Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00243

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00243

Urteil

der 1. Kammer

vom 21. Dezember 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiber

Jonas Alig.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2. Baukommission Rümlang,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 16. August 2022 erteilte die

Baukommission Rümlang C die baurechtliche Bewilligung für einen beheizten

Wintergarten vor der Nordfassade des bestehenden Gebäudes Assek.-Nr. 01

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Rümlang (Restaurant F).

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 21. September 2022

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung

des angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung der Baubewilligung.

Mit Entscheid vom 16. März

2023.

hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den

Beschluss der Baukommission Rümlang vom 16. August 2022 mit folgender

Nebenbestimmung:

"Zum Nebengebäude Assek.-Nr. 04 ist ein

Gebäudeabstand von 7,50 m einzuhalten. Hierfür ist die Nordostfassade des

geplanten Wintergartens um 1,00 m zurückzuversetzen. Entsprechend

überarbeitete Pläne sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Prüfung und

Bewilligung einzureichen." Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 4. Mai

2023.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, es

sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft – der Entscheid der Vorinstanz aufzuheben und die

Baubewilligung vom 16. August 2022 zu verweigern. Eventualiter sei der

vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen.

Am 11. Mai 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Mai

2023.

beantragte C, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Beschwerdeführers – abzuweisen und der angefochtene Entscheid der

Vorinstanz zu bestätigen. Mit Beschwerdeantwort vom 30. Mai 2023

(Poststempel vom 2. Juni 2023) beantragte der Gemeinderat Rümlang, die

Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des

Beschwerdeführers – abzuweisen. Mit Replik vom 10. Juli 2023 hielt A an

seinen Anträgen fest. Mit Eingaben vom 16. August 2023 (Poststempel vom

17.

August 2023) bzw. vom 16. August 2023 (Poststempel vom 22. August

2023) erstatteten C bzw. der Gemeinderat Rümlang ihre Duplik. Dazu äusserte

sich A am 31. August 2023. C und der Gemeinderat Rümlang liessen sich in

der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Strittig ist die Zulässigkeit des Anbaus eines beheizten

Wintergartens zwecks Erweiterung des im Altbau Assek.-Nr. 01 bestehenden

Restaurantbetriebs um 32 Plätze auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 in Rümlang.

Die Bauparzelle ist gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rümlang (BZO)

der Kernzone I und der Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeteilt. Im

Kernzonenplan vom 11. Juni 2003 ist das Wohn- und Gewerbegebäude Assek.-Nr. 01

als graues Gebäude gekennzeichnet.

3.

Der

Beschwerdeführer macht geltend, die kommunalen Kernzonenbestimmungen stünden

dem geplanten Wintergarten entgegen.

3.1

3.1.1

Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen

Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale

Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung

aufgibt oder durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw.

Ermessen einräumt (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2,

vgl. dazu Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.). Dieser Spielraum ist

weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von

kantonalem Recht geöffnet wird (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2).

Die Rekursinstanz ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den

Entscheidgründen der Gemeindebehörde mit besonderer Sorgfalt

auseinanderzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und

stichhaltig begründet, so bedarf es besonders überzeugender Gründe, um von

deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen (vgl. VGr, 1. Juni

2023, VB.2022.00551, E. 4.2; 8. Juli 2017, VB.2016.00082, E. 5.2).

Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht.

3.1.2

Das Gesetz muss in erster Linie

aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck, und den

ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen

Verständnismethode ausgelegt werden. Ausgangspunkt der Auslegung eines

Rechtssatzes bildet der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element).

Ist der Wortlaut der Bestimmung nicht ganz klar und bleiben verschiedene

Interpretationen möglich, muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung gesucht

werden. Dabei sind alle anerkannten Auslegungselemente zu berücksichtigen.

Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge,

ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis aus der ratio legis (vgl. BGE 148 II 313 E. 4.1; 147 I 136 E. 2.3.2). Zur Anwendung kommt mithin

ein pragmatischer Methodenpluralismus, mit dem nicht zu vereinbaren wäre,

einzelne Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu

unterstellen (BGE 146 II 201 E. 4.1; VGr,

17.

Mai 2023, VB.2022.00677, E. 4.1; vgl. zum Ganzen auch VGr,

2.

Februar 2023, VB.2022.00595, E. 3.2.1, m. w. H.).

3.2

3.2.1

Die Kernzone I dient der Erhaltung des wertvollen Ortsbildes sowie der

damit zusammenhängenden Umgebungselemente (Art. 2.1 Abs. 1 BZO).

Grösse, kubische Gestaltung, Fassaden, Material, Farbe sowie Dachgestaltung von

Neu- und Umbauten, Erweiterungen sowie Aussenrenovationen sind dem

traditionellen Ortsbild gut anzupassen (Art. 2.3 BZO).

Gemäss Art. 2.4 Abs. 1

BZO dürfen die in den Kernzonenplänen grau bezeichneten Gebäude und

Gebäudeteile unter Vorbehalt von Absatz 4 nur unter Beibehaltung ihrer Stellung

sowie kubischen Gestaltung (Gebäudeprofil und Aussenmasse) und ihres

Erscheinungsbildes (Fassaden und Dach) um- oder wiederaufgebaut werden. Die

übrigen Gebäude dürfen entweder unter Beibehaltung des bisherigen

Erscheinungsbildes gemäss Absatz 1 und unter Vorbehalt von Absatz 4 um- oder

wiederaufgebaut werden oder durch Neubauten ersetzt werden (Art. 2.4 Abs. 2

BZO). Geringfügige Abweichungen von der bisherigen Stellung sowie kubischen

Gestaltung können zugelassen oder angeordnet werden: a) aus

Verkehrssicherheitsgründen; b) wenn wesentlich verbesserte ortsbauliche oder

wohn- oder arbeitshygienische Verhältnisse entstehen (Art. 2.4 Abs. 3

BZO). Abweichungen vom Erscheinungsbild können gestattet werden, wenn sie durch

Nutzungsänderungen oder Verbesserungen der wohn- oder arbeitshygienischen

Verhältnisse bedingt sind und das Ortsbild nicht schmälern (Art. 2.4 Abs. 4

BZO). (Art. 2.4 Abs. 5 BZO regelt den Sonderfall des Ausbaus von

Ökonomiegebäuden zu Wohn- und Arbeitszwecken.) Für Erweiterungen bestehender

Bauten gelten die Vorschriften für Neubauten (Art. 2.4 Abs. 6 BZO).

3.2.2

Im Rahmen ihrer Baubewilligung hatte die Baukommission Rümlang erwogen, sie

wende Art. 2.4 Abs. 6 BZO "in ihrer langjährigen liberalen

Bewilligungspraxis nicht nur auf die übrigen Gebäude gemäss Art. 2.4 Abs. 2

der BZO, sondern auch auf die in den Kernzonenplänen grau bezeichneten Gebäude

und Gebäudeteile nach Art. 2.4 Abs. 1 BZO an". Die Baubehörde

habe in den letzten Jahren immer wieder An- und Ergänzungsbauten an grau

bezeichneten Gebäuden in Kernzonen genehmigt, wenn diese die Vorschriften für

Neubauten eingehalten hätten (a. a. O.).

Die Baubehörde führt – ohne Angabe einer Rechtsgrundlage –

aus, sie habe bei einem grau markierten Gebäude (Magazin) einen Ersatzbau nach

den Neubauvorschriften der BZO erlaubt. Zudem führt sie Beispiele für die

Anwendung der Ausnahme gemäss Art. 2.4 Abs. 3 BZO an; dabei seien

teilweise "weitreichende Anpassungen" bewilligt worden. Letztlich

wird ein einziges Beispiel genannt, bei dem der Ergänzungsbau eines grau

bezeichneten Gebäudes "den Bestimmungen von Art. 2.4 Abs. 6 BZO

unterstellt" worden sei. Allerdings wurde dort gemäss den Ausführungen der

Baubehörde (auch) auf das Kriterium der "Verbesserung der ortsbaulichen

Situation" und damit auf die Voraussetzung gemäss Art. 2.4 Abs. 3

BZO abgestellt. Die Baubehörde scheint mithin beim einzigen von ihr angeführten

Fallbeispiel, das wirklich einschlägig erscheint, davon ausgegangen zu sein,

die Voraussetzungen nach Art. 2.4 Abs. 3 und 6 BZO würden betreffend

grau bezeichnete Gebäude kumulativ zur Anwendung gelangen. Mithin ist nicht

ersichtlich, dass Anbauten allein gestützt auf Art. 2.4 Abs. 6 BZO

bewilligt worden sind, geschweige denn, dass eine entsprechende langjährige

Praxis bestehen würde.

3.2.3

Die Vorinstanz ist der Auffassung, dass Erweiterungen gemäss Art. 2.4 Abs. 6

BZO nicht von Art. 2.4 Abs. 3 BZO erfasst würden. Mit letzterem

würden Eingriffe am Bestand geregelt, weshalb Art. 2.4 Abs. 6 BZO

auch auf grau markierte Bauten anwendbar sei. Vorliegend werde die

vorbestehende Kubatur durch einen architektonisch vom Hauptgebäude unabhängigen

und baulich leicht abtrennbaren Anbau ergänzt.

3.2.4

Kernzonen im Sinn von § 48 Abs. 2 lit. a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September

2015, Abs. 2]) und § 50 PBG dienen dem Ortsbildschutz (§ 50 Abs. 1 PBG). Mit Blick darauf erscheint es hinsichtlich der grau markierten Gebäude,

deren kubische Gestaltung ausdrücklich beibehalten werden soll (Art. 2.4 Abs. 1

BZO), geradezu widersinnig, im Zusammenhang mit Erweiterungen nach Art. 2.4

Abs. 6 BZO zwischen (zulässigen) unabhängigen und (unzulässigen)

abhängigen Anbauten zu unterscheiden. Doch genau dies tat die Vorinstanz unter

Verweis auf eine Rechtsprechung zur Auslegung von § 5 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) in der bis 28. Februar 2017 in

Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September

2015, Abs. 2) im Zusammenhang mit der – hier nicht strittigen – Bestimmung

des gewachsenen Bodens für ein konkretes Bauprojekt. Bei letzterem wird zwischen

der Erweiterung einer bestehenden Baute und der Erstellung einer

architektonisch vom Hauptbau unabhängigen Anbaute, die als Neubaute zu

qualifizieren ist, differenziert (mit Hinweis auf BRGE III Nr. 0082/2014 =

BEZ 2015 Nr. 18, E. 6.1.2; vgl. aber auch die Präzisierung dieser

Rechtsprechung mit VGr, 8. April 2021, VB.2020.00824, E. 3.4.2, wo

für das Vorliegen einer "unabhängigen Anbaute" ausdrücklich auch eine

funktionale Selbständigkeit vorausgesetzt wird).

Die Unterscheidung zwischen

Erweiterung und Anbau ist in Art. 2.4 Abs. 6 BZO nicht angelegt. Die

Vorinstanz führt selbst ausdrücklich aus, dass bei einer Erweiterung

"immer noch ein und dasselbe Gebäude vor[liegt], wenn auch in veränderter

Form". Bezüglich der – im Zusammenhang mit den Kernzonenbestimmungen

relevanten – Wirkung bzw. Bedeutung für das Ortsbild (vgl. VGr, 10. Juni

2015, VB.2014.00669, E. 4.2.1) unterscheiden sich "abhängige"

und "unabhängige" Anbauten nicht; Substanzerhaltung ist kein Ziel,

das mit Kernzonenvorschriften verfolgt werden kann. Auch durch einen "unabhängigen

Anbau" werden bei einer grau markierten Baute die Aussenmasse eines

hinsichtlich des Ortsbildschutzes besonders wichtigen Gebäudes verändert. Es

wäre geradezu unsinnig, betreffend den Umbau von grau markierten Gebäuden in Art. 2.4

Abs. 1 BZO die Beibehaltung ihrer Stellung sowie kubischen Gestaltung

(Gebäudeprofil und Aussenmasse) vorauszusetzen, in Art. 2.4 Abs. 3

BZO für die Abweichung davon restriktive Voraussetzungen festzulegen, nur um

eben dies unter dem Titel "Erweiterungen bestehender Bauten" im Sinn

von Art. 2.4 Abs. 6 BZO nach den Vorschriften für Neubauten ohne

besondere Voraussetzungen zuzulassen.

Eine isolierte Anwendung von Art. 2.4

Abs. 6 BZO ist allenfalls mit Blick auf Gebäude nach Art. 2.4 Abs. 2

BZO denkbar, wo – anders als im Zusammenhang mit grau markierten Gebäuden nach Art. 2.4

Abs. 1 BZO – Um- und Wiederaufbauten nicht an die bisherige Stellung sowie

kubische Gestaltung (Gebäudeprofil und Aussenmasse) gebunden sind und Neubauten

zulässig sind. Ohne dies ausdrücklich anzusprechen, kann sich Art. 2.4 Abs. 3

BZO nämlich – entgegen der nicht weiter begründeten Meinung der Vorinstanz – nur

auf Gebäude nach Art. 2.4 Abs. 1 BZO beziehen, da für Gebäude nach Art. 2.4

Abs. 2 BZO die Pflicht zur Beibehaltung der Stellung sowie kubischen

Gestaltung gar nicht gilt.

Für grau markierte Gebäude

müssen nach dem Gesagten als spezifischere Normen Art. 2.4 Abs. 1, Abs. 3

und Abs. 4 BZO neben Art. 2.4 Abs. 6 BZO zwingend zur Anwendung

gebracht werden. Dies führt dazu, dass im Zusammenhang mit grau markierten

Gebäuden Erweiterungen (als eine Teilmenge der Umbauten) im beschränkten Rahmen

von Abs. 3 als geringfügige Abweichungen von der Stellung sowie kubischen

Gestaltung der bestehenden Baute zulässig sind – soweit sie zusätzlich im Sinn

von Art. 2.4 Abs. 6 BZO die Neubauvorschriften sowie die

Voraussetzungen nach Art. 2.4 Abs. 4 BZO einhalten. Der Wortlaut von Art. 2.4

Abs. 6 BZO lässt diese – mit Blick auf die teleologische und systematische

Auslegung überzeugendste – Lesart ausdrücklich zu: Es findet sich dort kein

"nur" oder "allein".

Für die Auslegung der Vorinstanz, wonach bei grau

markierten Bauten für Erweiterungen allein Art. 2.4 Abs. 6 BZO

relevant ist und nicht kumulativ auch Art. 2.4 Abs. 3 und Abs. 4

BZO zur Anwendung gelangen, bleibt nach dem Gesagten – insbesondere mit Blick

auf den Zweck von Kernzonenbestimmungen (§ 50 Abs. 1 PBG) – kein

Raum. Die Baubewilligungsbehörde überschreitet ihren von der Gemeindeautonomie

geschützten Beurteilungsspielraum, wenn sie ein Bauprojekt betreffend grau

markierte Bauten allein gestützt auf Art. 2.4 Abs. 6 BZO beurteilt.

3.2.5

Für eine Gleichbehandlung im Unrecht, wie sie die Baubewilligungsbehörde

geltend machen will, wäre vorausgesetzt, dass die zu beurteilenden Fälle in den

erheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen, dass dieselbe Behörde in

ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch

inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Überdies dürfen keine

überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen

(vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1 mit Hinweisen).

Vorliegend mangelt es bereits an einer einschlägigen

Praxis der Baubewilligungsbehörde;

dass eine langjährige, wiederholte

Praxis bestehen würde, isoliert Art. 2.4 Abs. 6 BZO auf grau

markierte Gebäude zur Anwendung zu bringen, ist nicht ersichtlich

(vgl. E. 3.2.2).

Selbst wenn eine solche Praxis bestünde, würden – zumal so der Ortsbildschutz

und damit der kantonalrechtlich definierte Zweck der Kernzonen unterminiert

würde – die Gesetzmässigkeitsinteressen das Interesse an der Weiterführung der

Praxis klar überwiegen.

3.3

Vorliegend

soll das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 01, das eine Fläche von 331 m2

aufweist,

mit einem beheizten, 4,02 m hohen Wintergarten

um 67,6 m2 erweitert werden.

3.3.1

Gar unter Berücksichtigung des (unzutreffenden [vgl. E. 3.2])

vorinstanzlichen Verständnisses der Kernzonenbestimmungen würde vorliegend Art. 2.4

Abs. 3 BZO zur Anwendung gelangen.

Es ist nicht nachvollziehbar,

inwiefern es sich beim streitgegenständlichen Bauvorhaben um einen vom

Hauptgebäude unabhängigen Anbau handeln soll. Gemäss dem Planungs- und

Baugesetz gelten solche Anbauten nicht als selbständig, sondern als Teil der

bestehenden Baute: Der geplante Wintergarten würde nicht einmal die

Voraussetzungen eines besonderen Gebäudes im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG

erfüllen. Der beheizte Wintergarten wäre gar an die Ausnützungs- bzw.

Baumassenziffer der bestehenden Baute – wenn denn eine solche bestehen würde –

anrechenbar (vgl. § 10 lit. c und § 13 ABV e contrario).

Zudem handelt es sich aufgrund des offensichtlichen

funktionalen Zusammenhangs des beheizten Wintergartens (mit weiteren Tischen

für Restaurantgäste) mit dem bestehenden Gebäude (mit Restaurant) auch im

Rahmen der vom Baurekursgericht zitierten Rechtsprechung nicht um einen

unabhängigen Anbau. Der geplante Wintergarten ergänzt die bestehende Baute um einen

Raum, welcher in direktem Zusammenhang mit dessen Nutzung steht. Zudem ist er

primär vom bestehenden Gebäude aus zugänglich; zum Garten hin ist nur ein Notausgang

vorgesehen.

3.3.2

Bei der Erweiterung der bestehenden Baute um mehr als 20 % handelt es

sich nicht mehr um eine geringfügige Abweichung von der bisherigen Stellung

sowie kubischen Gestaltung im Sinn von Art. 2.4 Abs. 3 BZO. Dass

damit wesentlich verbesserte ortsbauliche oder wohn- oder arbeitshygienische

Verhältnisse entstehen würden, ist ebenfalls nicht ersichtlich.

Damit ist das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben nicht

bewilligungsfähig.

4.

4.1

Die

Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Der Rekursentscheid und die

Baubewilligung sind aufzuheben.

4.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Rekursverfahrens sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens

dem unterliegenden Bauherrn sowie der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG).

Eine Parteientschädigung steht dem Bauherrn bei diesem

Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten,

dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde wird

in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen,

praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG;

Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. März

2023.

und der Beschluss der Baukommission Rümlang vom 16. August 2022

werden aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 5'180.- werden dem

Beschwerdegegner 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte

auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 230.-- Zustellkosten,

Fr. 3'730.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 1 und der Beschwerdegegnerin 2

je zur Hälfte auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner 1 wird

verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.