Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00295

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00295

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. März 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C AG, vertreten durch RA D,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 20. September 2022 erteilte die

Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich der C AG unter dem Vorbehalt der

Bewilligung des Schutzraumprojekts sowie unter Bedingungen und Auflagen die

baurechtliche Bewilligung für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit

15 Kleinwohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 05

in Zürich. Gleichzeitig eröffnete sie darin die im koordinierten Verfahren

ergangene hochwasserschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 16. Dezember 2021.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben F,

G und A je mit separaten Eingaben vom 26. bzw. 27. Oktober 2022

Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung

der Entscheide.

Am 15. März

2023.

führte eine Delegation der 1. Abteilung des Baurekursgerichts im

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom

21.

April 2023 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse und hiess sie

teilweise gut. Demgemäss ergänzte es den angefochtenen Beschluss der Bausektion

der Stadt Zürich vom 20. September 2022 mit der Auflage, vor Baubeginn

seien abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, wonach die

nordwest-, nordost- und südostseitigen Erker erst ab dem ersten Obergeschoss

aufstiegen. Im Übrigen wies es die Rekurse ab.

III.

Gegen diesen

Entscheid erhob A am 24. Mai 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des

Kantons Zürich und beantragte, den Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung

zu verweigern. Eventuell sei die Angelegenheit zum Neuentscheid an die

Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte er die

Durchführung eines Augenscheins. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegner.

Am 9. Juni 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons

Zürich verzichtete am 12. Juni 2023 auf Stellungnahme. Mit Beschwerdeantwort vom 28. Juni

2023.

beantragte die Bausektion der

Stadt Zürich, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen und den Antrag auf

Durchführung eines Augenscheins abzuweisen. Die C AG beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 30. Juni

2023, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei

sowie eine Parteientschädigung (zzgl. MWST) zulasten des Beschwerdeführers.

A replizierte am 15. August 2023 unter Festhalten an

den gestellten Anträgen. Mit Duplik vom 11. September 2023 hielt die C AG

ebenfalls an den gestellten Anträgen

fest. Der weitere Schriftenwechsel von A und der C AG vom 25. September

2023.

und 9. Oktober 2023 erfolgte mit unveränderten Anträgen. Mit Eingabe

vom 25. Oktober 2023 verzichtete A auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Der Beschwerdeführer,

welcher im Verfahren vor der Vorinstanz teilweise unterlag, ist als Eigentümer

des gegenüber der Bauparzelle liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 03, welche

von diesem nur durch die Erschliessungsstrasse Kat.-Nr. 04 (zu 1/6 im

Miteigentum des Beschwerdeführers) getrennt ist, gemäss § 338a des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sowie § 49 i.V.m. § 21 Abs. 1 VRG beschwerdelegitimiert. Da die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer

die Durchführung eines Augenscheins.

Aus

verfahrensökonomischen Gründen ist es zulässig, dass sich eine

Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des

vorinstanzlichen Augenscheins abstützt und auf die Durchführung eines eigenen

Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt

aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise aus den übrigen

Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten

liegenden Pläne und Fotografien – namentlich anhand der anlässlich des

vorinstanzlichen Delegiertenaugenscheins erstellten Fotografien – möglich,

welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wiedergeben. Damit und zusammen

mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen

weiteren Augenschein kann daher verzichtet werden.

3.

3.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss anwendbarer Bau- und Zonenordnung

der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 mit Änderungen bis 24. November

2021.

(BZO) in der fünfgeschossigen Wohnzone W5. Es ist zurzeit mit einem

Doppeleinfamilienhaus mit Werkstattanbau überstellt. Geplant ist der Abbruch

der Bestandesbauten und der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

15.

Kleinwohnungen.

3.2

Nachdem

dem Beschwerdeführer der öffentlich beurkundete Dienstbarkeitsvertrag im Rahmen

der Akteneinsicht durch das Baurekursgericht zugänglich gemacht wurde,

verzichtet er darauf, die Erwägungen 6.1–7.2 des angefochtenen Entscheids

im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu beanstanden. Ebenso wenig beanstandet er

die Erwägungen 10.1–10.4 des vorinstanzlichen Entscheids betreffend

Lärmgrenzwerte.

3.3

Der

Beschwerdeführer moniert im vorliegenden Beschwerdeverfahren hingegen weiterhin

eine ungenügende Gestaltung, eine Verletzung der Abstandsvorschriften, das

Fehlen eines Wendeplatzes sowie das Nichtvorliegen der Voraussetzungen für

Nebenbestimmungen. Ferner macht er geltend, das Baurekursgericht habe seine

Legitimation bezüglich Parkplatzrügen zu Unrecht verneint.

4.

4.1

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer

Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus

ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 810;

BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Als positive ästhetische Generalklausel

will § 238 Abs. 1 PBG nicht bloss die Verunstaltung des Stadt- oder

Quartierbilds verbieten, sondern verlangt positiv eine kubische und

architektonische Gestaltung, welche sicherstellt, dass sowohl für die Baute

selbst als auch für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 343 E. 4b). Die

Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei

ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der

Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und

landschaftlichen Umgebung vorzunehmen (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002,

E. 3.5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 810 mit weiteren

Hinweisen auf die Rechtsprechung).

4.2

Bei der

Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der

offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen

zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomiegewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid

sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Eine kommunale

Behörde überschreitet ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann,

wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden

Erwägungen leiten lässt, das übergeordnete Gesetzesrecht nicht beachtet oder

die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt

(BGE 145 I 52, E. 3.6).

Das

Verwaltungsgericht muss sich sodann bei der Überprüfung des

Einordnungsentscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle

beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese

eine Rechtsverletzung – einschliesslich Ermessensmissbrauch,

Ermessensüberschreitung und -unterschreitung – begangen hat (§ 50 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG).

4.3

Das

Baurekursgericht führte im angefochtenen Entscheid gestützt auf seine

Erkenntnisse am Augenschein zusammengefasst aus, beim vorliegenden Stadtteil

von Zürich handle es sich um ein dicht überbautes Gebiet mit einer

Durchmischung von gewerblichen Bauten und Wohnnutzungen. Am Augenschein sei in

Bezug auf das jeweilige Gebäudealter sowie die vorhandenen Architektursprachen

rund um das Baugrundstück ein sehr heterogenes Quartier angetroffen worden.

Entlang der Stichstrasse Kat.-Nr. 04 seien kleine Doppeleinfamilienhäuser

gruppiert. Rund um diese Kleinsiedlung ständen bis zu fünfgeschossige Bauten.

Auf der gegenüberliegenden Seite der E-Strasse werde derzeit eine

grossvolumige, fünfgeschossige Wohn- und Gewerbeüberbauung realisiert.

Weiter erwog das Baurekursgericht, der umstrittene Neubau bilde zwar einen baulichen Kontrast

zu den benachbarten Wohnbauten, welche sich um die Stichstrasse gruppierten.

Von einem überhoch wirkenden Gebäude könne jedoch in Anbetracht der weiteren

umliegenden Bauten keine Rede sein. Das geplante Gebäude übernehme die Höhe des

angrenzenden Bürokomplexes E-Strasse 06 oder auch der gegenüberliegenden

Wohn- und Gewerbebaute E-Strasse 02. Dass das streitbetroffene Gebäude

verglichen mit diesen Bauten weniger breit werden soll, liege an der länglichen

Grundstücksform und trete jedenfalls nicht störend in Erscheinung. Überdies

sorge die Einführung einer neuen Formensprache – wie vorliegend mit den

gerügten grossen Fensteröffnungen oder Erkern – in ein einheitliches Bild einer

älteren Überbauung nicht bereits für eine fehlende genügende Einordnung.

Das

Baurekursgericht gelangte zum Schluss, insgesamt könne dem streitigen Projekt

weder bezüglich seiner architektonischen Gestaltung noch hinsichtlich seiner

Stellung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung die geforderte

befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden. Die Baubehörde habe das ihr in

gestalterischen Fragen zustehende Ermessen nicht überschritten.

4.4

Die diesbezüglichen Ausführungen, auf die

vollumfänglich verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG), sind nicht zu beanstanden und im Rahmen des

vorinstanzlichen Ermessens liegend. Sie

finden in den Plänen und Fotografien ihre Bestätigung.

Das

Baurekursgericht berücksichtigte in seiner Entscheidbegründung die für die

Beurteilung relevanten baulichen Gegebenheiten und nannte die Gesichtspunkte, an denen es die Einordnung

gemäss § 238 Abs. 1 PBG mass. Es hat sich ausreichend mit der Einordnung des Bauvorhabens

auseinandergesetzt und sich dabei auf seine Augenscheinerkenntnisse sowie die

Akten gestützt. Soweit der Beschwerdeführer den Vorwurf der unzureichenden

Entscheidbegründung erhebt, erweist sich dieser als unbegründet.

4.4.1

Entgegen dem Beschwerdeführer stellt es

sodann keine Verletzung des von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999 (BV) gewährleisteten Anspruchs auf rechtliches

Gehör dar, dass sich die Vorinstanz

nicht mit allen Argumenten des Beschwerdeführers im Detail auseinandersetzte:

Eine (Rechtsmittel-)Behörde muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten

einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich

abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht

ist Genüge getan, wenn sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz

weiterziehen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen

genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich

ihr Entscheid stützt (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00660, E. 4.2 mit

Hinweisen). Diese Anforderungen hat die Vorinstanz erfüllt.

4.4.2

Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Vorinstanz habe in ihrem

Entscheid die Bezugnahme zur unmittelbaren Umgebung, d.h. die zweistöckigen

Einfamilienhäuser rund um die Stichstrasse Kat.-Nr. 04 vernachlässigt, ist

Folgendes festzuhalten: Zwar befinden sich die genannten Häuser in der östlich

an das Baugrundstück angrenzenden Nachbarschaft, doch machen sie nicht allein

die unmittelbare bauliche Umgebung aus. Die Vorinstanz hat zu Recht auch auf

den unmittelbar westlich befindlichen Bürokomplex sowie die auf der

gegenüberliegenden Strassenseite liegenden Bauten abgestellt, mit denen die

geplante Baute ohnehin stärker wahrgenommen werden wird, als etwa mit der durch

hohe Bäume abgeschirmten unmittelbar östlich angrenzenden Liegenschaft des

Beschwerdeführers. Im Übrigen hat

die Vorinstanz die Nah- und die Fernwirkung zu Recht nicht nur bezüglich der

unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung beurteilt (VGr, 21. Dezember 2022,

VB.2022.00357, E. 4.1 m.w.H.; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).

4.4.3

Hinsichtlich der

Sachverhaltsfeststellungen ging die Vorinstanz sodann zu Recht von einer

heterogenen baulichen Umgebung aus und hat dabei nicht nur, aber auch die Doppel-

einfamilienhäuser entlang der Stichstrasse miteinbezogen. Es befinden sich

Bauten mit kleineren wie auch mit grösseren Volumina bzw. Fussabdrücken als das

geplante Gebäude im Nahbereich des Baugrundstücks. Diese Feststellung findet

ihre Bestätigung im Augenscheinprotokoll sowie auch im GIS-Browser und in der

Satellitenaufnahme von google.maps. Dasselbe gilt für die unterschiedlichen

Gebäudealter und Architektursprachen. Während die E-Strasse von der H-Strasse

aus betrachtet zu Beginn von zwei- bis dreigeschossigen Bauten mit

Giebeldächern geprägt ist, markiert das auffallend grossvolumige Bürogebäude an

der E-Strasse 06 den Übergang zu Flachdachbauten mit deutlich grösseren

Volumina.

Der Beschwerdeführer macht in sachverhaltlicher Hinsicht

schliesslich geltend, dass das Baurekursgericht in E. 4.1 des

angefochtenen Entscheids fälschlicherweise davon ausgehe, die geplante Neubaute

weise vier statt fünf Geschosse und eine Dachaufbaute/Attikawohnung auf. Dem

ist entgegenzuhalten, dass das Baurekursgericht in E. 4.1 lediglich die

Vorbringen der Rekurrenten zitiert und sich aus den nachfolgenden (eigenen)

Ausführungen kein Hinweis auf eine entsprechende Falschannahme ergibt. Der

Vorwurf der fehlerhaften Sachverhaltsdarstellung verfängt damit nicht.

4.4.4

Eine Bauverweigerung würde das

Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraussetzen. Ein solcher indes ist

erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der

Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch

tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden

Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 21. Dezember 2022,

VB.2022.00357, E. 4.1; 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4;

15.

September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1). Dies ist vorliegend nicht

der Fall. Mit Blick auf die Lage der geplanten Baute an einem ''architektonischen

Übergang'' an der Grenze von Wohn- und Industriezone ist der Grössenunterschied

zum nachbarlichen Gebäude des Beschwerdeführers verträglich. Aus § 238 Abs. 1 PBG lässt sich überdies kein Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft

bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu

übernehmen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 816). Die Gesamtwirkung erweist

sich entgegen dem Beschwerdeführer als befriedigend.

Insgesamt

erweisen sich die Einordnungsrügen damit als unbegründet.

5.

Der

Beschwerdeführer rügt sodann das Fehlen eines Wendeplatzes für den Parkplatz

östlich hinter dem Neubau. Rückwärts hinausfahren sei viel zu gefährlich und

daher ausgeschlossen.

5.1

Gemäss

§ 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken

erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung

oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert

ist. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist

und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den

Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig

beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel

"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlagen neben anderem genügend zugänglich sein muss. Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten

sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1

PBG).

Die technischen

Anforderungen an Zufahrten werden in der Verkehrserschliessungsverordnung vom

17.

April 2019 (VErV) geregelt. Als Zufahrten gelten Strassen der

Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz

der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu

gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der

Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen

und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist (§ 4 lit. a und b

VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze,

muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen

Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der

Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).

5.2

Gemäss

Anhang 1 VErV ist bei Stichstrassen ein Wendeplatz oder eine Wendemöglichkeit notwendig. Im

angefochtenen Beschluss wurde bezüglich des rückwärtig vorgesehenen

Abstellplatzes, welcher über die Stichstrasse Kat.-Nr. 04 erschlossen

wird, die Auflage statuiert, es sei auf dem Grundstück planerisch eine

Wendemöglichkeit nachzuweisen. Nachdem die Umsetzung dieser Auflage noch

aussteht, erweist sich die Rüge der fehlenden Wendemöglichkeit als verfrüht und

sie kann (noch) nicht behandelt werden.

6.

6.1

Wie

die Vorinstanz mit Verweis auf VGr, 30. April 2020, VB.2019.00846, E. 3.4.3

zutreffend festhielt, hat ein rekurrierender Nachbar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit der

geplanten Abstellplätze überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des

Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte Beeinträchtigung

von Nachbargrundstücken befürchten lässt (vgl. VGr, 22. Mai 1990, VB 1990/0013

[nicht publiziert]). Eine legitimationsbegründende Betroffenheit durch die

gewählte Parkierungslösung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung

von den Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen. Ein

Anfechtungsinteresse ist namentlich gegeben, wenn Übelstände im Sinn von § 243 Abs. 2 PBG zu befürchten sind, die sich in spezieller Weise zulasten des

Nachbarn auswirken (VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1).

6.2

Die

Erstellung von nur zwei statt fünf Pflichtparkplätzen für die Bewohnenden und

einem Besucherparkplatz wurde vorliegend mittels Mobilitätskonzept begründet.

So sieht Art. 8 Abs. 5 der Verordnung über private Abstellplätze vom 16. Dezember

2015.

vor, dass für autoarme Nutzungen der Minimalparkplatzbedarf für

Bewohnende sowie für Beschäftigte abweichend von den Vorgaben dieser Verordnung

im Einzelfall gestützt auf ein Mobilitätskonzept festgelegt werden. Die

Bausektion hat die im Mobilitätskonzept vorgesehenen Massnahmen als knapp

ungenügend beurteilt und im angefochtenen Beschluss eine Auflage zur Ergänzung

statuiert.

Ohne das ergänzte

Mobilitätskonzept, welches noch einzureichen ist, kann aber vorliegend noch nicht

beurteilt werden, ob Übelstände im Sinn der Rechtsprechung zu erwarten sind.

7.

7.1

Das

Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, bei den geplanten

Vorsprüngen auf der Nordost-, Nordwest- und Südostseite des geplanten Neubaus

handle es sich nicht um Erker im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung

vom 14. September 2015, Abs. 2).

Diese seien mit einem Abstand von 40–60 cm ab dem gestalteten Terrain klar

nicht mehr als Erker erkennbar. Sie könnten auch nicht als andere unter § 260 Abs. 3 PBG fallende einzelne Vorsprünge qualifiziert werden, zumal sie in

diesen Bereichen der gesamten Fassade vorgelagert würden. Sie würden sich daher

als abstandswidrig erweisen.

7.2

Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und

müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen

mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung

behoben werden. Dieses Vorgehen kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung

nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind.

Führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels

einer Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein

mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist in

erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des

Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (VGr, 8. Juni 2017,

VB.2017.00004, E. 4.1 m.w.H.; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 437, auch zum Folgenden).

Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine

Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig

und die Baubewilligung zu verweigern. Ebenso, wenn ohne grösseren planerischen

Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche

baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung

des Mangels nach sich zieht. Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei

Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter

Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein,

sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die

nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen

Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht (VGr, 16. Juli

2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46).

Die statuierten

Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich

sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die

Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine

konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen

Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung

aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche

Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist die Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der

Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch nicht der

Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr,

16.

Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46).

7.3

Vorab

ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines

Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine

Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser

Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).

Der kleine nordostseitige Vorsprung wäre mit einer blossen

Verkleinerung der dort situierten Wohnzimmer der nebenbestimmungsweisen Heilung

zugänglich. Dies gilt auch hinsichtlich des grösseren Vorsprungs an der

Südostseite, könnte im Erdgeschoss ohne Weiteres auf die Auskragung verzichtet

werden, zumal dort keine Wohnung betroffen ist, sondern nur der

Eingangsbereich. Insofern ist den vorinstanzlichen Erwägungen zuzustimmen,

welche auch nicht bestritten wurden.

Das Baurekursgericht erwog weiter, im angefochtenen

Beschluss sei die Nebenbestimmung formuliert worden, die Länge der beiden Erker

an der Nordwestfassade sei auf einen Drittel der Fassadenlänge zu reduzieren,

da sie 8,30 m statt maximal 7,92 m betrage. Diese Auflage habe auch

in Kombination mit den Anpassungen der Vorsprünge in der Vertikalen nur

untergeordnete Projektanpassungen zur Folge, welche ohne besondere

Schwierigkeiten machbar seien.

7.4

Die von der Baubehörde verlangte

geringfügige Reduktion der Breite der Erker an der Nordwestfassade sowie

deren vom Baurekursgericht verlangte

Entfernung im Erdgeschossbereich mögen wohl rein baulich einfach zu

bewerkstelligen sein. Allerdings bringt der Beschwerdeführer zu Recht vor, dass

die Entfernung der Erkerfläche im Erdgeschoss bei den betroffenen Schlafzimmern

zu einer Bodenfläche von unter 10 m2 führen würde. Damit würden

sie die Mindestanforderung an die Fläche von Räumen nicht mehr erfüllen (§ 303 Abs. 1 PBG), geschweige denn die bereits in der Baubewilligung im Hinblick

auf die SIA-Norm 500 (Hindernisfreie Bauten) auflageweise statuierte

Mindestfläche von 14 m2.

Hinzu kommt, dass

gemäss Baubewilligung die zulässige Geschossfläche nicht eingehalten bzw.

überschritten ist und daher reduziert werden muss. Folge wäre eine nicht mehr

untergeordnete konzeptionelle Grundrissumgestaltung der betreffenden

(Klein-)Wohnungen, für die zudem verschiedene Varianten denkbar sind. Die

Auflage erweist sich deshalb als unzulässig.

Sodann führt

die Erfüllung der vom Baurekursgericht statuierten Auflage auch zu äusserlichen

Gestaltungsänderungen. Die Erker im Erdgeschoss würden bei einem im Rahmen der

statuierten Auflage neu auszuarbeitenden Projekt wegfallen. Damit wird sich das

Erscheinungsbild mit den verlangten Änderungen nicht unerheblich vom

beurteilten unterscheiden.

Zusammengefasst

können die von der Vorinstanz festgestellten Mängel des Bauvorhabens nicht mehr

ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Das von der Vorinstanz

gewählte Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung

nicht infrage; eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen erweist sich

als unzulässig. Können die Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden,

ist die Baubewilligung zu verweigern. Damit erweisen sich die entsprechenden

Rügen als berechtigt und ist die Beschwerde gutzuheissen.

8.

Das Ausgeführte

führt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der Baubewilligung sowie

des Rekursentscheids.

9.

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen

1.

und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das

Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die dem Beschwerdeführer

auferlegten Rekurskosten neu je hälftig zusätzlich den Beschwerdegegnerinnen 1 und

2.

aufzuerlegen sind. Zudem entfällt die Verpflichtung des Beschwerdeführers zur

Zahlung einer Umtriebsentschädigung für das Rekursverfahren.

Die private

Beschwerdegegnerin ist zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekurs-

und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 4'000.-. Die Behörde

wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss in Kommentar VRG, Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Dispositiv-Ziffer II

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 21. April 2023 sowie der Beschluss

der Bausektion vom 20. September 2022 werden aufgehoben.

In Abänderung von

Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts werden die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 7'435.- je zu 7/30 der Bausektion der

Stadt Zürich und der C AG sowie je zu 4/15 F und G auferlegt.

In Abänderung von

Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids des Baurekursgerichts wird die

Verpflichtung des Beschwerdeführers zur Zahlung einer Umtriebsentschädigung

aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 365.-- Zustellkosten,

Fr. 5'365.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden

den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die private Beschwerdegegnerin wird

verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.