Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00520

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00520

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Juni 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

1. Stockwerkeigentümergemeinschaft A,

vertreten durch B,

2. B,

3. C,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

Bauausschuss Maur,

Beschwerdegegner,

und

1. E,

2. F,

3.1 L,

3.2 G,

4. H,

5. I,

6. J,

alle vertreten durch RA K,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung

für Abstellplätze,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 19. Dezember 2022 verweigerte der

Bauausschuss der Gemeinde Maur der Stockwerkeigentümergemeinschaft A die

Baubewilligung für die Umnutzung von einem der beiden Besucherabstellplätze auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01, A-Weg 02 in Maur, in einen

Wohnungsabstellplatz, während die Bewilligung für eine ebensolche Umnutzung des

zweiten Besucherabstellplatzes unter Nebenbestimmungen erteilt wurde.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A

sowie B und C am 20. Januar 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons

Zürich. Dieses hiess den Rekurs in Bezug auf die Höhe der Baubewilligungsgebühr

mit Entscheid vom 26. Juli 2023 teilweise gut und wies ihn im Übrigen ab.

III.

Mit Beschwerde vom 11. September 2023 gelangten die Stockwerkeigentümergemeinschaft A

sowie B und C an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, es

sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und in Abänderung der Baubewilligung

vom 19. Dezember 2022 die Umnutzung auch des zweiten Besucherplatzes in

einen Wohnungsabstellplatz zu bewilligen. Sodann seien die Dispositiv-Ziffern 1.3

und 1.4.1 der genannten Baubewilligung aufzuheben. Eventualiter sei

festzustellen, dass der Besucherabstellplatz-Revers und dessen Anmerkung im

Grundbuch ausschliesslich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 lasteten und nur

für das darauf stehende Mehrfamilienhaus gälten. Subeventualiter sei der

angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid an die

Vorinstanz oder die Baubehörde zurückzuweisen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 28. September 2023

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss der

Gemeinde Maur beantragte mit Eingabe vom 6. Oktober 2023 die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Eventualiter sei den

Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zuzusprechen. Mit

Beschwerdeantwort vom 16. Oktober 2023 beantragten die Mitbeteiligten E, F,

L und G, H, I sowie J die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Am 27. Oktober 2023 reichten die Stockwerkeigentümergemeinschaft A

sowie B und C ihre Replik ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 (A-Weg 02) ist der

Kernzone A gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO)

zugeschieden und mit einem Zweifamilienhaus überstellt. Die Beschwerdeführenden

ersuchten um Umnutzung der zwei auf dem Baugrundstück bestehenden

Besucherparkplätze in Wohnungsabstellplätze. An der bestehenden

Parkplatznutzung sind vier Wohneinheiten beteiligt (A-Weg 02, 03 und 04).

Das Bauvorhaben tangiert damit auch die Parkplatzsituation der Grundstücke

Kat.-Nrn. 06 (A-Weg 03) und 05 (A-Weg 04). Die beiden

betroffenen Parkplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 wurden im Rahmen der

Bewilligungen Nr. 79/2004 vom 21. August 2006 (Ersatzbau Gebäude

"A-Weg 02") sowie Nr. 78/2005 vom 28. November 2005

(Neubau Doppeleinfamilienhaus "A-Weg 03 und 04") erstellt. Dabei

wurde gemäss den Erwägungen der Baubewilligungen je ein Pflichtparkplatz für

Besucher verlangt.

3.

3.1

Der

Beschwerdegegner verweigerte die Umnutzung eines Besucherabstellplatzes in

einen Wohnungsabstellplatz mit der Begründung, dass gemäss Art. 42 BZO pro

vier Wohneinheiten ein Besucherabstellplatz zu erstellen sei. Die vier

Wohneinheiten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 06 und 05 würden eine

Gesamtüberbauung darstellen und seien daher zusammen zu zählen, weshalb ein

Besucherabstellplatz zu erhalten sei und dieser für die Grundstücke Kat.-Nrn. 06

und 05 zu sichern sei. Er habe sicherzustellen, dass Überbauungen über eine angemessene

Anzahl Besucherparkplätze an leicht zugänglicher Lage verfügten. Aufgrund der

untereinander vorhandenen Abhängigkeiten und auch der bisherigen

Verfahrensgeschichte sei es durchaus sinnvoll, die betroffenen Wohneinheiten in

Hinsicht auf die Parkierung als eine Gesamtüberbauung zu beurteilen. Bei vier

beteiligten Wohneinheiten ergebe sich gemäss Art. 42 BZO daher die Pflicht

zur Erhaltung eines Besucherparkplatzes. Dieser Auffassung folgte auch die

Vorinstanz.

Der Beschwerdegegner hob im verwaltungsgerichtlichen

Verfahren sodann hervor, dass neben der gemeinschaftlichen Garage mit direktem

Zugang von und zu allen Wohneinheiten auch eine gemeinschaftliche Heizung

bestehe. Ausserdem erfolge die gesamte Erschliessung der Liegenschaften A-Weg 03

und 04 über das Grundstück Kat.-Nr. 01. Die Liegenschaften A-Weg 03

und 04 seien nicht direkt an die öffentliche Strasse angeschlossen. Die direkte

Zufahrt auf diese beiden Grundstücke sei nicht möglich. Es könnten auf diesen

Grundstücken auch keine (Garagen-)Vorplätze, wie bei einzelnen freistehenden

Einfamilienhäusern üblich, erstellt werden, auf denen die Fahrzeuge von

Besuchern abgestellt werden könnten. Das 2-Familien-Haus der

Beschwerdeführenden und das Doppeleinfamilienhaus der Mitbeteiligten könnten

infolge der 2005 und 2006 bewilligten gemeinschaftlichen Erschliessung nicht

voneinander getrennt betrachtet werden, weshalb eine Gesamtüberbauung

anzunehmen sei. Vorliegend seien nicht Dritte, sondern ebenfalls Baugesuchsteller

und Grundeigentümer bzw. deren Rechtsnachfolger betroffen. Es werde nicht in

das Eigentum der Beschwerdeführenden eingegriffen. Vielmehr werde die

bestehende Pflicht zum Nachweis zweier Abstellplätze auf die Pflicht zum

Nachweis eines Abstellplatzes reduziert.

3.2

Die

Beschwerdeführenden rügen, die vier Wohneinheiten würden keine Gesamtüberbauung

darstellen, weshalb auch keine Pflicht für einen Besucherabstellplatz bestehe.

Die Bestimmung von Art. 42 BZO könne sich nur auf ein Grundstück beziehen,

da die Verpflichtung zur Schaffung einer hinreichenden Anzahl von

Pflichtabstellplätzen nur den Grundeigentümer eines Baugrundstücks treffen

könne. Abweichungen von diesem Grundsatz bedürften einer gesetzlichen

Grundlage, welche vorliegend nicht gegeben sei. Selbst wenn die Pflicht für

einen Besucherabstellplatz zu bejahen wäre, hätte diese nur für das Grundstück Kat.-Nr. 01

Geltung.

3.3

Gemäss dem

Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) legen die Bau- und

Zonenordnungen die Zahl der Abstellplätze für Verkehrsmittel, insbesondere für

Motorfahrzeuge, fest, die nach den örtlichen Verhältnissen, nach dem Angebot

des öffentlichen Verkehrs sowie nach Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks

für Bewohner, Beschäftigte und Besucher erforderlich sind (§ 242 Abs. 1 PBG). Gestützt auf diese Bestimmung hat die Gemeinde Maur Art. 42 BZO

erlassen. Nach Art. 42 Abs. 1 BZO ist pro vier Wohneinheiten ein

Besucherabstellplatz zu erstellen. Bei der Berechnung der Fahrzeugabstellplätze

werden Bruchteile über 0,5 aufgerundet (Abs. 2). Sofern besondere Gründe

es rechtfertigen, kann die Baubehörde im Einzelfall diese Anforderungen

verschärfen oder mildern (Abs. 4).

Das Verwaltungsgericht hielt in einem Entscheid vom 13. Juli

2011.

fest: Es bestehe keine gesetzliche Grundlage, einen Grundeigentümer eines

Drittgrundstücks in "nützlicher Entfernung" des Baugrundstücks

mittels einer Nebenbestimmung zu verpflichten, dem Baugrundstück ein

Benutzungsrecht an Parkplätzen einzuräumen. Eine solche Verpflichtung würde

einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen und bedürfte daher

einer Zustimmung des Belasteten oder aber einer ausdrücklichen gesetzlichen

Grundlage. Gemäss geltender Rechtslage könne eine derartige Verpflichtung im

Rahmen von planungsrechtlichen Vorkehrungen wie zum Beispiel eines

Quartierplanes (§§ 123 ff., insbesondere § 139 Abs. 1 PBG)

oder eines Gestaltungsplanes (§§ 83 ff. PBG; BEZ 2004 Nr. 46,

E. 4.2.2) oder bei ausdrücklicher Anordnung eines Gemeinschaftswerks (§ 222 PBG) statuiert werden, nicht aber einfach mittels Auflage in einer Baubewilligung.

Die Verpflichtung zur Schaffung einer hinreichenden Anzahl von

Pflichtabstellplätzen treffe allein den Baugesuchsteller bzw. Grundeigentümer

des Baugrundstücks (VGr, 13. Juli 2011, VB.2011.00160, E. 4.4.2, Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,

S. 904 f.).

3.4

Die

streitgegenständlichen Grundstücke gehörten zum Zeitpunkt der 2005 und 2006

erteilten Baubewilligungen demselben Grundeigentümer. Die darauf befindlichen

Gebäude wurden zwar gleichzeitig geplant, im Jahr 2005 und 2006 jedoch mit zwei

separaten Baubewilligungen bewilligt. Jede Baubewilligung sieht je einen

Besucherabstellplatz vor. Die Grundstücke verfügen über eine gemeinsame

Tiefgarage und Heizung. Für das Doppeleinfamilienhaus und das Mehrfamilienhaus

besteht kein einheitliches Konzept, sie sind optisch und gestalterisch völlig

unabhängig voneinander.

Der Begriff der Gesamtüberbauung, wie ihn der

Beschwerdegegner verwendet, existiert weder im PBG noch in der BZO der Gemeinde

Maur. Die altrechtlichen Gesamtüberbauungen wurden längst durch die Regeln der

Arealüberbauung gemäss den §§ 69 PBG abgelöst. Es liegt jedoch keine

Arealüberbauung vor, weshalb der Beschwerdegegner offenkundig auch nicht an den

Begriff von deren allfälligem Vorgängerinstitut anzuknüpfen beabsichtigte. Auch

handelt es sich bei den erstellten Gebäuden nicht um Reiheneinfamilienhäuser. Zwar

wurden das Mehrfamilienhaus und das Doppeleinfamilienhaus zum gleichen

Zeitpunkt geplant, ein eigentliches Konzept bzw. eine einheitliche Gestaltung

der Gebäude fehlt jedoch gänzlich. Die Gebäude wirken optisch nicht einander

zugehörig. Hält ein Eigentümer mehrere Grundstücke, sind Verpflichtungen,

welche sich von einem Grundstück auf ein anderes auswirken, mittels Eintrags im

Grundbuch vor dem Verkauf zu sichern, ansonsten sie späteren Rechtsnachfolgern

nicht entgegengehalten werden können (sofern es sich nicht um

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen handelt). Dass die Grundstücke

vormals demselben Eigentümer gehört haben, kann den jetzigen Eigentümern nicht

entgegengehalten werden. Es ist sodann nicht ersichtlich, inwiefern die

Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 05 auf eine Erschliessung über Kat.-Nr. 01

angewiesen sein sollen, ist die Notzufahrt (vgl. § 13 der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 [VErV]) über den A-Weg

doch ohne Weiteres gewahrt. Auch gemeinsame Tiefgaragen und Heizungen werden sodann

häufig erstellt. Einzig gestützt auf diesen Umstand eine

"Gesamtüberbauung" mit allfälligen weitergehenden Pflichten zu

konstruieren, geht zu weit und entbehrt einer gesetzlichen Grundlage. Das vom

Beschwerdegegner insinuierte Konstrukt der "Gesamtüberbauung" findet

sich überdies auch nicht in Art. 42 BZO. Mit der Verwendung eines solchen

Konstrukts überschreitet die Gemeinde ihre Autonomie bei der Anwendung und

Auslegung ihres kommunalen Rechts klarerweise. Nach dem Gesagten vermag die Begründung

des Beschwerdegegners nicht zu überzeugen und können die streitgegenständlichen

Wohneinheiten nicht zusammengerechnet werden. Auf Art. 42 Abs. 4 BZO

bezieht sich der Beschwerdegegner im Übrigen nicht. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

befinden sich lediglich zwei Wohneinheiten. Für die Berechnung von

Besucherabstellplätzen werden erst Bruchteile über 0,5 aufgerundet. Da

sich bei zwei Wohneinheiten jedoch ein Bruchteil von genau 0,5 ergibt, ist

dieser abzurunden. Demgemäss entfällt die Verpflichtung zum Erstellen (auch

nur) eines Besucherabstellplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Da somit

keine Pflicht zum Erstellen eines Besucherparkplatzes besteht, kann auch keine

Verpflichtung zur Sicherung eines solchen statuiert werden, weshalb die

Verpflichtung, eine Dienstbarkeitsvereinbarung einzugehen, bereits aus diesem

Grund ebenfalls entfällt.

3.5

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023 teilweise, insoweit die

Besucherabstellplatzpflicht sowie der Abschluss einer

Dienstbarkeitsvereinbarung betroffen sind, aufzuheben. Dispositiv-Ziffer 1

der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 ist insoweit aufzuheben, als die

Umnutzung auch des zweiten Besucherparkplatzes in einen Wohnungsabstellplatz verweigert

wurde. Die Sache ist an den Bauausschuss der Gemeinde Maur zurückzuweisen und

dieser ist einzuladen, die Bewilligung für die Umnutzung auch des zweiten

Besucherparkplatzes zu erteilen. Dispositiv-Ziffern 1.3 und 1.4.1 der

Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 sind aufzuheben.

4.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

dem unterliegenden Beschwerdegegner und den Mitbeteiligten je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in

dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die in Bezug auf die

Verschiebung der Parkplätze weiterhin unterliegenden Beschwerdeführenden zu

einem Fünftel, durch die Mitbeteiligten unter solidarischer Haftung zu 3/10 und

dem weiterhin auch in Bezug auf die Bewilligungsgebühr unterliegenden

Beschwerdegegner zu 5/10 zu tragen sind.

Den Mitbeteiligten und dem Beschwerdegegner stehen

ausgangsgemäss keine Parteientschädigungen zu. Die Mitbeteiligten sind hingegen

zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'500.-. Die

Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG).

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen.

Dispositiv-Ziffer I

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. Juli

2023.

wird insoweit aufgehoben, als er die Besucherabstellplatzpflicht sowie

den Abschluss einer Dienstbarkeitsvereinbarung betrifft. Dispositiv-Ziffer 1

der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 wird insoweit aufgehoben, als die

Umnutzung auch des zweiten Besucherparkplatzes in einen Wohnungsabstellplatz verweigert

wurde. Die Sache wird an den Bauausschuss der Gemeinde Maur zurückzugewiesen.

Dieser wird eingeladen, die Baubewilligung für die Umnutzung (auch) des zweiten

Besucherabstellplatzes in einen Wohnungsabstellplatz zu erteilen. Dispositiv-Ziffern 1.3

und 1.4.1 der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 werden aufgehoben.

In

Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids

des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023 werden die Kosten des

Rekursverfahrens von Fr. 3'380.- den Beschwerdeführenden zu einem Fünftel,

den Mitbeteiligten unter solidarischer Haftung zu 3/10 und dem Beschwerdegegner

zu 5/10 auferlegt.

Dispositiv-Ziffer III

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023 wird aufgehoben.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 2'705.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner und den Mitbeteiligten unter

solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Mitbeteiligten werden verpflichtet,

den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.