Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00344

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00344

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. November 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Viviane Eggenberger.

In Sachen

A,

Beschwerdeführer,

gegen

1. B AG, vertreten durch RA C,

2. Baubehörde Zollikon,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 13. März 2023 erteilte die

Baubehörde der Gemeinde Zollikon der B AG unter Nebenbestimmungen die

baurechtliche Bewilligung für die Erstellung dreier Mehrfamilienhäuser

(Ersatzbauten sowie Neubaute) auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02,

03 und 04 in Zollikerberg.

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierte A mit Eingabe vom 19. April

2023.

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Präsidialverfügung vom

20.

April 2023 wurde A zur Einreichung einer verbesserten Rekursschrift

aufgefordert. Hierauf reichte A am 30. April 2023 eine weitere Eingabe

ein.

Mit Entscheid vom 23. Mai 2023 trat das

Baurekursgericht auf das Rechtsmittel nicht ein.

III.

Hiergegen wandte sich A mit Beschwerde vom 19. Juni

2023.

an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Er beantragte sinngemäss,

den Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. Mai 2023 aufzuheben und die

Angelegenheit zur materiellen Behandlung an dieses zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht schloss am 27. Juni 2023 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die B AG beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 29. August 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit

darauf einzutreten sei, unter Entschädigungsfolge zulasten von A. Die

Baubehörde Zollikon verzichtete stillschweigend auf die Einreichung einer

Beschwerdeantwort.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig.

1.2

Die Vorinstanz trat auf den Rekurs des

Beschwerdeführers nicht ein, da sie diesen für nicht rechtsmittellegitimiert

erachtete. Der Beschwerdeführer ist befugt, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen

diesen Nichteintretensentscheid zu wehren (vgl. Martin Bertschi in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu

§§ 19–28a N. 58).

1.3

Da auch die

weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Gegenstand des streitigen Bauentscheids bildet die

Erstellung dreier Mehrfamilienhäuser auf dem an der D-Strasse (Strassenparzelle

Kat.-Nr. 05) gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01. Dieses befindet sich

in der Kernzone (D) gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom

26.

Juni 1996 (BZO; Ordnungsnummer 05.02).

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer zweier an die E-Strasse

(Strassenparzelle Kat.-Nr. 06) – einer von der D-Strasse abzweigenden

Strasse – angrenzender Parzellen, nämlich Kat.-Nrn. 07 und 08.

3.

Zu prüfen ist vorliegend die Frage, ob die Vorinstanz zu

Recht mangels Legitimation des Beschwerdeführers auf dessen Rekurs nicht

eingetreten ist.

3.1

Gemäss § 21 VRG und § 338a des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) ist

zum Rekurs berechtigt, wer durch eine Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis eines

Nachbarn gegeben, wenn einerseits eine hinreichend enge räumliche Beziehung zum

Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als

irgendeine Drittperson oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten

(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt,

deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 27. Juli

2017, VB.2017.00352, E. 3.1 – 24. November 2015, VB.2015.0401,

E. 3.3 – 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2). Ein

schutzwürdiges Interesse liegt damit nicht schon vor, wenn irgendwelche

negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind, sondern nur, wenn

die Einwirkungen so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter

Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere

(subjektive) Empfindlichkeit der betroffenen Person verdient keinen

Rechtsschutz (vgl. zum Ganzen VGr, 25. Juli 2019, VB.2019.00421,

E. 2.1, und 27. Juli 2017, VB.2017.00352, E. 3.1; RB 1995

Nr. 9; Bertschi, § 21 N. 55 f., 59, 68, sowie Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 560 ff.; sowie etwa BGr, 1C_236/2010,

16.

Juli 2010, E. 1.3 f., auch zum Folgenden).

Als wichtiges Kriterium

zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis des Bundesgerichts auch

die räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung

bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in

einem Umkreis von bis zu rund 100 m zum Baugrundstück befinden. Bei

grösseren Enternungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten

Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden. Allerdings ergibt sich die

materielle Beschwer nicht allein aus der in Metern gemessenen Distanz zum

Baugrundstück und darf nicht schematisch auf einzelne Kriterien (insbesondere

Distanzwerte) abgestellt werden; vielmehr ist eine Gesamtwürdigung anhand der

kon­kreten Verhältnisse erforderlich (BGE 140 II 214 E. 2.3 und 136

II 281 E. 2.3.2; Bertschi, § 21 N. 56).

3.2

Die

Vorinstanz erwog im Rekursentscheid vom 23. Mai 2023, der Beschwerdeführer

mache zu Recht nicht geltend, dass von seinen beiden Grundstücken aus eine

Sicht auf das Baugrundstück möglich sei. Eine Sichtverbindung könne aufgrund

der zwischen dem Bau- und dem beschwerdeführerischen Grundstück liegenden

überbauten Parzellen – fünf

an der Zahl – sowie der

topographischen Verhältnisse nicht bestehen. Vorliegend sei bei objektiver

Betrachtungsweise kein rechtserheblicher bzw. baurechtlich relevanter oder

persönlicher Nachteil durch das Bauvorhaben auszumachen. Die Distanz von

ungefähr 90 m (Luftlinie) zwischen den beschwerdeführerischen Grundstücken

und dem Baugrundstück alleine genüge hierfür nicht. Hinzu komme, dass der

Beschwerdeführer auch keine konkreten Einwirkungen auf sein Grundstück geltend

mache, sondern allgemeine Nachteile durch die von ihm gerügte unrichtige

Rechtsanwendung (der Bau- und Zonenordnung) sowie die Verdichtungsmaximierung.

Eine persönliche Betroffenheit des Beschwerdeführers bestehe damit nicht.

Dieser sei deshalb zur Rekurserhebung nicht legitimiert.

3.3

3.3.1

Im Eigentum des Beschwerdeführers steht, wie erwähnt, (auch) das (etwas näher

am Baugrundstück gelegene) Grundstück Kat.-Nr. 07, dessen

Grundstücksgrenze "knapp 90m zur streitgegenständlichen Parzelle"

liege, wie der Beschwerdeführer im Rekursverfahren erklärte. Die Vorinstanz

ihrerseits ging davon aus, die Distanz zwischen dem Bau- und jenem Grundstück

des beschwerdeführenden Nachbars betrage "Luftlinie ca. 90 m,

Strassenlinie ca. 180 m". Bei dieser Entfernung (90 m

Luftlinie) liegt die Grundstücksgrenze; das Wohnhaus befindet sich zusätzliche

rund 10 Meter weiter. Wie bereits die Vorinstanz erwog (a. a. O.), fallen vorliegend insbesondere auch

die topographischen Verhältnisse – bzw. die Hanglage – sowie der Umstand in

Betracht, dass mehrere überbaute Parzellen (mit Blick auf die Topografie

insbesondere Kat.-Nrn. 09, 010 und 011) sowie Verkehrsträger die

beschwerdeführerischen Grundstücke vom Baugrundstück trennen. Eine

Sichtverbindung zum Baugrundstück besteht von dort aus nicht, was auch seitens

des Beschwerdeführers nicht geltend gemacht wird. Die weiteren Umstände

sprechen mithin nicht für eine besondere Betroffenheit des Beschwerdeführers

(anders – bei ähnlicher Entfernung – etwa in BGr, 19. August 2016,

1C_204/2016, E. 2.5).

3.3.2

Der Beschwerdeführer macht auch keine konkreten Beeinträchtigungen bzw.

Aus- oder Einwirkungen des in Frage stehenden Bauvorhabens als solches auf

seine Liegenschaften geltend. Inwiefern die Liegenschaft Kat.-Nr. 07 durch

das Bauvorhaben "benachteiligt" sein soll, wie er etwa im

Rekursverfahren angab, führte er nicht aus und ist mit Blick auf die Akten auch

nicht ersichtlich.

Vielmehr erhebt der

Beschwerdeführer lediglich Vorbringen allgemeiner bzw. grundsätzlicher Natur

gegen das Bauprojekt und allgemein "Grossprojekte" in einem

ländlich(er) geprägten Umfeld. Beschwerdeweise macht er namentlich Folgendes

geltend:

Zunächst rügt er, die bestehende Bauordnung würde

vorliegend "durch juristische Klimmzüge ausser Kraft gesetzt". Damit

bezieht er sich wohl auf eine im Rekurs vorgebrachte Rüge, wonach mit der

streitgegenständlichen Baubewilligung Art. 3 Abs. 2 BZO (betreffend

Grösse einer Ersatzbaute) verletzt werde. In diesem Zusammenhang störte er sich

jedoch lediglich in allgemeiner bzw. grundsätzlicher Weise daran, dass

"[m]aximale Verdichtung und Rendite auf kleinster Fläche [...] im

ländlichen Weiler Einzug halten", und sodann ein "beherrschender

Monsterblock als Visitenkarte am Eingang von D" zu stehen kommen

solle (a. a. O.). Sollte dereinst

einmal, wie der Beschwerdeführer befürchtet (a. a. O.),

"in unserer direkten Nachbarschaft dieselbe Praxis zu unserem Nachteil

Anwendung finden", so könnten entsprechende Beanstandungen gegebenenfalls

im Zusammenhang mit einem dannzumaligen Projekt vorgebracht werden.

Der Beschwerdeführer führt weiter aus, seine persönliche

Betroffenheit ergebe sich schon daraus, dass "schon einige wenige solcher

auf max. Rendite ausgerichtete Grossprojekte in einem ländlichen

300.

Seelen-Weiler" die Siedlungsstruktur und damit die

Richtplan-Vorgaben "pulverisieren" würden. "Leidtragende"

wären all jene (er eingeschlossen), welche die "Entwicklung ihrer

Liegenschaften viel eher in den gewachsenen Strukturen sehen, ihre im Richtplan

vorgesehenen moderaten Wachstumskontigente aber durch milliardenschwere

Immobilienkonzerne bereits beansprucht sähen". Ausserdem hätten weitere

"exzessive Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauordnung für die

zurückhaltende Nachbarschaft entsprechendes Entwertungspotenzial ihrer

Liegenschaften zur Folge". Wohl in ähnlichem Zusammenhang steht auch die

Ausführung in der Eingabe vom 30. April 2023, wonach der "finanzielle

Verdichtungsvorteil" nicht allein durch "einige wenige

Spekulations-Grossprojekte ausgebeutet werden" dürfe.

Was der Beschwerdeführer mit seinen Vorbringen konkret

rügen bzw. aus diesen für sich ableiten will, ist nicht vollends klar. Die

geltend gemachten –

potenziellen bzw. befürchteten – negativen

"Auswirkungen" respektive Folgen (auch) des in Frage stehenden

Bauvorhabens auf bzw. für allfällige künftige Projekte auf anderen Grundstücken

(gegebenenfalls auch des Beschwerdeführers) scheinen a priori schwer

nachvollziehbar.

Nach dem Dargelegten sind jedenfalls keine Auswirkungen auf

die bzw. Beeinträchtigungen der Liegenschaften des Beschwerdeführers dargetan

bzw. ersichtlich, welche bei einer objektivierten Betrachtungsweise als

Nachteil zu erachten wären. Durch den Ausgang des vorliegenden Verfahrens kann

die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers nicht

beeinflusst werden bzw. der Beschwerdeführer kann für sich keinen

rechtsrelevanten Nachteil abwenden. Er hat damit kein schutzwürdiges Interesse

an der Rechtsmittelerhebung.

3.4

Die

Vorinstanz ist folglich auf den Rekus des Beschwerdeführers zu Recht nicht

eingetreten.

4.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem ist er zu

verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine

angemessene Parteientschädigung auszurichten (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 2'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110)

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.