anrechenbares Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und ein

anrechenbares Dachgeschoss, sodass beim letzteren die maximale Kniestockhöhe

einzuhalten sei, die das Projekt jedoch überschreite.

Auch der Beschwerdeführer 2 rügt, dass das

projektierte Dachgeschoss als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Im revidierten

Plan vom 19. Juli 2022 sei ein Kniestock ersichtlich. Auf der Westseite

seien im Treppenhaus zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss sowie ein

anrechenbares Untergeschoss vorgesehen, womit die zulässige Geschosszahl

ausgeschöpft werde. Das auf einer Länge von 3,53 m um rund 2 m

vorspringende Treppenhaus bilde Teil des Hauptgebäudes und müsse für die

Bemessung des Kniestocks mitberücksichtigt werden. Beim Treppenhaus resultiere

auf der Westseite ein Kniestock zwischen rund 3 m bzw. 1,5 m Höhe,

womit statt eines Dachgeschosses ein Vollgeschoss bestehe. Desgleichen

überschreite der Kniestock auf der Ostseite mit 1,4 m das für ein

Dachgeschoss erlaubte Mass.

Dem hält die Bauherrschaft entgegen, dass es sich beim

Treppenhaus nicht um einen Anbau, sondern um einen Gebäudevorsprung handle.

Dessen Höhe sei ebenso separat zu würdigen wie die Geschossigkeit. Ein

Gebäudevorsprung wie auch ein -rücksprung bildeten Teil des Hauptgebäudes,

weshalb die Dachform in dieses zu integrieren sei. Von einem Pultdach könne

hier nicht gesprochen werden. Das Treppenhaus diene hier einzig der

Erschliessung und sei zu den Wohnräumlichkeiten abgeschlossen. Die Fassade des

Gebäudevorsprungs dürfe bei der Messung des westseitigen Kniestocks beim

Hauptgebäude nicht berücksichtigt werden. Gemäss den Änderungsplänen sei

ostseitig ein Fassadenrücksprung geplant, der vom Erd- bis zum Dachgeschoss

reiche. Weil dieser Rücksprung untergeordnet sei, bleibe die Hauptfassade für

die Bestimmung des Kniestocks massgebend.

5.5

5.5.1

Mit der Beschwerde können laut § 50 Abs. 1 VRG Rechtsverletzungen

einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüber- oder

Ermessensunterschreitung sowie die unrichtige oder ungenügende Feststellung des

Sachverhalts gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist nach § 50 Abs. 2 VRG nur in bestimmten, hier nicht vorliegenden Fällen zulässig (vgl. Donatsch,

Kommentar VRG, § 50 N. 66 ff.). Die Auslegung der Begriffe des

Vollgeschosses und des Dachgeschosses als Legaldefinitionen prüft das

Verwaltungsgericht frei. Demgegenüber übt es Zurückhaltung bei der seitens des

Baurekursgerichts als Fachgericht vorgenommenen Überprüfung der Frage, ob das

streitbetroffene Treppenhaus einen Gebäudevorsprung darstelle oder Teil des

Hauptgebäudes bilde. Dasselbe gilt für die Qualifikation der Dachform (vgl.

dazu VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00508, E. 4.1). Weil das

Verwaltungsgericht das Recht von Amtes wegen anwendet (Donatsch, Kommentar VRG,

§ 52 N. 37), tut die Rechtsauffassung der Parteien hierzu nichts zur

Sache.

5.5.2

Das an der Westfassade projektierte Treppenhaus verläuft nach zutreffender

Feststellung des Baurekursgerichts vom Untergeschoss über die zwei

Vollgeschosse bis zum Dachgeschoss. Es springt auf einer Länge von 3,53 m

rund 2 m von der Fassade vor, durchbricht die Traufe des Hauptgebäudes und

fügt sich mit einem leicht abgeschrägten Dach an dessen Satteldach an. Das

Treppenhaus dient allein der Erschliessung und ist gegenüber den Wohnungen abgetrennt.

Aufgrund seiner Ausgestaltung lässt sich die Auffassung der Vor­instanzen

vertreten, dass es sich um einen Gebäudevorsprung handelt, bei dem die

Gebäudehöhe gesondert zu messen und hier eingehalten ist.

5.5.3

Angesichts seiner vergleichsweise geringen Ausdehnung und der

Positionierung fast in der Mitte der Westfassade ist auch die Würdigung des

Treppenhausdachs als einer Schleppgaube vergleichbaren Ausgestaltung und nicht als

Pultdach vertretbar. Somit muss bei der Schnittlinie zwischen den beiden

Dachflächen nicht eine zusätzliche Gebäudehöhe gemessen werden.

5.5.4

Die Beschwerdeführenden stellen nicht in Abrede, dass das Hauptgebäude die

gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO zulässigen zwei Vollgeschosse sowie je ein

anrechenbares Untergeschoss und Dachgeschoss aufweist. Das Treppenhaus ist

gemäss zutreffender Würdigung durch die Vorinstanz bezüglich der Geschosszahl

separat zu würdigen. Gemäss dem Änderungsplan vom 19. Juli 2022

(Querschnitt) umfasst dieser Vorsprung zwei Untergeschosse (im Sinn der

Legaldefinition von § 275 Abs. 3 PBG) und zwei Vollgeschosse. Das

Treppenhaus enthält kein Dachgeschoss, weshalb die Kniestockregelung von § 275 Abs. 2 PBG nicht zum Zug kommt. Weil das Treppenhaus wie gesagt gegenüber

den Wohnungen abge­schlossen ist, sind dessen Bereiche in den Untergeschossen

entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 1 kraft § 276 Abs. 1 PBG nicht anrechenbar (vgl. dazu Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6. A., Wädenswil 2019, S. 1143 f.).

5.5.5

Sodann hält der Rekursentscheid unter Hinweis auf die Änderungspläne vom 19. Juli

2022 zutreffend fest, dass die Fassade auf der Gebäudeostseite gegenüber dem

Stammprojekt unverändert geblieben ist, jedoch im Dachgeschoss neu einen

Rücksprung aufweist. Dadurch wird die maximale Kniestockhöhe von 0,9 m

eingehalten. Demnach ist das (erste) Dachgeschoss als solches zu würdigen und

nicht als unzulässiges Vollgeschoss. Gemäss der Bestimmung der zur Ausnützung

anrechenbaren Flächen in § 255 Abs. 1 und 2 PBG (in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) zählt das Dachgeschoss

daher nicht zur Ausnützung.

5.6 Nach dem

Gesagten respektiert das Hauptgebäude in der mit den Änderungsplänen vom 19. Juli

2022 revidierten Fassung sowohl die zulässige Geschosszahl als auch die

erlaubte Gebäudehöhe.

6.

6.1 Sodann

hält der Beschwerdeführer 1 den Einwand aufrecht, dass sich das

Bauvorhaben ungenügend einordne.

6.2 Laut § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. An die

Einordnung einer Baute werden in gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen

gestellt, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Umgebung

befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Mithin wird in solchen Fällen eine gute

Einordnung verlangt. Der Schutz greift jedoch nur so weit, als es der Charakter

der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 13. Juli 2017,

VB.2017.00167, E. 3.2; 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8

mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 826). Bei der Beurteilung, ob

sich eine Baute gut im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG einordnet, ist die

Gesamtwirkung massgeblich. Dabei kommt es nicht darauf an, welchen Eindruck die

geplante Baute auf den beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt (VGr,

26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8). Ausschlaggebend ist

vielmehr, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch

die neu zu erstellende Baute nicht beeinträchtigt wird (BGr, 28. Oktober

2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2).

6.3 Das

Baurekursgericht hielt fest, dass an der H-Strasse im hier betroffenen

Abschnitt nur auf der Südseite Wohnhäuser stünden. Gegen Norden falle das

Gelände bis zum Wildbach steil ab. Entlang der H-Strasse sei die Fassadenflucht

der Häuserreihe weitgehend einheitlich. Dasselbe gelte für die Südseite der

Wohnhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 06 - 05; auf den beiden äusseren

Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 ragten die Gebäude hingegen weiter in die

südlich angrenzende Freifläche hinein. Auch das streitbetroffene Bauvorhaben

würde sich mit dem abgeknickten Gebäudeteil nach Süden ebenfalls weiter als die

beiden Nachbarhäuser in den Grünraum erstrecken. Weil diese Flucht schon

durchbrochen sei, wirke sich dieser Umstand jedoch nicht störend aus.

Massgebend sei vielmehr, dass die vom öffentlichen Raum aus wahrnehmbare und

damit primäre Fassadenflucht an der Nordseite entlang der H-Strasse gewahrt

bleibe. Sodann lasse sich der abgewinkelte Grundriss nicht beanstanden. Weil

auch der Giebel abgewinkelt verlaufe, bewirke er eine harmonische Überleitung

von den nach Nord-Süd ausgerichteten Giebeln auf den östlich anschliessenden

Grundstücken zu den nach Ost-West verlaufenden Giebeln auf den westlich

benachbarten Parzellen. Die Dachgestaltung lasse sich nicht als unruhig

bezeichnen, vielmehr seien Dachgauben und Dachfenster quartierüblich. Mit der

Projektänderung sei der befestigte Vorplatz bei der Garageneinfahrt auf eine

zulässige Grösse verkleinert worden. Insgesamt könne dem Projekt weder

bezüglich seiner architektonischen Gestaltung noch seiner Stellung zur Umgebung

die befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden.

6.4 Der

Beschwerdeführer 1 erneuert seine Rüge der ungenügenden Einordnung, dies

zunächst unter Hinweis auf die kommunalen Schutzobjekte KSO-23.00

"Glaziallandschaft Burghölzli und Bachtobel Burgwies" sowie KSO 46.10

"Obstgarten Burghölzli". Im Weiteren komme der aus den 1920er-Jahren

stammenden Gebäudereihe entlang der H-Strasse insofern besondere Bedeutung zu,

als sie den Siedlungsraum gegenüber dem geschützten Freiraum markiere und

zugleich der topografischen Ausrichtung des Burghölzlihügels folge. Zudem sei

die Baugruppe im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9 mit dem Erhaltungsziel B

(Strukturerhalt) erfasst. Auch hier werde die gleichförmige Typologie der

bestehenden, kleinformatigen Bauten aus dem frühen 20. Jahrhundert in

unverbauter Lage hervorgehoben. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts

sei das ISOS unmittelbar zu berücksichtigen, weil das Naturschutzobjekt

"Obstgarten Burghölzli" bis an die Grundstücksgrenze reiche und mit

der Erstellung der Tiefgarage Eingriffe in die Parzelle einhergingen. Sodann

befänden sich in der näheren Umgebung mehrere Denkmalschutzobjekte,

insbesondere das ehemalige Gärtner- und Verwalterhaus H-Strasse 09–10. Im

Gegensatz dazu bilde das umstrittene Bauvorhaben aufgrund des Gebäudeknicks,

der markant aus der einheitlichen Fassadenflucht in die Freifläche hineinrage,

einen störenden Fremdkörper. Zwar habe die Vorinstanz selbst die erhöhten

Ansprüche nach Abs. 2 von § 238 PBG für massgebend erachtet, in der

Folge aber – wie zuvor die Bausektion – die Gestaltungsanforderungen nur nach

Massgabe von Abs. 1 überprüft. Zu Unrecht habe das Baurekursgericht eine

"weitere Überbauung" verneint, denn das Ausscheren aus der

bestehenden Fassadenflucht stelle eine solche dar. Die grenzbündige Erstellung

der Tiefgarage beeinträchtige den "Obstgarten Burghölzli" entgegen

der Ansicht der Vorinstanz sehr wohl. Wie bereits mit dem Rekurs gerügt worden

sei, vermöge das Projekt mit dem von der Bausektion selbst als unruhig

gewürdigten geknickten Grundriss, dem vorstehenden Treppenhaus und den ausgedehnten

Gebäudevorsprüngen nicht zu überzeugen. Zusätzlich sei zu beanstanden, dass das

Gebäude mit seiner abgewinkelten Giebelfront in störender Weise deutlich über

die südwestliche Fassadenflucht der Nachbargebäude hinausrage und damit die

einheitliche Bebauungstypologie störe. Diese Einwendungen seien von der

Vorinstanz mit unzutreffenden Erwägungen verworfen worden. Zusammenfassend

genüge das Projekt nicht einmal den geringeren Anforderungen von Abs. 1

des § 238 PBG, geschweige denn den höheren des hier massgebenden Abs. 2.

Auch verstosse es gegen die Vorgaben des ISOS sowie die Ziele von KSO-23.00 und

KSO-46.10.

Während die Bausektion auf Gegenbemerkungen verzichtet,

machen die privaten Beschwerdegegner geltend, dass das ISOS nicht direkt

anwendbar und § 238 Abs. 2 PBG daher nicht zu prüfen sei.

6.5 Aufgrund

der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde

über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt. Das Verwaltungsgericht muss sich bei der

Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und

Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm

nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den Entscheid der Vor­instanz

deshalb nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

6.6

6.6.1

Vorab gilt es die Frage zu beantworten, ob auf das Bauvorhaben die

allgemeinen Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung und Einordnung

gemäss Abs. 1 oder der qualifizierte Massstab gemäss Abs. 2 von § PBG

238 zum Zug kommen. Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu würdigen

ist, ergibt sich aus der abschliessenden Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 822). Zu diesen Objekten zählen neben

solchen des Denkmalschutzes auch solche des Landschaftsschutzes (VGr, 2. März

2017, VB.2016.00493, E. 2.3, auch zum Folgenden). Ein Vorhaben liegt dann

im Nachbarbereich, wenn zwischen ihm und dem Schutzobjekt aufgrund der

örtlichen Verhältnisse ein optischer Bezug gegeben ist, wenn also die beiden

Objekte für einen neutralen Beobachter im Zusammenhang gesehen werden (VGr, 20. März

2014, VB.2013.00629, E. 6.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 823).

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02

befindet sich im Perimeter des im Inventar der kommunalen Natur- und

Landschaftsschutzobjekte (KSO) eingetragenen Landschaftsschutzgebiets

"Glaziallandschaft Burghölzli und Bachtobel Burgwies" (KSO-23.00).

Gemäss dem mit Stadtratsbeschluss vom 24. Januar 1990 verliehenen

Schutzstatus wird die Landschaft als "sehr wertvoll" bewertet. Als

Ziel wird definiert: "Erhaltung der typischen Erscheinungsformen und der

attraktiven Ansicht. Keine weiteren Überbauungen des Burghölzlihügels oder

seiner unmittelbaren Umgebung. Zugänglichmachung des regionalen

Aussichtspunktes. Erhaltung aller Obstgärten, Hecken und des Nebelbaches mit

Ufervegetation. Optimierung der Gehölzpflege". Nach dem Gesagten befinden

sich im Nachbarbereich des Baugrundstücks mehrere Objekte des Natur- und

Heimatschutzes. Ob noch weitere Denkmalobjekte – namentlich das ehemalige

Gärtner- und Verwalterhaus H-Strasse 09–10 – hinzukommen, wie der Beschwerdeführer 1

vorbringt, braucht unter diesen Umständen an dieser Stelle nicht weiter geprüft

zu werden. Jedenfalls steht fest, dass das Projekt in gestalterischer Hinsicht

den strengeren Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen muss.

Im Weiteren grenzt das Baugrundstück südwestlich an das

kommunale Naturschutzobjekt "Obstgarten Burghölzli" (KSO-46.10).

Sodann ist die Häuserzeile an der H-Strasse im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9

wie folgt mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst:

"Weinegg: Wohnhäuser in

unverbauter Lage an schmaler Strasse über Bachtobel; vorwiegend kleine

Einfamilien- und firstgeteilte Doppelhäuser mit Giebeldach, 1. D. 20. Jh.;

dazwischen leicht von der Strasse zurückgesetztes Gärtner- und Verwalterhaus des

ehem. Landguts auf der oberen Weinegg, eingeschossiger länglicher Giebelbau mit

vorgeblendetem Riegelwerk, 1931; im Südosten am Waldrand Siedlung mit

Mehrfamilienhauszeilen, 1920".

6.6.2

Die Bausektion nahm in Erwägung lit. D des baurechtlichen Entscheids

vom 26. Oktober 2021 zunächst auf Abs. 1 von § 238 PBG Bezug und

hielt sodann fest, dass sich der geplante Ersatzneubau

"zufriedenstellend" in die bauliche und landschaftliche Umgebung

einordne. Sodann erwog sie in lit. D/c:

"Der Baukörper des kleinen

Mehrfamilienhauses ist aufgrund der geknickten Grundrissfigur, des vorstehenden

Treppenhauses und der ausgedehnten Gebäudevorsprünge relativ unruhig und hebt

sich dadurch von den geometrisch einfacheren Nachbarhäusern ab. Als einziger

Gebäudeteil durchstösst zudem das Treppenhaus mit einem Flachdach das Holzhaus

bis ins Dach hinein. Um eine befriedigende Gesamtwirkung zu erreichen, ist

zumindest auf diese inszenierte Durchstossung des Steildachs durch einen

flachen Kubus zu verzichten. Das Treppenhaus ist besser auf den übrigen

Baukörper abzustimmen, indem beispielsweise auch hier ein Schrägdach verwendet

wird. Alternativ könnte das Treppenhaus architektonisch als Anbau verstanden

werden. Dann müsste dieser sich dem Hauptvolumen aber unterordnen und unter

dessen Traufe bleiben."

In lit. D/d befand die Bausektion die seitliche

Adressierung des Hauses als "zufriedenstellend", verlangte jedoch

eine Verminderung der projektierten Abgrabung bei der Nordfassade, "um

eine befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 PBG" zu erzielen.

In der Baubewilligung vom 17. Oktober 2022 hielt das

Amt für Baubewilligungen in lit. f der Erwägungen fest, dass das

Treppenhaus mit der "Überarbeitung" des Baugesuchs besser auf die

übrigen Baukörper abgestimmt worden sei und nunmehr die gestalterischen

Anforderungen erfülle. Mit der Reduktion der Abgrabung entlang der Nordfassade

werde "eine befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 1 PBG" erreicht (lit. g).

Das Baurekursgericht kam in E. 6.3.2 zum Schluss,

dass dem streitigen Projekt "weder bezüglich seiner architektonischen

Gestaltung noch hinsichtlich seiner Stellung zur baulichen Umgebung die

geforderte befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden" dürfe.

Nach dem Gesagten haben die Vorinstanzen die Einordnung

des Bauvorhabens zu Unrecht nur unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden

Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG geprüft anstatt des hier

massgebenden Abs. 2, der eine gute Gestaltung verlangt. Weder den

Erwägungen der Baubehörde noch jenen des Baurekursgerichts lässt sich

entnehmen, dass das Bauvorhaben auch einer Beurteilung nach dem erforderlichen

strengeren Massstab standhält. Im Gegenteil deuten die Ausführungen der

Baubehörde an, dass sie Bedenken bekundet hat, in einer vergleichsweise

einheitlich gestalteten baulichen Umgebung an exponierter Lage einen

Ersatzneubau mit einer wesentlich anderen Architektur zuzulassen. Diese

Bedenken dürften wohl auch damit begründet gewesen sein, dass die Realisierung

des streitigen Vorhabens den Weg zu einer tiefgreifenden Änderung des

Quartierbilds im Gebiet Weinegg ebnen würde.

6.6.3

Die zu Unrecht unterlassene Überprüfung des Projekts auf eine gute

Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG kann vom Verwaltungsgericht

im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden. Vielmehr ist die Sache

diesbezüglich zur weiteren Prüfung und zur Neubeurteilung an das

Baurekursgericht zurückzuweisen.

Im Hinblick auf eine mögliche

Fortsetzung des Rechtsstreits erscheint es zweckmässig, auf die weiteren Rügen

des Beschwerdeführers 1 kurz einzugehen.

7.

7.1 Gemäss § 237 Abs. 2 PBG müssen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Die hierfür

geltenden näheren Anforderungen hat der Regierungsrat in der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) definiert.

Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen

nach § 240 Abs. 1 PBG weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch

der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.

Im baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021

bemängelte die Bausektion in lit. E/a der Erwägungen, dass die Ausfahrt

von der Garage auf die H-Strasse dem nach Anhang 2 zur VErV massgebenden

Ausfahrtstyp A nicht genüge und zudem ein ausreichender Sichtbereich im Sinn

der Anhänge 3 und 4 der Verordnung fehle. In der Bewilligung vom 17. Oktober

2022 hielt das Amt für Baubewilligungen in Erwägung lit. h fest, dass

"gegen die Mindestanforderungen des Ausfahrtstyps A … möglicherweise noch

verstossen (werde), indem die erforderliche Sichtweite von 20 m in südöstlicher

Richtung aufgrund der auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 bestehenden

Bepflanzung nicht vollständig eingehalten werden" könne. Indessen sei der

betreffende Nachbar verpflichtet, die in den Sichtbereich ragende Bepflanzung

auf der Höhe von 0,80 m (ab Strassenniveau) unter der Schere zu halten.

7.2 Das

Baurekursgericht erwog hierzu, dass die H-Strasse samt dem für die geplante

Ausfahrt massgebenden Beobachtungspunkt auf der Kote 450,30 m ü.M. liege.

Aus dem Höhenkurvenplan sei ersichtlich, dass die Stützmauer an der

Grundstücksgrenze eine Höhe von 451 m ü.M. erreiche. Der umstrittene

Sichtbereich südlich der Mauer erstrecke sich noch einige cm weiter in die

Nachbarparzelle hinein; im Abänderungsplan "Schema Garagenausfahrt"

sei hier die Kote 451,10 m ü.M. vermerkt. Dies erscheine als plausibel,

weshalb das Terrain zumindest im problematischen Sichtbereich den

Beobachtungspunkt um nicht mehr als 0,8 m übersteige. Der Eigentümer von

Kat.-Nr. 05 sei aufgrund von § 23 VErV verpflichtet, die

erforderlichen Sichtbereiche freizuhalten.

7.3 Der

Beschwerdeführer 1 hält die Rüge aufrecht, dass der massgebende

Sichtbereich auch nach der Projektänderung nicht eingehalten werde. Aufgrund

der steil ansteigenden Böschung befinde sich das Höhenniveau auf dem

Nachbargrundstück bei ca. 451,40 m ü.M., der in den Plänen eingezeichnete

Niveaupunkt bei der Einfahrt jedoch bei ca. 450,30 m ü.M., was eine

Sichtbehinderung bis auf eine Höhe von mindestens 1,10 m ergebe. Hinzu

komme, dass der in den Baugesuchsplänen angegebene Beobachtungspunkt von 450,30 m

ü.M. tatsächlich deutlich tiefer liege. Mit diesem Einwand habe sich das

Baurekursgericht nicht auseinandergesetzt und nehme es ohne nähere Begründung

eine Hindernishöhe von nur 0,8 m an. Das von der Bauherrschaft im

Rekursverfahren eingereichte "Schema Garagenausfahrt" entspreche

hinsichtlich der Lage der Mauer auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05

nicht dem Vermessungsplan (Höhenlinienplan) im Baugesuch. Somit habe die

Bauherrschaft den erforderlichen Nachweis der Einhaltung der Sichtweiten nicht

erbracht.

Die privaten Beschwerdegegner setzen sich mit diesen

Vorbringen nicht auseinander, sondern stellen sich auf den Standpunkt, dass die

Sichtweiten eingehalten würden.

7.4 Laut § 3

Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sind

mit dem Baugesuch "in der Regel" die in lit. a-d aufgeführten

Pläne einzureichen. Dazu gehören namentlich ein Situationsplan in Form eines

aktuellen Katasterplans gemäss amtlicher Vermessung oder eines anderen Plans

gleichen Inhalts und gleicher Darstellung (lit. a) sowie ein Umgebungsplan

im Massstab 1:200 oder 1:100 mit Angaben über die Höhen des massgebenden und

gestalteten Terrains sowie die Gestaltung und Nutzweise des Umschwungs (lit. d).

Im Weiteren hält lit. a fest, dass die Übereinstimmung mit den

massgeblichen Daten und den Darstellungsnormen der amtlichen Vermessung durch

die Nachführungsstelle der amtlichen Vermessung zu bestätigen sei.

Diesen Anforderungen genügen weder die ursprünglichen

Pläne vom 21. April 2021 noch die geänderten vom 19. Juli 2022. Der –

von der Bausektion nicht gestempelte – Höhenkurvenplan, welcher dem

ursprünglichen Baugesuch vom 21. April 2021 beilag, enthält zwar einzelne

Messpunkte. Diese lassen jedoch keine Beantwortung der massgebenden Frage zu,

ob die Ausfahrt auf die H-Strasse die erforderliche Sichtweite von 20 m einhält

oder nicht. Ebenso wenig erhellt das "Schema Garagenausfahrt" die

örtlichen Verhältnisse. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen schaffen auch

die revidierten Pläne insoweit keine hinreichende Klarheit. Diesen Sachverhalt

hat das Baurekursgericht im wiederaufzunehmenden Rekursverfahren zu klären und

die Frage nach der Verkehrssicherheit der Garagenzufahrt zu beantworten.

8.

8.1 Im

Rekursverfahren hatte der Beschwerdeführer 1 schliesslich gerügt, dass die

Einliegerwohnung statt der erforderlichen Fensterfläche von 3,57 m2

über dem Lichtschacht nur eine solche von rund 3,20 m2

aufweise. Das Baurekursgericht trat auf diese Rüge mit der Begründung nicht

ein, dass sich der geltend gemachte Mangel mittels einer Auflage beheben lasse.

An der Anordnung einer solchen habe er jedoch kein schutzwürdiges Interesse.

Dem hält der Beschwerdeführer 1 vor

Verwaltungsgericht entgegen, dass der Projektmangel weder durch eine Absenkung

des Terrains noch durch eine Vergrösserung der Fensterfläche korrigiert werden

könne.

8.2 Die

letztgenannte, nicht näher begründete Behauptung erweist sich im Licht der

revidierten Pläne vom 19. Juli 2022 als offensichtlich unzutreffend.

Vielmehr können die beiden Fenster sowohl in seitliche Richtung als auch in die

Höhe um die erforderliche geringe Mehrfläche erweitert werden. Die Vorinstanz

hat daher die Rekurslegitimation insoweit zu Recht verneint.

9.

Aufgrund dieser Erwägungen ist der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 3. März 2023 in partieller Gutheissung der

Beschwerde aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde

abzuweisen.

Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem

Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu

behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch

entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.

mit Hinweisen). Die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens sind somit den

unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1

VRG, teilweise in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Ferner haben die

privaten Beschwerdegegner den Beschwerdeführern antragsgemäss eine angemessene

Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

10.

Dieser Rückweisungsentscheid stellt einen

Zwischenentscheid dar, der nur unter den einschränkenden Voraussetzungen von Art. 93

Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten

werden kann.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerdeverfahren VB.2023.00208 und VB.2023.00227 werden vereinigt.

2. Die

Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 3. März 2023 wird aufgehoben und die Sache zur weiteren Untersuchung

und Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 510.-- Zustellkosten,

Fr. 7'510.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

5. Die

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird solidarisch verpflichtet, den

Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-;

einschliesslich Mehrwertsteuer) für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

6. Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.