Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00321

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2023.00321

Urteil

der 3. Kammer

vom 19. September 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichterin

Nicole Tschirky, Gerichtsschreiber

Serafin Ritscher.

In Sachen

A AG,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. Gemeinderat Obfelden,

vertreten durch RA C,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Quartierplan,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 21. Juni 2022 setzte der

Gemeinderat Obfelden den Quartierplan D fest. Die Baudirektion genehmigte

diese Festsetzung mit Verfügung vom 16. November 2022.

Gegen diese Entscheide erhoben die A AG und die Stiftung E

mit separaten Eingaben Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Die

vereinigten Rekurse wurden mit Entscheid vom 9. Mai 2023 teilweise

gutgeheissen. Demgemäss wurden der Beschluss des Gemeinderates Obfelden vom 21. Juni

2022 und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 16. November 2022

insoweit aufgehoben, als damit der Kostenverleger für die Baukosten der

Strassen festgesetzt bzw. genehmigt wurde. Die Sache wurde zur neuen Beurteilung

des Kostenverlegers Baukosten Strasse im Sinn der Erwägungen und zur neuen

Festsetzung an den Gemeinderat Obfelden zurückgewiesen. Im Übrigen wurden die

Rekurse abgewiesen.

Erwägungen

II.

A. Mit

Beschwerde vom 7. Juni 2023 gelangte die A AG an das

Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:

"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 9. Mai

2023.

sei infolge Verletzung des Anspruchs der Beschwerdeführerin auf

rechtliches Gehör aufzuheben und die Angelegenheit zur Durchführung eines

Augenscheins und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2.

Eventualiter: Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons

Zürich vom 9. Mai 2023 sowie die Entscheide betreffend Festsetzung des Quartierplans D

vom 21. Juni 2022 (Beschluss des Gemeinderates Obfelden) und vom 16. November

2022.

(Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich) seien aufzuheben und die über

die F-Strasse voll erschlossenen Grundstücke der Beschwerdeführerin (Kat.-Nrn. 01,

02, 03) seien aus dem Quartierplan D zu entlassen, ev. sei die

Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.

Subeventualiter 1 seien diese Grundstücke (Kat.-Nrn. 01, 02,

03) der Beschwerdeführerin im ‘Abzugsperimeter’ und dem ‘Kostenperimeter

Strassen’ (Pläne 2 und 4) lediglich und anteilsmässig mit Kosten für die

Verschiebung / Vergrösserung / Umgestaltung des Mündungsbereichs ‘H- / F-Strasse

und G-Strasse’ sowie im Kostenperimeter Administrativkosten höchstens mit einem

Anteil von 10 % (Plan 6) zu belasten.

4.

Subeventualiter 2 sei für die H-Strasse ein separater

Kostenperimeter (mithin ohne Einbezug der I-Strasse, der J-Strasse und der

anderen Strassen) festzulegen und es seien in diesem neu festzulegenden

Kostenperimeter sowie im ‘Kostenperimeter Administrativkosten’ (Plan 6)

lediglich das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführerin mit Kosten für

den Ausbau der H-Strasse und mit Kosten für die Administrativkosten zu

belasten, eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

Sofern auch dem nicht gefolgt werden sollte, seien im

‘Kostenperimeter Strassen’ sowie im ‘Abzugsperimeter’ (vgl. Pläne 2 und 4)

sowie im ‘Kostenperimeter Administrativkosten’ (Plan 6) auf jeden Fall

lediglich das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführerin mit Kosten für

den Ausbau des Strassennetzes und mit Kosten für die Administrativkosten zu

belasten, ev. sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

5.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegner."

In prozessualer Hinsicht ersuchte die A AG um

Durchführung eines Augenscheins.

B. Das

Baurekursgericht schloss am 20. Juni 2023 ohne weitere Bemerkungen auf

Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Obfelden beantragte mit Eingabe vom

9.

August 2023, auf die Beschwerde sei einzutreten, diese sei aber

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführerin. Zudem sei die aufschiebende Wirkung der erhobenen

Beschwerde ausdrücklich auf die aufgeworfenen Streitpunkte (mithin ihre

Entlassung aus dem Quartierplan sowie ihren Anteil an den

quartierplanrechtlichen Verfahrens- und Baukosten) zu beschränken und im

Übrigen die Teilrechtskraft des Rekursentscheids zu bestätigen. Die

Baudirektion beantragte am 10. August 2023 die Abweisung der Beschwerde.

C. Mit

Replik vom 13. September 2023 hielt die A AG an ihren in der

Beschwerde gestellten Anträgen fest. Mit dem Antrag des Gemeinderats Obfelden

auf teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde und Bestätigung

der Teilrechtskraft des Rekursentscheids erklärte sich die Beschwerdeführerin einverstanden.

D. Mit

Präsidialverfügung vom 14. September 2023 wurde der Beschwerde die

aufschiebende Wirkung insoweit entzogen, als sie nicht die beantragte

Entlassung der Grundstücke der Beschwerdeführerin aus dem Quartierplanverfahren

und ihren finanziellen Anteil an den quartierplanrechtlichen Verfahrens- und

Baukosten beschlug.

E. Der

Gemeinderat Obfelden hielt mit Duplik vom 16. Oktober 2023 an seinen

materiellen Anträgen fest. Mit Triplik vom 25. Oktober 2023 erfolgte eine

erneute Stellungnahme der A AG unter Festhalten an den in der Beschwerde

gestellten Anträgen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)

zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Gemäss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG; LS 700.1) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berührt

ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Die

Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 01, 02 und 03

innerhalb des Quartierplanperimeters und beanstandet Festlegungen, die ihre

Grundstücke unmittelbar betreffen. Sie ist daher legitimiert.

1.3

Nach § 41

Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG richtet sich die

Anfechtbarkeit von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden sinngemäss nach den Art. 91–93

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110).

Gemäss Art. 92 BGG können selbständig eröffnete Vor- und

Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren im

Anschluss an ihre Eröffnung angefochten werden; eine spätere Beschwerde ist

ausgeschlossen. Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide

ist nach Art. 93 Abs. 1 BGG die Beschwerde nur zulässig, wenn sie

entweder einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)

oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

1.3.1

Bei der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG hat das Verwaltungsgericht

grundsätzlich die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 91–93 BGG zu

beachten (VGr, 21. November 2013, VB.2013.00387, E. 1.1.1; 28. Februar

2013, VB.2012.00558, E. 1.2.2). Nach dem Wortlaut von § 19a Abs. 2 VRG richtet sich die Anfechtung von Zwischenentscheiden allerdings lediglich

"sinngemäss" nach Art. 91–93 BGG. Dies lässt dem

Verwaltungsgericht bis zu einem gewissen Grad Raum für eine eigenständige

Auslegung von § 19a Abs. 2 VRG, der trotz des darin enthaltenen

Verweises auf Bundesrecht eine kantonalrechtliche Bestimmung darstellt. Deshalb

kann sich im Rahmen der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG unter

Umständen auch ein Zwischenentscheid als anfechtbar erweisen, der vor

Bundesgericht nach Art. 91–93 BGG nicht angefochten werden könnte (vgl.

Alain Griffel, Rekurs, in: Ders./Tobias Jaag [Hrsg.], Reform der Zürcher

Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2010, S. 52; Martin

Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 19a N. 8 ff.).

1.3.2

Als Zwischenentscheide, die nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1

BGG angefochten werden können, gelten nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung

insbesondere Rückweisungsentscheide (BGE 133 V 477 E. 4.2). Ausgenommen

sind Fälle, in denen der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen

wurde, kein Entscheidungsspielraum verbleibt und die Rückweisung nur noch der

Umsetzung des von der oberen Instanz Angeordneten dient (BGE 135 V 141 E. 1.1;

134.

II 124 E. 1.3). Davon ist indessen nicht auszugehen, wenn die untere

Behörde ergänzende Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen hat (BGr, 27. März

2009, 2C_258/2008, E. 3.3; VGr, 27. Juni 2012, SB.2010.00149, E. 1.1).

An der grundsätzlichen Qualifikation eines Rückweisungsentscheids als

Zwischenentscheid ändert auch nichts, wenn die rückweisende Behörde bestimmte

Fragen verbindlich beantwortet hat (BGr, 27. März 2009, 2C_258/2008, E. 3.3;

VGr, 27. Juni 2012, SB.2010.00149, E. 1.1; Martin Bertschi, Kommentar

VRG, § 19a N. 65). In einem Entscheid kann jedoch auch eine

definitive Beurteilung und damit ein Teilentscheid für ein Grundstück

vorliegen, während ein Rückweisungs- und damit Zwischenentscheid für ein

anderes Grundstück vorliegt (vgl. dazu BGr, 28. Januar 2008, 1C_290/2007,

E. 2).

1.3.3

Die Vorinstanz hat den Festsetzungsbeschluss des Beschwerdegegners 1 vom 21. Juni

2022.

und die Genehmigungsverfügung der Beschwerdegegnerin 2 vom 16. November

2022.

bis auf den Kostenverleger Baukosten Strassen bestätigt. Damit liegt mit

Ausnahme des Kostenverlegers Baukosten Strassen eine definitive Beurteilung

vor. Im Übrigen wurde das Abstellen auf die mögliche Bruttogeschossfläche

anstelle der Anwendung des Perimetersystems als unzulässig beurteilt und die

Sache diesbezüglich zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an den

Beschwerdegegner zurückgewiesen. Im Rahmen dieser Neubeurteilung verfügt der

Beschwerdegegner 1 zwar über einen gewissen Spielraum. Aufgrund der

besonderen räumlichen Ausgangslage (vgl. E. 6.3 nachstehend) und der

umstrittenen Erschliessungsverhältnisse der streitbetroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01,

02.

und 03 liesse sich der mit der Neubeurteilung einhergehende Aufwand des

Beschwerdegegners 1 allerdings erheblich reduzieren, sollten diese

Grundstücke wie von der Beschwerdeführerin beantragt aus dem

Quartierplanverfahren zu entlassen sein. Aus diesem Grund sowie angesichts der

bereits rund neunjährigen Verfahrensdauer rechtfertigt es sich, im vorliegenden

Fall auf die Beschwerde einzutreten (vgl. BGE 136 II 165 E. 1.2; VGr, 12. Mai

2016, VB.2016.00009, E. 1.2; 21. Mai 2014, VB.2014.00055, E. 1.3.2;

28.

Februar 2013, VB.2012.00558, E. 1.2.2; Martin Bertschi, Kommentar

VRG, § 19a N. 8 ff.).

1.4

Auf die

fristgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten, zumal auch die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind.

2.

Das Quartierplangebiet ist fast vollständig überbaut.

Anlass für die Einleitung des Quartierplanverfahrens bildete der Umstand, dass

die H-Strasse gemäss dem technischen Bericht für die Erschliessung eines

geplanten Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 (Teil des Areals A),

aber auch schon für das bestehende überbaute Einzugsgebiet ungenügend ausgebaut

gewesen war. Der Quartierplan bezweckt unter anderem den normgerechten Ausbau

der H-Strasse, den Bau einer normengerechten gemeinsamen Einmündung von F- und H-Strasse

in die G-Strasse und den Bau von allfällig noch notwendigen

Feinerschliessungsleitungen für Wasser und Abwasser.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt, ihr Anspruch auf rechtliches

Gehör sei verletzt worden, da die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt

habe.

3.1

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der

zuständigen Behörde (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4,

mit weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Die Durchführung eines

Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind

und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,

wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht

zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember

2019, 1C_582/2018, E. 2.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79).

3.2

Die

tatsächliche Situation ergibt sich aus den bei den umfangreichen

Quartierplanunterlagen und den weiteren bei den Akten befindlichen Plänen und

Vorakten. Auch die topografische Situation ergibt sich aus allgemein

zugänglichen Unterlagen (insbesondere dem GIS-Browser: https://maps.zh.ch). Der

Sachverhalt ist damit für die vom Verwaltungsgericht zu entscheidenden Fragen

genügend erstellt und es bedurfte weder im vorinstanzlichen noch im

vorliegenden Verfahren eines Augenscheins. Demgemäss hat die Vorinstanz mit

ihrem Verzicht auf einen Augenschein den Anspruch der Beschwerdeführerin auf

rechtliches Gehör nicht verletzt und ist auch im vorliegenden Verfahren kein

Augenschein durchzuführen. Der Hauptantrag der Beschwerdeführerin ist damit

abzuweisen.

4.

4.1

Vorliegend

zu beurteilen sind Anordnungen des Quartierplanrechts (vgl. §§ 123 ff.

PBG). Nach Massgabe von § 2 lit. c PBG kommt den Gemeinden bzw. der

kommunalen Planungsbehörde bei der Nutzungsplanung Autonomie im Sinn von Art. 50

Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) zu

(BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi

Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc.

2007, Art. 85 N. 11; vgl. auch BGr, 6. Januar 2015, 1C_130/2014,

E. 2.2). Dies gilt auch für den Quartierplan – ein Instrument der

Sondernutzungsplanung –, der im erfassten Gebiet eine der planungs- und

baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen

Anordnungen enthält (§ 123 Abs. 1 PBG). Beim von der

Quartierplanbehörde der zuständigen Gemeinde aufgestellten Quartierplan haben

die Beteiligten das Recht, Anträge und Einwendungen vorzubringen; die weiteren

Verfahrensschritte hängen jedoch nicht von Mehrheitsbeschlüssen der Beteiligten

ab. Die Beschlüsse fasst vielmehr die Quartierplanbehörde, welche die

Interessen der betroffenen Grundeigentümer abzuwägen, möglichst auszugleichen

und mit den öffentlichen Interessen in Einklang zu bringen hat (VGr, 21. September

2015, VB.2014.00480, E. 2.2; 8. Februar 2012, VB.2011.00104, E. 3.2;

15.

September 2005, VB.2005.00030, E. 3.1).

4.2

Bei

kommunalen Nutzungsplänen – so auch Quartierplänen – überprüft das

Baurekursgericht alle Mängel, insbesondere auch die Zweckmässigkeit und

Angemessenheit der planerischen Anordnungen (§ 20 Abs. 1 VRG,

insbesondere § 20 Abs. 1 lit. c VRG). Folglich kommt ihm von

Gesetzes wegen umfassende Kognition zu, womit Art. 33 Abs. 3 lit. b

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) Nachachtung

verschafft wird, der eine volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch mindestens

eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Eine derartige Überprüfung schliesst nicht

aus, dass sich die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung auferlegt, soweit über die

Zweckmässigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2 Abs. 3

RPG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf die Rechtsmittelbehörde

damit nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw.

eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der

kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,

so hat ihn das Baurekursgericht zu respektieren (BGr, 22. April 2015,

1C_428/2014, E. 2.2; 6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 2.2).

Mitunter kommt den Gemeinden im Quartierplanrecht grundsätzlich

Planungsautonomie zu. Bei der Überprüfung des kommunalen Planungsentscheids

durch das Baurekursgericht muss insbesondere berücksichtigt werden, dass der

erstinstanzlichen Behörde verschiedene Planungsvarianten zur Auswahl stehen

können. Das Baurekursgericht darf von der gewählten Lösung nur abweichen, wenn

sich die kommunale Behörde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden

Erwägungen hat leiten lassen oder sie die Grundsätze der Rechtsgleichheit und

Verhältnismässigkeit verletzt.

4.3

Im

Beschwerdeverfahren überprüft das Verwaltungsgericht als zweite

Rechtsmittelinstanz Rekursentscheide nur auf Rechtsverletzungen,

einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung, hin. Eine

Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

5.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die über die F-Strasse

voll erschlossenen Grundstücke der Beschwerdeführerin (Kat.-Nrn. 01, 02

und 03) seien aus dem Quartierplan D zu entlassen, eventuell sei die

Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese drei

Grundstücke seien genügend über die F-Strasse (und allenfalls über die K-Strasse)

erschlossen. Die H-Strasse brauche es dazu nicht, auch nicht im

Mündungsbereich. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz sei die heutige

Situation verkehrssicher. Die beiden nebeneinander geführten Ausfahrten in die G-Strasse

hätten seit Jahrzehnten nicht ein einziges Mal zu Verkehrssicherheitsproblemen

geführt. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die geplante Abklassierung der G-Strasse

in eine kommunale Strasse und die Festlegung von Tempo 30 keinen

Unterscheid machen solle. Der Beschwerdegegner 1 habe denn auch explizit die

direkte Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 05 von der G-Strasse aus

zugelassen. Die Verschmelzung der F- und der H-Strasse im Mündungsbereich zur G-Strasse

sei weder nötig noch unter den vorliegenden Umständen verhältnismässig.

5.1

Wie von

der Vorinstanz festgehalten, handelt es sich bei der F-Strasse im Bereich der

Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 02 um eine nicht ausparzellierte,

grundstücksinterne Privatstrasse. Sie verläuft in einem spitzen Winkel zur H-Strasse,

sodass die Einmündungen beider Strassen in die G-Strasse unmittelbar

nebeneinander zu liegen kommen. Neu soll die F-Strasse ca. 10 m vor der G-Strasse

in die H-Strasse geführt werden, womit nur noch die H-Strasse in die G-Strasse

mündet; der Einmündungsbereich wird entsprechend umgestaltet.

5.2

Bei der

Einmündung der F- in die G-Strasse handelt es sich um eine Ausfahrt im Sinn von

§ 3 lit. d der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April

2019.

(VErV), d. h.

eine für die Benutzung mit Fahrzeugen bestimmte Verbindung zwischen einem

Grundstück und einer Strasse. Die F-Strasse, welche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

liegt, mündet unmittelbar neben der Einmündung der H-Strasse in die G-Strasse.

Umstritten ist im vorliegenden Fall, ob die Ausfahrten als verkehrssicher

gemäss § 4 lit. b VErV gelten.

5.3

Gemäss Ziff. 1.7.6

des Quartierplanberichts liegt eine konfliktträchtige Situation vor und

entsprechen die Einmündungen nicht den Anforderungen an die Verkehrssicherheit

gemäss VErV. Die Vorinstanz hielt dazu in E. 5.4.2 des vorinstanzlichen

Entscheids fest, dass namentlich die Verkehrsführung, insbesondere auch für Fussgänger,

unklar sei. Gleichzeitig ausfahrende Fahrzeuge würden sich gegenseitig die

Sicht verdecken – dies bei unklarer Vortrittsregelung. Ausfahrende

Fahrzeuge könnten erst spät erkennen, welche der beiden Strassen einfahrende

Fahrzeuge wählen würden, und die Sichtverhältnisse im Bereich des

Zusammenschlusses von F- und H-Strasse seien – u. a. aufgrund der Niveauunterschiede – sehr

ungünstig. Im Bereich von Verzweigungen (hier der Knoten H-/G-Strasse) seien

Ausfahrten (hier die Ausfahrt vom Grundstück Kat.-Nr. 03 [= F-Strasse]) in

der Regel nicht zulässig (§ 16 VErV). Der langjährige Bestand der

fraglichen Ausfahrt, der angeblich zu keinen

"Verkehrssicherheitsproblemen" geführt haben solle, vermöge nichts an

der mangelhaften Verkehrssicherheit zu ändern, ebenso wenig eine allfällige

Abklassierung der G-Strasse zur Gemeindestrasse und die Einführung von Tempo 30.

Mit der Abklassierung entfiele zwar die Anwendbarkeit von § 240 Abs. 3 PBG, wonach Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen

nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten

erfolgen müssten. Mit dieser Vorschrift solle die Anzahl Ausfahrten auf

Staatsstrassen möglichst gering gehalten werden. Unbesehen davon müssten die

Ausfahrten in jedem Fall verkehrssicher ausgestaltet sein, auch solche, die

nicht auf Staatsstrassen führten. Dies sei bei der in Frage stehenden Ausfahrt

der F-Strasse nicht der Fall, auch nach einer allfälligen Abklassierung nicht.

Aufgrund dieser Umstände gelangte die Vorinstanz zum

Ergebnis, dass die Ausfahrt vom Grundstück Kat.-Nr. 03 (F-Strasse) nicht

verkehrssicher sei und insofern ein Erschliessungsmangel vorliege, der nebst

dem genannten Grundstück auch die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 betreffe.

Daran ändere nichts, dass die drei Grundstücke alternativ auch über die K-Strasse

und die Parzelle Kat.-Nr. 06 oder den westlichen Abschnitt der F-Strasse

zugänglich seien. Unter dem Vorbehalt, dass diese alternative Erschliessung in

rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht genüge, sei damit zwar die gesetzlich

erforderliche Erschliessung (§ 233 ff. PBG) auch ohne die

streitbetroffene Ausfahrt gegeben. Indes müssten sämtliche vorhandenen

Ausfahrten verkehrssicher sein (§ 240 PBG), ansonsten ein

Erschliessungsmangel vorliege. Indem der Mangel beseitigt werde, profitiere

auch das Grundstück Kat.-Nr. 02 vom Quartierplan. Bei den Grundstücken

Kat.-Nrn. 03 und 01 komme hinzu, dass diese von den im Quartierplan

vorgesehenen baulichen Massnahmen direkt betroffen seien. Sodann stosse das

Grundstück Kat.-Nr. 03 an die H-Strasse an, verfüge eines der Gebäude

(Assek.-Nr. 07) über einen Zugang von der H-Strasse her und führe eine

Fussgängerverbindung (Treppe) vom Grundstück auf die H-Strasse. Dies zeige,

dass das besagte Grundstück von einer verbesserten Erschliessungssituation auf

der H-Strasse profitiere. Damit stehe fest, dass alle drei Grundstücke zu Recht

in den Quartierplanperimeter einbezogen worden seien.

5.4

Die

Ausführungen des Baurekursgerichts erweisen sich als nachvollziehbar. Die zwei

direkt nebeneinanderliegenden Ausfahrten führen zu einer unübersichtlichen

Situation. Selbst wenn die Situation mit der Abklassierung der G-Strasse zur

Gemeindestrasse und die Einführung von Tempo 30 entschärft wird, wurde

nachvollziehbar dargelegt, dass gefährliche Situationen für Fahrzeugführende

und Fussgänger resultieren können. Hinzu kommt auch noch der Velostreifen auf

der G-Strasse.

Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass die

beiden nebeneinander geführten Ausfahrten in die G-Strasse seit Jahrzehnten

nicht ein einziges Mal zu Verkehrssicherheitsproblemen geführt hätten. Ob dies

zutrifft, ist nicht geklärt, kann jedoch offenbleiben. Massgebend ist das

abstrakte Gefahrenpotenzial, das nachvollziehbar dargelegt wurde. Auch aus der

in Ziff. 2.3 des Quartierplanberichts vorgesehenen direkten Erschliessung

des Grundstücks Kat.-Nr. 05 von der G-Strasse aus kann die

Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Diese direkte

Erschliessung liegt nicht direkt neben der H-Strasse und führt daher nicht zu

einer vergleichbar unübersichtlichen Situation bzw. zu einer Doppeleinmündung.

Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die H- und die F-Strasse seien

bereits heute faktisch miteinander verbunden und würden nicht einfach

spitzwinklig in die G-Strasse münden, weil die Fahrbahnen auf den letzten knapp

4.

m aneinanderstossen würden, ändert dies nichts an der unübersichtlichen

Verkehrssituation. Der Entscheid der Vorinstanz, dass alle drei Grundstücke zu

Recht in den Quartierplanperimeter einbezogen wurden, ist daher nicht zu

beanstanden.

6.

Die Beschwerdeführerin beantragt in ihrem

Subeventualantrag 1 weiter, die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03

seien im Abzugsperimeter und im Kostenperimeter Strassen (Pläne 2 und 4)

lediglich und anteilsmässig mit Kosten für die Verschiebung / Vergrösserung / Umgestaltung

des Mündungsbereichs H- / F-Strasse und G-Strasse zu belasten. Die

drei Grundstücke der Beschwerdeführerin seien allesamt (mehrheitlich) bebaut

und vollumfänglich über die F-Strasse erschlossen, der anerkanntermassen die

Funktion einer öffentlichen Strasse zukomme. Aufgrund der Topografie sei es

ausgeschlossen, von der F-Strasse aus in die H-Strasse einzubiegen oder

umgekehrt. Spätestens ab dem Mündungsbereich würden die Grundstücke der

Beschwerdeführerin keinerlei Nutzen durch die H- und schon gar nicht durch die I-

und die J-Strasse und die weiteren im Quartierplanperimeter befindlichen

Strassen bzw. durch deren normgerechten Ausbau erfahren. Die Grundstücke seien

vollumfänglich durch eine eigene Ringerschliessung über die F- und K-Strasse

erschlossen. Die Annahme eines zusammenhängenden Erschliessungssystems, zu

welchem auch die F-Strasse gehören soll, sei angesichts der tatsächlichen

Verhältnisse sachverhalts- und rechtswidrig. Dies zeige auch der Umstand, dass

die F-Strasse gemäss Quartierplan nicht in den Kostenperimeter aufgenommen

worden sei. Die von der Vorinstanz abgelehnte Aufteilung des Kostenperimeters

Strassen (in Kosten für die Umgestaltung des Mündungsbereichs und Kosten für

den Ausbau der restlichen Strassen) berücksichtige die absolut auf ein Minimum

beschränkten Interessen der Beschwerdeführerin an den Quartierplananlagen nicht

ansatzweise und auch nicht angemessen. Sie stehe weder in einem vernünftigen

Verhältnis zum Vorteil für die Beschwerdeführerin, der ja gerade einmal auf den

neuen Mündungsbereich beschränkt sei, was kostenmässig einen Bruchteil der

Gesamtkosten Strassen ausmachen werde, noch erfolge damit ein vernünftiger und

gerechter Interessenausgleich zu den übrigen Quartierplangenossen.

6.1

Der

Quartierplan bestimmt, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen

sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind (§ 146 Abs. 1 PBG). Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den

betreffenden Anlagen (§ 146 Abs. 2 PBG). Zu berücksichtigen ist

ferner, ob bei der Überbauung noch weitere eigene Aufwendungen wie längere

Zufahrten und Zugänge, Werkleitungen und dergleichen nötig sein werden, die

sich bei anderen Grundstücken wegen ihrer Lage und Form erübrigen, und ob

solchen Nachteilen nicht Vorzüge der rückwärtigen Lage gegenüberstehen (§ 146 Abs. 3 PBG).

Für die Verteilung der Erstellungskosten ist das objektive

Interesse des einzelnen Grundeigentümers an der betreffenden Erschliessung,

Ausstattung und Ausrüstung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an

den direkt benützten Zugängen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen

Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im

Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr

reduzieren (zum Beispiel Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz,

Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist auch dann möglich, wenn das

Grundstück bereits erschlossen ist, aber durch den Quartierplan aufgewertet

wird (VGr, 30. Juni 2011, VB.2010.00492, E. 3 [nicht publiziert];

Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum

Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 146

N. 3b, mit Hinweisen).

Die Erstellungskosten können nach schematischen Massstäben

verteilt werden (BGr, 25. Februar 2011, 2C_670/2009, E. 5.2).

Praxisgemäss werden verschiedene Bautiefen mit abgestufter Belastung

festgelegt. Die Grundstücksflächen in der ersten Bautiefe von 30 m beidseits

der Erschliessungsanlage werden in der Regel mit 100 % belastet. Unter

Berücksichtigung der zusätzlichen Erschliessungsaufwendungen, die für Bauten im

zurückliegenden Bereich häufig erforderlich sind, werden Grundstücke in der

zweiten Bautiefe (zwischen 30 und 60 m) regelmässig mit 50 % belastet

(Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren,

Zürich etc. 2004, S. 185 f.). Bei Grundstücken, die an zwei

Quartierstrassen anstossen, wird eine Winkelhalbierende gezogen, um zu

vermeiden, dass diese zweimal zu unverminderten Kostenanteilen herangezogen

werden (Peter Wiederkehr, Das zürcherische Quartierplanrecht, Zürich 1972, S. 69 f.).

Eine Schematisierung erscheint zulässig, denn das Verhältnis unter den

Quartierplanbeteiligten ist von einem gewissen Solidaritätsgedanken beherrscht,

mit welchem eine allzu strenge Individualisierung des Erschliessungsinteresses

im Widerspruch stünde. Allerdings hat der einzelne Kostenanteil nach dem

Äquivalenzprinzip im richtigen Verhältnis zum Vorteil zu stehen, den der

Grundeigentümer aus den Quartierplananlagen zieht. Zudem ist bei der

Kostenverlegung nach dem Rechtsgleichheitsgebot ein vernünftiger und gerechter

Interessenausgleich unter den Quartierplangenossen anzustreben (VGr, 1. Oktober

2020, VB.2018.00798, E. 5.2; 27. März 2013, VB.2010.00420, E. 3.2;

30.

Juni 2011, VB.2010.00492, E. 6.1; Kleb, S. 136 ff.,

170).

6.2

Die

Vorinstanz hielt fest, dass die von der Beschwerdeführerin propagierte

Beschränkung der Kostentragung auf einen Anteil derjenigen Kosten, die für die

Umgestaltung des Mündungsbereichs anfallen würden, im Widerspruch zu den obigen

Grundsätzen stünde, wonach die Kosten proportional zum entstehenden Nutzen –

und nicht etwa nach dem Verursacherprinzip – verteilt würden. Ob die drei

Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 alternativ auch über die K-Strasse und

das Grundstück Kat.-Nr. 06 oder den westlichen Abschnitt der F-Strasse

zugänglich seien und diese alternative Erschliessung in rechtlicher und

tatsächlicher Hinsicht genüge und damit die gesetzlich erforderliche

Erschliessung (§ 233 ff. PBG) auch ohne die streitbetroffene Ausfahrt

gegeben sei, liess sie hingegen offen.

6.3

Wie auch

vom Beschwerdegegner 1 festgehalten, handelt es sich um ein

vergleichsweise ziemlich weitläufiges, komplexes Beizugsgebiet, das bereits

mehrheitlich überbaut ist. Unter solchen Umständen kann es sich rechtfertigen,

das Quartierplangebiet in verschiedene Kostenperimeter aufzuteilen. Vorliegend

stellt sich daher die Frage, ob eine Aufteilung in verschiedene Kostenperimeter

hätte vorgenommen werden müssen.

6.3.1

Massgebend für die Beantwortung dieser Frage ist vorliegend auch, ob die

Annahme zutrifft, dass es sich um ein zusammenhängendes Erschliessungssystem

handelt, zu welchem auch die F-Strasse gehört. Daraus kann nämlich abgeleitet

werden, dass auch die Beschwerdeführerin einen gewissen Vorteil bzw. Mehrwert

von den weiteren, im Einzugsgebiet geplanten Massnahmen hat.

6.3.2

Der Beschwerdegegner 1 hält dazu fest, die massgeblichen

Quartierplanunterlagen, insbesondere auch die Ausführungen im technischen

Bericht, würden freilich unmissverständlich den erschliessungsmässigen

Zusammenhang der einbezogenen Strassen sowie die dementsprechende Zielsetzung

der Quartierplanbehörde zeigen, nämlich die benachbarten Quartiere I und H

gemeinschaftlich rechtsgenügend zu erschliessen. Die von der Beschwerdeführerin

stets bemühte eigene "Ringerschliessung" sei nicht nur wegen des

nicht verkehrssicheren Einmündungsbereichs der F-Strasse in die G-Strasse

mangelhaft, sondern auch im Übrigen ungenügend. Dazu sei Folgendes ergänzt: Die

sogenannte Ringerschliessung erweise sich bei objektiver Betrachtungsweise als

reichlich theoretisches Konstrukt. Der "Ring" bestehe einerseits aus

einem östlichen Ast (von der G-Strasse zur Tiefgarageneinfahrt beim Grundstück Nr. 01

und zum Parkplatz auf dem Grundstück Nr. 03 südlich des Gebäudes Vers.-Nr. 07)

und andererseits aus einem westlichen Ast (von der G-Strasse zu den Parkplätzen

und Garagen auf den Grundstücken Nrn. 08 und 09). Diese beiden

"Äste" würden durch einen 3,3 m bis 3,4 m schmalen,

betonsteingepflasterten grundstücksinternen Weg sowie den Vorplatz zwischen den

denkmalgeschützten Gebäuden verbunden. Die beschriebene Zwischenverbindung

werde erfahrungsgemäss nur selten von Bewohnenden, Beschäftigten und weiteren

Berechtigten der Grundstücke der Beschwerdeführerin genutzt, die Ausfahrten

erfolgten – naheliegenderweise – also direkt vom jeweiligen Ast auf die G-Strasse.

Auch die von der Beschwerdeführerin angedeutete allfällige Verbindung vom

östlichen Ast über das Grundstück Nr. 06 zur K-Strasse würde quer durch

den an und für sich verkehrsfreien grundstücksinternen Aussenraum des

denkmalgeschützten Ensembles führen und werde kaum je genutzt. Mit ihrer

Argumentation blende die Beschwerdeführerin überdies aus, dass eine

verkehrsmässige Quartiererschliessung nicht nur den motorisierten Verkehr

beinhalte, sondern ebenso die Velofahrenden und Fussgänger. So diene

beispielsweise gerade die H-Strasse nicht nur Motorfahrzeugen als Zugang zu den

streitbetroffenen Quartieren, sondern häufig auch den Velofahrenden, welche

diese Strasse überdies als wichtige Verbindung zum angrenzenden

Naherholungsgebiet nutzen könnten. Insgesamt verbessere der

streitgegenständliche Quartierplan somit nicht nur die bisher mangelhafte

Erschliessungssituation im Bereich der streitbetroffenen Grundstücke der

Beschwerdeführerin und generiere dadurch einen entsprechenden Mehrwert. Er

verbessere zudem die gesamte Quartiererschliessung, was sich die

Beschwerdeführerin vor allem auch im Licht des Solidaritätsprinzips als

Eigeninteresse habe anrechnen zu lassen.

6.4

Unbestritten

ist, dass aktuell kein "motorisierter Verkehr" in die F-Strasse

einbiegen und dann auf die H-Strasse abbiegen kann. Der Gemeinderat hat dazu

keine anderweitigen Ausführungen gemacht. Hingegen ist es Fussgängern und

Velofahrern möglich, in die F-Strasse einzubiegen und dann auf die H-Strasse

abzubiegen. Nicht abschliessend beurteilt werden kann, ob der motorisierte

Individualverkehr in der Regel eher auf die F-Strasse einbiegt und dann wieder

wendet oder ob die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte

Ringerschliessung benutzt wird. Dieser letzte Punkt ist vorliegend aber nicht

entscheidend. Massgebend ist vielmehr, ob im Quartierplangebiet unter Einbezug

der F-Strasse ein zusammenhängenden Erschliessungssystem besteht, welches auch

für die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02

und 03 von einem gewissen Nutzen ist. Allenfalls resultiert ein gewisser

Vorteil für Fussgänger auch für die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03,

weil zumindest eine Wegverbindung zur H-Strasse besteht. Ein Vorteil für den

motorisierten Individualverkehr an den weiteren Quartierplananlagen ist jedoch

aufgrund der Akten nicht ersichtlich. Es ist der Beschwerdeführerin daher

zuzustimmen, dass der Vorteil bzw. Mehrwert von den weiteren, im Einzugsgebiet

geplanten Massnahmen für sie nicht von erheblichem Nutzen ist. Aufgrund dieser

Ausgangslage hätten daher verschiedene Kostenperimeter in Betracht gezogen

werden müssen. Auch unter Berücksichtigung des Solidaritätsgedankens steht im

vorliegenden Fall der Kostenanteil nicht im richtigen Verhältnis zum Vorteil,

welchen die Beschwerdeführerin aus den Quartierplananlagen zieht. Insofern ist

das Rechtsgleichheitsgebot verletzt. Das Grundstück Kat.-Nr. 03 kann zwar

(ohne das geschützte Riegelhaus) gemäss den eigenen Ausführungen der

Beschwerdeführerin rein theoretisch neu überbaut werden und allenfalls (auch) von

der H-Strasse her erschlossen werden. Falls eine solche Überbauung und

Erschliessung realisiert würde, stellte sich die Frage, ob gegebenenfalls – je

nach der gewählten Erschliessung – von einem zusammenhängenden

Erschliessungssystem ausgegangen werden könnte. Der Nutzen einer solchen

zusätzlichen Erschliessung ist jedoch ebenfalls zu bewerten. Weiter hätte

geklärt und bewertet werden müssen, ob die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02

und 03 in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht – neben der Einmündung der F-

in die G-Strasse, die einer Anpassung bedarf – über eine rechtsgenügende

weitere Erschliessung verfügen. Da die diesbezüglichen Sachverhaltsabklärungen

unvollständig sind, ist die Sache zur neuen Beurteilung im Sinn der Erwägungen

und zur neuen Festsetzung an den Beschwerdegegner 1 zurückzuweisen. Über

die konkrete Festlegung des Kostenverlegers Baukosten Strassen hat der

Beschwerdegegner 1 zu befinden. Dasselbe gilt für die Frage, ob geltend

gemacht werden kann, dass das Grundstück Kat.-Nr. 03 von zwei

"gleichwertigen" Erschliessungsstrassen (F- und H-Strasse)

profitiere. Dabei ist der vorinstanzliche Entscheid zu berücksichtigen und das

Perimetersystem im Sinn der Ausführungen in E. 11.6.3 des vorinstanzlichen

Entscheids anzuwenden.

7.

Die Beschwerdeführerin beantragt in ihrem

Subeventualantrag 1 weiter, dass die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und

03.

im Kostenperimeter Administrativkosten höchstens mit einem Anteil von 10 %

(Plan 6) zu belasten seien.

7.1

Gemäss § 177 Abs. 1 PBG sind die Kosten der

Gemeinde für die Aufstellung des Quartierplans von den beteiligten

Grundeigentümern samt Zins im Verhältnis der Flächen ihrer neuen

Grundstücke zu bezahlen (vgl. zu den Verfahrenskosten § 15 der

Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 [QPV; LS 701.13]). Dabei

sind besondere Verhältnisse zu berücksichtigen.

Unter die Kosten für Administration fallen vorliegend die

Planungs- und generellen Projektierungskosten, Notariatskosten,

Mutationskosten, Gebühren sowie die Kosten für die Nachführung der amtlichen

Vermessung und Vermarktung. Gemäss dem Kostenverleger Administrativkosten entfallen

auf die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 Fr. 51'000.- von

insgesamt Fr. 235'000.-.

In der Regel werden die Administrativkosten nach Fläche

der beteiligten Grundstücke verlegt. Dieses Prinzip wird hier ebenfalls

angewandt. Weiter wird im Quartierplanbericht festgehalten, dass bei besonderen

Verhältnissen Parzellen von der Belastung mit Verfahrenskosten entlastet oder

entbunden werden können. Solche Verhältnisse würden dann vorliegen, wenn ein

Grundstück oder eine Teilfläche von den planungs- und erschliessungsrechtlichen

Massnahmen keinen Nutzen ziehen kann. Unter anderem wird im Quartierplanbericht

auch die vorbestehende Erschliessung genannt.

7.2

Die

vorbestehende Erschliessung wird berücksichtigt beim westlichen Teil des

Grundstücks P (keine Tragung von Administrativkosten). Das Grundstück I

muss die Administrativkosten zu 50 % tragen und das Grundstück N zu 66,7 %.

Die bisherigen Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 wurden nicht entlastet

(mit Ausnahme des westlichen Teils des Grundstücks P). Alle Grundstücke,

die bereits über eine rechtsgenügende Erschliessung verfügen, sind jedoch

gleich zu behandeln und zu entlasten, wobei der westliche Teil des Grundstücks P

zu Recht nicht einbezogen wurde. Konkret stellt sich daher die Frage, ob die

Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03, wie von der Beschwerdeführerin

geltend gemacht, in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht – neben der Einmündung

der F- in die G-Strasse, die einer Anpassung bedarf – über eine

rechtsgenügende weitere Erschliessung verfügen. Verfügen die Grundstücke Kat.-Nrn. 01,

02.

und 03 – ohne Anpassung der H-Strasse – über eine rechtsgenügende

vorbestehende Erschliessung, sind sie ebenfalls zu einem gewissen Prozentsatz

von den Administrativkosten zu entlasten, andernfalls das

Rechtsgleichheitsgebot verletzt würde. Da die diesbezüglichen

Sachverhaltsabklärungen des Beschwerdegegners 1 unvollständig sind und

aufgrund des bestehenden Ermessensspielraums bei der Festlegung der Entlastung

der Grundstücke, welche bereits über eine (rechtsgenügende) Erschliessung

verfügen, ist die Sache auch bezüglich des Kostenverlegers Administrativkosten

zur neuen Beurteilung und zur neuen Festsetzung an den Beschwerdegegner 1

zurückzuweisen. Die Beurteilung des zusätzlichen Subeventualantrags 2

bezüglich der Administrativkosten entfällt damit.

8.

Nebst einer möglicherweise gebotenen Entlastung bei der

Kostenverlegung scheint die bislang ungeklärte Frage nach der Existenz eines

zusammenhängenden Erschliessungssystems sowie nach einer vorbestehenden

rechtsgenügenden Erschliessung der Liegenschaften Kat.-Nrn. 01, 02 und 03

(vgl. E. 6.4 und 7.2 vorstehend) geeignet, auch die Interessenlage in

Bezug auf die Verteilung der Landabzüge zu beeinflussen. Wie bei der Verteilung

der Erstellungs- und Administrativkosten könnte es sich je nach Ausgang entsprechender

Sachverhaltsabklärungen aufdrängen, die genannten Grundstücke der

Beschwerdeführerin – etwa durch zwei separate Abzugsperimeter oder durch

entsprechende Gewichtung der Flächen – auch bezüglich der entschädigungslos zu

duldenden Landabzüge zu entlasten. Um dem Beschwerdegegner 1 den hierfür erforderlichen

Handlungsspielraum zu verschaffen, scheint es deshalb angezeigt, auch den

Abzugsperimeter in teilweiser Gutheissung des Subeventualantrags 1

aufzuheben und zur Neubeurteilung und neuen Festsetzung an den Beschwerdegegner 1

zurückzuweisen.

9.

Die Beschwerdeführerin unterliegt mit ihrem Haupt- und

Eventualantrag, obsiegt jedoch mit ihren Subeventualanträgen insofern, als die

Sache zur neuen Beurteilung im Sinn der Erwägungen und zur neuen Festsetzung

des Abzugsperimeters, des Kostenverlegers Baukosten Strassen und des

Kostenverlegers Administrativkosten an den Beschwerdegegner 1

zurückzuweisen ist. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten zu 3/4

der Beschwerdeführerin und zu je 1/8 dem Beschwerdegegner 1 und der

Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die

Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind bei diesem Verfahrensausgang

nicht anzupassen. Aufgrund des Streitwerts und des

tatsächlichen Streitinteresses der Planungsmassnahmen, der Schwierigkeit des Falls und des Zeitaufwands erscheint eine Gerichtsgebühr von Fr. 6'000.-

angemessen (§ 65a Abs. 1 f. VRG in Verbindung mit §§ 2 ff.

der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018

[GebV VGr; LS 175.252]). Mangels

überwiegenden Obsiegens ist der Beschwerdeführerin keine Parteientschädigung

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

10.

Soweit es sich vorliegend um

einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den einschränkenden

Bedingungen von Art. 93 Abs. 1 BGG angefochten werden (BGE 149 II 170

E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Obfelden

vom 21. Juni 2022 und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 16. November

2022.

werden insoweit aufgehoben, als damit der Abzugsperimeter, der

Kostenverleger Baukosten Strassen und der Kostenverleger Administrativkosten

festgesetzt bzw. genehmigt wurden. Die Sache wird zur neuen Beurteilung des

Abzugsperimeters, des Kostenverlegers Baukosten Strassen und des

Kostenverlegers Administrativkosten im Sinn der Erwägungen zur neuen

Festsetzung an den Gemeinderat Obfelden zurückgewiesen. Im Übrigen wird die

Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 430.-- Zustellkosten,

Fr. 6'430.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zu 3/4 und

dem Gemeinderat Obfelden und der Baudirektion zu je 1/8 auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägung 10

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).