Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00590

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00590

Urteil

der 1. Kammer

vom 14. November 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In

Sachen

1. A,

2. B,

3.1 C,

3.2 D,

alle vertreten durch RA E,

Beschwerdeführende,

gegen

1. F, vertreten durch Dr. iur. G,

2. Bauausschuss Hinwil, vertreten durch RA H

Beschwerdegegner,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. Januar 2023 erteilte der

Bauausschuss der Gemeinde Hinwil F die baurechtliche Bewilligung für den

Abbruch der Bestandesbauten und den Neubau eines zweistöckigen

Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss, einer Photovoltaikanlage, einem

Geräteschopf und einer Erdsondenwärmepumpenanlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

am I-Weg 02 in Hinwil.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid führten A, B sowie C und D mit

Eingaben je vom 3. März 2023 Nachbarrekurs beim Baurekursgericht des

Kantons Zürich. Dieses hiess die Rekurse mit Entscheid vom 23. August 2023

teilweise gut, ergänzte den angefochtenen Beschluss mit der Auflage, dass vor

Baufreigabe abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen seien,

gemäss welchen auf die Erstellung eines Vordachs über dem nordöstlichen

Terrassenbereich verzichtet wird, und wies die Rechtsmittel im Übrigen ab.

III.

Dagegen gelangten A, B sowie C und D am 3. Oktober

2023.

mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids, soweit darin ihr

Rekurs abgewiesen wurde, sowie der angefochtenen Baubewilligung. In

prozessualer Hinsicht beantragten sie mit Blick auf aussergerichtliche

Verhandlungen die Sistierung des Verfahrens; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Nachdem die Beschwerdegegner hiergegen nicht opponierten,

wurde das Verfahren mit Präsidialverfügung vom 12. Oktober 2023

einstweilen bis 31. Januar 2024 sistiert. Am 7. November 2023 teilte F

dem Verwaltungsgericht das Scheitern der aussergerichtlichen

Vergleichsgespräche mit. Am 9. November 2023 zogen B sowie C und D ihre

Beschwerde zurück. In der Folge wurde das Verfahren mit Präsidialverfügung vom

30.

November 2023 wiederaufgenommen und der Beschwerdegegnerschaft Frist

zur Beantwortung der Beschwerde angesetzt; dem Baurekursgericht wurde Frist zur

Einreichung der Akten sowie zur freigestellten Vernehmlassung angesetzt.

Das Baurekursgericht beantragte am 12. Dezember 2023 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. F und der Bauausschuss Hinwil

beantragten am 12. respektive 18. Januar 2024 ebenfalls die Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. A hielt mit Replik vom 22. Februar 2024 an seinen

Anträgen fest. F und der Bauausschuss Hinwil verzichteten mit Eingaben vom 1. März

2024.

auf weitere Stellungnahmen.

Die Kammer erwägt

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Bauherrschaft beabsichtigt, das bestehende Wohnhaus

auf dem gemäss Bau- und Zonenordnung Hinwil (BZO) in der Wohnzone W/1.8

gelegenen Baugrundstück abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen

und Geräteschopf zu erstellen.

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Dachform des

geplanten Bauvorhabens sei nicht zonenkonform, die maximal zulässige

Gebäudehöhe werde – was das Baurekursgericht denn auch festgehalten habe –

nicht eingehalten, das Bauprojekt führe zu einer Übernutzung der Bauparzelle

und insbesondere stünden dem Vorhaben auch zivilrechtliche Bauhindernisse

entgegen.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer macht im Hauptpunkt geltend, es bestehe eine dingliche

Höhenbeschränkung bzw. die Vorgabe einer bestimmten Dachform, was durch das

Bauvorhaben missachtet werde. Es handle sich um eine Dienstbarkeit von

baupolizeilicher Bedeutung, was sich aus ihrer Entstehungsgeschichte ergebe;

deshalb sei es unzulässig, die diesbezüglichen Fragen auf den Zivilweg zu

verweisen.

3.2

Im

Baubewilligungsverfahren wird einzig abgeklärt, ob einem Bauvorhaben keine

öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem

Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Demgegenüber obliegt die

Überprüfung auf Übereinstimmung mit privatrechtlichen Vorschriften oder

Vereinbarungen den Privaten, denen im Streitfall das zivilgerichtliche

Verfahren zur Verfügung steht (§ 1 VRG; § 317 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Privatrechtliche Institute sind

im Baubewilligungsverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich

relevant sind (VGr, 29. August 2019, VB.2018.00609, E. 3.2).

Baupolizeilich relevant ist nach der Praxis etwa die zivilrechtliche Vorfrage,

ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung des Baugrundstücks mittels

einer Fahrwegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert sei (VGr, 27. September

2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein Bauprojekt nach dem Inhalt

eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Näherbaurechts als zulässig erweist

(VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2). Verwaltungsbehörden

haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Entscheidfindung von

zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines

zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als

zulässig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein

unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2;

vgl. dazu ferner Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungs­rechts­pflege­gesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014 [Kommentar VRG], § 1 N. 40).

3.3

In den vorstehend

dargestellten Fällen ging es allerdings jeweils darum, dass sich die

Bauherrschaft zur Realisierung ihres Bauprojekts auf zivile Rechte, namentlich

Dienstbarkeiten zugunsten ihres Grundstücks, berief. Anders ist die Rechtslage,

wenn – wie vorliegend – von dritter Seite, etwa von Nachbarn, geltend gemacht

wird, einem Bauvorhaben würden privatrechtliche Hindernisse, namentlich in Form

von Dienstbarkeiten, entgegenstehen. In diesen Fällen muss grundsätzlich der

zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden (VGr, 21. Oktober 2021,

VB.2021.00016, E. 3.3; 10. Dezember 2015, VB.2015.00392, E. 2.2;

27.

März 2015, VB.2014.00565, E. 3.1.2). Verpflichtet etwa eine

privatrechtliche Dienstbarkeit zur Einhaltung eines grösseren Abstands, als im

öffentlichen Recht vorgeschrieben ist, ist diese Frage für die

Bewilligungsfähigkeit gemäss § 320 Satz 1 PBG irrelevant und damit im

baurechtlichen Bewilligungsverfahren nicht zu prüfen (VGr, 18. September

2012, VB.2012.00154, E. 2.1).

3.4

Vorliegend

lastet auf dem Baugrundstück zugunsten von Nachbarparzellen eine

Grunddienstbarkeit, wonach keine anderen Bauten als solche mit Flachdach

errichtet werden dürfen. Eine Höhenbeschränkung ist darin nicht ersichtlich.

Unter öffentlich-rechtlichem Blickwinkel steht die im hier zu beurteilenden

Fall konkret gewählte Dachform der Baurechtskonformität des Bauprojekts nicht

entgegen. Es ist denn auch nicht ersichtlich, dass beispielsweise

erschliessungstechnische, wohnhygienische, feuerpolizeiliche oder gestalterische

Hindernisse vorliegen würden, welche ohne die Dienstbarkeit die

Bewilligungsfähigkeit des Projekts verunmöglichen würden (s. zur

Bewilligungsfähigkeit der Dachform auch unten, E. 4.1). Vielmehr wurde

eine über die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen hinausgehende Regelung

statuiert. Somit ist die Servitut nicht baupolizeilich relevant.

3.5

Ob die

beschwerdeführerischen Vorbringen betreffend die Entstehungsgeschichte der

Dienstbarkeit – wie es der private Beschwerdegegner geltend macht – verspätet

vorgebracht wurden, kann sodann offengelassen werden: Die Dienstbarkeit hat

offenkundig keinen baupolizeilichen Charakter, woran die Entstehungsgeschichte

von vornherein nichts zu ändern vermöchte. Somit erübrigt sich auch das

bezüglich der Entstehungsgeschichte der Dienstbarkeit gestellte

Editionsbegehren.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer bringt vor, die Dachform des Bauprojekts sei unzulässig, da Art. 6.5.2

der BZO Hinwil in der Wohnzone W/1.8 keine Attikageschosse über Flachdächern

gestatte. Es werde unzulässigerweise ein zusätzliches Geschoss erstellt.

Die Regelung gemäss Art. 6.5.2 BZO schreibt unter dem

Titel "Dachgestaltung" vor, dass über Flachdächern nur

Liftüberbauten, Kamine und Lüftungselemente gestattet sind. Zusätzlich dürfen

bei begehbaren Dachflächen Dachausgänge und Sicherheitselemente wie Brüstungen

erstellt werden. Geschosszahlvorschriften enthält die BZO nicht; die Aufteilung

der Nutzung auf einzelne Geschossarten ist gemäss Art. 6.1.2 BZO im Rahmen

der zulässigen Fassadenhöhe frei.

Aus den genannten BZO-Bestimmungen lässt sich weder ein

Verbot von Attikageschossen noch die Unzulässigkeit der projektierten

Geschosszahl herauslesen. Offenkundig handelt es sich bei Art. 6.5.2 BZO

um eine Norm betreffend Dachaufbauten und nicht betreffend (Attika-)Geschosse:

Sie bezieht sich auf Bauteile, die oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten

(s. zum Begriff der Dachaufbauten Christian Berz/Antonio Frigerio in: Christoph

Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil

2024, S. 1464). Sodann wäre ein zusätzliches Geschoss mangels

Geschosszahlvorschriften ohnehin nicht unzulässig, da die maximale Gebäudehöhe

eingehalten wird (s. zur Zulässigkeit der diesbezüglichen Nebenbestimmung

sogleich unten, E. 4.2). Das Attikageschoss ist bewilligungsfähig.

4.2

Die Vorinstanz hiess den Rekurs

insoweit gut, als mit Blick auf die "Drittelsregelung" gemäss § 292 lit. b PBG eine Überschreitung der Gebäudehöhe beziehungsweise der

massgeblichen Profillinie durch das Vordach über dem nordöstlichen

Terrassenbereich festgestellt wurde. Das Baurekursgericht heilte diesen Mangel

auflageweise und hielt in Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen Urteils

fest, dass vor Baufreigabe abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu

lassen seien, gemäss welchen auf die Erstellung eines Vordachs über dem

nordöstlichen Terrassenbereich verzichtet

wird.

4.3

Inhaltliche oder formale Mängel

eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter

bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen

in der Baubewilligung behoben werden. Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können

untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt allerdings, wenn die Mängel eine

wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts

erfordern (s. statt vieler VGr, 14. Juli 2022, VB.2021.00454, E. 6.2

m.w.H.).

Der

Beschwerdeführer bringt hiergegen vor, dass das Attikageschoss ohnehin nicht

erstellt werden dürfe, weshalb auch die Auflage betreffend das Vordach über der

Terrasse nicht bestehen bleiben könne. Wie vorstehend ausgeführt, ist das

Attikageschoss jedoch bewilligungsfähig (s.o. E. 4.1). Mithin ist auf

dieses Vorbringen des Beschwerdeführers nicht weiter einzugehen. Dass die

Behebung des fraglichen Mangels eine wesentliche Projektänderung bzw. eine

konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern würde, wird nicht geltend

gemacht. Dies ist denn auch klarerweise nicht der Fall, zumal ohne Weiteres auf

das Vordach verzichtet werden kann.

5.

5.1

Gemäss § 13

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) können die Gemeinden

die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert regeln für Hauptgebäude,

Besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG und verglaste Balkone, Veranden

und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem

Energiesparen dienen. Die BZO Hinwil macht hiervon Gebrauch: Art. 6.1.1

der BZO sieht in der Wohnzone W/1.8 für Hauptgebäude eine Baumassenziffer von

1.8

vor, für Besondere Gebäude eine solche von 0.2 und für verglaste Balkone,

Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie

dem Energiesparen dienen, eine solche von 0.1.

5.2

Der

Beschwerdeführer rügt eine Überschreitung der Baumassenziffer und macht eine

Übernutzung von 48,35 m3 geltend. Er stellt sich auf den

Standpunkt, dass die zulässigen Bau­massen der einzelnen Gebäudekategorien

nicht addiert werden dürfen.

5.3

Gestützt auf § 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG kann auf die korrekten

diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden: Würde der

beschwerdeführerischen Auffassung gefolgt, verlöre die Regelung in § 13 ABV ihren Sinn. Gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher Praxis können die

neben dem Hauptgebäude bestehenden weiteren Gebäudekategorien von der für sie

zusätzlich bestimmten Baumasse profitieren (VGr, 18. März 2021,

VB.2020.00662, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen; 8. Februar 2012,

VB.2011.00564, E. 3 = BEZ 2012 Nr. 2; 25. Januar 2006,

VB.2005.00518, E. 4 = BEZ 2006 Nr. 31; so auch Christoph

Fritzsche/Christian Berz, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1184). Die

Rüge erweist sich als unbehelflich.

6.

Nach dem Gesagten ist die

Beschwerde insgesamt als unbegründet abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

den unterliegenden (bestehenden und ehemaligen) Beschwerdeführenden unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 70 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG); auch die Beschwerdeführenden 2, 3.1

und 3.2 gelten infolge Beschwerderückzugs als unterliegend (Plüss, § 13 N. 79).

Den Beschwerdeführenden 2, 3.1 und 3.2, die ihre Beschwerden zurückgezogen

haben, sind die Gerichtskosten zu je 1/10 aufzuerlegen, dem Beschwerdeführer 1

zu 7/10.

Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht den

Beschwerdeführenden ausgangsgemäss nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen sind sie nach Massgabe der Verteilung der Gerichtskosten und unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag zu verpflichten, dem privaten

Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu

bezahlen. Der Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegner 2) steht in der

vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar

2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 5'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer 1 zu 7/10 und den

Beschwerdeführenden 2, 3.1 und 3.2 zu je

1/10 unter

solidarischer Haftung auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 1–3.2 werden nach Massgabe des

Gerichtskostenverteilers und solidarisch verpflichtet, dem privaten

Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'000.– zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.