Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00729

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00729

Urteil

der 1. Kammer

vom 29. August 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C und RA Dr. D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. E, vertreten durch RA F,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 22. November 2022 erteilte die

Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich E die Bewilligung für den

Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit 13 Wohnungen und einer

Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in

Zürich.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom

23.

Dezember 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Das Baurekursgericht wies den

Rekurs mit Entscheid vom 3. November 2023 ab.

III.

Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 7. Dezember

2023.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids

sowie der ihm zugrunde liegenden Baubewilligung. Das Baurekursgericht

beantragte am 18. Dezember 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Am 29. Januar 2024 beantragte auch die Bausektion des

Stadtrats die Beschwerdeabweisung. Tags darauf ersuchte E unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

sei. A und B hielten in ihrer Eingabe vom 21. Februar 2024 an den

gestellten Anträgen fest. Die Bausektion des Stadtrats liess sich am

4.

März 2024 nochmals vernehmen. E äusserte sich mit Eingaben vom

18.

März 2024 und vom 29. April 2024, zwischenzeitlich ebenso A und B

mit Schreiben vom 15. April 2024. Am 29. April 2024 verzichte die

Bausektion des Stadtrats auf eine weitere Vernehmlassung, worauf sich A und B

nicht mehr äusserten.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist der

Quartiererhaltungszone QI4b gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt

Zürich zugeschieden und grenzt nordöstlich an die G-Strasse (auf deren Trottoir

Bäume mit Rabatten wachsen), nordwestlich an die H-Strasse, südöstlich an die

Parzelle Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführenden sowie südwestlich an ein

weiteres überstelltes Grundstück (Kat.-Nr. 04). Der Neubau mit

13.

Wohnungen und einer Tiefgarage für 7 Autoabstellplätze, welche im

2.

Untergeschoss angeordnet sind, soll das Eckgebäude eines

Blockrandfragmentes (entlang der G-Strasse) ersetzen und die Randbebauung

weiterführen. Die Zufahrt von der G-Strasse her zur Tiefgarage ist im

Grenzbereich zum beschwerdeführerischen Grundstück und über einen Autolift

vorgesehen, wobei neben der Einfahrt ein Warteraum für die Fahrzeuge angelegt

werden soll.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden rügen zunächst, dass die geplante Zufahrt in verschiedener

Hinsicht den (verkehrssicherheits-)rechtlichen Anforderungen nicht entspreche

und daher keine rechtsgenügende Erschliessung des Baugrundstücks vorliege.

3.2

Dem hält

die private Beschwerdegegnerin entgegen, dass in der Rekursschrift diese Rügen

nur teilweise enthalten wären. Somit ist zunächst über die Zulässigkeit der

Rügen betreffend die Erschliessung zu befinden:

3.2.1

Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das Rügeprinzip. Innerhalb des

im Baurecht häufig sehr weit gefassten Streitgegenstands wird gleichsam ein

engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder den Nachbarn geltend

gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt. Wer vor dem Baurekursgericht

aufgrund einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung

verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht

auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr, 14. März 2024, VB.2023.00117, E. 5.6.5; 21. September

2023, VB.2022.00544, E. 3.2 mit weiteren Verweisen).

3.2.2

Die Beschwerdeführenden rügten im Rekurs vom 23. Dezember 2023 die

ungenügende Dimensionierung des Warteraums, weshalb ein aus der Tiefgarage

ausfahrendes Auto das Nachbargrundstück oder die Rabatte auf dem öffentlichen

Grund überfahren müsste, was unzulässig sei. Die Vorinstanz erachtete diese

Befürchtungen als unbegründet.

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren rügen die

Beschwerdeführenden nun unter Anführung von § 237 Abs. 2 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und § 4 lit. b

der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) eine

ungenügende Sichtweite auf das Trottoir und damit eine Gefährdung der

Verkehrssicherheit. Diese Rüge ist neu und war mithin nicht Gegenstand der

vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung. Im Rekurs erwähnten die

Beschwerdeführenden die nicht eingehaltenen "Sichtweiten" allein im

Zusammenhang mit der aus ihrer Sicht unzulässigen Anordnung in der

Baubewilligung, auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 03 die Bepflanzung zur

Verbesserung der Sichtverhältnisse für die geplante Ausfahrt auf der Parzelle

Kat.-Nr. 01 zu kürzen. Sie wehrten sich damit gegen Anpassungen an ihrer

Vorgartengestaltung (dazu unten E. 5), womit nicht "allgemein die

Verkehrssicherheit" (so aber nun die Beschwerdeführenden) zum

Streitgegenstand wurde (was auch an der mangelnden Substanziiertheit im

Rekursverfahren scheitern muss). Die

Rekursinstanz ist nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche

Bewilligung über die in der Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu

untersuchen (VGr, 11. April 2024, VB.2023.00535, E. 3.2.1). Die

neuen Vorbringen betreffend ungenügende Sichtweiten auf das Trottoir (u. a. wegen einem wartenden

Fahrzeug im Warteraum) stützen sich daher nicht auf das Tatsachenfundament des

Rekursentscheids (und wurden auch nicht durch diesen veranlasst), weshalb sie

unzulässig sind.

3.3

Zu prüfen

ist demgegenüber die – in knapper Form bereits im Rekurs erhobene – Rüge, dass

bei der Zufahrt zum Baugrundstück infolge ungenügender Platzverhältnisse mit

einem Überfahren der die Bäume auf dem Trottoir der G-Strasse umsäumenden

Baumrabatten zu rechnen sei. Hierzu legte die Beschwerdeführerin (als, da es sich auf eine bereits im

vorinstanzlichen Verfahren behauptete Tatsache bezieht, zulässiges neues

Beweismittel, vgl. § 52 Abs. 1 VRG in Verbindung mit § 20a Abs. 2 VRG; Marco

Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 52

N. 13) einen verkehrsplanerischen Situationsplan ins Recht, wonach die

Schleppkurven der gleichzeitig (stadtaus- bzw. stadteinwärts) aus dem Autolift

und aus dem Warteraum fahrenden Autos stellenweise die Baumrabatten überlagern.

Damit stellen die Beschwerdeführenden übertriebene

Anforderungen an die Verkehrssicherheit. Vor der Vorinstanz führte die

Baubewilligungsbehörde aus, dass bei einem besetzten Warteraum für ausfahrende

Fahrzeuge selbst an der engsten Stelle eine befahrbare Breite von mindestens

2,5 m verbleibe, was ein Blick in die Baueingabepläne bestätigt. Nötigenfalls,

so die Baubewilligungsbehörde weiter, könne das ausfahrende Fahrzeug bis zur

Trottoirgrenze vorfahren, wodurch genügend Platz für die Einfahrt des wartenden

Fahrzeugs entstehe und hierauf ersteres die Ausfahrt auf das Trottoir sowie die

Strasse fortsetzen könne. In dieser Darlegung, welche im Rekursverfahren

unwidersprochen blieb, ist eine Beeinträchtigung

der Verkehrssicherheit nicht zu erkennen. Weiter sind die breitenmässigen

Anforderungen an den hier anzutreffenden Ausfahrtstyp A von 3 m (vgl.

die technischen Anforderungen an Ausfahrten im Anhang 2 der Verkehrserschliessungsverordnung)

klar und deutlich übertroffen. Von daher sind die gesetzlichen Voraussetzungen

gegeben. Damit besteht kein Raum für weitergehende Anforderungen an die

Verkehrssicherheit, wie sie die

Beschwerdeführenden aufstellen, indem sie mit Rückgriff auf die Schleppkurven

der ein- respektive ausfahrenden Fahrzeuge eine durchgängige

Kreuzungsmöglichkeit verlangen. Die Rüge verfängt somit nicht und ist

unbegründet.

4.

Die Beschwerdeführenden monieren weiter, dass die mit der

Baubewilligung genehmigte Fällung eines Ahornbaumes aus zivilrechtlichen

Gründen nicht realisiert werden könne.

4.1

Die

Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen

Verhältnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die Prüfung der Frage beschränken,

ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte.

Hingegen ist es gemäss § 1 VRG nicht ihre Sache, die Eigentumsverhältnisse

– gleich wie ein Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig abzuklären. Die

Bewilligungsinstanz darf sich somit auf die summarische Prüfung der Frage

beschränken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen

könnte. Schreitet die Behörde ohne Vorliegen des Berechtigungsnachweises zur

Beurteilung des Projekts, muss sie die baurechtliche Bewilligung erteilen, wenn

die materiell-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Gegen dieses Vorgehen

können sich allfällige am Baugrundstück (mit)berechtigte Drittpersonen nicht

zur Wehr setzen. Sie können mit anderen Worten nicht im Rechtsmittelverfahren

verlangen, dass die bereits erteilte Baubewilligung allein wegen fehlendem oder

ungenügendem Berechtigungsnachweis wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt

bloss die zivilrechtliche Auseinandersetzung (VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00375,

E. 10.3).

4.2

Die

Vorinstanz erwog, dass es sich bei der Frage, auf welchem Grundstück sich der

fragliche Ahornbaum befinde bzw. in wessen Eigentum dieser stehe, um eine

privatrechtliche Frage handle, die im baurechtlichen Verfahren grundsätzlich

ohne Bedeutung sei. Vorliegend stehe der Fällung des Ahornbaumes aus

öffentlich-rechtlicher Sicht nichts entgegen, da sich der Baum nicht in einem

Baumschutzgebiet gemäss Art. 11a BZO befinde und nicht gemäss § 203 ff.

PBG unter Schutz stehe.

4.3

Hiergegen

wenden die Beschwerdeführenden ein, dass vorliegend auch zivilrechtliche

Gegebenheiten zu berücksichtigen seien, da ohne die Fällung des Ahornbaumes die

Tiefgarage nicht in der vorgesehenen Weise realisiert werden könne und damit

die Erschliessung nicht sichergestellt sei. Mit dieser Argumentation lehnen sie

sich an die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung an, wonach bei privatrechtlich

geordneten Zugängen zu Grundstücken die dauernde und jederzeitige

bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein müsse, was die

Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs vorfrageweise zu prüfen

habe (etwa VGr, 19. Mai 2021, VB.2020.00574, E. 5.1; 24. Mai 2018,

VB.2017.00334, E. 7.2).

Die Bezugnahme ist indessen verfehlt: Im Falle einer

Verkleinerung der Tiefgarage, welche nach Kurzbericht eines

Baumsachverständigen bei Erhalt des fraglichen Baumes vorgenommen werden

müsste, könnte eine allfällige Unmöglichkeit, genügend Abstellplätze in der

Tiefgarage zu schaffen, anderweitig behoben werden (Schaffung von Parkfeldern

in nützlicher Entfernung vom Baugrundstück, Erstellung einer

Gemeinschaftsanlage oder die Beteiligung an einer solchen, zuletzt eine

Ersatzabgabe, vgl. § 242 ff. PBG und VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00660,

E. 1.2.2). Die Sicherstellung der Erschliessung wäre davon unbetroffen,

weshalb die beschwerdeführerische Einwendung nicht durchdringt.

5.

Die Beschwerdeführenden rügen im Weiteren, dass ihre

Vorgartengestaltung und damit auch die Hecke in einer Höhe von 1,5 m

formell bewilligt sei, weshalb ein Rückschnitt zur Freihaltung der

Sichtbereiche unzulässig sei.

5.1

Die

fragliche Hecke auf dem beschwerdeführerischen Grundstück (Kat.-Nr. 03),

welche gemäss den Erwägungen der strittigen Baubewilligung die Sicht auf das

Trottoir im Bereich der geplanten Ausfahrt aus dem Baugrundstück erheblich

behindere, war Teil der am 9. August 2006 bewilligten Änderung der

Vorgartengestaltung. Die dazugehörigen Baupläne geben den Standort der Hecke

wieder – nördliche Ecke des Grundstücks, unmittelbar angrenzend an das Trottoir

und die östliche Ecke der Bauparzelle – und weisen ihre Höhe mit 1,5 m

aus.

5.2

Für Hecken

beträgt der Abstand von der Strassengrenze (welche das Trottoir umfasst, vgl. § 267 Abs. 1 PBG) mindestens 0,5 m (§ 27 Abs. 1 lit. b VErV).

Denselben Abstand von 0,5 m verlangte die durch die VErV abgelöste

Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 in § 14. Insofern ist

die den nötigen Abstand zur Strasse missachtende Hecke auf dem Grundstück der

Beschwerdeführenden seit Pflanzung (materiell) zumindest teilweise

baurechtswidrig. Hinzu tritt nun mit Blick auf die projektierte Ausfahrt, dass

die Hecke mit ihrer Höhe von über 0,8 m den Sichtbereich auf die Fahrbahn

vom Baugrundstück aus nicht genügend frei lässt (§ 23 VErV in Verbindung

mit Anhang 3 der VErV).

Die Grundstückseigentümer – das heisst hier die Beschwerdeführenden –

sind insofern von Gesetzes wegen verpflichtet, eine in den Sichtbereich ragende

Hecke auf der Höhe von 0,8 m unter der Schere zu halten. Nach

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts spielt sodann keine Rolle, ob die

Ausfahrt erst gebaut werden soll, nachdem die Hecke bereits gepflanzt worden

war (VGr, 15. September 2016, VB.2016.00079, E. 4.2;

siehe die Begründung des Regierungsrats zur VErV [ABl 2019-05-03], S. 41,

wonach sich die Pflicht zur Freihaltung der erforderlichen Sichtbereiche und

damit die Gewährleistung der Verkehrssicherheit nicht nur auf die eigenen,

sondern auch auf fremde Ausfahrten beziehe; vgl. auch Markus Lanter/Daniel Kunz

in: Christoph Fritzsche et al. (Hrsg.), Zürcher Planungs- und Baurecht,

7.

Aufl., Wädenswil 2024, S. 1089). Dies muss gerade im vorliegenden

Fall Geltung haben, indem die gewählte Erschliessungslösung über die G-Strasse

und am Rand zum beschwerdeführenden Grundstück mit Blick auf die

Verkehrssicherheit sachlich nachvollziehbar, wenn nicht gar angezeigt,

erscheint: So führte die Bauherrschaft im Rekursverfahren aus, dass die

langrechteckige Form des Baugrundstücks die Erstellung eines Autolifts an der H-Strasse

wegen der ungenügenden Tiefe ab der H-Strasse nicht zuliesse, was

unwidersprochen blieb. Zudem sind gemäss § 16 VErV Ausfahrten im Bereich

von Verzweigungen, vorliegend also im Kreuzungsbereich G-/H-Strasse, in der

Regel nicht zulässig.

5.3

Die Durchsetzung der

Pflicht zur Herstellung genügender Sichtverhältnisse

überantwortete die Baubewilligungsbehörde der Bauherrschaft, indem sie diese in

der Baubewilligung "zur entsprechenden Kontaktaufnahme mit der

nachbarlichen Grundeigentümerschaft" einlud. Ein solches Vorgehen ist

gerade im vorliegenden Fall, in welchem die angesprochene nachbarliche

Grundeigentümerschaft die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangte (§ 315 PBG) und damit die Verständigungsbereitschaft miteinander keineswegs auf der

Hand lag, nicht statthaft: Pflanzungen können im Hinblick auf die

Gewährleistung guter Sichtverhältnisse im Strassenverkehr polizeirechtlich

relevant sein (vgl. BGr, 27. März 2017, 1C_424/2016, E. 3.4) und ganz

allgemein handelt es sich bei der rechtsgenügenden Erschliessung um eine grundlegende

Bewilligungsvoraussetzung (vgl. VGr, 1. Oktober 2020, VB.2018.00491, E. 2.1;

9.

Februar 2011, VB.2010.00657, E. 7.3.2), von deren Vorliegen sich

die Baubewilligungsbehörde zu überzeugen hat.

Die insofern handlungsverpflichtete Baubewilligungsbehörde

hat somit anstelle der Bauherrschaft auf die nachbarliche Grundeigentümerschaft

zuzugehen und die am 9. August 2006 erteilte Bewilligung zur Änderung der

Vorgartengestaltung (auf Kat.-Nr. 03) in Bezug auf die Höhe der Hecke zu

überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Die Baubewilligungsbehörde vertrat im

Rekursverfahren zwar den Standpunkt, dass sich die baurechtliche Bewilligung

auf die Lage der Hecke beziehe, nicht aber "explizit auf deren Wuchshöhe",

was aber nicht überzeugt, da die Baubewilligungsbehörde nicht im Nachhinein

punktuell gewisse in den genehmigten Plänen eingezeichnete Höhenangaben als unmassgeblich

erklären kann. Im vorliegenden Fall bedarf es somit (anders als in der

Konstellation in VGr,

15.

September 2016, VB.2016.00079, E. 4.2) einer

individuell-konkreten Anordnung in Form eines neuen, angepassten Bauentscheids.

6.

Die Beschwerdeführenden monieren weiter, dass das Bundesinventar der schützenswerten

Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) ungenügend

berücksichtigt und die kantonale Fachstelle nicht beigezogen wurde.

6.1

Dadurch,

dass für das strittige Bauvorhaben eine gewässerschutzrechtliche

Ausnahmebewilligung nach Art. 19 des Bundesgesetzes vom 24. Januar

1991.

über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) bzw. Anhang 4 Ziff. 211

Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV)

erforderlich ist, handelt es sich gemäss Rechtsprechung um eine Bundesaufgabe,

sodass Art. 6 f. des

Natur- und Heimatschutzgesetzes vom 1. Juli 1966 (NHG) zur

Anwendung gelangt (BGE 145 II 176 E. 3; BGr, 11. April 2019,

1C_217/2018, E. 4.1; VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00209, E. 5.2.4).

Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des

Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung,

jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen

Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1

NHG).

Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das

in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich

beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche

Fragen, so verfasst die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK)

oder die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) zuhanden der

Entscheidbehörde ein Gutachten. Die Kommission gibt darin an, ob das Objekt

ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2

und Art. 25 Abs. 1 NHG i. V. m.

Art. 23 Abs. 4 der dazugehörigen Verordnung vom 16. Januar 1991

[NHV]).

Soweit für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Kanton

zuständig ist, beurteilt die kantonale Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2

NHG, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1

NHG). Im Kanton Zürich ist für den Ortsbildschutz das Amt für Raumentwicklung

(ARE) zuständig (§ 2a Abs. 1 der Kantonalen Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Art. 7 NHG stellt

keine blosse Ordnungsvorschrift dar. Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist eine

Begutachtung durch die ENHK bzw. EKD vorgeschrieben. Erachtet die Fachstelle

ein Gutachten für erforderlich, so sind die kantonalen Entscheidbehörden

verpflichtet, dieses einzuholen. Davon kann nur abgewichen werden, wenn die

Voraussetzungen gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG klarerweise nicht vorliegen

(BGr, 10. November 2023, 1C_315/2022, E. 5.3.1, vgl. zum Ganzen BGr,

19.

März 2024, 1C_50/2023).

6.2

Das

Baugrundstück ist Teil des ISOS-Objekts Riesbach Nr. 6, welches ein Gebiet

im Sinn des ISOS ist. Ein Gebiet ist ein grösstmöglicher Ortsteil, der dank

räumlichen, architekturhistorischen oder regionaltypischen Merkmalen als

Ganzheit ablesbar ist. Das Gebiet Riesbach Nr. 6 wird wie folgt

beschrieben: "Äusseres Seefeld: Fortsetzung des inneren und mittleren

Seefelds mit durchgehenden Längsachsen und annähernd orthogonalem Strassennetz;

grösstenteils Blockrandbebauungen mit vier- bis sechsgeschossigen Wohnhäusern,

an der Seefeldstrasse mit Läden, in den Hinterbereichen teilweise mit Gewerbe,

v. a. 2. H. 19./ 1. D.

20.

Jh.; einige Ersatzbauten, ab 1950". Das Gebiet Riesbach Nr. 6 ist

mit dem Erhaltungsziel B klassiert. Das Erhaltungsziel B umschreibt

den Erhalt der Struktur. Es bedeutet, die Anordnung und die Gestalt der Bauten

und Freiräume zu bewahren und die für die Struktur wesentlichen Elemente und

Merkmale integral zu erhalten (Art. 9 Abs. 4 der Verordnung über das

Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 13. November

2019.

[VISOS]). Die Aufnahme erfolgte insbesondere mit Blick auf die besonderen

räumlichen Qualitäten und die besonderen architekturhistorischen Qualitäten.

6.3

Unbestrittenermassen

wurde die kantonale Fachstelle gemäss Art. 7 Abs. 1 NHG nicht

beigezogen. Die Vorinstanz überprüfte das Bauvorhaben auf Vereinbarkeit mit dem

ISOS und bejahte dies. Sie hielt fest, dass das Projekt die Bebauungsstruktur

(also das Schutzziel) nicht beeinträchtige bzw. eine erhebliche

Beeinträchtigung ohne Weiteres ausgeschlossen werden könne, weshalb vorliegend

auf eine Begutachtung habe verzichtet werden dürfen. Es widerspreche indessen

gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dem klaren Wortlaut von Art. 7

NHG, wenn das Baurekursgericht anstelle der kantonalen Fachstelle und ohne dass

letztere je zur Stellungnahme eingeladen wurde, befinde, ein Gutachten der

eidgenössischen Kommission sei nicht erforderlich (BGr, 19. März 2024,

1C_50/2023, E. 2.4.2). Es bestünde eine Schwächung der Schutzanliegen des

ISOS, wenn die Entscheidbehörden eine mögliche Beeinträchtigung der

Schutzanliegen eines ISOS-Objekts vorschnell verneinten und von vornherein auf

eine Mitwirkung der kantonalen Fachstelle verzichten würden (a. a. O., E. 2.4.3).

6.4

Aufgrund

dessen, dass sich die geplante Neubaute innerhalb eines ISOS-Gebiets mit dem

Erhaltungsziel B befindet, kann eine Beeinträchtigung des Inventarobjekts durch

das Bauvorhaben nicht offensichtlich ausgeschlossen werden. Auch wenn das

Baurekursgericht einen Einfluss des Bauvorhabens auf die Schutzziele verneinte,

wies es auf das erhöhte Volumen des Ersatzneubaus im Vergleich zur

Bestandesbaute hin und setzte sich mit den Schutzzielen in einer ausführlichen

Erwägung auseinander, was zeigt, dass eine Beeinträchtigung nicht von

vornherein ausgeschlossen werden kann. Dies vermag ebenso wenig der Hinweis der

Bauherrschaft und der Vorinstanz auf das angeblich verhältnismässig grosse

ISOS-Gebiet Riesbach Nr. 6 (was sich ohnehin nur schon mit Blick auf das

ISOS-Gebiet Riesbach Nr. 1 nicht bestätigt) zu bewirken. Ferner führt der

Umstand, dass das Bauvorhaben in der Quartiererhaltungszone realisiert werden

soll, allein nicht dazu, dass es der Beurteilung durch die kantonalen

Fachstelle vorenthalten werden dürfte, lag doch dem massgeblichen Urteil des

Bundesgerichts vom 19. März 2024 (1C_50/2023) ebenso ein Projekt in der

Quartiererhaltungszone zugrunde (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2022.00246,

E. 3). Insgesamt liegt vor diesem Hintergrund im unterlassenen Einbezug

des ARE für die Beurteilung, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD einzuholen ist,

eine Verletzung von Art. 7 NHG.

Die Beschwerde ist daher gutzuheissen. Dies führt zur

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie der angefochtenen

Baubewilligung und zur Rückweisung an die Beschwerdegegnerin 2.

7.

Gemäss § 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel entsprechend ihrem

Unterliegen. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung ist in Bezug auf die

Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die

Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr,

28.

April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2). Die Gerichts- sowie die

Rekurskosten sind demgemäss den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin 1 ist zu verpflichten, den

Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).

8.

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen

Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid

qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen.

Der

Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 22. November 2022 und der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. November 2023 werden aufgehoben.

Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin 2 zum

Neuentscheid zurückgewiesen.

Die

den Beschwerdeführenden auferlegten Rekurskosten von Fr. 7'180.- werden

neu den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 5'780.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden eine

Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von insgesamt

Fr. 4'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Kultur (BAK).