Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00498

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00498

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. Mai 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

2.1 C,

2.2 D,

3. E,

4. F,

5. G,

alle vertreten durch RA H,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

I,

2.

K,

1–2 vertreten durch L,

3. Baukommission

Rüschlikon,

4. Gemeinderat Rüschlikon,

3–4 vertreten durch RA J,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung und Schutzvertrag,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 7. Juli 2022 genehmigte der

Gemeinderat Rüschlikon den zwischen der Gemeinde Rüschlikon sowie I und K abgeschlossenen

Schutzvertrag (verwaltungsrechtlichen Vertrag) samt Anhängen vom 30. März

2022 für das Wohnhaus Assek.-Nr. 01 samt einem Teil dessen südlicher

Umgebung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der M-Strasse 03 in

Rüschlikon.

Mit Beschluss vom 21. Juli 2022 erteilte die

Baukommission Rüschlikon I und K unter Bedingungen und Auflagen die

baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

Unterniveaugarage im nördlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 02 an der M-Strasse 03

in Rüschlikon.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss des Gemeinderats Rüschlikon vom 7. Juli

2022.

erhoben A und B, C und D, E, F und G mit gemeinsamer Eingabe vom 29. August

2022.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die

Aufhebung des angefochtenen Beschlusses (Verfahren R2.2022.00189).

Gegen den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 21. Juli

2022.

erhoben ebenfalls mit gemeinsamer Eingabe vom 1. September 2022 A und

B, C und D, E und G Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu

verweigern (Verfahren R2.2022.00192).

Die 2. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 8. März

2023.

im Beisein der Parteien für beide Rekursverfahren einen Augenschein auf

dem Lokal durch.

Mit Beschluss vom 4. Mai 2023 bewilligte die

Baukommission Rüschlikon I eine Projektänderung, welche eine partielle

Höhenreduktion des Tiefgaragendachs im südöstlichen Bereich umfasst. Dazu

nahmen A und B, C und D, E und G mit gemeinsamer Eingabe vom 15. Juni 2023

im Verfahren R2.2022.00192 Stellung. Das Baurekursgericht des Kantons Zürich nahm

die Stellungnahme als Rekurs entgegen, eröffnete das Verfahren R2.2023.00116

und verzichtete auf die Durchführung eines Vernehmlassungsverfahrens.

Mit Urteil vom 27. Juni 2023 vereinigte das

Baurekursgericht die drei Rekursverfahren R2.2022.00189, R2.2022.00192 und

R2.2023.00116. Die Rekurse in den Verfahren R2.2022.00189 und R2.2023.00116

wies es ab. Den Rekurs im Verfahren R2.2022.00192 hiess es teilweise gut.

Demgemäss ergänzte es den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 21. Juli

2022.

wie folgt: "Die die östlichen Balkone gegen Norden abschliessenden

Lamellen sind in ihrer Zahl um die Hälfte zu reduzieren." Im Übrigen wies

es den Rekurs im Verfahren R2.2022.00192 ab.

III.

Gegen diesen Entscheid gelangten A und B, C und D, E, F

und G mit gemeinsamer Eingabe vom 31. August 2023 ans Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und

den Genehmigungsbeschluss vom 7. Juli 2022 sowie die Baubewilligungen vom

21.

Juli 2022 und 4. Mai 2023 aufzuheben; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Das

Baurekursgericht beantragte am 17. Oktober 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Am 20. Oktober 2023 reichten die Baukommission

Rüschlikon und der Gemeinderat Rüschlikon gemeinsam Beschwerdeantwort ein und

beantragten, die Beschwerde abzuweisen und den angefochtenen Entscheid sowie

die angefochtenen Beschlüsse zu bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

I und K beantragten mit Beschwerdeantwort vom 25. Oktober 2023, die

Beschwerde vollumfänglich abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

A und B, C und D, E, F und G replizierten am 20. November 2023 und hielten an den

gestellten Anträgen fest. Die Baukommission Rüschlikon und der

Gemeinderat Rüschlikon reichten am

27.

November 2023 ihre Duplik ein mit unveränderten Anträgen; ebenso

I und K am 15. Dezember 2023.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

Vorab machen die Beschwerdeführenden geltend, K sei

zusammen mit I sowohl Vertragspartner des Schutzvertrags als auch

Baugesuchsteller, weshalb er im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht als

Mitbeteiligter sondern als Beschwerdegegner aufzuführen sei. Dies ist mit Blick

auf die Akten zutreffend. Das Rubrum ist entsprechend zu berichtigen.

3.

Die Beschwerdeführenden monieren als zweiten formellen

Punkt, die gestalterische Beurteilung erfordere aufgrund der grossen Bedeutung

des Schutzobjekts, der damit erforderlichen guten Gestaltung des Neubaus zur

Beurteilung der Einordnung in den Garten und die bauliche Nachbarschaft eine

3D-Visualisierung. Die Vorinstanz habe das geforderte Beweismittel in

Verletzung des rechtlichen Gehörs abgelehnt.

3.1

Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört,

dass angebotene Beweise abgenommen werden, wenn diese zur Abklärung des

Sachverhalts tauglich erscheinen (vgl. in diesem Zusammenhang den in § 7 Abs. 1 VRG verankerten Untersuchungsgrundsatz und hierzu Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7

N. 10). Auf die Abnahme von Beweisen kann verzichtet werden, wenn das

Gericht aufgrund der bereits vorliegenden Akten seine Überzeugung gebildet hat

und ohne Willkür annehmen darf, seine Beurteilung werde auch durch weitere

Beweiserhebungen nicht mehr geändert (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3,

131.

I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1 mit Hinweisen; vgl. auch Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 19, sowie Marco Donatsch, Kommentar VRG,

§ 60 N. 11).

3.2

In den Baugesuchsunterlagen befinden sich

ein Kurzbericht zum Projekt der Architekten sowie je ein Plan zur

städtebaulichen Einbindung und zur Einbindung der Villa. Diese Unterlagen beinhalten

bereits 3D-Darstellungen. Überdies ist im Augenscheinprotokoll der Vorinstanz ein

3D-Modell des Projekts samt seiner Umgebung fotografisch dokumentiert. Die

Beschwerdeführenden machen nicht geltend, dass diese Visualisierungen

fehlerhaft wären und es gibt darauf auch keine Hinweise. Überdies geben die

übrigen Baugesuchsunterlagen sowie der Augenschein Aufschluss über die

Dimensionierung, Lage und Gestaltung des Bauprojekts.

3.3

Auf die Abnahme eines Beweismittels wird –

wie ausgeführt – nach ständiger Praxis verzichtet, wenn der für den Entscheid

massgebliche Sachverhalt aufgrund der Akten feststeht oder wenn die zu

beweisenden Tatsachen nicht rechtserheblich sind. Eine antizipierte Beweiswürdigung ist im Interesse der

Verfahrensbeschleunigung zulässig. Vorausgesetzt wird, dass das Gericht ohne

Willkür davon ausgehen darf, seine Überzeugung werde durch weitere

Beweiserhebungen nicht infrage gestellt (VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00002, E. 4.2). Dies ist

vorliegend der Fall:

Es ist nicht

ersichtlich, dass die beantragte 3D-Visualisierung des Neubauprojekts samt

Schutzobjekt und baulicher Nachbarschaft zur Klärung des Sachverhaltes noch

etwas Wesentliches beitragen könnte. Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich

bereits aus den vorliegenden Akten. Es bestand weder im Rekursverfahren noch besteht

im Beschwerdeverfahren ein Grund, diesbezüglich weitere Beweismittel einzuholen.

Die antizipierte Beweiswürdigung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführenden durch die Ablehnung

des Beweismittels liegt nicht vor.

4.

4.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 02 mit einer Fläche von 1'997 m2

liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 22. Juni

2000.

(BZO) in der Wohnzone W2B. Es befindet sich im Gabelungsbereich der

M-Strasse, welcher einerseits entlang der südlichen Parzellengrenze führt und

andererseits im Osten und Norden das Grundstück umschliesst und auf der Höhe

der westlichen Grundstücksgrenze als Sackgasse endet. Im Übrigen ist das Baugrundstück von überbauten Parzellen

umgeben. Das von Westen nach Osten (gegen den Zürichsee) abfallende

Grundstück ist mit einer denkmalgeschützten

Villa überbaut, welche etwa

mittig zur westlichen Grundstücksgrenze (d. h. im oberen

Grundstücksbereich) situiert ist und einen Abstand von rund 20 m zur

östlichen Parzellengrenze aufweist. Im südlichen Grundstücksbereich befindet

sich zudem eine seit 1978 formell geschützte Blutbuche.

4.2

Das

vorliegend strittige Bauprojekt sieht den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

einer Unterniveaugarage vor. Das Gebäude soll im Baubereich 1 gemäss

Schutzvertrag und in einem minimalen Abstand von 8,9 m zum Schutzobjekt zu

stehen kommen und weist ein anrechenbares Untergeschoss, ein Vollgeschoss sowie

ein unter einem Mansardgiebeldach liegendes Dachgeschoss auf. Die mit insgesamt

9.

Autoabstellplätzen sowie 28 Fahrrad- und 4 Motorradabstellplätzen geplante

Garage soll teilweise unterhalb des Baukörpers sowie darüber hinaus in

südlicher Richtung im Baubereich 2 gemäss Schutzvertrag zu liegen kommen.

Die Oberkante der Garage befindet sich dabei an keiner Stelle über der

Höhenkote von 464.50 m ü.M.

4.3

Dem

vorliegenden Beschwerdeverfahren liegt folgende Vorgeschichte zugrunde:

Die private

Beschwerdegegnerin hatte am 7. April 2017 beim Gemeinderat ein

Provokationsbegehren im Sinn von § 213 Abs. 1 PBG zur Überprüfung der

Schutzwürdigkeit der im kommunalen Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte

verzeichneten Villa gestellt. Nach Einholung eines Gutachtens hatte der

Gemeinderat Rüschlikon die Baute am 7. Februar 2018 unter Schutz gestellt

und den Schutzumfang des Gebäudeinneren und -äusseren sowie der Umgebung

festgelegt. Mit Beschluss vom 13. Dezember 2018 hatte die Baukommission

Rüschlikon der privaten Beschwerdegegnerin die Baubewilligung für den Umbau der

geschützten Villa sowie für den Neubau von einem Einfamilien- und zwei

Zweifamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage erteilt. Den dagegen

erhobenen Nachbarrekurs hatte das Baurekursgericht mit Entscheid vom 15. Oktober

2019.

gutgeheissen und den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 13. Dezember

2018.

aufgehoben. Das Verwaltungsgericht hatte diesen Entscheid mit Urteil vom 3. Dezember

2020.

bestätigt und die vereinigten Beschwerden der Baukommission

(VB.2019.00746) und der privaten Beschwerdegegnerin (VB.2019.00762) abgewiesen.

Dieses Urteil ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Während des laufenden Beschwerdeverfahrens hatte der

Gemeinderat am 8. April 2020 eine Verfügung bezüglich des mit

Schutzverfügung vom 7. Februar

2018.

festgelegten Schutzumfangs erlassen. Nach Abschluss des erwähnten Beschwerdeverfahrens schlossen

die private Beschwerdegegnerschaft

und die Gemeinde Rüschlikon am

30.

März 2022 den im vorliegenden Rechtsmittelverfahren strittigen

Schutzvertrag bezüglich der Villa und eines Teils deren südlicher Umgebung. In

diesem Vertrag wurden zwei Baubereiche definiert und der zu diesem Zeitpunkt

bereits bestehende Plan für einen Neubau in diesen Bereichen als integrierender

Bestandteil des Vertrags erklärt. Gleichzeitig wurde der Vertrag unter der

Bedingung abgeschlossen, dass den Grundeigentümern die Baubewilligung für ein

Projekt auf der Basis des Bauprojekts gemäss Anhang rechtskräftig erteilt wird.

Die Schutzverfügung vom 7. Februar 2018 sowie die Verfügung vom 8. April

2020.

sollten demgemäss mit Inkrafttreten des Vertrags aufgehoben werden. Der

Vertrag wurde am 7. Juli 2022 vom Gemeinderat genehmigt. Am 21. Juli

2022.

erteilte die Baukommission die Baubewilligung für den Neubau eines

Mehrfamilienhauses im nördlichen Teil des Grundstücks unter der Bedingung, dass

der Schutzvertrag definitiv werde. Beide Beschlüsse – sowohl der

Genehmigungsbeschluss des Schutzvertrags als auch der Baubewilligungsbeschluss

– sind im aktuellen Beschwerdeverfahren Streitgegenstand.

5.

5.1

Die

Vorinstanz erwog zutreffend, die Beschwerdeführenden hätten erst in ihrer

Rekursreplik und damit verspätet vorgebracht, es wäre nicht zulässig gewesen,

eine neue Schutzanordnung zu erlassen bzw. den Schutzentscheid vom 7. Februar

2018.

aufzuheben. Die Beschwerdeführenden hätten diese Rüge ohne Weiteres

bereits im Rekurs vorbringen können und sie wurde auch nicht erst durch die

Rekursantworten veranlasst. Folglich war sie verspätet und nicht mehr zulässig

(vgl. VGr, 24. Juni 2021,

VB.2021.00002, E. 1.3.4). Die entsprechende vorinstanzliche

Feststellung erweist sich daher entgegen den Beschwerdeführenden nicht als

aktenwidrig. Auf die diesbezüglichen Vorbringen bräuchte daher nicht weiter eingegangen

zu werden.

Dennoch ist

Folgendes anzumerken: Der streitgegenständliche Schutzvertrag, in

welchem auf ein Bauprojekt verwiesen wird (insofern projektbezogen), beinhaltet

allein die Unterschutzstellungsanordnung und enthält keine Baubewilligung.

Zudem wird darin der Schutzumfang detailliert festgelegt. Entgegen den Beschwerdeführenden

liegt damit kein projektbezogener Schutzentscheid vor, welcher bei

untergeordneten Bauvorhaben durch die Baubehörde allein beschlossen und wo der

erforderliche Schutz mittels Anordnungen in der Baubewilligung gewährleistet

werden kann (vgl. dazu VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00813).

5.2

Die

Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz sodann vor, aktenwidrig und

willkürlich zu behaupten, sie hätten im Rekurs nicht geltend gemacht, es sei

unzulässig, die Schutzanordnung von der Zustimmung der Grundeigentümer abhängig

zu machen. Entgegen ihren Ausführungen in der Beschwerde machten die

Beschwerdeführenden dies in ihrer Rekursschrift betreffend Schutzvertrag vom 29. August

2022.

(Verfahren R2.2022.00189) weder in der (gar nicht vorhandenen) Ziff. II.4

noch an anderer Stelle – insbesondere nicht in Ziff. I.4 – geltend. Damit

ist der Vorinstanz nicht vorzuwerfen, diese Rüge nicht behandelt zu haben.

Abgesehen davon ist der Schutzvertrag nicht von der Zustimmung der

Grundeigentümer, sondern von der rechtskräftigen Bewilligung des Bauvorhabens

abhängig und liegt jedenfalls die Mitwirkung der Grundeigentümer bei einem

Schutzvertrag in der Natur der Sache.

5.3

Die

Beschwerdeführenden brachten hingegen in ihrer Rekursschrift und damit

rechtzeitig vor, es sei unzulässig, die Schutzanordnung von der rechtskräftigen

Bewilligung eines Bauvorhabens abhängig zu machen.

Das Baurekursgericht führte

diesbezüglich zusammengefasst aus, unabhängig davon, ob der

verwaltungsrechtliche Vertrag als suspensiv oder als resolutiv bedingt

qualifiziert werde, führe dessen allfälliges Dahinfallen nicht dazu, dass das

unbestrittenermassen schutzwürdige Objekt nicht mehr geschützt wäre. Vielmehr

greife dann wieder die ursprüngliche Schutzverfügung. Zwar sei der Vertrag

bedingt abgeschlossen worden, doch habe der Gemeinderat seine Aufgabe als

Unterschutzstellungsbehörde vollumfänglich wahrgenommen, indem er den

Schutzumfang detailliert festgelegt und nicht etwa kompetenzwidrigerweise der

Baubewilligungsbehörde überlassen habe. Daher sei auch nicht zu beanstanden,

dass die Geltung des Schutzvertrags an die rechtskräftige Bewilligung des streitbetroffenen

Projekts geknüpft worden sei.

Diese zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts sind

nicht zu beanstanden, es kann vollumfänglich darauf verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die Beschwerdeführenden

bringen dagegen nichts Substanziiertes vor.

So werden gemäss Ziffer 5.1

des verwaltungsrechtlichen Vertrags betreffend die Unterschutzstellung die

Schutzverfügung vom 7. Februar 2018 und die Verfügung vom 8. April

2020.

mit dem Inkrafttreten des Vertrags aufgehoben. Der Vertrag wurde

allerdings nach dessen Ziffer 5.5 unter der Bedingung abgeschlossen, dass

die Baubewilligung für ein Projekt auf der Basis des Bauprojekts gemäss

Anhang 2 rechtskräftig erteilt wird. Sollte die Baubewilligung gemäss

dieser Bedingung nicht bis spätestens 31. Dezember 2025 in Rechtskraft

erwachsen, fällt der Schutzvertrag dahin. Diesfalls gelten die Schutzverfügung

vom 7. Februar 2018 und die Verfügung vom 8. April 2020 weiterhin.

Nachdem diese Verfügungen rechtskräftig geworden sind,

bestände der Schutz der Villa auch bei Dahinfallen des Schutzvertrags

weiterhin. Sodann ist, wie das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat,

die Kompetenzordnung bzw. die Verfahrenskoordination korrekt befolgt worden.

Der Beschluss über die Genehmigung des Schutzvertrags durch den Gemeinderat

wurde entgegen den Beschwerdeführenden nicht gleichzeitig, sondern separat und

zeitlich vor der Erteilung der Baubewilligung durch die Baubehörde erlassen. Es

ist daher nicht ersichtlich, inwiefern es unzulässig sein sollte, den

Schutzvertrag von der rechtskräftigen Bewilligung eines Bauvorhabens auf der

Basis des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Vorprojekts abhängig zu

machen.

Dass der Bestand der Baubewilligung umgekehrt auch von der

Rechtskraft der Schutzanordnung abhängig ist, ist im Übrigen ebenfalls nicht zu

beanstanden. Wie sich insbesondere aus dem Folgenden (E. 6) ergibt, durfte

der Schutzvertrag von den Parteien als genehmigungsfähig bzw. zulässig erachtet

werden und ist daher nicht mangels Realisierungswahrscheinlichkeit der

Bedingung eine verpönte Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden.

6.

Die Beschwerdeführenden monieren weiter den im

Schutzvertrag festgelegten Schutzumfang bzw. die Festlegung der Baubereiche als

unzulässig. Das Baurekursgericht überprüfte den angefochtenen Schutzvertrag

daher in inhaltlicher Hinsicht.

6.1

Der Schutz von Objekten des Natur- und

Heimatschutzes, welche vor Zerstörung oder Beeinträchtigung bewahrt werden

sollen, erfolgt durch Verordnung, Verfügung oder Vertrag (§ 205 lit. b–d

PBG), sofern oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften

einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht sicherstellen (§ 9

Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli

1977.

[KNHV]). Dadurch kann deren

dauernder Schutz erreicht werden, wobei der Umfang der Schutzmassnahmen jeweils

örtlich und sachlich genau zu umschreiben ist (§ 207 Abs. 1 PBG, § 10 KNHV).

6.2

Für

die Klärung der denkmalpflegerischen Fragen hatte die Gemeinde bereits vor

Erlass der Schutzanordnung 2018 ein denkmalpflegerisches Fachgutachten

eingeholt. Diesem ist unter dem Titel "Würdigung und

Schutzempfehlung" auf S. 12 zu entnehmen, der Garten sei

konzeptionell zu erhalten, wobei Auslichtungen und Neubepflanzungen möglich

seien. Östlich vor dem Haus solle eine Wiesenfläche frei bleiben. Da die

Gartenanlage 1917 gegen Norden erweitert worden sei, sei es denkbar, diesen

nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich im Rahmen der Bau- und

Zonenordnung zu bebauen. Dabei müsse Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen

werden, um – speziell bei der Dachform – eine Konkurrenzierung zu vermeiden. Die

genannte Erweiterung hatte eine Verschiebung der nördlichen Grundstücksgrenze

um ungefähr 19 m gegen Norden zur Folge und betrifft den nördlichen sowie

den nordöstlichen Grundstücksbereich.

In Dispositiv-Ziff. 1

der Unterschutzstellungsverfügung von 2018 hatte der Gemeinderat betreffend

Umgebung Folgendes festgehalten: "Konzeptionell sollte der Garten erhalten

bleiben (Auslichtungen und Neubepflanzungen sind möglich). Der südöstliche

Teilbereich des Grundstücks darf nicht mit zusätzlichen oberirdischen Gebäuden

ergänzt werden. Im nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich ist eine

Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulässig. Dabei muss aber

Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen werden, um – speziell bei der Dachform

– eine Konkurrenzierung zu vermeiden". Wo genau die Grenze zwischen dem

"nordöstlichen" (überbaubaren) und dem "südöstlichen"

(nicht bebaubaren) Bereich des Gartens liegt, ergab sich aus dem Wortlaut des

Unterschutzstellungsbeschlusses nicht. Diese Frage konnte jedoch offengelassen

werden (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2019.00746/00762, E. 4.5.2 und E. 4.9).

6.3

Im vorliegend strittigen Schutzvertrag

wurde der Schutzumfang hinsichtlich der Umgebung nun folgendermassen

festgelegt:

"Konzeptionell

ist der Garten zu erhalten, soweit er in den Baubereichen gemäss

"Situationsplan mit Baubereichen" (Anhang 1) nicht mit Neubauten

überstellt wird (Auslichtungen und Neupflanzungen sind möglich). Der

südöstliche Teilbereich des Grundstücks darf nicht mit zusätzlichen

oberirdischen Gebäuden ergänzt werden. Im nördlichen und nordöstlichen

Grundstücksbereich ist gemäss "Situationsplan mit Baubereichen"

(Anhang 1) eine Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulässig.

Dabei muss aber Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen werden."

Für die zulässigen

Neubauten wurden im "Situationsplan mit Baubereichen" (Anhang 1)

zwei Baubereiche definiert:

-

"Baubereich 1: In diesem Baubereich sind das Erstellen und

Umbauen von Bauten und Anlagen gemäss jeweils geltender Bau- und Zonenordnung

zulässig."

-

"Baubereich 2: In diesem Bereich sind das Erstellen und

Umbauen von Gebäuden und Gebäudeteilen mit einer maximalen Höhenkote von 464.50

m. ü.M. (oberste Abdichtungsschicht Bauteil) zulässig. Diese Gebäude und

Gebäudeteile sind mit der Umgebungsgestaltung (Grün- und Wegflächen,

Sitzplätzen und Terrassen, etc.) zu überdecken, so dass sie optisch nicht

sichtbar sind. Einzig auf der Ostseite darf das Terrain in Anlehnung an einen

natürlichen Terrainverlauf so modelliert werden, dass die unterirdischen Bauten

(z. B. Garageneinfahrt) sichtbar sind, wobei eine möglichst zurückhaltende

Erscheinung geboten ist."

6.4

Das

Baurekursgericht hielt in seinem Entscheid vorab fest, indem die

Baumöglichkeiten in den Baubereichen 1 und 2 geregelt würden und der

übrige Garten konzeptionell unter Schutz gestellt werde, seien die

Dispositiv

Anforderungen von § 10 Abs. 1 KNHV erfüllt. Demnach haben die

Schutzmassnahmen das Schutzobjekt abzugrenzen oder zu umschreiben sowie Art und

Umfang des Schutzes festzulegen. Dem ist zuzustimmen: Wo im vorangegangenen

Rechtsmittelverfahren noch beanstandet werden musste, dass sich der geschützte

Bereich des Gartens der Schutzverfügung nicht genau entnehmen lassen, wurde

dieser im nun strittigen Schutzvertrag mittels eines angehängten Plans klar

festgelegt und die baulichen Möglichkeiten in Worten umschrieben.

Dass mit dem

Schutzvertrag der Garten, soweit er im Rahmen der BZO überbaut werden darf, vom

Schutzumfang ausgenommen wird, ist entgegen den Beschwerdeführenden nicht zu

beanstanden und widerspricht dem im Gutachten empfohlenen Schutzumfang nicht.

Demgemäss ist der Garten konzeptionell (und nicht generell) zu erhalten. Etwas anderes

lässt sich auch nicht aus E. 4.8 des vorangegangenen

Verwaltungsgerichtsentscheid vom 15. Oktober 2020 (VB.2019.00746)

ableiten. Sodann ergibt sich aus den bei den Akten liegenden Plänen, dass der

gemäss Schutzvertrag vorgesehene Baubereich 1 weitgehend dem im

Jahr 1917 gegen Norden erweiterten Bereich der Gartenanlage entspricht, in

welchem auch im Gutachten eine Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung als

denkbar bezeichnet wurde. Daher hat das Baurekursgericht zu Recht festgehalten, dass die strittigen

Passagen des Schutzvertrags inhaltlich mit den Schutzempfehlungen des

Gutachters korrespondieren.

Für den

Baubereich 1 wurden im

Schutzvertrag keine Vorgaben bezüglich Baubeschränkungen (Volumen, Abstände,

etc.) gemacht, sondern dazu pauschal auf die BZO verwiesen. Einschränkungen des

nach der BZO baulich Möglichen ergibt sich daher insbesondere aus § 238 Abs. 2 PBG. Dass eine im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulässig Bebauung im Sinn

von § 238 Abs. 2 PBG Rücksicht auf das Schutzobjekt zu nehmen hat,

ergibt sich sodann bereits aus dem Schutzvertrag. Mit der planlichen

Ausscheidung der Baubereiche und deren genaueren Definition im Schutzvertrag

wurde die für das Schutzobjekt wichtige Umgebung hinreichend im Sinn von

§ 10 Abs. 2 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) in den

Schutzvertrag einbezogen.

Es ist nicht

nachvollziehbar, weshalb allfällige Vorgaben für eine Bebauung, wie sie sich

die Beschwerdeführenden vorstellen (mindestens doppelter Grenzabstand;

Bauvolumen deutlich unter demjenigen der Villa), im Schutzvertrag geregelt sein

müssten, um die Einordnung im Umgebungsbereich der Villa zu gewährleisten. Der

Umfang der Schutzmassnahmen wurde im Schutzvertrag örtlich und sachlich ausreichend

präzis umschrieben, um gemäss § 207 Abs. 1 PBG eine Beeinträchtigung

des Schutzobjekts zu verhindern. Weitere bzw. weitergehende Anforderungen sind dazu

nicht erforderlich. Für den Gartenteil in Baubereich 1 empfahl auch das

Gutachten keine über die besondere Rücksichtnahme hinausgehende

Schutzanordnungen und für den Baubereich 2 wurde bereits eine zusätzliche

Höhenbeschränkung angeordnet.

In diesem Zusammenhang hat das Baurekursgericht zutreffend erwogen, dass die Festlegung des

Baubereichs 2 dem verwaltungsgerichtlichen Urteil vom 3. Dezember

2020 nicht widerspreche, zumal darin das damals geplante Wohngebäude als

unzulässig erachtet wurde, weil es Teile der seeseitigen Fassade der Villa

verdeckt hätte. Mit der nun definierten maximalen Höhenkote für den

Baubereich 2 wird indes gerade dies verhindert.

Insgesamt

erweist sich damit der Schutzvertrag inhaltlich als zulässig und ist nicht zu

beanstanden.

7.

7.1 Im Zusammenhang mit dem Bauprojekt ist als

Erstes die Einhaltung der BZO strittig. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, da gemäss Schutzvertrag nur im

Baubereich 1 das Erstellen von Bauten im Rahmen der BZO zulässig sei,

bilde nur dieser Bereich – und nicht das gesamte Grundstück – die für die

Berechnung der Nutzungsziffer massgebliche Grundfläche. Die Ausnützung werde

daher durch das Bauvorhaben überschritten.

7.2 Die

Überbauungsziffer, welche die

überbaubare Grundstücksfläche beschränkt (§ 251 lit. a und § 254 Abs. 1 PBG in der bisherigen Fassung gemäss Anhang

zum PBG, vgl. Abs. 2 der

Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015), wurde für die vorliegend

massgebliche Wohnzone W2B auf 20 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1

BZO). Sie gibt das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen

Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1 PBG).

Die massgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe

erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder

Grundstückteile der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG). Als

Berechnungsgrundlage dient grundsätzlich die im Grundbuch eingetragene

Parzellenfläche (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 920). Diese beträgt

vorliegend 1'997 m2. Ausser Ansatz fallende Flächen werden in § 259 Abs. 2 PBG abschliessend aufgezählt (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 920).

Solche sind vorliegend nicht betroffen.

Damit stand die für die Ausnützungsberechnung massgebliche

Grundstücksfläche nach durchgeführter Ortsplanung im Grundsatz fest (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 920). Hätte mit dem Schutzvertrag eine Beschränkung verfügt werden

sollen, so hätte – wie das Baurekursgericht zutreffend ausführte – eine

entsprechende Vereinbarung getroffen werden müssen. Dem Schutzvertrag ist indes

nichts Dahingehendes zu entnehmen. Dass diese zutreffende vorinstanzliche

Feststellung aktenwidrig sein sollte, ist nicht nachvollziehbar. Sodann lässt

sich daraus, dass gemäss Schutzvertrag nur im Baubereich 1 das Erstellen

von Bauten gemäss BZO zulässig ist, nichts Gegenteiliges ableiten. Baubereiche

sind – vorbehältlich allfälliger anderslautender Regelung – nicht mit der

massgeblichen Grundstücksfläche gleichzusetzen.

7.3 Zur Berechnung der Überbauungsziffer

ist damit von einer

Grundstücksfläche von 1'997 m2 auszugehen, was unter Zugrundelegung der Überbauungsziffer

von 20 % zu einer überbaubaren

Grundstücksfläche von 399,4 m2 führt. Nachdem sich

vorliegend das gesamte Grundstück in der Bauzone befindet, ist einzig zu

beachten, dass ein Teil der überbaubaren Fläche durch die bestehende Villa

bereits konsumiert ist.

Wenn die Baubehörde nach unbestrittener Berechnung die

Fläche für das neue Wohnhaus und die bestehende Villa von 398,72 m2

als innerhalb der zulässigen baulichen Nutzung betrachtete, hat dies das

Baurekursgericht zu Recht nicht beanstandet. Dasselbe gilt gestützt auf

dieselben Überlegungen auch betreffend Überbauungsziffer für Besondere Gebäude.

8.

Es bleibt zu prüfen, ob das Bauprojekt die gestalterischen

Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG erfüllt.

8.1 Gemäss

§ 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten, Anlagen und

Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu

nehmen. Sie sind für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass nicht

nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der

architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer

Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung

erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1

mit weiteren Hinweisen).

Aufgrund der

offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über

einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2).

Das Baurekursgericht darf nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine

abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen

und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das

Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten

(BGE 145 I 52, E. 3.6).

Das

Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz

lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der

Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das

Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine

Rechtsverletzung begangen hat.

8.2 Das Baurekursgericht erachtete die

Würdigung der Baubehörde, welche die Gestaltungs- und Einordnungsanforderungen

als erfüllt beurteilte, als vertretbar und schützte sie.

Zur Begründung

führte es zusammengefasst aus, es treffe zwar zu, dass der Fussabdruck des

Neubauvorhabens mehr Fläche einnehme als derjenige der geschützten Villa. Das

Neubauprojekt übernehme jedoch die bereits beim Schutzobjekt anzutreffende

Dachform. Da die unmittelbar nördlich der Bauparzelle gelegenen

Reiheneinfamilienhäuser ebenfalls über ein Mansarddach verfügten, diene das

Neubauvorhaben als Bindeglied zwischen diesen und der Villa. Durch seine

andersartige Materialisierung setze sich das strittige Projekt zugleich

deutlich von der Altbaute ab und mache dieses als Einzelobjekt erlebbar. Indem

die gegen das Schutzobjekt gerichtete Fassade durchgängig befenstert sei und

nicht auf einer Flucht verlaufe, komme dem Vorhaben eine optische Leichtigkeit

zu und es nehme sich gegenüber dem Altbau zurück.

Weiter weise das

Neubauvorhaben zum Schutzobjekt einen deutlich grösseren Abstand auf als das

erste Projekt. Dadurch lasse es dem Altbau weiterhin genügend Freiraum. Dies

auch, indem die siedlungshistorisch bedeutsame Ostfassade der Villa frei

bleibe. Die Süd-West-Ausrichtung der Neubaute trage ebenfalls dazu bei.

Insbesondere seien damit auch weiterhin Durchblicke möglich und der geschützte

Gartenbereich und die Villa würden weiterhin als Einheit wahrgenommen. Obschon

die Sicht auf die Villa von Norden durch das Neubauprojekt eingeschränkt sei,

werde sie nicht abgeschottet. Da der Neubau tiefer ausfalle als der Altbau und

eine ruhige, mit den Lamellen zudem optisch leichte Gestaltung aufweise,

bedränge er die Villa auch von Norden aus betrachtet nicht, sondern lasse sie

weiterhin als Einzelobjekt in Erscheinung treten.

8.3 Die Beschwerdeführenden machen geltend,

die geplante Baute halte den ordentlichen Grenzabstand zur Villa nicht ein,

woraus eine ungenügende Einordnung folge, auch wenn der Abstand im Vergleich

zum früheren Projekt erhöht worden sei. Vorab ist dazu festzuhalten, dass

Entgegen den Beschwerdeführenden grundstücksintern kein Grenzabstand gilt und

die Begrenzungslinien der Baubereiche keine Grundstücksgrenzen bilden.

Der vorliegend

geltende minimale Gebäudeabstand von 12 m (§ 271 PBG; Art. 18 Abs. 1

BZO) wird mit dem geplanten Abstand des Neubaus zur Villa von 8,9 m

unterschritten. Grundstücksintern muss der Gebäudeabstand indes grundsätzlich

nicht eingehalten werden, ohne dass dies einer förmlichen Regelung bedürfte (§ 270 Abs. 3 PBG; BEZ 1993 Nr. 5). Weshalb dies im Zusammenhang mit

Schutzobjekten nicht gelten würde, wird nicht weiter dargelegt.

Sodann erwog die

Vorinstanz zutreffend, das Neubauvorhaben weise zum Schutzobjekt einen

deutlich grösseren Abstand auf als das erste Projekt. Dort betrug dieser

minimal 5,5 m (VGr, 15. Oktober 2020, VB.2019.00746, E. 5.3.2)

und unterschritt damit gar den kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m

deutlich (vgl. § 271 i.V.m. § 270 Abs. 1 PBG). Mit der

Vorinstanz ist festzuhalten, dass mit dem nun geplanten Gebäudeabstand von

knapp 9 m dem Altbau genügend Freiraum gelassen wird, damit dieser als

Einzelobjekt erlebbar bleibt.

Weiter monieren

die Beschwerdeführenden, mit der Grösse nach BZO zulässiger Neubauvorhaben,

dominierte die geplante Baute das Schutzobjekt und ordne sich diesem nicht

unter. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist zwar der Fussabdruck des

Neubauvorhabens grösser als derjenige der geschützten Villa, doch fällt der Neubau

– aus allen Perspektiven betrachtet – tiefer aus als der Altbau. Dass die Villa

optisch erdrückt würde, lässt sich nicht nachvollziehen. Ferner begründet § 238 PBG keine

Pflicht, die bei Nachbargebäuden verwendete Gestaltung oder Grösse zu

übernehmen und lässt sich eine solche auch nicht aus der besonderen

Rücksichtnahme auf das Inventarobjekt ableiten (VGr, 31. Januar 2022,

VB.2020.00561, E. 5.3.3.2).

Soweit die

Beschwerdeführenden geltend machen, das Bauvorhaben verunmögliche Durchblicke der

M-Strasse aus auf das Schutzobjekt, trifft dies zwar von Norden betrachtet – wo

die M-Strasse als Sackgasse endet – weitgehend zu. Wesentlich ist indes, dass

die siedlungshistorisch bedeutsame Ostfassade der Villa frei bleibt, was die

Vorinstanz zutreffend bejahte. Die Süd-West-Ausrichtung der Neubaute trägt nach

den zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen ebenfalls dazu bei, dass

Durchblicke (die Perspektive von Norden ausgenommen) möglich bleiben und der

geschützte Gartenbereich und die Villa – spätestens mit der Projektänderung

(Senkung der Tiefgarageneinfahrt) – weiterhin als Einheit wahrgenommen werden

können.

Die

zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts hinsichtlich der

(Detail-)Gestaltung sind nicht zu beanstanden, es kann vollumfänglich darauf

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Die Beschwerdeführenden vermögen dagegen nichts Entscheidendes vorzubringen.

Die gewählte Architektursprache der Neubaute lässt das Schutzobjekt als solches

erkennbar bleiben und die unterschiedlichen Baujahre erlebbar machen. Eine

Konkurrenzierung der gewählten Dachform (Mansarddach) zum imposanten Walmdach

der Villa ist nicht ersichtlich. Insgesamt wird dem Schutzobjekt genügend Raum

belassen und mit der gewählten (Detail-)Gestaltung die gute Einordnung bzw. die

besondere Rücksichtnahme gewährleistet. Der Schluss der Vorinstanz, das

Bauprojekt nehme auf die geschützte Villa und den geschützten Garten die

erforderliche besondere Rücksicht, ist nicht zu beanstanden.

Die Vorinstanz hat

sich schliesslich ausführlich mit den massgeblichen Gesichtspunkten

auseinandergesetzt und die Gesamtwirkung zu Recht als gut im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG beurteilt. Ferner hat sie den kommunalen Entscheid

diesbezüglich in der erforderlichen Tiefe geprüft und begründet. Der

sinngemässe Vorwurf einer Ermessensunterschreitung erweist sich ebenfalls als

unbegründet.

9.

Zusammengefasst

erwiesen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als unberechtigt und der

Rekursentscheid als rechtmässig. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.

Bei diesem

Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1–5 je

zu 1/7 aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (§§ 70

und 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Sie sind vielmehr zu gleichen Teilen und unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag zu verpflichten, der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17

Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 300.-- Zustellkosten,

Fr. 5'300.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten werden den Beschwerdeführenden

1–5 je zu 1/7 auferlegt, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.

4. Die Beschwerdeführenden 1–5 werden im

gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.