Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00723

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00723

Urteil

der 1. Kammer

vom 3. April

2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D AG,

vertreten durch RA E,

2. Baubehörde Zollikon,

vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baubehörde der Gemeinde Zollikon erteilte der D AG mit Entscheid vom

13. März 2023 die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von drei

Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02, 03 und 04 in Zollikerberg.

Zusammen mit diesem Entscheid wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion vom

19. Januar 2023, betreffend die strassenpolizeiliche Bewilligung sowie die

gewässerschutzrechtliche Bewilligung für Erdwärmesonden, eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B mit Eingabe vom 24. April 2023 beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies den Rekurs nach Durchführung

eines Augenscheins mit Entscheid vom 31. Oktober 2023 ab.

III.

Mit Eingabe vom 4. Dezember 2023 erhoben A und B Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, den angefochtenen

Entscheid und die Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft aufzuheben.

Das Baurekursgericht schloss am 15. Dezember 2023

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde Zollikon

beantragte am 22. Januar 2024 die vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde, unter Kostenauflage an die Beschwerdeführenden. Die D AG

stellte am 29. Januar 2024 das Begehren, die Beschwerde vollumfänglich

abzuweisen, sofern darauf eingetreten werden sollte, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (einschliesslich Mehrwertsteuer) zulasten der

Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 4. März 2024 hielten A und B an ihren

bisherigen Anträgen fest. Die Baubehörde Zollikon duplizierte mit Eingabe vom

18.

März 2024 unter Erneuerung der gestellten Anträge. Am 12. April

2024.

reichte die D AG ihre Duplik ein. Am 13. Mai 2024 erstatteten A

und B ihre Triplik. Die D AG liess sich am 24. Mai 2024 mit

Quadruplik – unter Festhalten an den bisherigen Anträgen und Begründungen –

letztmals vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 im Weiler G liegt

gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon in der

Kernzone. Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus, einem Ökonomiegebäude,

einem Garagengebäude und einem Nebengebäude überstellt. Die private

Beschwerdegegnerin plant den Abbruch dieser Gebäude und den Neubau von drei

Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 15 Wohneinheiten und gemeinsamer

Unterniveaugarage.

3.

In prozessualer Hinsicht beantragen die

Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins durch das

Verwaltungsgericht.

Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird,

steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung

eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar

sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen.

Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die

Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur

Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

25.

Mai 2020, 1C_578/2019, E. 3.1 mit Hinweisen).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten

liegenden Pläne und – namentlich anhand der anlässlich des vorinstanzlichen

Augenscheins erstellten – Fotografien, welche die tatsächlichen Verhältnisse

anschaulich und nachvollziehbar wiedergeben, möglich. Damit und zusammen mit

den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen

Augenschein ist deshalb zu verzichten.

4.

Die Beschwerdeführenden rügen zunächst, die Auslegung der

Vorinstanz, wonach eine Bauherrschaft die Wahl habe, ob sie ein bestehendes

Gebäude in der Kernzone nach den Ersatzbauvorschriften in Art. 3

Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni

1996.

(nachfolgend: BZO) oder nach den Neubauvorschriften in Art. 4 BZO

ersetzen will, sei rechtsfehlerhaft. Auch die kommunale Baubehörde gehe nicht

von einem Wahlrecht aus. Ein Wahlrecht hätte zur Folge, dass jedes Gebäude in

der Kernzone, das nicht schwarz umrandet sei, durch einen bis zu 30 Meter

langen Neubau ersetzt werden könne, was eine nachhaltige, negative Veränderung

der Kernzone zur Konsequenz hätte. Das Bauvorhaben sprenge im Übrigen die

zulässigen Abweichungen von Art. 3 Abs. 2 BZO.

4.1

4.1.1

Das vorliegend strittige Bauvorhaben betrifft ein Grundstück in der

Kernzone des Weilers G von Zollikon, das mit Bestandesbauten überstellt ist.

Diese sind im geltenden Kernzonenplan der Gemeinde Zollikon nicht schwarz

umrandet und gelten daher als "übrige Gebäude" im Sinn von

Art. 3 Abs. 2 BZO (Art. 3 Abs. 1 BZO im Umkehrschluss). Die

drei projektierten Mehrfamilienhäuser überstellen jeweils – in

unterschiedlichem Umfang – die Grundrisse der bestehenden Gebäude; deren

Gebäudeprofile und -volumen werden mit dem Bauvorhaben jedoch nicht

eingehalten.

4.1.2

Die Beschwerdegegnerin 2 erteilte dem Bauvorhaben die Baubewilligung

gestützt auf Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO, wonach bei übrigen, nicht

schwarz umrandeten Gebäuden Abweichungen von der bisherigen Lage und Grösse

bewilligt oder angeordnet werden können, wenn diese im Interesse des

Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegen. Während der

Ersatz der Scheune durch das Haus 2 den Vorgaben von Art. 3

Abs. 2 BZO – mit Ausnahme der Anpassung in der Höhe – noch weitgehend

entspreche, sei der Ersatzbau des Wohnhauses wesentlich grösser und auch in der

Lage nicht mehr parallel zur G-Strasse, sondern leicht abgedreht. Für das

dritte Gebäude müssten die Neubauvorschriften eingehalten werden.

Untergeordnete Nebengebäude seien strukturell nicht zu erhalten. In den

anschliessenden Erwägungen führte die Beschwerdegegnerin 2 aus, durch das

Abdrehen des Ersatzbaus komme es zu einer Öffnung der künftigen Bebauung

gegenüber der H-Strasse. Dies führe zu einer ortsbaulichen Aufwertung. Die

Erweiterung der Gebäudelänge führe zu einem engeren räumlichen Bezug zur

ehemaligen Scheune und zu einer kernzonentypischen Dichte.

4.1.3

Das Baurekursgericht hat in seinen Erwägungen zunächst, gestützt auf das

kommunale Baurecht, dargelegt, dass im Kernzonenplan schwarz umrandete Gebäude

nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbildes

umgebaut oder ersetzt werden dürften. Die übrigen Gebäude könnten in bisheriger

Lage und Grösse umgebaut oder ersetzt werden. Abweichungen könnten bewilligt

oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der

Verkehrssicherheit oder der Hygiene liege. Die Regelung über die Neubauten eröffne

die Wahl, entweder nach den Ersatzbauvorschriften oder nach den

Neubauvorschriften zu bauen. Einzig bei den im Kernzonenplan schwarz umrandeten

Gebäuden sei ausschliesslich der Ersatzbau zulässig. Da alle drei geplanten

Mehrfamilienhäuser die Grundmasse für Neubauten einhielten, könne die Frage

offenbleiben, ob die Voraussetzungen einer zulässigen Abweichung erfüllt seien.

4.2

Bei

Art. 3 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,

dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.

Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren

Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde zu schützen, wenn sie als

vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher

von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter

gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubehörde überprüft

werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3).

Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz

eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2 und 4.3, sowie VGr, 21 August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,

auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter

Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.

Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu

(§ 50 Abs. 2 VRG; VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592/598,

E. 2.3).

4.3

4.3.1

Ausgangspunkt der Auslegung bildet der Wortlaut der fraglichen

Bestimmungen. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon umfasst in

Titel 2.1 Regelungen zur Kernzone. Art. 3 BZO bestimmt die zulässigen

Um- und Ersatzbauten, Art. 4 BZO regelt die Neubauten. Sie lauten:

Art. 3 (Umbau und Ersatzbauten)

1.

Die im Kernzonenplan schwarz umrandeten

Gebäude dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und

Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Vorbehalten bleiben

Schutzmassnahmen durch besondere Anordnungen. Abweichungen können bewilligt

oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der

Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegt.

2.

Die übrigen Gebäude können in bisheriger

Lage und Grösse umgebaut oder ersetzt werden. Abweichungen können bewilligt

oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der

Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegt.

3.

Die Artikel 5 bis 10 sind sinngemäss anwendbar.

Art. 4 (Neubauten)

Für

Neubauten gelten folgende Grundmasse:

Vollgeschosse

max. 2

Anrechenbare

Dachgeschosse

bei

erreichter Vollgeschosszahl max. 2

Gebäudelänge

max. 30 m

Gebäudebreite

max. 14 m

Grenzabstand min. 3.5 m

Im Kernzonenplan schwarz umrandete Gebäude "dürfen

nur" unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und

Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden (Art. 3 Abs. 1 Satz 1

BZO). Mit der Formulierung "dürfen nur" in Abs. 1 brachte der

kommunale Gesetzgeber zum Ausdruck, dass Umbauten oder der Ersatz von schwarz

umrandeten Gebäuden das Gebäudeprofil und Erscheinungsbild der vorhandenen

Gebäude zwingend einhalten müssen; es besteht eine Profilerhaltungspflicht.

Davon darf lediglich dann abgewichen werden, wenn die Abweichungen im Interesse

des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegen.

Demgegenüber hält der kommunale Gesetzgeber in Art. 3 Abs. 2 BZO

fest, dass "übrige Gebäude" in bisheriger Lage und Grösse umgebaut

oder ersetzt werden "können". Mit dieser Wortwahl vermittelt der

kommunale Gesetzgeber das Recht, bereits vorhandene bauliche Volumen

auszuschöpfen. Im Gegensatz zu Abs. 1 entsteht damit kein Zwang, die

bisherige Lage und Grösse der Bauten beizubehalten. Eine Pflicht zur Profilerhaltung

wird mit dem Verb "können" nicht begründet. Eine baubegrenzende

Funktion – wie dies die Beschwerdeführenden im Umkehrschluss postulieren –

kommt der Bestimmung nicht zu. Eine Profilerhaltungspflicht für übrige Gebäude

bedeutete einen erheblichen Eingriff in die Eigentümerstellung und bedürfte

einer gesetzlichen Grundlage. Ebenso wenig kann aus dem Wortlaut von

Art. 3 Abs. 2 BZO ein Verbot für Neubauten abgeleitet werden.

In den Bestimmungen über die Neubauten in Kernzonen

(Art. 4 BZO) findet sich sodann kein Anhaltspunkt, dass diese nur auf

unüberbaute Grundstücke oder unüberbaute Grundstücksteile anwendbar wären.

Art. 4 BZO legt die für Neubauten geltenden Grundmasse tabellarisch fest.

Abgesehen davon sind keine Baubeschränkungen auszumachen.

Bereits die grammatikalische Auslegung von

Art. 3 f. BZO führt somit zum Ergebnis, dass übrige Gebäude entweder

innerhalb des bestehenden Profils umgebaut oder ersetzt werden oder nach den

Vorschriften für Neubauten neu erstellt werden dürfen. Es wird somit der

bauwilligen Grundeigentümerschaft überlassen, nach welchen Bauvorschriften sie

ihr Grundstück überbauen will.

4.3.2

Das Ergebnis der grammatikalischen Auslegung wird

durch teleologische Überlegungen bestätigt. Bei der Kernzone handelt es sich um

eine Bauzone, die vor allem Anliegen des Ortsbildschutzes erfüllt. Sie ist

keine Bauverbotszone, sondern eine Zone mit erhöhten Gestaltungsanforderungen

(VGr, 7. Oktober 2009, VB.2009.00189, E. 8.2). Kernzonen können,

neben dem bewahrenden Element, auch die Erweiterung des schutzwürdigen

Ortsbildes bezwecken (vgl. § 50 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 [PBG]). Der Abbruch von Gebäuden in Kernzonen ist

bewilligungspflichtig, jedoch nicht grundsätzlich untersagt (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG). Mit der Kernzone wird weder ein Schutz der

Bausubstanz ermöglicht noch ein generelles Abbruchverbot statuiert. Sind solche

Massnahmen notwendig, ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich (VGr,

27.

Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1 mit weiteren Hinweisen;

8.

April 2021, VB.2020.00748, E. 4.3). Eine Pflicht zur

Profilerhaltung unter Beibehaltung der vorhandenen Volumen oder eine Ersatzbaupflicht

kann der kommunale Gesetzgeber gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG in der

Bauordnung – allenfalls in Kombination mit einem Kernzonenplan – vorschreiben (vgl.

VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00325, E. 3.1–4.3). Eine solche

Ersatzbaupflicht bedarf einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage (VGr,

30.

Juni 2022, VB.2021.00325, E. 4; BEZ 2005, Nr. 11; Markus

Lanter/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],

Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1044).

Die von der Vorinstanz aufgezeigte dreistufige Kaskade,

die einen Um- oder Ersatzbau von schwarz umrandeten Gebäuden nur unter der

Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbildes zulässt,

gefolgt von den "übrigen Gebäuden", die in bisheriger Lage und Grösse

umgebaut oder ersetzt werden dürfen (aber nicht müssen), und den zulässigen

Neubauten, ist in verschiedenen Bauordnungen enthalten (vgl. VGr, 2. März

2017, VB.2016.00524, E. 3.5). Das Baurekursgericht und die vormalige

Baurekurskommission haben in ihrer Rechtsprechung zu den "übrigen

Gebäuden" in Kernzonen ein Wahlrecht zugunsten der Bauherrschaft angenommen

(BEZ 2013 Nr. 13 E. 5.2; BEZ 2005 Nr. 11, E. 4b,

mit Hinweis auf BRKE III Nr. 34/2001, auch zum Folgenden). Letztere

darf wählen, ob sie diese Bauten innerhalb der bestehenden Profillinien oder

durch Neubauten ersetzen will. Die Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO bezweckt,

Bestandesbauten, die nach den Neubauvorschriften nicht mehr in gleicher Lage

oder Dimension erstellt werden dürften, zu privilegieren (hierzu und zum

Folgenden: BEZ 2005 Nr. 11). Dadurch werden bestehende

Kernzonenbebauungen nicht baurechtswidrig und können in ihrem Bestand und ihrer

Eigenart erhalten bleiben und die Bebauungsstruktur kann weiterentwickelt

werden. Auf diese Weise kann dem Zweck von Kernzonen entsprochen werden. Eine

Bauherrschaft wird insofern privilegiert, als ihr Bestand gewahrt bleibt,

selbst wenn dieser die Grundmasse für Neubauten nach Art. 4 BZO nicht

einhält (VGr, 22. März 2001, VB.2000.00373, E. 1b, bb, [nicht

publiziert]). Dies beispielsweise dann, wenn die für Neubauten geltenden

Grenzabstände durch vorhandene Bauten nicht gewahrt werden, wie dies vorliegend

bei Haus 2 gegenüber Kat.-Nr. 05 der Fall ist.

In der Literatur wird dieses Wahlrecht zwischen Ersatzneubau

und Neubau als "häufig anzutreffende Regelungen" in

Kernzonenbestimmungen erwähnt (Michael Steiner/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 172 f.; Markus Lanter/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1044). Dieses Wahlrecht hat denn

auch Eingang in die Musterbestimmungen für Kernzonen des Amtes für

Raumentwicklung der Baudirektion gefunden (zh.ch à

Planen & Bauen à Raumplanung à Nutzungsplanung à Grundlagen und Informationen à

Merkblätter, zuletzt besucht am 5. Februar 2025).

Detaillierten Kernzonenvorschriften kann eine baumassebegrenzende

Funktion zukommen (VGr, 30. August 2011, VB.2011.00248, E. 3.2.1).

Den Beschwerdeführenden ist darin zuzustimmen, dass der Sinn und Zweck von

Art. 3 BZO in der Regelung der Erscheinung und der baulichen Dichte der

Kernzone im Sinn von § 50 Abs. 3 PBG besteht. Damit ist jedoch noch

nichts darüber ausgesagt, welche Erscheinung und bauliche Dichte der kommunale

Gesetzgeber zum Ziel hatte. Die gleiche Regelungsabsicht liegt schliesslich

auch Art. 4 BZO für Neubauten zugrunde. Die Beschwerdeführenden vermögen

daher aus diesem Umstand nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Der kommunale

Gesetzgeber beabsichtigte, eine liberale und grundeigentümerfreundliche

Bebauung in der Kernzone und damit eine Erweiterung des schutzwürdigen

Ortsbildes in seiner Eigenart zu ermöglichen.

4.3.3

Aus systematischer Sicht müssen die Vorgaben von Art. 3 f. BZO in

ihrem normativen Kontext interpretiert werden. Die Bestimmungen der Kernzone

befinden sich in Abschnitt 2 zu den Bauzonen. Während Art. 3

Abs. 1 BZO zusammen mit der Festlegung im detaillierten Kernzonenplan der

Gemeinde Zollikon einen strengen Volumenschutz innerhalb des bestehenden

Gebäudeprofils und die Beibehaltung des Erscheinungsbildes statuiert, gestattet

Art. 3 Abs. 2 BZO den Umbau oder den Ersatz der übrigen Gebäude.

Art. 4 BZO legt sodann die Grundmasse für Neubauten fest. In dieser

Systematik ist gerade kein Ausschluss von Neubauten anstelle der übrigen

Gebäude zu erkennen. Eine Pflicht zur Profilerhaltung und damit eines

Ersatzbauzwanges hat der kommunale Gesetzgeber für die im Kernzonenplan schwarz

umrandeten Gebäude vorgeschrieben (Art. 3 Abs. 1 BZO).

In der Kernzone G dürfen bestehende Häuser abgebrochen und

durch Neubauten ersetzt werden, sofern die Baulücke das Ortsbild nicht

beeinträchtigt oder die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist (Art. 3

Abs. 3 in Verbindung mit Art. 10 BZO). Im Verbund mit den

Bestimmungen über die Neubauten in Art. 4 BZO wird deutlich, dass ein

Abbruch und anschliessender Neubau nach den Vorschriften für Neubauten zulässig

sein muss. Die Pflicht zu einem Volumenerhalt besteht einzig für im

Kernzonenplan schwarz umrandete Bauten, nicht jedoch für die übrigen Gebäude.

4.3.4

Zusammengefasst ist die Auslegung von Art. 3 f. BZO durch die

Vorinstanz zutreffend und nicht rechtsverletzend.

4.4

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, das Verwaltungsgericht habe sich bisher noch

nicht mit einem solchen Wahlrecht in Kernzonen befasst. In seinem Entscheid vom

7.

Juli 1988 (VB.1988.00021, nicht publiziert) hatte das

Verwaltungsgericht diese Frage im ähnlich gelagerten Fall eines Neubaus in der

Kernzone K2 der Stadt Bülach zu beurteilen. Es kam zum Ergebnis, dass eine

systematische Auslegung der Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr 1985 die Ansicht

der Vorinstanz, dass im fraglichen Teil der Kernzone K2 von Bülach neben

Wiederaufbauten auch Neubauten zulässig seien, zu stützen vermöge.

"Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG Altstädte

sowie Stadt‑ und Dorfkerne, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert

werden sollen, umfassen, sind Bauzonen. Abbruch und Neubau sind dort

Dispositiv

grundsätzlich gestattet. (…) Es ergibt sich demnach, dass ein Bauherr innerhalb

des im Zonenplan speziell bezeichneten Teils der Kernzone K2 die Wahl hat,

entweder ein Gebäude, das er abbrechen will, innerhalb von dessen Umfang und

unter Beibehaltung des Er­scheinungsbilds wiederaufzubauen, oder aber im Rahmen

der Vorschriften von Art. 11 ff. BauO 1985 einen Neubau zu

erstellen" (E. 5c).

In einem weiteren Fall (VGr, 22. März 2001, VB.2000.00373

[nicht publiziert]) hatte das Verwaltungsgericht zur Auslegung der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Trüllikon in Erwägung 1b.bb festgestellt:

"Art. 4 BZO statuiert damit, wie die

Baurekurskommission IV zutreffend erwogen hat, ein Privileg zu Gunsten des

bauwilligen Grundeigentümers, indem dieser im Sinn einer Bestandesgarantie von

der Beachtung der für Neubauten geltenden Vorschriften betreffend die

Überbauungsziffer, die Geschosszahl, die Gebäudehöhe, -länge und -breite sowie

die Abstände (Art. 5 BZO) entbunden ist".

Diese Rechtsprechung und die Literatur gehen nach dem

Gesagten davon aus, dass der kommunale Gesetzgeber auf der Grundlage von

§ 50 Abs. 3 PBG in Kernzonen ein Wahlrecht statuieren darf. Es

widerspricht dem Zonenzweck nicht von vornherein, wenn eine Erneuerung und

Weiterentwicklung ermöglicht wird; durch die Erweiterung wird dem Charakter der

Kernzone als Bauzone entsprochen (vgl. § 50 Abs. 1 PBG). Mit dem

Wahlrecht zwischen der Einhaltung der Neubauvorschriften und dem Ersatzneubau

innerhalb des bestehenden Profils behält der kommunale Gesetzgeber ein

Instrumentarium, um die Entwicklung der Kernzone planerisch zu steuern. Je nach

den lokalen Gegebenheiten und dem Zweck der Kernzone im örtlichen Kontext

können die Vorschriften für Neubauten im Sinn der angestrebten Entwicklung

ausgestaltet werden. Die Rüge der Beschwerdeführenden, dass ein Wahlrecht zu

einem diametralen Widerspruch zu § 50 Abs. 1 PBG führe, verfängt

nicht. An der bisherigen Rechtsprechung ist festzuhalten.

4.5 Mit dem

streitbetroffenen Bauvorhaben sollen – im Vergleich zum Vorbestand auf dem

Baugrundstück, aber auch zu den weiteren Gebäuden in der Kernzone – grosse

Volumen in der Kernzone neu erstellt werden, was die Beschwerdeführenden

monieren. Die Kernzone ist jedoch eine Bauzone mit Schutzcharakter, nicht eine

Schutzzone. Der kommunale Gesetzgeber hat mit den grosszügigen

Neubauvorschriften eine Erweiterung und Weiterentwicklung der Kernzone in

Einklang mit § 50 Abs. 1 PBG ermöglicht. Es ist sodann nicht davon

auszugehen, dass der kommunale Planungsträger sämtliche im Kernzonenplan

bezeichneten übrigen Bauten in ihrer Stellung und ihrem Volumen schützen

wollte. Der von den Beschwerdeführenden postulierte Volumenerhalt bzw.

Substanzschutz der Bestandesbauten wäre einzig durch die schwarze Umrandung im

Kernzonenplan oder mittels konkreter Schutzanordnungen nach

§§ 205 ff. PBG zu erreichen. Mit der Bezeichnung als "übrige

Gebäude" im Kernzonenplan brachte der kommunale Plangeber jedoch zum

Ausdruck, dass er die Gebäude im Weiler G auf der streitbetroffenen

Parzelle nicht in ihrem Profil erhalten und keinem Volumenschutz unterstellen

wollte.

4.6 Bei der

planerischen Festlegung von Kernzonen sind Verdichtungsargumente nicht zentral.

Soweit sich die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde auf das Urteil des

Verwaltungsgerichts VB.2018.00564 vom 24. Oktober 2019 berufen, vermögen

sie daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Vorliegend ist nicht die

Nutzungsplanung zu überprüfen. Die Zonenzuweisung und die Neubauvorschriften

der BZO Zollikon sind rechtskräftig genehmigt.

4.7 Soweit die

Beschwerdeführenden einen Eingriff in die Gemeindeautonomie anzudeuten scheinen,

ist festzuhalten, dass die Gemeinde im Beschwerdeverfahren keinen Eingriff in

ihren Autonomiebereich geltend gemacht und auf eine Abweisung der Beschwerde

geschlossen hat. Die Auslegung der Vorinstanz ist bereits im Entscheid der

Beschwerdegegnerin 2 angelegt, wo sie davon ausging, dass übrige Gebäude

in der Kernzone ersetzt werden dürfen, sofern sie die Neubauvorgaben einhalten.

Die Beschwerdegegnerin 2 erachtete bei Haus Nr. 3 einen die

Bestandesbauten überstellenden Neubau nach den Neubauvorschriften in

Art. 4 BZO als zulässig. Die Vorinstanz bestätigte mit dem angefochtenen

Entscheid den Beschluss der kommunalen Baubehörde in Anwendung ihrer

Rechtsprechung. Diese ist durch den Wortlaut und den Sinn der anwendbaren

Bestimmungen gedeckt und im Ergebnis korrekt. Im Übrigen war vorliegend kein

unbestimmter Rechtsbegriff auszulegen oder ein von der Gemeindeautonomie

geschütztes Ermessen zu beurteilen. Die Vorinstanz hatte die kommunale

Rechtsanwendung mit voller Kognition zu prüfen.

4.8 Die Begründung

der Vorinstanz in Erwägung 3.4 des angefochtenen Entscheids hält einer

Rechtskontrolle stand; Art. 3 Abs. 2 BZO von Zollikon ist einer

entsprechenden Auslegung zugänglich. Das Baurekursgericht hat den Entscheid der

kommunalen Baubehörde unter Beizug von Art. 4 BZO zu Recht geschützt.

Aufgrund der Zulässigkeit von Neubauten erübrigt sich, wie

die Vorinstanz festgestellt hat, eine Auseinandersetzung mit der Rüge, ob der

Rahmen der zulässigen Abweichungen von Art. 3 Abs. 2 BZO gesprengt

werde.

5.

Die Beschwerdeführenden rügen, dass die Häuser 1 und

2 einen Gebäudeabstand von 4,7 m aufweisen und zusammengenommen die

maximal zulässige Gebäudelänge von 30 m überschreiten würden. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sei das in der Bau- und Zonenordnung –

in Anwendung von § 27 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom

22. Juni 1977 – bestimmte Mass für Mehrlängenzuschläge auch bei der

Gebäudelänge anzuwenden. Dies gelte unabhängig davon, ob in der betreffenden

Zone ein Mehrlängenzuschlag gelte oder nicht.

5.1 Die

Vorinstanz kam unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zum

Ergebnis, dass in der betroffenen Kernzone kein Mehrlängenzuschlag gelte, der

für die Zusammenrechnung der Fassadenlängen herangezogen werden könnte. Mit dem

vorgesehenen Gebäudeabstand von minimal ca. 4,7 m seien die

wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Verhältnisse einwandfrei, womit nicht

von einer geschlossenen Bauweise auszugehen sei. Die Gebäudelängen der

Häuser 1 und 2 seien nicht zu addieren, die maximal zulässige Gebäudelänge

sei damit eingehalten.

5.2 Die

vorinstanzlichen Erwägungen überzeugen, weshalb vorab vollumfänglich auf diese

verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG). Die Lückenfüllung nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts im Entscheid VB.2009.00659 erfolgte – wie die Vorinstanz

zutreffend festhielt – im Kontext der Bautypologie der offenen und

geschlossenen Bauweise. Zu beurteilen war eine Gebäudelängenüberschreitung von

zwei Gebäuden, die bis zu einer Höhe von 1,5 m zusammengebaut waren und

darüber lediglich 20–30 cm Abstand aufwiesen. Wird die geschlossene Bauweise

für zulässig erklärt, ist grundsätzlich eine maximale Gebäudegesamtlänge festzulegen

(§ 49 Abs. 2 lit. f PBG). Ob dies auch für Kern- und

Quartiererhaltungszonen mit einer möglichen Blockrandbebauung zwingende Geltung

beansprucht, hat das Verwaltungsgericht an anderer Stelle verneint (VGr, 4. Oktober

2018, VB.2017.00691, E. 5.2). Sofern der kommunale Gesetzgeber in der Bau-

und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 (in der Fassung gemäss

Anhang 2) ABV eine Zusammenrechnung der Fassadenlänge bestimmt hat, wenn

der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet, kann davon ausgegangen

werden, dass der kommunale Gesetzgeber das gleiche Mass für die

Zusammenrechnung von Gebäuden bei der Ermittlung der Gebäudelänge bestimmt

hätte. Dieses Mass kann auch für die Annahme einer "geschlossenen

Bauweise" herangezogen werden. Hat die Gemeinde von ihrer Befugnis zur

Bestimmung eines Mindestmasses nach § 27 Abs. 2 ABV hingegen keinen

Gebrauch gemacht, so ist hinsichtlich der Ermittlung der Gebäudelänge von einer

geschlossenen Bauweise wohl dann auszugehen, wenn der Abstand zweier Gebäude

den aus Gründen einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher

Verhältnisse (vgl. § 270 Abs. 3 PBG) verlangten Abstand oder ein

Mindestmass von 3,5 m unterschreitet (zum Ganzen: VGr, 16. Juni 2010,

VB.2009.00659, E. 3.4).

Im Lichte der gebotenen Zurückhaltung bei der

Lückenfüllung (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659, E. 3.4) ist die

Annahme, dass der kommunale Gesetzgeber für die Ermittlung der gesamten

Gebäudelänge das gleiche Mindestmass für die Addition der Längen mehrerer

Gebäude gewählt hätte, das er zur Berechnung des Mehrlängenzuschlags vorgesehen

hat, nicht leichthin zu treffen. Umso mehr darf nicht ohne Weiteres davon

ausgegangen werden, dass der kommunale Gesetzgeber ein Mass, das er für gewisse

Zonen festgelegt hat, auf weitere Zonen, für die er keine Regelung getroffen

hat, übertragen hätte, wie dies die Beschwerdeführenden im Ergebnis

postulieren. Vielmehr ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts für

den Fall, dass in einer Zone keine Mehrlängenzuschläge vorgeschrieben sind,

davon auszugehen, dass der Abstand von 3,5 m als bestimmtes Mass

herangezogen werden soll, bei dessen Unterschreitung von einer geschlossenen

Bauweise auszugehen ist (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659, E. 3.4).

Eine Differenzierung nach den unterschiedlichen Zonenarten drängt sich auf.

5.3 In der

Kernzone Zollikon gelten keine Mehrlängenzuschläge; der kommunale Gesetzgeber

hat solche nicht vorgesehen. Daher findet auch die Bestimmung in Art. 30ter

BZO über die Zusammenrechnung der für den Mehrlängenzuschlag massgebenden

Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden mit Gebäudeabstand unter 7 m

in der Kernzone keine Anwendung. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts kann nicht davon ausgegangen werden, dass der kommunale

Gesetzgeber das Mass, das er für die übrigen Bauzonen festgelegt hat, auch in

der Kernzone für die Zusammenrechnung von Gebäuden zur Ermittlung der

Gebäudelänge zur Anwendung bringen wollte. Der Vorinstanz ist darin

zuzustimmen, dass bei einer Unterschreitung des Gebäudeabstands von 3,5 m

von einer geschlossenen Bauweise auszugehen ist und nur in diesem Fall die

Gebäudelängen zu addieren wären, was vorliegend nicht der Fall ist.

Die Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als

unbegründet.

6.

Die Beschwerdeführenden rügen schliesslich sinngemäss, die

Überbauung genüge den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG

nicht; mit dem Bauvorhaben entstünde ein "wuchtiger Riegel" an

exponierter Lage, der die Sichtbereiche in der Kernzone G unzulässig

beeinträchtigen oder verunmöglichen würde.

6.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und

Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. In Kernzonen gelangen nach der

Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober

2020, VB.2019.00133, E. 5.2; 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2

mit Hinweisen). Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut

einordnen und ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Die Gesamtwirkung

einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen

Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits

vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die

Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei

ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen

(zum Ganzen etwa VGr, 8. April 2021, VB.2020.00748, E. 4.2; 3. Dezember

2020, VB.2020.00388, E. 5.2). Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt

die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen

Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr

selbst obliegt (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit

Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6).

6.2 Nach

ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein

Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens

verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar

und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen

gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum

Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der

bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark,

weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen

darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser

Kraft gesetzt wird. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die

Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens

verbieten (VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1;

16. November 2017, VB.2017.00338, E. 2.2; zum Ganzen: VGr, 7. Mai

2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1

mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).

6.3 Vorliegend

kann vorab auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz (E. 4.3.2) verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die

vorgesehenen Bauten entsprechen den Vorschriften für Neubauten gemäss

Art. 4 BZO. Ein klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung wird

durch die Neubauvorhaben nicht geschaffen. Dies wäre jedoch die Voraussetzung,

um von der Bauherrschaft einen Volumenverzicht gegenüber der Regelbauweise

verlangen zu können. In dieser Hinsicht machen die Beschwerdeführenden geltend,

die geplanten Gebäude seien aufgrund ihrer exponierten Lage schlicht zu massiv

und es entstünde ein wuchtiger "Riegel". Sie verkennen dabei, dass

diese Bebauung vom kommunalen Gesetzgeber gewollt ist. Die exponierte Lage des

Baugrundstücks ohne zusätzliche Schutzanordnungen vermag jedenfalls keine

Volumenreduktion zu begründen. Der Eingangsbereich der Kernzone G ist gegenüber

der übrigen Bebauung nicht zusätzlich geschützt; der Verlust von historischer

Bausubstanz, wie es die Beschwerdeführenden monieren, kann dem Bauvorhaben

nicht entgegengehalten werden (vgl. oben E. 4.3.2). Auch in dieser

Hinsicht ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden. Im

Kernzonenplan sind sodann keine zusätzlichen Freiflächen oder Sichtbeziehungen

verzeichnet, die zu erhalten wären. Mit den Vorgaben in Art. 3 und 4 BZO

hat der kommunale Planungsträger die Frage, welche Volumen noch

kernzonenverträglich sind, beantwortet.

Soweit die Beschwerdeführenden weiter rügen, die

Gestaltung bleibe ohne jeden Bezug zur Kernzone, es gäbe nicht die geringste

Lesbarkeit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung und es entstünde auch

kein Dialog mit den bestehenden Bauten oder der Kernzone als solcher, vermögen

sie daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Die verwaltungsgerichtliche

Rechtsprechung, auf die sie verweisen (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00629,

E. 6.1 und 7.3), erging in Zusammenhang mit einer Baute im Nahbereich

mehrerer kommunal inventarisierter schützenswerter Einzelobjekte und ist auf

den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar.

6.4 Zusammengefasst

erfüllt das Bauvorhaben die erhöhten gestalterischen Anforderungen in

Kernzonen; die strengen Voraussetzungen für einen Volumenverzicht sind indes

nicht erfüllt. Damit erweist sich die Beschwerde auch in dieser Hinsicht als

unbegründet.

7.

Im Ergebnis ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden

unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 14 N. 6, 11 und

16). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein

nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind die

Beschwerdeführenden zu einer Parteientschädigung an die private

Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 5'780.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je

zur Hälfte auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.