Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00621

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2023.00621

Urteil

der 3. Kammer

vom 19. September 2024

Mitwirkend: Verwaltungsrichter André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber

Silvio Forster.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. Politische Gemeinde Kilchberg,

vertreten durch den

Gemeinderat,

dieser vertreten

durch RA C,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

3. Stiftung Emilienheim für ältere Blinde und Sehbehinderte,

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend privater

Gestaltungsplan,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss (Urnenabstimmung) vom 15. Mai 2022 erteilte

die Gemeinde Kilchberg ihre Zustimmung zu dem von der Stiftung Emilienheim für

ältere Blinde und Sehbehinderte als Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01

an der F-Strasse 02 aufgestellten privaten Gestaltungsplan

"Emilienheim". Mit Verfügung vom 20. Dezember 2022 erfolgte die

Genehmigung durch die Baudirektion des Kantons Zürich (Dispositivziffer I),

unter Vorbehalt von Art. 13 der Gestaltungsplanvorschriften, welcher nicht

genehmigt wurde (Dispositivziffer II). Die Genehmigung wurde am 13. Januar

2023 im kantonalen Amtsblatt publiziert.

Erwägungen

II.

Mit Eingabe vom 13. Februar 2023 liess A Rekurs ans

Baurekursgericht erheben. Sie liess beantragen, der Gestaltungsplan

"Emilienheim" sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben.

Das Baurekursgericht führte am 1. Juni 2023 im Beisein aller Parteien

einen Abteilungsaugenschein durch. Mit Entscheid vom 12. September 2023

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab (Dispositivziffer I) und

auferlegte die Gerichtskosten von Fr. 9'240.- A (Dispositivziffer II).

Zudem wurde A verpflichtet, der Stiftung Emilienheim eine Parteientschädigung

von Fr. 2'500.- zu bezahlen; im Übrigen wurden keine Parteientschädigungen

zugesprochen (Dispositivziffer III).

III.

A. Gegen

den Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. September 2023 liess A

Beschwerde ans Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag, es seien der

Beschluss der Gemeinde Kilchberg vom 15. Mai 2022, die Verfügung der

Baudirektion vom 20. Dezember 2021 [recte: 2022] und der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 12. September 2023 aufzuheben. Zusätzlich liess sie

einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht beantragen; alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen. Mit Eingabe vom 26. Oktober 2023 beantragte das

Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 15. November

2023.

beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich die Abweisung der

Beschwerde und verwies auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE)

vom 9. November 2023. Das ARE beantragte die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei, und verwies auf seine Stellungnahme vor dem

Baurekursgericht vom 16. März 2023. Die Stiftung Emilienheim liess am

16.

November 2023 ihre Beschwerdeantwort einreichen und beantragte, die

Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit darauf

eingetreten werden könne. Mit Eingabe vom 20. November 2023 liess die

Gemeinde Kilchberg ihre Beschwerdeantwort einreichen und beantragte die

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

B. Mit

Eingabe vom 17. Januar 2024 liess A auf die Beschwerdeantworten

replizieren. Mit Eingabe vom 13. Februar 2024 liess die Gemeinde Kilchberg

und mit Eingabe vom 22. Februar 2024 die Stiftung Emilienheim duplizieren.

Am 16. April 2024 liess A eine Triplik einreichen, am 25. April 2024

die Stiftung Emilienheim eine Quadruplik.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist funktionell und sachlich

zuständig für die Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid des

Baurekursgerichts vom 12. September 2023, dem eine raumplanungsrechtliche

Festlegung (privater Gestaltungsplan) zugrunde liegt (§ 41 Abs. 1 i. V. m. § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG; LS 175.2]).

Die Beschwerdeführerin ist als Stockwerkeigentümerin der in unmittelbarer Nähe

des Gestaltungsplangebiets gelegenen Liegenschaft Kat.-Nr. 03 zur Anfechtung

des Entscheids des Baurekursgerichts legitimiert (§ 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]). Da auch die

übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Zur

Begründung macht sie geltend, dass der am Augenschein beteiligte

Abteilungspräsident des Spruchkörpers des Baurekursgerichts vor dem Entscheid

zurückgetreten sei und der am Entscheid beteiligte Vizepräsident nicht am

Augenschein teilgenommen habe.

2.2

Gemäss der

Rechtsprechung ist die Durchführung eines Augenscheins geboten, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der

sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulässig, dass eine

Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der

massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den

übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (vgl. BGr, 9. Februar

2022, 1C_129/2021, E. 3.3; VGr, 28. April 2022, VB.2021.00038, E. 1.2).

Die Feststellungen anlässlich des Augenscheins sind vom Gerichtsschreiber bzw.

der Gerichtsschreiberin zu protokollieren und allenfalls auch zu fotografieren

(§ 20 der Organisationsverordnung des Baurekursgerichts vom

12.

November 2010 [OV BRG; LS 700.7]). Sind wie beim

Referentenaugenschein nicht alle am Entscheid beteiligten Mitglieder des

Spruchkörpers beim Augenschein anwesend, muss das Protokoll den abwesenden

Mitgliedern zuverlässig Auskunft über die örtlichen Verhältnisse geben (VGr,

19.

Januar 2023, VB.2022.00192, E. 3.2; vgl. auch VGr, 27. Juni

2019, VB.2018.00797, E. 4.3.3).

2.3

Die vom

Baurekursgericht am Augenschein getroffenen Feststellungen, die in einem sehr

ausführlichen und mit zahlreichen Fotografien versehenen Protokoll dokumentiert

sind, können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (vgl. VGr,

30.

Juni 2022, VB.2021.00730, E. 3). Ausserdem geben die Akten – so

etwa die Modellfotos im Bericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung

vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) – über die massgebenden

Umstände des streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen

zweiten gerichtlichen Augenschein (oder anderweitige Beweiserhebungen) kann

daher verzichtet werden.

2.4

Der

massgebliche Sachverhalt war bzw. ist vorliegend durch die Akten erstellt.

Namentlich aufgrund der umfangreichen Fotodokumentation war auch der

vorinstanzliche Spruchkörper am 12. September 2023 zur Entscheidfällung in

der Lage, auch wenn der Vizeabteilungspräsident selbst nicht am Augenschein

teilgenommen hatte. Ein sachlicher Grund für die Auswechslung des vormaligen

Abteilungspräsidenten, welcher noch am Abteilungsaugenschein vom 1. Juni

2023.

teilgenommen hatte, durch den Vizepräsidenten lag zufolge

zwischenzeitlichen Rücktritts des ersteren selbstredend vor.

3.

3.1

Bei

kommunalen Nutzungsplänen überprüft das Baurekursgericht alle Mängel, insbesondere

auch die Zweckmässigkeit und Angemessenheit der planerischen Anordnungen (§ 20 Abs. 1 VRG, insbesondere § 20 Abs. 1 lit. c VRG). Folglich

kommt ihm von Gesetzes wegen umfassende Kognition zu, womit Art. 33 Abs. 3

lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700)

Nachachtung verschafft wird, der eine volle Überprüfung von Nutzungsplänen

durch mindestens eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Eine derartige Überprüfung

schliesst nicht aus, dass sich die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung auferlegt,

soweit über die Zweckmässigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2

Abs. 3 RPG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf die

Rechtsmittelbehörde damit nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen

Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene

ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der

massgebenden Umstände, so hat ihn das Baurekursgericht zu respektieren (BGr, 22. April

2015, 1C_428/2014, E. 2.2; 6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 2.2).

Mitunter kommt den Gemeinden im Nutzungsplanrecht grundsätzlich

Planungsautonomie zu. Bei der Überprüfung des kommunalen Planungsentscheids

durch das Baurekursgericht muss insbesondere berücksichtigt werden, dass der

erstinstanzlichen Behörde verschiedene Planungsvarianten zur Auswahl stehen

können. Das Baurekursgericht darf von der gewählten Lösung nur abweichen, wenn

sich die kommunale Behörde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden

Erwägungen hat leiten lassen oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und

Verhältnismässigkeit verletzt.

3.2

Im

Beschwerdeverfahren überprüft das Verwaltungsgericht als zweite

Rechtsmittelinstanz Rekursentscheide nur auf Rechtsverletzungen,

einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung, hin. Eine

Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Das Verwaltungsgericht schreitet jedoch nicht erst dann

ein, wenn die Würdigung der Vorinstanzen schlechthin unhaltbar oder willkürlich

ist; es genügt, wenn sich diese als rechtswidrig erweist (vgl. VGr,

21.

September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3 f. mit Hinweisen; BGr,

2.

Mai 2016, 1C_34/2016, E. 3.3).

Namentlich ist korrigierend einzugreifen, wenn die kommunale Lösung die

überkommunalen Interessen ausser Acht lässt oder diesen ein falsches Gewicht

beimisst, sie den wegleitenden Grundsätzen und Zielen der Raumplanung

widerspricht oder wenn die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht sowie

über- oder unterschritten hat (VGr, 15. Dezember 2022, VB.2022.00252,

E. 2.3; vgl. BGE 145 I 52 E. 3.6).

4.

Der Gestaltungsplanperimeter ist deckungsgleich mit dem in

der Zone für öffentliche Bauten gelegenen, 7'394 m2 grossen

Grundstück Kat.-Nr. 01, dessen südwestliche Hälfte von einem kommunalen

Aussichtsschutzplan betroffen ist. Der östliche Bereich des Grundstücks umfasst

im Zentrum das bestehende Hauptgebäude für die Pflege und Betreuung älterer

blinder und sehbehinderter Personen. Daran schliesst westlich ein Anbau an.

Östlich des Hauptgebäudes befindet sich ein Zweifamilienhaus. Der südwestliche,

weitgehend flache Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 dient als Park.

Nordwestlich des Perimeters liegt das leicht ansteigende Waldgrundstück Kat.-Nr. 04

("Lättenhölzli"), welches noch weiter gegen Norden wieder abfällt

(vgl. den Plan "digitale Höhenmodelle 2021/22 ZH" im GIS-Browser;

www.gis.zh.ch).

Der Gestaltungsplan sieht neben einem unterirdischen Baubereich C

auch zwei oberirdische vor. Der Baubereich A umfasst das bestehende

Hauptgebäude, welches nordwestlich (gegen Westen) erweitert werden soll (drei

Vollgeschosse; maximale Gebäudehöhe 12 m) und zum Wald einen Abstand von

15.

m ausweist. Damit wird die im nördlichen und nordwestlichen Teil des

Grundstücks bestehende Waldabstandslinie, die einen Abstand von

ca. 23 m vorgibt, unterschritten. Der Baubereich B (sieben

Vollgeschosse; maximale Gebäudehöhe 25 m) befindet sich im Nordosten des

Perimeters in einem abfallenden Gelände und soll mit einer punktförmigen

Wohnbaute für Alterswohnungen überstellt werden.

5.

5.1

Mit –

öffentlichen und privaten – Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte

Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung

der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die

Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Für die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu

belassen (§ 83 Abs. 2 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die

Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu

ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann

Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG).

5.2

Gemäss der

Rechtsprechung muss ein Gestaltungsplan die Richtplanung und das übergeordnete

Recht einhalten, namentlich die Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes.

Die Anforderungen und das Ausmass der zulässigen Abweichungen von der

Grundnutzungsordnung sind gesetzlich nicht definiert. Sondernutzungspläne

dürfen zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen zugrunde liegenden

Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen dürfen die Bau- und

Zonenordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet ist,

jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten gerät das wichtige Prinzip

der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung in Gefahr. Ein strengerer

Massstab an die Zulässigkeit solcher Abweichungen ist anzulegen, wenn der

Erlass eines Sondernutzungsplans von einer weniger stark demokratisch

legitimierten Behörde bzw. in einem weniger stark demokratisch abgestützten

Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung, was vorliegend jedoch

nicht der Fall ist (BGE 149 II 79 E. 3.3; 135 II 209 E. 5.2; BGr,

22.

März 2022, 1C_328/2020, E. 3.4.5; VGr, 15. Dezember 2022,

VB.2022.00252, E. 2.2). Das geltende Bundesrecht ist jedenfalls zu

beachten (vgl. BGE 131 II 103 E. 3.2.2).

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, die Baudirektion sei bei der Genehmigung des

privaten Gestaltungsplans an den Vorprüfbericht gebunden. Dies umfasse auch

negative Feststellungen, wonach der Gestaltungsplan mit Blick auf die

bestehende Waldabstandslinie und den regionalen Richtplan im Zeitpunkt der

Vorprüfung nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Die Zustimmung durch die

Stimmbürger zum Gestaltungsplan sei bei einer hohen Stimmbeteiligung von

54.

% mit 54 % Ja-Stimmen knapp ausgefallen.

6.2

Das

Baurekursgericht führte zutreffend aus, dass § 89 Abs. 2 PBG

hinsichtlich der negativen Einschätzungen der Vorprüfung keine Bindungswirkung

an den Vorprüfbericht vorsehe. Ziel der Vorprüfung sei gerade, mit

entsprechender Kritik eine Änderung des Inhalts des Gestaltungsplans oder

seiner Begründung herbeizuführen, sodass dieser anschliessend genehmigungsfähig

werde; eine Unzulässigkeit der Genehmigung aufgrund der teilweise negativen

Vorprüfung sei deshalb zu verneinen. Auf die diesbezüglich ausführlichen

Erwägungen der Vorinstanz kann in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden. Inwiefern die Beschwerdeführerin aus der

Stimmbeteiligung und dem ihrer Ansicht nach knappen Abstimmungsergebnis etwas

zu ihren Gunsten gegen den Genehmigungsentscheid ableiten will, ist nicht

nachvollziehbar. Wollte sie das Abstimmungsergebnis selbst bemängeln, so wäre

dieses direkt anzufechten gewesen; im Rahmen der Beschwerde gegen den

Genehmigungsentscheid ist das Abstimmungsergebnis hingegen nicht mehr

Streitgegenstand.

7.

7.1

Nach Art. 17

Abs. 1 des Waldgesetzes vom 4. Oktober 1991 (WaG; SR 921.0) sind

Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege

und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen. Aus wichtigen Gründen können die

zuständigen Behörden die Unterschreitung des Mindestabstands unter Auflagen und

Bedingungen bewilligen (Abs. 3). Art. 3 Abs. 1 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) verlangt bei

der Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer Aufgaben eine umfassende

Interessenabwägung (vgl. auch BBl 2014 4924). Der Zonenplan setzt im

Bauzonengebiet Waldabstandslinien fest (§ 66 Abs. 1 PBG). Die Linien

sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei

kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Verhältnissen können sie

näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (§ 66 Abs. 2 PBG). Nach § 262 PBG in der für Kilchberg massgeblichen Fassung

(Übergangsbestimmung zur Änderung von 14. September 2015, Abs. 2)

dürfen oberirdische Gebäude die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie

nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Abstand von der

forstrechtlichen Waldgrenze 30 m (Abs. 1). Für unterirdische Bauten

und Anlagen im Abstandsbereich gilt das Forstpolizeirecht (Abs. 3).

7.2

Gemäss

Rechtsprechung und Lehre besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der

Einhaltung des gesetzlich vorgesehenen Waldabstands. Ob die Schutzfunktionen

des Waldes durch Bauten gefährdet sind, hängt stark von den konkreten

Verhältnissen im Einzelfall ab, wobei der Fachbehörde ein erheblicher

Beurteilungsspielraum zukommt (BGr, 21. November 2008, 1C_119/2008, E. 2.4;

10.

April 2001, 1A.293/2000, E. 2c f.). Das

öffentliche Interesse verlangt, dass Unterschreitungen des Regelabstands

möglichst gering zu halten sind. Die Freihaltung der Waldränder zur Pflege und

Nutzung der Waldvegetation, zur Erholung der Bevölkerung oder zur Herstellung

wohnhygienisch einwandfreier Verhältnisse sind bei einem Abstand von unter

10.

m in der Regel nicht mehr ausreichend sichergestellt (VGr,

25.

August 2011, VB.2011.00083, E. 4). Einen Waldabstand von

weniger als 10 Metern hat das Verwaltungsgericht deshalb wiederholt als

ungenügend bezeichnet (vgl. VGr, 22. März 2007, VB.2006.00070, E. 4).

7.3

Die

Beschwerdeführerin bringt vor, dass keine besonderen örtlichen Verhältnisse im

Sinne von § 220 PBG bzw. von § 66 Abs. 2 PBG vorlägen, welche

eine Unterschreitung der Waldabstandslinie erlauben würden.

Innerhalb der Bauzonen wird der massgebliche Waldabstand

durch die im Rahmen der Nutzungsplanung festzusetzenden Waldabstandslinien

bestimmt (§ 262 Abs. 1 PBG). Zur "Nutzungsplanung" gehört

auch die Sondernutzungsplanung, weshalb etwa im Rahmen eines Gestaltungsplans

individuelle Waldabstände definiert werden können (Christoph

Fritzsche/Christian Berz, in: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl., Wädenswil

2024, S. 1224 ff.). Wie das Baurekursgericht zu Recht ausführte,

können mit dem Gestaltungsplan daher auch Waldabstandslinien zumindest

teilweise suspendiert werden, sofern dadurch die Grundordnung nicht ihres

Sinngehalts entleert und das Bundesrecht eingehalten wird (vorne E. 5, E. 7.1 f.).

Die Abänderung eines Regelabstands gemäss Nutzungsplanung durch eine Regelung

gemäss Sondernutzungsplanung ist im Rahmen dieser allgemeinen

Interessenabwägung zu prüfen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern sich aus § 220 PBG darüber hinausgehende Anforderungen an die Suspendierung der

Waldabstandslinie ergeben sollten. So betrifft § 220 PBG die

Ausnahmebewilligung im konkreten Einzelfall und ist nicht auf einen

Gestaltungsplan oder die Grundordnung selbst anwendbar. Vielmehr regelt diese

Bestimmung die Abweichung von der Grundordnung im Einzelfall, wohingegen der

Gestaltungsplan an die Stelle der Grundordnung tritt und diese ersetzt. Zudem

wurde der private Gestaltungsplan vorliegend von derselben Gemeindelegislative

genehmigt, welche auch die Grundordnung erlässt (§ 86 PBG).

7.4

Bei der

Festsetzung der Waldabstandslinien könne gemäss der Beschwerdeführerin nach § 66 Abs. 1 und 2 PBG den besonderen örtlichen Verhältnissen Rechnung getragen

werden, was vorliegend mit dem 23-m-Abstand gemäss Grundnutzungsordnung bereits

erfolgt sei. Damit rechtfertige es sich nicht, diese besonderen örtlichen

Verhältnisse nochmals im Gestaltungsplan zu berücksichtigen. Auch sei eine

Anpassung der Waldabstandslinien alle 15 Jahre (Art. 21 Abs. 2 RPG)

wegen des statischen Waldbegriffs nicht zulässig.

Die Frage, ob § 66 Abs. 2 PBG auch auf

Gestaltungspläne Anwendung findet, obwohl diese Bestimmung die erstmalige

Festsetzung der Waldabstandslinien betrifft, kann offenbleiben. So handelt es

sich beim Lättenhölzli um eine kleine Waldparzelle (8'127 m2),

womit ein Unterschreiten des 30 m betragenden Waldabstands nach § 66 Abs. 2 PBG grundsätzlich zulässig ist. Die örtlichen Verhältnisse sind sodann wie

erwähnt im Rahmen der umfassenden Interessenabwägung zu berücksichtigen. Soweit

die Beschwerdeführerin geltend macht, dass (bereits) aufgrund der

Planbeständigkeit keine Abweichung von der Grundordnung (welche einen Abstand

von 23 m vorsieht) zulässig sei, wies das Baurekursgericht zutreffend

darauf hin, dass die letzte Festsetzung auf 1995 zurückgeht und der

Planungshorizont von 15 Jahren bei Nutzungsplänen längst überschritten

wurde (vgl. Art. 15 Abs. 1 RPG). Auch die Berufung auf statische

Waldgrenzen gemäss Art. 13 Abs. 1 und 2 WaG verfängt nicht.

Waldabstandslinien gemäss Art. 17 WaG stellen keine Waldgrenzen im Sinne

von Art. 10 Abs. 2 lit. a WaG dar, weshalb auch nicht der

statische Waldbegriff gemäss Art. 13 Abs. 2 WaG zur Anwendung

gelangt. Darüber hinaus könnten selbst die Waldgrenzen nach Art. 13 Abs. 3

WaG revidiert werden.

7.5

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, der vorliegende Gestaltungsplan weiche zu

stark von der Grundordnung ab, was die Unterschreitung der Waldabstandslinie im

nördlichen Gestaltungsplanperimeter (Baubereich A) betreffe. Es wären auch

alternative Projekte zu berücksichtigen gewesen, die ohne eine Unterschreitung

der Waldabstandslinie ausgekommen wären. Die Jury des Architekturwettbewerbs

sei nicht unabhängig gewesen. So sei die Erweiterung des bestehenden Hauptgebäudes

insbesondere zum südlichen Perimeter hin denkbar, wo sich heute die

Gartenanlage für die Heimbewohnerinnen und -bewohner befinde. Es gehe daher

nicht an, dass die Vorinstanzen davon ausgegangen seien, der Garten müsse

erhalten bleiben, und deshalb das vorliegende Projekt ausgewählt worden sei.

Ferner entstehe durch die 40 m lange Baute eine Riegelwirkung zum Wald hin

und gefährde diese die Biodiversität. Auch die Beschattung des Waldrandes durch

die 40 m lange und 13 m hohe Baute sei unzulässig. Zudem sei eine

sichere Verbindung zwischen dem Hauptgebäude (Bauzone A) und dem

beabsichtigten Wohnturm (Baubereich B) nicht zwingend oder zumindest

unterirdisch realisierbar, weshalb eine andere Anordnung der Baubereiche

möglich wäre. Ein Abweichen von der Waldabstandslinie sei nur zulässig, wenn

dies alternativlos sei. Das Baurekursgericht sei in Willkür verfallen, indem es

eine Suspendierung der Waldabstandslinie für zulässig erachtet habe.

7.6

Das

Baurekursgericht kam im Rahmen der Interessenabwägung betreffend Aussetzung der

Waldabstandslinie zusammenfasst zu folgendem Schluss:

7.6.1

Das Infragestellen der Unabhängigkeit der Jury des Architekturwettbewerbs

sei unbehelflich, da zum einen die Beschwerdeführerin keine Unregelmässigkeiten

bei deren Bestellung dargetan habe. Zum anderen sei ohnehin die materielle

Beurteilung der fraglichen gestaltungsplanerischen Festlegungen

ausschlaggebend.

7.6.2

Die Überschreitung der Waldabstandslinie werde im Baubereich A im

Erläuterungsbericht insbesondere damit begründet, dass bei vollumfänglicher

Einhaltung des geltenden Waldabstands eine mit dem bestehenden Hauptbau

zwingend zu verbindende Erweiterung des Pflegebereichs, die zudem noch den

kommunalen Aussichtsschutz einhalten müsse, unmöglich sei. Der Aussenbereich im

Südwesten stelle sodann für die Bewohnerinnen und Bewohner den einzigen

Aufenthaltsbereich dar, zumal sie auf einen gewohnten und sicheren

Bewegungsraum angewiesen seien. Daher könnten entsprechende Baukörper nur im

Norden des Grundstücks erstellt werden. Das Lättenhölzli stelle für die

Besonnung der geplanten Bauten keine Einschränkung dar, während umgekehrt die

ökologisch wichtige Besonnung des Waldrandes auch in Zukunft gewährleistet

bleibe. Die besonderen Verhältnisse bestünden in der Eigenart und der

öffentlichen Nutzung der Bauten (Pflege- und Wohnheim für Sehbehinderte und

Blinde), der Topografie, der ortsbaulichen Situation und im Aussichtsschutz.

7.6.3

Es sei ohne Weiteres einleuchtend, dass das bestehende Hauptgebäude mit der

baulichen Erweiterung und dem Pflegebereich zu verbinden sei. Auch das

Festhalten an der Bestandesbaute erscheine als nachvollziehbar und in

ortsbaulicher, ökologischer sowie ökonomischer Hinsicht sinnvoll. Das

Freihalten der parkartigen Gartenanlage im Südwesten sei überzeugend. Diese sei

von Hochbauten freizuhalten, zumal der Garten den Bewohnerinnen und Bewohnern

eine vertraute und dafür prädestinierte topografische Umgebung biete, in der sich

diese trotz körperlicher Einschränkungen frei bewegen könnten. Berücksichtige

man, dass weder die Erweiterung des Pflegeheims noch die Alterswohnungen die

Gartenanlage beeinträchtigen sollten, kämen die Baubereiche zwingend im

nördlichen Grundstücksteil zu liegen und die Erschliessung im Südosten des

Perimeters. Es komme hinzu, dass bei der von der Beschwerdeführerin

favorisierten Lösung (südwestlicher Neubau für Alterswohnungen) die für die

sehbehinderte Zielgruppe entscheidende Erschliessung bzw. Verbindung zum

Hauptgebäude als unvorteilhaft erscheine. So müsste bei dieser Variante der

Neubau weitgehend vom Bestandesbau abgerückt werden. Es müsse aber auch

attestiert werden, dass mit der Lage des Baubereichs A eine gewisse

Riegelwirkung zum Lättenhölzli einhergehe. Jedoch werde damit die im

Vordergrund stehende Erhaltung der Gartenanlage im Südwesten sowie die

Verbindung zum südlichen Quartier Breitenloo aufrechterhalten. Diesem Aspekt

komme gemäss den Feststellungen am Augenschein hinsichtlich der Vernetzung und

Biodiversität eine besondere Bedeutung zu.

7.6.4

Zusammenfassend sei die teilweise Aussetzung der Waldabstandslinie nach Art. 4

der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) zweckmässig und aufgrund einer

umfassenden Interessenabwägung gerechtfertigt. So sei bei der

Interessenabwägung auch berücksichtigt worden, dass ein Waldabstand von

15.

m zu keinen massgeblichen Beeinträchtigungen des Waldrandes führe.

Somit werde auch die Grundordnung durch die Suspendierung nicht ihres

Sinngehalts entleert.

7.7

Mit Blick

auf die Zurückhaltung des Verwaltungsgerichts hinsichtlich der

Interessenabwägungen der Vorinstanzen ist nicht erkennbar, inwiefern diese

ihren Beurteilungsspielraum überschritten hätten oder eine rechtswidrige

Ausübung dieses Spielraums vorliegen sollte. Die Kritik der Beschwerdeführerin

vermag keine Überschreitung des Beurteilungsspielraums darzutun. Insbesondere

wurden mit Blick auf die Suspendierung der Waldabstandslinie auch die

forstrechtlichen Interessen eingehend berücksichtigt sowie Alternativen mit

nachvollziehbaren Begründungen ausgeschlossen. So bewegten sich die

Vorinstanzen mit Blick auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zur

Festsetzung der Waldabstandslinien im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums, wenn

sie einen Waldabstand von 15 m als zulässig erachteten (vorne E. 7.2).

Es ist nicht ersichtlich, inwiefern dadurch in Bezug auf den Baubereich A

eine Gefahr von umfallenden Bäumen bestehen sollte. Der Waldrand befindet sich

in einem flach ansteigendem Gebiet (vorne E. 4) und der Gestaltungsplan

sieht konkrete Sicherungsmassnahmen vor wie eine geschlossene Bauweise (Art. 5

Abs. 3 lit. a GPV, worunter der erläuternde Bericht zum

Gestaltungsplan den Verzicht auf Loggias und Balkone versteht), dass nach

Norden die Vordächer nicht über die Baubegrenzungslinien auskragen dürfen (Art. 5

Abs. 3 lit. c GPV) und dass der Waldsaum als ökologisch wertvoller,

naturnaher Übergang zum Waldrand zu gestalten und zu pflegen ist sowie dass

Fusswege einen Mindestabstand von 10 m zum Waldrand aufweisen müssen (Art. 8

Abs. 4 GPV). Zudem handelt es sich beim Lättenhölzli um einen äusserst

kleinen Wald von kommunaler Bedeutung. Da er von Siedlungsgebiet umgeben ist

und sich auch keine anderen Wälder in unmittelbarer Nähe befinden, erfüllt der

Wald nur eine geringe ökologische Vernetzungsfunktion und dürfte aufgrund der

primären Nutzung als (kleiner) Erholungsraum auch nur von geringer Bedeutung

als Lebensraum für Tiere sein. Insgesamt erweist sich die Rüge mit Blick auf

die Suspendierung der Waldabstandslinie als unbegründet. Die Grundordnung wird,

nachdem auch gemäss der Sondernutzungsplanung ein Waldabstand von immerhin 15 m

erhalten bleibt, nicht etwa ihres Sinngehaltes entleert.

8.

8.1

Der

regionale Richtplan Zimmerberg, in dessen Gebiet auch der streitige

Gestaltungsplanperimeter liegt, wurde mit Beschluss vom 11. Mai 2023

teilrevidiert. Der Festsetzungsbeschluss des Regierungsrats datiert vom

12.

Dezember 2023. Die Änderung des Richtplans erfolgte, als das

vorliegende Verfahren bereits vor dem Verwaltungsgericht hängig war, weshalb

der Zeitpunkt der massgeblichen Rechtslage zu bestimmen ist. Gemäss dem

Bundesgericht ist die Rechtmässigkeit eines Verwaltungsakts grundsätzlich nach

der Rechtslage zur Zeit seines Erlasses zu beurteilen. Im Laufe des

Rechtsmittelverfahrens eingetretene Rechtsänderungen sind an sich unbeachtlich,

es sei denn, zwingende Gründe sprächen für die Berücksichtigung des neuen

Rechts. Das trifft nach bundesgerichtlicher Praxis vor allem dann zu, wenn

Vorschriften um der öffentlichen Ordnung willen oder zur Durchsetzung

erheblicher öffentlicher Interessen erlassen worden und daher auch in hängigen

Verfahren sofort anwendbar sind (BGE 139 II 470 E. 4.2). Auch

ist eine Bewilligung oder Konzession nicht aufzuheben, weil sie dem alten Recht

widerspricht, wenn sie nach neuem Recht auf erneutes Gesuch hin zu erteilen

wäre. Die Berücksichtigung neuen Rechts muss allerdings ausgeschlossen bleiben,

wenn sie sich zulasten Dritter auswirken und namentlich deren Rechtsschutz

beeinträchtigen könnte (BGE 126 II 522 E. 3b/aa; BGr, 5. Juli 2012,

1C_491/2011, E. 6.4; zum Ganzen VGr, 4. September 2014,

VB.2013.00722, E. 11.2.3; 9. Dezember 2010, VB.2009.00666, E. 2.4,

je mit Hinweisen; vgl. auch BGE 127 II 209, E. 2b).

8.2

Entsprechend

ist hier der für die Beschwerdegegnerinnen günstigere neue regionale Richtplan

massgeblich, weil es nicht anginge, das Projekt an Voraussetzungen zu messen,

an der die regionale Richtplanung nicht mehr festhält. Vielmehr wurde der

regionale Richtplan mit Blick auf den vorliegenden Gestaltungsplan dahingehend

angepasst, dass der Gestaltungsplanperimeter aus dem Gebiet der niedrigen

baulichen Dichte entlassen wurde (Richtplan Zimmerberg; Richtplantext

Zimmerberg, Ziff. 2.6.2; Erläuternder Bericht regionaler Richtplan

Zimmerberg, Teilrevision 2022, S. 10 f.; alle abrufbar unter: www.zh.ch

> Planen & Bauen > Raumplanung > Richtpläne > regionale

Dispositiv

Richtpläne). Demnach sind die Vorgaben des Richtplans zur niedrigen baulichen

Dichte, wonach in der Regel nur zwei Vollgeschosse gebaut werden sollen und die

Gebäudelänge auf einen Richtwert von 25 m begrenzt werden soll

(Richtplantext Ziff. 2.6.2), nicht mehr beachtlich.

8.3 Die

Beschwerdeführerin macht geltend, dass der private Gestaltungsplan dem

regionalen Richtplan widerspreche, da dieser den betroffenen

Gestaltungsplanperimeter als Gebiet mit niedriger baulicher Dichte auswies. Der

Wohnturm im Baubereich B mit seinen geplanten sieben Vollgeschossen sowie

der Ausbau des bestehenden Hauptgebäudes auf eine Gebäudelänge von 40 m im

Baubereich A verstiessen gegen den regionalen Richtplan. Die absehbare

Revision des regionalen Richtplans Zimmerberg war bereits Thema im

Rekursverfahren, wobei die Festsetzung noch ausstand. Die Rügen der

Beschwerdeführerin sind mit Blick auf den neu in Kraft getretenen regionalen

Richtplan, gemäss welchem der Gestaltungsplanperimeter nicht mehr in einem

Baugebiet mit niedriger baulicher Dichte liegt, von vornherein nicht mehr

stichhaltig.

9.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.

10.

10.1 Da die

Beschwerdeführerin unterliegt, sind ihr die Kosten des Beschwerdeverfahrens

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 i. V. m.

§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 lit. a VRG ist ihr ausgangsgemäss nicht zuzusprechen. Aufgrund des

Verfahrensausgangs besteht kein Anlass, die Gerichtskosten und

Parteientschädigungen im Rekursverfahren neu zu verlegen.

10.2 Antragsgemäss

ist der Beschwerdegegnerin 3 eine angemessene Parteientschädigung nach § 17

Abs. 2 lit. a i. V. m. § 17 Abs. 3 VRG zuzusprechen, zumal eine externe Vertretung mandatiert wurde. Die

Beschwerdegegnerin 1 beantragt ebenfalls eine Parteientschädigung. Den

Gemeinwesen ist gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG gemäss

ständiger Rechtsprechung lediglich in Ausnahmefällen, insbesondere bei

ausserordentlichen Bemühungen, eine solche zuzusprechen. Die

Entschädigungsberechtigung des Gemeinwesens entfällt in der Regel, weil das

Erheben und Beantworten von Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen

Aufgaben gehört, der Aufwand für das Rechtsmittelverfahren jenen nicht

wesentlich übersteigt, den das Gemeinwesen im Rahmen des nichtstreitigen

Verfahrens ohnehin erbringen musste, und die Behörden meist einen

Wissensvorsprung aufweisen (VGr, 14. März 2024, AN.2022.00008, E. 6

mit Hinweisen). Ein Ausnahmefall liegt nicht vor, weshalb der

Beschwerdegegnerin 1 keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 640.-- Zustellkosten,

Fr. 6'140.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 3 eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils. Im Übrigen werden keine

Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE);

d) das Bundesamt für Umwelt (BAFU).