Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00573

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00573

VB.2023.00582

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. Juni 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiber

Jonas Alig.

In Sachen

Aus VB.2023.00573

Stadt Wädenswil,

vertreten durch

Baukommission Wädenswil,

diese vertreten durch RA A,

Aus VB.2023.00582

1. B,

2. C,

beide vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2023.00573

1. B,

2. C,

beide vertreten durch RA D,

Aus VB.202300582

Baukommission Wädenswil,

vertreten durch RA A,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 15. September 2022 erteilte die

Baukommission Wädenswil B und C die baurechtliche Bewilligung für den

Ersatzneubau eines Einfamilienhauses und die Umgebungsgestaltung auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Wädenswil.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben B und C mit Eingabe vom 12. Oktober

2022.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten in der

Hauptsache, es seien drei Auflagen (Dispositiv-Ziffern I.1.b, I.1.c und

I.1.f) aufzuheben.

Mit Entscheid vom 29. August 2023 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und hob die Dispositiv-Ziffern I.1.b

und I.1.c des Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 15. September

2022.

auf. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

A. Gegen

den Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. August 2023 erhob die Stadt

Wädenswil mit Eingabe vom 28. September 2023 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids – unter vollumfänglichen Kosten- und

Entschädigungsfolgen für das Baurekursgerichts- und das

Verwaltungsgerichtsverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft –, soweit die

Dispositiv-Ziffern I.1.b und I.1.c des Beschlusses der Baukommission

Wädenswil vom 15. September 2022 aufgehoben wurden. Es sei der Fall zur

Neubeurteilung im Sinne der nachstehenden Erwägungen an die Vorinstanz

zurückzuweisen (Verfahren VB.2023.00573).

Am 17. Oktober 2023 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 31. Oktober 2023 beantragten B und C, die Beschwerde sei – unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin – abzuweisen.

Mit Replik vom 22. November 2023 beantragte die Stadt Wädenswil neu, es

seien die Verfahren VB.2023.00582 und VB.2023.00573 zu vereinigen. Am 8. Januar

2024.

erstatteten B und C ihre Duplik. Die Stadt Wädenswil liess sich in der

Folge nicht mehr vernehmen.

B. Mit

Eingabe vom 2. Oktober 2023 erhoben auch B und C gegen den Entscheid des

Baurekursgerichts vom 29. August 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich und beantragten, es seien – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen für das Baurekursgerichts- und das

Verwaltungsgerichtsverfahren zulasten der Beschwerdegegnerin – der angefochtene

Entscheid des Baurekursgerichts, soweit der Rekurs abgewiesen wurde, und die

Auflage gemäss Dispositiv-Ziffer I.1.f des Beschlusses der Baukommission

Wädenswil vom 15. September 2022 aufzuheben (Verfahren VB.2023.00582).

Am 17. Oktober 2023 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 30. Oktober 2023 beantragte die Baukommission Wädenswil, die

Beschwerde sei – unter vollumfänglichen Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden – vollumfänglich abzuweisen. Mit Replik vom 14. November

2023.

(datiert vom 13. November 2023) hielten B und C an ihren Anträgen

fest. Die Baukommission Wädenswil liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die beiden Beschwerden richten sich gegen

denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt

und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus

prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2023.00573 und VB.2023.00582

zu vereinigen (§ 71 VRG i. V. m. Art. 125 lit. c

der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl.

auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

1.3

Da neben

der Zuständigkeit auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf

die Beschwerden einzutreten.

2.

2.1

Streitbetroffen

sind der Ersatzneubau eines Einfamilienhauses sowie die Umgebungsgestaltung auf

der Parzelle Kat.‑Nr. 01. Im Rahmen des Ersatzneubaus sollen die

Aussenwände und Decken des bestehenden Gebäudes erhalten bleiben, wobei aber

anstelle des Dachgeschosses ein neues Obergeschoss erstellt werden soll. Das

Baugrundstück ist gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar

1994.

(BZO) der Wohnzone W2/40% zugeteilt.

Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil wird aktuell

revidiert. Am 21. März 2022 verabschiedete der Stadtrat Wädenswil mit

Beschluss Nr. 72 die Gesamtrevision Bau- und Zonenordnung Wädenswil-Au,

Schönenberg, Hütten für das öffentliche Anhörungsverfahren (E-BZO 2022). Die

60-tägige öffentliche Auflage erfolgte vom 1. April 2022 bis 31. Mai

2022.

Mit Beschluss des Stadtrats Wädenswil vom 6. März 2023 wurde die

Revision zuhanden des Gemeinderates verabschiedet (E-BZO 2023). Das

Baugrundstück soll gemäss der E-BZO 2023 der Wohnzone W3B/45% (gemäss E-BZO

2022.

noch W3A/45%) zugeteilt werden (vgl. VB.2023.00573 act. 11/1;

VB.2023.00582 act. 6/1).

Die Baukommission Wädenswil hat in der Baubewilligung vom

15.

September 2022 den Bestimmungen der E-BZO betreffend

Terraingestaltung, Grenzabstände und Grünflächenziffer eine negative Vorwirkung

im Sinne von § 234 PBG zuerkannt, in dem sie entsprechende Auflagen zur

Einhaltung dieser Bestimmungen in der Baubewilligung statuierte (Disp.‑Ziff. I.1.b

[Terraingestaltung], I.1.c [Obergeschoss; Grenzabstand und Mehrlängenzuschlag]

und I.1.f [Grünflächenziffer und Bankett]).

Mit

Entscheid vom 29. August 2023 hob das Baurekursgericht die

Dispositiv-Ziffern I.1.b (Terraingestaltung) und I.1.c (Obergeschoss;

Grenzabstand und Mehrlängenzuschlag) des Beschlusses der Baukommission

Wädenswil vom 15. September 2022 auf.

2.2

2.2.1

Massgebend für die Bewilligungserteilung ist die Sach- und Rechtslage im

Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids über eine Baubewilligung, ausser

wenn Treu und Glauben eine andere zeitliche Anknüpfung gebieten (VGr, 4. Mai

2011, VB.2010.00108 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Änderung von bereits vor

dem erstinstanzlichen Bauentscheid beantragten planerischen Festlegungen ist

jedoch als zu berücksichtigende Änderung der massgeblichen Sachlage zu

betrachten, soweit sie sich nicht zu Ungunsten der Bauherrschaft auswirkt (vgl. VGr,

7.

Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.1.1 mit Hinweis).

2.2.2

Demzufolge war sowohl für den

Baubewilligungs- als auch für den Rekursentscheid die Sach- und Rechtslage

gemäss dem Beschluss des Stadtrats vom 21. März 2022 massgeblich. Für den Entscheid des

Verwaltungsgerichts ist – ohne, dass es einer Interessenabwägung bedürfen würde

– die Sachlage gemäss Beschluss des Stadtrats vom 6. März 2023 beachtlich, zumal sich jene planerischen

Festlegungen, die in abgeänderter Form beantragt wurden, nicht zuungunsten der

Bauherrschaft auswirken (vgl. E. 3.2.1 f., E. 3.3.1 und E. 3.4.1).

Insofern wird auch auf den Bericht "Stadt Wädenswil, Gesamtrevision

Nutzungsplanung, Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV

[Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000], Beschluss Stadtrat zuhanden

Gemeinderat vom 6. März 2023" abgestellt (vgl. VB.2023.00573 act. 11/2; VB.2023.00582 act. 6/2;

in der Folge: Erläuterungsbericht 2023)

und nicht auf den Bericht "Stadt Wädenswil, Gesamtrevision

Nutzungsplanung, Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV, Entwurf

öffentliche Auflage und kantonale Vorprüfung vom 14. März 2022"

(VB.2023.00573 act. 9/5.2; in der Folge: Erläuterungsbericht 2022).

2.3

Im Rahmen ihrer

Richtlinien zur Voranwendung der Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung vom

21.

März 2023 (in der Folge: Richtlinien 2023) hat die Baukommission Wädenswil

eine – ausdrücklich nicht als abschliessende Aufzählung aufzufassende – Liste

derjenigen Vorschriften zusammengestellt, auf die ein Baugesuch hinsichtlich

nachteiliger Beeinflussung der künftigen Bau- und Zonenordnung überprüft werden

soll. Darunter finden sich die hier relevanten Art. 21 Abs. 1 E-BZO

2023.

(Grünflächenziffer; Grundmasse betreffend Wohnzonen; Grundgrenzabstand

betreffend die Wohnzonen W3A, W3B und W3C), Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023

(Grünflächenziffer) und Art. 40 Abs. 1 E-BZO 2023

(Terrainveränderungen und -abgrabungen). Bereits in den Richtlinien der

Baukommission Wädenswil zur Voranwendung der Gesamtrevision der Bau- und

Zonenordnung vom 17. Mai 2022 (in der Folge: Richtlinien 2022) wurden Art. 22

Abs. 1 E-BZO 2022 (Grünflächenziffer; Grundmasse betreffend Wohnzonen;

Grundgrenzabstand betreffend die Wohnzonen W3A und W3B), Art. 36 Abs. 1

E-BZO 2022 (Grünflächenziffer) und Art. 40 Abs. 1 E-BZO 2022

(Terrainveränderungen und -abgrabungen) genannt (VB.2023.00573 act. 6/2;

VB.2023.00582 act. 11/2).

3.

Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2023.00573 (in

der Folge: Stadt Wädenswil) macht geltend, die negative Vorwirkung der

Bestimmungen über den Grundgrenzabstand und die Abgrabungen sei von der

Vorinstanz zu Unrecht verneint worden. Demgegenüber wenden sich die

Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2023.00582 (in der Folge:

Bauherrschaft) gegen die von der Vorinstanz bestätigte negative Vorwirkung der

Grünflächenziffer.

3.1

3.1.1

Baugesuche sind grundsätzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen,

welche im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides gelten. Nach § 234 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist eine

Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die

Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte

planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken würde. Planfestsetzungen

wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem

Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische

Neuordnung nicht beeinträchtigen.

3.1.2

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine beantragte

Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen

haben, um im Sinne von § 234 PBG berücksichtigt zu werden (RB 1982 Nr. 140

= BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40; VGr, 22. März 2006,

VB.2005.00562, E. 2.2; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.3).

Der genügende

Konkretisierungsgrad sowie die ernsthaften Realisierungschancen der E‑BZO

2022.

ist – im leicht angepassten Rahmen der E-BZO 2023 – vorliegend

unbestritten (vgl. bereits VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 3.2

zur E-BZO 2022).

3.1.3

Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche

Festlegungen im Sinne von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind.

Jedoch werden durch § 234 PBG auch nicht sämtliche in Änderung befindlichen

Bestimmungen geschützt, welche Auswirkungen auf planungsrechtliche Festlegungen

haben können. Vielmehr muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im

Sinne von § 234 PBG stets um ein unmittelbares oder wenigstens um ein

mittelbares Planungsinstrument handeln (VGr, 9. Februar 2011,

VB.2010.00508, E. 2.3.2, auch zum Folgenden). Zu diesen Vorschriften

gehören etwa die Bestimmungen über die Nutzweise (RB 1984 Nr. 95), die

Ausnützung, die erlaubte Überbauungsart, die Gebäudehöhe oder die Geschosszahl

(RB 1996 Nr. 76) und die Gebäudelänge (VGr, 13. April 2022,

VB.2021.00403, E. 3.7).

Keinen

planerischen Gehalt haben nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im

Zusammenhang mit der negativen Vorwirkung gemäss § 234 PBG rein ästhetisch

motivierte Bestimmungen

ohne wesentliche Auswirkungen auf die

Nutzungsmöglichkeit

von

Grundstücken. Dazu zählen etwa Einordnungsbestimmungen,

Bestimmungen über die Firstrichtung (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 5.2)

sowie unter Umständen die Einschränkung von Abgrabungs- und

Aufschüttungsmöglichkeiten (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3.3).

Ebenfalls keinen planerischen Gehalt haben reine Messvorschriften (VGr, 11. Juli

1990, VB.95.00066/VB.95.00067, E. 3b).

3.1.4

Nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36

Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV])

öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen soll die Bausperre nicht

weitergehen, als es der Zweck der vorgesehenen Planung verlangt (VGr, 13. April

2022, VB.2021.00403, E. 3.1 mit Hinweisen).

Im Lichte des

Verhältnismässigkeitsgrundsatzes ist bei bloss geringfügigen Abweichungen von

einer künftigen Planung grundsätzlich nicht von einer negativen Präjudizierung

im Sinne von § 234 PBG auszugehen (VGr, 16. Mai 1991, VB 91/0012, E. c

= BEZ 1991 Nr. 10 mit Hinweis auf VGr, 3. Oktober 1989, VB 89/0060;

Anna Frey, Die planungsrechtliche Baureife nach zürcherischem Recht, Diss.

Zürich, Zürich/Genf 2022, S. 123 f.; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 715 f.; vgl. BGr, 11. Juli 2000, 1P.602/1999/1P.616/1999,

E. 4b/bb).

3.2

Zunächst

ist die Rüge der Stadt Wädenswil zu behandeln, das Baurekursgericht habe zu

Unrecht verneint, dass den geplanten Grundgrenzabstandsbestimmungen eine

negative Vorwirkung zukomme.

3.2.1

In Art. 21 Abs. 1 E-BZO 2023 ist (wie bereits in Art. 22 Abs. 1

E-BZO 2022) vorgesehen, dass in allen Wohnzonen ausser der Wohnzone W2/30%

(4 m) ein einheitlicher Grundgrenzabstand von 5 m zur Anwendung

gelangt. Art. 21 Abs. 2 E-BZO 2023 statuiert für die hier

interessierende Wohnzone W3B/45%, dass sich der Grundgrenzabstand bei

Fassadenlängen von mehr als 25 m (für die Wohnzone W3A/45% gemäss Art. 22

Abs. 2 E‑BZO 2022: 12 m) um die Hälfte der Mehrlänge erhöhe,

jedoch höchstens 10 m.

Nach Art. 3 Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone

W2/40% ein kleiner Grenzabstand von 4 m und ein grosser Grenzabstand von 8 m.

In den übrigen Wohnzonen gelten kleine Grundgrenzabstände von 4 m bis 7 m

und grosse Grundgrenzabstände von 8 m bis 14 m. Der grosse

Grundgrenzabstand ist gegenüber der stärker nach Süden gerichteten

Gebäudelängsseite einzuhalten (Art. 8 Abs. 1 BZO). Einen

Mehrlängenzuschlag sieht die BZO nicht vor.

3.2.2

Aufgrund des – im Vergleich zu E-BZO 2022 – abgeänderten

Mehrlängenzuschlags nach E-BZO 2023 würde das strittige Bauvorhaben mit einer Fassadenlänge

des neuen Obergeschosses von 18,45 m den Grenzabstand im Norden auch bei

einer negativen Voranwendung der neuen Grenzabstands- und

Mehrlängenzuschlagsbestimmungen nicht mehr überschreiten. Es verbleibt selbst

bei einer negativen Voranwendung von Art. 21 Abs. 1 E-BZO 2023 somit

nur noch eine Überschreitung des massgeblichen Grenzabstands von 5 m im

Westen um ca. 1 m (vgl. VB.2023.00573 act. 9/11.15; vgl.

auch VB.2023.00573/ VB.2023.00582 act. 4 E. 5.4).

3.2.3

Gemäss einem jüngeren Entscheid des Verwaltungsgerichts sind Grenzabstandsbestimmungen

– ausgehend von ihren unterschiedlichen Funktionen (so schon angelegt bei Maja

Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis,

Entlebuch 2001, S. 28 in Verbindung mit S. 10) – differenziert zu

handhaben: Soweit der infrage stehenden Grenzabstandsbestimmung eine

siedlungsplanerische (und keine primär nachbarschützende) Funktion zukommt, ist

diese als planerisch festgelegte Abstandsvorschrift aufzufassen. Relevant ist

die gesetzgeberische Intention hinter der (Neu-)Regelung (VGr, 23. Oktober

2019, VB.2019.00309, E. 6.4.2).

3.2.4

Im Erläuterungsbericht 2022 wie auch im Erläuterungsbericht 2023 heisst es,

dass die Grenzabstandsbestimmungen in den Wohnzonen mit der BZO-Revision

vereinheitlicht würden. Dazu werde die Unterscheidung zwischen grossem und

kleinem Grenzabstand aufgehoben. Neu gelte mit Ausnahme der neuen W2 30 %

in allen Zonen ein allseitiger Grenzabstand von 5 m. Die Aufhebung des grossen

Grenzabstands ermögliche es, dass die Grundstücke baulich flexibler genutzt und

die Gebäude freier gestaltet würden (Erläuterungsbericht 2022, S. 54 f.;

Erläuterungsbericht 2023, S. 54 f.).

Gestützt auf den Erläuterungsbericht 2022 setzte sich das

Baurekursgericht mit dem Ziel der BZO-Revision auseinander. Mit der

Vereinheitlichung würden "nicht in erster Linie nachbarschützende oder

planerische Ziele, sondern primär rechtsstaatliche bzw. legislatorische"

Ziele verfolgt. Dass der Gesetzgeber planerisch eine besondere Körnigkeit angestrebt

hätte oder die bauliche Dichte hätte regeln wollen, ergebe sich aus dem

Erläuterungsbericht nicht (VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 5.4).

3.2.5

Entscheidend ist indes nicht allein der Zweck der Revision, sondern jener

der geplanten Bestimmungen. Letztere sind entweder als (vorwiegend) planerisch

oder (vorwiegend) nachbarschützend zu betrachten. Dieser Zweck ergibt sich

nicht allein aus den Erläuterungen, sondern (auch) aus der – hier insbesondere

grammatikalischen und systematischen – Auslegung der geplanten BZO-Bestimmungen

selbst (vgl. allgemein zur Auslegung von Rechtssätzen VGr, 21. Dezember

2023, VB.2023.00243, E. 3.1.2 mit Hinweisen). Mit Blick auf den Spielraum

der Gemeinde ist auch die Richtlinie 2023 der Baukommission Wädenswil nicht

unbeachtlich (vgl. E. 2.3; vgl. zur Berücksichtigung derartiger

Richtlinien VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3.1 = BEZ 2015 Nr. 28;

4.

Oktober 2018, VB.2017.00691, E. 4.2), was nicht von der Frage

abhängt, ob die Baukommission die Planungsbehörde ist (vgl. aber VB.2023.00582 act. 12

Ziff. 3).

Gemäss der Richtlinie 2023 der Baukommission Wädenswil kommt

dem neuen Grundgrenzabstand in der Zone W3B eine negative Vorwirkung zu. Die Stadt

Wädenswil führt ausserdem nachvollziehbar aus, der Verzicht auf den grossen

Grenzabstand zeitige eine grosse planerische Wirkung – und habe fraglos keine

nachbarschützende Funktion (VB.2023.00573 act. 2 Ziff. 12). Letzteres

trifft indes auch hinsichtlich des kleinen Grundabstands zu. Ginge es der Stadt

Wädenswil mit dem Grundgrenzabstand bloss um eine Vereinheitlichung

bzw. um Nachbarschutz, hätte sie für die Zone W2/30 keinen anderen

Grundgrenzabstand gewählt als für die anderen Zonen. Die Kombination der

Abschaffung des grossen Grenzabstands mit der Vergrösserung des kleinen

Grenzabstands auf 5 m wirkt sich in der Wohnzone W3B auf den möglichen

Fussabdruck künftiger Gebäude aus (vgl. VB.2023.00573 act. 2 Ziff. 14).

Durch den neu geplanten Mehrlängenzuschlag (Art. 21 Abs. 2 E-BZO 2023

bzw. bereits Art. 22 Abs. 2 E‑BZO 2022) wird dies noch

verstärkt.

Mithin kommt dem Grundabstand gemäss Art. 21 E-BZO

2023.

in der Zone W3B eine planerische Bedeutung zu.

3.2.6

Bezüglich des Erdgeschosses der bestehenden Baute, das im Rahmen des hier

strittigen Bauvorhabens beibehalten wird, wurde von der Baukommission Wädenswil

im Rahmen ihres Bauentscheids Folgendes erwogen (act. 9/3 E. lit. D.c):

"Da wichtige konstruktive Bestandteile (Aussenwände, Decken) der

Bestandesbaute erhalten bleiben und integraler Teil des Ersatzbaus sein werden,

sind die bestehenden Grenzabstände zu den Grundstücken Kat.-Nr. 03 [im

Westen] und Kat.-Nr. 04 [im Norden] im Erdgeschoss in Ordnung, falls die

betreffenden Wände und Deckenanteile auch während der Ausführung erhalten

bleiben." Die Frage, ob diese Rechtsauffassung zutrifft, ist nicht

Prozessgegenstand.

Durch das – auf der noch

relevanten westlichen Seite (vgl. E. 3.2.2) mit dem bestehen

bleibenden Erdgeschoss der Bestandesbaute bündige – neue Obergeschoss entsteht

im Vergleich zum Status quo des Erdgeschosses keine grössere Unterschreitung

des Grundgrenzabstands gemäss Art. 21 E-BZO 2023.

Insofern liegt vorliegend ein

besonderer Fall vor. Es ist von einer bloss geringfügigen Abweichung von der

künftigen Planung und damit mit Blick auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz

nicht von einer negativen Präjudizierung im Sinne von § 234 PBG auszugehen

(vgl. E. 3.1.4).

3.2.7

Im Ergebnis ist der Entscheid der Vorinstanz hinsichtlich des

Grundgrenzabstands somit nicht zu beanstanden. Der diesbezüglichen Rüge der

Stadt Wädenswil ist kein Erfolg beschieden.

3.3

Sodann ist

der Rüge der Stadt Wädenswil nachzugehen, das Baurekursgericht habe die

negative Vorwirkung der Abgrabungsvorschriften zu Unrecht verneint.

3.3.1

Nach Art. 40 Abs. 1 E‑BZO 2023 sind in allen Zonen ausser

in den Industrie- und Gewerbezonen ("IG-Zonen") grundsätzlich nur

geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. Davon ausgenommen sind

Abgrabungen für Zugänge sowie Ein- und Ausfahrten. Gemäss Art. 40 Abs. 2

E‑BZO 2023 können zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche

Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs

sowie um eine städtebaulich angemessene Gestaltung der Erdgeschosse an

Hanglagen zu ermöglichen weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden

(vgl. bereits Art. 40 E-BZO 2022, der – abgesehen davon, dass das Wort

"grundsätzlich" in Abs. 1 fehlt – identisch ist).

Gemäss Art. 21 E-BZO 2023 (Art. 22 E-BZO 2022)

sind in den Wohnzonen – anders als aktuell in der W2/40% nach Art. 3 BZO –

keine anrechenbaren Untergeschosse mehr zulässig. Nicht anrechenbare

Untergeschosse dürfen nach Art. 22 E-BZO 2023 (Art. 23 E‑BZO

2022) höchstens bis zur Hälfte der jeweiligen Fassadenfläche sichtbar sein.

In der BZO finden sich keine Vorschriften zu

Terrainveränderungen.

3.3.2

Im Erläuterungsbericht 2023 wird ausgeführt, dass aufgrund der weit

verbreiteten Hanglagen häufig sehr umfangreiche Terrainveränderungen

vorgenommen würden; teilweise würden ganze Geschosse durch Abgrabungen

freigelegt oder umfangreiche Aufschüttungen zur Nivellierung des Geländes

vorgenommen. Das Fehlen von Bestimmungen zu Terrainveränderungen führe häufig

zu ortsbaulich unerwünschten Situationen wie etwa der Freilegung von

Untergeschossen. Es werde das Ziel verfolgt, dass Gebäude sich dem Gelände anpassen

würden und nicht umgekehrt (Erläuterungsbericht 2023, S. 69 f.).

3.3.3

Das Verwaltungsgericht entschied betreffend mit Art. 40 Abs. 1 und 2 E‑BZO

2023.

weitgehend identischen Bestimmungen, diese seien primär ästhetisch

motiviert und hätten folglich keine planerische Bedeutung (VGr, 7. Mai

2015, VB.2014.00627, E. 5.3 = BEZ 2015 Nr. 28; 4. Oktober 2018,

VB.2017.00691, E. 4.2). Anders beurteilte es eine Abgrabungsvorschrift,

welche die Möglichkeit der Realisierung einer nutzbaren (anrechenbaren)

Untergeschoss-Fläche eingeschränkt. Die Frage, ob Untergeschosse zu Wohnzwecken

genutzt werden können, sei eine planungsrechtliche Frage (VGr, 22. November

1996, VB.96.00130, E. 2b = RB 1996 Nr. 76).

3.3.4

Die

Darlegungen im Erläuterungsbericht beziehen sich allein auf die ortsbauliche

Einordnung, nicht auf die Möglichkeit, anrechenbare Untergeschosse zu

realisieren (vgl. E. 3.3.2). Dem Wortlaut nach entspricht Art. 40

Abs. 1 und 2 E-BZO 2023 einer Ästhetikbestimmung. Anders als die Stadt

Wädenswil meint, ist der Wortlaut und Zweck der gesamten Norm Art. 40

E-BZO 2023 – und nicht bloss jener von Abs. 1 – entscheidend. Art. 40

Abs. 1 und 2 E-BZO 2023 bilden gemeinsam ein Ganzes. Mit Blick auf die

Systematik ist festzuhalten, dass mit Art. 22 E‑BZO 2023 neben Art. 40

E-BZO 2023 eine Bestimmung existiert, die sich anders als Art. 40 Abs. 1

und 2 E‑BZO 2023 auch wesentlich auf die Nutzungsmöglichkeit der

Untergeschosse (wobei es sich jedoch nur um Nebenräume handeln kann) auswirkt (vgl. E. 3.3.1).

Angesichts dieser Gegebenheiten kann es keine entscheidende Rolle spielen, dass

Art. 40 Abs. 1 E-BZO 2022 in den Richtlinien 2022 und den Richtlinien

2023.

eine negative Vorwirkung attestiert wurde.

Art. 40 E-BZO 2023 zeitigt als

Ästhetikbestimmung keine negative Vorwirkung.

3.3.5

Die Rüge der Stadt

Wädenswil zur negativen Vorwirkung der Abgrabungsvorschriften führt nicht zum

Erfolg.

3.4

Schliesslich

ist die Rüge der Bauherrschaft zu prüfen, das Baurekursgericht sei zu Unrecht

von einer negativen Vorwirkung der Grünflächenziffer ausgegangen.

3.4.1

Gemäss Art. 21 Abs. 1 i. V. m.

Art. 36 Abs. 1 E‑BZO 2023 sind in der Wohnzone W3B/45% 60 %

der Grundstücksfläche als Grünfläche zu erhalten und fachgerecht zu unterhalten

(so bezüglich der Wohnzone W3A/45% bereits Art. 22 Abs. 1 i. V. m. Art. 36 Abs. 1 BZO 2022,

wobei es noch hiess, die Grünflächen seien "dauerhaft" zu erhalten

und fachgerecht zu unterhalten).

Die geforderte minimale

Grünflächenziffer in der W2/30%, W3A/35%, W3B/45% und W3C/60% kann auf 50 %

reduziert werden, wenn im Gegenzug die im Sinne des ökologischen Ausgleichs

gestaltete Fläche gemäss Art. 37 Abs. 1 E-BZO 2023 im selben Umfang

erhöht werden (Art. 36 Abs. 2 E-BZO 2023).

Die mit Art. 36 Abs. 3

E‑BZO 2022 vorgesehene Regelung, dass in derselben Zone die anrechenbare

Grundfläche zu max. 25 % unterbaut werden darf, sofern sie ausreichend mit

natürlichem Erdmaterial überdeckt ist, wurde in dieser Form nicht in E-BZO 2023

übernommen. Stattdessen wurde neu eine Unterbauungsziffer von 55 % (W2/30%,

W3A/35%, W3B/45% und W3C/60%) bzw. 80 % (W4/70% und W5/85%) festgelegt (Art. 21

Abs. 1 E-BZO 2023).

In der geltenden BZO ist keine

Grünflächenziffer statuiert.

3.4.2

Im Erläuterungsbericht wird ausgeführt, dass viele Quartiere in Wädenswil

einen hohen Anteil an Grünräumen aufweisen würden. Allerdings gebe es auch

einzelne Grundstücke, auf denen der Grünflächenanteil sehr gering sei, etwa,

weil die gesamte Umgebungsfläche versiegelt sei.

In verschiedenen Zonen werde

zum Erhalt der Grünräume eine Grünflächenziffer (GFZ) vorgegeben, die auf die

spezifische Ausgangslage der Gebiete abgestimmt sei. Die Höhe der GFZ werde so

gewählt, dass die zulässige Ausnützung in den jeweiligen Zonen nicht

eingeschränkt werde. Auch bei einer GFZ von 60 % könne die zulässige

Ausnützung grundsätzlich realisiert werden – vorausgesetzt, die

Gebäudegrundfläche werde möglichst geringgehalten. Allerdings komme es mit der

Grünflächenziffer zu Einschränkungen bei der Umgebungsgestaltung. Gerade

Grundstücke, die heute stark versiegelt oder unterbaut seien, würden damit

künftig eingeschränkt. Die Umgebungsgestaltung könne dort künftig nicht mehr

gleich erstellt werden – was auch dem Zweck der Regelung entspreche (Erläuterungsbericht

2023, S. 65 ff.).

3.4.3

Die Bauherrschaft bringt vor, gemäss dem Erläuterungsbericht sei die

Einführung der Grünflächenziffer ökologisch und ästhetisch – aber nicht

planungsrechtlich – motiviert gewesen. Eine ausnützungsbeschränkende Wirkung

werde nicht intendiert. Unter dem Titel "Auswirkungen der revidierten Bau-

und Zonenordnung" werde die Grünflächenziffer einzig im Zusammenhang mit

der qualitätsvollen Siedlungsentwicklung nach Innen und dem Ortsbildschutz

sowie im Zusammenhang mit der Umwelt erwähnt. Der ökologische Fokus zeige sich

auch darin, dass die Grünflächenziffer reduziert werden könne, wenn in gleichem

Mass die ökologische Ausgleichsfläche erhöht werde (VB.2023.00582 act. 2 Ziff. 12 ff.).

3.4.4

Entgegen der Auffassung der Bauherrschaft sind "ökologisch" und "planerisch"

keine zwingenden Gegensätze. Anders als rein ästhetische Bestimmungen – die

sich regelmässig auf ein konkretes Grundstück bzw. eine konkrete Umgebung

beziehen – können sozial- oder umweltpolitisch bzw. ökologisch

motivierte Anliegen durchaus einen wesentlichen planerischen Charakter

aufweisen (vgl. VGr, 18. Mai 1984, VB 73/1983 = RB 1984 Nr. 95 zu Wohnanteilsvorschriften

[unter anderem mit der Zielsetzung, günstigen Wohnraum zu erhalten (VGr, 18. November

2009, VB.2009.00324, E. 5.5; vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 984)]; VGr,

22.

Juli 1990, VB 90/0038 = BEZ 1990 Nr. 29 zur Einschränkung

freiwilliger Abstellplätze bzw. Festlegung der Zahl maximal zulässiger

Abstellplätze mit dem Zweck der Reduktion des Motorfahrzeugverkehrs auf

öffentlichen Strassen – ausdrücklich im Zusammenhang mit der Luftreinhaltung

[vgl. Art. 3 Abs. 1 lit. c der Verordnung über private

Fahrzeugabstellplätze der Stadt Zürich vom 11. Dezember 1996

(Parkplatzverordnung)]).

Eine Reduzierung der Grünflächenziffer ist nach Art. 36

Abs. 2 E-BZO 2023 sodann – wenn im Gegenzug die im Sinne des ökologischen

Ausgleichs gestalteten Flächen gemäss Art. 37 Abs. 1 E-BZO 2023 im

selben Umfang erhöht werden – nur von 60 % auf 50 % möglich. Dies

zeigt zwar, wie die Bauherrschaft zutreffend festhält, den ökologischen Zweck

der Regelung, stellt ihren planerischen Gehalt aber gerade nicht infrage.

Unabhängig von den konkreten Bedingungen auf dem Baugrundstück kommt mithin

mindestens eine Grünflächenziffer von 50 % zum Tragen.

3.4.5

Der Zweck der Grünflächenziffer ergibt sich – anders als die

Beschwerdeführenden meinen – nicht allein aus dem Erläuterungsbericht. Der

Wortlaut der Bestimmung selbst und ihre Einordnung in den Gesamtkontext der

revidierten Bau- und Zonenordnung sind – ebenso wie die Auffassung der

Baukommission Wädenswil zur negativen Vorwirkung, der in den Richtlinien 2023

zum Vorschein kommt – ebenfalls von Bedeutung (vgl. E. 3.2.5).

Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 wird

im Rahmen der der Richtlinien 2023 eine negative Vorwirkung attestiert.

Entsprechend den zutreffenden Erwägungen des

Baurekursgerichts zeitigt die Grünflächenziffer – selbst wenn damit

beabsichtigt ist, dass in der Regel die zulässige Ausnützung nicht

beeinträchtigt werden soll – direkte Auswirkungen auf die zulässige Grundstücksnutzung.

Sie hat als Nutzungsziffer eine wesentliche Bedeutung im Gesamtkontext der

künftigen Planung. Damit wird planerisch ein bestimmter Anteil an Grünflächen

vorgeschrieben, was parzellenübergreifend auf dem gesamten Gemeindegebiet

siedlungsplanerisch einen gewissen Anteil an Grünflächen sichert und die

Grundeigentümer in Bezug auf die Nutzweise einer gewissen prozentualen

Grundstücksfläche in baulicher Hinsicht einschränkt. Die Grünflächenziffer hat

direkte Auswirkungen auf den möglichen flächenmässigen Fussabdruck des Gebäudes

und das Mass an versiegelten (Erschliessungs-)Flächen

(VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 6.4). Dass die

Grünflächenziffer ein umweltpolitisches Ziel verfolgt und ihr auch eine

ästhetische bzw. siedlungsgestalterische Funktion zukommt, ändert – wie gesehen

(E. 3.4.4) – nichts an deren entscheidwesentlichen nutzungsplanerischen

Gehalt.

Bei Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 handelt es sich um

eine planungsrechtliche Festlegung im Sinne von § 234 PBG.

3.4.6

Sodann ist von einer nicht bloss geringfügigen Abweichung von der künftigen

Planung und damit von einer negativen Präjudizierung im Sinne von § 234 PBG

auszugehen.

Die Bauherrschaft ging in ihrer Baueingabe – bei einer

Grundstücksfläche von 1'010 m2 – von einem Versiegelungsanteil

von 49,9 % aus (VB.2023.00573 act. 9/11.19). Damit lag gemäss dieser

Berechnung eine Unterschreitung der künftig einzuhaltenden Grünflächenziffer um

ca. 10 % vor, und nicht – wie das Baurekursgericht festhielt – eine solche

um ca. 15 %. Zutreffend erwog das Baurekursgericht hingegen – unter

Verweis auf § 257 Abs. 2 PBG –, die der Grünflächenziffer zugerechnete

Abstellfläche im Süden des geplanten Gebäudes müsse zusätzlich abgezogen

werden, womit eine Unterschreitung von weiteren mindestens 5 % resultiere

(VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 6.4). Mithin liegt eine

Abweichung von ca. 15 % bzw. ca.150 m2 vor (vgl.

VB.2023.00582 act. 2 Ziff. 16).

Entsprechend den Erwägungen des Baurekursgerichts ist diese

"Abweichung von über 100 m2"

deutlich

erkennbar und nicht bloss untergeordnet (VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4

E. 6.4). Dass die vorgesehene Umgebungsgestaltung nach Auffassung der

Bauherrschaft auch ohne die Anwendung der Grünflächenziffer noch

"mehrheitlich grün" sei (VB.2023.00582 act. 2 Ziff. 16),

spielt dementsprechend keine Rolle. Es handelt sich um eine mehr als

geringfügige Abweichung von der künftigen Planung – mit sichtbaren Folgen für

die Umgebung. Die planerische Zielsetzung wird durch das geplante Bauvorhaben

in erheblicher Weise negativ präjudiziert, weshalb sich die negative

Voranwendung auch im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung sowie unter

Nachachtung des Verhältnismässigkeitsprinzis als zulässig erweist.

3.4.7

Die Bauherrschaft dringt mit ihrer Rüge nicht durch.

4.

4.1

Zusammenfassend

erweisen sich die Beschwerden als unbegründet und sind abzuweisen.

4.2

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten je

hälftig der Stadt Wädenswil und – solidarisch für die Hälfte haftend – der

Bauherrschaft aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht den Parteien bei diesem

Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2023.00573 und

VB.2023.00582 werden

vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 265.-- Zustellkosten,

Fr. 5'765.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden je hälftig einerseits der Beschwerdeführerin aus VB.2023.00573 sowie andererseits den

– solidarisch haftenden – Beschwerdeführenden aus VB.2023.00582 auferlegt.

5.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.