Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00381

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00381

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Juni 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D AG,

vertreten durch RA E,

2. Baukommission Kilchberg,

vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung

Mobilfunkanlage,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 31. Oktober 2022

erteilte die Baukommission Kilchberg der D AG die Baubewilligung für eine

Mobilfunk-Antennenanlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse

in Kilchberg.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 13. Dezember

2022.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die

Aufhebung der Baubewilligung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 6. Juni

2023.

ab.

III.

Hierauf gelangten A und B mit Beschwerde vom

6.

Juli 2023 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragen die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids und die Verweigerung der Baubewilligung. In

prozessualer Hinsicht beantragen sie die Durchführung eines Augenscheins; alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 27. Juli

2023.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 8. September 2023 beantragte die D AG die

Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Kilchberg beantragte gleichentags

die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die

Replik von A und B erfolgte am 21. September 2023. Die Baukommission

Kilchberg duplizierte am 4. Oktober 2023. Die Duplik der D AG erging

am 5. Oktober 2023. Schliesslich liessen sich A und B am 11. Oktober

2023.

erneut vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

weiteren Eintretensvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

In prozessualer Hinsicht beantragen die

Beschwerdeführenden zunächst die Durchführung eines Augenscheins.

Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird,

steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung

eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar

sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,

wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht

zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

8.

November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; 10. August 2010,

1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290,

E. 2.1).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten

liegenden Pläne und – namentlich anhand der anlässlich des vorinstanzlichen

Augenscheins erstellten – Fotografien, welche die tatsächlichen Verhältnisse

anschaulich wiedergeben, möglich. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist

der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu

verzichten.

3.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in Hanglage in

der Wohnzone W2B gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg vom

23.

Mai 2012 (BZO) und ist mit einem Wohnhaus überstellt. Talseitig wird

das Grundstück durch die G-Strasse und bergseitig durch die H-Strasse begrenzt.

Auf dem Flachdach des bestehenden Gebäudes ist eine Mobilfunk-Antennenanlage

geplant. Die einzelnen Antennenmodule sollen auf den Frequenzbändern 1'800–2'600

und 3'600 MHz in den Azimuten von 195° und 310° senden.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, das für den Standort der Mobilfunkanlage

vorgesehene Gebäude sei baurechtswidrig, die Gebäudehöhe sei überschritten. Die

Mobilfunkantenne führe zu einer weitergehenden Abweichung und die Vorinstanz

habe in diesem Zusammenhang § 357 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) falsch angewendet. Dem Bauvorhaben

stünden sodann auch überwiegende nachbarliche Interessen wie Aussichtsschutz,

ideelle Immissionen, eine Wertverminderung der umgebenden Liegenschaften sowie

der Ortsbildschutz entgegen. Die Beschwerdegegnerin 2 habe eine

Interessenabwägung unterlassen. Diese sei rechtbildend und könne nicht

nachgeholt werden.

4.2

In der

Wohnzone W2B ist eine Gebäudehöhe von 8,1 m zulässig (Ziffer 2.1

BZO). Gemäss Schnitt A-A der sich bei den Akten befindlichen Archivpläne

weist das Standortgebäude eine Höhe von 8,4 m aus und ist damit knapp 30 cm

zu hoch und somit baurechtswidrig.

4.3

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut oder erweitert werden, wenn keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder

weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen

Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts und des Bundesgerichts liegt im Sinn von § 357 Abs. 1

Satz 2 PBG eine weitergehende Abweichung vor, wenn zusätzlich gegen eine

bereits verletzte Bestimmung verstossen wird, also z. B. die bereits überschrittene Bauhöhe noch

einmal erhöht würde (vgl. BGr, 21. Dezember 2007, 1C_198/2007, E. 4.1;

18.

Mai 2016, 1C_5/2016, E. 4).

4.4

4.4.1

Die Mobilfunkantenne wirkt sich nicht auf die Berechnung der Gebäudehöhe

aus, welche überschritten ist. Daher würde die Mobilfunkantennenanlage

grundsätzlich nicht zu einer weitergehenden Abweichung der Gebäudehöhe führen.

Im Zusammenhang mit der Aufstockung eines hinsichtlich der Höhe

baurechtswidrigen Gebäudes durch ein Attikageschoss wendete das Bundesgericht

in Bezug auf § 357 Abs. 1 PBG jedoch eine sogenannte "materielle

Betrachtungsweise" an. Bei dieser wird von einer weitergehenden Abweichung

im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG ausgegangen, wenn in Bezug

auf die äussere Erscheinung bzw. den optischen Eindruck die bestehende

Überschreitung der Gebäudehöhe massiv verstärkt wird (BGr, 1. März 2018,

1C_231/2017, E. 4; vgl. hierzu auch die Kritik von Konrad Willi in: PBG

aktuell 2/2018, S. 42 ff.).

4.4.2

Die materielle Betrachtungsweise wurde für Attikageschosse entwickelt. In

einem einzelnen Entscheid von 2016 wandte das Bundesgericht die materielle

Betrachtungsweise auch auf eine Mobilfunkantenne an. Für eine 7,55 m hohe

und 1,4 m ausladende Mobilfunkantenne hielt es mit kurzer Erwägung fest,

dass es angesichts dieser beträchtlichen Ausmasse jedenfalls in Bezug auf die

Gebäudehöhe als unhaltbar erscheine, davon auszugehen, die Anlage führe nicht

zu einer weitergehenden Abweichung von Vorschriften gemäss § 357 Abs. 1 PBG, zumal das Standortgebäude bereits deutlich zu hoch sei (BGr, 18. Mai

2016, 1C_5/2016, E. 4.3). Jenes Gebäude überschritt die maximal zulässige

Gebäudehöhe von 8,1 m um 2,9 m bzw. um etwas mehr als einen Drittel

(E. 4.2).

4.4.3

Angesichts der äussert knappen Begründung ist fraglich, ob das

Bundesgericht damit eine Praxis begründen wollte. Jedenfalls gibt es gewichtige

Gründe, die dagegensprechen, dass die materielle Betrachtungsweise auch auf

technische Dachaufbauten wie Mobilfunkantennenanlagen anzuwenden ist. So hat

eine Mobilfunkantennenanlage grundsätzlich nicht die gleichen Ausmasse und die

gleiche optische Wirkung wie ein Attikageschoss. Mobilfunkantennen sind klar

als technisch bedingte Aufbauten erkennbar und werden – jedenfalls in den

üblichen Ausmassen – nicht als Teil der Fassade oder als zusätzliches Geschoss

oder als Volumenerweiterung des Gebäudes wahrgenommen. Sodann ragen die

Antennenmasten auch bei vorschriftsmässigen Bauten im Verhältnis zur

Gebäudehöhe oft hoch über das Dach hinaus. Würde der Argumentation der

Beschwerdeführenden gefolgt, würde dies dazu führen, dass auf Gebäuden mit

vorschriftswidriger Höhe keine Mobilfunkantennen mehr gebaut werden könnten.

Ein solches Ergebnis überzeugt nicht, da die Mobilfunkantennenanlage als

technische Dachaufbaute nicht im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe steht und

aufgrund ihrer Gestaltung auch optisch nicht den Eindruck eines weiteren

Geschosses oder eines weiteren Fassadenteils, der zu einer optischen Erhöhung

des Gebäudes führt, erzeugen kann (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00027,

E. 4.3; 8. Mai 2024, VB.2023.00287, E. 5.4.2.2).

4.5

Selbst

wenn auch für Mobilfunkantennen die materielle Betrachtungsweise anzuwenden

wäre, würde die Anlage im vorliegenden Fall nicht zu einer weitergehenden

Abweichung führen. Sogar bei Attikageschossen geht die verwaltungsgerichtliche

Rechtsprechung davon aus, dass bei einer Gebäudehöhenüberschreitung von 30 cm

nicht davon gesprochen werden kann, das geplante Attikageschoss verstärke in

Bezug auf die äussere Erscheinung bzw. den optischen Eindruck die bestehende

Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe massiv, weshalb keine weitergehende

Abweichung angenommen wird (vgl. VGr, 4. Oktober 2018, VB.2018.00242,

E. 5.3). Wenn selbst bei einem Attikageschoss bei einer

Gebäudehöhenüberschreitung von 30 cm eine weitergehende Abweichung verneint

wird, hat dies umso mehr für die hier deutlich kleinere Mobilfunkantennenanlage

zu gelten. Die geplante Antennenanlage bedarf im Ergebnis keiner

Ausnahmebewilligung im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG.

4.6

4.6.1

Weiter setzen Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten voraus, dass ihnen

keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen

(§ 357 Abs. 1 Satz 1 PBG). Ob dies zutrifft, ist aufgrund einer

einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu beurteilen. Dabei ist eine Abwägung

zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz

eingeräumten Baumöglichkeit und insbesondere demjenigen der Nachbarn

vorzunehmen, dass sich die Beeinträchtigung ihrer eigenen Grundstücke im Rahmen

dessen hält, was auch von einer baurechtskonformen Überbauung der

Baugrundstücke zu erwarten wäre. Bei dieser Interessenabwägung steht den

Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 25. Januar

2012, VB.2011.00548, E. 8.2, mit weiteren Hinweisen), welchen das

Baurekursgericht zu beachten hat.

4.6.2

Im vorliegenden Fall hat die kommunale Baubehörde die Anwendung von § 357 PBG in ihrer Baubewilligung nicht geprüft. In einem solchen Fall ist das

Baurekursgericht, welchem volle Kognition zukommt, berechtigt und verpflichtet,

die Rechtsanwendung und – wie im vorliegenden Fall – die damit verbundene

Interessenabwägung selbst vorzunehmen; eine Beschränkung der Prüfungsbefugnis

zur Wahrung der Gemeindeautonomie besteht in einem solchen Fall nicht (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kanton Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar

VRG], § 20 N 68 ff.).

4.6.3

An den Infrastrukturanlagen der Fernmeldegesetzgebung besteht grundsätzlich

ein öffentliches Interesse (Art. 1 des Fernmeldegesetzes vom 30. April

1997.

[FMG] sowie Art. 92 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]).

Mit der Einhaltung der Anlagegrenzwerte ist nach dem bisherigen Kenntnisstand

nicht davon auszugehen, dass die öffentliche Gesundheit durch nichtionisierende

Strahlung gefährdet wird (BGr, 14. Februar 2023, 1C_100/2021, E. 5).

Das Bundesgericht hielt sodann im Zusammenhang mit ideellen Immissionen sowie

Mobilfunkanlagen fest, dass subjektive Ängste und Gefühle des Unbehagens keine

tragfähige Grundlage für weitgehende Einschränkungen oder gar ein Verbot von im

allgemeinen Interesse liegenden Infrastrukturanlagen bilden (BGE 138 II 173 E. 7.4.3).

Überdies wären die von den Beschwerdeführenden vorgebrachten ideellen

Immissionen – insbesondere auch der geltend gemachte Wertverlust ihrer

Grundstücke – auch bei einem baurechtskonformen Gebäude gleichermassen

vorhanden. Demgemäss kommt den nachbarlichen Interessen am Schutz vor ideellen

Immissionen im Rahmen der vorliegenden Interessenabwägung keine weitergehende Bedeutung

zu. Die geplante Antenne schränkt die Aussicht nicht erheblich mehr ein als

eine 30 cm tiefer platzierte Antenne. Das Interesse der Nachbarn, keine für sie

störende Antenne in Sicht zu haben, überwiegt das öffentliche Interesse an

Infrastrukturanlagen nach Massgabe der Fernmeldegesetzgebung nicht. Sind, wie

sich nachfolgend zeigt, auch die Bestimmungen über die Einordnung eingehalten,

stehen dem Bauvorhaben auch keine Interessen des Ortsbildschutzes entgegen.

Zusammenfassend stehen dem Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder

privaten Interessen entgegen.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, die geplante Mobilfunk-Antennenanlage erfülle die

Anforderungen an eine genügende Einordnung nicht. Die Antennenanlage trete im

gepflegten und gehobenen Wohnquartier mit architektonischen Qualitäten sowie

mit Blick auf den Zürichsee störend in Erscheinung. Die Anforderungen von

§ 238 Abs. 1 PBG würden in der Gemeinde Kilchberg strenger

gehandhabt, insbesondere an der betroffenen Strasse. Sodann würden die

Proportionen zwischen der Antenne und dem Standortgebäude nicht gewahrt bleiben.

Die Antenne wirke von der H-Strasse her übermächtig.

5.2

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage

beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der

Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie

zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die

Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug

der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374,

E. 3.1; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit einem

Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht

nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 18. Dezember 2019, VB.2019.00217,

E. 5.2; 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren

Hinweisen). Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten

Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende

Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder

Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden

Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter

bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September

2016, VB.2016.00183, E. 5.1).

5.3

Aufgrund

der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde

über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059,

E. 5.2). Das Baurekursgericht darf nicht bereits von der kommunalen

Anwendung von § 238 PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente

der Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet.

Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben,

wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die

Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid

sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale

Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und

Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch

das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das

übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6).

5.4

Die

strittige Mobilfunkantenne kommt 3,85 bzw. 3,77 m von der Fassade

zurückversetzt auf dem Flachdach des Standortgebäudes neben einem ca. 2,30 m

hohen Kamin zu stehen. Die Antenne selbst ist mit einer Höhe von rund 3 m und

einer Ausladung von 1,5 m eher klein dimensioniert. Die

Mobilfunk-Antennenanlage ist auch im Vergleich zum 8,4 m hohen Gebäude

nicht überdimensioniert. Zwar wirkt das Gebäude vonseiten der H-Strasse

aufgrund der Hanglage deutlich kleiner und die Antennenanlage ist durch die

Hanglage gut wahrnehmbar. Aufgrund ihrer für eine Mobilfunkantenne eher kleinen

Dimensionierung wirkt die Anlage nicht dermassen unproportional, dass dadurch

ein störender Widerspruch zum Standortgebäude entstehen würde. Die weitere

Umgebung weist sodann eine heterogene Bebauungsstruktur auf. Die architektonische

Qualität des Wohnquartiers erweist sich sodann nicht als dergestalt besonders,

dass sich die geplante Mobilfunk-Antennenanlage dazu in störenden Widerspruch setzt

oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen

oder zum Quartiercharakter bildet. Die Antennenanlage ist des Weiteren zwar gut

sichtbar, zufolge der Sichtbarkeit der Antenne allein ist ihr jedoch nicht die

befriedigende Einordnung abzusprechen, gehören Infrastrukturanlagen dieser Art

doch mittlerweile zum Erscheinungsbild eines jeden besiedelten Gebiets. Die

Antennenanlage tritt somit nicht in einen störenden Widerspruch zu ihrer

Umgebung.

5.5

Sodann

vermögen die Beschwerdeführenden keine strengere Praxis der Baubehörde

darzulegen. Beim Bauprojekt G-Strasse 02 befand sich angrenzend ein

kommunales Denkmalschutzobjekt, weshalb für die Beurteilung der Einordnung

nicht § 238 Abs. 1 PBG, sondern Abs. 2 Anwendung fand. Das

Gebäude H-Strasse 03 wurde einzig bezüglich der Fassadengestaltung

kritisiert. Das Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten lässt sich jedoch nicht

mit einer kleinmassstäblichen Mobilfunkantenne vergleichen, hat doch die

Fassade des Gebäudes einen viel grösseren Einfluss auf die Umgebung als die

Mobilfunkantenne. Beim Gebäude G-Strasse 05 wurde die Einordnung

grundsätzlich bejaht, obwohl dem architektonischen Ausdruck des Gebäudes in

Zusammenhang mit der Zweckbestimmung als Wohngebäude wenig Stringenz attestiert

wurde. Die Fassade konnte sodann nicht abschliessend beurteilt werden. Beim Gebäude

H-Strasse 04 standen die gestalterischen Vorgaben der Baubehörde in

Zusammenhang mit einer Bestimmung der Bau- und Zonenordnung, wonach bei der

Freilegung von Untergeschossen ein überhohes Erscheinungsbild von Gebäuden

verhindert und einordnungsmässig eine unbefriedigende Einordnung vermieden

werden sollte. Solche Vorgaben der Bau- und Zonenordnung sind vorliegend nicht

zu berücksichtigen. Im Übrigen wurde das Gebäude als in fast allen Teilen

sorgfältig ausgearbeitetes Projekt, das sowohl ästhetisch, ortsbaulich sowie

architektonisch eine ansprechende Lösung darstellt, qualifiziert. Insgesamt

wurde das Bauprojekt als den Anforderungen von § 238 Abs. 1 und 2 PBG

genügend eingestuft. Demgemäss ist auch keine Ungleichbehandlung bei der Handhabung

von § 238 Abs. 1 PBG ersichtlich.

5.6

Die Baubehörde hat ihr Ermessen daher rechtskonform ausgeübt, wenn sie

der Antenne eine befriedigende Einordnung attestierte. Ebensolches gilt für die

Prüfung der Baubewilligung durch die Vorinstanz. Demgemäss ist die Beschwerde

abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen

(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung ist ihnen nicht zuzusprechen. Der Beschwerdegegnerin 2

steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private

Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar

2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 4'255.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.