Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00562

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2023.00562

Urteil

der 3.

Kammer

vom 22. Mai 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz),

Verwaltungsrichterin

Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber

Silvio Forster.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.

Gemeinderat Egg,

vertreten durch RA C,

2.

Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1.

Personalvorsorge D,

vertreten durch RA E,

2.

F,

3.

G,

Nr. 2 und Nr. 3

vertreten durch lic. iur. H,

Mitbeteiligte,

betreffend Quartierplan,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Beschluss vom 23. Mai 2022 setzte der Gemeinderat Egg den Quartierplan

"Lindenhof" fest. Die Baudirektion genehmigte diese Festsetzung mit

Verfügung vom 16. Dezember 2022. Beide Entscheide wurden am 3. Februar

2023 amtlich publiziert.

B. A liess

hiergegen am 3. März 2023 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich

rekurrieren. Am 12. Juli 2023 führte eine Delegation des Baurekursgerichts

einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 23. August 2023 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat. Es auferlegte A die

Verfahrenskosten und verpflichtete ihn zur Bezahlung einer

Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- an zwei mitbeteiligte

Quartierplangenossinnen.

Erwägungen

II.

A. Mit

Beschwerde vom 25. September 2023 gelangte A an das Verwaltungsgericht und

beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen was folgt:

"1. Es sei der angefochtene Rekursentscheid vom

23.

August 2023 aufzuheben. Demgemäss seien auch der Festsetzungsbeschluss

des Gemeinderats Egg vom 23. Mai 2022 und der Genehmigungsbeschluss der

Baudirektion vom 16. Dezember 2022 aufzuheben.

2.

Das Grundstück Kat.Nrn. 01 des Beschwerdeführers sei aus dem

Verfahren zu entlassen.

3.

Auf eine Erschliessung des Quartierplangebiets via

Forchstrasse/Postweg sei zu verzichten.

4.

Der Beschwerdeführer sei (als Eigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 01

und 02) aus dem Kostenverleger Verfahren und Vollzug zu entlassen.

5.

Der Beschwerdeführer sei für die Landabtretungen und die

aufoktroyierten Servitute nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach

quartierplanrechtlichen) Grundsätzen zu entschädigen.

6.

Es sei ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht

durchzuführen.

7.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 %

MWST) zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft, auch für das Rekursverfahren."

B. Das

Baurekursgericht schloss am 5. Oktober 2023 ohne weitere Bemerkungen und

unter Einreichung seiner Verfahrensakten auf Abweisung der Beschwerde. Auch die

Baudirektion beantragte am 13. Oktober 2023 die Beschwerdeabweisung. Der

Gemeinderat Egg, die Personalvorsorge D, F und G liessen mit Eingaben vom

26.

bzw. 30. Oktober 2023 jeweils ebenfalls die Abweisung der Beschwerde

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. Weitere Stellungnahmen

erfolgten seitens des Beschwerdeführers mit Eingaben vom 7. Dezember 2023

und vom 27. Dezember 2024 und seitens der Personalvorsorge D mit

Eingabe vom 8. Januar 2024.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG; LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden, einen

Quartierplan betreffenden Beschwerde zuständig. Weil mit der im Streit

liegenden Nutzungsplanung auch öffentliche Interessen verfolgt werden und der

Beschwerdeführer diese Abänderung nicht nur hinsichtlich der Kosten- und

Entschädigungsfolgen anficht, ist von einer nicht-vermögensrechtlichen

Dispositiv

Streitigkeit auszugehen. Demnach fällt die vorliegende Streitsache in die

Zuständigkeit der Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG; § 38b Abs. 1

lit. c e contrario).

1.2 Der

Beschwerdeführer ist als Alleineigentümer der im Quartierplanperimeter

befindlichen Liegenschaften Kat.-Nr. 01 (neu: Kat.-Nr. 03) und Kat.-Nr. 02

(neu: Kat.-Nr. 04) und als unterlegene Partei des Rekursverfahrens zur

Beschwerdeerhebung grundsätzlich legitimiert (§ 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]).

1.3

1.3.1

Streitgegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was auch

Gegenstand des angefochtenen Entscheids beziehungsweise der erstinstanzlichen

Verfügung war oder nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen. Der Streitgegenstand

wird zudem durch den Antrag bestimmt (Martin Bertschi in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 45).

Aus dem Antrag muss ersichtlich sein, inwiefern das Dispositiv der

angefochtenen Verfügung abzuändern ist. Bei finanziellen Streitigkeiten muss

der Antrag betragsmässig bestimmt oder zumindest bestimmbar sein (Alain

Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 15; VGr, 5. Mai 2023,

VB.2022.00572, E. 2.1; 15. Dezember 2003, VB.2003.00362, E. 1.2).

Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge unzulässig (§ 52 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20a Abs. 1 VRG). Der Streitgegenstand kann sich im

Lauf des Rechtsmittelverfahrens verengen, grundsätzlich aber nicht erweitern

oder inhaltlich verändern (Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 48).

1.3.2

Nebst integraler Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und der damit

bestätigten Festsetzung und Genehmigung des Quartierplans "Lindenhof"

beantragt der Beschwerdeführer mit seinen Beschwerdeanträgen in verschiedener

Hinsicht dessen Abänderung. Da die diesbezüglichen Anträge (II.A Ziff. 2–5

vorstehend) nicht als Eventualbegehren, sondern als separate Hauptbegehren

formuliert sind und der Beschwerdeführer sein Begehren auf integrale Aufhebung

nicht näher begründet, ist nach Treu und Glauben davon auszugehen, dass er die

Aufhebung der angefochtenen Entscheide nicht als Ganzes, sondern lediglich im

Umfang der anbegehrten Abänderungen beantragt. Weiter ist davon Vormerk zu

nehmen, dass der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht nunmehr lediglich noch

die Entlassung des Grundstücks Kat-Nr. 01 (und nicht auch des Grundstücks

Kat.-Nr. 02) aus dem Quartierplanverfahren beantragt (vgl. Rechtsbegehren

Ziff. 2).

1.3.3

Zusätzlich beantragt der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht, dass er

"für die Landabtretungen und die aufoktroyierten Servitute nach

enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen

zu entschädigen" sei. Hierbei handelt es sich um ein unzulässiges neues

Sachbegehren, das über die im Rekursverfahren gestellten Anträge hinausgeht und

auf welches schon deshalb nicht einzutreten ist. Bemerkungsweise wäre das

Begehren mangels Substanziierung ohnehin abzuweisen. Der Beschwerdeführer

beziffert weder den Betrag, der ihm nach seiner Auffassung als Entschädigung

für die im Quartierplan vorgesehene Minderzuteilung und Dienstbarkeitsbelastung

zustünde, noch erläutert er, inwiefern eine Entschädigung "nach

enteignungsrechtlichen Grundsätzen" höher ausfallen würde als der vom

Beschwerdegegner 1 festgesetzte Betrag. Andererseits wäre das Begehren auch

abzuweisen, weil aufgrund des – siehe nachfolgende E. 5 – durchaus gerechtfertigten

Einbezugs des beschwerdeführerischen Grundstücks in das Quartierplanverfahren

eine Entschädigung nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen ausser Betracht

fiele (VGr, 1. Oktober 2020, VB.2018.00798, E. 4.3 f.).

1.3.4

Unter den vorstehenden Vorbehalten erweisen sich die Sachurteilsvoraussetzungen

als erfüllt und ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1 Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der

zuständigen Behörde (VGr, 19. September 2024, VB.2023.00321, E. 3.1;

25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen und

auch zum Folgenden). Die Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der

sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die

Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende

Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins

besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht

abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018,

E. 2.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79).

2.2 Der

Beschwerdeführer begründet seinen Antrag auf erneute Durchführung eines Augenscheins

durch das Verwaltungsgericht nicht näher. Die tatsächliche Situation ergibt

sich hinreichend aus den Akten, namentlich aus den umfangreichen

Quartierplanunterlagen und dem Augenscheinprotokoll der Vorinstanz, sowie aus

allgemein zugänglichen Informationsbeständen im kantonalen GIS-Browser

(https://maps.zh.ch). Der rechtserhebliche Sachverhalt lässt sich damit

genügend erstellen und es bedarf keines erneuten Augenscheins. Der Antrag des Beschwerdeführers

ist deshalb abzuweisen.

3.

3.1 Nach

Massgabe von § 2 lit. c PBG kommt den Gemeinden bzw. der kommunalen

Planungsbehörde bei der Nutzungsplanung Autonomie im Sinn von Art. 50

Abs. 1 der Bundesverfassung (BV; SR 101) zu (BGE 119 Ia 285

E. 4b; Tobias Jaag in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach

[Hrsg.], Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007,

Art. 85 N. 11; vgl. auch BGr, 6. Januar 2015, 1C_130/2014,

E. 2.2). Dies gilt auch für den Quartierplan – ein Instrument der Sondernutzungsplanung

–, der im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung

entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen Anordnungen enthält

(§ 123 Abs. 1 PBG). Im Quartierplanverfahren haben die Beteiligten

das Recht, Anträge und Einwendungen vorzubringen; die weiteren

Verfahrensschritte hängen jedoch nicht von Mehrheitsbeschlüssen der Beteiligten

ab. Die Beschlüsse fasst vielmehr die Quartierplanbehörde, welche die

Interessen der betroffenen Grundeigentümer abzuwägen, möglichst auszugleichen

und mit den öffentlichen Interessen in Einklang zu bringen hat (VGr,

9. Dezember 2021, VB.2021.00280, E. 3.1; 21. September 2015,

VB.2014.00480, E. 2.2; 8. Februar 2012, VB.2011.00104, E. 3.2;

15. September 2005, VB.2005.00030, E. 3.1).

3.2 Das

Baurekursgericht verfügt bei der Überprüfung kommunaler Nutzungspläne über

volle Kognition (§ 20 Abs. 1 VRG). Damit wird Art. 33

Abs. 1 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700)

nachgekommen, der eine volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch mindestens

eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Dieses Erfordernis schliesst nicht aus, dass

sich die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung auferlegt, soweit über die

Zweckmässigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2 Abs. 3

RPG). Aufgrund der kommunalen Planungsautonomie darf die Rechtsmittelinstanz

nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine

zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der

kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,

so hat ihn das Baurekursgericht zu respektieren (BGr, 22. April 2015,

1C_428/2014, E. 2.2; 6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 2.2). Bei

der Überprüfung des kommunalen Planungsentscheids muss insbesondere

berücksichtigt werden, dass der erstinstanzlichen Behörde verschiedene

Planungsvarianten zur Auswahl stehen können. Das Baurekursgericht darf von der

gewählten Lösung nur abweichen, wenn sich die kommunale Behörde von

unsachlichen, zweckfremden Erwägungen hat leiten lassen oder sie die Grundsätze

der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt. Im Beschwerdeverfahren

überprüft das Verwaltungsgericht als zweite Rechtsmittelinstanz

Rekursentscheide nur auf Rechtsverletzungen, einschliesslich

Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung, hin. Eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG; VGr,

19. September 2024, VB.2023.00321, E. 4).

4.

4.1 Das

Quartierplanverfahren "Lindenhof" wurde vom Beschwerdegegner 1 im

Jahr 2010 auf Gesuch einer Grundeigentümerin eingeleitet bzw. wieder aufgenommen,

nachdem die Erarbeitung eines privaten Gestaltungsplans gescheitert war. Das im

Ortsteil Hinteregg gelegene Quartierplangebiet wird nordwestlich durch die

Bergstrasse, nordöstlich durch die Forchstrasse, im Südosten durch den Rütibach

(entlang der Grundstücksgrenzen von Kat.-Nrn. 05, 06 und 07) sowie im

Südwesten durch die Bauzonengrenze zur kantonalen Landwirtschaftszone Lk

abgegrenzt. Die Grundstücke im Perimeter sind zu einem Grossteil überbaut und

einer Kern- oder Wohnzone zugewiesen. Nicht überbaut sind im Wesentlichen die

in zweiter Bautiefe mittig gelegenen Grundstücke Kat-Nrn. 08, 09, 010 und

das Grundstück Kat-Nr. 011 (jeweils Kernzone KII) sowie das am

südöstlichen Perimeterrand gelegene Grundstück Kat.-Nr. 07, das der

kommunalen Freihaltezone F zugewiesen ist. Ziel des Quartierplans ist es,

sämtliche im Perimeter gelegenen Grundstücke hinreichend zu erschliessen, um

diese zonenkonform nutzbar zu machen. Dazu sollen fehlende Zugänge ergänzt und

bestehende Zugänge an die Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung

vom 17. April 2019 (VErV; LS 700.4) angepasst werden. Ferner sollen

die notwendigen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen erstellt bzw. ergänzt und

erneuert werden. Gemäss dem Beschwerdegegner 1 ist die Versorgung mit Wasser

und Energie nicht überall ausreichend und die Behandlung von Abwasser und

Abfallstoffen nicht einwandfrei gewährleistet. Innerhalb des Perimeters

befinden sich zwei inventarisierte Schutzobjekte von kommunaler und eines von

regionaler Bedeutung.

4.2 Die

Erschliessung der rückwärtig gelegenen Grundstücke Kat-Nrn. 08, 09, 010, 012

und 011 für den motorisierten Verkehr ist im Quartierplan mittels Erstellung

einer gemeinsamen Tiefgarage mit einer Kapazität von bis zu 140 Einstellplätzen

vorgesehen. Die Zufahrt soll von der Forchstrasse her auf der Höhe des heutigen

Postwegs über die Fläche der heutigen Grundstücke Kat-Nrn. 02, 013 und 014

führen. Hierzu soll das nordwestlich der projektierten Zufahrt liegende

Grundstück Kat.-Nr. 02 des Beschwerdeführers zugunsten der heutigen

Wegparzelle Kat.-Nr. 013 um 4 m2 verkleinert und unter

anderem auf einem ca. 1 m breiten Streifen entlang der gemeinsamen

Grundstücksgrenze mit einem Fahrwegrecht belastet werden. Südöstlich angrenzend

an die neue Tiefgarageneinfahrt soll der Postweg als Fussweg und oberirdische

Notzufahrt zu den zu erschliessenden Grundstücken in zweiter Bautiefe dienen.

4.3 Für die

Entsorgung des Hauskehrichts der neu zu überbauenden Grundstücke

Kat.-Nrn. 08, 09, 010, 012 und 011 ist die Errichtung zweier

Unterflurcontainer auf dem östlichen Rand des beschwerdeführerischen

Grundstücks Kat.-Nr. 02 vorgesehen, das zu diesem Zweck mit einer

entsprechenden Dienstbarkeit belastet werden soll.

5.

5.1 Umstritten

ist zunächst die Quartierplanbedürftigkeit bzw. die Rechtmässigkeit des Einbezugs

der beschwerdeführerischen Liegenschaft Kat.-Nr. 01 in das

Quartierplanverfahren. Seinen Antrag auf Entlassung dieses Grundstücks

begründet der Beschwerdeführer damit, dass es bereits heute vollständig

erschlossen sei und durch die geplanten Quartierplanmassnahmen keinerlei

Vorteil erfahren würde. Unstreitig ist in diesem Zusammenhang, dass der

Beschwerdeführer ein entsprechendes Entlassungsbegehren bereits innert der

Auflagefrist gemäss § 154 Abs. 1 PBG stellte und mit diesem Antrag

somit auch im Rechtsmittelverfahren zuzulassen ist (vgl. § 155 Abs. 1

lit. a in Verbindung mit Abs. 2 PBG e contrario).

5.2 Der

Quartierplan soll im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen

Ordnung entsprechende Nutzung ermöglichen (§ 123 Abs. 1 PBG). Zu

diesem Zweck hat er einerseits mittels Grenzveränderungen und Landumlegungen

dafür zu sorgen, dass Parzellen geschaffen werden, die sich für eine

zonengemässe Überbauung eignen. Das Quartierplangebiet ist so einzuteilen, dass

alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligung und ohne nachbarliche Zustimmung in

einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angemessenen Weise überbaut

werden können; ist dies nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und

Lasten mit dem Quartierplan zu begründen (§ 126 Abs. 1 PBG).

Andererseits muss der Quartierplan dafür sorgen, dass alle Grundstücke im

Beizugsgebiet feinerschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen

gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben (§ 128 Abs. 1 PBG). Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und

Ausrüstungen sind dabei so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der

erfassten Grundstücke den einschlägigen gesetzlichen Anforderungen genügen

(§ 128 Abs. 2 PBG).

5.3 Der

Quartierplan dient somit zugleich öffentlichen Interessen und den privaten

Interessen der betroffenen Grundeigentümer: Er ermöglicht eine im öffentlichen

raumplanerischen Interesse liegende, geordnete Überbauung des Landes und

verschafft den beteiligten Grundeigentümern gleichzeitig eine Möglichkeit zur

Überbauung ihrer Grundstücke und damit die Erzielung eines Mehrwerts (BGr, 14. März

2000, 1P.721/1999, E. 3a, mit Hinweisen; vgl. BGE 117 Ia 412

E. 2c; Michael Steiner/Peter Bösch in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],

Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 282 f.).

Dass ein solches privates Interesse tatsächlich vorliegt, ist Voraussetzung für

die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den Quartierplan in der Regel

verbundenen Belastungen. Ist eine Parzelle bereits rechtsgenügend erschlossen

und erfährt sie auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so ist ihr

Einbezug nicht gerechtfertigt. Insbesondere ist es nicht zulässig, ein baureifes

Grundstück einzig deshalb in ein Quartierplanverfahren einzubeziehen, weil es

für die Gesamterschliessung benötigt wird (vgl. BGr, 14. März 2000,

1P.721/1999, E. 3a). Das schliesst es allerdings nicht aus, in das

Quartierplanverfahren auch Grundstücke einzubeziehen, welche bereits überbaut

sind. Zum einen kann sich dies beim Vorhandensein von Ausnützungsreserven

rechtfertigen, bei deren Realisierung die bestehende Erschliessung nicht mehr

genügen würde (vgl. BGr, 14. März 2000, 1P.721/1999, E. 3b ff.). Zum

anderen sind selbst voll erschlossene, überbaute Grundstücke in das Verfahren

miteinzubeziehen, wenn die bestehenden Erschliessungswerke sanierungsbedürftig

sind und diese Sanierung zweckmässigerweise im Zuge der Realisierung des Quartierplans

vorgenommen wird. Sanierungsbedürftig ist ein Werk nicht nur, wenn es

reparaturbedürftig ist, sondern auch, wenn es den geltenden Normen nicht mehr

entspricht (Steiner/Bösch, S. 298 f.).

5.4 Die Vorinstanz

erblickte einen "objektiven, wenn auch geringfügigen Nutzen" für das

Grundstück Kat.-Nr. 01 im Ausbau der Fusswegverbindung ab dem Postweg. Ein

Fussweg bestehe zwar bereits heute, entspreche indes nicht durchgehend den

Anforderungen der VErV. Ein weiterer Vorteil liege in der geplanten Ergänzung

bzw. im Unterhalt der Werkleitungen, namentlich im Umbau der

Entwässerungsanlagen von einem Mischsystem zu einem Trennsystem sowie in der

Erstellung einer Ringschluss-Frischwasserleitung. Ergänzend wies die Vorinstanz

darauf hin, dass dem Beschwerdeführer aufgrund der Geringfügigkeit seines

Vorteils für diese Anlagen keine Erstellungskosten auferlegt worden seien. Der

Beschwerdeführer macht hingegen geltend, die bestehende Wasserversorgung sei

ausreichend, und bestreitet eine entsprechende Sanierungspflicht. Selbst bei

anderer Beurteilung sei eine solche nicht im Rahmen eines Quartierplanverfahrens,

sondern in einem separaten Verfahren durchzuführen. Auch die beabsichtigte

Modernisierung der Entwässerung hin zum Trennsystem sei für ihn eher

nachteilig, weil Fahrzeuge dann nicht mehr im Freien gewaschen werden dürften.

Schliesslich entstehe seiner Liegenschaft Kat.-Nr. 01 auch durch den

Ausbau des Postwegs kein Vorteil, da die Feinerschliessung seines Grundstücks

für Fussgänger über das Trottoir der Forchstrasse und den nördlichsten

Abschnitt des Postwegs führe, welcher schon heute eine Breite von ca. 5 m aufweise

und damit normaliengerecht ausgebaut sei.

5.5 Diese

Rügen des Beschwerdeführers gehen fehl. Während der Miteinbezug in ein

Quartierplanverfahren stets ein gewisses privates Interesse der betroffenen

Grundstücke voraussetzt, gilt es bei Quartierplänen wie dem vorliegenden, die

auch zahlreiche bereits überbaute Grundstücke umfassen, zu beachten, dass der

blosse Miteinbezug in das Verfahren nicht zwingend eine wesentliche Belastung

mit Landabzügen oder Erstellungskosten nach sich zieht. Dem reduzierten

Erschliessungsinteresse solcher Liegenschaften lässt sich durch Berücksichtigung

im Rahmen der Bemessung und Abgeltung der Landabzüge sowie der Verlegung der

Erstellungs- und Verfahrenskosten grundsätzlich hinreichend Rechnung tragen,

ohne dass sich deshalb eine Entlassung aus dem Verfahren aufdrängen würde (vgl.

§ 145 Abs. 2 und § 177 Abs. 1 Satz 2 PBG; Peter Kleb,

Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich etc.

2004, S. 37 f., 174 ff., 246 ff.). Aus diesem Grund sind an

den Vorteil, den ein betroffenes Grundstück für einen Miteinbezug in das

Verfahren aus den Quartierplananlagen ziehen muss, keine hohen Anforderungen zu

stellen. Mit der geplanten Ringschlussleitung wird die Trinkwasserversorgung

der beschwerdeführerischen Liegenschaft Kat.-Nr. 01 auch im Fall eines Leitungsbruchs

sichergestellt und damit – unabhängig vom Bestehen einer entsprechenden

Sanierungspflicht – verbessert und an den derzeitigen Stand der Technik

angepasst (vgl. Kleb, S. 156). Ein weiterer Vorteil ist in der

vorgesehenen Sanierung der Entwässerung vom Mischsystem hin zum Trennsystem zu

erblicken, die aufgrund der geltenden bundesrechtlichen Anforderungen geboten

ist (vgl. Art. 7 Abs. 2 und Art. 12 Abs. 3 des Gewässerschutzgesetzes

vom 25. Januar 1991 [GSchG; SR 814.20]; Beatrice Wagner Pfeiffer,

Umweltrecht – Besondere Regelungsbereiche, 2. A., Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 937 ff.).

Unabhängig von einem entsprechenden Willen des Beschwerdeführers besteht an

diesen Modernisierungen bzw. Sanierungen ein hinreichendes privates Interesse,

um den Einbezug der Liegenschaft Kat-Nr. 01 in das Quartierplanverfahren

zu rechtfertigen. Ob das Grundstück Kat.-Nr. 01 vom Ausbau der

Fusswegverbindung über den Postweg profitiert, kann bei diesem Ergebnis

offenbleiben. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.

6.

6.1 Zu prüfen

ist sodann der beantragte Verzicht auf eine Erschliessung des Quartierplangebiets

via Forchstrasse/Postweg respektive die – vom Beschwerdeführer sinngemäss nach

wie vor beantragte – alternative Vornahme der unterirdischen Erschliessung ab

der Püntstrasse und Sicherstellung der Fussgängererschliessung mittels eines durchgehenden

Quartierwegs zwischen der Berg- und der Gartenstrasse (II.A vorstehend). Der

Beschwerdeführer bringt hierzu zusammengefasst vor, dass die im Quartierplan

vorgesehene Erschliessung ab der Forchstrasse an verschiedenen baurechtlichen

Mängeln leide und überdies einen unverhältnismässigen Eingriff in sein

Grundeigentum zur Folge hätte. Weiter rügt er eine Verletzung seines

rechtlichen Gehörs, weil sich die Vorinstanz nicht hinreichend mit seinem

Vorschlag für eine alternative Erschliessung via Püntstrasse auseinandergesetzt

habe.

6.1.1

Im Einzelnen macht der Beschwerdeführer zunächst geltend, die geplante

Erschliessung der Tiefgarageneinfahrt ab der Forchstrasse verstosse gegen

§ 237 Abs. 2 PBG. Gemäss dieser Bestimmung sollen Zufahrten für

jedermann verkehrssicher sein. Ferner werde § 240 PBG verletzt, wonach der

Verkehr durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücksnutzungen

weder verhindert noch beeinträchtigt werden darf (Abs. 1) und

Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen nach

Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu

erfolgen haben (Abs. 3). Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass

bereits die heutige Nutzung des betreffenden Strassenabschnitts für die

Ausfahrt von den Kundenparkplätzen des Q-Ladens, die Zufahrt zu den rückwärtig

gelegenen Garagen der Überbauung Forchstrasse 015/016/017 und für den

Milchtankwagen der im Quartierplanperimeter domizilierten

Milchproduzentengenossenschaft unter dem Blickwinkel der Verkehrssicherheit

prekär sei. Dies insbesondere, weil die ein- und ausfahrenden Fahrzeuge jeweils

das Trottoir überqueren müssten und sich unmittelbar neben den genannten Ein-

bzw. Ausfahrten der Fussgängerstreifen zum Bahnübergang Hinteregg Ost befinde.

Bei einer zusätzlichen Belastung dieses Strassenabschnitts mit der Ein- und

Ausfahrt zu einer Sammelgarage mit ca. 140 Stellplätzen sowie einer

oberirdischen Notzufahrt sei die Verkehrssicherheit nicht mehr gewährleistet.

Dies gelte auch für die Anfahrt des Kehrichttransporters zu den neu geplanten

Unterflurcontainern, die mangels Kehrmöglichkeit nur durch Rückwärtsfahrt nach

vorgängigem Halten auf der Forchstrasse erfolgen könne. Dies sei bei einer

Ausfahrt des Typs B gemäss Anhang 2 VErV jedoch nicht zulässig.

6.1.2

Die Vorinstanz verneinte die Qualifikation des betreffenden Abschnitts der

Forchstrasse als wichtige Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG unter

dem Hinweis, dass der Abschnitt in der kommunalen Verkehrsrichtplanung zwar als

Hauptsammelstrasse, aber nicht als Hauptverkehrsstrasse klassifiziert sei.

Anlässlich des Augenscheins vom 12. Juli 2023 habe sich gezeigt, dass die

Verkehrsbelastung in diesem Bereich moderat sei und einen weiteren

Direktanschluss zulasse. Ebenfalls berücksichtigte die Vorinstanz, dass im Zuge

der anstehenden Sanierung der Forchbahnhaltestelle Hinteregg eine Verlegung des

erwähnten Bahnübergangs Hinteregg Ost mitsamt dem dazugehörigen

Fussgängerstreifen um ca. 38 m in Richtung Kreuzung

Forchstrasse/Rällikerstrasse geplant sei (vgl. Beschluss des Gemeinderats Egg

vom 15. Februar 2021 betreffend Einsprache gegen das Projekt der Forchbahn AG

zur Sanierung der Haltestelle Hinteregg, Geschäft Nr. 72 36.03.1,

S. 1, abrufbar unter: https://www.egg.ch/_docn/2986298/GRB_20210215_72_Forchbahn_AG_Haltestelle_Hinteregg_Perronerhohung_P30_BehiG_Plangenehmigung_Stellungnahme.pdf,

zuletzt besucht am 23. April 2025). Für die Sicherheitsbedenken des Rekurrenten

lägen keine glaubwürdigen Hinweise vor, zumal die benachbarten Zufahrten zu den

Kundenparkplätzen des Q-Ladens sowie zu den rückwärtig gelegenen

Anwohnerparkplätzen der Überbauung 015/016/017 jeweils im Einbahnregime geführt

seien. Eine Ein- und Ausfahrt auf der gleichen Fahrbahn werde es lediglich auf

der geplanten Tiefgaragenzufahrt geben. Die gesetzlich vorgeschriebenen

Sichtweiten seien sowohl vor als auch nach dem Ausbau der Bahnhaltestelle

gewährleistet und dienstbarkeitsrechtlich abgesichert. Die übrigen technischen

Anforderungen an (Not-)Zufahrten seien ebenfalls erfüllt. Das rückwärtige

Einfahren des Kehrichtsammelfahrzeugs werde an der betreffenden Stelle bereits

heute praktiziert und sei unter Berücksichtigung des Verkehrsaufkommens und der

Häufigkeit des Kehrichtabtransports vertretbar.

6.1.3

Ob die Vorinstanz die Qualifikation des betreffenden Strassenabschnitts als

wichtige Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG – trotz Einstufung als

Hauptsammelstrasse im kommunalen Verkehrsplan und Klassifikation als

Hauptstrasse im Sinn von Art. 36 Abs. 2 und Art. 57 Abs. 2

des Strassenverkehrsgesetzes vom 19. Dezember 1958 (SVG; SR 741.01)

in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 der Durchgangsstrassenverordnung vom

18. Dezember 1991 (SR 741.272) – zu Recht verneinte, kann

offenbleiben. Auch bei abweichender Beurteilung führte dies noch nicht zur

Rechtswidrigkeit der geplanten Erschliessungsvariante, zumal § 240 Abs. 3 PBG hinsichtlich des darin enthaltenen Gebots zur rückwärtigen

Erschliessung ausdrücklich Raum für Ausnahmen lässt und der rechtsanwendenden

Behörde einen erheblichen Beurteilungsspielraum eröffnet. Ob eine

Direkterschliessung eines Grundstücks auf eine wichtige öffentliche Strasse

verantwortet werden kann, ist in jedem Einzelfall anhand der konkreten

Verhältnisse zu beurteilen. Dabei sind vor allem Gesichtspunkte wie der

Überbauungsgrad, die bestehenden Ausfahrten, die erlaubte Geschwindigkeit, die

Sichtweiten, die Verkehrssicherheit sowie der Schwierigkeitsgrad einer

rückwärtigen Erschliessung zu gewichten (VGr, VR.2021.00002/00003,

10. November 2022, E. 5.5.3; 28. November 2013, VB.2013.00253,

E. 3.3.2; Markus Lanter/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

S. 1087). Nebst dem Umstand, dass auf dem infrage stehenden, stark

bebauten Strassenabschnitt Leuenbach bis Rällikerstrasse bereits zahlreiche

andere Direktanschlüsse bestehen, was den Ausnahmecharakter der zu

beurteilenden Erschliessungslösung relativiert, gilt es vorliegend auch die

Nachteile zu berücksichtigen, die mit der vom Beschwerdeführer befürworteten

rückwärtigen Erschliessung über die Püntstrasse einhergingen. Zu nennen sind

hierbei insbesondere die Mehrbelastung der zahlreichen, rückwärtig gelegenen

Liegenschaften entlang der Püntstrasse, der höhere Flächenverbrauch sowie der

mit der erforderlichen Querung des Rütibachs verbundene verfahrensrechtliche

und technische Mehraufwand. Unter Berücksichtigung dieser Umstände erweist sich

die vorinstanzliche Beurteilung der Vereinbarkeit des geplanten

Direktanschlusses mit § 240 Abs. 3 PBG jedenfalls im Ergebnis nicht

als rechtsverletzend.

6.1.4

Nicht zu beanstanden ist ferner, dass die Vorinstanz die geplante Zufahrt

als ausreichend verkehrssicher beurteilte. Sie hat dabei zu Recht

berücksichtigt, dass die mit der anstehenden Sanierung der Bahnhaltestelle

geplante Verlegung des Fussgängerstreifens zu einer signifikanten Verbesserung

der Fussgängersicherheit führen dürfte. Nachdem sich das betreffende

Plangenehmigungsverfahren bereits in einem fortgeschrittenen Stadium befindet

und unter zusätzlicher Berücksichtigung des auf den bestehenden Ausfahrten

herrschenden Einbahnregimes ist die Verkehrssicherheit mit der gewählten

Erschliessungsvariante ausreichend gewahrt.

6.1.5

Hinsichtlich der gerügten Verletzung von Anhang 2 VErV im Zusammenhang mit

der rückwärtsgerichteten Einfahrt des Kehrichtsammelfahrzeugs lässt der

Beschwerdeführer unberücksichtigt, dass sich die darin enthaltenen

Bestimmungen, namentlich betreffend die Pflicht zur Ein- und Ausfahrt in

Vorwärtsrichtung, auf Ausfahrten im Sinn von § 3 lit. d VErV

beziehen. Beim betreffenden Abschnitt des Postwegs, von welchem aus die Leerung

der Unterflurcontainer erfolgen soll, handelt es sich indessen lediglich um

eine Zufahrt im Sinn von § 3 lit. b VErV, d. h. um eine Strasse der

Feinerschliessung, die ab der Grundstücksgrenze als Verbindung mit dem

Strassennetz der Groberschliessung dient. Allfälligen Bedenken in Bezug auf die

Verkehrssicherheit dieses Manövers kann sodann nötigenfalls mittels geeigneter

Nebenbestimmungen im Rahmen eines konkreten Bebauungsprojekts begegnet werden.

Unbegründet sind auch die Rügen des Beschwerdeführers in Bezug auf die

ungenügende Dimensionierung der vorgesehenen Notzufahrten und Stellflächen

(vgl. § 13 VErV sowie Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs-

und Stellflächen [FKS-Richtlinie; abrufbar unter

https://www.feukos.ch/de/unterlagen, besucht 23. April 2025]). Der

erforderliche Kurvenradius gemäss Ziff. 5.1 FKS-Richtlinie bezieht sich

nicht auf Wendeplätze und die Anzahl der geforderten Stellflächen bzw. die

Möglichkeit der gleichzeitigen Nutzung einer Stellfläche für mehrere umliegende

Gebäude ist in den FKS-Richtlinien nicht näher geregelt (vgl. a. a. O., Ziff. 6). Auch die Steigung der

projektierten Notzufahrt über den Postweg erweist sich als normalienkonform

(vgl. Ziff. 5.2 FKS-Richtlinie).

6.2 Auch die

vom Beschwerdeführer geltend gemachte Unverhältnismässigkeit des mit den

Quartierplanmassnahmen einhergehenden Eingriffs in seine Eigentumsgarantie

verneinte die Vorinstanz zu Recht. Dass diese Prüfung nicht mit der

erforderlichen Tiefe oder in willkürlicher Weise erfolgt wäre, ist entgegen dem

Beschwerdeführer nicht ersichtlich. Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass

das Grundstück Kat.-Nr. 02 durch den geplanten Ausbau des Postwegs und die

Fahrgasse zur Parkierungsanlage Forch an der südlichen Ecke mit einer Minderzuteilung

von 4 m2 und in flächenmässig untergeordnetem Umfang mit

verschiedenen Dienstbarkeiten belastet werde. Bei letzteren handelt es sich um

ein Fuss- und Fahrwegrecht auf einem Streifen von ca. 1 m Breite entlang

der südöstlichen Grundstücksgrenze, ein Nutzungsrecht an der über die südliche

Grundstücksecke verlaufenden Fahrgasse, eine Verpflichtung zur Freihaltung der

Sichtbermen an der östlichen Grundstücksecke im Bereich der Ausfahrt

Poststrasse/Forchstrasse sowie ein Erstellungs- und Nutzungsrecht für die

vorgesehenen Unterflurcontainer südöstlich der bestehenden Garagenzufahrt der

Gebäude Vers.-Nr. 018, 019 und 020. Die Belastung mit neuen

Dienstbarkeiten betrifft eine Gesamtfläche von 30 m2 der rund

860 m2 grossen Liegenschaft. Angesichts dieser

Flächenverhältnisse sowie des Umstands, dass die Belastung mit Dienstbarkeiten

ausschliesslich im Grenzbereich erfolgt, in welchem infolge baupolizeilicher

Abstandsbestimmungen ohnehin keine wesentliche bauliche Nutzung möglich wäre,

erscheint die resultierende Beanspruchung des Grundstücks Kat.-Nr. 02

insgesamt von untergeordneter Natur. Dem privaten Interesse des Beschwerdeführers

an der Vermeidung dieser Belastungen kommt ein geringeres Gewicht zu als dem

öffentlichen und privaten Interesse an der Herbeiführung der Baureife der im

Quartierplanperimeter gelegenen, rund 18'700 m2 grossen

Baulandparzellen.

6.3 Auch mit

seinen übrigen Rügen in Bezug auf die behauptete Unzweckmässigkeit der

gewählten Erschliessungsvariante vermag der Beschwerdeführer keine rechtsverletzende

Ermessensausübung des Beschwerdegegners 1 aufzuzeigen. Der Umstand, dass der

Beschwerdegegner 1 in der Begründung seiner Variantenwahl deren Vereinbarkeit

mit einem – inzwischen offenbar nicht mehr weiterverfolgten – Umbauprojekt des Beschwerdeführers

hervorhob, führt nicht zur Rechtswidrigkeit der entsprechenden

Ermessensausübung. Auch im Übrigen hat sich der Beschwerdegegner 1 bei der Wahl

der zu verfolgenden Erschliessungsvariante von sachgerechten Kriterien leiten

lassen. Die vom Beschwerdeführer propagierte alternative Erschliessung der

zentralen Tiefgarage von der Püntstrasse her wurde bereits im Rahmen des Bebauungs-

und Erschliessungskonzepts überprüft und hinsichtlich ihrer Vor- und Nachteile

der schlussendlich bevorzugten Direkterschliessung gegenübergestellt. Dass die

Vor- und Nachteile dieser Vorgehensvarianten wesentlich vom Vorschlag des Beschwerdeführers

gemäss seinem Begehren vom 29. März 2021 abweichen würden, macht dieser

nicht substanziiert geltend. Entsprechend ist es auch nicht zu beanstanden,

dass der Beschwerdegegner 1 zur Beantwortung dieses Begehrens auf das bereits

durchgeführte Variantenstudium verwies. Dass der Beschwerdegegner 1 eine

Erschliessung der zentralen Tiefgarage von der Püntstrasse her verwarf, ist angesichts

der Nachteile und Risiken dieser Vorgehensvariante nachvollziehbar. Zunächst

hätte diese eine weitaus höhere Zahl bereits überbauter Liegenschaften

tangiert. Hinzu kommen die im Erschliessungskonzept schlüssig dargelegte

bauliche Komplexität der erforderlichen Über- oder Unterquerung des Rütibachs

sowie die Verfahrensrisiken aufgrund der negativen Prognose des Beschwerdegegners 2

bezüglich der Bewilligungsfähigkeit dieses Vorhabens. Auch unter dem

Blickwinkel der haushälterischen Bodennutzung erscheint die gewählte

Direkterschliessung vorteilhafter. Dass die Vorinstanz diese in ihrer

Gesamtwürdigung als zweck- und rechtmässig beurteilte, ist nicht rechtsverletzend.

Dass die Vorinstanz in ihrer Begründung nicht jedes Argument des Beschwerdeführers

einzeln widerlegte, sondern sich auf eine Darlegung der aus ihrer Sicht

massgeblichen Gesichtspunkte beschränkte, stellt entgegen dem Beschwerdeführer

keine Verletzung seines rechtlichen Gehörs dar (vgl. statt vieler: BGE 147 IV 409 E. 5.3.4 mit Hinweisen).

7.

Zu beurteilen ist sodann die Rechtmässigkeit der Belastung

der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 mit Verfahrens- und Vollzugskosten.

7.1 Die Kosten

der Gemeinde für die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans samt Zins sind

von den beteiligten Grundeigentümern in der Regel im Verhältnis der Flächen

ihrer neuen Grundstücke zu bezahlen. Besondere Verhältnisse sind zu

berücksichtigen (§ 177 Abs. 1 PBG). Letzteres kann sich etwa zur

Berücksichtigung eines unterschiedlich hohen Erschliessungsinteresses aufgrund

vorbestehender Erschliessungsanlagen oder besonderer Verfahrensaufwendungen in

Bezug auf einen Teil der Grundstücke rechtfertigen. Als Verwaltungsgebühr

untersteht die Kostenverlegung nach § 177 PBG dem Kostendeckungs- und

Äquivalenzprinzip (zum ganzen Kleb, S. 231 und 246; BGr, 16. November

2010, 2C_407/2010, E. 2.4 ff.; VGr, 1. Oktober 2020,

VB.2018.00798, E. 6.2).

7.2 Vorliegend

wurden die Verfahrens- und Vollzugskosten entsprechend der Fläche im Neubestand

abgestuft nach vier Kategorien verlegt (100, 50, 25 und 0 %). Die

Grundstücke des Beschwerdeführers wurden jeweils zu 25 % kostenpflichtig,

was in einer anrechenbaren Fläche von insgesamt 444 m2 bzw. einer

Verpflichtung zur Tragung von 1,7901 % der Administrativ- und

Vollzugskosten resultiert. Entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers wurde

damit dem verhältnismässig geringen Erschliessungsinteresse seiner beiden

Liegenschaften, deren Vorteil sich im Wesentlichen auf eine Verbesserung der

Wasserversorgungssicherheit und eine Modernisierung des Entwässerungssystems

beschränkt, bereits hinreichend Rechnung getragen. Zu berücksichtigen ist

ferner, dass ihm für die Erstellung der betreffenden Werkleitungen keinerlei

Kosten auferlegt wurden. Auch hat die Vorinstanz bei ihrer Prüfung des vom

Beschwerdeführer zu tragenden Administrativkostenanteils zu Recht die zusätzlichen

Aufwendungen berücksichtigt, welche im Zusammenhang mit der Erarbeitung der

ursprünglich geplanten gemeinsamen Tiefgaragenzufahrt über das Grundstück Kat.-Nr. 02

und dem späteren Widerruf seines Einverständnisses zu diesem Vorgehen

entstanden. Auch dass der auferlegte Administrativkostenanteil gegen das

Äquivalenzprinzip verstossen würde, ist nicht ersichtlich. Die Beschwerde

erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

8.

Zusammengefasst ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

9.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und bleibt dem Beschwerdeführer die beantragte

Parteientschädigung versagt. Hingegen ist er zu verpflichten, der

Mitbeteiligten 1 einerseits sowie den Mitbeteiligten 2 und 3 andererseits eine

angemessene – im Lichte der knappen Stellungnahmen mitunter nur geringfügige –

Parteientschädigung zu bezahlen. Weil sich die Bemühungen des Beschwerdegegners 1

auf die Verteidigung des angefochtenen Quartierplans beschränkt haben und ihm

dabei kein grosser Aufwand entstanden ist, sind in Bezug auf diesen die

Voraussetzungen für die Zusprechung einer Parteientschädigung hingegen nicht

erfüllt (Plüss, § 17 Rz. 51). Für eine Anpassung der Kosten- und

Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens besteht ausgangsgemäss kein Anlass.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 700.-- Zustellkosten,

Fr. 6'700.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten 1 einerseits sowie den

Mitbeteiligten 2 und 3 andererseits eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-

(inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).