Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00359

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00359

Urteil

der 1. Kammer

vom 14. März 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiber

Jonas Alig.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

alle vertreten durch RA Dr. iur. D, und RA E,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Baugenossenschaft F, vertreten durch RA G,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich erteilte

der Baugenossenschaft F mit Beschluss vom 4. Oktober 2022 die

baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau der Siedlung H auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der I-Strasse und an der J-Strasse in

Zürich. Mit dem kommunalen Entscheid wurde die im koordinierten Verfahren

ergangene Verfügung Nr. BVV 22-1335 vom 18. Juli 2022 eröffnet, mit

welcher die Baudirektion des Kantons Zürich der Bauherrschaft die

hochwasserschutzrechtliche Bewilligung erteilte.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A, B, K, C und L mit gemeinsamer Eingabe

vom 8. November 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 26. Mai 2023 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut. Demgemäss ergänzte es den

angefochtenen Beschluss der Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich vom 4. Oktober

2022.

mit der Auflage, dass vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und

bewilligen zu lassen seien, gemäss welchen die geplante Lärmschutzwand

schallabsorbierend ausgeführt wird. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A, B und C mit gemeinsamer

Eingabe vom 27. Juni 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragten, es sei – unter den gesetzlichen Kosten- und

Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) – der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Mai

2023.

aufzuheben, soweit das Baurekursgericht den Rekurs nicht gutgeheissen

habe. Der Bauentscheid der Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich vom 4. Oktober

2022.

und die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. Juli

2022.

seien aufzuheben. Eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an

das Baurekursgericht zurückzuweisen.

Am 3. Juli 2023 teilte die Baudirektion des Kantons

Zürich mit, mangels Betroffenheit auf eine Stellungnahme zu verzichten. Am 14. Juli

2023.

beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 28. August 2023 beantragte die

Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 31. August 2023 beantragte die Baugenossenschaft F,

es sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten sowie

unter solidarischer Haftung der Beschwerdeführer – die Beschwerde

vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne,

und damit der Entscheid des Baurekursgerichts aufrechtzuerhalten. Mit Eingabe

vom 14. September 2023 verzichteten A, B und C auf die Erstattung einer

Replik.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind – es handelt sich

entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 bei den Beschwerdeführern um

Eigentümer und/oder Bewohner von Grundstücken, die nur durch die M-Strasse von

den Baugrundstücken getrennt werden –, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Der Perimeter der geplanten Arealüberbauung umfasst die

Parzelle Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 7'137 m2, die gemäss

der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991

der Wohnzone W4b mit einem Wohnanteil von 75 % zugewiesen ist, sowie den

südöstlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 02 mit einer Fläche von 3'520 m2,

der ebenfalls der Wohnzone W4b mit einem Wohnanteil von 75 % zugeteilt wurde.

Geplant ist der Abbruch der bestehenden, zeilenförmig

angeordneten Mehrfamilienhäuser und der Neubau einer Arealüberbauung mit

insgesamt 24, in Cluster angeordneten Einfamilienhäusern mit insgesamt 129

Wohnungen, Ateliers, Gästezimmern, zwei Kindergärten, Gemeinschaftsräumen,

einer Tiefgarage im nördlichen Arealbereich sowie einer Lärmschutzwand entlang

der M-Strasse.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführer machen sinngemäss geltend, es liege darin eine unzulässige

Vorbefassung, dass das Amt für Hochbauten der Stadt Zürich den

Architekturwettbewerb, der am Ursprung des vorliegend strittigen Projekts

steht, ausgeschrieben habe und städtische Mitarbeitende dieses Amts im

Wettbewerbsverfahren mitgewirkt hätten. Anders als vor der Vorinstanz wird die

Mitwirkung von Mitarbeitenden der städtischen Denkmalpflege im

Wettbewerbsverfahren nicht mehr ausdrücklich beanstandet.

3.1.1

Nach Art. 30 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen

Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) und Art. 6 Ziff. 1 der

Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten vom 4. November

1950.

(EMRK) hat jede Person Anspruch darauf, dass ihre Sache von einem durch

Gesetz geschaffenen, zuständigen, unabhängigen und unparteiischen Gericht ohne

Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird. Für nichtgerichtliche Behörden

kommen Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK nicht zur

Anwendung. Hingegen gewährleistet Art. 29 Abs. 1 BV den Anspruch auf

gleiche und gerechte Behandlung; das Gebot der Unbefangenheit bildet einen

Teilgehalt dieses Grundrechts. Die für Gerichte geltenden Anforderungen an die

Unbefangenheit können nicht unbesehen auf das Verwaltungsverfahren übertragen werden.

Liegt die amtliche Mehrfachbefassung im öffentlichen Interesse und ist sie in

diesem Sinn systembedingt, so liegt darin nicht bereits eine unzulässige

Vorbefassung. Ob eine systembedingt vorbefasste Amtsperson tatsächlich

voreingenommen erscheint, entscheidet sich nach den konkreten Umständen des

Einzelfalls (BGr, 26. Juni 2014, 1C_914/2013, E. 5.1 f. mit

Hinweisen). Befangen sein können nur natürliche Personen (Benjamin Schindler,

Die Befangenheit der Verwaltung – Der Ausstand von Entscheidträgern der

Verwaltung im Staats- und Verwaltungsrecht von Bund und Kantonen,

Zürich/Basel/Genf 2002, S. 75 f.).

Die Vorprüfung von Bauprojekten

im Rahmen der üblichen Kooperation zwischen Bauherrschaft und Mitarbeitern der

Baubewilligungsbehörde begründet für sich keine Voreingenommenheit im

Baubewilligungsverfahren (Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian Wyss, St.

Galler Kommentar zur Bundesverfassung, 2023, Art. 29 N. 50; vgl. BGr,

8.

September 2009, 1C_150/2009, E. 3.5). Bei komplexen Vorhaben

besteht ein grosses Bedürfnis nach Vorverhandlungen und Vorabklärungen. Die

vorgängige amtliche Befassung mit einem Projekt ist dann im Sinn der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung systembedingt (vgl. BGr, 8. September

2009, 1C_150/2009, E. 3.5; 16. Oktober 2012, 1C_100/2012, E. 2.2;

VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00394, E. 4.2). Dementsprechend

verneinte das Bundesgericht eine verfassungswidrige Vorbefassung des Vertreters

der kantonalen Denkmalpflege und des kommunalen Bauberaters, die bereits als

Juroren am Architekturwettbewerb teilgenommen hatten, weil deren Beizug im

Projektierungsstadium den gesetzlichen Vorgaben entsprochen habe und dieser

Umstand allein deshalb keinen Ausschlussgrund für das anschliessende

Baubewilligungsverfahren darstellen könne (BGr, 16. Mai 2007, 1A.11/2007, E. 3.5;

vgl. BGr, 8. September 2009, 1C_150/2009, E. 3.5.1).

3.1.2

Gemäss Anhang 2 Ziff. 8.2.2 lit. h des Reglements der Stadt

Zürich über Organisation, Aufgaben und Befugnisse der Stadtverwaltung vom 15. Dezember

2021.

(ROAB) darf das Amt für Hochbauten Bauvorhaben des gemeinnützigen Wohnbaus

unterstützen. Soweit die Beschwerdeführer monieren, die Behörde sei befangen

und könne ihre Aufgabe, das Bauvorhaben auf seine Rechtmässigkeit zu überprüfen,

nicht mehr erfüllen, verkennen sie nicht bloss, dass nur natürliche Personen

befangen sein können (vgl. E. 3.1.1). Sie bringen auch unzutreffend

vor, dass das Amt für Hochbauten Bauvorhaben auf seine Rechtmässigkeit

überprüfen müsse. Das Amt für Hochbauten ist unter anderem für die Realisierung

und Instandsetzung der öffentlichen Hochbauten der Stadt Zürich zuständig,

nicht aber für die Prüfung von Baugesuchsunterlagen (vgl. Anhang 2 Ziff. 8.2.2

ROAB). Hingegen ist das Amt für Baubewilligungen für die Baugesuchsprüfung

zuhanden der Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich – der örtlichen

Baubehörde (Art. 31 und Art. 32 ROAB) – zuständig (Anhang 2 Ziff. 8.2.4

lit. c ROAB).

Dass eine Mitarbeiterin oder ein Mitarbeiter des Amts für

Baubewilligungen oder mit N, O oder P gar ein Mitglied der Bausektion des

Stadtrates der Stadt Zürich in die Ausschreibung oder die Beurteilung des

Architekturwettbewerbs involviert gewesen wäre, machen die Beschwerdeführer

nicht geltend.

Bloss bemerkungsweise ist auf die – durch die

Beschwerdeführer nicht in Frage gestellte – Äusserung der Beschwerdegegnerin 2

in ihrer Rekurs-Duplik hinzuweisen, wonach sich auch die städtische

Denkmalpflege mangels eines entsprechenden kommunalen Inventareintrags nicht

mit dem Baugesuch befasst habe.

3.1.3

Es liegt nach dem Gesagten keine unzulässige Vorbefassung vor.

3.2

Die

Beschwerdeführer rügen, mit dem Bauvorhaben werde der Strassenabstand zur I-Strasse

verletzt.

3.2.1

Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149

(= BEZ 1982 Nr. 20) festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen

und Wegen nicht scharf und kann sich vor allem nicht nach der oft

inkonsequenten Bezeichnung in Strassennamen, Grundregistern und dergleichen

richten. Neben dem technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung,

insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage von Bedeutung. Im

Zusammenhang mit dieser Abgrenzung dienten bis zum Inkrafttreten der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) am 1. Juni

2020.

gemäss ständiger Praxis die – inzwischen nicht mehr inkraftstehenden –

Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN; OS 50, 272) als Richtlinie, und

es wurde daher auf die im dortigen Anhang nach der Anzahl erschlossener

Wohneinheiten aufgeführten Zufahrtsarten abgestellt (vgl. etwa VGr, 8. April

2021, VB.2020.00904, E. 4.3.3 gegen Ende; 9. Juli 2020,

VB.2020.00175, E. 4.1 f.; 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 3.2).

Dieser Rückgriff bzw. das

Abstellen auf den Anhang zu den Zugangsnormalien war naheliegend und

sachgerecht. Denn nach § 5 f. ZN in Verbindung mit dem Anhang ZN war

ein Zufahrtsweg eine Verkehrsanlage, über welche im Allgemeinen bis zu 10

(unter gewissen Voraussetzungen bis zu 30) Wohneinheiten erschlossen wurden.

Der "Zufahrtsweg" im Sinn der Zugangsnormalien entsprach damit ohne

Weiteres bzw. zwanglos dem "Weg" gemäss § 265 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 in der hier anwendbaren,

bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung (PBG; Übergangsbestimmung

zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2) im Sinn der

verwaltungsgerichtlichen Auslegung (VGr, 19. Januar 2023,

VB.2022.00214/VB.2022.00253, E. 3.2.2). Mithin hat das Verwaltungsgericht

das Vorliegen einer Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG regelmässig

bejaht, wenn nach der Anzahl der erschlossenen Wohneinheiten gemäss den

Zugangsnormalien von einer Zufahrtsstrasse auszugehen war (VGr, 26. Januar

2023, VB.2022.00480, E. 4.1 mit Hinweis auf VGr, 9. Juli 2020,

VB.2020.00175, E. 4.2; vgl. auch VGr, 19. Oktober 2005,

VB.2004.00252, E. 4.2).

Gemäss bestätigter

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die am 1. Juni 2020 neu in Kraft

getretene Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) – die

technische Anforderungen an Zufahrten mit Blick auf die Verkehrssicherheit

regelt und erst ab der Erschliessung von 50 respektive von 100 Wohneinheiten von einer Strasse statt von einem

Weg ausgeht – nicht massgebend

für den Strassen- bzw. Wegabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG

(VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00214/VB.2022.00253, E. 3.2.2; 26. Januar

2023, VB.2022.00480, E. 4.1; 13. Juli 2023, VB.2022.00726, E. 3.2;

13.

Juli 2023, VB.2022.00725, E. 3.2).

3.2.2

Die Vorinstanz gab diese Rechtsprechung zutreffend wieder. Sie erwog unter

Verweis auf den Anhang der Zugangsnormalien (wo es sich bei einer

Verkehrsanlage unter der folgenden Voraussetzung gar bis zur Erschliessung von

30Wohneinheiten um einen Weg handelt: "in dichter Bebauung, sofern mit

öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen"), es handle sich klar um ein

Gebiet mit dichter Bebauungsweise und es sei mit öffentlichen Verkehrsmitteln

gut erschlossen (ÖV-Güteklasse A), weshalb grundsätzlich von einem Weg

auszugehen sei, wenn nicht mehr als 30 Wohneinheiten darüber erschlossen

würden.

Zum vorliegend relevanten

Sachverhalt hielt sie fest, im ganzen Quartier gelte eine Geschwindigkeit von

30.

km/h. Die Fahrbahn sei etwas mehr als 4,5 m breit und gegenwärtig seien

darauf blaue Zonen markiert, welche Parkmöglichkeiten für ca. 13 Personenwagen

bieten würden. Gemäss dem städtischen Tiefbauamt sei jedoch geplant, diese blauen

Zonen gänzlich aufzuheben. Im östlichen Bereich der I-Strasse gebe es zudem ein

Trottoir bis zu jener Stelle, wo die I-Strasse nach einer Kurve nach Westen

führe. In dieser Kurve zweige der Q-Weg zu vier Parkplätzen ab und führe dann

als Fussweg weiter nach Süden. Die dort situierte Liegenschaft Q-Weg 03

sei verkehrsmässig über diesen Bereich der I-Strasse erschlossen und bestehe

gemäss dem Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister aus 14 Wohneinheiten.

Alle geplanten Parkplätze würden über die J-Strasse und

nicht über die I-Strasse erschlossen. Ausser den 14 Wohneinheiten am Q-Weg 03

würden keine Wohneinheiten über die I-Strasse erschlossen werden. Dies gelte

erst recht, wenn die blaue Zone wie geplant aufgehoben werde. Es handle sich um

eine ungewöhnliche Situation, in welcher eine Wohnsiedlung eine

Strassenparzelle umgebe, jedoch verkehrsmässig nicht primär über diese Anlage

erschlossen sei. Ein Grossteil der geplanten Anlagen werde zwar zu Fuss und mit

dem Velo über die I-Strasse erreicht. Der motorisierte Verkehr werde jedoch nur

bis zur J-Strasse in das Quartier geführt. Die I-Strasse diene nicht primär dem

motorisierten Verkehr. Dass Zulieferdienste und Fahrzeuge des öffentlichen

Dienstes noch weitere Wohneinheiten über die I-Strasse erreichen würden, ändere

an ihrer primären Ausrichtung für den Langsamverkehr nichts.

3.2.3

Die vorinstanzlichen Ausführungen überzeugen. Was die Beschwerdeführer

dagegen vorbringen, ist unzutreffend.

Sie behaupten, es würden über

50.

Wohneinheiten über die I-Strasse erschlossen werden, ohne sich mit der

überzeugenden Auffassung der Vorinstanz auseinanderzusetzen, dass nur 14

Wohneinheiten erschlossen würden und die I-Strasse ansonsten primär dem Fuss-

und per Fahrradverkehr diene.

Dass teilweise auch Fahrzeuge von Zulieferern und solche

von Blaulichtorganisationen die I-Strasse nutzen werden, erscheint plausibel,

ändert aber nichts an der primären Ausrichtung der I-Strasse auf den Fuss- und

Fahrradverkehr durch Anwohnende und Besuchende. Zu bemerken ist zudem, dass

etliche Essenszulieferer in der Stadt ihre Dienstleistung per Fahrrad oder

E-Bike verrichten. Selbst wenn man davon ausginge, dass einzelne

Transportfahrten von Mieterinnen und Mietern über die I-Strasse ausgeführt

würden, wäre insgesamt noch immer von einem bloss geringen

(Motorfahrzeug-)Verkehrsaufkommen auszugehen.

Dass die blaue Zone aufgehoben werden soll, wurde am

vorinstanzlichen Augenschein von der Vertreterin des städtischen Tiefbauamts

und somit von einer Vertreterin der zuständigen Verwaltungseinheit vorgebracht.

Dies darf berücksichtigt werden, obwohl es – wie die Beschwerdeführer

vorbringen – als künftiges Ereignis "nicht gesichert" ist. Doch

selbst unter Hinzurechnung dieser Parkplätze wäre die Anzahl von 30

erschlossenen Wohneinheiten noch nicht erreicht.

Das Vorliegen eines Wendehammers spielt für die

Unterscheidung zwischen Weg und Strasse keine entscheidende Rolle. Der

Ausbaustandard der I-Strasse mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und dem

nur teilweisen Vorliegen eines Trottoirs spricht zudem (unter Berücksichtigung

der Notwendigkeit von Banketten) eher für einen Weg. Aufgrund der

Erschliessungsfunktion für nur gerade 14 Wohneinheiten würde bei der – für

Motorfahrzeuge als Sackgasse ausgestalteten – I-Strasse aber selbst der

gegenteilige Befund nicht entscheidend ins Gewicht fallen.

3.2.4

Es handelt sich bei der I-Strasse um einen Weg, womit ein Wegabstand von

3,5 m einzuhalten ist, was vom Bauprojekt korrekt umgesetzt wird. Die Rüge

ist unbegründet.

3.3

Die

Beschwerdeführer monieren, aufgrund der geplanten – angeblichen – Dachgauben

würden die Vorschriften betreffend Geschossigkeit und Gebäudehöhe verletzt. Es

handle sich nicht um eine Dachaufbaute, sondern um einen Teil des Daches.

3.3.1

Gemäss § 292 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in

Kraft stehenden Fassung, dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein

Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Schrägdächern über die

tatsächliche Dachebene hinausragen bzw. sofern sie bei Flachdächern die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, das heisst jene

Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des

obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1

lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c,

auch zum Folgenden). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur

gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes ein;

"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein

Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig

sein. Dachaufbauten, welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie

durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei

Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis

zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden

Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977, in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung [ABV; Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai

2016]; VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00399, E. 2; 9. Februar

2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22).

Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche

Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken

der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als

solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt

(VGr, 27. Oktober 2022, VB.2022.00185, E. 3.1 mit Hinweisen). Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und

Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander

abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem

Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr. 6. November

2014, VB.2014.00206, E. 4.1).

Unter Dachaufbauten gemäss § 292 lit. a PBG sind Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches

oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach

aussen durchstossen (VGr, 14. Januar 2021, VB.2020.00613, E. 4.2 und E. 4.4;

28.

März 2019, VB.2018.00367, E. 5.2). Nach der Rechtsprechung sind

Dachaufbauten von unkonventionellen Konstruktionen im Dachbereich abzugrenzen,

bei welchen keine Aufbauten auf die Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der

Dachfläche selbst abgestuft wird (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382/VB.2015.00383,

E. 4.3; 10. April 2013, VB.2012.00531, E. 5.4; BEZ 1991 Nr. 43).

Gemäss Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur ABV tritt die

Dachaufbaute bei Schrägdächern oberhalb der Dachhaut in Erscheinung und sitzt

somit vollständig auf dem Hauptdach (vgl. VGr, 21. April 2016,

VB.2015.00382/VB.2015.00383, E. 4.4; BEZ 1993 Nr. 9).

3.3.2

Die vorliegend zu beurteilende Dachkonstruktion ist nicht nur auf der

Traufseite fassadenbündig und bis zur Gebäudeecke der betreffenden Traufseite

gerückt, sodass sie auch auf der Giebelseite fassadenbündig ist, sondern sie

setzt zusätzlich auf der Höhe des Firstes an (diesbezüglich stimmt der

Sachverhalt exakt mit jenem im Verfahren VB.2015.00382/VB.2015.00383 überein

[vgl. VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382/ VB.2015.00383, E. 4.4]).

Damit kann aber – im Gegensatz zu Dachaufbauten auf Flachdächern, welche auf

der Trauf- und Giebelseite fassadenbündig sind – nicht mehr von einer

Dachaufbaute die Rede sein, welche zumindest bei Schrägdächern im Regelfall

unterhalb des Firstes enden (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382/VB.2015.00383,

E. 4.4; vgl. auch Definition des Kreuzfirstes in

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1544).

Dieser Befund wird durch die den Akten beiliegenden

Baupläne und Visualisierungen bestätigt. Von der Stirnseite der Bauten aus

betrachtet sind unterschiedlich geneigte Dachhälften – aber keine Dachaufbaute

– erkennbar.

Kann die streitbetroffene

Dachkonstruktion nicht als Dachaufbaute qualifiziert werden, spielt es auch

keine Rolle, ob das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist, weil

auf die streitbetroffene Dachkonstruktion § 292 PBG und die in Erwägung

3.3.1

aufgeführte Rechtsprechung nicht anwendbar ist (VGr, 21. April 2016,

VB.2015.00382/VB.2015.00383, E. 4.4; vgl. BEZ 2014 Nr. 9 E. 3.7,

wonach es in der Natur der Sache liegt, dass ein Bauteil mit zunehmender Grösse

und entsprechender Ausgestaltung von der Dachaufbaute zur Dachform umschlagen

kann).

Im Ergebnis ist die vorliegend

zu beurteilende Dachkonstruktion nicht als Dachaufbaute, sondern als

besondere Dachform zu qualifizieren, bei welcher keine Aufbaute auf die

Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der Dachfläche selbst abgestuft wird.

Damit ist für die Ermittlung der Gebäudehöhe im Sinne von § 280 Abs. 1 PBG die Höhe von 18,49 m der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche

der streitbetroffenen Dachkonstruktion massgebend, womit das Bauvorhaben die

gemäss Art. 8 Abs. 5 BZO für Arealüberbauungen in der Wohnzone W4b

zulässige maximale Gebäudehöhe von 15,5 m deutlich überschreitet.

3.3.3

Zu prüfen ist sodann, ob – wie die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer

Rekursantwort geltend machte – eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels

infrage kommt.

Inhaltliche oder formale Mängel

eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter

bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen

in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des

verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass

staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei

Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung

über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5

Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 BV).

Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen

nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, solange die Mängel untergeordneter

Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete

Nebenbestimmungen behoben werden können. In diesen Fällen steht der Grundsatz

der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen

wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer

Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes

Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist daher in erster

Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels

am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Droht ein Bauprojekt durch die

Korrektur der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung

mittels Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern.

Ebenso, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der

Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und

gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht.

Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für

sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene

Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche

konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel

zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung

der Mängel ausser Betracht (VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.1 f.).

Die naheliegende Auflage,

wonach statt der gewählten Dachform Dachaufbauten (Gauben) vorzusehen sind, die

unter dem First enden, lässt sich im vorliegenden Fall nicht bewerkstelligen.

Es handelte sich aufgrund des Vorliegens einer Arealüberbauung – und der damit

erforderlichen besonders guten Gestaltung (§ 71 PBG) – um eine wesentliche

Projektänderung hinsichtlich der gestalterischen Identität der geplanten

Bauten, die einer vertieften Prüfung bedarf. In der Baubewilligung führte die

Beschwerdegegnerin 2 im Zusammenhang mit der Prüfung von § 71 PBG

aus: "Einhergehend mit der skulpturalen Überformung der Häuser bzw. der

Verformung der Dächer mittels giebelständiger Anordnung von Gauben bzw. der

Vertikalerschliessung wird der bewährte Typus der Gründerzeit-Häuser

neuinterpretiert und auf die spezifisch genossenschaftliche Lebensform

adaptiert. Die skulpturale Betrachtungsweise überzeugt nicht nur in der

Integration des Daches in die Gesamtskulptur, sondern ebenso im Hinblick auf

die Massnahmen zur Einhaltung der Lärmimmissionsgrenzwerte entlang der M-Strasse,

wo giebelseitig giebelständig angeordnete, geschlossene Gauben als überhöhte

Eckausprägungen, im Sinn sich wiederholender 'Charakterköpfe', in Erscheinung

treten". Ausserdem heisst es im Bauentscheid: "Das Dach versteht sich

als integraler Bestandteil der Gesamtskulptur bzw. ist die Dachlandschaft

unmissverständlich die fünfte Fassade des Baukörpers". Die Gestaltung der

Baute würde sich mithin in einem Ausmass ändern, wie sie im Zusammenhang mit

den qualifizierten Gestaltungsanforderungen einer Arealüberbauung nicht

nebenbestimmungsweise angeordnet werden kann (vgl. auch bereits VGr, 16. September

2021, VB.2020.00697, E. 4.4.3). Mit Blick auf eine derartige Änderung der

Gestaltung muss eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw.

die Rechtsmittelinstanzen erfolgen können (vgl. VGr, 11. Mai 2023,

VB.2022.00643, E. 5.1.3).

Eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels ist nicht

möglich.

3.4

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Somit sind der Entscheid der

Vorinstanz vom 26. Mai 2023, der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich

vom 4. Oktober 2022 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 18. Juli 2022 aufzuheben. Die weiteren Rügen sind nicht mehr zu

prüfen.

4.

4.1

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten zur Hälfte der unterliegenden privaten

Beschwerdegegnerin 1 und zur Hälfte der unterliegenden

Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Diesen beiden sind ferner die den obsiegenden

Beschwerdeführern auferlegten 3/5 der Rekurskosten zu überbinden. Nicht zu

überbinden sind die Rekurskosten der zwei Rekurrentinnen, die auf die

Anfechtung des Entscheids des Baurekursgerichts verzichteten.

4.2

Der

privaten Beschwerdegegnerin 1 ist von vornherein keine Parteientschädigung

auszurichten. Vielmehr ist diese zu verpflichten, den Beschwerdeführern eine

Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17

Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3 VRG). Disp.-Ziff. III

des vorinstanzlichen Entscheids wird damit hinsichtlich der drei

Beschwerdeführer aufgehoben. Sie bleibt damit für die zwei Rekurrentinnen, die

den Entscheid des Baurekursgerichts nicht angefochten haben, im Betrag von

gesamthaft Fr. 1'200.- bestehen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Mai

2023, der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom

4.

Oktober 2022 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom

18.

Juli 2022 werden aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 12'265.- werden neu zu je 3/10 den

Beschwerdegegnern 1 und 2 auferlegt. Die Beschwerdeführer haben keine Parteientschädigung

auszurichten.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 165.-- Zustellkosten,

Fr. 6'165.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführern eine

Parteientschädigung von Fr. 7'500.- für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Entscheides.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.