Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00556

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00556

Urteil

der 1. Kammer

vom 3. Oktober 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

4. D,

5. E,

6. F,

alle vertreten durch RA G,

Beschwerdeführende,

gegen

1. H AG, vertreten durch RA I,

2. Bauausschuss Wetzikon,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 1. Februar 2023 erteilte der

Bauausschuss Wetzikon der H AG, Zürich, die Baubewilligung für einen

Teilabbruch des Anbaus auf der Nordseite des Wohn- und Geschäftshauses Vers.-Nr. 01

und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf der Parzelle Kat.-Nr. 02

in Wetzikon. Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion des

Kantons Zürich vom 24. Januar 2023 eröffnet.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft J, A,

B, C, D, E, F, K, L sowie M und N am 8. März 2023 gemeinsam Rekurs beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der

angefochtenen Entscheide. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 23. August

2023.

ab.

III.

Gegen diesen Entscheid gelangten A, B, C, D, E sowie F mit

gemeinsamer Beschwerde vom 22. September 2023 an das Verwaltungsgericht.

Sie beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids sowie des Beschlusses der Baukommission Wetzikon vom 1. Februar

2023.

Das Baurekursgericht beantragte am 5. Oktober 2023

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

verzichtete am 18. Oktober 2023 auf eine Vernehmlassung. Der Bauausschuss

Wetzikon verzichtete am 25. Oktober 2023 unter Verweis auf seine

Rekursvernehmlassung auf eine Vernehmlassung im Beschwerdeverfahren.

Gleichentags beantragte die H AG die Abweisung der Beschwerde, soweit

darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die

Replik der Beschwerdeführenden erfolgte am 8. November 2023. Die H AG

duplizierte am 17. November 2023. Die Beschwerdeführenden liessen sich am

8.

Januar 2024 erneut vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die

übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Die

private Beschwerdegegnerin bringt zunächst vor, die Rügen der

Beschwerdeführenden betreffend die Höhe von Haus A sowie betreffend die Balkone

seien im vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht worden, weshalb sie

vorliegend nicht mehr gehört werden könnten.

2.2

Im vorinstanzlichen Verfahren hatten die

Beschwerdeführenden die Rügen betreffend die Höhe von Haus A in ihrer

Rekursschrift tatsächlich nicht vorgebracht. Antrag und Begründung der

Rekursschrift können nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr

erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren

Schriftenwechsels darf die Rekursschrift nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft

oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug

auf Akten oder Aktenstücke, die innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen

nicht eingesehen werden konnten (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 23 N. 4 und 23, auch zum Folgenden). Erweist sich

eine Rüge im Rekursverfahren als verspätet, so kann diese auch im

Beschwerdeverfahren nicht mehr vorgebracht werden, andernfalls das Rügeprinzip

vor Baurekursgericht faktisch ausgehöhlt würde (vgl. etwa VGr, 19. Januar

2023, VB.2022.00220/VB.2022.00224, E. 4.3.2 Abs. 3 am Ende; 25. Januar

2017, VB.2016.00551, E. 4.3). Die Rüge betreffend die Höhe von Haus A ist

daher vorliegend nicht zu hören. Bezüglich des Arguments, dass die Balkone

zonenfremd seien, beziehen sich die Beschwerdeführenden auf die Begründung der

Vorinstanz zur Einordnung, weshalb darauf nachfolgend einzugehen ist.

3.

Die Bauparzelle Kat.-Nr. 02 liegt teilweise in der

Wohnzone W1.6 und teilweise in der Kernzone KB gemäss Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Wetzikon vom 15. und 18. Dezember 2014 (BZO). Das

streitgegenständliche Bauvorhaben sieht den Teilabbruch des Anbaus auf der

Nordseite des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses Vers.-Nr. 01 (O-Strasse 03

und 04; Schutzobjekt) und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit

gemeinsamer Unterniveaugarage vor, wobei das Haus A nördlich und das Haus B

nordwestlich vom bestehenden Gebäude errichtet werden soll. Ein

Vorgängerprojekt wurde aus lärmschutzrechtlichen Gründen aufgehoben.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden rügen, das Haus B würde die Gebäudehöhe überschreiten. Die

fehlenden Geschosszahlvorschriften hätten nichts mit der Gebäudehöhe zu tun.

Diese bestimme sich einzig nach dem in der BZO festgesetzten Mass und die

Messweise der Gebäudehöhe sei in § 280 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden

Fassung [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]

nachfolgend: PBG 2015) abschliessend geregelt: Sie werde an der Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche gemessen. Es sei eine Gebäudehöhe von 8,10 m

einzuhalten.

4.2

Die

zulässige Gebäudehöhe wird durch die erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die

Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien

bestimmt, entscheidend ist das geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG 2015).

Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden;

durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden

nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG 2015). § 281 PBG 2015 definiert

die zulässige Firsthöhe von Schrägdächern. Enthält eine Bau- und Zonenordnung

keine Geschosszahlvorschriften, sind in Bezug auf die vertikale Ausdehnung

ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe massgebend. Das oberste Geschoss

kann auch ein Vollgeschoss sein. Wenn die Bauordnung die Art, die Zahl sowie

die Verteilung der Geschosse offenlässt, besteht kein Grund, die nach § 292 PBG in Verbindung mit § 281 Abs. 1 PBG Anwendung findende Profillinie

am Schnittpunkt der tatsächlichen Dachfläche mit der Fassade anzusetzen, damit

Attikageschosse auch visuell als solche klar erkennbar sind. Dies hat zur

Folge, dass Dachbauten innerhalb des für Bauten mit Schrägdach zulässigen

Profils grundsätzlich frei gestaltet werden können (sogenannte

Käseglockenpraxis; Christian Berz/Antonio Frigerio in: Christoph Fritzsche et

al. (Hrsg.), Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1453 f.;

ausführlich zum Ganzen: VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.2,

mit Hinweisen). Gleiches gilt auch bezüglich der hypothetischen Firstrichtung

(VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559, E. 4.3).

Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung

irrelevant ist, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder

Vollgeschoss handelt, ist gemäss langjähriger und ständiger Praxis auch nicht

auf die Schnittlinie von Fassade und Dachfläche abzustellen. Massgeblich ist

vielmehr die maximal zulässige Gebäudehöhe als theoretische Profillinie. Durch

die vorgenannte Messweise entsteht kein Erscheinungsbild, das über ein

Erscheinungsbild eines aufgrund der zulässigen Gebäudehöhe gebauten maximal

zulässigen Gebäudes mit Satteldach hinausgehen würde. Vielmehr lässt es die

Praxis zu, die Geschosse auch auf ''Dachgeschosshöhe'' frei zu wählen und

innerhalb des theoretischen Profils eines Gebäudes mit Schrägdach eine maximale

Ausdehnung bei freier Geschosswahl zu ermöglichen (VGr, 22. Oktober 2020,

VB.2020.00338, E. 4.3, mit Hinweisen). Mit einem Verzicht auf

Geschosszahlen verzichtet die Gemeinde auch auf die – auf Geschosszahlen

beruhende – Messweise von § 280 Abs. 1 PBG 2015. Die sogenannte

Käseglockenpraxis beruht auf der Auslegung des kantonalen Rechts. Sie gilt auch

ohne eine ausdrückliche Erwähnung in der kommunalen Bau- und Zonenordnung (VGr,

13.

Juli 2023, VB.2022.00514, E. 7.1.1).

4.3

Die BZO

hält für die Wohnzone W1.6 fest, dass die zulässige Gebäudehöhe bei

Schrägdächern oder Flachdächern mit Attikageschoss 8,10 m, bei Flachdächern

ohne Attikageschoss 11,4 m beträgt. Die Gesamthöhe beträgt bei Schrägdächern

oder Flachdächern mit Attikageschoss 13,1 m und bei Flachdächern ohne

Attikageschosse 11,4 m (Art. 8 Abs. 1 BZO). Die Aufteilung der

Nutzung auf Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb der zulässigen

Gebäude- und Gesamthöhe frei wählbar (Art. 8 Abs. 2 BZO). Gestützt

auf die vorgenannten Bestimmungen ergibt sich, dass für die Gemeinde Wetzikon

zwei verschiedene "Käseglocken"-Profile zur Anwendung kommen. Zum

einen ein lineares Profil, welches durchgängig auf 11,4 m begrenzt ist und zum

anderen ein klassisches Käseglockenprofil. Insofern die Baubehörde davon

ausgeht, dass die Gebäudehöhe eingehalten ist, wenn sich die Masse der

geplanten Baute innerhalb eines der beiden Profile befinden, ist dies nicht zu

beanstanden. Zwar wäre auch denkbar, dass, je nach Dachform, das eine oder

andere Profil gewählt werden muss. Dies erscheint jedoch aufgrund des Umstands,

dass für die Wohnzone keine Dachformvorschriften bestehen, wenig sinnvoll.

Sodann ist auch nicht ersichtlich, weshalb beim linearen Profil ein

quaderförmiges Gebäude zulässig sein soll und ein sich innerhalb dieses Profils

befindliches Gebäude mit einer anderen Dachform als einem Flachdach nicht. So

ist doch die nachbarschützende Funktion der Gebäudehöhe eingehalten. Demgemäss

durfte die Vorinstanz zu Recht davon ausgehen, dass die Gebäudehöhe für das

Haus B mit einer Höhe von 11,35 m eingehalten ist.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen sodann, beim Haus A sei die Ausnahmebestimmung von Art. 19

Abs. 2 BZO nicht anwendbar, da keine besonders gute Lösung vorliege. Haus

A verfüge über kein Satteldach, wie dies Art. 25 BZO vorsehe. Art. 25

Abs. 1 BZO würde der Bestimmung von Art. 19 Abs. 2 vorgehen,

weshalb die Ausnahmebestimmung ebenfalls nicht zur Anwendung kommen könne. Bei

Bauten innerhalb der Kernzone dürfen zu deren Beurteilung in Bezug auf die

Umgebung Bauten ausserhalb der Kernzone nicht berücksichtigt werden. Der

Charakter von Kernzonengebäuden solle nicht zugunsten von angrenzenden Bauten

aufgegeben werden. Die Fenster, Dachaufbauten und Balkontürme seien zonenfremd

und könnten nicht zur Begründung der guten Einordnung herangezogen werden.

Schliesslich würden die Dachaufbauten gegen Art. 25 Abs. 2 BZO

verstossen.

5.2

§ 238 Abs. 1 PBG enthält die Grundanforderung an die Gestaltung von Bauten,

Anlagen und Umschwung. Diese sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der

baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen

so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der

architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer

Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur

bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung

zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; 23. März

2017, VB.2016.00374, E. 3.1).

5.3

Das

streitbetroffene Grundstück befindet sich teilweise in einer Kernzone. Kernzonen

stellen Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG dar und

umfassen gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt-

und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder

erweitert werden sollen. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die

erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung

(VGr, 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2, mit weiteren Hinweisen).

Dispositiv

Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es

ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende beziehungsweise gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei

ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen

(VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1, mit weiteren Hinweisen).

5.4 Hat eine

Gemeinde von der ihr gemäss § 50 Abs. 2 und 3 PBG eingeräumten

Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften betreffend Stellung, Masse und

Erscheinung von Bauten zu erlassen, Gebrauch gemacht, sind bauliche Massnahmen

nach den einschlägigen Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Sie gehen den

allgemeinen Vorschriften des PBG insoweit vor, als sie gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG konkretere oder strengere Bestimmungen enthalten (Michael Steiner/Thomas

Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 171 f.). Bei den streitbetroffenen Art. 19

und 25 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,

dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen

Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts

Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde

dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.

Solche Entscheide dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit

Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der

Bewilligungsbehörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015,

VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).

5.5 Art. 19

Abs. 1 BZO sieht für Kernzonen vor, dass Bauten, Anlagen, Umschwung sowie

Sonnenkollektoren und andere alternative Energiesysteme im Ganzen wie in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass der jeweilige ortstypische

Gebietscharakter gewahrt und gepflegt sowie eine gute Gesamtwirkung erzielt

wird. Die Gesamtwirkung wird insbesondere nach nachfolgenden Kriterien

beurteilt: […] d) Dächer (Art und Neigung, Firstrichtung, Vorsprünge,

Durchbrüche, Materialien) […]. Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften

können bewilligt werden, wenn dadurch eine architektonisch besonders gute

Lösung erzielt wird. Dies gilt gemäss Art. 19 Abs. 2 BZO auch bei

zeitgenössischen Neubauten, soweit es sich nicht um Ersatzbauten gemäss Art. 21

BZO handelt. Sodann sehen die Kernzonenvorschriften in Bezug auf Dächer vor,

dass als Dachformen Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung vorzusehen

sind. Andere Dachformen sind zulässig, wenn sie sich in

Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten rechtfertigen. Flachdächer sind

nur für untergeordnete Bauten zulässig (Art. 25 Abs. 1 BZO).

5.6

5.6.1

Die Gemeinde legte in ihrer Rekursvernehmlassung dar, dass gemäss Art. 19

Abs. 2 BZO Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften für die Kernzone

(auch in Bezug auf die Dachgestaltung) bewilligt werden, wenn dadurch eine

architektonisch besonders gute Lösung erzielt werde oder wenn es sich um

zeitgenössische Neubauten handle. Sie sieht diese Voraussetzungen als erfüllt

an. Die Auslegung der Gemeinde, dass Art. 19 Abs. 2 BZO auch in Bezug

auf die Dachgestaltung gilt, erweist sich als vertretbar und in ihrem Ermessen

liegend. Es ist nicht ersichtlich, weshalb nur, weil sich Art. 25 Abs. 1

BZO zu den Dachformen und der Möglichkeit von Abweichungen davon äussert, die

allgemeine Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2 BZO zwingend nicht

mehr zur Anwendung kommen dürfte. Eine solche Rechtsauffassung erwiese sich

aufgrund des Ermessenspielraums der Gemeinden bei der Festlegung, Anwendung und

Auslegung ihres kommunalen Rechts als zu eng. Art. 25 Abs. 1 BZO sieht

in der Kernzone zwar vor, dass grundsätzlich Satteldächer zu erstellen sind.

Erklärt jedoch auch weitere Dachformen als unter gewissen Voraussetzungen

zulässig. Aus dem Umstand, dass in der Kernzone bislang lediglich Satteldächer

erstellt wurden, können die Beschwerdeführenden kein Verbot anderer Dachformen

ableiten, sieht doch gerade auch die BZO die Möglichkeit anderer Dachformen

vor.

5.6.2

Die Situation auf dem streitbetroffenen Grundstück präsentiert sich wie

folgt. Das Grundstück befindet sich sowohl in der Kernzone KB als auch in der

Wohnzone W1.6. Nördlich des Grundstücks liegt die Zentrumszone ZA, südwestlich

die Zentrumszone ZB, nordwestlich die Fortsetzung der Wohnzone W1.6 sowie

östlich die Fortsetzung der Kernzone KB. Der Standort des Hauses A liegt in der

Kernzone, derjenige des Hauses B in der Wohnzone. Sodann befindet sich auf dem

Grundstück auch noch ein Schutzobjekt. Diese rechtliche Ausgangslage stellt

eine Herausforderung für die Einordnung der geplanten Bauten dar. Die Bedeutung

von § 238 Abs. 2 PBG ist für Bauvorhaben innerhalb von Kernzonen

insoweit beschränkt, als primär die spezifischen Gestaltungsanforderungen der

Bauordnung zu beachten sind (Markus Lanter/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, S. 1040). Art. 25 BZO sieht vor, dass andere Dachformen

zulässig sind, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten

rechtfertigen. Dabei beschränkt sich der Wortlaut nicht auf Bauten innerhalb

der Kernzone. Sodann kann die weitere Umgebung ausserhalb der Kernzone nicht

komplett ausgeklammert werden, nur weil sich eine Baute in der Kernzone

befindet. Demgemäss durften die Vorinstanzen die Umgebung ausserhalb der

Kernzone nicht gänzlich unberücksichtigt lassen, wie dies die

Beschwerdeführenden fordern.

5.6.3

Die Baubehörde führte diesbezüglich an, die städtebauliche Analyse habe

gezeigt, dass mit der angedachten Körnigkeit bei einer Auslegung mit einem

Satteldach an der O-Strasse ein mächtiges Dachvolumen resultiere, das im

Vergleich zum Bestandesbau und generell zu den analysierten Bauten entlang der O-Strasse

zu wuchtig in Erscheinung treten würde. Aus diesem Grund und auch im Einklang

mit ortstypischen Beispielen an der O-Strasse sei ein zurückhaltendes, urban

anmutendes Mansardendach vorgeschlagen worden. Die für das Haus A vorgesehene

Dachgestaltung rechtfertige sich daher in Bezug auf die umliegenden Gebäude und

füge sich sogar optimal in die unmittelbare Umgebung ein. Es handle sich bei

den projektierten Gebäuden um zeitgemässe Neubauten, welche sich aus ihrer

Sicht durch ihre Materialisierung und Tektonik bestens in die benachbarte Bebauung

integrieren. Die Neubauten würden sich in Körnigkeit und im Massstab an dem

signifikanten Bestandesbau (Schutzobjekt) orientieren, welcher als wertvoller

und historischer Zeitzeuge erhalten bleibe und im Zusammenspiel mit den

Neubauten sogar verstärkt werde. Des weiteren gäben die Neubauten den

benachbarten Schutzobjekten aufgrund der gewählten Positionierung viel Raum und

konkurrenzierten diese nicht. Die begrünten Stadtdächer und der Aussenraum auf

der Dachterrasse, der sich als urbanes Gartengelände eigne, setzten ökologisch

wertvolle Entwicklungsmöglichkeiten. Die historisch gewachsene Kernzone sei als

eigenständige "Sequenz" zwischen den beiden sehr unterschiedlichen

Abschnitten der O-Strasse in der Zentrumszone A und der Zentrumszone B zu lesen

und weiterzuentwickeln. Mit dem vorliegenden Projekt sei die Chance

wahrgenommen worden, der an dieser Stelle heute monotonen O-Strasse, wo sie die

Richtung wechsle, eine eigenständige Identität zu geben und den Raum

aufzuwerten. Eine Anforderung in der Kernzone sei es, über die O-Strasse ein

selbstverständliches Ensemble zu bilden, welches Identität sowie zusätzliche

Aufenthaltsqualität und einen qualitativ hochwertigen Aussenraum schaffe. Hinzu

komme, dass das Projekt in enger Zusammenarbeit mit der damaligen

Stadtbildkommission entwickelt und angepasst worden sei. Im Sinne der

Ausführungen schaffe das vorliegende Projekt es, den Anforderungen von § 238 PBG und Art. 19 BZO in sämtlichen Punkten gerecht zu werden und erziele im

Sinne von Art. 19 Abs. 2 BZO sogar eine architektonisch besonders

gute Lösung.

5.6.4

Eine starre Durchsetzung der Kernzonenvorschriften – wie dies die

Beschwerdeführenden erwarten – ist vorliegend nicht situationsgerecht, sehen

doch die Kernzonenvorschriften selbst die Möglichkeit von Ausnahmen zu ihren

Bestimmungen vor. Die Baubehörde hat die Einordnung des Hauses A ausführlich

und nachvollziehbar begründet. Wie aufgezeigt durfte sie dabei auch die nicht

in der Kernzone liegenden Umgebungsbauten berücksichtigen. Die

Beschwerdeführenden vermögen nicht aufzuzeigen, dass die Baubehörde das ihr

zustehende Ermessen mit dieser Anwendung ihres kommunalen Rechts überschritten

hat. Vielmehr wurde in einem schwierigen Kontext eine ausgewogene und gute

Lösung bewilligt. Ein Abweichen von der Satteldachform erscheint aufgrund des

baulichen Kontextes als angemessen, auch wenn in der Kernzone bislang lediglich

Satteldächer zu finden sind. Sodann stellt die gewählte Dachform auch nicht

einen solch starken Kontrast zu den vorherrschenden Satteldächern dar, dass

deswegen ein Abweichen von den Kernzonenbestimmungen nach Art. 19 Abs. 2

BZO verweigert werden müsste.

5.7 Die Beschwerdeführenden

rügten sodann abschliessend noch die Dachaufbauten. Dachaufbauten im Sinne des

PBG sind nur im ersten Dachgeschoss in Form von Giebellukarnen, Schleppgauben

oder Ochsenaugen gestattet. Sie sind in Form, Grösse, Material und Farbe der

Baute und dem Dach anzupassen. Sie dürfen insgesamt nicht breiter als ein

Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein (Art. 25 Abs. 2 BZO). Die

Beschwerdeführenden substanziieren nicht näher, welche Dachaufbauten nicht der

Bestimmung von Art. 25 Abs. 2 BZO entsprechen würden und weshalb die

Dachaufbauten nicht auch von der Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2

BZO erfasst sein sollen. Da die Dachaufbauten jedoch auch Bestandteil des

geplanten Projekts sind, dem eine besonders gute Lösung attestiert wird, wäre

auch hierfür ein Ausnahmetatbestand gegeben.

6.

Zusammenfassend erweisen sich die Einwände der

Beschwerdeführenden als unberechtigt. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen

und der Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen. Ausgangsgemäss werden

die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen mangels Obsiegens nicht

zu. Demgegenüber sind die Beschwerdeführenden zu verpflichten, der privaten

Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 290.-- Zustellkosten,

Fr. 8'290.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1–6 unter solidarischer Haftung

für den Gesamtbetrag je zu einem Sechstel auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von je Fr. 700.- (insgesamt Fr. 4'200.-)

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.