Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00209

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00209

Urteil

der 1. Kammer

vom 21. Dezember 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

1. Verein A,

2.1 C,

2.2 D,

3. E,

4. F,

5.1. G,

5.2. H,

alle vertreten durch RA Dr.

iur. I und/oder RA J,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Pensionskasse K, vertreten durch RA L,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. August 2022 erteilte die

Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der Pensionskasse K die

Bewilligung für den Ersatzneubau der Arealüberbauung Siedlung Brunaupark

(Alternativprojekt) und das Provisorium für einen Laden während der Bauzeit auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der Giesshübelstrasse …, …, …, …, … und …

sowie an der Wannerstrasse …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …,

…, …, … und … in Zürich-Alt-Wiedikon. Zusammen mit dem Entscheid wurde die

Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich BVV Nr. 22-0014 vom 29. April

2022 betreffend Einbauten im Grundwasserträger, Lage im

Hochwassergefahrenbereich, biologisch belasteter Standort (Neobiota),

Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung sowie Lage im Konsultationsbereich

Störfallvorsorge eröffnet.

Erwägungen

II.

Mit gemeinsamer Eingabe vom 28. September 2022

erhoben der Verein A, N, H und G, C und D, E, O und P, F sowie Q und R

Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten in der Hauptsache die Aufhebung

des Beschlusses der Bausektion und der Gesamtverfügung der Baudirektion.

Mit Entscheid vom 17. März 2023 wies das

Baurekursgericht den Antrag auf Sistierung des Rekursverfahrens ab (Disp.-Ziff. I)

und hiess den Rekurs teilweise gut (Disp.-Ziff. II). Dementsprechend

ergänzte es den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 23. August 2022

mit folgenden Auflagen:

"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für

Baubewilligungen eine aktuelle Ausnützungsberechnung der Bestandesbaute

"Wohnen 1" einzureichen und bei Überschreitung eines Flächenmasses

von 16'990,7 m2 zusätzlich im Sinne von E. 6.2.4.1 einen

Nachweis darüber einzureichen und bewilligen zu lassen, dass die auf dem

Baugrundstück gesamthaft zulässige Ausnützung nicht überschritten wird."

"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für

Baubewilligungen betreffend die drei in E. 6.2.4.4 genannten Räume

"Waschen/Trocknen" bzw. "Kinderwagen" entweder abgeänderte

Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, mit denen nachgewiesen wird, dass

die Fensterfläche des jeweiligen Raums nicht mehr als 5 % der Bodenfläche

beträgt, oder aber eine korrigierte Ausnützungsberechnung einzureichen und

bewilligen zu lassen, welche die fraglichen Flächen einbezieht und die

gesamthafte Einhaltung der zulässigen Ausnützung nachweist."

"Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus der zwei in E. 6.2.4.4

genannten Räume "Gastro Produktion" und "Disponibel" gemäss

separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherrschaft dem Amt

für Baubewilligungen entweder den Nachweis zu erbringen, dass keine

anrechenbaren Nutzungen vorgesehen sind, oder aber eine korrigierte

Ausnützungsberechnung einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die

fraglichen Flächen einbezieht und die gesamthafte Einhaltung der zulässigen

Ausnützung nachweist."

"Die Eckbereiche der lärmempfindlichen Wohnräume

entlang der Giesshübelstrasse sowie der weitere im Aussenlärmgutachten

Strassenlärm vom 8. Oktober 2021 mit * bezeichnete Bereich des

Personalraums auf Ebene 4 im Gebäude C1 sind als nicht öffenbare transparente

Fassadenbauteile auszuführen. Ihre Schalldämmung darf nicht mehr als 5 dB von

der Schalldämmung der Fassade abweichen und die Schalldämmung der Gesamtfassade

muss den erhöhten Anforderungen der SIA 181 genügen."

"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für

Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen einen Nachweis über die Einhaltung der

Immissionsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm bei den Betriebsräumen

einzureichen und bewilligen zu lassen."

"Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus des

Gastro-Bereichs gemäss separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum hat die

Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen den Nachweis

zu erbringen, dass die Nutzung ausserhalb der Zeit von 22 Uhr bis 06 Uhr

erfolgt."

Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit

es darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben mit Eingabe vom 20. April

2023.

der Verein A, C und D, H und G, E sowie F Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, es sei – unter den gesetzlichen

Kosten- und Entschädigungsfolgen – der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. März

2023, den Antrag auf Sistierung des Rekursverfahrens abzuweisen (Disp.-Ziff. I)

und den Rekurs teilweise abzuweisen (Disp.-Ziff. II), samt Entscheid über

die Kosten des Verfahrens (Disp.-Ziff. III) und über die Parteientschädigung

(Disp.-Ziff. IV) aufzuheben. Der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich

vom 23. August 2022 und die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich

vom 20. Juni 2018 (recte: 29. April 2022) seien aufzuheben.

Eventuell sei die Angelegenheit zur Neuentscheidung an das Baurekursgericht

zurückzuweisen. Zudem stellten sie den Antrag, das Verwaltungsgerichtsverfahren

sei zu sistieren. Nach Rechtskraft der Gestaltungsplanpflicht

"Üetlihof/Brunaupark" sei festzustellen, dass der Bauentscheid der

Bausektion der Stadt Zürich nichtig sei, und das Beschwerdeverfahren sei unter

gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerinnen von der Geschäftskontrolle abzuschreiben.

Mit Eingabe vom 17. Mai 2023 teilte die Baudirektion

des Kantons Zürich mit, auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. Zur

Begründung verwies sie auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE)

vom 16. Mai 2023. Darin verzichtete das ARE unter Hinwies auf ihre

Stellungnahme vom 1. November 2022 im Verfahren vor der Vorinstanz auf

Antragstellung und Stellungnahme. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Mai 2023

beantragte die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung der Beschwerde. Am 25. Mai

2023.

beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 26. Mai 2023 beantragte die Pensionskasse K,

die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden – vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten

werden könne. Die beantragte Feststellung der Nichtigkeit des Bauentscheids

sowie der Sistierungs- und der Abschreibungsantrag seien ebenfalls abzuweisen,

soweit darauf eingetreten werden könne. In prozessualer Hinsicht beantragte

sie, es seien die Akten des beim Baurekursgericht hängigen Verfahrens G.-Nr. R1S.2022.05189

beizuziehen.

Mit Präsidialverfügung vom 8. Juni 2023 wies die

Abteilungspräsidentin das Gesuch der Beschwerdeführenden um Sistierung des

Verfahrens ab.

Mit Replik vom 19. Juni 2023 hielten die

Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Am 3. Juli 2023 erstattete die

Pensionskasse K ihre Duplik. Die Beschwerdeführenden liessen sich in der

Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig.

Der Beschwerdeführer 1 ist beschwerdebefugt. Wie die

Vorinstanz zutreffend erwog, kann ein Verband, der als juristische Person

konstituiert ist, im Rahmen der egoistischen Verbandsbeschwerde die Interessen

der Mehrheit oder einer Grosszahl seiner Mitglieder mit Beschwerde geltend

machen, soweit deren Wahrung zu seinen statutarischen Aufgaben gehört und eine

Vielzahl seiner Mitglieder ihrerseits beschwerdebefugt wären (BGE 142 II 80 E. 1.4.2

mit Hinweisen). Dabei geht es um die materiellen Legitimationsvoraussetzungen.

Entgegen der Auffassung der privaten Beschwerdegegnerin ist es nicht

erforderlich, dass von den einzelnen Vereinsmitgliedern ein Begehren im Sinne

von § 315 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

gestellt wurde; es reicht aus, dass der Verein selbst ein solches Begehren

stellte. Daraus, dass sich einzelne vormalige Rekurrentinnen und Rekurrenten

nicht in eigenem Namen am Verfahren vor Verwaltungsgericht beteiligen, kann

nicht auf ihr Desinteresse an der Beschwerde durch den Beschwerdeführer 1 geschlossen

werden.

Die Beschwerdebefugnis der weiteren Beschwerdeführerinnen

und Beschwerdeführer ist unstreitig gegeben.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 verfügt über eine

Fläche von 39'488 m2 und liegt in der Wohnzone W5 mit einem Mindestwohnanteil

von 60 % sowie im Hochhausgebiet III gemäss der Bau- und Zonenordnung der

Stadt Zürich (BZO). Es grenzt im Nordosten an die Giesshübelstrasse und im

Nordwesten an die inventarisierte Wohnsiedlung "Im Laubegg", welche

der Wohnzone W2 zugewiesen ist. Westlich und südwestlich grenzt das

Baugrundstück an das Grundstück Kat.-Nr. 02 (Üetlihof), das ebenfalls in

der Wohnzone W5 liegt. Im Süden grenzt es an das der Zone Oe2 zugeteilte Grundstück Kat.-Nr. 03,

auf dem sich die Saalsporthalle befindet, sowie an das der Freihaltezone

zugewiesene Grundstück Kat.-Nr. 04. Das Terrain steigt in Richtung

Nordwesten an.

Von

der derzeit auf dem Baugrundstück bestehenden Arealüberbauung (Wohnen 1–4 sowie

Ladenzentrum) soll nur das im Südwesten des Areals liegende Wohngebäude

"Wohnen 1" bestehen bleiben. Projektiert ist eine Arealüberbauung mit

512.

Wohnungen in acht Gebäuden (von Ost nach West: Haus A, B1, B2, C1, C2, D1,

D2 und E1; die Gebäude A, B1, C1 und D1 sind im Norden abgekröpft) sowie die

Erstellung von Ladenflächen (westlich des Gebäudes C1 auf den Ebenen 3 und 4).

Geplant ist zudem eine Tiefgarage mit 590 Parkplätzen (wobei im Bauentscheid

eine Reduktion auf 550 Parkplätze angeordnet wird).

Die

Erstellung ist in zwei Etappen geplant, die sich insgesamt über zehn Jahre

erstrecken sollen. Im Rahmen der zweiten Etappe soll ein Ladenprovisorium

errichtet werden, das ebenfalls Teil der streitbetroffenen Baubewilligung ist. Beim

hier strittigen Projekt handelt es sich um ein Alternativprojekt zu einem

früher bewilligten Bauprojekt, dessen Aufhebung durch die kantonalen Instanzen

(vgl. VGr, 16. September 2021, VB.2020.00697) derzeit am Bundesgericht

hängig ist (Verfahren 1C_697/2021).

3.

Die Beschwerdeführenden machen eine Gehörsverletzung

geltend, weil ihnen vor der Bauentscheidung nicht förmlich das rechtliche Gehör

gewährt worden sei.

Das zürcherische Baubewilligungsverfahren ist ausdrücklich

nicht als Einspracheverfahren ausgebildet (§ 315 Abs. 3 PBG). Dritten

ist es indes unbenommen, sich gegenüber der Baubewilligungsbehörde inhaltlich

vernehmen zu lassen: § 315 Abs. 2 PBG sieht die (informelle)

Möglichkeit, anlässlich des Begehrens auf Zustellung des baurechtlichen

Entscheids bzw. der baurechtlichen Entscheide Einwendungen vorzubringen,

explizit vor. Davon haben die Beschwerdeführenden anscheinend keinen Gebrauch

gemacht.

Das

Bundesrecht schreibt kein gemeindeinternes Einspracheverfahren vor (vgl. Art. 33

Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die

Raumplanung [Raumplanungsgesetz; RPG]; Art. 110 [in Verbindung mit Art. 86

Abs. 2] des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht

[Bundesgerichtsgesetz, BGG]), auch wenn dies in den meisten Kantonen so

praktiziert wird (vgl. David Dussy in: Alain Griffel/Hans Ulrich

Liniger/Heribert Rausch/Daniela Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches

Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, N. 7.120 ff.). Eine entsprechende

Pflicht ergibt sich, entgegen den Beschwerdeführenden, auch nicht aus Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April

1999.

(BV). Es genügt, dass das Baurekursgericht den Bauentscheid – mit Blick

auf die Einwendungen legitimierter Dritter – frei überprüfen kann (vgl. § 20 Abs. 1 VRG). In einem jüngeren Urteil hat das Bundesgericht ausdrücklich

festgehalten, dass nicht ersichtlich sei, dass § 315 Abs. 1 und § 316 Abs. 1 PBG gegen Bundesrecht verstossen würden (BGr, 12. April 2019,

1C_266/2018, E. 2.4); zum Bundesrecht ist freilich auch der Anspruch auf

rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV zu zählen. Mithin wurde das

rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden im Baubewilligungsverfahren nicht

verletzt (VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00394, E. 3.2; vgl. auch

BGr, 10. Januar 2022, 1C_13/2021, E. 3.2.2).

4.

Die Beschwerdeführenden monieren, es seien unzulässigerweise

nicht alle Rekurse gegen die streitbetroffene Baubewilligung gleichzeitig

behandelt worden.

4.1

In der Tat

sistierte das Baurekursgericht den Rekurs G.-Nr. R1S.2022.05160 des Verbands U

sowie den vorsorglichen Rekurs G.-Nr. R1S.2022.05172 der Bauherrin. Der

Rekurs des Verbands U richtet sich allein gegen die Anzahl der Parkplätze.

Beantragt wird eine nebenbestimmungsweise Reduktion Letzterer, nicht die

Aufhebung der Baubewilligung. Der Rekurs der Bauherrin, der sich gegen die

Beschränkung der Anzahl der Parkplätze für die Nutzungen "Verkauf,

Gastronomie und Gewerbe" sowie gegen die Auflage bezüglich eines beim

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 anzumerkenden Revers betreffend Wohnbauten

im Bereich des Hochhausschattens richtet, kann ebenfalls nicht zur Aufhebung

der Baubewilligung führen.

4.2

4.2.1

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden ergeben sich aus Art. 25a

RPG nur Vorgaben für die Koordination in Zusammenhang mit dem erstinstanzlichen

Baubewilligungsverfahren (Abs. 1–3) sowie dem Nutzungsplanverfahren (Abs. 4).

4.2.2

In der Literatur zum öffentlichen Prozessrecht wird vertreten, dass das

Erfordernis des einheitlichen Entscheides gelten müsse, wenn dasselbe

Anfechtungsobjekt Gegenstand mehrerer Beschwerden bilde und dessen rechtliche

Beurteilung generelle Gültigkeit erheische. Die Beschwerdeinstanz müsse

entsprechend, wenn sie auf die Beschwerden eintrete, einheitlich entscheiden;

sie könne dasselbe Anfechtungsobjekt nicht gegenüber einem Beschwerdeführer

aufrechterhalten und gegenüber einer anderen Beschwerdeführerin aufheben

(Florian Brunner, Verfahren mit mehreren Parteien im öffentlichen Recht, Diss. Zürich

2021, Rz. 474 ff.). Das Bundesgericht erachtet in diesen Fällen eine

materielle Koordination für erforderlich, wie es in einem vergaberechtlichen

Leitentscheid erwog. Es müsse sichergestellt sein, dass die

Beschwerdeentscheide zeitlich koordiniert ergehen (BGE 148 I 53 E. 4.3).

4.3

Die

vorinstanzliche Feststellung, dass sich bezüglich der Rügen zu den

Fahrzeugabstellplätzen und zum Schattenwurf im vorliegenden Verfahren keine

Fragen stellen würden, die sich mit den zwei sistierten Rekursen überschneiden

würden, wird von den Beschwerdeführenden nicht substanziiert in Frage gestellt.

Im vorliegenden Fall, wo die noch nicht behandelten Rekurse

nicht zu einer Aufhebung der Baubewilligung führen können – und sie auch

mangels inhaltlicher Überschneidung unabhängig von der vorliegenden Beschwerde

beurteilbar sind – ist mit der unterbliebenen zeitlichen Koordination keine

Rechtsverletzung verbunden.

4.4

Die Rüge

führt nicht zum Erfolg.

5.

Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, das

Bauvorhaben nehme zu wenig Rücksicht auf das unmittelbar angrenzende

benachbarte Schutzobjekt.

5.1

5.1.1

Im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler

Bedeutung ISOS ist die unmittelbar nordwestlich an das Baugrundstück

angrenzende "Siedlung Im Laubegg" als Baugruppe in der

Aufnahmekategorie A mit dem Erhaltungsziel A kategorisiert: "[M]ehrfach

abgewinkelte Zeile von zweigeschossigen Reiheneinfamilienhäusern im Heimatstil,

einen dreieckigen, begrünten Hof fassend, 1920/21, eine der ersten

Genossenschaftssiedlungen Zürichs; heute isoliert inmitten grösserer

Baukomplexe. Die Aufnahme erfolgte insbesondere mit Blick auf die besondere

räumliche Qualität und die besondere architekturhistorische Qualität (ISOS

Ortsbilder, Wiedikon [WD], Kreis 3, Gemeinde Zürich, Kanton Zürich, 2014, S. 16

[in der Folge: ISOS WD]). Weiter heisst es zu dieser Siedlung (ISOS WD, S. 30):

"Angrenzend folgt an der Uetlibergstrasse hangaufwärts die

Gartenstadtsiedlung Im Laubegg (0.2). Bei der geschlossenen, mehrfach

abgewinkelten Zeile von zweigeschossigen Reiheneinfamilienhäusern im Heimatstil

handelt es sich aufgrund der Geschlossenheit und einheitlichen Gestalt um ein

kleines Bijou, das mit den rückseitigen Gärten eine gewisse Distanz zu den

grossen Bürobauten zu halten vermag."

Ausserdem ist die "Siedlung Im Laubegg" im

Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler

Bedeutung, im Inventar der schützenswerten Gärten und Anlagen von kommunaler

Bedeutung (GDP 44.003) sowie im Spezialinventar Wohnsiedlungen der Stadt Zürich

von 1999/2003 verzeichnet.

5.1.2

Zur

baulichen Situation an der Grenze zum Schutzobjekt ist festzuhalten, dass das

bestehende Ladenlokal aufgrund seiner mangelnden Höhe im Norden kaum in

Erscheinung tritt.

Mit dem vorliegend zu beurteilenden

Bauvorhaben wird sich dies ändern. Im Kopfbau des Gebäudes D1 ergeben sich –

wie die Vorinstanz zutreffend festhielt – "beträchtliche Höhen" von

teilweise deutlich über 25 m bis maximal knapp 30 m. Im Anschluss

erfolgt eine Reduktion auf etwa 17 m, die sich im weiteren Verlauf –

sowohl aufgrund des abfallenden Terrains als auch aufgrund eines hinzutretenden

zusätzlichen Geschosses – wieder erhöht.

Für die der westlichen

Grundstücksgrenze am nächsten liegende Ecke bei der Abknickung des Gebäudes D1

beträgt der Grenzabstand 12,7 m; bei Messung rechtwinklig zur

Grundstücksgrenze ca. 12 m. Dabei sind die erforderlichen Grenzabstände

(unter Berücksichtigung des Mehrlängen- und des kommunalen Mehrhöhenzuschlags)

im der westlichen Grundstücksgrenze am nächsten liegenden Bereich nur

unmassgeblich überschritten (was gleichermassen für die nordwestliche Ecke des

Gebäudes E gilt).

5.1.3

Der Bauentscheid erwähnt im Zusammenhang mit der Einordnung des geplanten

Bauprojekts das ISOS nicht. Im Zusammenhang mit der Gestaltung des Gebäudes

erwog die kommunale Baubewilligungsbehörde, das Projekt nehme "in der

Setzung, Volumetrie und Freiraumgestaltung wie auch mit der Fassadenbegrünung einen

respektvollen Abstand zur Siedlung 'Im Laubegg' ([im] kommunalen Inventar der

Denkmalpflege) ein" und erfülle damit die Anforderungen der besonderen

Rücksichtnahme zum Inventarobjekt gemäss § 238 Abs. 2 PBG. Im Rahmen

ihrer Eingaben im Rekursverfahren stellten sich die kommunale

Baubewilligungsbehörde und das kantonale ARE auf den Standpunkt, das

Bundesinventar sei unbeachtlich, da das Bauvorhaben nicht im Perimeter des ISOS

liege. Erstere führte zudem – ohne weitere Begründung – aus, dass die "Siedlung

Im Laubegg" durch die Neuüberbauung "in keiner Art und Weise"

tangiert werde.

5.2

5.2.1

Nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli

1966.

über den Natur- und Heimatschutz (NHG) erstellt der Bundesrat nach Anhören

der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung; er kann sich auf

bestehende Inventare von staatlichen Institutionen und von Organisationen

stützen, die im Bereich des Naturschutzes, des Heimatschutzes oder der Denkmalpflege

tätig sind.

Gemäss Art. 6 NHG wird

durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inventar des

Bundes dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung,

jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen

Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Abs. 1). Ein

Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare bei

Erfüllung einer Bundesaufgabe darf nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr

bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler

Bedeutung entgegenstehen (Abs. 2).

5.2.2

Gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG i.V.m. Art. 23 Abs. 4 der

Verordnung vom 16. Januar 1991 über den Natur- und Heimatschutz (NHV) ist

– zwingend (BGE 145 II 176 E. 3.2 f. mit Hinweisen) – ein Gutachten

der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) oder der

Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) einzuholen, wenn bei der

Erfüllung der Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5

NHG aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden kann oder sich in diesem

Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellen. Im Gutachten gibt die Kommission

an, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist

(a.a.O.).

Grundsätzlich sind an das Kriterium der erheblichen

Beeinträchtigung geringe Anforderungen zu stellen. Es ist immer dann erfüllt,

wenn eine Beeinträchtigung der Schutzziele nicht mit Sicherheit ausgeschlossen

werden kann (Jörg Leimbacher in: Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zufferey/Karl

Ludwig Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, 2. Aufl., Zürich etc. 2019, Art. 7

N 5 f.). Ob eine Begutachtung durch die ENHK bzw. die EKD erforderlich

ist, entscheidet je nachdem, ob für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Bund

oder – wie vorliegend – der

Kanton zuständig ist, die Fachstelle des Bundes oder die kantonale Fachstelle (Art. 7

Abs. 1 in Verbindung mit Art. 25 Abs. 2 NHG). Im Kanton Zürich ist für

Landschaftsschutz, Denkmalpflege, Archäologie und Ortsbildschutz das Amt für

Raumentwicklung (ARE) zuständig (§ 2a Abs. 1 der Kantonalen Natur-

und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]).

Das kantonale Amt für Raumentwicklung ARE vertrat vor der

Vorinstanz die Auffassung, die Anwendung von Art. 6 f. NHG falle von vornherein

ausser Betracht, da das Baugrundstück nicht Bestandteil des ISOS Stadt Zürich

sei. Vor Verwaltungsgericht verwies es nur auf seine Rekursvernehmlassung vom 1. November

2022.

und verzichtete auf Antragstellung und materielle Stellungnahme.

5.2.3

Beim Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von

nationaler Bedeutung ISOS handelt es sich um ein Inventar im Sinne von Art. 5

Abs. 1 NHG. Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in

ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die

ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von

Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche

Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Diese Schutzbestimmung gilt

aufgrund der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung indes lediglich bei der

Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise (Art. 78 Abs. 1

und 2 BV, Art. 6 Abs. 2 und Art. 2 NHG; vgl. zum Ganzen BGr, 27. Juli

2023, 1C_58/2021, E. 4).

5.2.4

Nach Art. 78 Abs. 1 BV sind für den Natur- und Heimatschutz

grundsätzlich die Kantone zuständig. Gemäss Art. 78 Abs. 2 BV nimmt

jedoch der Bund bei der Erfüllung seiner Aufgaben Rücksicht auf die Anliegen

des Natur- und Heimatschutzes und schont Landschaften, Ortsbilder,

geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kunstdenkmäler; er erhält sie

ungeschmälert, wenn das öffentliche Interesse es gebietet. Was unter der

Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV zu

verstehen ist, führt Art. 2 Abs. 1 NHG ­– in nicht abschliessender

Weise (BGr, 24. April 2023, 1C_265/2022, E. 3.1) – aus: Dazu gehören

insbesondere die Planung, Errichtung und Veränderung von Werken und Anlagen

durch den Bund, wie z.B. Bauten und Anlagen der Bundesverwaltung,

Nationalstrassen oder Bauten und Anlagen der Schweizerischen Bundesbahnen (lit. a),

die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum Bau und Betrieb von

Verkehrsanlagen, Transportanstalten, Werken und Anlagen zur Beförderung von

Energie, Flüssigkeiten oder Gasen oder zur Übermittlung von Nachrichten sowie

Bewilligungen zur Vornahme von Rodungen (lit. b), die Gewährung von

Beiträgen an Planungen, Werke und Anlagen, wie Meliorationen, Sanierungen

landwirtschaftlicher Bauten, Gewässerkorrektionen, Anlagen des Gewässerschutzes

und Verkehrsanlagen (lit. c). Entscheide kantonaler Behörden über

Vorhaben, die voraussichtlich nur mit Beiträgen nach Abs. 1 lit. c

verwirklicht werden, sind der Erfüllung von Bundesaufgaben gleichgestellt (Art. 2

Abs. 2 NHG).

Eine Bundesaufgabe kann auch

dann vorliegen, wenn eine kantonale Behörde verfügt hat. Voraussetzung für das

Vorliegen einer Bundesaufgabe ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

in erster Linie, dass die angefochtene Verfügung eine Rechtsmaterie betrifft,

die in die Zuständigkeit des Bundes fällt, bundesrechtlich geregelt ist und

einen Bezug zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist. Das ist

einerseits der Fall, wenn die bundesrechtliche Regelung (zumindest auch) den

Schutz von Natur, Landschaft oder Heimat bezweckt; andererseits ist eine

Bundesaufgabe zu bejahen, wenn der bundesrechtliche Auftrag die Gefahr der

Beeinträchtigung schützenswerter Natur, Orts- und Landschaftsbilder in sich

birgt (BGE 139 II 271 E. 9.3 f. mit Hinweisen; BGr, 24. April

2023, 1C_265/2022, E. 3.2 mit Hinweisen).

Eine Bundesaufgabe liegt

Dispositiv

demnach etwa bei der Erteilung von durch das Bundesrecht geregelten Spezialbewilligungen

– insbesondere gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligungen – vor (BGE 145 II 176 E. 3.4 mit Hinweisen; BGr, 14. Mai 2014, 1C_482/2012, E. 2.3

i.V.m. E. 3.5; vgl. BGr, 24. April 2023, 1C_265/2022, E. 3.2).

Dadurch, dass für das strittige

Bauvorhaben eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung nach Art. 19

Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der

Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) bzw. Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2

der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) erforderlich

ist, handelt es sich gemäss Rechtsprechung um eine Bundesaufgabe, sodass Art. 6 f.

NHG zur Anwendung gelangt (BGE 145 II 176 E. 3; BGr, 11. April 2019,

1C_217/2018, E. 4.1).

5.2.5

Die Bauparzelle befindet sich ausserhalb des ISOS-Gebiets. Sie grenzt aber

im Nordwesten direkt daran an (ISOS WD, S. 9; vgl. E. 2 sowie E. 5.1.1

vorstehend).

Die erhebliche Beeinträchtigung

eines inventarisierten Objekts kommt auch von ausserhalb des Perimeters eines

Inventarobjekts in Frage. Im Verfahren 1C_113/2022 betonte das Bundesgericht

etwa die grosse Distanz zu einem im Bundesinventar der Landschaften und

Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung BLN verzeichneten Objekt, um eine

Begutachtungspflicht zu verneinen (BGr, 13. April 2023, 1C_113/2022, E. 5.5).

Damit ist im Umkehrschluss klar, dass im Falle einer geringeren Distanz oder –

wie vorliegend – gar des unmittelbaren Angrenzens eine Beeinträchtigung von

ausserhalb des ISOS-Perimeters ohne Weiteres auf der Hand liegen kann.

5.2.6

In BRGE I, 16. Juli 2021, Nrn. 0106–0111/2021, E. 5.3.3, gelangte

das Baurekursgericht zum Schluss, dass für die Anwendung von Art. 6 Abs. 2

und Art. 7 Abs. 2 NHG kein direkter Konnex zwischen der Bundesaufgabe

und der Auswirkung auf den ISOS-Perimeter erforderlich sei. Damit beantwortete

es die in diesem Verfahren zwischen den Parteien strittige Frage, ob derjenige

Aspekt eines Bauvorhabens, aufgrund dessen von der Erfüllung einer

Bundesaufgabe auszugehen ist, zugleich der Aspekt sein muss, aufgrund dessen

das Bauvorhaben zur Beeinträchtigung eines Inventarobjekts führen kann. Mithin

stellte sich also die Frage, ob zwischen der Bundesaufgabe und der Beeinträchtigung

ein unmittelbarer Zusammenhang bestehen muss, oder ob der bloss mittelbare

Zusammenhang, dass beide Aspekte Teil bzw. Resultat eines bestimmten

Bauvorhabens sind, genügt. Zur Begründung für die erstgenannte Ansicht erwog

das Baurekursgericht – unter Hinweis auf das NHG und die Bundesverfassung –,

dass es nicht angehe, im Sinne der erstgenannten Ansicht von der klaren und

gefestigten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur direkten Anwendbarkeit des ISOS

bei Bauvorhaben, die einer gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung

bedürfen, abzuweichen (vgl. dazu auch E. 5.2.4 vorstehend).

Im vorliegend angefochtenen Entscheid erwog das

Baurekursgericht hingegen sinngemäss, der Verzicht auf einen direkten Konnex zwischen

der Bundesaufgabe und der Auswirkung auf den ISOS-Perimeter bewirke eine

"Ausdehnung der direkten bzw. unmittelbaren Anwendbarkeit des ISOS".

Diese "Ausdehnung der Anwendbarkeit" erscheine in Konstellationen, in

denen sich eine "weitere Lockerung des Bezugs von Bauvorhaben und

ISOS-Objekt dadurch ergibt, dass Letzteres sich nicht auf dem Baugrundstück

selbst, sondern lediglich in dessen Nachbarschaft befindet, die Bauparzelle

mithin ausserhalb des Perimeters des ISOS liegt", als zu weitgehend und

damit nicht gerechtfertigt.

Zur vorinstanzlichen Auffassung ist festzuhalten, dass das

Fehlen des Erfordernisses eines direkten Konnexes zwischen der Bundesaufgabe

und der Auswirkung auf den ISOS-Perimeter nicht eine Ausdehnung der direkten

Anwendbarkeit des ISOS darstellt, sondern es sich dabei um den bundesrechtlich

geltenden direkten Anwendungsbereich des ISOS nach Art. 6 Abs. 2 NHG

handelt. Dass das Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinn von Art. 6

Abs. 2 NHG bzw. – damit zusammenhängend – die Beeinträchtigung im Sinn von

Art. 7 Abs. 2 NHG unmittelbar durch die Bundesaufgabe selbst erfolgen

muss, ergibt sich aus dem Wortlaut gerade nicht. Auch unter Anwendung der

übrigen Auslegungsinstrumente finden sich für eine derartige Auffassung

keinerlei Hinweise. Mithin geht es in Art. 6 Abs. 2 und Art. 7 Abs. 2

NHG nur darum, ob im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben die Erfüllung einer

Bundesaufgabe in Frage steht (vgl. im Zusammenhang mit Art. 6 NHG, wo sich

in Abs. 2 [wie auch in Art. 7 Abs. 2 NHG] die Formulierung

"bei Erfüllung einer Bundesaufgabe" findet; Alain Griffel,

Umweltrecht in a nutshell, 3. Aufl., Zürich/St. Gallen 2023, S. 276).

Entsprechend gelangt die bundesgerichtliche Rechtsprechung

zur direkten Anwendbarkeit des ISOS auch vorliegend zur Anwendung (vgl. vgl.

dazu E. 5.2.3 f. vorstehend). Für die generelle Nichtanwendung von Art. 6

und Art. 7 NHG in Konstellationen, in denen sich "eine weitere

Lockerung des Bezugs von Bauvorhaben und ISOS-Objekt dadurch ergibt, dass sich

Letzteres nicht auf dem Baugrundstück selbst, sondern lediglich in dessen

Nachbarschaft befindet", besteht keine Grundlage.

5.2.7 Nach dem Gesagten hätte die kantonale

Fachstelle im vorliegenden Fall beigezogen werden müssen bzw. hätte diese zu

beurteilen gehabt, ob ein Gutachten durch die ENHK erforderlich ist, was jedoch hier nicht geschehen ist.

Darin liegt ein Verfahrensmangel.

Eine ausnahmsweise Heilung

dieses Mangels kommt vorliegend nicht infrage (vgl. VGr, 29. November

2022, VB.2022.00246, E. 8.7). Im Gegensatz zum Verfahren VB.2022.00246

lässt sich nicht etwa ohne Zweifel festhalten, das Schutzobjekt werde durch das

Bauvorhaben nicht ansatzweise tangiert: Im ISOS wird die "Isolation"

des Schutzobjekts "inmitten grösserer Baukomplexe" betont und eine

"gewisse Distanz" zu den "grossen Bürobauten" positiv

hervorgehoben (vgl. E. 5.1.1), die sich mit dem vorliegenden Bauprojekt im

Ergebnis erheblich verringern würde (vgl. zur Höhe der geplanten Bauten bzw.

der mangelnden Höhe des bestehenden Ladenlokals E. 5.1.2). Hinzu kommt,

dass sich das kantonale Amt für Raumentwicklung ARE auch im

Rechtsmittelverfahren noch auf den Standpunkt stellte bzw. stellt, das ISOS

finde keine direkte Anwendung und darum darauf verzichtete, materiell Stellung

zu nehmen.

Dies führt zur Aufhebung

des vorinstanzlichen Entscheids sowie der angefochtenen Bewilligungen.

6.

Die Beschwerde ist noch aus einem weiteren Grund

gutzuheissen. Wie die Beschwerdeführenden zu Recht monieren, wird mit Blick auf

den Umgebungsplan den Anforderungen an die Arealüberbauung gemäss § 71 PBG

nicht entsprochen.

6.1

6.1.1

Arealüberbauungen im Sinn von §§ 69–73 PBG sind Überbauungen von

Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten

Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG).

Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung

insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen

Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG).

Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich macht von

dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 8 BZO gelten für

Arealüberbauungen Erleichterungen hinsichtlich der Vollgeschosszahl (Abs. 5),

der maximalen Gebäudehöhe (Abs. 5), der Ausnützung (Abs. 6) und der

Zulässigkeit anrechenbarer Untergeschosse (Abs. 7).

6.1.2

Im Gegenzug – als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG, welche vorliegend im Rahmen der genannten BZO-Bestimmungen gewährt werden

– stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die

Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für

die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex

specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten

und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig

ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind

bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum

Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung

und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

6.1.3

§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen

Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit

strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die

massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mit anderen Worten ist

die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem

massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen

gewährten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung, Zulässigkeit

anrechenbarer Untergeschosse) durch die Vorgaben von § 71 PBG

(insbesondere besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 19. September

2023, 1C_501/2021, E. 3.1; 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015,

E. 4.1).

6.1.4

Bei der Überprüfung des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die

angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den

Kriterien auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Sie

darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese

bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie

gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies

trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr

vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen

pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden

Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete

Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr

zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von

unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten lässt oder

die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei

der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen

gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der

Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die

Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes

berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie

nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der

diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (vgl.

BGr, 5. September 2017, 1C_358/2017, E. 3.6).

Das Verwaltungsgericht verfügt

bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es

hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der

erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der

Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur

aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

6.2

6.2.1

Nach dem Gesagten muss bei einer Arealüberbauung der Umschwung besonders

gut gestaltet sein (§ 71 Abs. 1 PBG). In diesem Zusammenhang von

besonderer Bedeutung sind die folgenden in § 71 Abs. 2 PBG genannten

Kriterien: das Kriterium der Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung, jenes des Umfangs und der Gestaltung der Freiflächen

sowie jenes der Versorgungs- und Entsorgungslösung (vgl. E. 6.1.2).

6.2.2

In der kommunalen Baubewilligung hiess es zur Gestaltung der Umgebung:

"Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan mit Angaben über die Gestaltung

und Nutzweise des Umschwungs einzureichen (§ 3 Abs. 1 lit. d

[der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997] BVV). Diesen

Anforderungen genüg[en die] eingereichten Unterlagen, welche zwar ein

schlüssiges Gesamtkonzept darstellen, aber in Teilbereichen noch nicht die

erforderliche Ausarbeitungstiefe aufweisen, nicht vollumfänglich". Die

projektierten Gehölze, Pflanzflächen sowie die Materialisierung von Belägen,

Treppen, Mauern, Randabschlüssen, Einrichtungen, Ausstattungen, Einfriedungen

etc. seien konzeptionell ausgearbeitet. Angaben dazu seien – auch zur Wahrung

der besonderen Rücksichtnahme nach § 238 Abs. 2 PBG – vor

Rohbauvollendung mittels detaillierter Unterlagen nachzureichen. Zudem erwog

die Baubewilligungsbehörde, dass die vorgesehene Umgebungsgestaltung die gemäss

§ 71 Abs. 1 PBG bezüglich Arealüberbauungen verlangte besonders gute

Gestaltung noch nicht in allen Teilen erreiche. Beanstandet wurden etwa eine

Steilböschung an der südwestlichen Gebäudeecke von Haus A und die

gestalterische Einbindung der Wertstoffsammelstelle im Süden.

Entscheidend sind indes

namentlich die Beanstandungen betreffend den Norden und den Westen des

Umschwungs – die den Grenzbereich zum Schutzobjekt betreffen. Bezüglich der

Umgebung im Norden heisst es im Bauentscheid, für die Erreichung eines

besonders guten Erscheinungsbilds auf dem Bauareal und zur Einhaltung der

Vorgartenregel, gemäss welcher nach ständiger Praxis das Vorgartengebiet in der

Regel zu nicht mehr als einem Drittel der Strassen- bzw. Weganstosslänge für

Hauszugänge, Garagenzufahrten, Park- und Containerabstellplätze usw. befestigt

werden dürfe, sei in der Vorzone auf Privatgrund eine raumwirksame Gestaltung

vorzusehen, damit vor den neungeschossigen Baukörpern ein adäquates Grünvolumen

ausgebildet werden könne. Das Projekt sehe ganz im Norden eine nicht weiter

räumlich gegliederte Grünfläche und dahinter eine grosse Belagsfläche für

Fahrräder vor. Das vermöge nicht zu überzeugen. Jeweils vor den Fassaden sei

eine bodengebundene Vertikalbegrünung vorgesehen, was begrüsst werde. Die

restlichen Flächen der Vorzone seien jedoch – obwohl funktional gar nicht in dem

Ausmass erforderlich – als befestigte Fläche vorgesehen. Dies könne so nicht

hingenommen werden und sei zu überarbeiten.

Zur Umgebung im Westen wird von der Baubewilligungsbehörde

erwogen, dass sich die Gemeinschaftsgärten auf einem ebenen Bereich über einer

gewellt verlaufenden Steilböschung befinden würden. Der Bereich der ehemaligen

Lehmgrube sei zwar noch heute von Böschungen geprägt, aber die projektierte

Böschung sei viel zu steil, als dass sie sich befriedigend einbinden könnte

(vgl. Erwägung lit. H.e). Zudem müssten sich diverse Wege innerhalb der

noch zur Verfügung stehenden Restflächen nach oben winden, was die räumliche

Situation nicht verbessere. Vor diesem Hintergrund seien Böschung und

Wegeführung zu überarbeiten und die Topografie näher am Bestand zu führen

(a.a.O.).

Ausserdem heisst es, im Sinne des ökologischen Ausgleichs

und zur Aufwertung des Wohnumfelds seien bei der Detailierung der

Umgebungsgestaltung die versiegelten Flächen zu minimieren, die Möglichkeiten

zur Errichtung von ökologisch wertvollen Grünflächen mit Kleinstrukturen zu

nutzen, allfällige Versickerungsflächen für das Meteorwasser zu integrieren

sowie eine standortgerechte Bepflanzung vorzusehen. Dies sei bereits teilweise

erkennbar, sei jedoch in Verbindung mit den Erwägungen lit. H.a, H.c, H.d

und H.f zu vertiefen.

Gemäss Disp.-Ziff. II/B/2 hat die Bauherrschaft bzw.

verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft dem Amt für Baubewilligungen – in

Absprache mit Grün Stadt Zürich – vor Rohbauvollendung einen, im Sinne der

Erwägung lit. H.b ergänzten Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu

lassen (vgl. Disp.-Ziff. II/B/1.g zum Umgebungsplan des Provisoriums).

6.2.3

Die Vorinstanz befand, dass es sich bei den Nebenbestimmungen zur

Umgebungsgestaltung um die zulässige Behebung von untergeordneten Mängeln

handle. Wie sich aus den korrespondierenden Erwägungen des Bauentscheids,

namentlich aus E. J entnehmen lasse, handle es sich auch in ihrer

Gesamtheit um untergeordnete Anpassungen eines nach Einschätzung der

Baubewilligungsbehörde schlüssigen Gesamtkonzepts, das in Teilbereichen noch

nicht die erforderliche Ausarbeitungstiefe aufweise bzw. die für die

Arealüberbauung verlangte besonders gute Gestaltung noch nicht in allen Teilen

erreiche. Die im Einzelnen genannten Aspekte (Ausbildung und gestalterische

Einbindung von Oblichtern beim Bestandesbau W1, Einhaltung der Vorgartenregel

entlang der Giesshübelstrasse, ausreichende Überdeckung der unterirdischen

Bauteile zwecks Realisierbarkeit der vorgesehenen Bepflanzung, Flächen für die

Feuerwehr, Einordnung der Wertstoffsammelstelle, Ausgestaltung der ganz im

Norden der Bauparzelle geplanten Grünfläche) seien ohne grossen planerischen

Aufwand beurteilbar und umsetzbar. Gleiches gelte für die in diesem

Zusammenhang monierten Terrainanpassungen, zumal insoweit gerade verlangt sei,

in konkret bezeichneten Teilbereichen die Topographie näher am Bestand zu

führen.

In ihrer Erwägung 14.3.2 erwog

die Vorinstanz, hinsichtlich des Kriteriums der Beziehung zum Ortsbild und zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung seien dem Vorhaben ohne Weiteres

besondere Qualitäten zu attestieren, wobei sie bezüglich des spezifischen

Aspekts der Verhältnisse zu den umliegenden inventarisierten Objekten auf ihre

Ausführungen zur Einhaltung der Vorgaben nach § 238 Abs. 2 PBG in E. 13

("insb. E. 13.3.2.2") verwies. Insoweit seien insbesondere die

positive Wirkung der gewählten Stellung der Gebäudekörper und die damit

einhergehende gelungene Einpassung in die Topographie hervorzuheben.

Die verwendete Typologie verhältnismässig schmaler

Zeilenbauten, die parallel geführt und in der jeweiligen Achse überdies durch

den Wannerweg unterbrochen würden, wirke sich positiv aus, da damit für die

Wohnnutzung besonders geeignete Baukörper geschaffen würden und eine klar

lesbare Gliederung des Gesamtareals mit einer für den Nutzer attraktiven

Abfolge von Gassen und Grünräumen erreicht werde. Letzteres führe überdies

dazu, dass auch hinsichtlich Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der

Freiflächen das auch seitens der Vorinstanz als schlüssig bezeichnete

Gesamtkonzept die spezifischen Anforderungen einer Arealüberbauung erfülle,

zumal insbesondere mit den Gartenhöfen zwischen den Gebäuden A und B1/B2 und

den Gebäuden C1 und D1 sowie dem Quartierplatz zwischen den Gebäuden C2 und D2

Aussenräume mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen würden. Wie bereits

dargelegt, seien dabei die im angefochtenen Beschluss noch nicht gutgeheissenen

Aspekte der Umgebungsgestaltung von untergeordneter Bedeutung und einer

auflageweisen Mängelbehebung ohne Weiteres zugänglich, wobei Letzere im Übrigen

im Rahmen eines weiteren Bewilligungsverfahrens unter Einbezug der

Rekurrierenden erfolgen werde.

6.2.4

Bereits mit der Stammbaubewilligung muss beurteilbar sein, ob – allenfalls

mit genügend konkreten Nebenbestimmungen (vgl. dazu etwa VGr, 9. April 2003,

VB.2003.00006, E. 3) – die für eine Arealüberbauung geltende Anforderung

der besonders guten Umgebungsgestaltung erreicht werden kann. Während die Umgebungsgestaltung

im Zusammenhang mit gewöhnlichen, innerhalb der Bauzonen im Rahmen der

Regelbauweise erstellten Bauten regelmässig in einem nachgelagerten

Bewilligungsverfahren beurteilt werden kann, machen es die Vorgaben von § 71 PBG erforderlich, dass das Vorliegen der Arealüberbauungsvoraussetzungen

zusammen mit der Stammbaubewilligung überprüft wird: Das Verwaltungsgericht

verlangt dementsprechend in ständiger Rechtsprechung, dass bei

Arealüberbauungen der Umgebungsplan bereits mit der Baueingabe eingereicht

werden muss, damit die für die Bewilligungsfähigkeit vorausgesetzte besonders

gute Gestaltung des Umschwungs in Bezug auf Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen in einem einzigen, einheitlichen

Baubewilligungsverfahren geprüft werden kann (VGr, 26. November 1997,

VB.97.00129 = RB 1997 Nr. 81; VGr, 5. Dezember 2007, VB.2007.00356, E. 3.1.2).

Zwar ist es im Einzelfall grundsätzlich möglich, dass bei einer

Umgebungsgestaltung, die den Anforderungen einer Arealüberbauung gemäss Art. 71

Abs. 1 und 2 PBG nicht entspricht, noch von einem lediglich

untergeordneten Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG ausgegangen wird,

der nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führt, sondern nebenbestimmungsweise

zu beheben ist (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00379, E. 5.5; 7. Dezember

2011, VB.2011.00308, E. 4.5). Ist allerdings nicht klar, welche konkreten

Änderungen die Behebung von baurechtlichen Mängeln zur Folge haben wird, weil

dafür verschiedene Möglichkeiten bestehen oder eine konzeptionelle

Überarbeitung des Projekts erforderlich ist (vgl. zur Umgebungsgestaltung in

Zusammenhang mit Art. 24c RPG: VGr, 13. April 2023, VB.2022.00060, E. 2.5;

vgl. zur Zulässigkeit von Nebenbestimmungen: BGr, 2. Februar 2023,

1C_348/2022, E. 1.3.2), ist eine Arealüberbauung nicht bewilligungsfähig.

Die hier dargelegte Praxis ist auch mit Blick auf das im

Bundesrecht verankerte Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG und dem

Grundsatz der Einheit der Baubewilligung erforderlich: Nachgelagerte Verfahren

sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nämlich nur dann zulässig, wenn

dies von der Sache her sinnvoll erscheint – so etwa, wenn die Beurteilung der

Farb- und Materialwahl während der Bauausführung besser möglich ist – und sich

daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt

ergeben oder ergeben können (BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 1.3.2;

5. März 2020, 1C_25/2019, E. 8.2; 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3;

12. Oktober 2018, 1C_615/2017, E. 2.5).

6.2.5

Mit der im Rahmen der Baubewilligung nebenbestimmungsweise verlangten

geänderten Vorgartengestaltung, der völligen Neugestaltung der Grünflächen im

Norden und den Terrainanpassungen im Nordwesten ist – im vorliegenden

Zusammenhang mit der Beurteilung der qualifizierten Voraussetzungen der

Arealüberbauung – entgegen der Auffassung der Vorinstanz ein mehr als

untergeordneter Mangel verbunden; verlangt wird im Ergebnis eine konzeptionelle

Überarbeitung dieses Bereichs. Dies wiegt vorliegend besonders schwer, weil die

Mängel im Norden und Westen den besonders sensiblen Grenzbereich zum ISOS

A-Schutzobjekt "Siedlung Im Laubegg" betreffen (vgl. E. 5).

Es lässt sich aus den Plänen in Verbindung mit den zahlreichen

Nebenbestimmungen keine ausreichend klare Vorstellung über die genaue

Umgebungs- und Vorgartengestaltung im besonders empfindlichen nördlichen und westlichen

Bereich verschaffen. Dabei ist die Rücksichtnahme auf die weitere – bauliche

und landschaftliche – Umgebung eine notwendige Voraussetzung für die

Bewilligungsfähigkeit einer Arealüberbauung (vgl. E. 6.1.2 f.); dies

darf sich nicht erst in einem nachgelagerten Verfahren beurteilen lassen. Mithin

ist die Voraussetzung der besonders guten Gestaltung des Umschwungs (§ 71 Abs. 1 PBG) damit nicht erfüllt, weshalb die Arealüberbauung nicht zu bewilligen ist.

Die Rüge ist berechtigt.

7.

7.1 Nach dem Gesagten

ist die Beschwerde gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid des

Baurekursgerichts vom 17. März 2023, die Baubewilligung der Bausektion der

Stadt Zürich vom 23. August 2022 und die Gesamtverfügung der Baudirektion

vom 29. April 2022 sind aufzuheben.

7.2 Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden

Bauherrin, der kommunalen Baubewilligungsbehörde und der kantonalen

Baudirektion je zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Eine Parteientschädigung steht der Bauherrin bei diesem

Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu

verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde und der Kanton werden in der vorliegenden Konstellation, wo

sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht

entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. März

2023, der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 23. August 2022

und die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 29. April

2022 werden aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 22'415.- werden

der Pensionskasse K, der Bausektion der Stadt Zürich und der Baudirektion

des Kantons Zürich je zu einem Drittel auferlegt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 265.-- Zustellkosten,

Fr. 9'265.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Pensionskasse K, der Bausektion der Stadt Zürich

und der Baudirektion des Kantons Zürich je zu einem Drittel auferlegt.

4. Die

Pensionskasse K wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs-

und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 9'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.