Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00294

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00294

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. Februar 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

2. C,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 E,

1.2 F,

beide vertreten

durch RA G,

2. H, vertreten durch RA Dr. iur. I,

3. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss

vom 4. Oktober 2022 verweigerte die Bausektion des Stadtrats der Stadt

Zürich A und B sowie C die Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für die

Attika-Aufstockung des am 25. Juni 2019 bewilligten Mehrfamilienhauses auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der J-Strasse 02 in Zürich.

Erwägungen

II.

Gegen den

Beschluss vom 4. Oktober 2022 erhoben A und B sowie C mit Eingabe vom 10. November

2022.

Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und beantragten, die

Bauverweigerung aufzuheben und die Angelegenheit zur Erteilung der

Baubewilligung – allenfalls mit den erforderlichen Nebenbestimmungen –

zurückzuweisen. Ferner beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins.

Das

Baurekursgericht zog mit Verfügung vom 2. Dezember 2022 H sowie F auf

deren jeweiliges Beiladungsgesuch hin in das Rekursverfahren mit ein. Mit

Entscheid vom 21. April 2023 wies das Baurekursgericht den Rekurs von A und

B sowie C ab.

III.

Gegen diesen

Entscheid erhoben A und B sowie C am 25. Mai 2023 gemeinsam Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, den Entscheid

aufzuheben und die Angelegenheit an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

Eventuell seien der vorinstanzliche Entscheid und die Bauverweigerung aufzuheben

und die Angelegenheit zur Erteilung der Baubewilligung – allenfalls mit den

erforderlichen Nebenbestimmungen – an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der

Beschwerdegegnerin.

Am 9. Juni 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 28. Juni 2023

beantragte H, die Beschwerde abzuweisen, sowie eine Parteientschädigung

zulasten der Beschwerdeführenden. Gleichentags beantragte die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung der

Beschwerde. E und F reichten am 6. Juli 2023 Beschwerdeantwort ein und

beantragten, die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden.

Mit Replik vom 22. August 2023 hielten A und B sowie C an den gestellten Anträgen

fest. H duplizierte am 4. September

2023.

unter Wiederholung der in der Beschwerdeantwort gestellten Anträge. Mit

Duplik vom 25. September 2023 hielten E und F ebenfalls an den gestellten Anträgen fest. A und B

sowie C reichten dazu keine Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Die Beschwerdeführenden sind

als Eigentümer des streitbetroffenen Baugrundstücks und Adressaten der

angefochtenen Verfügung legitimationsbegründend gemäss § 338a des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen. Infolge

ihres Unterliegens im Verfahren vor der Vorinstanz sind sie nach § 49 i. V. m. § 21 Abs. 1 VRG beschwerdelegitimiert.

Da die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

F reichte die Rechtsschriften im vorliegenden

Beschwerdeverfahren zusammen mit seiner im Rekursverfahren nicht rubrizierten

Ehefrau E ein, welche hälftig Eigentümerin der Nachbarparzelle ist. E ist

antragsgemäss ins Rubrum aufzunehmen.

3.

3.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der

Stadt Zürich (BZO) in der viergeschossigen Wohnzone W4. Es befindet sich

in zweiter Bautiefe ohne Strassenbezug und im Nahbereich der

gartendenkmalpflegerisch wertvollen, inventarisierten Reihenhaussiedlung K-Strasse 03-04.

3.2

Mit

Bauentscheid vom 25. Juni 2019 war der Ersatzneubau eines viergeschossigen

Mehrfamilienhauses (ohne Dachgeschoss) mit acht Wohnungen und Tiefgarage mit

Auflagen bewilligt worden. Dagegen hatten die beigeladenen Nachbarn bzw. deren

Rechtsvorgänger rekurriert und nach Durchführung eines Abteilungsaugenscheins

am 10. Juni 2020 ihre Rekurse zurückgezogen (Geschäfts-Nrn. R1S.2019.05091

und R1S.2019.05093). Die geplante Attika-Aufstockung

betrifft den daraufhin erstellten Neubau.

3.3

Die beschwerdeführende Bauherrschaft macht

einerseits geltend, das Baurekursgericht hätte nicht auf die Durchführung eines

(erneuten) Augenscheins verzichten dürfen. Andererseits seien die Anforderungen

von § 238 Abs. 2 PBG erfüllt und die Bauverweigerung zu Unrecht

erfolgt. Die gegenteiligen Ausführungen der Vorinstanz seien nicht

nachvollziehbar und liessen die von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien

zur Beurteilung von § 238 Abs. 2 PBG ausser Acht.

4.

4.1

Die

Vorinstanz hat auf die Durchführung des von den Beschwerdeführenden im Rekurs beantragten

Augenscheins mit der Begründung verzichtet, die Verhältnisse vor Ort seien zwar

entscheidrelevant, aber aufgrund der Akten klar. Es sei anlässlich des Rekurses

gegen den Baubeschluss vom 15. [recte: 25.] Juni 2019 in derselben Besetzung am

10.

Juni 2020 ein Augenschein durchgeführt worden, dessen Protokoll samt

Fotografien den Akten beilägen.

4.2

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung [BV]) sei dadurch verletzt worden. Sie

verlangen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und Rückweisung der

Sache zum Neuentscheid (nach durchzuführendem Augenschein und in neuer

Besetzung). Es gehe nun um eine andere Fragestellung und es könne anhand der

Fotografien offenkundig nicht beurteilt werden, ob die geplante

Attika-Aufstockung auf dem heute bestehenden Gebäude die erforderliche

Rücksichtnahme gegenüber den benachbarten Inventarobjekten gewährleiste.

4.3

Der durch Art. 29

Abs. 2 BV gewährleistete Grundsatz des rechtlichen Gehörs garantiert den

betroffenen Personen ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im

Verfahren. Sie sollen sich vor Erlass des Entscheids zur Sache äussern,

erhebliche Beweise beibringen, an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich

zumindest zum Beweisergebnis äussern können. Die Verwaltungsbehörde ist

grundsätzlich verpflichtet, die ihr angebotenen Beweismittel abzunehmen, wenn

sie zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Sie hat die Vorbringen

der Parteien tatsächlich zu hören, zu prüfen und in der Entscheidfindung zu

berücksichtigen (BGE 142 II 218 E. 2.3; 137 II 266 E. 3.2). Der

Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle

Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren

ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 143 V 71 E. 4.1).

4.4

Nach

§ 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von

Amtes wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch

Beizug von Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder

auf andere Weise. Augenscheine ermöglichen der Entscheidbehörde die

unmittelbare Wahrnehmung von Tatsachen und dadurch ein besseres Verständnis des

Sachverhalts. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht

im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Ein Augenschein ist

insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und

anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und

Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden

können (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 7 N. 78 ff.).

4.5

Unter

Beachtung dieser Grundsätze ist nunmehr zu prüfen, ob der Vorwurf der

Beschwerdeführenden einer unrichtigen oder ungenügenden Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts durch die Vorinstanz gerechtfertigt ist, was einen

Augenschein durch das Verwaltungsgericht oder allenfalls eine Rückweisung der

Sache zur weiteren (bzw. erneuten) Abklärung an das Baurekursgericht

rechtfertigen könnte.

Der zeitliche

Abstand zwischen dem Abteilungsaugenschein im Rekursverfahren betreffend

Stammbaubewilligung vom 10. Juni 2020 und dem Rekursentscheid

betreffend Aufstockung vom 21. April

2023.

beträgt knapp drei Jahre. Der Beurteilungsgegenstand ist zwar nicht exakt

derselbe; im zweiten Verfahren ist einzig eine Aufstockung

Verfahrensgegenstand. Doch sind dieselbe massgebliche Umgebung und dieselben

gestalterischen Fragestellungen betroffen. Sodann haben sich die örtlichen

Verhältnisse nicht in einem Mass verändert, welches einen erneuten Augenschein

erforderlich machen würde. Insbesondere die baulichen Veränderungen bei den

benachbarten Inventarobjekten, welche die Beschwerdeführenden geltend machen,

sind zu geringfügig, um für die Beurteilung von § 238 Abs. 2 PBG eine

andere Ausgangslage bewirken zu können. Die einzige wesentliche Änderung

betrifft die Realisierung der Baute gemäss Stammbaubewilligung, jedoch nicht

die massgebliche Umgebung. Die Durchführung eines erneuten Augenscheins aus

diesen Gründen war bzw. bleibt damit entbehrlich.

Die tatsächliche

Ausgangslage für die Beurteilung von § 238 Abs. 2 PBG war dem

Baurekursgericht aus dem drei Jahre zuvor zur gestalterischen Beurteilung in

derselben Umgebung durch denselben Spruchkörper durchgeführten Augenschein

ausreichend bekannt. Das Protokoll dazu samt Fotografien hat es im vorliegenden

Verfahren beigezogen und zeigt, dass die tatsächlichen Verhältnisse, auch

bezüglich der sich zur Aufstockung stellenden Fragen, genügend abgeklärt

wurden. Ferner konnte es bei der vorliegenden Ausgangslage ohne Weiteres

annehmen, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und

Stelle nichts Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des

Rechtsstreits beizutragen. Wenn das

Baurekursgericht neben den Akten auf die eigens gewonnenen Erkenntnisse beim

Augenschein vor drei Jahren abstellte, lag dies in seinem pflichtgemässen

Ermessen. Im Verzicht auf einen erneuten Augenschein ist weder eine Verletzung

von § 7 VRG noch eine solche des rechtlichen Gehörs zu erblicken.

5.

5.1

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farben. Befinden sich wie vorliegend in der Umgebung Objekte des Natur- und

Heimatschutzes, ist nach § 238 Abs. 2 PBG darauf besondere Rücksicht zu nehmen. Damit

werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von

Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen

sich nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen.

Gestützt auf

§ 238 Abs. 2 PBG kann die Behörde gestalterische Sonderleistungen

verlangen, die über die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG

hinausgehen. Doch darf auch hier nicht mehr verlangt werden, als es der

Charakter der Umgebung beziehungsweise des Schutzobjekts gebietet (VGr,

1.

Dezember 2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4;

BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 826 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung und auch

zum Folgenden).

Massgeblich ist

wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das

Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das

Schutzobjekt von der geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso

wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim

Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen

Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus

durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf.

Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der

architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer

Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem

Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 810 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung).

5.2

Bei der

Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen

Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu

konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den Einordnungsentscheid der

kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat (BGE 145 I 52, E. 3.6).

Das

Verwaltungsgericht muss sich demgegenüber bei der Überprüfung des Entscheids

der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine

Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine

Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,

und 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.3

Das Baurekursgericht erwog im

angefochtenen Entscheid mit Verweis auf die Augenscheinfotos vom 10. Juni

2020.

zusammengefasst, der Ersatzneubau sei umgeben von Einzelbauten mit üppig

begrünten Aussenräumen. Das Grundstück sei aufgrund seiner dreieckigen

Form in der Bebaubarkeit eingeschränkt. Die Bauherrschaft habe sich für eine

vieleckige und amorphe Gebäudeform mit teils ins Volumen eingeschnittenen,

teils auskragenden Balkonen und Erkern sowie einem oberen Abschluss mit einem

partiell zugunsten von Terrassenflächen zurückspringenden dritten Obergeschoss

entschieden.

Das in der effektiven Ausformung wenig zurückhaltende

Gebäude nehme dennoch Rücksicht auf die angrenzenden inventarisierten Gebäude

und die wertvollen Gärten, indem es seinen offensichtlichen oberen Abschluss im

teilweise zurückversetzten 3. Obergeschoss finde und mit seiner

Zurückhaltung in der Höhe auch das Gesamtvolumen etwas reduziere. Die besondere Rücksichtnahme, die beim

streitbetroffenen Gebäude in erster Linie mit dem oberen Gebäudeabschluss

begründet werde, würde mit einer Aufstockung wieder aufgehoben.

5.4

Vorab ist festzuhalten, dass die

Baubewilligungsbehörde in ihrem Entscheid die Bewilligungsverweigerung aufgrund

der fehlenden guten Gesamtwirkung bzw. Nichterfüllung der Anforderungen von

§ 238 Abs. 2 PBG ausführlich begründet hat. In der Rekursantwort hat

sie ihren Entscheid sodann betreffend der besonderen Rücksichtnahme ergänzend

begründet, was gemäss Rechtsprechung zulässig ist (VGr, 4. März 2022,

VB.2021.00606, E. 3.5; 14. März 2007, VB.2006.00532, E. 2.2).

Das

Baurekursgericht berücksichtigte in seiner Entscheidbegründung die für die

Beurteilung relevanten baulichen Gegebenheiten und nannte die Gesichtspunkte, an denen es die Einordnung

gemäss § 238 Abs. 2 PBG mass. Der Vorwurf, das Baurekursgericht hätte den für die Frage der

besonderen Rücksichtnahme massgeblichen Charakter der Schutzobjekte nicht

ermittelt, ist unberechtigt. Aus den Akten ergibt sich, dass es das aktuelle

und ausführliche Inventarblatt beigezogen hat. Zumal nicht die Schutzwürdigkeit

der Inventarobjekte Verfahrensgegenstand ist, war es nicht verpflichtet,

ausführlicher, als es dies getan hat, auf deren charakterliche Merkmale

einzugehen. Das Baurekursgericht hat sich sodann ausführlich mit der Einordnung

des Bauvorhabens auseinandergesetzt und die Auswirkungen des Bauprojekts auf

die Schutzobjekte in der erforderlichen Tiefe geprüft und begründet. Es stützte

sich dabei auf seine Augenscheinerkenntnisse sowie die Akten. Soweit in den

Ausführungen der Beschwerdeführer der Vorwurf der unzureichenden

Sachverhaltsfeststellung bzw. Entscheidbegründung mitschwingt, wäre ein solcher

als unbegründet zu beurteilen.

5.5

Das Baurekursgericht kam sodann als Fachgericht zum Schluss, die

Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG seien

nicht erfüllt und die gestalterische Beurteilung (des gesamten Gebäudes) durch

die Behörde sei konsistent. Die diesbezüglichen Ausführungen, auf die

vollumfänglich verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG), sind nachvollziehbar und im Rahmen des

vorinstanzlichen Ermessens liegend. Sie

finden sodann ohne Weiteres in den Plänen und Fotografien ihre Bestätigung.

Die Ausführungen zu den baulichen Veränderungen der

Schutzobjekte (Gärten und Gebäude), vermögen die erforderliche besondere

Rücksichtnahme nicht infrage zu stellen. Die Schutzobjekte sind im Wesentlichen

von der K-Strasse her wahrnehmbar und die besondere Rücksichtnahme demzufolge

insbesondere aus dieser Perspektive zu beurteilen. Die Stärke der benachbarten

inventarisierten zweigeschossigen Doppeleinfamilienhäuser liegt gemäss

Inventarblatt in deren qualitätsvollen Schlichtheit. Das aufgrund der Stammbaubewilligung

bereits erstellte, viergeschossige Gebäude ist gerade nicht schlicht gestaltet

und erfüllte die besondere Rücksichtnahme gegenüber den benachbarten

Schutzobjekten lediglich durch den Verzicht auf ein Dachgeschoss. Durch die

damit reduzierte Gebäudehöhe (und auch das -volumen) sowie den umliegenden

grossen Baumbestand vermochte es die Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG knapp zu erfüllen. Ein weiteres Geschoss (Dach- bzw. Attikageschoss) würde

daher zwangsläufig dazu führen, dass die besondere Rücksichtnahme nicht mehr

gegeben wäre. Entgegen den Beschwerdeführenden wäre ein solches auf dem aktuell

viergeschossigen Gebäude für die Wahrnehmung der zweigeschossigen Schutzobjekte

von der K-Strasse aus in einem negativen Sinn relevant, indem es aufgrund der

grösseren Höhe gesamthaft betrachtet zu einer Beeinträchtigung der

Schutzobjekte führen würde. Wie das geplante Attikageschoss an sich konkret

gestaltet ist, vermag daher nichts daran zu ändern, dass es das Gebäude von der

K-Strasse aus betrachtet deutlich höher erscheinen liesse. Es ist dem

Baurekursgericht folglich nicht vorzuwerfen, dass es sich mit der konkreten

Ausgestaltung nicht vertieft auseinandergesetzt hat. Nach dem Ausgeführten ist

auch nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht relevante, von der

Rechtsprechung entwickelte Kriterien zur Beurteilung von § 238 Abs. 2 PBG ausser Acht gelassen hätte und mehr verlangt worden wäre, als der Charakter

der Umgebung gebietet.

Schliesslich vermögen sie auch aus dem Verweis auf ein

(noch nicht rechtskräftig) bewilligtes Bauprojekt in der Nachbarschaft nichts

zu ihren Gunsten abzuleiten. Denn bei der gestalterischen Beurteilung handelt

es sich um eine Einzelfallbeurteilung (vgl. oben E. 4.1). Insgesamt

erwiesen sich die Vorbringen der Beschwerdeführenden als unberechtigt. Dies

führt zur Abweisung der Beschwerde.

6.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen

(§§ 70 und 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu. Sie sind vielmehr

zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine

angemessene Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2

lit. a und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 265.-- Zustellkosten,

Fr. 3'765.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden den Beschwerdeführenden

1.

und 2 unter solidarischer Haftung für den

Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden 1 und 2

werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-

(insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.