Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00540

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00540

Urteil

der 1. Kammer

vom 20. März 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

Gemeinderat Brütten,

Mitbeteiligter,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit als "Unterschutzstellung" bezeichnetem

Beschluss vom 6. September 2022 erklärte der Gemeinderat Brütten, das im

Eigentum von A stehende Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02

werde als Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung unter Schutz gestellt

(Dispositivziffer 1). Der Schutzumfang bestehe aus dem Gebäudevolumen

(Lage, Situationswert) in der bestehenden Form (Dispositivziffer 2).

Ersatzbau, Renovation und Umbauten gemäss den Kernzonenbestimmungen seien

zulässig (Dispositivziffer 3).

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 13. Oktober 2022

beim Baurekursgericht und beantragte, der Beschluss sei aufzuheben. Das Gebäude

C-Strasse 02 sei in seiner schutzwürdigen historischen Substanz unter

Schutz zu stellen. Soweit nicht erhaltungsfähig, sei diese zu rekonstruieren.

Zum Schutz des Gebäudes und zur Vermeidung weiterer Schäden seien unverzüglich

die erforderlichen Notmassnahmen zu treffen; alles unter ausgangsgemässer

Kostenfolge.

Mit Entscheid vom 13. Juli 2023 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs gut. Es hob den Beschluss des Gemeinderats Brütten

vom 6. September 2022 auf und lud diesen ein, das Gebäude an der C-Strasse 02

im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen.

III.

A. Gegen diesen Entscheid gelangte A mit Beschwerde vom 14. September

2023.

an das Verwaltungsgericht und beantragte, der vorinstanzliche Entscheid

sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Brütten vom 6. September

2022.

sei zu bestätigen. Eventuell sei das Geschäft zur Vervollständigung der

Sachverhaltsabklärung und zum Neuentscheid an das Baurekursgericht

zurückzuweisen. Es sei ein Augenschein durchzuführen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Zürcher Heimatschutzes (ZVH).

B. Das Baurekursgericht schloss ohne weitere

Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Brütten stellte einen

Antrag auf Gutheissung der Beschwerde und Bestätigung seines Beschlusses vom 6. September

2022.

Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) beantragte die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten ist; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

des Beschwerdeführers.

C. A und der Zürcher Heimatschutz (ZVH) reichten

weitere Rechtsschriften ein, in denen sie an ihren Anträgen festhielten.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemäss

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Gemäss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die Anordnung

berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung

hat. Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01,

das – unter anderem – mit dem streitbetroffenen Gebäude an der C-Strasse 02

überstellt ist. Vor der Vorinstanz ist der Beschwerdeführer mit seinen Anträgen

unterlegen. Er ist damit beschwerdelegitimiert.

1.3

1.3.1

Nach § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG

richtet sich die Anfechtbarkeit von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden

sinngemäss nach den Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 (BGG). Gemäss Art. 92 BGG können selbständig eröffnete

Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren

im Anschluss an ihre Eröffnung angefochten werden; eine spätere Beschwerde ist

ausgeschlossen. Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide

ist nach Art. 93 Abs. 1 BGG die Beschwerde nur zulässig, wenn sie

entweder einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können

(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

1.3.2

Bei der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG hat das Verwaltungsgericht

grundsätzlich die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 91–93 BGG zu

beachten (VGr, 21. November 2013, VB.2013.00387, E. 1.1.1;

28.

Februar 2013, VB.2012.00558, E. 1.2.2). Nach dem Wortlaut von

§ 19a Abs. 2 VRG richtet sich die Anfechtung von Zwischenentscheiden

allerdings lediglich "sinngemäss" nach Art. 91–93 BGG. Dies

lässt dem Verwaltungsgericht bis zu einem gewissen Grad Raum für eine

eigenständige Auslegung von § 19a Abs. 2 VRG, der trotz des darin

enthaltenen Verweises auf Bundesrecht eine kantonalrechtliche Bestimmung

darstellt. Deshalb kann sich im Rahmen der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG unter Umständen auch ein Zwischenentscheid als anfechtbar erweisen, der vor

Bundesgericht nach Art. 91–93 BGG nicht angefochten werden könnte (vgl.

Alain Griffel, Rekurs, in: Ders./Tobias Jaag [Hrsg.], Reform der Zürcher

Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2010, S. 52; Martin

Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 19a N. 8 ff.).

1.3.3

Als Zwischenentscheide, die nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1

BGG angefochten werden können, gelten nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung

insbesondere Rückweisungsentscheide (BGE 133 V 477 E. 4.2). Ausgenommen

sind Fälle, in denen der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen

wurde, kein Entscheidungsspielraum verbleibt und die Rückweisung nur noch der

Umsetzung des von der oberen Instanz Angeordneten dient (BGE 145 III 42 E. 2.1;

135.

V 141 E. 1.1; 134 II 124 E. 1.3). Davon ist indessen nicht

auszugehen, wenn die untere Behörde ergänzende Sachverhaltsabklärungen

vorzunehmen hat (BGr, 27. März 2009, 2C_258/2008, E. 3.3; VGr, 27. Juni

2012, SB.2010.00149, E. 1.1). An der grundsätzlichen Qualifikation eines

Rückweisungsentscheids als Zwischenentscheid ändert sich auch nichts, wenn die

rückweisende Behörde bestimmte Fragen verbindlich beantwortet hat (BGr, 27. März

2009, 2C_258/2008, E. 3.3; VGr, 27. Juni 2012, SB.2010.00149, E. 1.1;

Bertschi, § 19a N. 65).

1.4

1.4.1

Die Vorinstanz hat den Beschluss des Mitbeteiligten aufgehoben und diesen

eingeladen, das Gebäude an der C-Strasse 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen (Dispositivziffer 1).

Gemäss den Erwägungen der Vorinstanz ist der Grad der Schutzwürdigkeit als hoch

(Eigenwert) bzw. hoch bis sehr hoch (Situationswert) zu qualifizieren. Im

Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit erweise sich eine

Unterschutzstellung als grundsätzlich möglich und zulässig. Der detaillierte

Schutzumfang werde durch den Mitbeteiligten unter eingehender Prüfung der

Verhältnismässigkeit einzelner Schutzmassnahmen erstinstanzlich festzulegen

sein. Dabei werde sich der Mitbeteiligte grundsätzlich an den Erwägungen des

vorinstanzlichen Entscheids zu orientieren haben.

1.4.2

Mit ihren Ausführungen hat die Vorinstanz abschliessend erst die Frage

beantwortet, ob das streitbetroffene Gebäude die Anforderungen an ein

Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erfüllt. Die

Ausführungen der Vorinstanz zum Schutzumfang bzw. zur Erhaltensfähig- bzw.

Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung erfolgten hingegen nur

"grundsätzlich" bzw. "im Grundsatz", wenngleich die

Vorinstanz diesbezüglich deutliche Hinweise anbrachte, an denen sich der

Mitbeteiligte bei der Detaillierung des Schutzumfangs zu orientieren haben

werde (E. 6.3). Bei dieser Ausgangslage verbleibt dem Mitbeteiligten ein

Entscheidungsspielraum und dient die Rückweisung nicht allein der Umsetzung des

von der Vorinstanz Angeordneten. Mitunter liegt damit ein als Zwischenentscheid

zu qualifizierender Rückweisungsentscheid vor.

1.4.3

Mit der Auffassung des Beschwerdeführers ist dieser Zwischenentscheid

anfechtbar, da die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid

herbeiführen würde und diesfalls etwelche weiteren Abklärungen zur

Schutzfähigkeit bzw. zur Verhältnismässigkeit sowie zum exakten Schutzumfang

entfielen. Im Sinn von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG ist die Voraussetzung von Art. 93 Abs. 1 lit. b

BGG aus prozessökonomischen Gründen als erfüllt zu betrachten. Deshalb und weil

auch die weiteren Voraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

Der

streitbetroffene Hausteil an der C-Strasse 02 liegt gemäss der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Brütten vom 8. Juni 2021 (BZO) in der Kernzone I

(Art. 3 ff. BZO). Er ist Teil eines Gebäudekomplexes (D-Gasse 03, C-Strasse 02,

04.

und 05; zusammen Vers.-Nr. 06), welcher seit dem Jahr 1986 als Objekt

Nr. 07 im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte

der Gemeinde Brütten aufgeführt ist. Gleichwohl wurden die Gebäude D-Gasse 03, C-Strasse 04

und 05 in den Jahren 1996–1998 durch Neubauten ersetzt, weshalb ihnen heute

keine denkmalpflegerische Bedeutung mehr zukommt. Vom ehemaligen

Vielzweckbauernhaus erhalten geblieben ist unter der Adressierung C-Strasse 02

indes der Bestand des Kernbaus wohl aus dem 17. Jahrhundert, bei dem es

sich ursprünglich um einen Bohlenständerbau (Holzbau) mit fünfmal vier Ständern

handelte.

2.2

Gemäss dem

Beschluss des Mitbeteiligten vom 6. September 2022 sei der heutige

Eigentümer mit (im Beschluss nicht näher erläuterten) Bauabsichten an die

Hochbaukommission herangetreten, woraufhin die entsprechenden Abklärungen und

Gutachten veranlasst worden seien. Betreffend Schutzwürdigkeit sei das bei der H

eingeholte Gutachten vom 2. Dezember 2021 (nachfolgend: Amtsgutachten H)

zwar zusammengefasst zum Schluss gekommen, dass das Gebäude sowohl

architektonisch-typologisch als Einzelobjekt wie auch siedlungsgeschichtlich in

Bezug auf seine Bedeutung für das Ortsbild von Brütten die Anforderungen an ein

Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erfülle. Zwei

vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebene Gutachten zur Statik (Gutachten des

Ingenieurbüros E vom 27. Juli 2021; nachfolgend: Gutachten E)

sowie zum Zustand des Gebäudes (Gutachten der Zimmerei F vom 28. Juli

2021; nachfolgend Gutachten F) hätten jedoch massive Mängel bezüglich

Statik und Holzzustand eruiert. Ein Gutachten des Ingenieurbüros G vom 12. Juli

2022.

(nachfolgend: Gutachten G) habe dies bestätigt. Zwar habe die

Substanz des Gebäudes eine gewisse geschichtliche Bedeutung. Diese werde jedoch

nicht als besonders hoch eingestuft. Von grösserer Bedeutung als die

Gebäudesubstanz sei der Bezug zum Ortsbild. Dieser könne jedoch auch durch einen

Ersatzbau erhalten werden, der in Volumetrie und Lage dem bisherigen Gebäude

entspreche. Aufgrund des schlechten Zustands der Liegenschaft und der horrenden

Mehrkosten einer Sanierung gegenüber einem Ersatzbau sei daher auf eine

Unterschutzstellung der Gebäudesubstanz zu verzichten. Eine solche wäre für den

Eigentümer unverhältnismässig teuer und könne mit dem Prinzip der

Verhältnismässigkeit nicht vereinbart werden.

2.3

Die

Vorinstanz hob den aus diesen Erwägungen resultierenden Beschluss vom 6. September

2022.

mit der unter vorstehender E. 1.4.1 zusammengefassten Begründung auf.

Auf die Begründung der Vorinstanz wird bei der Behandlung der

beschwerdeführerischen Rügen nachfolgend unter E. 4 im Einzelnen insoweit

einzugehen sein, als dies entscheidrelevant ist.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 9 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Zwei der drei vom

Beschwerdeführer und dem Mitbeteiligten zur Ablehnung der Sanierungsfähigkeit

eingereichten Gutachten seien von Ingenieurbüros erstellt worden. Die

Empfehlungen dieser Statik-Fachleute seien von der Vorinstanz als nicht

schlüssig verworfen worden, obgleich sich im vorinstanzlichen Spruchkörper

keine Fachrichter mit profunden Kenntnissen der Gebäudestatik oder wenigstens

des Bauingenieurwesens befunden hätten.

3.2

Die Rüge

verfängt nicht. Das Baurekursgericht ist als Fachgericht in Bausachen in der

Lage, insbesondere bautechnische Fragen – wie etwa solche zur Erhaltungs- und

Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten – qualifiziert zu beurteilen. Die von

Ingenieurbüros erstellten Gutachten G und Gutachten E sind (grobe)

Zustandsbeurteilungen des Inventarobjekts und enthalten keinerlei zeichnerische

oder rechnerische Berechnungsverfahren (etwa Kalkulationen betreffend die

Tragfähigkeit einzelner Bauteile oder Berechnungen zu Setzungen und

Verschiebungen), die vertiefte Kenntnisse der Baustatik erfordern würden. Die

Zustandserfassungen beruhen im Wesentlichen auf der Sichtung von Verformungen

und provisorischen Verstärkungsmassnahmen; die zusammenfassende Würdigung im Gutachten G

ist dementsprechend knapp und relativ allgemein gehalten. Das Gutachten E

umfasst gar insgesamt nur eine Seite. Die Gutachten konnten daher von den

Fachrichtern des Baurekursgerichts, namentlich von der Teil des Spruchkörpers

bildenden Architektin (Dipl. Architektin ETH/Dr. sc. ETH; vgl.

www.baurekursgericht-zh.ch ˃ Mitglieder des Gerichts), welche auch am

vorinstanzlichen Augenschein teilnahm, durchaus fachkundig beurteilt werden.

Hinzu kommt, dass, wie nachfolgend zu zeigen sein wird, den Anhängen des

Gutachtens G betreffend Massnahmenbeurteilung mangels Legenden,

weiterführenden Erklärungen, konkreten Sanierungsvorschlägen oder gar

belastbaren Kostenschätzungen ohnehin diejenige Nachvollziehbarkeit abgeht, auf

welche sich der Beschwerdeführer zur Geltendmachung seines Standpunkts – der

Unverhältnismässigkeit des Erhalts des Inventarobjekts – beruft. Überdies

entbehren die Gutachten auch jedwelcher Aussagen zur Vernachlässigung des

Unterhalts bzw. zum gestützt hierauf anfallenden Sanierungsaufwand, welcher im

Rahmen einer Verhältnismässigkeitsprüfung von grosser Relevanz ist (nachfolgend

E. 6.4).

3.3

Am

Augenschein vom 1. November 2022 waren zwei der drei Gerichtsmitglieder

sowie die Gerichtsschreiberin anwesend. Der Augenschein wurde auf Antrag des

Beschwerdegegners zeitnah nach Rekurserhebung durchgeführt, weil der

Beschwerdegegner aufgrund der zu jenem Zeitpunkt vorliegenden Erkenntnisse von

einer akuten Bedrohung (namentlich: Einsturzgefahr; Eindringen von

Feuchtigkeit) des Inventarobjekts ausging. Folgerichtig enthielt die Einladung

zum Augenschein die Überschrift "Einladung zum Augenschein betreffend

vorsorgliche Massnahmen […]". Anlässlich des Augenscheins wurde, nachdem

sich die akute Gefährdung des Inventarobjekts nicht verifizieren liess, dieses

auch in allgemein-denkmalschutzrechtlich relevanter Art und Weise besichtigt.

Den Wortmeldungen und zahlreichen Fotografien im Protokoll lässt sich

entnehmen, dass zwischen den Parteien an allen Standorten die Schutzwürdigkeit

und die Schutzfähigkeit des Inventarobjekts, namentlich auch die Tragfähigkeit,

thematisiert wurde. Nach diesem Augenschein erachtete der Beschwerdegegner

einen weiteren Augenschein für nicht notwendig, weshalb er seinen

entsprechenden Antrag zurückzog. Das Baurekursgericht lud sodann nicht von sich

aus zu einem (weiteren) Augenschein ein, sondern stützte sich in seiner

Sachverhaltsermittlung auf die am 1. November 2022 gewonnenen

Erkenntnisse. Der Beschwerdeführer seinerseits stellte im Verfahren vor der

Vorinstanz (gar) nie einen Antrag auf Durchführung eines Augenscheins. Sein

erstmals mit der Beschwerdeschrift verschiedentlich erhobener Vorwurf, beim

Augenschein des Baurekursgerichts vom 1. November 2022 habe es sich nicht

um einen Augenschein zur Schutzwürdigkeit und Schutzfähigkeit gehandelt und ein

solcher sei zu Unrecht unterblieben, erscheint zwar nicht unzulässig (§ 52

Abs. 1 i. V. m. § 20a Abs. 2 VRG), mit Blick auf Treu und Glauben aber jedenfalls fragwürdig. Soweit

vorliegend entscheidrelevant, lässt sich der Sachverhalt den Erkenntnissen des

Augenscheins der Vorinstanz vom 1. November 2022 sowie den übrigen Akten

jedenfalls mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen. Ein weiterer

vorinstanzlicher Augenschein schien daher entbehrlich. Auf die bei dieser

Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden

Beschwerdeverfahren abgestellt werden, weshalb auch ein Augenschein durch das

Verwaltungsgericht für die Beurteilung der relevanten Streitfragen nicht

erforderlich ist (RB 1981 Nr. 2; VGr, 25. Oktober 2018,

VB.2018.00262, E. 3.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

3.4

Qualifiziert

unzutreffend ist schliesslich der Einwand, dass das Amtsgutachten H sich

zu Unrecht nicht zur Statik bzw. zur Schutzfähigkeit der Inventarobjekts

geäussert habe und deshalb an einem eklatanten Beurteilungsmangel leide. Ein

denkmalpflegerisches Gutachten hat sich hierzu nicht zu äussern. Mit Wertungen

und Überlegungen zur Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung hätte das

Amtsgutachten H seinen Aufgabenbereich vielmehr gerade in unzulässiger

Weise überschritten (BGr, 28. Oktober 2024, 1C_559/2022 und 1C_560/2022,

E. 5.3.7).

4.

4.1

4.1.1

Zu den Schutzobjekten des Natur- und Heimatschutzes, welche vor Zerstörung

oder Beeinträchtigung bewahrt werden sollen, gehören namentlich Ortskerne,

Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör

von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,

sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind bzw. Landschaften

oder Siedlungen wesentlich prägen (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In

der Praxis werden diese beiden Kategorien, also ob ein Objekt als wichtiger

Zeuge zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung wesentlich mitprägt, als

Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die

Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert

eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten

Umgebungsstruktur ergibt (Marco Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der

Unterschutzstellung unter besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton

Zürich, Zürich/St. Gallen 2022, Rz. 130 ff. und Rz. 166 ff.).

4.1.2

Bei der Abklärung der Zeugenschaft ist eine sachliche, auf

wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche

den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen

Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a;

VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen). Hinsichtlich der Frage,

welche Gebäudeteile unter Schutz zu stellen sind, hat das Bundesgericht in

seiner Rechtsprechung stets betont, ein Bauwerk werde grundsätzlich als Ganzes

betrachtet. Der Schutz einzelner Bauteile kann nicht ohne Rücksicht auf das

Zusammenwirken von Innerem und Äusserem beurteilt werden und die

Schutzwürdigkeit des Innern ergibt sich insbesondere auch aus dem Zusammenspiel

von Fassaden und Innenraum (BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009, E. 2.3

Abs. 2; BGE 118 Ia 384 E. 5e und BGE 109 Ia 257 E. 5b).

So besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der Unterschutzstellung

des Innern, wenn dessen Veränderung die Einheit des Hauses weitgehend zerstören

sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterschutzstellung

stark beeinträchtigen würde (vgl. zum Ganzen BGr, 13. September 2005,

1P.79/2005, E. 4.3, in: ZBl 108/2007 S. 83 ff.).

4.1.3

Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein

Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen

– würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

Allerdings geniesst ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von

Behörden eingeholtes Gutachten einen erhöhten Beweiswert. In Fachfragen darf

die Entscheidinstanz nicht ohne triftige Gründe von einem solchen Gutachten

abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich vor, wenn das Gutachten

Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines

Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 23. Mai

2019, VB.2018.00407, E. 4.2.1; VGr, 20. September 2018,

VB.2018.00064, E. 4.5 mit Hinweisen; VGr, 11. August 2016,

VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2;

Plüss, § 7 N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias

Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021,

Rz. 775).

Eine

Verwaltungsbehörde oder eine Gerichtsinstanz kann umso eher von den

gutachterlichen Feststellungen abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der

entsprechenden Materie ist. Das Baurekursgericht verfügt als Fachgericht

grundsätzlich über die nötigen Kenntnisse, um Fragen der Baugeschichte, des

Ortsbildschutzes und der Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (VGr, 23. Mai

2019, VB.2018.00407, E. 4.2.3 mit Hinweisen).

4.2

Wird die

Schutzwürdigkeit bejaht, so führt dies nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG. Es ist diesfalls

unter rechtlicher Perspektive zu entscheiden, ob und in welchem Umfang eine

Unterschutzstellung einerseits angezeigt und andererseits zulässig ist, wozu

eine Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmen ist. Eigentumsbeschränkungen zum

Schutz von Baudenkmälern liegen nach der Rechtsprechung allgemein im

öffentlichen Interesse. Wie weit dieses reicht, insbesondere in welchem Ausmass

ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall sorgfältig

zu prüfen. Das finanzielle Interesse an einer gewinnbringenden oder gar

höchstmöglichen Ausnützung einer Liegenschaft für sich allein mag das

öffentliche Interesse an Schutzmassnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120

Ia 270 E. 4a, E. 6c). Unter Umständen müssen auch grosse finanzielle

Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das

Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte.

Schutzmassnahmen sind anzuordnen, wenn das öffentliche Interesse an der

Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende

öffentliche und private Interessen (vgl. RB 1992 Nr. 62). Die

Gemeinde hat unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich

weitreichende Schutzanordnungen (beispielsweise eine teilweise

Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)

vertieft zu prüfen und schliesslich die erforderliche Interessenabwägung unter

Berücksichtigung aller einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli

2015, VB.2014.00603, E. 3.1).

4.3

Bei der

Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaft

oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ebenso ein erheblicher

Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der Festsetzung des

konkret erforderlichen Umfangs einer Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr,

21.

Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f.;

Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85).

Hat die Behörde allerdings ihren

Beurteilungsspielraum nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt nicht

begründet, fehlt es an der Möglichkeit, sich mit ihren Argumenten

auseinanderzusetzen. Dann kann das Baurekursgericht entsprechend der

gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen ausüben (vgl. VGr, 23. März 2017,

VB.2016.00374, E. 3.3 Abs. 2, und VGr, 27. März 2015,

VB.2014.00232, E. 4.3.3 Abs. 3).

Das Verwaltungsgericht übt bei der

Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich Rechtskontrolle aus; es

hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der

erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der

Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese

eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,

E. 3.2, und 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.

5.1

5.1.1

In Bezug auf den Eigenwert hält die Vorinstanz dafür, der aus dem 16./17. Jahrhundert

datierende Kernbau aus Holz (Mehrreihenständer- und Ständerbohlenkonstruktion)

sei im Dachwerk des Wohnteils weitgehend erhalten geblieben, was

Seltenheitswert geniesse. Das bauzeitliche Gesamtsystem sei durch den Kniestock

und die erhaltenen Binnenständer noch gut ablesbar. Daran ändere nichts, dass

in den darunterliegenden Vollgeschossen diverse bauzeitliche Holzständer

gekappt bzw. entfernt worden oder im Bestand nicht mehr mit Sicherheit fassbar

seien. Bauzeitlich sei sodann auch die Scheidewand (zum Gebäude an der C-Strasse 04).

Zwar nicht bauzeitlich, aber gleichwohl von siedlungsgeschichtlicher Bedeutung

und daher schutzwürdig seien die Erweiterungen aus dem 18./19. Jahrhundert

(Umfassungs- und Binnenwände um den bauzeitlichen Holzbau in Fach- und

Mauerwerk); ebenso die noch reichlich vorhandenen, baugebundenen

Innenausstattungen in den Stuben im Erdgeschoss (Wand- und Deckenelemente)

sowie der Türbestand im Obergeschoss. Im Weiteren sei die Dreiraumgliederung

noch gut ablesbar. Die noch vorhandene Substanz führe dazu, dass dem Gebäude

architektonisch-typologisch wie auch siedlungsgeschichtlich eine wichtige

Bedeutung zukomme.

5.1.2

Was der Beschwerdeführer hiergegen in materiell-rechtlicher Hinsicht

vorbringt, zeigt keine Rechtsverletzungen durch die Vorinstanz auf. Entgegen

der beschwerdeführerischen Behauptung qualifizierte die Vorinstanz den noch

vorhandenen Zeugenwert nicht als herausragend, sondern als hoch. Indem der

Beschwerdeführer selbst nur von einer "gewissen" Zeugenschaft

ausgeht, nimmt er lediglich eine mindere Gewichtung vor, welche er im

Wesentlichen mit einem denkmalschutzrechtlich unzutreffenden Argument

(Funktionsverlust) begründet. Das exakte Mass an noch vorhandener

Funktionalität der Ständer (wie viel Dachlast sie heute noch abführen) ist für

ihre architektonisch-typologische Denkmalqualität irrelevant – ebenso die

diesbezüglichen Aussagen im Gutachten G. Fortbestehende Funktionalität ist

keine Voraussetzung für wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, ansonsten ein nicht mehr oder zumindest nicht mehr

gemäss seiner ursprünglichen Funktion genutztes Objekt (bspw. eine ehemalige

Kapelle oder eine ehemalige Transformatorenstation, vgl. Josua Raster/Thomas

Wipf, in: Christoph Fritzsche et al [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024, S. 331 ff.) kein Baudenkmal darstellen könnte. In

Bezug auf den nicht mehr in Betrieb befindlichen Kachelofen gilt dasselbe. Er

behält seinen Denkmalwert selbstredend auch dann, wenn er aus technischen oder

Kostengründen nicht mehr in einen funktionsfähigen Zustand rückversetzt werden

kann (vgl. zur Bedeutung eines Kachelofens auch VGr, 15. Juni 2023, VB.2022.00518

und VB.2022.00575, E. 6.1.2; mit weiteren Verweisen). Bezüglich der

weiteren Innenausstattung (Täfer, Scheidewände, Türbestand) erschöpft sich die

Argumentation des Beschwerdeführers in nicht näher belegten Behauptungen, die

nicht geeignet sind, die mit dem Amtsgutachten H in Übereinstimmung

stehenden Erkenntnisse der Vorinstanz in Frage zu stellen. Einer

Rechtskontrolle stand hält auch die vorinstanzliche Würdigung, wonach die

dreigliedrige Raumgliederung als Wesensmerkmal eines ursprünglichen

Mehrreihenständerbaus noch ablesbar sei. Daran ändert nichts, dass im Zuge der

Verlegung des Hauszugangs auf die Südseite die Binnenerschliessung und die

Raumgliederung im Wohnteil verändert wurden. Das halten mit Recht schon die

Skizzen im Inventarblatt fest.

5.1.3

Soweit der Beschwerdeführer – nachdem er am 24. Oktober 2023 das

Staatsarchiv aufgesucht habe – erstmals in seiner Replik vom 30. Oktober

2023.

das Alter des Kernbaus gemäss Amtsgutachten H (16./17. Jahrhundert)

ganz grundsätzlich bestreitet, ist diese neue Tatsachenbehauptung nicht erst

durch den Rekursentscheid notwendig geworden und damit offenkundig verspätet (§ 52 Abs. 2 VRG; Donatsch, § 52 N. 22). Bemerkungsweise bezieht sich

das Jahr 1812 ohnehin nur auf die erstmalige Erstellung eines Lagerbuchs der

Erstversicherung. Daraus ergibt sich allein die erstmalige Erfassung des

Gebäudes aus Gründen der Brandassekuranz. Das Amtsgutachten H ordnet den

Kernbau namentlich aufgrund seiner Bautypologie (Mehrreihenständerbau) dem

16./17. Jahrhundert zu. Dem Beschwerdeführer hätte es freigestanden, dies

vor der Vorinstanz rechtzeitig, etwa mit Hilfe eines dendrochronologischen

Gutachtens, zu bestreiten. Der Beschwerdegegner hat eine solche Untersuchung

schon in seiner Rekursschrift vom 13. Oktober 2022 angeregt.

5.2

5.2.1

Den Situationswert des Inventarobjekts erachtet die Vorinstanz als hoch bis

sehr hoch. Am Rande des historischen Dorfkerns gelegen, bilde das ehemalige

Vielzweckbauernhaus mit Kern aus dem 16./17. Jahrhundert samt seinen

Erweiterungen aus dem 18./19. Jahrhundert zusammen mit dem Nebengebäude C-Strasse 08

eine historisch geprägte Hofsituation. Diese stelle insbesondere im Kontext zur

im Hintergrund sichtbaren Kirche einen markanten Blickpunkt in der Kernzone

dar. Dem Wohnteil an der C-Strasse 02 komme infolge seiner übereck und an

die Strassengabelung ausgerichteten Lage eine besondere Stellung innerhalb des

qualitätsvollen, bäuerlich geprägten Ensembles zu. Zur wesentlichen raum- sowie

ortsbildprägenden Wirkung des Gebäudeteils trage weiter einerseits die nach wie

vor gut ablesbare historische Trennung des Wohnteils vom Ökonomieteil bei.

Andererseits befördere auch die vorhandene – von aussen erkennbare –

historische Gebäudesubstanz, insbesondere das unter dem Verputz erkennbare

Fach- und Mauerwerk an der Fassade, die wichtige siedlungsprägende und

identifikationsstiftende Wirkung.

5.2.2

Der Beschwerdeführer bringt gegen diese mit den Erkenntnissen des

Amtsgutachtens H übereinstimmenden Ausführungen nichts Substanzielles vor.

Die Behauptung, das äussere Erscheinungsbild täusche eine Liegenschaft mit

intakter Bausubstanz vor, betrifft den Eigenwert und jene des

Renovationsaufwands die Verhältnismässigkeit – beide aber nicht den

Situationswert. Dass dem Inventarobjekt als einem der markantesten Häuser im

Ortskern des Oberdorfs von Brütten – unmittelbar neben der Kirche und überdies

an einem historischen Verkehrsweg von lokaler Bedeutung gelegen – ein hoher bis

sehr hoher Situationswert zukommt, lässt sich nicht ernsthaft in Abrede stellen

(vgl. www.google.maps.ch/Google Street View).

5.2.3

Denkmalschutzmassnahmen zielen auf den Erhalt der Originalsubstanz ab; ein reiner

Volumenschutz ist als Schutzmassnahme ungeeignet (zum Ganzen Koletsis, Rz. 184 ff.,

Rz. 224). Bei älteren Häusern, die aufgrund ihrer Bausubstanz, namentlich

der unregelmässigen Struktur der Mauern, als historisch gewachsene Gebäude

wahrgenommen werden, kann dieser Eindruck durch einen modernen Ersatzbau selbst

dann nicht wiedergegeben werden, wenn die grundlegenden Flächen und

wesentlichen Fassadenelemente des bestehenden Gebäudes übernommen werden. Dies

entspricht allgemeiner Lebenserfahrung und wird vorliegend etwa anschaulich

aufgrund des unter dem Verputz der Ostfassade erkennbaren Fach- und

-mauerwerks, welche historische Erscheinung in ihrer Authentizität mit einem

Ersatzbau unweigerlich verloren ginge (vgl. BGr, 23. September 2022,

1C_679/2021 und 1_680/2021, E. 5.11; 7. Juli 2020, 1C_499/2019, E. 3.4).

Ersatzbauten, welche die Fassadengestaltung imitieren, vermögen den Verlust an

Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen (VGr, 6. Juli

2023, VB.2022.00472, E. 4.4.1). In der Verkennung dieses Umstands liegt

die grundsätzliche Fehlannahme des Beschlusses vom 6. September 2022,

welcher als materiellen Regelungsgehalt bei Lichte betrachtet entgegen seiner

irreführenden Bezeichnung als Unterschutzstellung eine faktische Inventarentlassung

(Bewilligung zum Abbruch und zur Erstellung eines Ersatzbaus nach den

Kernzonenbestimmungen) beinhaltet. Das damit ermöglichte vollständige

Verschwinden des Inventarobjekts stellt dessen maximal mögliche

Beeinträchtigung dar und kann unter keinem Titel in eine Schutzmassnahme

umgedeutet werden. Unter "Schutz" gestellt würde gemäss dem Beschluss

vom 6. September 2022 letztlich ein neu errichteter Ersatzbau, was

denkmalschutzrechtlich unhaltbar ist. Bemerkungshalber ergibt sich die

Zulässigkeit eines Ersatzbaus entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers auch

nicht aus der Existenz anderer Ersatzbauten in unmittelbarer Nähe; gegenteilig

spricht dieser Umstand umso mehr für den Erhalt des letzten echten Zeugen in

der massgeblichen Umgebung.

5.3

Als

Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass dem Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der C-Strasse 02 mit der Auffassung der Vorinstanz ein hoher Eigenwert

und ein hoher bis sehr hoher Situationswert zukommt.

6.

6.1

Im

angefochtenen Beschluss vom 6. September 2022 wird als Schutzumfang das

Gebäudevolumen in der bestehenden Form (Lage, Situationswert) bezeichnet. Der

blosse Volumenschutz ist als "Schutzmassnahme" nach dem vorstehend

Ausgeführten mit der Auffassung der Vorinstanz ungeeignet und fällt daher

ausser Betracht. In denkmalschutzrechtlich vorstellbarer Art und Weise wurde

daher bislang noch nicht über den Schutzumfang entschieden. Die Vorinstanz

hiess den vom Beschwerdegegner erhobenen Rekurs gut und lud den Mitbeteiligten

nicht nur zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinn der Erwägungen, sondern

gleichsam zur Unterschutzstellung des Gebäudes an der C-Strasse 02 im Sinn

der Erwägungen ein. Damit äusserte sie in für den Mitbeteiligten verbindlicher

Weise ihre Rechtsauffassung, dass nach Massgabe ihrer Erwägungen grundsätzlich

ein schutzfähiger Umfang des Inventarobjekts existiert, dessen

Unterschutzstellung sich im Grundsatz als verhältnismässig erweist (vgl.

vorstehend E. 1.4.1 f. sowie Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28

N. 41 f.). Ein vollständiger Verzicht auf Schutzmassnahmen, sei es

aus Gründen mangelnder Schutzfähigkeit oder zufolge Unverhältnismässigkeit einer

Unterschutzstellung, steht damit nach Auffassung der Vorinstanz nicht mehr zur

Diskussion.

6.2

Bei

dieser Ausgangslage rechtfertigt es sich aus Gründen der Prozessökonomie, die

verbindlichen Erwägungen im vorinstanzlichen Rückweisungsentscheid insoweit zu

prüfen, als diese vom Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht substanziiert

beanstandet wurden.

6.3

Die

Vorinstanz hielt fest, aus den drei Gutachten G, E und F gehe hervor, dass

zur Gewährleistung einer genügenden Stabilität Ertüchtigungen der Tragstruktur

notwendig seien. Diese Ertüchtigungen seien gemäss den Gutachten wohl als

aufwendig und kostspielig umschrieben, nicht jedoch als unmöglich. Gerade die

sichtbaren Haupttragelemente und die Umfassungsmauern seien gemäss den

Ausführungen im Gutachten G in einem soliden Zustand und müssten nicht

bzw. nur teilweise ertüchtigt werden, wie sich anlässlich des Augenscheins

bestätigt habe. Erhaltensfähig seien sodann auch die sich grösstenteils in

intaktem Zustand befindlichen baugebundenen Ausstattungen in den Stuben im

Erdgeschoss sowie der historische Türbestand. Die Schlussfolgerung des

Gutachtens G, wonach für eine taugliche Gebäudeertüchtigung der Dachstuhl

als Ganzes ersetzt werden müsse, sei nicht schlüssig und widerspreche den

Feststellungen in demselben Gutachten, dass an den Haupttragelementen keine

einschränkenden Querschnittsverluste vorhanden seien. Der Ersatz des gesamten

Dachstuhls scheine auch nach Massgabe der Erkenntnisse des Augenscheins nicht

notwendig. Die Stabilität könne mit geeigneten Massnahmen, insbesondere durch

den Ersatz beschädigter Holzelemente sowie mittels Aufdopplungen, massgeblich

verbessert werden. Nicht nachvollziehbar und den übrigen Ausführungen

widersprechend sei auch die zusammenfassende Schlussfolgerung im Gutachten G,

dass die notwendige Ertüchtigung der Liegenschaft einem Neubau der inneren

Gebäudestrukturen gleichkomme. Zutreffend sei zwar wohl, dass die Geschossdecken

weitgehend erneuert werden müssten; diverse andere Bauteile seien jedoch auch

gemäss dem Gutachten G durchaus intakt. Zu beachten sei auch, dass bei

Sanierungen an Denkmalschutzobjekten zwingend eine differenzierte Überprüfung

sowie eine denkmalpflegerisch abgestimmte Beurteilung der Verhältnismässigkeit

von Erdbebensicherheitsmassnahmen vorzunehmen sei. Es sei davon auszugehen,

dass die erhaltensfähigen Bauteile mittels geeigneter Massnahmen ergänzt und

verstärkt werden könnten, ohne dass sie – wie bei einem Neubau – ersetzt werden

müssten. Die notwendige Ertüchtigung von gewissen (allenfalls sekundären)

Tragelementen führe jedenfalls nicht dazu, dass das Ziel der Erhaltung eines

historischen Zeugen in seiner Substanz nicht mehr erreicht werden könne. Die

Erhaltensfähigkeit des Gebäudes hinsichtlich seines schützenswerten Eigenwerts

sei daher durchaus gegeben. Umso mehr müsse dies für den Situationswert gelten,

da einerseits das Mass an vorhandenem Eigenwert dafür generell nur von

untergeordneter Bedeutung sei und andererseits die wesentlich zur

siedlungsprägenden Wirkung beitragenden historischen Umfassungsmauern intakt

seien.

Betreffend die Verhältnismässigkeit der

Unterschutzstellung hielt die Vorinstanz angesichts des hohen Eigenwerts und

des hohen bis sehr hohen Situationswerts dafür, dass das öffentliche Interesse

an der Unterschutzstellung als hoch zu gewichten sei, weshalb die

denkmalschutzrechtlichen Interessen die privaten finanziellen Interessen des

Beschwerdeführers auch bei behaupteten Sanierungsmehrkosten von 50 %

durchaus überwögen.

6.4

Was der

Beschwerdeführer hiergegen vorbringt, zeigt keine Rechtsverletzungen in den

vorinstanzlichen Ausführungen auf:

Dem Gutachten G lässt sich

die Notwendigkeit eines Totalersatzes des Dachs nicht entnehmen, ebenso wenig,

dass im Zuge einer Renovation die ursprüngliche Holzkonstruktion bis zur

Unkenntlichkeit verfälscht werden müsste. Wie vorstehend (E. 5.1.2)

erwähnt ist die reine Funktionalität der noch sichtbaren Ständer in

denkmalschutzrechtlicher Hinsicht ohne Belang; dasselbe gilt für den Dachstuhl.

Mit den von der Vorinstanz bezüglich einzelner Teile des Daches

naheliegenderweise erwähnten Möglichkeiten des Ersatzes oder von – allenfalls

auch massiven – Aufdopplungen setzt sich das Gutachten G ebenso wenig

auseinander wie die Beschwerdeschrift. Auch Schwächungen und

Unterdimensionierungen der sekundären Tragelemente kann mit

denkmalschutzrechtlichen Begleit- und Unterstützungsmassnahmen fachmännisch

durchaus begegnet werden. Insgesamt liessen sich die bereits heute vorhandenen,

offenkundig erst aus der jeweiligen Not heraus und teilweise mit deutlich

provisorischem Charakter angebrachten Abstützungen, provisorischen

Ausschwertungen, Versteifungen, Unterspriessungen und dergleichen im Rahmen

eines konkreten denkmalschutzrechtlichen Sanierungsprojekts durchaus auch in

einer fachmännischen Art und Weise ertüchtigen bzw. ersetzen. Dass dies kostenintensiv

sein kann, ist selbstredend nicht in Abrede zu stellen. Gleichwohl lässt sich

aus den dem Gutachten G angehängten – keinerlei Legenden, weiterführende

Erklärungen, konkrete Sanierungsvorschläge oder gar belastbare

Kostenschätzungen enthaltenden – Massnahmentabellen 4.2.1 und 4.2.2 nicht

ansatzweise nachvollziehen, wie es zur Schlussfolgerung kam, dass im Falle

eines Teilersatzes gegenüber einem Totalersatz "um mindestens 50 %

höhere" Baukosten anfielen. An diesen Umständen ändern die ergänzenden

Erklärungen des Gutachters in der Replik vom 30. Oktober 2023 nichts

(weshalb die Frage von deren Rechtzeitigkeit im Lichte von § 52 Abs. 2 VRG offenbleiben kann). Dies gilt umso mehr, als sich das Gutachten auch mit

keinem Wort zum durch Vernachlässigung des Unterhalts entstandenen bzw. ohnehin

anfallenden Sanierungsaufwand äussert, welcher gemäss der Rechtsprechung bei

der Prüfung der Verhältnismässigkeit ausser Acht zu lassen wäre (vgl. § 228 PBG sowie hierzu BGr, 25. Juli 2008, 1C_418/2007, E. 4.4 f.; 28. Oktober

2024, 1C_559/2022 und 1C_560/2022, E. 6.4.4 [auch zum Nachfolgenden]). Das

Gutachten scheint vornehmlich unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit einer umfassenden

Gebäudeertüchtigung erarbeitet worden zu sein, wohingegen bei einer mehr denkmalschutzrechtlich

orientierten Betrachtungsweise die Sicherung und Erhaltung des bestehenden

Gebäudes im Sinn einer sanften Sanierung mit einer wirtschaftlich (noch)

sinnvollen Nutzung, wenn auch unter Erzielung einer bloss bescheidenen Rendite,

im Vordergrund stünde. Nachvollziehbar aufgebaute, sich auf konkrete Sanierungs-

und Renovationsvorschläge beziehende Kostenschätzungen bzw. -vergleiche lassen

sich sodann auch den (kurzen) Gutachten E und F nicht entnehmen. Mit der

Auffassung der Vorinstanz wären im Übrigen angesichts der hohen (Eigenwert) bis

sehr hohen (Situationswert) denkmalschutzrechtlichen Bedeutung des

Inventarobjekts selbst Mehrkosten in der im Gutachten G behaupteten Grössenordnung

durchaus noch als verhältnismässig zu bezeichnen. Dies umso mehr, als dem

Aspekt der Sanierungskosten teilweise auch noch bei der Bestimmung des

konkreten Schutzumfangs durch den Mitbeteiligten Rechnung getragen werden kann.

7.

Das Ausgeführte führt zur Abweisung der Beschwerde.

8.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm mangels Obsiegens nicht zu

(§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten, den

Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

9.

Da der vorinstanzliche Rückweisungsentscheid einen

Zwischenentscheid darstellt, ist der vorliegende Rechtsmittelentscheid

seinerseits ein Zwischenentscheid im Sinn von Art. 90 ff. BGG (vgl.

Bertschi, § 19a N. 32). Er lässt sich demzufolge lediglich gemäss den

Voraussetzungen von Art. 92 f. BGG direkt beim Bundesgericht

anfechten.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 4'255.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. MwSt.)

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinne von Erwägung 9 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.