Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00355

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00355

Urteil

der 1. Kammer

vom 15. August 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

1. A,

2.1 B,

2.2 C,

3. D,

alle vertreten durch RA E,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 F,

1.2 G,

beide vertreten durch RA H,

2. Bau- und Planungskommission Erlenbach,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 5. April 2022 erteilte die Bau-

und Planungskommission Erlenbach G und F die Baubewilligung für eine

Terrassenerweiterung mit Aussenschwimmbad und eine aussen aufgestellte

Luft-Wasser-Wärmepumpe auf dem mit einem Einfamilienhaus überstellten

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Erlenbach.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A, B und C, D, J, die

Stockwerkeigentümergemeinschaft K sowie die Miteigentümergemeinschaft L mit

gemeinsamer Eingabe vom 24. Mai 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des

Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Bewilligung. Das

Baurekursgericht trat am 23. Mai 2023 auf die Rekurse der

Stockwerkeigentümergemeinschaft K sowie der Miteigentümergemeinschaft L nicht

ein (Disp.-Ziffer I). Den Rekurs der übrigen Rekurrenten hiess das

Baurekursgericht teilweise gut und hob die Baubewilligung vom 5. April

2022.

insoweit auf, als damit die aussen aufgestellte Luft-Wasser-Wärmepumpe

bewilligt worden ist. Es wies die Sache sodann insoweit zur weiteren

Sachverhaltsermittlung im Sinne der Erwägungen sowie zum Neuentscheid an die

kommunale Baubehörde zurück. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen

(Disp.-Ziffer II).

III.

Gegen diesen Entscheid gelangten A, B und C sowie D mit

Beschwerde vom 26. Juni 2023 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten,

es sei der Entscheid des Baurekursgerichts in Disp.-Ziffer II ff.

vollumfänglich aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter

sei der Entscheid des Baurekursgerichts in Disp.-Ziffer II ff.

aufzuheben und das Verfahren an die Beschwerdegegnerin 2 zurückzuweisen;

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bau- und Planungskommission

der Gemeinde Erlenbach beantragte am 11. Juli 2023 die Abweisung der

Beschwerde. Das Baurekursgericht beantragte am 14. Juli 2023 ohne weitere

Bemerkungen ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom

10.

August 2023 beantragten F und G die Abweisung der Beschwerde sowie bei

Bedarf die Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

A, B und C sowie D replizierten

am 12. September 2023 und unterstützten den Antrag auf Durchführung eines

Augenscheins. Die Duplik von F und G erfolgte am 5. Oktober 2023. A, B und

C sowie D triplizierten am 30. Oktober 2023. F und G liessen sich am 9. November

2023.

vernehmen. Die Quintuplik von A, B und C sowie D erfolgte am 27. November

2023.

Am 5. Dezember 2023 reichten F und G eine weitere Vernehmlassung

ein. A, B und C sowie D äusserten sich schliesslich am 9. Januar 2024

erneut.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht

auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine

hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,

1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3;

VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den

vorinstanzlichen Akten liegenden Pläne und Fotografien möglich. Damit und

zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; ein

Augenschein ist deshalb entbehrlich.

2.

Das Baugrundstück ist eine mit einem vorbestehenden,

einseitig mit dem südlichen Nachbargebäude zusammengebauten Einfamilienhaus

überstellte Eckparzelle, welche nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Erlenbach (BZO) der Wohnzone W2/35 zugewiesen ist. Das Baugrundstück

ist Teil einer Arealüberbauung. Geplant ist der Bau eines Aussenschwimmbads und

einer dessen Beheizung dienenden Luft-Wasser-Wärmepumpe, die Erweiterung der

Terrasse sowie diverser Umgebungsanpassungen. Die Vorinstanz wies die Sache

betreffend die Luft-Wasser-Wärmepumpe an die Beschwerdegegnerin 2 zur

weiteren Sachverhaltsabklärung zurück, da die Baubewilligung keine Ausführungen

zur Prüfung eines Innenstandortes der Wärmepumpenanlage enthalte und sich auch

aus der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 keine rechtsgenügliche

Prüfung eines Innenstandortes ergebe. Im Übrigen prüfte sie das Vorhaben

abschliessend.

3.

3.1

3.1.1

Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres Anspruchs auf

rechtliches Gehör sowie des Untersuchungsgrundsatzes im

Baubewilligungsverfahren. Die Baubewilligung sei vor Ablauf der Auflagefrist

erteilt worden. Schreiben und Anmerkungen der Beschwerdeführenden seien nicht

berücksichtigt worden. Auch die Vorakten aus dem Jahr 2010 seien nicht

beigezogen worden.

3.1.2

Gemäss § 315 Abs. 3 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wird kein

Einspracheverfahren durchgeführt. Die Vorinstanz hat daher zu Recht

festgestellt, dass die Baubehörde nicht auf vorgebrachte Einwendungen

einzugehen braucht. § 315 Abs. 2 PBG verpflichtet die Baubehörde

lediglich dazu, der Bauherrschaft und weiteren Instanzen, die eine

baurechtliche Bewilligung zu erteilen haben, von Begehren um Zustellung des

baurechtlichen Entscheids samt den darin vorgebrachten Einwendungen Kenntnis zu

geben. § 315 Abs. 2 PBG trägt dem Bedürfnis Rechnung, dass die

Bauherrschaft frühzeitig erfährt, ob sie mit Rekursen zu rechnen hat und was die

Nachbarschaft gegen das Bauvorhaben einzuwenden hat. Nur dann ist es möglich,

das Projekt entsprechend zu ändern, um so allenfalls ein Rechtsmittelverfahren zu

vermeiden. § 315 Abs. 2 PBG zielt jedoch nicht darauf ab, dass

bereits im Baubewilligungsverfahren eine Einigung ermöglicht

wird. Das Anliegen der Verfahrensbeschleunigung wurde bei Erlass der Regelung

höher bewertet, indem ausdrücklich auf ein Einspracheverfahren verzichtet wurde

und die örtliche Baubehörde nur verpflichtet wurde, der Bauherrschaft nach

Fristablauf von Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids

Kenntnis zu geben (VGr, 29. Juni 2011, VB.2011.00148, E. 3.2 ff.).

Zwar vermag die Erteilung der Baubewilligung vor Ablauf der Auflagefrist

fragwürdig erscheinen, zum Zeitpunkt des Entscheids lagen jedoch vorliegend

alle Zustellbegehren vor, eine Aufhebung der Baubewilligung aufgrund deren

frühzeitigen Erteilung rechtfertigt sich nicht.

Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) als Grundlage des Anspruchs auf

rechtliches Gehör bedingt die Parteistellung in einem Verfahren. Parteistellung

kommt den Beschwerdeführenden während des erstinstanzlichen

Baubewilligungsverfahrens aber nicht zu, kennt das Baubewilligungsverfahren wie

vorstehend erwähnt kein Einspracheverfahren. Zwar stehen den Nachbarn aufgrund

der besonderen Beziehungsnähe zum Bauprojekt gewisse besondere Rechte zu,

allein dadurch, dass das Zustellbegehren gestellt wurde, wird das

Baubewilligungsverfahren aber nicht zu einem Mehrparteienverfahren. Das

Mehrparteienverfahren und die damit einhergehenden Verfahrensrechte ergeben

sich erst im Rekursverfahren. Sodann muss die Baubehörde das Bauprojekt

unabhängig davon, ob Nachbarn bei ihrem Zustellbegehren Bemerkungen anbringen,

auf Übereinstimmung mit der Bauordnung überprüfen. Der Untersuchungsgrundsatz

gibt den Beschwerdeführenden weder Anspruch darauf, dass ihre Bemerkungen im

Zustellbegehren in der Baubewilligung speziell abgehandelt werden, noch räumt

er ihnen eine Parteistellung und damit verbunden einen Anspruch auf rechtliches

Gehör ein. Die Spalte "Bemerkungen" beim Zustellbegehren dient

vielmehr der Bauherrschaft, indem sie unter Umständen einen besseren Einblick

erhält, womit sie in einem allfälligen Rekursverfahren zu rechnen hat, bzw.

welche Einwendungen gegen das Bauprojekt vorliegen. Demgemäss liegt auch kein

Verstoss gegen Treu und Glauben vor, wenn die Baubehörde nicht auf die Bemerkungen der Nachbarn in der

Baubewilligung eingeht. Sodann bezieht sich die Beschwerdegegnerin 2 in

der Begründung der Baubewilligung explizit auf das Gesamtkonzept und somit auf

die Vorakten aus dem Jahr 2010, weshalb davon ausgegangen werden kann, dass sie

diese beigezogen hat.

3.2

3.2.1

Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die Beschwerdegegnerin 2

habe die Anforderungen an die gute Gestaltung nicht geprüft. Generell sei die

Baubewilligung zu wenig begründet, was sich auch daran zeige, dass Ausführungen

zu Innen- und Aussenstandorten für die Wärmepumpe fehlen würden. Dies sei durch

eine Vernehmlassung der Baubehörde im Rekursverfahren nicht heilbar. Später

habe die Baubehörde in Bezug auf eine Photovoltaik-Anlage die

Gestaltungsanforderungen umfassend begründet. Diesen Einwand habe die

Vorinstanz sodann bei der Prüfung des rechtlichen Gehörs nicht beachtet und

dadurch ebenfalls eine Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen.

3.2.2

Aus dem Anspruch auf rechtliches

Gehör

nach Art. 29 Abs. 2 BV

fliesst das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen

Person, dass die Behörde deren Vorbringen auch tatsächlich hört, prüft und in

der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde verpflichtet,

ihren Entscheid zu begründen. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes Vorbringen

ausdrücklich widerlegen, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte

beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich die betroffene

Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn

in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem

Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die

Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. zum

Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1, 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1;

ausführlich zur Begründungspflicht Michele Albertini, Der verfassungsmässige

Anspruch auf rechtliches Gehör

im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 402 ff.

mit zahlreichen Hinweisen). Praxisgemäss

akzeptiert das Verwaltungsgericht, dass die Baubewilligungsbehörde die

Begründung für eine genügende Einordnung in die Umgebung bzw. eine besondere

Rücksichtnahme auf ein Schutzobjekt nach § 238 PBG auch noch in der

Rekursantwort erbringen kann (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2022.00246, E. 8.4;

28.

November 2019, VB.2019.00258, E. 9.4; 28. Februar 2019,

VB.2018.00077, E. 5.2).

Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs ist

formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines materiellen Interesses voraus;

eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich die Aufhebung der angefochtenen

Anordnung nach sich, ungeachtet der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der

Sache selbst. Gemäss der Rechtsprechung kann aber eine nicht besonders

schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise

als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit

erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die über die gleiche

Kognition wie ihre Vorinstanz verfügt. Von einer Rückweisung ist sodann selbst

bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn und

soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen

führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer

beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. VGr, 12. Dezember

2018, VB.2018.00574, E. 3.5 mit weiterem Hinweis; BGE 137 I 195 E. 2.3.2;

Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 8 N. 37 f.).

3.2.3

Die

Begründung mit Bezug auf die Einordnung ist im Baubewilligungsbeschluss

äusserst kurz gehalten. In ihrer Rekursantwort äusserte sich die Baubehörde dann

etwas ausführlicher. Ihre Ausführungen im Baubewilligungsentscheid sowie der

Rekursantwort genügen, damit sich die Beschwerdeführenden über die Tragweite

des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache

weiterziehen konnten, was auch ihre ausführlichen Vorbringen im Rekursverfahren

zeigen. Eine allfällige Gehörsverletzung ist damit geheilt. In Bezug auf die

Wärmepumpe wurde die Sache zur näheren Prüfung und erneuter Begründung an die

Baubehörde zurückgewiesen.

3.3

3.3.1

Die Beschwerdeführenden bemängeln, ein nicht zu der vorliegenden

Baubewilligung gehörender Ausführungsplan mit Beleuchtungsanordnungen sei von

ihnen im vorinstanzlichen Verfahren zur Edition beantragt worden. Die

Vorinstanz habe sich jedoch weder zum Editionsantrag geäussert noch die neue

Beleuchtung irgendwie erwähnt. Die Bewilligungspflicht der Lichter wurde nicht

behandelt, demgemäss sei das Urteil unvollständig und die Sache müsse zur

Neubeurteilung zurückgewiesen werden. Sodann habe die Vorinstanz den Antrag,

sämtliche Korrespondenz zwischen den Beschwerdegegnern 1 und 2 beizuziehen,

nicht behandelt. Damit sei das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden

erheblich verletzt worden.

3.3.2

Streitgegenstand ist vorliegend eine konkrete Baubewilligung; das

diesbezügliche Verfahren nahm seinen formellen Anfang mit der Einreichung des

beurteilten Baugesuchs. Absprachen zwischen Bauherrschaft und Behörden im

Dispositiv

Rahmen der Projektierung gehören demnach nicht zu den Verfahrensakten, wie sie

gemäss § 26a Abs. 1 VRG zum Rekurs- und gemäss § 57 Abs. 1 VRG zum Beschwerdeverfahren beizuziehen sind. Die Untersuchungspflicht von § 7 VRG gilt nur bezüglich des rechtserheblichen Sachverhalts. Beweisanträgen

betreffend unerhebliche Fragen ist nicht stattzugeben (vgl. Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 7 N. 10). Die Vorinstanz musste daher weder

Dokumente zu allfälligen Absprachen zwischen den Beschwerdegegnern einfordern

noch war sie dazu verpflichtet, sich zu einem nicht von der Baubewilligung bzw.

dem Streitgegenstand erfassten Plan (Lichtanlagen) zu äussern bzw. einen

solchen Plan zu edieren. Indem sich die Vorinstanz nicht dazu äusserte, weshalb

die vorgenannten Unterlagen nicht massgebend sind, hat sie allenfalls das

rechtliche Gehör verletzt. Eine Rückweisung würde jedoch zu einem

formalistischen Leerlauf führen, weil sich nichts daran ändern würde, dass der

zur Edition beantragte Plan für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache

nicht relevant ist, und kann daher unterbleiben. Eine allfällige Verletzung wird

vorliegend geheilt.

4.

4.1 Die

Beschwerdeführenden bringen vor, die im Arealüberbauungsgebiet liegende

Bauparzelle hätte sich an das für die Überbauung erstellte Gesamtkonzept zu

halten, welches auch mittels Dienstbarkeit gesichert sei. Die Anordnung von

Rasenflächen und die abgetreppte, zurückversetzte, bewusst eingeschossige

Stützmauer, die im verbindlichen Umgebungsplan vorgesehen sind, könnten nicht

nachträglich vollständig entfernt und durch eine neuartige Stützmauer sowie

durch einen vollständigen Plattenbelag und eine beleuchtete Wasserfläche bzw.

Kunststoffabdeckung ersetzt werden. Die geplanten Änderungen der

Gartengestaltung würden in keiner Weise dem Umgebungsplan und dem

Gestaltungskonzept entsprechen. Die Einsehbarkeit des streitbetroffenen

Projekts unterscheide dieses auch vom Schwimmbad auf der Eckparzelle Kat.-Nr. 03.

Die Terrassenerweiterung führe zu einer um ca. 25m2 vergrösserten

Aufenthaltsfläche, womit das Gesamtkonzept erheblich geändert werde. Die

Terrassenverlängerung sei einmalig. Aussengeländer seien im Gestaltungskonzept

nicht vorgesehen. Die Privatheit sei ein wichtiger Aspekt im Gesamtkonzept,

weshalb die Beschwerdeführenden einen Anspruch auf Erhaltung der Privatsphäre,

Ruhe usw. hätten. Die vier Stützmauern entlang der M-Strasse wiesen eine

einheitliche Abwinklung auf, was prägend sei. Sie würden den Terrainabfall

auffangen, was nun aufgehoben werde.

4.2 Arealüberbauungen im Sinn von §§ 69–73

PBG sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen

Bauordnung festgesetzten Mindestarealfläche nach einer einheitlichen Baueingabe

(§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der

Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der

zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG).

Im Gegenzug –

als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG – stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer

Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber

hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut

gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu

beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage,

Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und

Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden

einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit

strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die

massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mit anderen Worten ist

die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Vorliegen wurde

in der Stammbaubewilligung eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung mit

der Überschrift "Baubeschränkung (Arealüberbauung)" zur Anmerkung im

Grundbuch zulasten der Grundstücke der Überbauung, so auch zulasten der

Bauparzelle vorgesehen, wonach bauliche Änderungen nur im Rahmen des

ursprünglich bewilligten Gesamtkonzepts und der an eine Arealüberbauung zu

stellenden Anforderungen zulässig seien, was insbesondere auch in Bezug auf die

Umgebungsgestaltung gelte. Dieses Gesamtkonzept wird in den Erwägungen der

Stammbaubewilligung umschrieben und ergibt sich ferner aus dem dieser zugrundeliegenden

Architektenbericht sowie für die Umgebungsgestaltung zudem aus dem

Umgebungsplan. Diese sind bei einer Veränderung der bestehenden Bauten und

Anlagen wie auch der Umgebung der Überbauung zu berücksichtigen.

4.3 Bei der Überprüfung des kommunalen

Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe gebührend

berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der

Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen

Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch

die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid

sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale

Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und

Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch

das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das

übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet

daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn

sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten

lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit

verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen

ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den öffentlichen Interessen

an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die

Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes

berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie

nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der

diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (vgl. BGE 145 I 52 E. 3.6).

Das Verwaltungsgericht verfügt

bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es

hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der

erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der

Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur

aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

4.4 Das

Gesamtkonzept sieht eine starke Durchgrünung mittels Obstbäumen, Hecken,

Spalieren sowie Rasen vor. Die Topografie werde massvoll angepasst, es gebe

keine Aussengeländer und die notwendigen Stützmauern seien abgetreppt und

maximal halbgeschossig hoch. Naturstein, Holz und Metall seien die drei

dominierenden Materialien. Im Umgebungskonzept kämen darauf abgestimmte

Elemente wie Stampfbeton, Asphalt- und Natursteinbeläge sowie Kiesplätze,

Holzspaliere etc. vor. Als Aufgabenstellung hielt das Gesamtkonzept einen

geeigneten Mix aus Privatheit und Öffentlichkeit in zeitgemässer Formensprache

fest. Wobei die Durchgrünung und der massvolle Umgang mit der neuen Topografie

von hoher Wichtigkeit sei.

4.5

4.5.1

Wie das Grundstück Kat.-Nr. 03, auf dem bereits ein Aussenschwimmbad

erstellt wurde, befindet sich auch das streitgegenständliche Baugrundstück am

Rand der Arealüberbauung. Beinahe spiegelbildlich wird die Schwimmbadsituation

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 auf dem Baugrundstück wiedergegeben. Dass

entgegen der Situation beim Grundstück Kat.-Nr. 03 vom Balkon eines

Nachbargrundstücks der geplante Pool einsehbar wird, vermag an den

vorinstanzlichen Erwägungen zum Schwimmbad nichts zu ändern. Wie die Vorinstanz

in Erwägung 11.3.2 ausgeführt hat, schliesst der Umstand, dass Schwimmbäder im

Rahmen der Stammbaubewilligung und des ursprünglichen Gestaltungskonzepts keine

Erwähnung fanden bzw. nicht vorgesehen waren, das nachträgliche Erstellen

solcher Anlagen auf Grundstücken der Überbauung nicht per se aus. Mit dem

Schwimmbad als solchem wird zudem weder ein neues Stilmittel in die bestehende

Überbauung eingeführt noch eine wesentliche Änderung des Gestaltungskonzepts

vorgenommen. Auch ist darin nicht ein störender Widerspruch zum Gestaltungskonzept

oder ein fehlender Zusammenhang zur baulichen und landschaftlichen Umgebung zu

erblicken. Ein entsprechendes Verbot kann auch nicht gestützt auf Überlegungen

zu Privatsphäre und Aussicht aus dem Gestaltungskonzept abgeleitet werden. Das

Gestaltungskonzept sieht vielmehr einen Mix aus Privatheit und Öffentlichkeit

vor. Daraus kann jedoch kein Anspruch auf absolute Ruhe und Privatheit

abgeleitet werden. Durch die hohen Hecken wird ein dem Gesamtkonzept

entsprechendes Mass an Privatheit gewahrt. Die Hecken bleiben weiterhin

bestehen. Sodann kann durch die geplante Änderung von keinem Standort aus mehr

Fläche des Baugrundstücks eingesehen werden.

4.5.2

Wie die Vorinstanz in Erwägung 11.3.3 zu Recht ausführt, nimmt die geplante

erweiterte Terrasse die im Gestaltungskonzept vorgesehene, einheitliche

geometrische Ausrichtung des Hauptgebäudes auf. Indem die neue Terrasse die

Tiefe der Auskragung des daran anschliessenden westseitigen Balkons übernimmt

und gegenüber diesem im Unterschied zur bestehenden Terrasse nicht

zurückversetzt ist, wirkt sie als ästhetisch ansprechendes, auf das

Hauptgebäude und dessen Balkone sorgfältig abgestimmtes Gestaltungsdetail. Dass

eine solch grosse Terrasse bei den anderen Grundstücken wie die

Beschwerdeführenden monieren nicht vorkommt und daher einmalig sei, vermag die

Ausführungen der Vorinstanz nicht zu entkräften. So ist insbesondere zu

beachten, dass die Grundstücksform des Baugrundstücks von denjenigen der

anderen Doppeleinfamilienhäuser abweicht und eine Terrasse dieser Grösse auf

der Seite des Hauses erst möglich macht. Im Übrigen hat auch das am anderen

Ende der Arealüberbauung liegende Grundstück Kat.-Nr. 03, welches ebenfalls

über eine andere Grundstücksform verfügt, eine grössere Terrasse seitlich des

Hauses. Trotz der Vergrösserung der Terrasse bleibt ein homogenes

Erscheinungsbild im Verhältnis zum Hauptgebäude und den anderen Bauten der

Überbauung gewahrt.

4.5.3

Durch die Vergrösserung der Terrasse und durch den Pool geht bestehende

Rasenfläche verloren, wie dies die Beschwerdeführenden zu Recht vorbringen.

Dies ist jedoch unproblematisch. Die Vorinstanz hat in Erwägung 11.5

überzeugend dargelegt, dass vor allem die Sichtschutzhecken ein die Überbauung

prägendes Element in Bezug auf die Durchgrünung darstellen, welche die

einzelnen Parzellen untereinander und zu den öffentlichen Bereichen hin

abgrenzen. Wie bereits dargelegt, bleiben die entsprechenden Hecken auf dem

Baugrundstück bestehen. Seitlich der Doppeleinfamilienhäuser lassen sich in der

Arealüberbauung sodann kaum je Rasenflächen feststellen. Die prägendste

Rasenfläche befindet sich jeweils vor den Doppeleinfamilienhäusern in Richtung

Strasse. Diese Rasenfläche bleibt auch beim vorliegenden Projekt bestehen. Ein

Bruch mit dem Gestaltungskonzept bzw. zur besonders guten Gestaltung nach § 71 PBG ist nicht ersichtlich.

4.5.4

Eine prägende Wirkung der vier Stützmauern entlang der M-Strasse ist

ebenfalls nicht ersichtlich. Drei der vier genannten Stützmauern treffen auf

der Parzelle Kat.-Nr. 04 in jeweils gleichem Abstand von der nordöstlichen

Ecke auf die Nordfassade der Mehrfamilienhäuser. Die beiden abgestuften

Stützmauern auf dem Baugrundstück befinden sich hingegen auf der Höhe der

nordwestlichen Ecke des Hauptgebäudes und sind nicht mit dessen Fassade

verbunden. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kommt, dass sich sowohl der Lageort

als auch die Anordnung der fraglichen Stützmauern auf der Bauparzelle von den

übrigen Mauern unterschieden, sodass nicht von einem einheitlichen Konzept

ausgegangen werden könne, ist dies nicht zu beanstanden. Die auf dem

Baugrundstück zum Rückbau vorgesehene abgetreppte Stützmauer ist unauffällig

und angesichts dessen, dass sich auf der gesamten Arealüberbauung lediglich

vier solche Mauern finden, kann nicht von einem die Arealüberbauung prägenden

Element ausgegangen werden, das nicht entfernt werden darf. Auf den übrigen mit

Doppeleinfamilienhäusern überbauten Grundstücken befinden sich sodann ebenfalls

keine solchen Stützmauern wie die zu entfernende, weshalb ihre vollständige

Entfernung umso weniger schwer wiegt. Dem Schluss der Vorinstanz, dass der

Erhalt der Stützmauer für die Wahrung des Gestaltungskonzepts weder unabdingbar

noch wesentlich sei, ist zuzustimmen. Die geplante Stützmauer der erweiterten

Terrasse ist auf die bestehende Architektur der Überbauung abgestimmt und fügt

sich harmonisch in das Gesamtbild ein. Der Terrainverlauf wird auch mit der

geplanten Stützmauer und den entsprechenden Aufschüttungen aufgefangen.

4.5.5

Schliesslich bringen die Beschwerdeführenden zu Recht vor, dass

Aussengeländer im Gestaltungskonzept nicht vorgesehen sind. Auf die Umsetzung

dieses Kriteriums des Gestaltungskonzepts wurde jedoch verzichtet. So verfügen

sämtliche Wohnungen über Aussengeländer, weshalb diese das Bild der

Arealüberbauung erheblich prägen. Die Aussengeländer umfassen dabei nicht nur

die Balkone und Dachterrassen, sondern auch die Gartenterrassen. So wird auch

die bereits bestehende Terrasse des Baugrundstücks mit einem Aussengeländer

gesichert und würde diese Sicherung lediglich weitergeführt. Da bewusst bei der

gesamten Arealüberbauung auf diesen Punkt des Gestaltungskonzepts verzichtet

wurde, kann das Aussengeländer dem vorliegenden Bauprojekt nicht als Verstoss

gegen die Gestaltungsanforderungen für eine Arealüberbauung entgegengehalten

werden.

4.5.6

Die Plastikabdeckung des Schwimmbads nimmt sodann zwar nicht die

bestehenden Materialien der Überbauung auf, sie ist jedoch im Vergleich zur

Arealüberbauung von derart untergeordneter Bedeutung, dass dem Bauprojekt seine

gute Gestaltung nicht abgesprochen werden kann. Im Übrigen finden sich auch

weitere Plastikabdeckungen z. B. von Möbeln in der Arealüberbauung. Eine

belichtete Wasseroberfläche ist wie bereits erwähnt nicht Teil der

streitgegenständlichen Baubewilligung.

4.5.7

Auf die weiteren ausführlichen und überzeugenden Ausführungen des

Baurekursgerichts zur Gestaltung und Einordnung des Bauprojekts kann im Übrigen

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

4.5.8

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Würdigung der

Beschwerdegegnerin 2 sowie der Vorinstanz, dass die beabsichtigten

baulichen und umgebungsbezogenen Änderungen auf dem Baugrundstück sowohl für

sich allein als auch im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen

Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so gestaltet sind, dass

optisch eine besonders gute Gesamtwirkung und Einordnung in die Überbauung

erreicht wird, als rechtskonform erweist.

5.

5.1 Die

Beschwerdeführenden rügen bezüglich der Wärmepumpe schliesslich, dass die

Vorinstanz es unterlassen habe, eine Interessenabwägung vorzunehmen. Die

Vorinstanz habe es sodann unterlassen, zu prüfen, ob eine Wärmepumpe allein zur

Beheizung eines Schwimmbades in dicht bebauter Umgebung überhaupt in Betracht

fallen könne. Andere Heizarten seien nicht erwogen worden. Die Wärmepumpe am

Aussenstandort sei nicht bewilligungsfähig.

5.2 Die

Vorinstanz bemängelte bezüglich der Wärmepumpe, dass die Baubewilligung keine

Ausführungen zur Prüfung eines Innenstandortes enthalte und es ergäbe sich

nicht, dass eine solche Prüfung rechtsgenüglich vorgenommen worden sei. Die

Baubehörde habe bezüglich eines allfälligen Innenstandortes der Wärmepumpe

weitere Abklärungen vorzunehmen. Sodann wies sie darauf hin, dass möglichst

lärmarme Gerätealternativen auch für den Fall einer reinen Innenaufstellung zu

prüfen seien und, sofern die Verhältnismässigkeit gegeben sei, vorzuziehen

seien. Sodann wies sie daraufhin, dass zudem Betriebszeitenbeschränkungen zu

prüfen seien. Sie hob aufgrund des ungenügend erstellten Sachverhalts in Bezug

auf das Vorsorgeprinzip die Baubewilligung betreffend die Luft-Wasser-Wärmepumpe

auf und wies die Sache zur weiteren Sachverhaltsermittlung und zum Neuentscheid

an die kommunale Baubehörde zurück.

5.3 Bei der umstrittenen Wärmepumpe handelt es sich um eine ortsfeste Anlage im

Sinne von Art. 7 Abs. 7 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom

7. Oktober 1983 (Umweltschutzgesetz, USG) und Art. 2 Abs. 1 der

Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV). Ihr Betrieb verursacht Lärmemissionen,

weshalb die bundesrechtlichen Bestimmungen über den Lärmschutz Anwendung

finden. Nach Art. 25 Abs. 1 USG dürfen ortsfeste Anlagen nur

errichtet werden, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen

die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten (vgl. BGE 141 II 476

E. 3.2; 138 II 331 E. 2.1). Die Vollzugsbehörde beurteilt die

ermittelten Aussenlärmimmissionen ortsfester Anlagen anhand der

Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen 3 ff. LSV (Art. 40 Abs. 1 LSV). Gemäss Anhang 6 LSV mit dem Titel

"Belastungsgrenzwerte für Industrie- und Gewerbelärm", der unter

anderem den Lärm von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen regelt (Ziff. 1

Abs. 1 lit. e), gilt für das betroffene Grundstück mit

Empfindlichkeitsstufe III ein Planungswert von 60 dB(A) am Tag und von 50 dB(A)

in der Nacht (Ziff. 2).

5.4 Gemäss Art. 7

Abs. 1 LSV müssen die Lärmemissionen einer neuen ortsfesten Anlage nach

den Anordnungen der Vollzugsbehörde so weit begrenzt werden, als dies technisch

und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (lit. a; vgl.

auch Art. 11 Abs. 2 USG) und dass die von der Anlage allein erzeugten

Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten (lit. b). Im Bereich

des Lärmschutzes gelten die Voraussetzungen der Einhaltung der Planungswerte

und der vorsorglichen Emissionsbegrenzung kumulativ. Auch wenn ein Projekt die

Planungswerte einhält, bedeutet dies nicht ohne Weiteres, dass alle

erforderlichen vorsorglichen Emissionsbegrenzungen getroffen worden sind.

Vielmehr ist anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1

lit. a LSV genannten Kriterien zu prüfen, ob das Vorsorgeprinzip

weitergehende Beschränkungen erfordert. Daraus folgt, dass sich die

Baubewilligungsbehörde nicht darauf beschränken darf, dem Baugesuchsteller die

Auswahl zwischen verschiedenen, die Planungswerte einhaltenden Projektvarianten

für Wärmepumpen zu gewähren. Vielmehr hat sie sich für jene Massnahme zu

entscheiden, welche im Rahmen des Vorsorgeprinzips und des

Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV) den besten

Lärmschutz gewährleistet. Der Schutz Dritter vor schädlichem und lästigem Lärm

einer Wärmepumpe ist dabei auch im Rahmen der Standortwahl der neuen Anlage zu

berücksichtigen. Bei Anlagen, welche die lärmschutzrechtlichen Planungswerte

einhalten, kommen jedoch zusätzliche Massnahmen zum Lärmschutz im Sinne der

Vorsorge nur in Betracht, wenn sich dadurch mit relativ geringem Aufwand eine

wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen erreichen lässt (vgl. BGr, 27. Januar

2021, 1C_389/2019; E. 2.2).

5.5 Die

vorinstanzliche Rückweisung zur weiteren Sachverhaltsabklärung erweist sich

aufgrund der fehlenden Abklärungen in Bezug auf das Vorsorgeprinzip als

rechtmässig und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht gerügt. Ein

gänzlicher Verzicht auf die Wärmepumpe, wie er von den Beschwerdeführenden

geltend gemacht wird, kann jedoch nicht verlangt werden. So hat eine

Bauherrschaft einen Anspruch auf Erteilung einer Baubewilligung, wenn die

baurechtlichen Bestimmungen eingehalten sind (§ 320 PBG). Ob insbesondere

die lärmschutzrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, hat die Baubehörde

erneut zu prüfen. Sodann kann im vorliegenden Verfahren keine

Interessenabwägung vorgenommen werden, da weder der Standort der Wärmepumpe

noch deren Betrieb festgelegt wurden. Diesbezüglich ist der Sachverhalt noch

weiter zu ermitteln. Da der Sachverhalt bezüglich des Standorts noch nicht

rechtsgenügend ermittelt wurde, ist vorliegend auch nicht zu prüfen, ob ein

Aussenstandort in Bezug auf die Einordnung möglich ist, da überhaupt noch nicht

erstellt ist, wo die Wärmepumpe zu errichten ist. Bei einem Innenstandort

erübrigte sich eine Prüfung der Einordnungsrüge.

Gestützt auf diese Ausführungen ist die Beschwerde

abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden 1–3 je zu

einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihnen bei diesem

Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie

zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft für das

Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 405.-- Zustellkosten,

Fr. 4'405.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1–3 je zu einem Drittel

auferlegt, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.

4. Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer

Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.