Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00468

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00468

Urteil

der 1.

Kammer

vom 19. Juni 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz),

Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter José Krause,

Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

und 27 weitere Parteien

alle vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D,

2. Einfache Gesellschaft E,

bestehend aus:

2.1 F,

2.2 G,

2.3 H,

alle vertreten durch RA K,

3. Baubehörde Meilen,

Beschwerdegegnerschaft,

vertreten durch lic. iur. L,

betreffend

Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 16. November 2021 erteilte die

Baubehörde Meilen D und der einfachen Gesellschaft E, Meilen, bestehend

aus F, G und H, die Baubewilligung für die Erstellung von vier

Mehrfamilienhäusern (17 Wohneinheiten) als Arealüberbauung samt

Sammelgarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der I- und der J-Strasse

in Meilen.

Erwägungen

II.

Der dagegen von A und B sowie weiteren rubrizierten Personen

erhobene Rekurs vom 22. Dezember 2021 wurde vom Baurekursgericht Zürich

mit Entscheid vom 20. Juni 2023 teilweise gutgeheissen und die

Baubewilligung vom 16. November 2021 mit zwei Auflagen ergänzt:

"Vor Baufreigabe sind der

Baubehörde Meilen geänderte Pläne (samt Berechnungen) einzureichen und

bewilligen zu lassen, welche die Einhaltung der Baumasse für Hauptgebäude auch

unter Einbezug der folgenden Bereiche ausweisen: (Haus 1) Bereiche über dem

gewachsenen Terrain im Korridor sowie darüber; Volumen über dem massgeblichen

Terrain nördlich des Korridors (zwischen Unter- und Erdgeschoss); (Haus 2)

nördlich an den Korridor angrenzendes oberirdisches Volumen (leicht versetzter

Bereich zwischen Unter- und Erdgeschoss)."

"Vor Baufreigabe sind der

Baubehörde Meilen geänderte Pläne (Schnitte, Ansichten, etc.) einzureichen und

bewilligen zu lassen, welche die Einhaltung des Standardschwellenmasses gemäss Art. 55

BZO bei sämtlichen Fassaden (ausgenommen bei den Südfassaden der Häuser 3 und 4

sowie die Freilegungen für Hauszugänge) ausweisen."

Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Mit Beschwerde vom 21. August 2023 gelangten A und B

sowie weitere rubrizierte Personen an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es

sei der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu

verweigern; evtl. sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur

weiteren Prüfung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der

Beschwerdegegnerschaft. Ausserdem beantragten die Beschwerdeführenden die

Durchführung eines Augenscheins.

Mit Eingabe vom 25. August 2023 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 19. September 2023 stellte die Baubehörde Meilen den

Antrag auf Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des Rekursentscheids sowie

der Baubewilligung. Eventualiter sei die Sache zur neuen und weiteren

Beurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden. Die Beschwerdegegnerschaft

liess sich mit Eingabe vom 21. September 2023 vernehmen mit dem Antrag, es

sei die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 11. Oktober 2023 hielten die

Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Am 23. Oktober 2023 erstattete

die Baubehörde Meilen ihre Stellungnahme zur Replik. Mit Duplik vom 20. Oktober

2023.

hielt die Bauherrschaft an ihren Anträgen fest.

Die Kammer

erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführenden sind als Eigentümer von Grundstücken, die dem Baugrundstück

entweder unmittelbar benachbart sind oder von diesem nur durch den M-Weg

getrennt werden, unbestrittenermassen zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG). Da die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführenden beantragen in

prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Augenscheins durch das

Verwaltungsgericht.

2.1

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht

auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine

hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,

1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3;

VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

2.2

Vorliegend

lässt sich der rechtserhebliche Sachverhalt mittels der zahlreichen bei den

Akten liegenden Pläne sowie des Protokolls des durch die zweite Abteilung des Baurekursgerichts

am 7. Mai 2019 in dem das Vorgängerprojekt betreffenden Rekursverfahren

durchgeführten Augenscheins ohne Weiteres feststellen. Insbesondere geben die

zahlreichen Fotos die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wieder, soweit sie

für die Beantwortung der geltend gemachten Mängel der Baubewilligung

erforderlich sind. Auf die Durchführung eines Augenscheins durch das

Verwaltungsgericht ist daher zu verzichten.

3.

3.1

Die

Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 sind gemäss der geltenden Bauordnung

der Gemeinde Meilen vom 17. September 2020 (BZO) der Wohnzone 1.4

zugewiesen. Die Bauherrschaft plant die Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern

samt Unterniveaugarage als Arealüberbauung.

Nördlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 verläuft die J-Strasse. Im

Osten stösst das Baugrundstück an einen Fussweg (M-Weg). Die Zufahrt zu der

Unterniveaugarage erfolgt ab der I-Strasse über die schmale Zufahrtsparzelle

Kat.-Nr. 01.

3.2

Hinsichtlich

der Frage des anwendbaren Rechts kann vorab auf die zutreffenden und

unbestrittenen Ausführungen des Baurekursgerichts verwiesen werden:

Grundsätzlich ist von der Anwendbarkeit der Bestimmungen der am 1. Oktober

2021.

in Kraft getretenen Bauordnung vom 17. September 2020 auszugehen

(nachfolgend BZO). Lediglich die Grundmasse der geplanten Baukörper richten

sich nach den Bestimmungen der bisherigen Bau- und Zonenordnung (BZO 1997).

Demgemäss bestimmen sich die zulässige Baumasse sowie die Gebäudehöhe noch nach

den Bestimmungen der BZO 1997.

4.

Die Beschwerdeführenden rügen vorab die

Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung. Sie beanstandeten

bereits im Rekursverfahren die auflageweise Heilung verschiedener

baurechtlicher Mängel des Bauvorhabens mittels Nebenbestimmungen und brachten

vor, die Mängel seien weder untergeordneter Natur noch könnten sie ohne

besondere Schwierigkeiten behoben werden. Ausserdem seien die Nebenbestimmungen

viel zu wenig konkret. Im Beschwerdeverfahren machen sie nun geltend, die

beiden von der Rekursinstanz neu statuierten Auflagen hinsichtlich der

Einhaltung der Baumassenziffer sowie des Standardschwellenwerts gemäss Art. 55

BZO erfüllten die Anforderungen der Rechtsprechung an zulässige

Nebenbestimmungen nicht und seien daher unzulässig. Ausserdem sei es

unzulässig, die gemäss Art. 42 BZO erforderlichen Nachweise betreffend die

Wärme- und Warmwasserversorgung vorzubehalten und nicht bereits mit den

Baugesuchsunterlagen einzufordern.

4.1

Da die

Beschwerdeführenden auch das Ausmass der Überschreitung der Baumassenziffer

sowie die Anwendung von Art. 55 BZO durch die Vorinstanzen rügen, wird auf

die Frage der Zulässigkeit der diesbezüglichen Nebenbestimmungen jeweils

nachfolgend im Zusammenhang mit der Beurteilung dieser Rügen eingegangen (vgl.

nachfolgende Erwägungen unter Ziff. 7 und 8).

4.2

Was die

gerügten fehlenden Nachweise betreffend die Wärme- und Warmwasserversorgung

sowie die energetischen Massnahmen anbelangt, machen die Beschwerdeführenden

geltend, es handle sich gemäss Art. 42 BZO ausdrücklich um Anforderungen,

welche bei Arealüberbauungen zusätzlich zu den Anforderungen nach § 71 PBG

sicherzustellen seien. Der Arealüberbauungsbonus dürfe nicht gewährt werden,

ohne dass die Anforderungen gemäss Art. 42 BZO nachgewiesen seien. Es

bestehe gemäss Art. 42 BZO eine Pflicht, die entsprechenden Nachweise mit

dem Baugesuch einzureichen, damit sie vor Bewilligungserteilung geprüft werden

könnten.

Gemäss Art. 42 BZO ist zusätzlich zu den Anforderungen an

Arealüberbauungen gemäss § 71 PBG eine energieeffiziente Bauweise

sicherzustellen. Höchstens 30 % des zulässigen Energiebedarfs für die

Wärme- und Warmwassererzeugung dürften mit fossilen Energien gedeckt werden. Es

ist unbestritten, dass das geplante Vorhaben diese Anforderungen zu erfüllen

hat. Die verlangten Nachweise hinsichtlich der energetischen Standards

betreffen die Bauweise und die verwendbaren Energieträger und mithin die

Detailplanung. Es ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass sich diese

Anforderungen nach dem Stand der Technik ohne Weiteres erreichen lassen. Es

kann daher auch ohne Vorliegen der entsprechenden Nachweise im jetzigen

Zeitpunkt davon ausgegangen werden, dass die qualifizierten Anforderungen

hinsichtlich Ausstattung gemäss § 71 PBG eingehalten werden können. Die

entsprechende Detailplanung hat zudem keinen Einfluss auf die Gestaltung der

geplanten Überbauung. Es ist unter diesen Umständen nicht zu beanstanden, wenn

die diesbezüglichen Detailangaben vorbehalten werden und entsprechende

Nachweise durch die Bauherrschaft bis spätestens vor Baubeginn eingereicht

werden müssen. Eine Verletzung der Vorschrift von § 73 Abs. 1 PBG,

wonach die baurechtliche Bewilligung eine vollständige Baueingabe voraussetzt,

ist nicht ersichtlich.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen ferner, die geplante Zufahrt zur Unterniveaugarage

erfülle die Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung nicht. Es gehe

insbesondere nicht an, von den Anforderungen eines Zufahrtsweges des Typs 2

gemäss Anhang 1 der VErV auszugehen. Der Typ 2 setze eine

Begegnungszone voraus. Dies gehe aus der Weisung des Regierungsrats hervor,

welche ausdrücklich festhalte, dass es sich beim Typ 2 um eine Mischfläche

im Zusammenhang mit einer Verkehrsanordnung der Begegnungszone handle. Ein

Abweichen von diesen gesetzlichen Anforderungen sei nur bei Vorliegen wichtiger

Gründe zulässig. Diese würden weder in der Baubewilligung noch im angefochtenen

Entscheid genannt und seien auch nicht ersichtlich. Einziger Grund für die

geplante Zufahrtslösung sei die Breite der Parzelle Kat.-Nr. 01. Die

tatsächlichen Verhältnisse würden klar gegen die geplante Erschliessungslösung

sprechen. Es gehe um die Erschliessung von 17 Wohneinheiten. Das zu

erwartende Verkehrsaufkommen sei wesentlich grösser als in dem vom Verwaltungsgericht

kürzlich beurteilten Fall VB.2021.00432, in welchem das Gericht festgestellt

habe, dass es bereits bei einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten nicht

in Frage komme, von den Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung

abzuweichen. Die vorliegende Zufahrt sei länger und schmaler als im angeführten

Vergleichsfall. Aufgrund der beidseitigen Wände bestünden keinerlei Ausweichmöglichkeiten.

Hinzu komme, dass die Zufahrt nicht einmal die Anforderungen an eine Notzufahrt

gemäss § 13 VerV erfülle. Die Feststellung der Vorinstanz, es seien keine

Konflikte zwischen Fahrzeugen und Fussgängern sowie anderen Teilnehmenden des Langsamverkehrs

zu erwarten, sei nicht nur unerheblich, sondern auch schlicht nicht

nachvollziehbar: In der Unterniveaugarage seien 40 Abstellplätze

vorhanden. Die Zufahrtsrampe stelle den einzigen behindertengerechten Zugang

dar. Ausserdem würden sämtlicher Fahrradverkehr und der überwiegende Teil des Fussgängerverkehrs

über diese Rampe abgewickelt. Es sei davon auszugehen, dass Konflikte zwischen

den verschiedenen Verkehrsteilnehmenden häufig auftreten werden. Das

Verkehrsgutachten gehe schliesslich fälschlicherweise von einer Breite der

Rampe von 3,60 m aus. Deren lichte Breite betrage hingegen nur 3,20 m.

Dem Verkehrsgutachten könne entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht

entnommen werden, dass auch beim Begegnungsfall PW/Velo von einer

verkehrssicheren Zufahrt ausgegangen werden könne. Es werde vielmehr klar davon

ausgegangen, dass nicht einmal eine lichte Breite von 3,60 m ausreichen

würde. Es werde die Auffassung vertreten, es genüge eine Dimensionierung für

den Begegnungsfall PW/Fussgänger. Dies stehe jedoch in klarem Widerspruch zu

Anhang 1 VerV. Auch der Begegnungsfall zwischen Motorfahrzeugen und

Rollstühlen werde ausgeblendet. Es sei schliesslich grobfahrlässig, jegliches

Sicherheitsrisiko, etwa bei Rückwärtsfahrmanövern der Kehrrichtabfuhr,

auszuschliessen.

5.2

Die

geplante Zufahrt zur Arealüberbauung soll ab der I-Strasse über die

(Weg)Parzelle Kat.-Nr. 01 erfolgen. Die Zufahrt weist gemäss den

Baueingabeplänen eine Länge von 30 m und eine Steigung von maximal 6 %

auf. Die Fahrbahnbreite beträgt 3,20 m; auf den vordersten rund 6 m misst

sie 3,50 m bis maximal 4,50 m im Mündungsbereich zur I-Strasse.

5.3

Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützerinnen und Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2

Satz 1 PBG).

Die

technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV)

geregelt. Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab

der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten

sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der vollständigen

Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für alle

Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist

(§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für

Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an

Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der

Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV). Diese Anhänge stellen Normalien

im Sinne von § 360 PBG dar. Ausgehend von diesem Resultat ist zu prüfen,

ob im Einzelfall Erleichterungen angebracht sind (§ 6 VErV) oder gemäss

§ 7 VerV gegebenenfalls erhöhte Anforderungen gestellt werden müssen.

Abweichungen sind unter Berücksichtigung von öffentlichen und objektivierbaren

privaten Interessen zu gewähren bzw. anzuordnen (vgl. zum Ganzen RRB Nr. 393/2019

vom 17. April 2019, ABl 2019-05-03, S. 29).

5.4

Bei der

Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere

der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der

Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz

zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der

angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen

Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher

und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor

Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn

dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September 2019,

VB.2019.00058, E. 3.3.1, mit Hinweisen; 18. August 2004,

VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).

5.5

Da die

geplante Zufahrt 17 Wohneinheiten erschliesst, hat sie gemäss Anhang 1

Technische Anforderungen an Zufahrten unbestrittenermassen die Anforderungen an

einen Zufahrtsweg zu erfüllen: Die Fahrbahnbreite muss zwischen 3,00 bis 4,00 m

betragen. Vorgesehen sind drei Strassentypen: Typ 1, 2 und 3. Zum

Fussgängerschutz sind folgende Bemerkungen angeführt: "Die Bedürfnisse von

mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sind zu berücksichtigen" und im

Fall von Typ 2: "Begegnungszone" und bei Typ 3: "eventuell

verbreitertes Bankett oder Trottoir teilweise befahrbar bei

Ausweichstellen".

5.6

Vorab kann

auf die zutreffenden tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG). Zutreffend ist insbesondere die Feststellung der Vorinstanz,

dass es sich vorliegend um eine vollständig gerade verlaufende und

uneingeschränkt übersichtliche Zufahrt handelt, die nur der grundstücksinternen

Erschliessung dient und auf welcher nicht mit hohen Geschwindigkeiten zu

rechnen ist. In der Unterniveaugarage sind 40 Abstellplätze inkl.

Besucherparkplätze geplant. Es ist zutreffend, dass dabei nicht mit einer hohen

Anzahl von Fahrten zu rechnen ist. Es ist zu berücksichtigen, dass ein

Zufahrtsweg gemäss Anhang 1 der VerV bis zu 50 bzw. bei guter

Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr sogar bis zu 100 Wohneinheiten

erschliessen darf. Es darf bei diesen Umständen mit dem Baurekursgericht davon

ausgegangen werden, dass der Begegnungsfall Personenwagen und Teilnehmende des Langsamverkehrs

(inkl. Personen mit Kinderwagen sowie älterer und gehbehinderter Personen)

risikolos erfolgen kann. Dies gilt umso mehr, als davon auszugehen ist, dass

die Zufahrtsstrasse mit wenigen Ausnahmen von Bewohnern der Arealüberbauung

benutzt werden wird, welche die örtliche Situation gut kennen. Ebenfalls

beizupflichten ist der Vorinstanz daher darin, dass auch im Hinblick auf den

Begegnungsfall PW/Velo von einer verkehrssicheren Zufahrt ausgegangen werden

kann. Es trifft zwar zu, dass das Verkehrsgutachten fälschlicherweise von einer

Fahrbahnbreite von 3,60 m ausgeht. Trotzdem betont es die kurze Distanz,

die geringen Frequenzen, die guten Sichtverhältnisse sowie die

Ausweichmöglichkeiten auf dem Vorplatz, welcher eine Breite von 5,50 m aufweist.

Im Weiteren werden Konflikte zwischen motorisierten Fahrzeugen durch die von

der örtlichen Baubehörde verlangte Lichtsignalanlage wirkungsvoll verhindert.

Dass die Kehrrichtversorgungsfahrzeuge die Zufahrt rückwärts befahren müssen,

mag zwar allenfalls zu kurzen Wartezeiten für aus- oder einfahrende

Personenwagen führen, stellt aber aufgrund des Umstandes, dass dies nur einmal

in der Woche der Fall sein wird, die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht in

Frage.

5.7

Es ist den

Beschwerdeführenden darin beizupflichten, dass der Strassentyp 2 eine

Mischverkehrsfläche im Zusammenhang mit einer Verkehrsanordnung der

Begegnungszone (Tempo-20-Zonierung) zeigt (vgl. RRB Nr. 393/2019 S. 45).

Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass die vorliegende Lösung einer

durchgehenden Fahrbahn mit einer Breite von 3,20 m zum Vornherein nicht

zulässig sei. Massgebend ist die Einhaltung der erforderlichen Minimalbreite

von 3 m. Die Verkehrssicherheit ist anhand der konkreten Umstände im

Einzelfall zu beurteilen. Bankette werden nicht mehr ausdrücklich verlangt.

Anstelle von Banketten ist es auch zulässig, die Fahrbahn entsprechend zu

verbreitern, sofern dadurch der Fussgängerschutz gewährleistet ist (vgl. RRB Nr. 393/2019

a. a. O.). Zwar handelt es sich

vorliegend nicht um eine Begegnungszone. Es ist indessen von einer stark

reduzierten Geschwindigkeit der Fahrzeuge auf dem Zufahrtsweg auszugehen (vgl.

vorstehend E. 5.6), sodass die Verhältnisse zumindest diesbezüglich mit

einer Begegnungszone, in welcher die Geschwindigkeit auf 20 km/h

beschränkt ist, vergleichbar sind. Hinzu kommt, dass es sich faktisch um eine

grundstücksinterne Erschliessung handelt und nicht um eine öffentliche

Durchgangsstrasse.

5.8

Zusammenfassend

ist die Beurteilung der Verkehrssicherheit der streitbetroffenen Zufahrt durch

die Vorinstanzen nicht zu beanstanden. Auf den erst im Beschwerdeverfahren und

damit verspätet erhobenen Einwand der mangelnden Notzufahrt ist nicht weiter

einzugehen.

5.9

Die

Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, bei einer Arealüberbauung

seien auch an die Erschliessungslösung erhöhte Anforderungen zu stellen. Die

projektierte Erschliessung sei denkbar ungeeignet und unattraktiv. Ausserdem

sei der fehlende Warteraum unpraktisch und für Rollstuhlfahrer gefährlich. Auch

in gestalterischer Hinsicht entspreche die Rampe nicht den erhöhten

Anforderungen an eine Arealüberbauung. Der unnatürliche Einschnitt ins Gelände

wirke völlig deplatziert und sei schlicht hässlich.

Gemäss § 71 PBG müssen bei

Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut

gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein.

Was die Verkehrssicherheit der geplanten Erschliessungslösung anbelangt,

so kann auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen werden. Wie bereits

ausgeführt wurde, ist die Erschliessung diesbezüglich nicht zu beanstanden.

Beizupflichten ist der Vorinstanz ferner darin, dass § 71 PBG nach der

Rechtsprechung keine gesetzliche Grundlage für strengere Standards für

behindertengerechtes Bauen bei Arealüberbauungen darstellt. Mit der besagten

Bestimmung wird lediglich eine in jeder Hinsicht zweckmässige Ausrüstung und

Ausstattung (Abs. 1) verlangt. Aus dieser Formulierung kann nicht

geschlossen werden, dies erfordere in jedem Fall eine Zusatzleistung gegenüber

der in § 239a PBG statuierten Forderung nach einer für

Menschen mit Behinderungen zugänglichen und benützbaren Gestaltung (vgl. VGr, 5. April 2006, VB.2005.00558, E. 4.3.1).

Dass bzw. inwiefern die konkreten Umstände des vorliegenden Falls diesbezüglich

erhöhte Anforderungen zu begründen vermöchten, wird von den Beschwerdeführenden

nicht ausgeführt.

In gestalterischer Hinsicht kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz

verwiesen werden. Es ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass der von den

Beschwerdeführenden als deplatziert bezeichnete Einschnitt ins Gelände eine

Folge der Topografie des Baugrundstücks und bei einer Erschliessung über die I-Strasse

letztlich unvermeidbar ist.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden beanstanden im Weiteren die Messung der Gebäudehöhe bei den

Häusern 1 und 2. Sie machen insbesondere geltend, das sog.

Käseglockenprofil sei nicht an der richtigen Fassadenflucht angebracht worden.

Das Profil müsse – horizontal betrachtet – immer dem Grundriss des Gebäudes

folgen. Es sei deshalb an der Fassade anzusetzen. Als solche gelte gemäss

VB.2013.00669 die Aussenwand bzw. die Aussenseite eines Gebäudes zwischen

Erdboden und Dachfläche. Die Käseglocke könne keine Bereiche umfassen, die

ausserhalb der Hauptfassaden lägen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz

würden die Giebelfassaden zwei gleichbedeutende Fassadenabschnitte aufweisen,

welche sich über einen erheblichen Teil der Fassadenlänge erstreckten. Der

jeweils etwas weniger lange nördliche Abschnitt weise eine stärkere

Höhenentwicklung auf. Giebelseitig sei die Gebäudehöhe an allen Gebäudeecken zu

messen. Weise die Giebelseite – wie vorliegend – eine Staffelung auf, befinde

sich dort eine massgebliche Gebäudeecke, an welcher die Gebäudehöhe zu

ermitteln sei.

6.2

In Bezug

auf die Gebäudehöhe gelangt vorliegend unbestrittenermassen die alte Bauordnung

der Gemeinde Meilen (BZO 1997) zur Anwendung. Gemäss deren Art. 18 gilt in

der Wohnzone W1.4 eine maximale Gebäudehöhe von 7,50 m sowie eine maximale

Firsthöhe von 5 m. Die BZO 1997 kennt keine Geschosszahlvorschriften.

Gebäude müssen deshalb lediglich ein Gebäudeprofil einhalten, welches nach der

sogenannten Käseglockenpraxis gebildet wird.

6.3

Die

zulässige Gebäudehöhe wird normalerweise durch die erlaubte Vollgeschosszahl

und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die

Verkehrsbaulinien bestimmt, entscheidend ist das geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung

[Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2], nachfolgend:

PBG 2015). Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden

gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 Meter tiefe Rücksprünge

bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG 2015).

§ 281 PBG 2015 definiert die zulässige Firsthöhe von Schrägdächern.

Enthält eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind also in

Bezug auf die Ausdehnung nach oben ausschliesslich die Gebäude- und die

Firsthöhe massgebend, können Bauten innerhalb dieses (für Bauten mit

Satteldach) vorgegebenen Profils grundsätzlich frei gestaltet werden. Innerhalb

dieses Profils wird keine Gebäudehöhe gemessen. Das oberste Geschoss kann also

auch ein Vollgeschoss sein. Als Folge der liberalisierten kommunalen

Vorschriften, welche grundsätzlich innerhalb der Höhenprofile eine freie Geschosskonfiguration

und Nutzungsverteilung zulassen, kann nämlich im Fall von Flachdachbauten

(sowie auch anderer Dachformen) nicht mehr verlangt werden, dass Gebäudeteile,

welche über die für die Gebäudehöhe gültige Profillinie hinaus in den –

theoretischen – Profilbereich eines maximal zulässigen Satteldachs ragen,

deutlich als Dachgeschosse erkennbar sein müssen. Dies hat zur Folge, dass

Dachbauten innerhalb des für Bauten mit Satteldach zulässigen Profils

grundsätzlich frei gestaltet werden können (sogenannte Käseglockenpraxis; Christian Berz/Antonio Frigerio in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],

Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl., Wädenswil 2024,

S. 1453 f.; ausführlich zum Ganzen: VGr, 22. Oktober

2020, VB.2020.00338, E. 4.2, mit Hinweisen). Gleiches gilt auch bezüglich

der hypothetischen Firstrichtung (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559).

6.4

Da es

aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung irrelevant ist, ob es sich beim

obersten Geschoss um ein Dach- oder ein Vollgeschoss handelt, ist gemäss

langjähriger und ständiger Praxis auch nicht auf die Schnittlinie Fassade und

Dachfläche abzustellen. Anzusetzen ist vielmehr an der maximal zulässigen

Gebäudehöhe als theoretischer Profillinie. Durch die vorgenannte Messweise

entsteht kein Erscheinungsbild, das über ein Erscheinungsbild eines aufgrund

der zulässigen Gebäudehöhe gebauten maximal zulässigen Gebäudes mit Satteldach

hinausgehen würde. Vielmehr lässt es die Praxis zu, die Geschosse auch auf

''Dachgeschosshöhe'' frei zu wählen und innerhalb des theoretischen Profils

eines Gebäudes mit Schrägdach eine maximale Ausdehnung bei freier Geschosswahl

zu ermöglichen (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.3, mit

Hinweisen). Mit einem Verzicht auf Geschosszahlen verzichtet die Gemeinde auch

auf die – auf Geschosszahlen beruhende – Messweise von § 280 Abs. 1 PBG. Die sogenannte Käseglockenpraxis beruht auf der Auslegung des kantonalen

Rechts.

6.5

Nach

Auffassung der Vorinstanz ist die Ansetzung des Käseglockenprofils im

vorliegenden Fall nicht zu beanstanden. Die jeweils nach Osten und Westen

vorspringenden Teile der Südfassaden würden lediglich seitlich aus dem Profil

herausragen, und dies lediglich um 0,9 m. Im Verhältnis zur 23 m messenden

jeweiligen Südfassade würden die Rücksprünge lediglich untergeordnete

geschlossene südliche "Fassaden" bilden. Dass diese Teile bei der

Bildung des Profils ausser Ansatz fallen, sei nicht zu beanstanden. Da in der

Gemeinde die Baumassenziffern die bauliche Dichte regelten, stünde auch die in

den Vorschriften über die Gebäudehöhe enthaltene planerische Komponente der

vorstehenden Betrachtungsweise nicht entgegen. Die Bestimmung von § 280 Abs. 1 PBG, wonach durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen lediglich dann nicht beachtet

werden, wenn die einzelnen Rücksprünge eine Tiefe von 1,5 m nicht

überschreiten, gelange bei Geltung des "Käseglockenprinzips" zum Vornherein

nicht zur Anwendung. Es sei daher unerheblich, dass die fraglichen Bereiche

jeweils um mehr als 1,5 m von den Südfassaden zurückgestaffelt seien. Die

Rück- und Vorsprünge hätten – seitlich betrachtet – keine für die Nachbarschaft

unzumutbaren Auswirkungen durch überhohe geschlossene Fassaden, zumal die

fraglichen Gebäudeteile optisch als zur Fassade zugehörig erschienen.

6.6

Dieser

Auffassung ist beizupflichten. Es ist insbesondere zutreffend, dass die

Bestimmung von Satz 2 von § 280 Abs. 1 PBG im Falle der Anwendung der

Käseglockenpraxis keine Anwendung findet. Anwendung findet § 280 Abs. 1 PBG lediglich insofern, als die Bestimmung zur Berechnung des Käseglockenprofils

herangezogen wird. Dabei wird mittels dieser Messweise die für die Käseglocke

massgebliche Gebäudehöhe ermittelt (vgl. VGr, 27. Oktober 2021,

VB.2021.00099, E. 3.4). Innerhalb des ermittelten Profils können Bauten

frei gestaltet werden. Da innerhalb des Profils keine Gebäudehöhe zu messen

ist, musste auch keine zweite Käseglocke im Bereich der Rücksprünge der

Südfassade angesetzt werden. Da sich sämtliche Bauteile innerhalb des Käseglockenprofils

befinden, ist die Gebäudehöhe vorliegend eingehalten.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführenden rügen ausserdem eine Überschreitung der zulässigen

Baumasse. Sie beanstanden primär die Auffassung der Vorinstanz, dass gewisse

Abschnitte der Kellergeschosse der Häuser 1 und 2 als Anbauten zu

qualifizieren seien, welchen eine architektonische und konstruktive

Selbständigkeit zu attestieren sei. Eine Anbaute müsse definitionsgemäss ein in

sich abgeschlossenes Gebäude sein, das eine Grundfläche von höchstens 50 m2

aufweisen dürfe. Dies sei bei den fraglichen Kellerabschnitten nicht der Fall.

Den Kellerabschnitten komme schon deshalb keine architektonische und

konstruktive Selbständigkeit zu, weil sie teilweise unter dem Hauptgebäude

lägen. Soweit sie über dem gewachsenen Terrain lägen, müssten sie an die

Hauptbaumasse angerechnet werden.

Die Vorinstanz könne ausserdem nicht

unbesehen annehmen, die Stärke der Decken der obersten Geschosse sei eine Folge

der Wärmedämmung. Vielmehr müsste dies von der Bauherrschaft nachgewiesen

werden. Ausserdem liege die Oberkante der obersten Geschosse deutlich höher als

64.

cm über dem Attikageschossfussboden. Betroffen seien einerseits die

vertikalen Erschliessungskerne (Treppenhaus/Lift), wo die Gebäude rund 55 cm

höher seien als von der Vorinstanz angenommen; ausserdem umfangreiche weitere

Flächen in den Attikageschossen wie die nördlichen Eckbereiche sowie der nach

Süden vorspringende zentrale Attikabereich beim Haus 1 und die nördlichen

Eckbereiche beim Haus 2. Daraus resultiere eine zusätzliche Baumasse von

mehr als 60 m3.

7.2

Gemäss Art. 18

BZO 1997 ist in der vorliegenden Wohnzone W1.4 grundsätzlich eine

Baumassenziffer von 1.4 zu beachten, wobei die zonengemässe Baumassenziffer bei

Arealüberbauungen um höchstens einen Zehntel erhöht werden kann (Art. 43

BZO bzw. Art. 32 BZO 1997). Darüber hinaus ist gemäss Art. 39 Abs. 1

der noch anwendbaren BZO 1997 in allen Bauzonen (ausser in der Zone W1.0) für

Besondere Gebäude eine Baumasse von 20 % der zonengemässen Baumassenziffer

zulässig, mindestens jedoch eine Baumasse von 120 m3. Diese kann

für Garagen und Fahrzeugunterstände auch Hauptbauten zugeschlagen werden.

7.3

Für die

Beurteilung der strittigen Abschnitte der Kellergeschosse bei den Häusern 1 und

2.

ist entgegen dem Baurekursgericht nicht auf den Begriff der Anbauten und

Kleinbauten gemäss Art. 2a der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) abzustellen,

sondern zufolge Anwendbarkeit der BZO 1997 auf den bisherigen Begriff der "Besonderen

Gebäude" im Sinn von §§ 49 Abs. 3 und 273 PBG 2015. Dieser sieht

keine Beschränkung der Grundfläche auf 50 m2 vor, womit diesem

Vorbringen nicht weiter nachzugehen ist.

7.4

Um als

Besondere Gebäude zu gelten, müssen Bestandteile von Hauptgebäuden nach der

Rechtsprechung in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis

vom Hauptgebäude abgrenzbar sein, weshalb eine gewisse architektonische und

(kumulativ) eine gewisse konstruktive Selbständigkeit verlangt wird. In der

Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren

Gebäudehöhe. Da lediglich eine gewisse architektonische und bauliche

Selbständigkeit verlangt wird, ist nicht erforderlich, dass diese ohne jegliche

Anpassungen der baulichen Substanz des Hauptgebäudes weggelassen

beziehungsweise versetzt werden könnten (VGr, 13. Juni 2012,

VB.2011.00648, E. 4.5.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2

und 3.4; Christoph Fritzsche/Christian Berz, Zürcher Planungs- und Baurecht, a. a. O., S. 1368 f.). Eine

funktionale Selbständigkeit wird sodann nicht verlangt. Ein Besonderes Gebäude

darf demzufolge auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen,

sofern es selbst nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 20. März

2014, VB.2013.00623, E. 3.2). So steht es der Qualifikation eines Gebäudes

als Besonderes Gebäude etwa nicht entgegen, dass es als Terrasse der

anstossenden Wohnräume genutzt wird (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.7.2).

7.5

Die

streitbetroffenen Bauteile grenzen sich optisch klar vom Hauptgebäude ab. Sie

sind konstruktiv unabhängig. Sie dienen funktional zwar dem Hauptgebäude, sind

aber unbestrittenermassen nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen

geeignet. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden fallen die genannten

Kellerabschnitte daher unter die Privilegierung von Art. 39 Abs. 1

BZO 1997 und führen nicht zu einer Überschreitung der Hauptbaumasse.

7.6

Unzutreffend

ist ferner die Auffassung der Beschwerdeführenden, die Vorinstanz habe

unbesehen angenommen, die Stärke der Decken der obersten Geschosse sei eine

Folge der Wärmedämmung. Vielmehr hat sie auf Ziffer I.9. der angefochtenen

Baubewilligung verwiesen, worin der Baubewilligungsbehörde vor Baubeginn ein

Konstruktionskonzept zur Genehmigung einzureichen sei. Darin ist nachzuweisen,

dass die konstruktive Stärke auf die Wärmedämmung zurückzuführen ist.

Die Bauherrschaft führt zur Erläuterung und unter Hinweis auf neue

Fassadenpläne im Weiteren aus, dass bei den Häusern 1 und 2 über den

beiden Erschliessungskernen aus ästhetischen Gründen eine erhöhte Dachbrüstung

bzw. ein erhöhter Dachrandabschluss geplant worden sei. Der für die Baumasse

relevante umbaute Raum der Dachgeschosse der Häuser 1 und 2 sei über die

gesamte Fläche gleich hoch. Aus den im vorliegenden Verfahren eingereichten

neuen Fassadenplänen ist ersichtlich, dass die Höhe der Dachfläche unter der

Dachbrüstung bzw. dem Dachrand liegt und die obersten Geschosse tatsächlich

eine Höhe von 2,80 m aufweisen, wie von der Vorinstanz angenommen. Die

diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als unberechtigt.

7.7

Die

Beschwerdeführenden rügen schliesslich die von der Vorinstanz im Zusammenhang

mit der Einhaltung der zulässigen Baumasse statuierte Auflage, wonach vor

Baufreigabe die Einhaltung der Baumasse für Hauptgebäude auch unter Einbezug

der erwähnten, gelb eingefärbten Bereiche über dem gewachsenen Terrain bei Haus 1

und 2 anhand zur Bewilligung einzureichender Pläne und Berechnungen

nachzuweisen sei. Sie machen geltend, die Auflage sei zu wenig bestimmt, da der

Mangel auf verschiedene Weise behoben werden könne.

Die Vorinstanz stellte diesbezüglich entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden keinen Mangel fest. Sie führte lediglich aus, es sei

unklar, ob diese kleinen Abschnitte bei Haus 1 und 2 in die

Baumassenberechnung einbezogen worden seien. Diesbezüglich sei vor Baubeginn

Klarheit zu schaffen. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Es handelt sich

offensichtlich um derart kleine Bereiche, dass selbst dann, wenn diese

fälschlicherweise bei der Baumassenberechnung ausser Betracht geblieben wären

und die noch bestehende Baumassenreserve überschreiten würden, eine

nebenbestimmungsweise Behebung in Frage käme. Der Mangel wäre derart

untergeordnet, dass er ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann.

Ausserdem darf ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass dies angesichts

dessen kleinen Gewichts im Umfang des Gesamtprojekts nicht zu einer

wesentlichen Projektänderung führen würde.

8.

8.1

Die

Beschwerdeführenden beanstanden den vorinstanzlichen Entscheid im Weiteren

hinsichtlich der Beurteilung der Zulässigkeit der vorgenommenen Abgrabungen.

Sie machen insbesondere geltend, die Vorinstanz habe die Gebäude 3 und 4

fälschlicherweise von der nebenbestimmungsweisen Reduktion der Abgrabungen

ausgenommen. Die übermässigen Abgrabungen würden alle vier geplanten Gebäude

betreffen. Es sei kein vernünftiger Grund ersichtlich, weshalb die

Anforderungen von Art. 55 BZO bei den Südfassaden der Häuser 3 und 4

nicht einzuhalten seien. Die von den Vorinstanzen vorgenommene und vom

Baurekursgericht geschützte sog. Gesamtbetrachtung stehe in deutlichem

Widerspruch zum Wortlaut und Zweck der Bauordnungsbestimmung, wonach sich die

Beurteilung auf die jeweilige Fassade beziehe. Dies stelle daher klarerweise

eine Ermessensüberschreitung dar. Könnte auf eine derartige Gesamtbetrachtung

abgestellt werden, so werde Art. 55 BZO jeglichen Gehalts beraubt, könnte

doch bei grösseren Überbauungen ohne ersichtlichen Grund eine Kompensationsmöglichkeit

geschaffen werden, die sich nicht auf Art. 55 BZO stützen lasse. Ausserdem

seien bei Arealüberbauungen erhöhte Anforderungen in Bezug auf Abgrabungen zu

stellen. Auf diesen Einwand der Beschwerdeführenden sei die Vorinstanz in

Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht eingegangen.

8.2

Gemäss Art. 55

BZO sind Abgrabungen untergeordneter Natur zulässig. Als untergeordnet gelten

in der Regel Abgrabungen, die einen Meter auf max. einen Drittel der jeweiligen

Fassade betragen. Das durch Abgrabungen freigelegte und zu Wohn- oder

Arbeitszwecken genutzte Volumen unterhalb des massgebenden Terrains darf

höchstens 15 % der zulässigen Baumasse betragen.

8.3

In

teilweiser Gutheissung der Rüge der Beschwerdeführenden im Rekursverfahren

wurde die Baubewilligung im angefochtenen Entscheid mit folgender Auflage

ergänzt: "Vor Baufreigabe sind der Baubehörde Meilen geänderte Pläne

(Schnitte, Ansichten etc.) einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die

Einhaltung des Standardschwellenmasses gemäss Art. 55 BZO bei sämtlichen

Fassaden (ausgenommen bei den Südfassaden der Häuser 3 und 4 sowie die

Freilegungen für Hauszugänge) ausweisen."

8.4

Vorliegend

überschreiten die Abgrabungen zwar in horizontaler Hinsicht teilweise den

Drittel der betreffenden Fassadenlänge (0,40 m beim Haus 3 und 0,30

bis 0,80 m beim Haus 4), unterschreiten in vertikaler Hinsicht das

zulässige Mass von 1,00 m hingegen deutlich. Die diesbezüglichen

Feststellungen des Baurekursgerichts sind unbestritten geblieben. Das

Baurekursgericht beurteilte die von der kommunalen Baubehörde diesbezüglich

vorgenommene Gesamtbetrachtung als im Ermessen der Gemeinde liegend. Die

angefochtene Baubewilligung wird diesbezüglich nicht bemängelt. Das

Baurekursgericht hält lediglich fest, dass die von der Baubewilligungsbehörde

statuierten Nebenbestimmungen entgegen deren vernehmlassungsweise geäusserter

Auffassung im Dispositiv der Baubewilligung keinen ausreichenden Niederschlag

finden würden. Insbesondere seien weder Dispositiv-Ziffer I./8 noch I./20

ausreichend. Entsprechend sei eine neue Nebenbestimmung zu statuieren.

8.5

Die

Auffassung der Vorinstanzen, dass Art. 55 BZO der Baubewilligungsbehörde

einen Ermessensspielraum einräume, ist nicht zu beanstanden. Bereits beim

Begriff der "untergeordneten Abgrabungen" handelt es sich um einen

unbestimmten Rechtsbegriff, dessen Auslegung eine Ermessensausübung durch die

rechtsanwendenden Behörden verlangt. Die Formulierung, wonach als untergeordnet

"in der Regel" Abgrabungen gelten, die einen Meter auf maximal einen

Drittel der jeweiligen Fassade betragen, gibt einen Anhaltspunkt für die nach

Auffassung des Gesetzgebers als untergeordnet geltenden Abgrabungen.

Gleichzeitig macht die Formulierung "in der Regel" aber deutlich,

dass keine feste Regelung getroffen werden sollte, sondern eine

einzelfallgerechte Beurteilung der Abgrabungen durch die Baubewilligungsbehörde

angestrebt wurde. Dass die Baubewilligungsbehörde die Abgrabungen entlang der

Südfassaden der Häuser 3 und 4, welche einen Drittel der Fassadenlänge in

horizontaler Hinsicht zwar überschreiten, die vertikale Begrenzung von einem

Meter jedoch deutlich unterschreiten, als zulässig beurteilt hat, ist nicht zu

beanstanden, zumal das durch Abgrabungen freigelegte Volumen die Schranke von

15.

% der zulässigen Baumasse unbestrittenermassen einhält.

Eine Gehörsverletzung durch die Vorinstanz ist nicht ersichtlich. Zwar

hat sie sich im Zusammenhang mit den Abgrabungen nicht mehr ausdrücklich zu den

gestalterischen Anforderungen an eine Arealüberbauung geäussert. Dies ist aber

unerheblich, da sie sich mit der Einhaltung der in § 71 PBG statuierten

Anforderungen an anderer Stelle einlässlich auseinandergesetzt hat.

8.6

Die

Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich die Behebung des Mangels mittels

einer neu gefassten Nebenbestimmung. Es gäbe mehrere Möglichkeiten für die

Behebung dieses Mangels.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden hat das Baurekursgericht

inhaltlich gar keine neue Auflage statuiert, sondern die bestehenden

Nebenbestimmungen im Sinne einer Präzisierung lediglich ergänzt (vgl.

vorstehend E. 8.2). Im Lichte des Gesamtprojekts betrachtet handelt es sich

ausserdem um einen untergeordneten Mangel, der ohne Weiteres behoben werden

kann. Es ist davon auszugehen, dass sich die verschiedenen Möglichkeiten der

Mängelbehebung nur geringfügig voneinander unterscheiden und nur unmassgebliche

Änderungen auf die Erscheinung der Fassaden haben, die optisch kaum ins Gewicht

fallen und offensichtlich nicht zu einem Verlust der Identität des Bauprojekts

führen werden.

Die Rüge erweist sich daher als

unbegründet.

9.

Zusammenfassend erweisen sich die Rügen

der Beschwerdeführenden als unbegründet, was zur Abweisung der Beschwerde

führt.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu einer angemessenen Parteientschädigung

an die Bauherrschaft zu verpflichten. Die Gemeinde ist praxisgemäss in

Konstellationen, in denen sich private Parteien mit gegensätzlichen Begehren

gegenüberstehen, nicht entschädigungsberechtigt (Kaspar Plüss in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [Kommentar VRG], § 17 N. 100).

10.

Soweit es sich vorliegend angesichts

der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen

Zwischenentscheid handelt, ist dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93

Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 9'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 bis 18 unter solidarischer

Haftung je zu 1/18 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 1 bis 18 werden solidarisch verpflichtet, der

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.-

(insg. Fr. 5'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.