Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00692

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00692

VB.2023.00693

Urteil

der 1. Kammer

vom 17. Juli 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

Aus VB.2023.00692

1. A,

2. B,

3.1 C,

3.2 D,

alle vertreten durch RA E,

Aus VB.2023.00693

4.1 F,

4.2 G,

5.1 H,

5.2 I,

alle vertreten

durch RA J,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2023.00692 und VB 2023.00693

1. K AG,

vertreten durch RA L,

2. Bauausschuss Hinwil,

vertreten durch RA N,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. Januar 2023 erteilte der

Bauausschuss Hinwil der K AG die Baubewilligung für den Neubau eines

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am O-Weg 02 in

Wernetshausen, einer Aussenwacht der Gemeinde Hinwil.

Erwägungen

II.

Hiergegen gelangten A, B, C und D mit Rekurs vom 2. März

2023.

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung

des angefochtenen Beschlusses. Gegen die Baubewilligung wandten sich auch H und

I mit Rekurs vom 6. März 2023 an das Baurekursgericht und beantragten die

Aufhebung der Baubewilligung. Gleiches beantragten auch F und G; ebenfalls mit

Rekurs vom 6. März 2023. Mit Entscheid vom 18. Oktober 2023

vereinigte das Baurekursgericht die drei Verfahren und hiess die Rekurse

teilweise gut. Die Baubewilligung ergänzte es um eine Auflage betreffend

Baumassenzifferberechnung und wies die Rekurse im Übrigen ab.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid gelangten A, B sowie C und D mit Beschwerde vom 21. November

2023.

an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, es sei der

angefochtene Entscheid aufzuheben, soweit der Rekurs abgewiesen wurde, und die

Baubewilligung sei zu verweigern. Eventualiter sei die Sache an eine Vorinstanz

zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das

Verwaltungsgericht eröffnete daraufhin das Verfahren VB.2023.00692.

Das Baurekursgericht beantragte am 12. Dezember 2023

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 12. Januar 2024 beantragte die K AG, die Beschwerde sei

abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der Bauausschuss Hinwil

beantragte am 19. Januar 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei. A, B sowie C und D replizierten am 19. Februar 2024. Die K AG

reichte am 13. März 2024 ihre Duplik ein; der Bauausschuss Hinwil

duplizierte am 14. März 2024. Am 12. April 2024 triplizierten A, B

sowie C und D. Der Bauausschuss Hinwil liess sich am 24. April 2024 erneut

vernehmen. Am 17. Mai 2024 reichten A, B sowie C und D eine Quintuplik

ein. Daraufhin äusserte sich der Bauausschuss Hinwil am 3. Juni 2024.

Gleichentags reichte auch die K AG erneut eine Stellungnahme ein. Die

Septuplik von A, B sowie C und D erfolgte am 17. Juni 2024. Hierauf

äusserte sich der Bauausschuss Hinwil am 27. Juni 2024. Auch die K AG

äusserte sich am 1. Juli 2024 erneut. A, B sowie C und D reichten am 16. August

2024.

ihre Novemplik ein. Am 27. August 2024 verzichtete die K AG auf

eine Dezemplik. Am 2. September 2024 reichte der Bauausschuss Hinwil eine

weitere Stellungnahme ein. A, B sowie C und D äusserten sich schliesslich am 16. September

2024.

erneut. Die K AG sowie der Bauausschuss Hinwil verzichteten am 19.

bzw. 30. September 2024 auf eine weitere Stellungnahme.

B. Gegen

den Entscheid des Baurekursgerichts gelangten auch F und G sowie H und I mit

Beschwerde vom 22. November 2023 an das Verwaltungsgericht. Sie

beantragten, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, soweit der Rekurs

nicht gutgeheissen wurde. Die Baubewilligung vom 23. Januar 2023 sei zu

verweigern, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das

Verwaltungsgericht eröffnete daraufhin das Verfahren VB.2023.00693.

Das Baurekursgericht beantragte am 12. Dezember 2023

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 12. Januar 2024 beantragte die K AG die Abweisung der Beschwerde;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der Bauausschuss Hinwil beantragte am 19. Januar

2024.

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. F und G sowie

H und I replizierten am 16. Februar 2024. Die K AG reichte am 13. März

2024.

ihre Duplik ein. Am 14. März 2024 duplizierte der Bauausschuss Hinwil.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die beiden Beschwerden richten sich gegen

denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt

und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus

prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2023.00692 und VB.2023.00693 zu vereinigen

(§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Schweizerischen

Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

1.3

Da nebst

der Zuständigkeit auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf

die Beschwerden einzutreten.

2.

2.1

Das

Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil

vom 19. Juni 2017 (BZO) in der Wohnzone W/1.8 und ist mit einem

Einfamilienhaus überstellt. Das vorliegend strittige Vorhaben sieht den Abbruch

des bestehenden Gebäudes (Assek.-Nr. 03) und den Neubau eines

Mehrfamilienhauses vor. Das Baugrundstück wird an dessen Ostseite durch die

kommunale Stichstrasse O-Weg erschlossen.

2.2

Die an die Harmonisierung der Baubegriffe

angepasste Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil trat am 6. September

2024.

und somit während des hängigen Rechtsmittelverfahrens in Kraft. Im

Rechtsmittelverfahren gegen eine Baubewilligung richtet sich das anwendbare

Recht grundsätzlich nach der Rechtslage zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung

(Thomas Wipf/Michael Steiner in:

Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 93; Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 7 Rz. 169). Vorliegend besteht kein Grund, von diesem Grundsatz abzuweichen.

Demgemäss sind die Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung

[Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]

nachfolgend: PBG 2015) sowie diejenigen der Allgemeinen Bauverordnung vom

22.

Juni 1977 (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016]

nachfolgend: ABV 2015) anwendbar. Dasselbe gilt betreffend die Bestimmungen der

BZO vom 19. Juni 2017.

3.

Die Beschwerdeführenden rügen eine Überschreitung der

Baumassenziffer, die Verkehrssicherheit in Bezug auf die geplanten Parkplätze

sowie die damit zusammenhängenden Lärmimmissionen. Das Bauvorhaben ordne sich

nicht genügend ein. Sie beanstanden in diesem Zusammenhang insbesondere die

Vorgartengestaltung bzw. den Parkplatz, das Volumen des Projekts sowie die

Dachgestaltung als störend und nicht im Einklang mit der Umgebung stehend. Die

BZO verlange bei offenen Parkplätzen Bäume, welche indes nicht geplant seien. Sodann

fehle ein Verlegernachweis für die im Baulinienbereich liegenden Parkplätze.

Des Weiteren seien die Bestimmungen zum Grenzabstand verletzt, da der

Mehrlängenzuschlag falsch angewendet worden sei. Weiter rügen die

Beschwerdeführenden, die auskragenden Terrassen seien nicht zulässig, die

Stützmauern seien zu hoch, die Wohnungen würden unzulässigerweise gegen Norden

ausgerichtet und die Verschiebung des Hydranten sei nicht geklärt. Schliesslich

beanstanden die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2023.00692 noch, dass aufgrund

der geplanten Parkplätze kein Containerstandort möglich sei.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden begründen ihre Rüge der Überschreitung der Baumassenziffer

damit, dass die Auslegung der einschlägigen BZO-Bestimmung durch die Vorinstanz

unzutreffend sei und so auf jede Hanglage zuträfe. Dies sei jedoch nicht

beabsichtigt gewesen. Eine höhere Baumassenziffer sei nur dann zulässig, wenn

sich die Freilegung des Untergeschosses aus der bergseitigen Erschliessung

ergebe; dies impliziere das Wort "dadurch" in Ziff. 2.4 BZO. Es

genüge nicht, dass eine bergseitige Erschliessung vorliege und ein

Untergeschoss freigelegt sei; erforderlich wäre vielmehr ein Konnex. Die

Möglichkeit der Abgrabung sowie die Erhöhung der Baumassenziffer seien nicht

zulässig, da ansonsten eine doppelte Privilegierung bestünde.

4.2

Nach

Ziff. 2.4 BZO zur Regelung des Ausnutzungszuschlags bei "besonderen

topografischen Verhältnissen" kann die Baumassenziffer um höchstens 0,2

erhöht werden, sofern die Erschliessung eines Gebäudes von der Bergseite

erfolgen muss und dadurch ein Untergeschoss zu einem grossen Teil über das

gewachsene Terrain zu liegen kommt.

Bei der

streitbetroffenen Ziff. 2.4 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss

erlassenes kommunales

Recht, dessen Auslegung

und Anwendung

in erster Linie der kommunalen

Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung

kommunalen Rechts Auslegungsfragen,

so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen,

wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide

dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw.

unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bewilligungsbehörde

überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232,

E. 4.3.2 f.). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des

Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember

2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295,

E. 3.2 auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid

unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig

erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht

zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Die Auslegung gesetzlicher Bestimmungen hat in erster

Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und

den ihnen zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen

Verständnismethode zu erfolgen. Sie hat sich vom Gedanken leiten zu lassen,

dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an

Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Die neuere

bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen Methodenpluralismus

und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer

hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit

Hinweisen). Die Auslegung

ist auf die sachlich richtige

Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1 mit Hinweisen)

sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar

getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b).

4.3

Es ist den

Beschwerdeführenden zuzustimmen, dass der Wortlaut der Bestimmung ("Sofern

die Erschliessung eines Gebäudes von der Bergseite erfolgen muss und dadurch

ein Untergeschoss zu einem grossen Teil über das gewachsene Terrain zu liegen

kommt, […]") auf den ersten Blick suggeriert, dass ein Ausnutzungszuschlag

bedingt, dass die besondere Erschliessung die Freilegung eines Untergeschosses

zur Folge hat.

Die Wegleitung zu Ziff. 2.4 BZO hält Folgendes fest: "Wenn

ein Grundstück von der Bergseite her erschlossen werden muss, erfordert dies in

der Regel ein grösseres Bauvolumen (Garage usw.). Um diesen Mehraufwand zu

ermöglichen, kann die Baumassenziffer erhöht werden." Die Wegleitung geht

davon aus, dass eine bergseitige Erschliessung regelmässig ("in der

Regel") eines grösseren Bauvolumens bedarf. Garagen werden sodann

lediglich als Beispiel für einen Mehrbedarf zitiert. Aufgrund der Abkürzung "usw."

ist die Aufzählung nicht abschliessend und lässt darauf schliessen, dass noch

weitere Möglichkeiten für einen Mehraufwand bestehen können, welcher zu einer

Erhöhung der Baumasse führen kann. Die Wegleitung lässt es daher zu, dass bei

einer bergseitigen Erschliessung generell ein Ausnützungszuschlag gewährt

werden kann und nicht nur, wenn die Freilegung eines Untergeschosses durch die

bergseitige Erschliessung bedingt ist. Die Überschrift der Bestimmung ("Ausnutzungszuschlag

bei besonderen topografischen Verhältnissen") legt nahe, dass die

besonderen topografischen Verhältnisse allein Anknüpfungspunkt für den

Ausnutzungszuschlag sind. Weder der Titel noch die Wegleitung lassen darauf

schliessen, dass der Ausnutzungszuschlag nur gewährt werden kann, wenn ein

Untergeschoss bedingt durch die bergseitige Erschliessung freigelegt wird.

Unter Einbezug der Wegleitung und des Titels der Bestimmung kann Ziff. 2.4

BZO daher auch so verstanden werden, dass eine bergseitige Erschliessung sowie

ein freigelegtes Untergeschoss genügen, ohne dass ein Konnex dazwischen

vorliegen muss. Dass die Bestimmung bei den meisten Hanglagen zur Anwendung

gelangen kann, steht einer solchen Auslegung nicht entgegen; ebenso wenig, dass

bei einer Hanglage durch den Ausnutzungszuschlag und die Freilegung eines

Untergeschosses eine, wie die Beschwerdeführenden anführen, doppelte

Privilegierung entsteht. Der Gemeinde steht es frei, solche Privilegierungen in

ihrer BZO zu gewähren.

Wenn der Beschwerdegegner daher Ziff. 2.4 BZO so

auslegt und anwendet, dass es für den Ausnutzungszuschlag einer bergseitigen

Erschliessung sowie eines freigelegten Untergeschosses bedarf, ohne dass

dazwischen ein Konnex besteht, so liegt dies noch innerhalb des Ermessens,

welches ihm bei der Auslegung und Anwendung seines kommunalen Rechts zukommt.

Wie die Vorinstanz sodann zutreffend ausführt, liegt eine bergseitige

Erschliessung sowie die Freilegung eines Untergeschosses vor. Der

Ausnutzungszuschlag von 0,2 erweist sich als zulässig.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen weiter, die Nordausrichtung der Wohnung im

Untergeschoss sei nicht zulässig und widerspreche den Anforderungen an die

Wohnhygiene.

5.2

Wohnräume

von Mehrzimmerwohnungen dürfen gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern

nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein (§ 301 Abs. 1 PBG). Die Bestimmung bezieht sich nur auf Wohnräume, nicht auf

Schlafräume. Mehrzimmerwohnungen sind solche mit einem Wohn- und mindestens

einem Schlafzimmer. Unter den gesetzlich nötigen Fenstern ist nicht deren

Anzahl, sondern die Gesamtfläche im Sinn von § 302 Abs. 2 PBG zu

verstehen. Die Bestimmung gilt für jede einzelne Wohnung und nicht für ein

Mehrfamilienhaus oder eine Überbauung in der Gesamtheit (Christian Berz/Markus

Lanter, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1508).

Aus dem Grundriss für das Untergeschoss geht hervor, dass

das grosse Wohn- und Esszimmer nach Westen ausgerichtet ist. Dabei überwiegen

die nach Nordosten und Nordwesten ausgerichteten Fensterflächen diejenigen nach

Westen und Südwesten nicht. Bei den für die Wohnung weiter eingezeichneten fünf

Zimmern ist ihre Nutzung nicht bekannt. Jedoch ist eine Nutzung der drei

nordöstlich ausgerichteten Zimmer als Schlafzimmer und der südlich bzw.

südwestlich ausgerichteten Zimmer, falls sie nicht ebenfalls als Schlafzimmer

dienen sollen, als weitere Wohnräume ohne Weiteres möglich. Demgemäss sind die

Wohnräume nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest ausgerichtet.

6.

6.1

Die

Bauherrin plant ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen sowie 13 dem Gebäude zum

O-Weg hin vorgelagerten Parkplätzen. Diese sollen oberirdisch in zwei

hintereinander liegenden Reihen angeordnet werden, wobei keine Manövrierflächen

auf dem Parkplatz geplant sind. Die Parkplätze in der hinteren Reihe könnten

daher nur benützt werden, wenn in der vorderen Reihe kein Fahrzeug parkiert ist

oder dieses zuvor umparkiert würde. Die vordere Reihe mit sechs Parkplätzen ist

im Baulinienbereich geplant. Die Parkierungsanlage erstreckt sich dabei über

die gesamte Anstosslänge an den O-Weg und bedeckt rund 27 % der gesamten Grundstücksfläche

von 996 m2.

6.2

6.2.1

Gemäss § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und

in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farben (Abs. 1). Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich

nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung,

namentlich aus ihrer Stellung zu bereits bestehenden Bauten sowie zur baulichen

und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und

mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende

Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum Ganzen VGr,

2.

Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen). Die

genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen

Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung. Eine Bauverweigerung

setzt das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus. Ein solcher ist

erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der

Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden

Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung

prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 19. Mai 2022,

VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).

6.2.2

Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf

§ 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück

zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur

baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei

Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe

erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine

besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte

landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts

gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik-

bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein

ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt wird. Nur ein krasses

Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann

die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (VGr, 2. Februar

2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 16. November 2017, VB.2017.00338,

E. 2.2; zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1;

23.

Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen;

BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).

6.2.3

Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde

aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum,

den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr,

2.

Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober 2020,

VB.2019.00133, E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6). Das

Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur

aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die

Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen,

dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze

der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das

Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf

Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unterschreitung hin

überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum

Ganzen VGr, 19. Mai 2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.3 mit

Hinweis).

6.2.4

Gemäss Ziff. 2.6.9 BZO haben sich

Abstellplätze und Garagen gut in die Umgebung einzuordnen. Die Abstellplätze

sind nach Möglichkeit so zu gestalten, dass das Meteorwasser direkt versickert.

Offene Abstellplätze sind durch eine angemessene Anzahl Bäume zu beschatten. § 238 Abs. 1 PBG bestimmt, dass

Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der

baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen

so zu gestalten sind, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.

Gemäss der bis 1. Juli 2023 in Kraft stehenden Fassung von § 238 Abs. 3 PBG (nachfolgend: § 238 Abs. 3 aPBG) kann, wo die

Verhältnisse es zulassen, mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden,

dass vorhandene Bäume bestehen bleiben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt

sowie Vorgärten und andere Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten

oder hergerichtet werden. Die gestalterischen Anforderungen an Bauten und

Anlagen werden durch das PBG abschliessend umschrieben. Die Gemeinden dürfen

grundsätzlich keine zusätzlichen Ästhetikvorschriften erlassen (Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich

1999, Ziff. 652; RB 1981 Nr. 131 = BEZ 1981 Nr. 32; VGr, 24. April

2013, VB.2013.00013, 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 3.1).

Kommunale Gestaltungsvorschriften erlaubt § 50 Abs. 3 PBG im Rahmen

des Erlasses kommunaler Kernzonenvorschriften (BEZ 2011 Nr. 3; vgl. VGr, 8. Juni

2017, VB.2016.00082, E. 6.1). Damit ist ausserhalb von Kernzonen indes

nicht jede kommunale Nutzungsvorschrift unzulässig, die (auch) ästhetische

Zwecke verfolgt (vgl. BEZ 1984 Nr. 28 = ZBl 1985 72). Soweit eine solche

Vorschrift als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 PBG betrachtet werden

kann, steht ihr nichts im Weg (VGr, 16. Dezember 2020, VB.2020.00668,

E. 5.2.3).

6.2.5

Entgegen der Ansicht der Vorinstanz lässt § 238 PBG jedenfalls

vorliegend Raum für die in Ziff. 2.6.9 BZO statuierte Pflicht zur

Pflanzung von Bäumen, zumal schon § 238 Abs. 3 aPBG insbesondere die

Möglichkeit vorsieht (bzw. vorsah), mit der baurechtlichen Bewilligung zu

verlangen, dass neue Bäume gepflanzt werden müssen (vgl. auch Markus Lanter/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1074). Ziff. 2.6.9 BZO kann

daher als Konkretisierung in Bezug auf die Beschattung durch Bäume und damit

als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 aPBG

gesehen werden. Dies auch im Lichte des mittlerweile in Kraft getretenen neuen § 238a PBG, der die Begrünung von Grundstücksflächen anstelle von § 238

Abs. 3 aPBG detaillierter regelt und weiterhin den Erhalt bzw. die Ersatz-

und Neupflanzung von Bäumen vorsieht.

6.3

Entlang des

O-Wegs befinden sich hauptsächlich Einfamilienhäuser verschiedener Gestaltung.

Die Umgebung wirkt dabei – wie von der Vorinstanz festgestellt und wie sich

auch aus den Fotos des Augenscheins ergibt – ländlich geprägt, ohne dass eine

besonders qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vorläge. Die Baustile

erweisen sich zwar eher als heterogen, die Setzung der Bauten dafür aber eher

als homogen. Wenngleich auch andere Grundstücke grössere Anstossflächen zum O-Weg

hin aufweisen, sind diese dennoch nicht vergleichbar mit dem Bauprojekt, da

diese im Wesentlichen nicht gänzlich mit Fahrzeugen belegt werden. Im Gegensatz

zum streitgegenständlichen Bauprojekt weisen die Grundstücke in der Umgebung

eine gepflegte und begrünte Vorgartengestaltung auf, wovon beim Bauprojekt nicht

die Rede sein kann. Schon die Relation der durch die Parkierung belegten Fläche

– mit sieben ganz offenen und sechs unter einem Carport angeordneten Parkplätzen

– zur Grundstücksfläche sprengt dabei den Rahmen des Ortsüblichen in eklatanter

Weise. Dieses Missverhältnis wirkt sich umso störender aus, als die Parkplätze auf

einer Tiefe von rund 10 m die ganze Anstosslänge zur Strasse einnehmen und

dadurch optisch besonders dominant in Erscheinung treten. Wenn sich die

Beschwerdeführenden aufgrund dieser Gestaltung an einen Autohändlerbetrieb

erinnert sehen, ist dieser Eindruck aufgrund des Umstandes, dass wohl eine

grosse Zahl der Parkplätze regelmässig mit Fahrzeugen belegt wäre, nicht von

der Hand zu weisen. Die flächenmässig erhebliche Parkierungsanlage ordnet sich

daher klarerweise nicht befriedigend im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG in

die Umgebung ein.

6.4

Die

geplante Parkierungsanlage ist sodann auch nicht mit der kommunalen Vorschrift von

Ziff. 2.6.9 BZO zu vereinbaren. So fehlt für die offenen Abstellplätze

jegliche Begrünung sowie auch der nötige Platz für eine solche. Der Verzicht

auf die vorgeschriebene Begrünung lässt sich nicht mit dem Hinweis auf die

notwendige Anzahl Pflichtparkplätze rechtfertigen. So besteht gestützt auf

§ 244 Abs. 1 PBG zum einen die Möglichkeit, Pflichtparkplätze in

einer nützlichen Entfernung zu planen, oder aber auch gemäss § 246 PBG die

Möglichkeit einer Ersatzabgabe. Es kann grundsätzlich nicht auf eine

baurechtliche Anforderung mit dem Hinweis auf eine andere Baubestimmung

verzichtet werden, muss ein Vorhaben doch grundsätzlich sämtliche

baurechtlichen Anforderungen insgesamt erfüllen. Können die verlangten

Pflichtparkplätze nicht gemäss den Anforderungen des Planungs- und Baugesetzes

sowie der BZO gestaltet werden, ist eine alternative Lösung zu erarbeiten. Auf

die Erfüllung der Gestaltungsanforderungen kann jedenfalls nicht unter Hinweis

auf die Pflicht zur Erstellung von Parkplätzen verzichtet werden.

6.5

Inhaltliche

oder formale Mängel eines

Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen

mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung

behoben werden. Die

nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen nach gefestigter

Rechtsprechung nur infrage, solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten

durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können. Ziehen die Mängel

indessen wesentliche

Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr,

27.

März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643,

E. 5.1.1; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; VGr, 16. Juli

2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46; VGr, 26. Januar

2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984

Nr. 5; Laura Diener/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

S. 513 ff.). In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand

nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen,

konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach

sich zieht (VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.2; 19. Juli

2018, VB.2017.00830, E. 5.1).

Vorliegend ist nicht ersichtlich, wie der Mangel der

gänzlich fehlenden Einordnung der projektierten Parkplätze

nebenbestimmungsweise geheilt werden könnte. Vielmehr bedingt die Neuplanung

der Fahrzeugabstellplätze und der Vorplatzgestaltung wesentliche

Projektänderungen. Damit liegt kein bloss untergeordneter Mangel vor und die

Baubewilligung vom 23. Januar 2023 ist wegen der unbefriedigenden

Parkplatz- und Vorgartengestaltung aufzuheben.

6.6

Im Übrigen

sprengen auch die weiteren Nebenbestimmungen in Bezug auf den Umgebungsplan den

zulässigen Rahmen. Der Beschwerdegegner hat dem eingereichten Umgebungsplan als

Grundlage für die Baubewilligung explizit lediglich die Bedeutung eines "Übersichtsplans"

beigemessen. Vor Baufreigabe hat er deshalb einen detaillierten Umgebungsplan verlangt.

In diesem nachzureichenden Plan sind alle technischen Details wie Vermessung

der Wege, Abstell- und Autoparkplätze, Notzufahrt, Gefällverhältnisse,

Containerabstellplatz, Parkplatzgeometrie, Ausmündungsradien der Ausfahrt,

Oberflächenmaterialien etc. einzutragen (Dispositiv-Ziffer 5.1). Die

Mauern und Bepflanzungen etc. müssen den Vorschriften der Strassenabstands- und

Verkehrssicherheitsverordnung entsprechen. Allfällige Anordnungen bleiben

vorbehalten (Dispositiv-Ziffer 5.3).

Zu den einzureichenden Baugesuchsunterlagen gehört

grundsätzlich auch ein Umgebungsplan mit Angaben über die Höhen des

massgebenden und des gestalteten Terrains sowie die Gestaltung, die Art der

Begrünung, den Versiegelungsgrad und die Nutzweise des Umschwungs (vgl. dazu

§ 3 Abs. 1 lit. d Bauverfahrensverordnung [LS 700.6] in der

seit 1. Dezember 2024 geltenden Fassung). Es steht indes im Ermessen der Baubehörde,

den Umgebungsplan erst in einem späteren Zeitpunkt – etwa vor Baubeginn – zu

verlangen. Das gilt jedoch nicht, wenn der Plan Aufschluss zu geben hat über

Fragen, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher

Bedeutung sind (Daniel Kunz/Markus Lanter, Zürcher Planungs- und Baurecht,

S. 448; VGr, 14. März 2025, VB.2023.00484, E. 3.3.2).

Die in den Dispositiv-Ziffern 5.1 und 5.3 statuierten

Inhalte sprengen vorliegend den Rahmen eines nachträglich einzureichenden

Umgebungsplans deutlich. Angesichts der Bedeutung, ihres Umfangs sowie ihrer

Wechselwirkungen können diese Projektinhalte nicht mehr nachgelagert beurteilt

werden. Auch diesbezüglich wären die Beschwerden gutzuheissen und die

Baubewilligung vom 23. Januar 2023 aufzuheben gewesen.

6.7

Schliesslich

ist auch nicht ersichtlich, wie die Verkehrssicherheit nach § 237 Abs. 2 PBG gegeben sein soll: Die vorgesehene Anordnung der Parkplätze

führt dazu, dass die Benützung der fünf Parkplätze in der hinteren Reihe nur

möglich ist, wenn dazu das auf dem Platz der ersten Reihe abgestellte Fahrzeug

vorübergehend verstellt wird, wobei dieses Ausweichmanöver jedes Mal praktisch

vollständig auf dem öffentlichen Strassenraum durchgeführt werden muss.

6.8

Im

Ergebnis sind die Beschwerden daher gutzuheissen und der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 18. Oktober 2023 sowie der Beschluss des

Bauausschusses Hinwil vom 23. Januar 2023 sind aufzuheben.

7.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und des

Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur

Hälfte aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), wobei bei

der Bemessung der Gerichtskosten zu beachten ist, dass es sich vorliegend zwar um

vereinigte, aber unabhängig voneinander geführte Verfahren handelt. Eine

Parteientschädigung steht der Bauherrin bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für

das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen

(§ 17 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde wird in der vorliegenden

Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht

entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2023.00692 und VB.2023.00693 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden gutgeheissen.

Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Oktober

2023.

und der Beschluss des Bauausschusses Hinwil vom 23. Januar 2023

werden aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 7'865.- werden der

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

Die

Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, für das Rekursverfahren den

Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2023.00692 eine Umtriebsentschädigung

von Fr. 600.- und den Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2023.00693

eine solche von Fr. 1'200.- zu bezahlen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 760.-- Zustellkosten,

Fr. 8'760.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

5.

Die

Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden aus dem

Verfahren VB.2023.00692 und den Beschwerdeführenden aus dem Verfahren

VB.2023.00693 eine Parteientschädigung von je Fr. 4'000.- (insgesamt

Fr. 8'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.