Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00730

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2023.00730

Urteil

der 1. Kammer

vom 11. Juli 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Ersatzrichter Adrian Mattle, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerin,

und

1.

C,

2.

D,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A am 31. Mai

2023 unter Bedingungen und Auflagen grundsätzlich die baurechtliche Bewilligung

für den Umbau und die Umnutzung des Hofgebäudes (Autowerkstatt und Lager) auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Zürich in drei

Maisonette-Wohnungen (Dispositiv-Ziffer I). Sie verweigerte A jedoch die

baurechtliche Bewilligung für den Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss, für

neue Balkone und für die Aussendämmung der Westfassade (Dispositiv-Ziffer II).

In Bezug auf den nicht bewilligten Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss und

auf die nicht bewilligten Balkone verpflichtete die Bausektion die

Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne

einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.a). In Bezug

auf die nicht bewilligte Aussendämmung der Westfassade verpflichtete sie die

Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne

einzureichen und bewilligen zu lassen oder die erforderlichen Überbaurechte

nachzuweisen (Dispositiv-Ziffer I.1.c). Mit einer weiteren Nebenbestimmung

verpflichtete sie die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, die

projektierten Parkfelder anzupassen, abgeänderte Pläne einzureichen und

bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.d).

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss der Bausektion vom 31. Mai 2023

erhob A am 3. Juli 2023 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, soweit damit der

Einzug der Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone nicht bewilligt wurden

und die Anpassung der projektierten Parkfelder verlangt wurde. Der Einzug der

Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone seien gemäss den eingereichten

Plänen zu genehmigen oder die Sache diesbezüglich zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

Mit Entscheid vom 3. November 2023 wies das Baurekursgericht den Rekurs

ab.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am 7. Dezember

2023.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte,

der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit er die Verweigerung der

Bewilligung für den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss bestätige. Der Einzug

der Decke über dem Erdgeschoss sei gemäss den Baugesuchsplänen zu genehmigen.

Ausserdem sei ihr eine angemessene Prozessentschädigung zuzusprechen.

Ausdrücklich nicht angefochten wurden von A die vom Baurekursgericht bestätigte

Nichtbewilligung der Balkone und die verlangten Anpassungen der projektierten

Parkfelder.

Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2023 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt

Zürich beantragte am 29. Januar 2024, die Beschwerde sei abzuweisen. Die

vom Verwaltungsgericht zur Beschwerdeantwort eingeladenen Mitbeteiligten C und D

liessen sich nicht vernehmen. A und die Bausektion der Stadt Zürich hielten im

weiteren Schriftenwechsel an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Als Baugesuchstellerin und Adressatin

der baurechtlichen Bewilligung ist die Beschwerdeführerin nach § 49 in

Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die übrigen

Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten

und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen

Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht

eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen

entgegenstehen (Satz 1). Für neue oder weiter gehende Abweichungen von

Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2).

Das streitbetroffene Grundstück liegt im Gebiet c der

fünfgeschossigen Quartiererhaltungszone I (QI/5c) gemäss Bau- und Zonenordnung

der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). In der Quartiererhaltungszone

I wird unterschieden zwischen Hauptgebäuden entlang von Strassen und Plätzen

(Randgebäuden, Art. 24g BZO) und Hauptgebäuden im Hof- oder im

rückwärtigen Bereich (Hofgebäuden, Art. 24h BZO). Die in der Zone QI5

erlaubten fünf Vollgeschosse beziehen sich auf die Randgebäude (Art. 24g Abs. 1

und 2 BZO). Nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dürfen im Gebiet c

der Quartiererhaltungszone I die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen

und Parzellenteile höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden.

Hofgebäude dürfen in diesem Gebiet maximal zwei Vollgeschosse aufweisen (Art. 24h

Abs. 3 lit. a BZO).

Das streitbetroffene Grundstück ist mit einem

Mehrfamilienhaus als Randgebäude und mit einem Hofgebäude überbaut. Das

Hofgebäude wurde bisher als Autowerkstatt und Lager genutzt. Wie den

Projektplänen entnommen werden kann, hat das bestehende Hofgebäude im ganzen

Grundriss eine weitgehend einheitliche Höhe. Während es in seinem nordöstlichen

Teil zwei ungefähr 2,5 Meter hohe Geschosse aufweist, bildet ein ungefähr

5.

Meter hohes Einzelgeschoss seinen südwestlichen Teil. Das Hofgebäude

soll nach dem Projekt der Beschwerdeführerin in drei Maisonette-Wohnungen

umgebaut bzw. umgenutzt werden. In seinem südwestlichen Teil soll auf ungefähr

halber Raumhöhe eine neue Decke eingezogen werden, wodurch dieser Teil des

Gebäudes neu ebenfalls zweigeschossig würde.

Das bestehende Hofgebäude widerspricht unbestrittenerweise

Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO, da es fast die Hälfte und damit

deutlich mehr als ein Fünftel der Hoffläche überstellt. Die Vorinstanz

bestätigte die Nichtbewilligung des projektierten Einzugs der Decke über dem

Erdgeschoss, weil das entsprechende Vorhaben als im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG weiter gehende Abweichung von Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO

einzustufen sei. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 357 Abs. 1

PBG.

3.

3.1

Die

Bausektion äusserte sich in ihrem Bauentscheid vom 31. Mai 2023 zur nach Art. 24h

Abs. 3 lit. d BZO maximal überbaubaren Fläche unter dem Titel "Ausnützung".

Sie stellte fest, dass das bestehende Hofgebäude statt dem zulässigen Fünftel

fast die Hälfte der Hoffläche überstelle. Durch den Einzug der Decke über dem

Erdgeschoss werde die Bruttogeschossfläche noch weiter erhöht, was einen weiter

gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO darstelle.

Aus der entsprechenden Formulierung des Bauentscheids wird

klar, dass die Bausektion Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nicht nur

eine die Überbauungsdichte begrenzende Funktion im Sinne einer

Überbauungsziffer (vgl. § 256 Abs. 1 PBG) beimisst, sondern darüber

hinaus eine auch die erlaubte Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung. In ihrer

Beschwerdeantwort bekräftigte die Bausektion, dass sie Art. 24h Abs. 3

lit. d BZO im erwähnten Sinne auslegt und dass sie dieser Bestimmung in

Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO eine die erlaubte

Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung beimisst. Sie erklärte nämlich, aus der in

Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO für Hofgebäude vorgeschriebenen

Flächenbegrenzung ergebe sich in Verbindung mit der in Art. 24h Abs. 3

lit. a BZO festgelegten Begrenzung auf zwei Vollgeschosse die maximal

zulässige Ausnützung der Hoffläche. Durch den nicht bewilligten Einzug der

Zwischendecke würde im bereits übernutzten Gebäude zusätzliche Nutzung

generiert. Dies stelle einen weiter gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3

lit. a BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO

dar.

3.2

In den

Quartiererhaltungszonen gemäss der BZO der Stadt Zürich wird die zulässige

Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern bestimmt, sondern mittels Regelung der

Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der Bauweise sowie der

Abstandsvorschriften. Dies wirkt sich nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts beispielsweise auf die Zulässigkeit der Unterschreitung der

gesetzlich vorgeschriebenen Abstände mittels Näherbaurechten aus, welche sich

daran bemisst, dass ein Bauvorhaben die aufgrund der primären Begrenzungsnormen

zulässige Ausnützung nicht überschreitet (vgl. VGr, 10. Februar 2022,

VB.2020.00825, E. 8.5; 3. Dezember 2003, VB.2003.00340, E. 3.2).

Bei den Hofgebäuden der Quartiererhaltungszone I tritt nach Auffassung der

Bausektion zur Festlegung der zulässigen Ausnützung zu den genannten

Begrenzungsnormen die Flächenbeschränkung gemäss Art. 24h Abs. 3 lit. d

BZO hinzu. Gemäss ihrer Auslegung erschöpft sich Sinn und Zweck dieser

Bestimmung im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerin nicht in der

Beschränkung der Überbauungsdichte im Sinne einer Überbauungsziffer bzw. nicht

in der Einschränkung der "Grösse des Fussabdrucks" des Hofgebäudes.

In Verbindung mit den primären Begrenzungsnormen von Art. 24h Abs. 3 lit. a

BZO bestimmt Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nach dem Verständnis der

Bausektion auch die maximal zulässige Ausnützung.

Mit Blick auf die Gemeindeautonomie kommt der Stadt Zürich

bei der Auslegung ihrer BZO ein von den kantonalen Rechtsmittelbehörden zu

respektierender Spielraum zu (vgl. VGr, 22. Juli 2021, VB.2020.00607, E. 3.2).

Unter Berücksichtigung dieses Spielraums ist die von der Bausektion

vorgenommene Auslegung von Art. 24h Abs. 3 lit. a und d BZO

nicht zu beanstanden, zumal nicht zu sehen ist, inwiefern sie übergeordnetem

Recht zuwiderlaufen würde. Die Einwände der Beschwerdeführerin, das Hofgebäude

sei ursprünglich auch im südlichen Bereich zweigeschossig gewesen, die

Erweiterung des Wohnraums sei von öffentlichem Interesse und verletze keine

nachbarlichen Interessen sowie von der im Vergleich zur heutigen gewerblichen

Nutzung ruhigeren Wohnnutzung würden die Nachbarn ebenfalls profitieren, ändern

daran nichts.

3.3

Legt man

die BZO so aus, wie es die Bausektion zulässigerweise getan hat, wird die für

das Hofgebäude der Beschwerdeführerin maximal zulässige Ausnützung im

bestehenden Zustand weit überschritten. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass

die Bausektion in der mit dem Einzug der Zwischendecke ermöglichten Erweiterung

der genutzten Bruttogeschossfläche eine im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG

unzulässige weiter gehende Abweichung der Bauvorschriften, nämlich von Art. 24h

Abs. 3 lit. d BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a

BZO, erblickte. Die Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, die im

angefochtenen Entscheid bestätigte Verweigerung der Bewilligung für den Einzug

der Decke über dem Erdgeschoss verstosse gegen § 357 Abs. 1 PBG,

nicht durch.

4.

Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 und § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG) und steht dieser keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Die zur Stellungnahme eingeladenen Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen

und haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

5.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu

erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, kann

dieser bloss unter den einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG)

angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 3'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.