Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00228

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00228

Urteil

der 1. Kammer

vom 11. Januar 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

2. Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 17. August 2022 erteilte der

Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach C und D die Baubewilligung für

den Ausbau des Dachstocks im Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 01) auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Bülach.

Erwägungen

II.

Gegen die erteilte Bewilligung rekurrierte A am

21.

September 2022 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich, welches das

Rechtsmittel mit Entscheid vom 16. März 2023 abwies.

III.

Mit Beschwerde vom 27. April 2023

gelangte A an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, wobei er beantragte,

unter Entschädigungsfolge den angefochtenen Rekursentscheid vom 16. März

2023.

sowie die Baubewilligung vom 17. August 2022 aufzuheben.

Das Baurekursgericht schloss am 11. Mai 2023 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Ausschuss Bau und

Infrastruktur der Stadt Bülach beantragte mit Beschwerdeantwort vom

31.

Mai 2023 unter Entschädigungsfolge zu Lasten von A, die Beschwerde sei

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Dasselbe beantragten mit

Beschwerdeantwort vom 1. Juni 2023 C und D. Hierauf nahm A mit Replik vom

15.

Juni 2023 erneut Stellung. C und D verzichteten am 26. Juni 2023

auf weitere Vernehmlassung. Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt

Bülach hielt mit Eingabe vom 28. Juni 2023 unter Verzicht auf weitere

Ausführungen an seinen Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück befindet sich in der Wohnzone W1.6

(Lärm-Empfindlichkeitsstufe II) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt

Bülach vom 8. Juli 1996 ([Änderungen bis 8. Februar 2021] BZO;

Ordnungsnummer 700.026) und ist mit einem Einfamilienhaus überstellt,

welches seit der hierfür im Jahr 1997 erteilten Baubewilligung teilweise (bzw.

im südöstlichsten Bereich) die Baulinie entlang der südlich des Baugrundstücks

verlaufenden F-Strasse überstellt.

Das Bauvorhaben sieht einen Umbau des Wohnhauses in Form

einer Dachaufstockung vor: Im 1. Dachgeschoss soll eine neue Wohnung mit

einer Galerie im 2. Dachgeschoss (je mit Balkon) entstehen. Der Zugang zur

Dachwohnung soll über eine an der Nordostfassade neu zu erstellenden

Aussentreppe erfolgen.

Der Beschwerdeführer ist Gesamteigentümer des an die

Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 04.

3.

Die private Beschwerdegegnerschaft bringt vor, sie habe im

Rekursverfahren die Legitimation des Beschwerdeführers im Zusammenhang mit der

von dessen Seite erhobenen Rüge der als zufolge Baulinienüberstellung

rechtswidrig erachteten Aufstockung bestritten. Die Vorinstanz habe sich mit

diesem Einwand nicht auseinandergesetzt. Bei – korrektem – Nichteintreten

(recte: Nichteingehen [vgl. etwa VGr, 18. März 2021, VB.2020.00737,

E. 1.2 Abs. 2 sowie 4.1.3]) auf die rekurrentische Rüge im Rekursverfahren

hätte sich die materielle Beurteilung im Beschwerdeverfahren erübrigt.

3.1

Der

ehemalige Rekurrent und heutige Beschwerdeführer ist als Gesamteigentümer des

unmittelbar an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 04

grundsätzlich zur Rechtsmittelerhebung legitimiert, was auch seitens der

privaten Beschwerdegegnerschaft nicht bestritten wird.

Die private Beschwerdegegnerschaft macht jedoch geltend,

der aufgestockte Dachbereich habe nur eine marginale Mehrüberstellung der

Baulinie zur Folge und insbesondere sei der betreffende Gebäudeteil vom

beschwerdeführerischen Grundstück aus nicht einsehbar. Der behauptete

Bewilligungsmangel liesse sich durch eine für den Beschwerdeführer völlig

unbedeutende Projektänderung – etwa in der Form einer leicht steileren

Dachneigung oder eines "Knicks" im untersten Dachflächenbereich,

wodurch die Aufstockung ausserhalb der Baulinie bliebe – eliminieren. Daher

wäre auf den Rekurs betreffend die Baulinienüberstellung durch die als

rechtswidrig erachtete Aufstockung nicht einzutreten (recte: einzugehen)

gewesen.

3.2

Wie schon

die Ausführungen der privaten Beschwerdegegnerschaft zeigen, bestünden

vorliegend im Hinblick auf eine allfällige Mängelbehebung offenkundig

verschiedene und sich wesentlich unterscheidende Möglichkeiten (ebenso etwa in

VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00645, E. 3.2 [insbesondere

E. 3.2.3], sowie 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6.6). Die

private Beschwerdegegnerschaft selbst zählt bereits zwei solche auf. Weitere

Varianten sind grundsätzlich denkbar, beispielsweise eine lokale Aussparung an

der südöstlichen Gebäudeecke bzw. ein punktueller Verzicht auf eine

Aufstockung.

Welche baulichen Anpassungen zur Behebung von Mängeln

eines Bauvorhabens vorzunehmen sind, darf nicht offenbleiben. Statuierte

Nebenbestimmungen müssen konkret sein, damit ersichtlich ist, inwiefern das

Bauvorhaben abzuändern ist und welchen Einfluss die Mangelbehebung auf das

Erscheinungsbild eines Bauvorhabens hat. Können keine konkreten

Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der

Mängelhebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden,

damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde erfolgen kann

(vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437; ferner

etwa VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00645, E. 3.2.1 mit Hinweisen).

3.3

Aufgrund

der unterschiedlichen Varianten der Mängelbehebung kann entgegen der Auffassung

der privaten Beschwerdegegnerschaft nicht davon ausgegangen werden, dass sich

der geltend gemachte Projektmangel vorliegend durch die Statuierung einer

hinreichend konkreten, für den Beschwerdeführer bedeutungslosen Nebenbestimmung

hätte heilen lassen.

Dispositiv

Die Vorinstanz hat sich demnach zu Recht im Rekursentscheid

mit der Rüge betreffend die Frage der Zulässigkeit der Aufstockung vor dem

Hintergrund einer (weitergehenden) Baulinienüberstellung in der Sache befasst.

4.

Bezüglich der Frage der Zulässigkeit des projektierten

Umbaus bei dem die Baulinien überstellenden Gebäude und der hierbei zur

Anwendung kommenden Bestimmung ergibt sich Folgendes:

4.1 Die

Vorinstanz erwog diesbezüglich im angefochtenen Rekursentscheid vom

16. März 2023, es liege hier – entgegen der Auffassung des

Beschwerdegegners 2, welcher eine Baubewilligung gestützt auf § 220

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in Verbindung

mit § 100 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom

14. September 2015, Abs. 2]) erteilt hatte – ein Fall von

Besitzstandsgarantie vor: Bereits aus der Stammbaubewilligung des Wohnhauses

gehe unmissverständlich hervor, dass dieses in Kenntnis der Überstellung der

Baulinie der F-Strasse bewilligt worden sei. Zufolge des damit in der

Baubewilligung ausdrücklich erteilten Dispenses sei die Baute seinerzeit im

Einklang mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt worden. Vorliegend

komme daher § 357 Abs. 1 PBG bzw. die Sondernorm von § 101 PBG

zur Anwendung bzw. seien die strittigen baulichen Massnahmen unter dem Aspekt

der Besitzstandsgarantie zu prüfen, "obschon die Baulinienrechtswidrigkeit

nicht nachträglich eingetreten" sei (E. 5.1). Aufgrund des Umstands,

dass eine Aufstockung des Wohnhauses samt Dachstockausbau im Innern geplant

sei, wobei die darunterliegenden Geschosse – abgesehen vom Einzug einiger

Trennwände sowie dem Einbau einer Nasszelle im Untergeschoss – weitgehend

unberührt blieben, sei nicht von einer tiefgreifenden, neubauähnlichen Umgestaltung

auszugehen. Vielmehr sei das Vorhaben als weiter (als Unterhalt oder

Modernisierung nach § 101 Abs. 1 PBG) gehende Vorkehr im Sinn von

§ 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren (E. 5.2.1–3). Die Bewilligung

der Aufstockung durch den Beschwerdegegner 2 sei im Ergebnis nicht zu

beanstanden. Namentlich überwögen insgesamt die Interessen der Bauherrschaft am

Ausbau ihrer Liegenschaft die von den Nachbarn zu erwartenden Nachteile des

Vorhabens (vermehrte Einsichtsmöglichkeiten, Entzug von Licht und Sonne) deutlich

(E. 5.3).

Der Beschwerdeführer vertritt hingegen die Auffassung, es

liege kein Fall der Besitzstandsgarantie vor. § 357 Abs. 1 PBG bzw.

§ 101 Abs. 2 PBG komme damit nicht zur Anwendung. Ausserdem wären die

nachbarlichen Interessen als diejenigen der Bauherrschaft am Ausbau überwiegend

zu werten. Richtigerweise wäre die "Ausnahmebestimmung gemäss § 100 PBG" (bzw. dessen Abs. 3) anzuwenden und das Vorhaben unter diesem

Titel als nicht bewilligungsfähig zu beurteilen gewesen.

4.2

4.2.1

Die erweiterte Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1 PBG, die

nicht nur die Instandhaltung, sondern in gewissem Umfang auch Umbauten,

Erweiterungen und Nutzungsänderungen vorschriftswidrig gewordener Bauten und

Anlagen zulässt, kann, wie die Vorinstanz zutreffend erwog, nur für

(bestehende) Bauten und Anlagen beansprucht werden, die seinerzeit im Einklang

mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt wurden. Ursprünglich

materiell rechtmässige Bauten und Anlagen sind solche, die im Zeitpunkt ihrer

Errichtung dem geltenden materiellen Recht entsprachen, aber auch Bauwerke,

bezüglich derer die zuständige Behörde der Bauherrschaft – wie hier – für die

Abweichung von Vorschriften eine (in der Baubewilligung explizit erwähnte)

Ausnahmebewilligung erteilt hat (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie

für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,

S. 22 f.).

Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, wurde vorliegend der

Bauherrschaft am 17. Dezember 1997 eine – in der Folge in Rechtskraft

erwachsene – Baubewilligung erteilt, in welcher explizit festgestellt wurde,

dass neben dem Garagen- auch das Hauptgebäude teilweise (in dessen

südöstlichstem Bereich) die Baulinie entlang der F-Strasse überstelle, und

gleichzeitig festgehalten wurde, dass diese Überstellung toleriert werde.

Begründet wurde dies damit, dass an Quartierstrassen eine Vorgartentiefe von 5 m

(statt der festgesetzten von ca. 7 bis 8 m) genüge, weshalb die

Baulinie an der F-Strasse "in nächster Zeit in Revision gezogen und der

Abstand auf dieses Mass verkleinert" werde. Da das Haupt- und das

Garagengebäude den zukünftigen Baulinienabstand zur F-Strasse einhalten würden,

könne die Überstellung toleriert werden bzw. werde die Erstellung dieser

Gebäude im Baulinienbereich bewilligt. Auf die Anmerkung eines Anpassungs- und

Beseitigungsreverses wurde verzichtet.

4.2.2

Weiter setzt die Besitzstandsgarantie nach § 357 Abs. 1 PBG

voraus, dass die bestehende Baute oder Anlage durch eine Änderung der materiell-rechtlichen

Vorschriften rechtswidrig geworden ist bzw. zu geänderten materiellen

Vorschriften im Widerspruch steht (vgl. Willi, S. 25, 70, 89; Fritzsche et

al., S. 1447). Keine solche Bauvorschriftswidrigkeit ist gegeben, wenn der

Widerspruch zu den Bauvorschriften durch die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung geheilt worden ist. Bauten und Anlagen, die ursprünglich

gestützt auf eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erstellt wurden,

gelten nicht als baurechtswidrig im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG

(Fritzsche et al., S. 1436 und 1448).

Vorliegend trat seit der oben erwähnten Bewilligung des

(bereits) damals baulinienwidrigen Gebäudes vom 17. Dezember 1997

keinerlei Änderung ein. Eine nachträgliche materielle Rechtswidrigkeit der

Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG liegt damit nicht vor.

§ 357 Abs. 1 PBG kommt vorliegend damit entgegen

vorinstanzlicher Auffassung nicht zur Anwendung.

4.3

4.3.1

Gemäss § 101 PBG dürfen baulinienwidrige Bauten und Anlagen im

Baulinienbereich entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und

modernisiert werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur

bewilligungsfähig, wenn die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgeführt

werden und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung

ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinien den

entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat (Abs. 2).

Nach gefestigter Rechtsprechung handelt es sich bei der

Vorschrift von § 101 PBG um eine Sondernorm, welche der allgemeinen

Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 27. März 2013,

VB.2012.00810, E. 4.3, und VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640,

E. 3.2 [beide je mit Hinweis und auch zum Folgenden]). In solchen Fällen

schützt § 101 Abs. 2 PBG (wie § 357 PBG) als sogenannte

erweiterte Besitzstandsgarantie unter bisherigem Recht errichtete und

nachträglich baurechtswidrig gewordene Bauten nicht nur in ihrem Bestand,

sondern lässt auch darüber hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne

dass deren Umfang ausdrücklich beschränkt würde (Willi, S. 134 ff.).

Darüber hinaus fällt indes ein Anwendungsbereich von

§ 101 PBG in Betracht, in welchem dieser Vorschrift über ihre Ausprägung

als Sondernorm zu § 357 Abs. 1 PBG bzw. erweiterte

Besitzstandsgarantie hinaus Bedeutung zukommt: Baulinienwidrig im Sinn von

§ 101 PBG sind Bauwerke, die dem Zweck der Baulinie nicht entsprechen bzw.

diesem widersprechen (vgl. § 99 Abs. 1 PBG; Willi,

S. 136 f.). Nach Wortlaut und Sinn dieser Bestimmung ist dabei nicht relevant,

ob die Baulinienwidrigkeit durch die spätere Ziehung einer Baulinie

nachträglich eingetreten bzw. eine Baute (erst) hierdurch baulinienwidrig

geworden ist; baulinienwidrig ist (und bleibt) auch eine Baute, die

ursprünglich – in Anwendung etwa von § 100 Abs. 3 PBG – im

Baulinienbereich bewilligt wurde (wie beispielsweise eine Garageneinfahrt oder

Besucherparkplätze). Auch auf eine solche – stets baulinienwidrig gewesene –

Baute ist § 101 PBG anwendbar, sodass diese folglich nach Abs. 1

unterhalten und modernisiert werden kann bzw. unter den Voraussetzungen von

Abs. 2 weitergehende Vorkehren bewilligt werden können.

4.3.2

Die vorliegend projektierten baulichen Massnahmen (Dachaufstockung mit

Einbau eines Dachgeschosses) fallen weder unter den Begriff des Unterhalts noch

unter denjenigen der Modernisierung nach § 101 Abs 1 PBG (vgl. Willi,

S. 138; Fritzsche et al., S. 1045).

Umgekehrt fallen bauliche

Massnahmen nicht unter den Begriff der weitergehenden Vorkehr im Sinn von

§ 101 Abs. 2 PBG, welche so intensiv sind, dass sie einer Neubaute

gleichkommen bzw. das Ausmass einer neubauähnlichen Umgestaltung erreichen.

Solche baulichen Änderungen sind, wie (oben 4.3) erwähnt, nach den für baulinienwidrige

Neubauten geltenden Bestimmungen von §§ 99 f. PBG zu beurteilen. Bei

der Abgrenzung sind die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten Kriterien heranzuziehen (VGr, 27. März 2013,

VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 2; Willi, S. 135 und

S. 138 f.; Fritzsche et al., S. 1044 und 1045 f.).

Nach der Rechtsprechung ist die Aufstockung eines

Einfamilienhauses mit Dachstockausbau nicht als neubauähnlich, sondern als weitergehende

Vorkehr im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, wenn – wie

hier – die darunter liegenden Geschosse vom Umbau weitestgehend unberührt

bleiben (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 3, sowie

14. März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.2 = BEZ 2007 Nr. 18;

Fritzsche et al., S. 1047). Vorliegend soll lediglich im Untergeschoss

durch das Einziehen zusätzlicher Wände eine neue Einteilung und neu auch eine

Nasszelle geschaffen werden.

Nach dem Gesagten hat die

Vorinstanz das Bauvorhaben zu Recht als weitergehende Vorkehr im Sinn von

§ 101 Abs. 2 PBG qualifiziert.

4.3.3

Im Folgenden ist damit zu prüfen, ob die Voraussetzungen von § 101 Abs. 2 PBG für die Bewilligung des Bauvorhabens erfüllt sind:

4.3.3.1

Davon, dass die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll

bzw. wird, ist ohne Weiteres auszugehen: Seitens der Gemeinde war wie erwähnt

bereits im Jahr 1997 vorgesehen, die bestehende Baulinie in Revision zu ziehen,

da an Quartierstrassen eine Vorgartentiefe von 5 m als genügend erachtet

wurde. Zur Baulinienrevision kam es in der Folge indes nicht. Wie der

Beschwerdegegner 2 jedoch in seiner Beschwerdeantwort vom 1. Juni

2023 erklärte, habe sich der Stadtrat auf der Grundlage einer im Juni 2020

eingereichten Petition am 28. Oktober 2020 dafür ausgesprochen, den

Fussgängerschutz an der F-Strasse (Strassenparzelle Kat.-Nr. 05) bzw. im

Verzweigungsbereich G-Strasse/F-Strasse durch die Erstellung eines Trottoirs zu

erhöhen. Hierzu sei am 5. Juli 2022 ein Projektierungskredit zur

Ausarbeitung eines Vorprojekts gesprochen worden. Das entsprechende Projekt,

welches die Erstellung eines Podests im Bereich G-Strasse/F-Strasse und die

Erstellung eines Trottoirs entlang der F-Strasse im Bereich des (südlich bzw.

auf der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Seite der Strassenparzelle

gelegenen) Grundstücks Kat.-Nr. 06 vorsehe, sei zwischenzeitlich zuhanden

der öffentlichen Auflage gemäss § 13 des Strassengesetzes vom

27. September 1981 verabschiedet worden. Nach wie vor bzw. mehr noch als

zuvor stehe somit fest, dass der Baulinienbereich beim Baugrundstück Nr. 02

nicht bis zu einer Vorgartentiefe von 7 m beansprucht werden müsse bzw.

werde.

Dass die festgesetzte Baulinie in absehbarer Zeit

beansprucht werden müsste, erscheint daher praktisch ausgeschlossen.

4.3.3.2

Sodann muss mit sichernden Nebenbestimmungen ausgeschlossen werden, dass

das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu

entschädigen hat (vgl. Fritzsche et al., S. 1047)

Die Baubewilligungsbehörde hatte bei der Erteilung der

Stammbaubewilligung vom 17. Dezember 1997 ausdrücklich auf einen

Anpassungs- und Beseitigungsrevers verzichtet, dies wohl, weil die erklärte

Absicht bestand, die in Frage stehende Baulinie zu revidieren bzw. aufzuheben.

Wie erwähnt kam es dazu in der Folge nicht. In der Bewilligung des Umbauprojekts

vom 17. August 2022 sah der Beschwerdegegner 2 nunmehr einen

Anpassungs- und Beseitigungsrevers betreffend die im Baulinienbereich der F-Strasse

befindlichen Bauten und Anlagen (Balkon und Aussenparkplätze) vor und ordnete

die Anmerkung des Reverses im Grundbuch an. Ein Mehrwertrevers mit Bezug auf

die Aufstockung wurde nicht statuiert, was jedoch nachvollziehbar ist, da der

Beschwerdegegner 2, wie (oben 4.1 eingangs) erwähnt, nicht § 101 Abs. 2 PBG, sondern § 100 Abs. 3 PBG zur Anwendung brachte.

Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, der Beschwerdeführer

könne einen solchen Mehrwertrevers nicht verlangen, zumal dieser im Interesse

des Gemeinwesens liege. Dem ist beizupflichten. Dem Beschwerdeführer würde aus

einer solchen, im Interesse des Gemeinwesens liegenden Nebenbestimmung kein

praktischer Nutzen erwachsen. Von der Anordnung eines Mehrwertreverses im

vorliegenden Beschwerdeverfahren kann daher abgesehen werden (ebenso VGr,

27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 3, mit Verweis auf

VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00168, E. 6b gegen Ende).

4.3.3.3

Schliesslich ist auch im Rahmen von § 101 Abs. 2 PBG eine

Interessenabwägung erforderlich. Dem Bauvorhaben dürfen keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (vgl. etwa VGr,

27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 3.; ferner Willi,

S. 143):

Dem Bauvorhaben entgegenstehende öffentliche Interessen

sind keine ersichtlich.

Seitens des Beschwerdeführers wurden nachbarliche

Interessen geltend gemacht, die die Interessen der Bauherrschaft am Ausbau der

Liegenschaft überwögen: Zum einen werde das Hauptgebäude durch die Aufstockung

um 2 m erhöht. Es stehe ausser Frage, dass das höhere Gebäude, welches nur

gerade 4 m von der Grundstücksgrenze entfernt stehe, seiner Liegenschaft

dadurch Aussicht, Licht und Sonne entziehe. Zum andern ergäben sich aufgrund

der neu geplanten Aussentreppe, die einen Abstand von 2 m zur

Grundstücksgrenze aufweisen solle, neue Einblickmöglichkeiten in seine

Räumlichkeiten. Gegenüber der Aussentreppe befinde sich seine Hauptwohnseite

mit Schlafzimmer, Wohnzimmer und Aussensitzplatz. Die private

Beschwerdegegnerschaft würde damit uneingeschränkte Einsichtsmöglichkeiten in

diese Räume erlangen.

Die Vorinstanz erwog, das kantonale Baurecht kenne –

abgesehen vom hier nicht einschlägigen § 284 PBG – keine Vorschrift, die

es erlauben würde, ein Bauvorhaben allein deswegen zu verweigern oder in seinem

Umfang zu reduzieren, weil es Schatten wirft oder einem Dritten Licht oder

Aussicht entzieht (vgl. Fritzsche et al., S. 812 f.). Der Schutz vor

Licht- und Aussichtsentzug sowie vor Schattenwurf wird indirekt durch die

Baubeschränkungsnormen gewährleistet. Diese Vorschriften bestimmen abschliessend,

welche Auswirkungen durch Lichtentzug und Schattenwurf auf ein

Nachbargrundstück zulässig sind. In Betracht fällt vorliegend, dass das

Wohnhaus auch nach der Aufstockung die in der Wohnzone W1.6 bei einem

Neubau zulässige Gesamthöhe von 12,5 m (Ziff. 4.1.1 BZO) nach wie vor

unterschreitet. Sodann ist in Anbetracht der Distanz von rund 12 m

zwischen den beiden Gebäuden sowie des leichten Gefälles zwischen den

Liegenschaften nicht von erheblich mehr Beschattung bzw. Entzug von Licht und

Sonne zufolge der Aufstockung auszugehen. Dies ist insbesondere angesichts der

Bebauungsstruktur und Grösse der Baukörper bzw. der Körnung des Quartiers, wie

sie aus den Augenscheinfotos ersichtlich sind, nicht zu erwarten.

Was die beanstandeten vermehrten Einblickmöglichkeiten

anbelangt, ergibt sich aus den Baueingabeplänen, dass an der zur

beschwerdeführerischen Liegenschaft weisenden Nordostfassade im neuen

1. Dachgeschoss vier Dachflächenfenster (mit Massen von je rund 60 cm × 80 cm)

sowie ein gleichartiges Fenster auf der Höhe des 2. Dachgeschosses

(Galerie) geplant sind. Die Dachneigung soll 45 Grad betragen. Gemäss den

Grundrissplänen sind im 1. Dachgeschoss auf jener Seite ein Réduit, ein

Badezimmer und eine zusätzliche Toilette vorgesehen. Die Anordnung und Neigung

der Dachflächenfenster erschweren den Ausblick auf die Liegenschaft des

Beschwerdeführers, und die vorgesehene Nutzweise der Räume lässt nicht

erwarten, dass vermehrt aus dem Fenster geblickt wird. Auch bei einer

Aussentreppe ist üblicherweise nicht von einem längeren Verweilen auszugehen.

Vor diesem Hintergrund sind keine nennenswerten vermehrten

Einblickmöglichkeiten zu erwarten.

Die geltend gemachten nachbarlichen Interessen fallen

damit nicht erheblich ins Gewicht. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, den

erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der Aufstockung stünden keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen, hat sie

nicht rechtsverletzend entschieden.

4.3.3.4

Die Vorinstanz hat folglich die Bewilligung zur Aufstockung des

baulinienwidrigen Gebäudes zu Recht geschützt.

5.

Im Weiteren ist die an der Nordostfassade geplante

Aussentreppe, welche dem Zugang zur geplanten Wohnung im Dachgeschoss dienen

soll, in mehrerlei Hinsicht umstritten.

5.1

5.1.1

Die Vorinstanz erwog, die geplante Aussentreppe sei als bau- und

abstandsrechtlich relevanter Gebäudeteil bzw. als Gebäudevorsprung im Sinn von

§ 260 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017

in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom

14. September 2015, Abs. 2]) zu qualifizieren. Strittig sei

vorliegend, ob die Drittelsregelung gemäss dieser Bestimmung eingehalten sei.

Dies sei zu bejahen, weil die Aussentreppe, die mit einer Breite von 1,99 m

in den Grenzabstand von 4 m hineinrage, sich auf einer Länge von 4 m

entlang der 12 m langen Nordostfassade erstrecke. Entgegen

beschwerdeführerischer Auffassung seien das Garagenvordach (einschliesslich

dessen Verlängerung bis zum Hauseingangsbereich), bezüglich dessen ein

Näherbaurecht vereinbart worden sei, sowie die (nicht bewilligungs- und

abstandspflichtige) Sonnenstore für die Berechnung des Drittels nach § 260 Abs. 3 PBG nicht von Belang. Folglich sei das zulässige Drittel gemäss § 260 Abs. 3 PBG nicht bereits als durch andere Gebäudeteile

"konsumiert" zu erachten. Die Rüge, das Bauvorhaben sei abstandswidrig

und verletze die Drittelsregelung gemäss § 260 Abs. 3 PBG, sei

demnach unbegründet.

Der Beschwerdeführer macht weiterhin eine Verletzung von

§ 260 Abs. 3 PBG geltend. Er ist der Auffassung, mit der Aussentreppe

werde das zulässige Drittel für abstandsprivilegierte Vorsprünge gemäss

§ 260 Abs. 3 PBG überschritten. Bereits das Vordach entlang der

Nordostfassade rage auf einer Länge von 6 m, mithin der Hälfte der

Fassadenlänge, um 2,25 m in den Abstandsbereich hinein. Die Interpretation

der Dienstbarkeitsvereinbarung durch die Vorinstanz verstosse gegen Treu und

Glauben und gegen das öffentliche Baurecht. Das Näherbaurecht sei unter der

Bedingung zugestanden worden, dass das Garagenvordach (bzw. die Verlängerung

des Daches über den Hauseingang) nie als begehbare Terrasse genutzt werden

dürfe. Grund für diesen Zusatz sei die Befürchtung gewesen, dass mit einer

begehbaren Terrasse mehr Betrieb, Lärm und Einblickmöglichkeiten in Richtung

des beschwerdeführerischen Grundstücks entstehen würden. Wenn nun eine derart

grosse Aussentreppe gebaut werde, geschehe jedoch genau dies. Zudem

widerspreche es Treu und Glauben, wenn ein Nachbar ein Näherbaurecht gewähre

und dieses später so interpretiert werde, als wäre damals gar nicht gebaut

worden bzw. als sei das Vordach inexistent. Auch die öffentlich-rechtlichen

Bestimmungen seien damals vorbehalten worden, was bedeuten müsse, dass zwar das

Vordach näher habe gebaut werden dürfen, als dies gemäss § 260 Abs. 3 PBG möglich gewesen wäre (2,25 statt 2 m auf einer Länge von 6 statt 4 m),

doch dass damit diese Bestimmung (bzw. die entsprechenden Möglichkeiten) konsumiert

sei; für jede weitergehende Unterschreitung des Grenzabstands müsste die

Bauherrschaft ein weiteres Näherbaurecht erlangen, ansonsten die

Grenzabstandsbestimmungen verletzt würden. Vorliegend werde folglich mit der

geplanten Aussentreppe gegen die Drittelsregelung gemäss §260 Abs. 3 PBG

verstossen.

Die Bauherrschaft hält dem entgegen, der Grenzabstand des

bestehenden Vordachs werde durch das Näherbaurecht legalisiert. Das Vordach

bedürfe nicht des Privilegs von § 260 Abs. 3 PBG. Dass mit dem

Näherbaurecht die Möglichkeiten des § 260 Abs. 3 PBG ausgeschöpft

sein sollten, lasse sich jener Vereinbarung nicht entnehmen. Der Drittel der

Fassadenlänge, auf welchem Gebäudevorsprünge in den Grenzabstandsbereich

hineinragen dürften, stehe vollumfänglich für die geplante Aussentreppe zur

Verfügung.

5.1.2

Die geplante Aussentreppe unterliegt, wie die Vorinstanz zu Recht erwog,

zufolge ihrer räumlichen, baulichen und funktionellen Verbundenheit mit der

Hauptbaute der Abstandspflicht. Sie ragt mit 1,99 m und über eine Länge

von 4 m in den Abstandsbereich hinein. Bei diesen Dimensionen ist die

Treppe als vorspringender Gebäudeteil im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG zu qualifizieren (Fritzsche et al., S. 1086). Diese

Bestimmung sieht für die Grenz- und Gebäudeabstände folgende Privilegierung

vor: Einzelne Vorsprünge dürfen höchstens 2 m in den Abstandsbereich

hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel

der betreffenden Fassadenlänge.

Zwischen den Parteien ist wie erwähnt umstritten, ob mit

der geplanten Aussentreppe diese Drittelsregelung eingehalten ist.

5.1.3

Fraglich erscheint indes bereits, ob es sich bei der projektierten Treppe

überhaupt um einen Vorsprung handelt, welcher der Drittelsregelung bzw.

-beschränkung unterworfen ist. Diese Frage ist aus folgendem Grund zu

verneinen:

Andere Vorsprünge als "Erker, Balkone und

dergleichen" sind nicht an die Drittelsbeschränkung gebunden, sondern

hiervon befreit. Sie dürfen mithin ohne Längenbeschränkung bis 2 m in den

Abstandsbereich hineinragen.

Wie in früheren, Aussentreppen betreffenden Entscheiden

mehrfach festgehalten wurde, zeigt die beispielhafte Aufzählung von Erkern und

Balkonen – in der ursprünglichen Fassung waren auch Laubengänge noch

erwähnt – in § 260 Abs. 3 zweiter Satzteil PBG, dass der

Gesetzgeber hierbei an die Erweiterung von Wohn- und Arbeitsräumen gedacht hat

und nicht an Vorsprünge von Bauten, welche gerade nicht Wohn- oder

Arbeitszwecken dienen dürften (vgl. VGr, 12. Januar 2017, VB.2016.00347,

E. 5.3, sowie VGr, 16. August 2001, VB.2001.00084, E. 2b).

Die projektierte Aussentreppe soll vorliegend den Zugang

zur Dachwohnung ermöglichen. Sie dient nicht dem dauernden Aufenthalt von

Menschen. Insofern wird durch sie kein Raum für Wohn- oder Arbeitszwecke

geschaffen bzw. erweitert. Damit handelt es sich bei ihr – wie der

Beschwerdegegner 2 im Rekursverfahren zutreffend ausführte – ohnehin nicht

um einen der Drittelsbeschränkung unterworfenen Vorsprung (ebenso VGr,

12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 5.3; vgl. auch Fritzsche et al.,

S. 1093 f.).

5.1.4

Damit hat die Vorinstanz die Rüge, das Bauvorhaben verletze § 260 Abs. 3 PBG, im Ergebnis zu Recht für unbegründet erachtet.

5.2 Weiter

macht der Beschwerdeführer mit Bezug auf die Aussentreppe einen

Einordnungsmangel geltend. Diese Treppe werde als Stahlkonstruktion ausgeführt,

welche sich in keiner Weise genügend einordne. Die Nordostfassade des

Einfamilienhauses bekomme mit der bestehenden Garage und dem grossen Vordach

von der Garage zum Hauseingang einen "Hinterhofcharakter". Zudem

rücke die Gebäudegrenze durch den geplanten Treppenanbau um praktisch 2 m

nach Norden, was äusserst störend sei. Insgesamt ordne sich die Aussentreppe an

der Traufseite des Gebäudes sehr schlecht in das bestehende Gebäudebild und die

nähere Umgebung ein.

5.2.1

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für

sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung

im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese

Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern

nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.

Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie

etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April

2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiterem Hinweis). Eine Bauverweigerung

setzt das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist

erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der

Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden

Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung

prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar

2019, VB.2018.00395, E. 4.4, und 15. September 2016, VB.2016.00183,

E. 5.1).

Das

Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf

Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unterschreitung hin

überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr,

27. Oktober 2022, VB.2022.00053, E. 6.2.1 Abs. 4, sowie

17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

5.2.2

Das Baurekursgericht erwog, der Rekurrent (und heutige Beschwerdeführer)

beschränke sich darauf, die Gestaltung der Aussentreppe aus Stahl als

unbefriedigend zu rügen. Dieser Umstand sei nicht gleichzusetzen mit einer

unbefriedigenden Einordnung des Gebäudes in das bestehende Umfeld, was zu Recht

nicht geltend gemacht worden sei. Der Rekurrent weise einzig darauf hin, dass

Materialisierung und Konstruktion der geplanten Aussentreppe einen

industriellen Hinterhofcharakter hätten, welcher in einer Wohnzone äusserst

unpassend sei. Anlässlich des Augenscheins habe sich gezeigt, dass es sich um

eine heterogene und in architektonischer Hinsicht eher durchschnittliche

Wohnzone handle. Bei der Fassadengestaltung seien unterschiedliche

Materialisierungen (Holz, Beton, Ziegel, Glas etc.) und insbesondere auch Stahl

(beispielsweise Staketengeländer) zu finden. Dass sich bei den umliegenden

Gebäuden keine vergleichbare Aussentreppe finde, stehe der ausreichenden

Einordnung nicht entgegen. Es handle sich um ein gewöhnliches

Gestaltungselement, welches sorgfältig gegliedert und entlang der

(strassenabgewandten) Fassade zu stehen komme. Es werde insbesondere keine neue

Fassadenflucht gebildet, wie die beschwerdeführerischen Ausführungen vermuten

liessen. Der Beschwerdegegner 2 habe das ihm zustehende Ermessen nicht

verletzt, indem er die befriedigende Einordnung als erfüllt erachte.

Auf diese zutreffenden Erwägungen kann vorab verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG). Sie erweisen

sich als nachvollziehbar und werden vom Beschwerdeführer auch nicht

substanziiert gerügt. Vielmehr beschränkt dieser sich darauf, seine Vorbringen

aus dem Rekursverfahren zu wiederholen. Insbesondere

stört sich der Beschwerdeführer nach wie vor lediglich an einem einzelnen

Gestaltungselement. Dass mit dem Gebäude keine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht werde, macht er weiterhin nicht geltend.

Die Vorinstanz hat sich beim Augenschein und in ihrem

Entscheid mit der Umgebung auseinandergesetzt. Dass es sich, wie sie erwog, um

eine heterogene und in architektonischer Hinsicht eher durchschnittliche

Wohnzone handle und bei der Fassadengestaltung unterschiedliche Materialien –

darunter namentlich auch Stahlelemente – zu finden seien, ergibt sich bereits

aus den Augenscheinfotos. Dies wird im Übrigen auch vom Beschwerdeführer nicht

bestritten. Die Augenscheinfotos zeigen sodann auch, dass Stahlelemente – wie

etwa die beim Umbauobjekt selbst oder auch bei einer weiteren, benachbarten

Liegenschaft verwendeten – filigran und unaufdringlich wirken. Dass sich bei

den umliegenden Gebäuden keine vergleichbare Aussentreppe aus Stahl findet,

steht deren befriedigenden Einordnung nicht entgegen.

Ein störender Widerspruch der Treppe zum Quartiercharakter

beziehungsweise ein stossender Gegensatz zu den die Umgebung prägenden

Merkmalen, welcher zu einem konkreten Einordnungsmangel führen würde, liegt

nicht vor.

5.2.3

Der Schluss von Vorinstanz und Beschwerdegegner 2, es liege kein

Einordnungsmangel vor, ist deshalb nicht zu beanstanden. Damit erweist sich

auch diese Rüge als unbegründet.

5.3 Schliesslich

befürchtet der Beschwerdeführer, dass das Treppensteigen auf der Aussentreppe

störenden Lärm verursachen werde, weil eine Ausführung in Stahl vorgesehen sei.

Treppen aus Stahl seien laut und jedes Treppensteigen erzeuge einen etwas

hohlen Klang, der insbesondere nachts sehr gut hörbar sei.

5.3.1

Bei der umstrittenen Aussentreppe handelt es sich um eine ortsfeste Anlage

im Sinn von Art. 2 Abs. 1 der Lärmschutz-Verordnung vom

15. Dezember 1986 (LSV, SR 814.41; vgl. auch Art. 7 Abs. 7

des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG, SR 814.01]). Lärm

wird gemäss Art. 11 Abs. 1 USG durch Massnahmen bei der Quelle

begrenzt (sogenannte Emissionsbegrenzungen). Unabhängig von der bestehenden

Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen,

wie dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Vorsorgeprinzip;

Art. 11 Abs. 2 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV).

Die Emissionen betreffenden Grundsätze sind nicht so zu

verstehen, dass jeder (im strengen Sinn) unnötige Lärm nach geltendem Recht

völlig untersagt werden muss. Es gibt keinen Anspruch auf absolute Ruhe.

Vielmehr sind geringfügige, nicht erhebliche Störungen hinzunehmen (vgl.

Art. 15 USG; dazu BGE 133 II 169 E. 3.2 mit Hinweisen, auch zum

Folgenden; ferner Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 409 mit Hinweisen zur

bundesgerichtlichen Rechtsprechung). Das Vorsorgeprinzip hat nach der

Konzeption des Umweltschutzgesetzes emissionsbegrenzenden, nicht-eliminierenden

Charakter (vgl. auch BGE 124 II 219 E. 8b Abs. 2).

5.3.2

Für von Menschen verursachtem Lärm (sogenannten Alltagslärm) sind in der

Lärmschutzverordnung keine Grenzwerte vorgesehen (Fritzsche et al.,

S. 1385; BGE 133 II 292 E. 3.2 f., auch zum Folgenden). Gemäss

Art. 40 Abs. 3 LSV sind solche Immissionen im Einzelfall in Anwendung

von Art. 15 USG zu beurteilen, unter Berücksichtigung der Art. 19 und

23 USG. Im Rahmen dieser Einzelfallbeurteilung sind der Charakter des Lärms,

der Zeitpunkt und die Häufigkeit seines Auftretens sowie die

Lärmempfindlichkeit und Lärmvorbelastung der betroffenen Nachbarschaft zu

berücksichtigen (BGE 133 II 292 E. 3.3 und 146 II 17 E. 6.2

Abs. 3, je mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Dabei ist nicht auf das

subjektive Lärmempfinden einzelner Personen abzustellen, sondern eine

objektivierte Betrachtung unter Berücksichtigung von Personen mit erhöhter

Empfindlichkeit (Art. 13 Abs. 2 USG) vorzunehmen.

Nach der Rechtsprechung findet in umweltrechtlichen

Bagatellfällen, mithin bei geringfügigen Emissionen, das Vorsorgeprinzip

grundsätzlich keine Anwendung (vgl. etwa BGE 124 II 219 E. 8b mit

Hinweisen; VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 7.3 f., und VGr,

31. Oktober 2013, VB.2013.00440, E. 4.3.1 [mit Beispielen]; vgl. die

Präzisierung hierzu in BGE 133 II 169 E. 3.

5.3.3

Im hier zur Beurteilung stehenden Fall ist vorab mit Bezug auf den

Charakter des Lärms festzuhalten, dass es sich beim Treppensteigen um eine notwendigerweise

mit der Wohnnutzung der Dachwohnung verbundene Tätigkeit handelt, deren

Lärmemissionen von der Mehrheit der Bevölkerung nicht als störend empfunden

wird.

Das Treppensteigen wirkt sich vorliegend – ungeachtet der

geplanten Ausführung der Aussentreppe in Stahl – höchstens geringfügig auf die

Nachbarschaft aus. Die betreffende Treppe bildet den Zugang zu einer einzigen

3,5 Zimmer-Wohnung, die als Alterswohnung geplant ist. Diese wird

lediglich von deren Bewohner/innen regelmässig genutzt werden. Es ist daher von

einer (bestimmungsgemässen) Benutzung in der Grössenordnung von täglich

wenigen, vornehmlich tagsüber sowie teilweise abends erfolgenden Bewegungen auszugehen.

Emissionen wie diese gehen mit der bestimmungsgemässen

Nutzung von Bauten und Anlagen in einer Wohnzone naturgemäss einher. Sie sind

deshalb hinzunehmen (ebenso VGr, 13. November 2014, VB.2014.00166,

E. 9.3 [betreffend den mit der Benutzung einer Pergola einhergehenden

Lärm]).

Aufgrund der Geringfügigkeit der hier in Frage stehenden

Immissionen ist diesen ein rechtserhebliches Störpotenzial abzusprechen (ebenso

in VGr, 13. November 2014, VB.2014.00166, E. 9.3; vgl. auch die

Beispiele in VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00440, E. 4.3.1). Sodann

ist nicht ersichtlich, dass mit kleinem Aufwand eine erhebliche Verbesserung

der zu erwartenden, ohnehin schon geringfügigen Lärmemissionen möglich wäre.

Dass es, wie der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang

einzig ausführt, "durchaus möglich" wäre, die Aussentreppe an der der

beschwerdeführerischen Liegenschaft nicht zugewandten Nordwestfassade (also zur

Strasse hin) zu erstellen, ist nicht massgeblich: Die Bauherrschaft kann nicht

zur Prüfung einer Alternative verpflichtet werden, wenn die projektierte Lösung

rechtskonform bzw. bewilligungsfähig ist. Gemäss § 320 PBG ist eine

Bewilligung zu erteilen (vgl. auch § 321 PBG), wenn das Bauvorhaben den

Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes und den ausführenden Verfügungen

entspricht (vgl. hierzu Fritzsche et al., S. 436).

6.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist zudem zu

verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerschaft eine

angemessene Parteientschädigung auszurichten (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner 2 hat im Streit

zwischen zwei privaten Parteien keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung

(§ 17 Abs. 3 VRG; vgl. Plüss, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 4'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2

für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht,1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.