Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00536

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00536

Urteil

der 1. Kammer

vom 30. Januar 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna

Gubler.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

2.1 C,

2.2 D,

3. E,

alle vertreten durch RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 G,

1.2 H,

beide vertreten durch RA I,

2. Ausschuss Hochbau und Planung der Gemeinde J,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung und forstrechtliche Bewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 18. Januar 2023 erteilte der

Ausschuss Hochbau und Planung der Gemeinde J G und H die Baubewilligung für den

Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse

02 in der Gemeinde L. Gleichzeitig wurde die forstrechtliche Bewilligung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 23. November 2022 eröffnet.

Erwägungen

II.

Den gegen diese Entscheide von A und B, C und D sowie E

erhobenen Rekurs vom 23. Februar 2023 wies das Baurekursgericht des

Kantons Zürich mit Entscheid vom 26. Juli 2023 ab.

III.

Gegen diesen Entscheid gelangten A und B, C und D sowie E

mit Eingabe vom 14. September 2023 an das Verwaltungsgericht mit folgenden

materiellen Rechtsbegehren:

"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 26. Juli

2023, G.-Nr. R3.2023.00037, BRGE III Nr. 0106/2023 sei vollumfänglich

aufzuheben, und das Verfahren sei an die Vorinstanz zur Ausfertigung einer

vollständigen Begründung zurückzuweisen.

2.

Eventualiter seien der Entscheid des Baurekursgerichts des

Kantons Zürich vom 26. Juli 2023, G.-Nr. R3.2023.00037, BRGE III Nr. 0106/2023

und die Baubewilligung der Gemeinde J gemäss Beschluss des gemeindlichen

Ausschusses Hochbau und Planung vom 18. Januar 2023, mit der

Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 23. November 2023,

Nr. BVV 22-2853 vollumfänglich aufzuheben.

3.

Subeventualiter sei die Baufreigabebewilligung den

Beschwerdeführenden mit Rechtsmittelbelehrung zu eröffnen."

In formeller Hinsicht

beantragten die Beschwerdeführenden Folgendes:

"1. Die Beschwerdegegner 1 seien durch das Verwaltungsgericht zu

verpflichten, den Dachfirst des Neubauvorhabens zu profilieren.

2.

Die Beschwerdegegnerin 2 sei zu verpflichten, das Baugesuch nach

Aussteckung des Dachfirsts nochmals zu publizieren.

3.

Neue Gesuchsteller und Gesuchstellerinnen um Zustellung des

baurechtlichen Entscheids auf Dachfirstpublikation hin seien zum Verfahren

beizuladen.

4.

Nach Profilierung des Dachfirsts und der Beiladung von

allfälligen Gesuchstellerinnen und Gesuchstellern nach Ziff. 3 vorstehend

sei ein Augenschein anzuordnen.

5.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer)

für das vorliegende Verfahren und das Verfahren vor Baurekursgericht des

Kantons Zürich zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen 1 – 4."

Mit Eingabe vom 28. September

2023.

beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich unter Verweis auf den

Mitbericht des Amts für Landschaft und Natur vom 25. September 2023 die

Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht beantragte am 5. Oktober

2023.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 16. Oktober

2023.

erstattete die Bauherrschaft ihre Beschwerdeantwort und beantragte die

Abweisung der Beschwerde unter Bestätigung der angefochtenen Entscheide; alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten der

Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 16. November 2023 hielten die

Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 20. November

2023.

hielt die Bauherrschaft an ihren Anträgen fest und verzichtete im Übrigen

auf die Erstattung einer Duplik. Die kommunale Baubewilligungsbehörde liess

sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemäss § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der

zweigeschossigen Wohnzone W2 gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde J vom 13. März 2013. Das bestehende Einfamilienhaus soll

abgebrochen und durch eine Neubaute ersetzt werden. Geplant ist die Erstellung

eines neuen Einfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen sowie anrechenbarem Dach-

und Unterschoss. Im Aussenbereich ist ein Pool vorgesehen.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden machen vorab eine Verletzung ihres Anspruchs auf

rechtliches Gehör durch die Vorinstanz geltend.

Sie beanstanden zunächst die Begründung des Rekursentscheids

hinsichtlich der Einordnung des Bauvorhabens. Das Baurekursgericht stelle zwar

ein Spannungsfeld zwischen dem baulichen Umfeld und der Neubaute fest. Es fehle

jedoch in den Erwägungen jegliche Auseinandersetzung mit diesem Aspekt der

Einordnung. Eine Heilung dieses Mangels durch das Verwaltungsgericht, welchem

nur eine beschränkte Kognition zustehe, falle ausser Betracht. Im Weiteren sei

das Baurekursgericht unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör auf

den Rekursantrag auf Erstellung eines Gutachtens über die charakteristischen

ortsbildrelevanten Merkmale des Wohnquartiers K nicht eingegangen.

3.2

Der

Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999 [BV]) umfasst als verfassungsrechtliches

Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer betroffenen Person einzuräumen

sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen

kann (BGE 144 I 11 E. 5.3; 144 II 427 E. 3.1). Zu den Teilgehalten

dieser Garantie zählt namentlich der Anspruch, dass die Behörde

die Vorbringen der Beteiligten tatsächlich hört, prüft und berücksichtigt und

ihre Entscheide vor diesem Hintergrund begründet. Die Behörde muss sich jedoch

in der Begründung ihres Entscheids nicht mit allen Parteistandpunkten

einlässlich befassen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Vielmehr

kann sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 142 I 135 E. 2.1; 138 I 232 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2). Der Begründungspflicht ist auf

alle Fälle Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des

Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die

höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; 136 I 229 E. 5.2; 134 I 83

E. 4.1 mit Hinweisen). Ebenfalls Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches

Gehör ist, dass angebotene Beweise abgenommen werden, wenn diese zur Abklärung

des rechtserheblichen Sachverhalts tauglich erscheinen (Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 10;

Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian Wyss in: Bernhard Ehrenzeller et al.

[Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A.

[St. Galler Kommentar], 2023, Art. 29 N. 64). Die Entscheidinstanz

kann auf die Abnahme von Beweisen ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs

verzichten, wenn sie aufgrund bereits vorliegender Akten ihre Meinung gebildet

hat und ohne Willkür annehmen darf, dass ihre Beurteilung auch durch weitere Beweiserhebungen

nicht mehr geändert würde (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 144 II 427 E. 3.1.3; 141 I 60 E. 3.3;

140.

I 285 E. 6.3.1; vgl. auch Plüss, § 7 N. 19,

sowie Marco Donatsch, Kommentar VRG,

§ 60 N. 11).

Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs ist

formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines materiellen Interesses voraus.

Eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich die Aufhebung der angefochtenen

Anordnung nach sich. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs kann jedoch geheilt

werden, wenn sie nicht besonders schwer wiegt und die unterlassene

Gehörsgewährung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine

Prüfung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz gestattet (vgl. etwa BGE 147 IV 340 E. 4.11.3; 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2). Von einer Rückweisung ist sodann selbst

bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn und

soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen

Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an

einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; VGr, 27. Januar 2022,

VB.2021.00561, E. 2.2; 12. Dezember 2018, VB.2018.00574,

E. 3.5).

3.3

Das

Baurekursgericht setzt sich im angefochtenen Entscheid in den Erwägungen 3.3.3,

3.3.4

und 3.3.5 mit der Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und

landschaftliche Umgebung auseinander. Es erläutert dabei insbesondere seine

Beurteilung des baulichen Umfelds bzw. des Verhältnisses der Proportionen der

geplanten Neubaute zur baulichen Umgebung. Der Begründungspflicht ist damit

Genüge getan. Eine Gehörsverletzung ist nicht festzustellen, selbst wenn das

Gericht nicht auf sämtliche Einwände der Rekurrenten im Detail eingegangen ist.

3.4

Einzuräumen

ist, dass das Baurekursgericht sich zum Antrag der Beschwerdeführenden auf

Erstellung eines Gutachtens weder im angefochtenen Entscheid noch anlässlich

des Augenscheintermins geäussert und insbesondere nicht begründet hat, weshalb

es die Erstellung eines Gutachtens als Beweismittel als nicht erforderlich

erachtet. Diesbezüglich hat es den Anspruch der Beschwerdeführenden auf

rechtliches Gehör verletzt.

Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass es sich beim

Baurekursgericht um ein Fachgericht handelt, welches aufgrund seiner

Zusammensetzung in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachlich zu

beurteilen. Die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen

Ortskenntnisse kann sich das Gericht mittels Augenscheins verschaffen (VGr,

18.

Dezember 2019, VB.2019.00217, E. 5.5.3 mit Verweis auf VGr,

9.

Mai 2019, VB.2018.00467, E. 5.3, sowie 27. Februar 2020,

VB.2018.00690, E. 3.4 mit weiteren Verweisen auf VGr, 29. August

2019, VB.2017.00778, E. 5.3, und 23. Mai 2019, VB.2018.00407,

E. 4.2.3). Das Baurekursgericht hat im vorliegenden Fall einen Augenschein

durchgeführt, seine Feststellungen protokolliert und in seinen Erwägungen seine

Feststellungen zur baulichen Umgebung und deren Qualität wiedergegeben. Dass

das Gericht auf die Einholung eines Gutachtens zur Beurteilung der

charakterlichen ortsbildrelevanten Merkmale des Quartiers verzichtet hat, ist

daher nicht zu beanstanden, da der Sachverhalt hinreichend erstellt war. Eine

Aufhebung des angefochtenen Entscheids verbunden mit einer diesbezüglichen

Rückweisung an die Vorinstanz würde einen formalistischen Leerlauf bedeuten und

ist daher aus prozessökonomischen Gründen abzulehnen.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden rügen ferner die ungenügende Profilierung des Dachfirstes

der Neubaute. Es handle sich vorliegend um einen vom Regelfall gemäss Lehre und

Rechtsprechung abweichenden Ausnahmefall, in welchem der Dachfirst auszustecken

sei, da die Firsthöhe des Neubauvorhabens ausserordentlich hoch und ansonsten

das Bauvorhaben in seinen Auswirkungen nicht beurteilbar sei.

4.2

In

Übereinstimmung mit dem Baurekursgericht ist darauf hinzuweisen, dass dieser

Einwand im Rekursverfahren erst in der Replik und damit verspätet erhoben

wurde. Nach Ablauf der Rekursfrist können sowohl Anträge als auch Begründung

grundsätzlich nicht mehr erweitert werden. Verspätet erhobene Rügen werden

daher – auch bei grundsätzlichem Eintreten auf den Rekurs – nicht mehr

berücksichtigt.

Im Übrigen erwiese sich der Einwand ohnehin als unbegründet.

Den Beschwerdeführenden wäre auch dann, wenn die Aussteckung des Firsts zu

Unrecht unterblieben wäre, kein Nachteil erwachsen. Nicht nur haben sie

rechtzeitig ein Rechtsmittel eingereicht. Sie haben insbesondere auch die mit

der ihrer Meinung nach sehr hohen Firsthöhe verbundene Rüge der ungenügenden

Einordnung der Neubaute in die bauliche Umgebung erhoben und einlässlich

begründet. Sie konnten sich demzufolge offensichtlich ein Bild über die Ausgestaltung

des geplanten Gebäudes machen. Für die Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens

ist denn auch primär auf die Baueingabepläne abzustellen. Der Profilierung

kommt nur eine unterstützende Funktion zu (vgl. Daniel Kunz/Markus Lanter in:

Christoph Fritzsche, Peter Bösch, Thomas Wipf, Daniel Kunz, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 473).

Auf die Rüge der mangelnden Aussteckung ist daher nicht

weiter einzugehen. Die formellen Anträge Nrn. 1 bis 3 sind abzuweisen.

4.3

Gemäss dem

formellen Antrag Nr. 4 der Beschwerdeführenden soll nach neuer

Profilierung des Bauvorhabens und der Beiladung von allfälligen

Gesuchstellerinnen und Gesuchstellern ein Augenschein "angeordnet"

werden.

Ob dieser Antrag auf einen Augenschein durch das

Baurekursgericht oder durch das Verwaltungsgericht abzielt, bleibt unklar. Da

die formellen Anträge Nrn. 1 bis 3 abzuweisen sind (vgl. vorstehende

Erwägungen unter Ziffer 4), fällt ein weiterer Augenschein durch das

Baurekursgericht ausser Betracht.

Sollten die Beschwerdeführenden einen Antrag auf Durchführung

eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht stellen, so ist dieser

abzuweisen. Eine Delegation der 3. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 21. Juni

2023.

im Beisein der Parteien einen Augenschein durch und dokumentierte diesen

mit einem Protokoll und aussagekräftigen Fotografien. Sodann finden sich auch

weitere Aufnahmen der tatsächlichen Verhältnisse in den Unterlagen. Der

wesentliche Sachverhalt für die Beurteilung der erhobenen Rügen ergibt sich

damit mit ausreichender Deutlichkeit aus den vorliegenden Akten. Ein

Augenschein durch das Verwaltungsgericht erübrigt sich unter diesen Umständen.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen in materieller Hinsicht vorab die ungenügende

Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung. Die Feststellung der

Vorinstanz, wonach die Neubaute nicht in klarem und krassem Widerspruch zur

baulichen Umgebung stehen würde, sei unzutreffend. Vielmehr erweise sich die

geplante Neubaute als eigentliche "Faust aufs Auge". Der krasse und

klare Widerspruch zum baulichen Umfeld werde durch die zu den Akten gereichten

Visualisierungen deutlich gemacht. Mit der Formensprache des Daches werde der

umliegenden Bebauung in keiner Weise Rechnung getragen. Das neue Volumen stelle

im Vergleich mit den bestehenden Bauten einen krassen Volumensprung dar. Die

Fassadengestaltung sei völlig eigenständig und nehme keinerlei Bezug zu der in

der Umgebung vorherrschenden Gestaltung. Die geplanten Dacherker fänden sich im

umliegenden Quartier nirgends. Das mit dem Volumensprung geschaffene

Spannungsverhältnis werde in keiner Weise berücksichtigt, es liege vielmehr

eine geradezu ignorante architektonische Eigenständigkeit vor. Bei der

gartenseitigen Anbaute sowie dem Staketenvorbau handle es sich gestalterisch um

Fremdkörper.

Die Bauherrschaft weist

zunächst darauf hin, dass es sich bei den von den Beschwerdeführenden

eingereichten Visualisierungen um reine Parteibehauptungen ohne Beweiswert

handle, welchen es überdies an der Massstäblichkeit fehle. Diese seien

ausserdem erst vor der zweiten Instanz und damit zu spät eingereicht worden. Im

Weiteren schreibe die Gestaltungsvorschrift von § 238 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) keine Übernahme von

quartiereigenen Bauformen vor. Das Quartier sei entgegen der Darstellung der

Beschwerdeführenden im Übrigen nicht homogen. So steche beispielsweise der

solitäre Turmbau der Beschwerdeführer 1 an der K-Strasse 03 hervor. Das

Quartier unterstehe schliesslich weder dem Ortsbildschutz noch einer

Quartiererhaltungszone. Die Neubaute weise zwar einen eigenständigen, aber

zurückhaltenden architektonischen Charakter auf. Das Bauvorhaben schöpfe

ausserdem die zulässige Ausnützung nur zu zwei Dritteln aus.

5.2

Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.

Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach

ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich

aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und

mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende

Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum Ganzen VGr,

2.

Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen). Die

genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen

Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung. Eine

Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus.

Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage

gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in

störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die

Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr,

19.

Mai 2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).

5.3

Bei der

Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der

offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen

zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 2. Februar

2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober 2020, VB.2019.00133,

E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6). Das Baurekursgericht darf

den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei

der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie

gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies

ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser

Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der

Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das Verwaltungsgericht

seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern

bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,

Ermessensüberschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Mai

2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.3 mit Hinweis).

5.4

Mit dem

Baurekursgericht ist davon auszugehen, dass das Baugrundstück weder einer

Kernzone noch einer Quartiererhaltungszone zugewiesen ist. In der Nähe des

geplanten Bauvorhabens befinden sich keine Objekte des Natur- und

Heimatschutzes. Das Bauvorhaben ist daher in Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG zu prüfen, welcher eine befriedigende Gesamtwirkung verlangt (vgl. angefochtener

Entscheid, E. 3.3.4). Als zutreffend erweist sich ferner die

architektonische Beurteilung des baulichen Umfelds des Baugrundstücks durch die

Vorinstanz: Das Quartier ist weitgehend geprägt von schlichten

Einfamilienhäusern, welche die zulässige zweigeschossige Bauweise häufig nicht

ausschöpfen. Die Gebäude weisen flach geneigte Satteldächer ohne Dachaufbauten

und ohne ausgebautes Dachgeschoss auf und zeichnen sich durch eine schlichte

gradlinige Erscheinung aus (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.3.5.). Es

ist daher davon auszugehen, dass sich die bauliche Umgebung grundsätzlich durch

eine gewisse optische Einheitlichkeit und qualitativ hochwertige Gestaltung

auszeichnet.

Es ist indessen auch festzustellen, dass die bauliche

Erneuerung des Quartiers bereits eingesetzt hat: Das dem Bauvorhaben

benachbarte Wohnhaus K-Strasse 03 beispielsweise weist nicht nur ein grösseres

Volumen als die Mehrheit der älteren Einfamilienhäuser im Quartier und ein

ausgebautes Dachgeschoss auf, sondern auch eine vollständig andere

architektonische Gestaltung, welche in starken Gegensatz zum übrigen

Quartierbild tritt. Auch die Gebäude K-Strasse 04 mit dem Vorbau und M-Strasse

05.

weisen deutliche Volumenvergrösserungen und auch Abweichungen im baulichen

Charakter auf.

5.5

Dass das

Bauvorhaben die primären Baubeschränkungsnormen einhält, ist unbestritten.

Ebenfalls nicht strittig ist, dass das geplante Wohnhaus weder die zulässige

Gebäudehöhe noch die Firsthöhe ganz ausschöpft. Der optische Gegensatz zum

baulichen Umfeld ist primär im Umstand begründet, dass die älteren Wohnhäuser

die baulichen Möglichkeiten der Bauordnung bei Weitem nicht ausschöpften und

auf den Ausbau der Dachgeschosse weitgehend verzichtet wurde.

Dem Baurekursgericht ist darin beizupflichten, dass das

Bauvorhaben eine unauffällige und gradlinige Gestaltung aufweist. Es liegt

weder eine unkonventionelle noch eine ungewohnte Architektursprache vor. Die

Dachform (Schrägdach) wurde von der Umgebung übernommen. Eine gewisse optische

Diskrepanz zur Mehrheit der Wohnhäuser im Quartier entsteht allerdings durch

die Steilheit des Schrägdachs und die Dachaufbauten, welche Konsequenz des

ausgebauten Dachgeschosses sind. Dieser Umstand kann bereits den Planunterlagen,

dem Augenscheinprotokoll bzw. insbesondere den Fotos entnommen werden und ist

im Übrigen unbestritten. Die Fragen, ob die Visualisierungen verspätet

eingereicht wurden und überhaupt geeignet sind, einen realistischen Eindruck

des geplanten Baukörpers zu vermitteln, können unter diesen Umständen offenbleiben.

5.6

Wenn die

Vorinstanz dem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung attestiert, so ist

dies nicht als rechtsverletzend zu beurteilen. Dies gilt insbesondere vor dem

Hintergrund, dass weder einzelne Wohnhäuser noch das Quartierbild als solches

geschützt sind, sodass von Neubauten keine Übernahme der architektonischen

Gestaltung der vorbestehenden Bauten verlangt werden kann.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich die Unterschreitung des

Waldabstands durch das Bauvorhaben. Sie machen geltend, eine Unterschreitung

setze nach der Waldgesetzgebung das Vorliegen einer Ausnahmesituation voraus,

welche die Unterschreitung aus wichtigen Gründen rechtfertige. Ausserdem müsse

eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Diese Voraussetzungen habe die

Fachbehörde nicht geprüft. Die Prüfung sei daher unvollständig und widerspreche

Art. 17 Abs. 3 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober

1991.

(Waldgesetz; WaG). Ein besonderes Interesse für die fragliche

Ausnahmebewilligung sei vorliegend nicht ersichtlich. Eine Beeinträchtigung der

Schutzfunktion des Waldabstands liege bereits dann vor, wenn eine bauliche

Massnahme auf längere Sicht die Walderhaltung beeinflusse. Auch zu dieser Frage

habe sich die Fachbehörde nicht geäussert.

6.2

Der

Waldabstand beträgt im Bereich des Baugrundstücks rund 20 m. Das neue

Hauptgebäude soll mit seiner Südostfassade auf die Waldabstandslinie gestellt

werden. Der Pool soll in einem Abstand von 10 m zum Wald errichtet werden.

Die daran anschliessende Terrasse soll einen Waldabstand von 5 m

aufweisen. Die geplante Unterniveaugarage reicht bis auf 5 m an den Wald

heran.

6.3

Gemäss

§ 262 Abs. 1 PBG in

der hier anwendbaren, bis 28. Februar in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom

14.

September 2015, Abs. 2) dürfen oberirdische Gebäude die im

Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten. Für unterirdische

Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt gemäss § 262 Abs. 3 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar in Kraft stehenden

Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015,

Abs. 2) das Forstpolizeirecht.

Gemäss Art. 17 WaG sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe

nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht

beeinträchtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen

Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor und berücksichtigen

dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Aus

wichtigen Gründen können die zuständigen Behörden die Unterschreitung des

Waldabstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen (Abs. 3). Gemäss

§ 3 der kantonalen Waldabstandsverordnung vom 28. Oktober 1998 (KWaV)

sind Bauten und Anlagen innerhalb der Waldabstandslinie oder bei deren Fehlen

innerhalb des Waldabstands von 15 m bewilligungspflichtig.

6.4

Bei den im

Waldabstandsbereich geplanten Bauteilen handelt es sich nicht um oberirdische

Gebäude, sodass sie nicht unter das grundsätzliche Bauverbot von § 262 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar in Kraft

stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September

2015, Abs. 2) fallen. Die Erstellung von unterirdischen Bauten und

Anlagen sowie oberirdischen Anlagen, welche keine Gebäudequalität aufweisen, bedürfen

einer Bewilligung nach dem Forstpolizeirecht.

Diese wurde vorliegend von der kantonalen Behörde im

Wesentlichen mit folgender Begründung erteilt: Die Waldbewirtschaftung sei im

Bereich des Baugrundstücks schon heute sehr aufwändig. Das geplante Bauvorhaben

führe daher zu keiner Verschlechterung der Situation. Mit 5 m Waldabstand

des Untergeschosses stehe ein genügend grosser Wurzelraum zur Verfügung. Die

Bewilligungsbehörde teile die Einschätzung des Architekten, dass die Böschung

der Baugrube steiler als 1:1 realisiert werden könne und diese daher gegenüber

dem Wald einen Abstand von 3 m wahre. Mit nachteiligen Folgen der

Waldentwicklung sei nicht zu rechnen. Im Beschwerdeverfahren verwies das Amt

für Landschaft und Natur auf seinen Mitbericht vom 23. März 2023. Darin

hat es ausgeführt, dass der kantonalen Forstbehörde die forstrechtliche Prüfung

im Sinne von Art. 17 WaG obliege, ob durch das geplante Vorhaben die

Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes beeinträchtigt werde oder nicht. Dass

im vorliegenden Fall keine der gesetzlich verfolgten Schutzfunktionen ernsthaft

gefährdet erscheine bzw. keine solche mit Wahrscheinlichkeit zu erwarten sei,

sei im Rahmen der forstrechtlichen Bewilligung hinreichend festgestellt worden.

Der in Frage stehende Waldabstand werde unter Berücksichtigung der noch jungen

Bestockung und des anstehenden Felses als ausreichend erachtet, um nachteilige

Folgen der Waldentwicklung auszuschliessen.

6.5

Diese

Ausführungen erscheinen plausibel. Zutreffend ist der Hinweis der

Bauherrschaft, dass für die Erteilung einer forstrechtlichen Bewilligung keine

besonderen Verhältnisse wie bei der Anwendung der Ausnahmebestimmung von § 220 PBG vorauszusetzen sind. Der in Art. 17 Abs. 3 WaG verwendete Begriff

der "wichtigen Gründe" verlangt keine besonderen Vorkommnisse, welche

nur in einem speziellen Einzelfall vorliegen dürfen. Wie der Bundesrat in der

Botschaft zur Änderung des Waldgesetzes vom 21. Mai 2014 ausführt,

verlangt die Bestimmung, dass die Gründe für die Unterschreitung des

Waldabstands dargelegt und eine Interessenabwägung durchgeführt werden muss und

das Resultat dieser Überlegungen entsprechend festzuhalten ist (vgl. BBl 2014 S. 4924).

Letztere Ausführungen beziehen sich zwar primär auf die forstrechtliche

Bewilligung im Rahmen von Bundesleitverfahren, können aber als Indiz für den

gesetzgeberischen Willen auch für die Anwendung durch die kantonalen Behörden

herangezogen werden.

6.6

Indem die

Behörde darauf hinweist, dass es sich um eine kleine und junge Bestockung auf

felsigem Untergrund handle, deren Bewirtschaftung schon heute aufwändig sei und

durch das Bauvorhaben nicht zusätzlich verschlechtert würde, hat sie ihre

Gründe für die Bewilligung genannt. Implizit hat sie auch eine

Interessenabwägung vorgenommen, indem sie ausführt, nachteilige Folgen für die

Waldentwicklung könnten ausgeschlossen werden.

Damit ist die Begründung für die Erteilung der

forstrechtlichen Bewilligung zwar etwas knapp ausgefallen, inhaltlich ist sie

jedoch nicht zu beanstanden.

7.

7.1

Ebenfalls

nicht zu berücksichtigen ist schliesslich der Antrag der Beschwerdeführenden,

es sei ihnen der Baufreigabeentscheid zu eröffnen, damit sie diesen

hinsichtlich Materialisierung noch anfechten könnten. Dieser Antrag wurde erst

im Beschwerdeverfahren gestellt und ist demzufolge verspätet (vgl. die

vorstehenden Ausführungen unter E. 4.2).

7.2

Im Übrigen

wäre auch dieses Begehren unbegründet. Das Material- und Farbkonzept wurde in

der Baubewilligung ausdrücklich einer späteren Bewilligung vorbehalten. Der

Baubeginn ist an das Vorliegen bzw. die Rechtskraft dieser Bewilligung

geknüpft. Diese wird sämtlichen Gesuchstellern und Gesuchstellerinnen, welche

seinerzeit das Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids gestützt

auf § 315 Abs. 1 PBG gestellt haben, von Gesetzes wegen zuzustellen

sein (vgl. § 316 Abs. 2 PBG). Letztere erhalten so die Gelegenheit,

diese noch anzufechten. Die Baufreigabe selbst ist nicht mehr anfechtbar, da

sie keine neuen materiellen Beurteilungen, sondern lediglich die Bestätigung

durch die Baubewilligungsbehörde enthält, dass sämtliche in der Baubewilligung

verlangten nachträglichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt und alle auf den

Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen erfüllt sind (vgl. § 326 PBG).

8.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht den

Beschwerdeführenden 1 bis 3 zu je einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Bei diesem Ausgang steht

ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind

sie zur Zahlung einer angemessenen Parteientschädigung an die Bauherrschaft zu

verpflichten.

9.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu

erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist

dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 240.-- Zustellkosten,

Fr. 4'240.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 bis 3 unter solidarischer

Haftung zu je einem Drittel auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 1 bis 3 werden solidarisch verpflichtet, der

Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-

(insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.