Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00744

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2023.00744

Urteil

der 3. Kammer

vom 9. Januar 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter

Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiber Silvio Forster.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. Baubehörde Meilen,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

und

1. Pro Natura Zürich, K,

2. Pro Natura, K,

Mitbeteiligte,

betreffend Verweigerung

der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A ist Grundeigentümerin eines Wochenendhauses in der

Landwirtschaftszone (C-Strasse in Meilen), welches zwischen 1981 und 1985

erbaut wurde. Im Jahr 2020 liess sie das alte Wochenendhaus auf ihrem

Grundstück (Kat.-Nr. 01) weitgehend erneuern und zugleich umbauen. Am

10. Februar 2021 wurde A von der Hochbauabteilung Meilen – auf Hinweise

Dritter betreffend die Bauaktivitäten – aufgefordert, eine nachträgliche

Baubewilligung für den Neubau des Wochenendhauses einzureichen. A reichte am

1. Juli 2021 und ergänzend am 29. Juli 2021 ein entsprechendes

nachträgliches Baugesuch ein. Mit Beschluss vom 14. März 2023 verweigerte

die Baubehörde Meilen die nachträgliche Baubewilligung für das umgebaute

Wochenendhaus und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

innert 90 Tagen ab Rechtskraft des Beschlusses und unter weiteren Auflagen

an (Dispositivziffern I und II). Dieser Entscheid stützte sich auf die im

koordinierten Verfahren ergangene Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich

vom 16. Januar 2023.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Bauentscheid liess A am 20. April 2023

Rekurs ans Baurekursgericht erheben. Sie liess sinngemäss beantragen, dass die

nachträgliche Baubewilligung mit Ausnahme der Arrondierung erteilt werden

solle, auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten und

ein Augenschein durchzuführen sei; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom

14.

November 2023 ab (Dispositivziffer I). Die Kosten des Verfahrens

wurden A auferlegt und es wurde ihr keine Parteientschädigung zugesprochen

(Dispositivziffern II und III).

III.

A. Gegen

den Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. November 2023 liess A

Beschwerde ans Verwaltungsgericht erheben. Sie liess beantragen, der Entscheid

des Baurekursgerichts, die Verfügung der Baudirektion sowie der Beschluss der

kommunalen Baubehörde seien mit Ausnahme der Arrondierung aufzuheben und

letztere dazu einzuladen, die nachträgliche Baubewilligung zu erteilen;

eventualiter unter Verweigerung des Kamins und des neu erstellten Anbaus.

Ferner sei durch das Verwaltungsgericht ein Augenschein vorzunehmen; alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Schreiben vom 8. Januar 2024

verzichtete die Baubehörde Meilen auf eine Vernehmlassung. Am 17. Januar

2024.

beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe

vom 25. Januar 2024 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich die Abweisung

der Beschwerde unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung

vom 24. Januar 2024.

B. Am

13.

März 2024 liess A ihre Replik einreichen. Die Baudirektion duplizierte

darauf mit Eingabe vom 5. April 2024 unter Verweis auf den Mitbericht des

Amtes für Raumentwicklung vom 2. April 2024. Am 22. April 2024 liess A

ihre Triplik einreichen. Mit Präsidialverfügung vom 17. Juli 2024 wurden D,

E, die Erbengemeinschaft F (c/o G), H und Pro Natura Schweiz sowie Pro Natura

Zürich zur Stellungnahme eingeladen, ob sie in das vorliegende Verfahren als

Mitbeteiligte aufgenommen werden wollen, zumal sie bis anhin keine Gelegenheit

hatten, ihre schutzwürdigen Interessen geltend zu machen, und dieses mit dem

Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids zum Ausdruck gebracht

hatten. Bei Säumnis würde davon ausgegangen, dass auf eine Beiladung ins

Verfahren verzichtet werde, wobei der weitere Rechtsmittelweg damit

verschlossen bleibe. Ferner wurde die Baubehörde Meilen nach § 7 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)

aufgefordert, folgende Unterlagen einzureichen: die ehemalige

Kanalisationsverordnung der Gemeinde Meilen vom 14. Dezember 1981 samt

Anhang; das generelle Kanalisationsprojekt gemäss Art. 19 des alten

Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 (aGSchG; AS 1972 950) i. V. m. § 14 des Einführungsgesetzes zum

Gewässerschutzgesetz vom 8. Dezember 1974 (EG GSchG; LS 711.1) im

Zeitraum des behaupteten Erstellens des ursprünglichen Hauses.

C. Mit

Schreiben vom 29. Juli 2024 reichte die Baubehörde Meilen die

entsprechenden Unterlagen ein. Mit Eingabe vom 30. Juli 2024 erklärte D,

dass er eine entsprechende Fotodokumentation des Abbruchs und Neubaus zustellen

könnte. Am 9. August 2024 erklärten Pro Natura Schweiz (vertreten durch

Pro Natura Zürich) sowie Pro Natura Zürich, dass sie ins vorliegende Verfahren

beigeladen werden wollen. Mit Eingabe vom 19. August 2024 erklärte H, dass

er kein Interesse an einer Beiladung habe. Mit Präsidialverfügung vom

20.

September 2024 wurde D aufgefordert, innert Nachfrist

unmissverständlich und bedingungslos zu erklären, ob er als Mitbeteiligter in

das vorliegende Verfahren aufgenommen werden wolle. Mit Schreiben vom

23.

September 2024 erklärte er den Verzicht auf eine Beiladung ins

Verfahren. Die übrigen zur Stellungnahme Eingeladenen liessen sich nicht

vernehmen. Mit Präsidialverfügung vom 3. Oktober 2024 wurden Pro Natura

Schweiz und Pro Natura Zürich ins Verfahren als Mitbeteiligte beigeladen und

ihnen die Akten zugestellt. Den Parteien und Mitbeteiligten wurde sodann eine

Frist zur freigestellten Stellungnahme eingeräumt. Am 14. November 2024 liess

A ihre Stellungnahme einreichen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 i. V. m. § 19 Abs. 1 lit. a VRG für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen

fundamentalen Grundsatz der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 1 Abs. 1

Satz 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG; SR 700];

BGE 141 II 245 E. 2.1; BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.2).

Gemäss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der

langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der

Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c

Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb

der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich

geschützt. Mit Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten

und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder

wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden

sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der

Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 und 5 RPG). Voraussetzung

für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemäss Art. 41 Abs. 1 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1), dass die

Bauten und Anlagen seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht

erstellt oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen

oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster Linie

Bauten, die in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli

1972.

erstellt oder geändert wurden, als mit dem Inkrafttreten des

Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet

vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Ob für eine Baute eine

Baubewilligung vorlag, ist somit nicht massgebend, solange die Baute dem

materiellen Recht entsprach (VGr, 30. November 2023, VB.2022.00412, E. 4.5.1;

23.

April 2008, VB.2008.00081, E. 5.2, je mit Hinweisen).

3.

3.1

Nach den

Feststellungen der Beschwerdegegnerin 2 und des Baurekursgerichts wurde das

streitige Wochenendhaus ursprünglich zwischen 1981 und 1985 erstellt. Diese

zeitliche Eingrenzung lässt sich aufgrund der im Geoinformationssystem (GIS)

aufgeschalteten Luftaufnahmen aus diesen beiden Jahren nachvollziehen. Vor

Verwaltungsgericht behauptet die Beschwerdeführerin keinen anderen

Erstellungszeitraum. Es ist unbestritten, dass das betreffende Grundstück im

Erstellungszeitpunkt der Wohnzone (W3) zugewiesen war und 1988 durch eine

Umzonung der Reservezone und alsdann 1997 der Landwirtschaftszone zugeteilt

wurde. Anschliessend hat die Beschwerdeführerin das Wochenendhaus Ende 2020 erneuern

und umbauen lassen. Vor Verwaltungsgericht ist – wie bereits vor

Baurekursgericht – lediglich noch das Wochenendhaus streitig. Die

Umgebungsgestaltung mit dem Kiesplatz und der Bepflanzung auf der angrenzenden

Parzelle Kat.-Nr. 02 ist hingegen nicht mehr Streitgegenstand, was die

Beschwerdeführerin zu Recht auch nicht geltend macht.

3.2

Das

Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerinnen stellen sich auf den Standpunkt,

dass die Beschwerdeführerin das Wochenendhaus bei der Erneuerung im Ergebnis vollständig

abgerissen und mittels Fertigbauelemente wiederaufgebaut habe. Bei der

streitigen Baute handle es sich gemäss der Beschwerdegegnerin 1 um ein

Häuschen mit dem Grundriss von 5,25 m × 6,5 m und die

Überdachung messe 9,1 m × 7,3 m und überdache auch ein

neues Sitzplatzdeck mit wetterfesten Holzlatten. Auf der Nordseite sei eine

Erweiterung um 2,35 m × 1 m erfolgt und es sei sichtbar ein

Kamin eingebaut worden. Rund um das Gebäude seien Steinplatten verlegt und die

Umgebung mit diversen Pflanzen begrünt worden. Entlang der C-Strasse sei Kies

ausgebracht worden, um einen Parkplatz zu erstellen. Parallel zur C-Strasse sei

eine Haselhecke gepflanzt worden.

3.3

Die

Beschwerdeführerin bestreitet den vollständigen Abbruch bzw. Wiederaufbau und

macht geltend, sie habe lediglich die notwendigen Rennovationsarbeiten

vornehmen lassen und die Baute nach Art. 24c Abs. 2 RPG massvoll

erweitert und teilweise geändert. Dabei stimme der Grundriss der Baute mit der

amtlichen Vermessung vor dem Abriss überein. Im Norden sei ein kleiner Anbau

mit einer Länge von 2,35 m und einer Breite von 1 m realisiert

worden. Infolgedessen sei auch das Dach dementsprechend vergrössert worden und

es habe sowieso erneuert werden müssen, da es Asbest enthielt und gewisse Teile

der Dachkonstruktion sanierungsbedürftig gewesen seien. Zusätzlich seien

Fenster und Türen ersetzt worden – wobei die Fenster auch versetzt worden seien

– und der teilweise morsche Innenbodenaufbau habe erneuert werden müssen.

Ferner seien einzelne Stützen neu eingebaut, die Verschalungen ersetzt, ein

Elektroanschluss erfolgt, ein Kamin eingebaut und weitere Erneuerungen

vorgenommen worden. Das Haus sei jedoch sehr solide in einer sogenannten Holzständerkonstruktion

gebaut gewesen, auch wenn gewisse Bauteile alt und verwittert gewesen seien. Es

sei noch alte Bausubstanz erhalten geblieben.

4.

4.1

Das

Baurekursgericht hielt fest, dass das vorliegende Wochenendhaus

unbestrittenermassen vor dem Stichtag bezüglich Art. 24c RPG erstellt

worden sei, jedoch keine Baubewilligung dafür vorliege. Art. 24c RPG sehe

keine nachträgliche Überprüfung der Bewilligungsfähigkeit im Zeitpunkt der

Errichtung vor. Damit gelange die Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG nicht

zur Anwendung. Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass eine Baubewilligung für

die Baute aus den Achtzigerjahren nicht auffindbar ist. Sie macht jedoch zu

Recht geltend, es sei auf die materielle Rechtskonformität im Zeitpunkt der

Zuweisung zur Nichtbauzone abzustellen (vorne E. 2). Damit hat das

Baurekursgericht Art. 24c RPG falsch angewendet. Es wäre zu prüfen

gewesen, ob die Baute bereits vor der Zuweisung zur Nichtbauzone (1988) in der

damaligen Ausgestaltung materiell rechtskonform erstellt worden war.

4.2

Vorliegend

stellt sich insbesondere die Frage, ob das Wochenendhaus im Zeitpunkt der

Errichtung nicht an die Kanalisation hätte angeschlossen werden müssen. Dabei

ist unstreitig, dass die temporär bewohnte Wohnbaute bis heute nicht an die

Kanalisation angeschlossen wurde. Gemäss der Beschwerdeführerin wurde und wird

heute noch ein Trocken-WC benutzt. Der Geschäftsführer der früheren

Eigentümerin der Liegenschaft (Stiftung I) erklärte dagegen, dass bei der Baute

vor den Sanierungsarbeiten ein Küchenelement sowie ein WC mit einer

Abwasserleitung ins Land hinaus bestanden habe. Es liegen sogar Bilder der

entsprechenden Abwasserleitung mit Versickerung auf dem Land vor, welche selbst

nach dem Umbau noch zu bestehen scheint. Das Vorhandensein von Küche und WC vor

den Sanierungsarbeiten wurde sodann durch den Architekten J bestätigt. Es ist

daher davon auszugehen, dass das Abwasser zumindest teilweise auf dem Land

versickert und ein Trocken-WC im späteren Verlauf der Zeit eingesetzt wurde.

Aus dem generellen Kanalisationsprojekt von 1969 ist ersichtlich, dass die

Feinerschliessung für das Abwasser im streitbetroffenen Gebiet projektiert war,

aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorlag. Es bleibt jedoch unklar, ob und

wann die projektierte Feinerschliessung fertiggestellt wurde. Diese Frage kann

aus den nachfolgenden Überlegungen offenbleiben.

4.3

Die

Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, dass die projektierte

Feinerschliessung von Wasser und Strom im Zeitpunkt des Baus des ursprünglichen

Wochenendhauses (zwischen 1981 und 1985) bereits erfolgt war. Wenn allerdings

in einer Bauzone die entsprechende Feinerschliessung vorhanden war, so sah Art. 18

Abs. 1 aGSchG eine Anschlusspflicht vor. Ausnahmen waren für Neubauten –

wie das streitige Wochenendhaus – unzulässig (Art. 18 Abs. 3 aGSchG e

contrario). Ausserdem enthielt Art. 14 Abs. 2 aGSchG grundsätzlich

ein Versickerungsverbot. Damit war auch die entsprechende Abwasserleitung ins

Umland des Wochenendhauses grundsätzlich unzulässig.

4.4

Sollte die

entsprechende Feinerschliessung der Kanalisation zwischen 1981 und 1985 noch

nicht erfolgt sein, so wäre eine Baubewilligung für Neubauten innerhalb einer

Bauzone mangels Erschliessung nicht zulässig gewesen (Art. 19 aGSchG sowie

Art. 22 Abs. 2 lit. b i. V. m.

Art. 19 Abs. 1 RPG). Dabei hätte sich die Beschwerdeführerin auch

nicht auf die Ausnahme nach Art. 19 aGSchG stützen können, wonach kleinere

Gebäude und Anlagen, die aus zwingenden Gründen noch nicht angeschlossen werden

konnten, mit Zustimmung der zuständigen Behörde bewilligt werden konnten, wenn

die Voraussetzungen für den Anschluss kurzfristig geschaffen werden konnten und

in der Zwischenzeit eine befriedigende Art der Abwasserbeseitigung sichergestellt

war. Art. 26 Abs. 1 der allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom

19.

Juni 1972 [aAGSchV; AS 1972 967] konkretisierte diese Anforderungen

dahingehend, dass als Übergangslösung eine geeignete Einzelreinigungsanlage

erstellt werden musste. Vorliegend wurde das Abwasser zumindest teilweise mit

einer Leitung ins Umland versickert, womit keine geeignete

Einzelreinigungsanlage vorlag. Folglich wäre auch eine Ausnahmebewilligung

nicht zulässig gewesen.

4.5

Zusammenfassend

kann festgehalten werden, dass das streitige Wochenendhaus bei beiden

Konstellationen im Zeitpunkt der Auszonung 1988 bundesrechtswidrig und zwar

materiell rechtswidrig erstellt worden war. Entgegen der Beschwerdeführerin war

das allfällige Vorhandensein eines Trocken-WC folglich nicht genügend im

Hinblick auf die gebotene abwassertechnische Erschliessung der gesamten Baute.

Folglich gelangt die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG i. V. m. Art. 41 Abs. 1 RPV nicht zur

Anwendung. Damit sind die Erneuerung und der Umbau des Wochenendhauses Ende

2020.

keiner nachträglichen Baubewilligung zugänglich, handelt es sich doch

unstreitig um eine nicht zonenkonforme Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone.

Darüber hinaus liegt die streitbetroffene Parzelle in einer Gewässerschutzzone

Ao (Gewässerschutzkarte im GIS-Browser; abrufbar unter www.gis.zh.ch).

In den besonders gefährdeten Gewässerschutzbereichen ist für das Erstellen oder

Ändern von Bauten zudem eine kantonale Bewilligung nach Art. 19 Abs. 2

des Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG; SR 814.20) i. V. m. Art. 29 Abs. 1 lit. b

der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201)

erforderlich, welche vorliegend ebenfalls fehlte. Im Folgenden bleibt die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.

4.6

Das

Argument der Beschwerdeführerin, wonach das Haus jederzeit und ohne grosse

Umstände bezüglich Wasser und Strom hätte angeschlossen werden können, geht

fehl. Dass sich der rechtmässige Zustand im Nachhinein hypothetisch hätte

herstellen lassen, trifft auf jede formell und materiell rechtswidrige Baute zu,

und sei es durch einen vollständigen Rückbau ebendieser Baute. Dies ändert

jedoch nichts daran, dass das streitige Wochenendhaus vor der Umzonung zur

Reservezone formell und materiell rechtswidrig erstellt wurde und daher nicht

in den Anwendungsbereich der erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c

RPG fällt. Bei diesem Ergebnis muss nicht geprüft werden, ob die vorgenommenen

Erneuerungsarbeiten am Wochenendhaus den Rahmen von Art. 24c RPG an die

Wahrung der Identität bei einer Temporärwohnbaute sprengen.

5.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Baurekursgericht

habe den beantragten Augenschein zu Unrecht unterlassen. Sinngemäss macht sie

daher geltend, ihr rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) sei verletzt worden.

Zudem beantragt die Beschwerdeführerin einen Augenschein durch das

Verwaltungsgericht. Vorliegend erübrigt sich jedoch ein Augenschein nach § 70

i. V. m. § 7 Abs. 1 VRG bereits deshalb, weil für die Bewilligungsfähigkeit u. a. der Zustand des

Wochenendhauses vor 1988 massgebend ist (vorne E. 2) und sich dieser

anlässlich eines Augenscheins nicht ermitteln liesse. Der Zustand vor 1988

ergibt sich vielmehr aus den Luftaufnahmen und den in den Akten liegenden

Planunterlagen sowie den eingereichten Beweismitteln. Indem das

Baurekursgericht auf das Beweismittel eines Augenscheins verzichtete, verletzte

es das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht. Auch für die Prüfung der

Verhältnismässigkeit des Rückbaus erscheint ein Augenschein nicht erforderlich,

ergibt sich die Einordnung der Baute in die Landschaft ebenfalls aus den Akten

und den Luftaufnahmen. Aus den genannten Gründen erübrigt sich auch die

Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.

6.

6.1

Gemäss § 341

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)

ist bei materiell rechtswidrigen Bauten der rechtmässige Zustand

wiederherzustellen. Nach der Rechtsprechung kommt der Anordnung der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausserhalb der Bauzonen für die

Durchsetzung des Trennungsgrundsatzes massgebliches Gewicht zu (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.5 mit Hinweisen). Die Beseitigung bereits erstellter Bauten und

Anlagen kann nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts

(ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein; insbesondere, wenn die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre (BGE 136 II 359 E. 6). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann nach

der Rechtsprechung unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten

nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse

liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm

ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre

Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6). Eine Berufung auf guten Glauben fällt dabei nur in Betracht,

wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen

durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359 E. 7.1).

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf weiter vorausgesetzt werden,

dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben – erst recht in der

Landwirtschaftszone – allgemein bekannt ist (BGr, 16. Juli 2020,

1C_480/2019, E. 5.1; 23. März 2018, 1C_347/2017, E. 6.3). Bei

nicht bloss geringfügigen Verstössen gegen den Trennungsgrundsatz hat insofern

die Wiederherstellung die Regel zu bilden, wobei auch erhebliche Kosten

grundsätzlich kein Hindernis darstellen (VGr, 19. Juli 2024,

VB.2024.00132, E. 6.1; 6. Februar 2020, VB.2019.00356, E. 3.1).

6.2

Auf die

Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig

gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus

grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der

baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen

Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen

(BGE 132 II 21 E. 6.4). Grundsätzlich ist zu vermeiden, dass die

Bauherrschaft vollendete Tatsachen schafft und unter Berufung auf das Prinzip

der Verhältnismässigkeit eine Fortdauer des Zustands beanspruchen kann (vgl.

VGr, 19. Juli 2024, VB.2024.00132, E. 6.2 mit Hinweisen).

6.3

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands unverhältnismässig sei. So müsse geprüft werden, ob nicht eine

teilweise Wiederherstellung infrage komme, wie das Entfernen des Innenkamins,

des Erweiterungsbaus oder das Kappen des Stromanschlusses. Des Weiteren sei ein

Rückbau unzulässig, zumal die ursprüngliche Baute seit über 30 Jahren durch

die Beschwerdegegnerin 1 geduldet worden sei. Sie geniesse daher einen

Bestandesschutz. Soweit die Beschwerdegegnerinnen sich auf die

bundesgerichtliche Rechtsprechung beriefen, wonach die 30-jährige

Verwirkungsfrist ausserhalb der Bauzonen keine Anwendung finde, sei diese Rechtsprechung

verfassungswidrig und durch den Bundesgesetzgeber mit der verabschiedeten

Revision in Art. 25 Abs. 5 E-RPG (vgl. BBl 2023 2488) korrigiert

worden. Folglich sei ein Vollstreckungsbefehl nicht mehr durchsetzbar. Zudem

habe sie gutgläubig gehandelt, da sie keine Anhaltspunkte gehabt habe, wonach

den Sanierungsarbeiten rechtliche Hindernisse entgegengestanden hätten. Sodann

stehe die Baute völlig unauffällig hinter Büschen, womit das Interesse an der

Freihaltung der Landwirtschaftszone nicht überwiege. Zuletzt müsse ihr die

Möglichkeit eingeräumt werden, ein Ersatzbauprojekt einzureichen, da sie gemäss

Art. 24c RPG einen Anspruch auf den Wiederaufbau der altrechtlichen Baute

habe.

6.4

Soweit die

Beschwerdeführerin die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach ausserhalb der

Bauzonen die Verwirkungsfrist nicht gilt (BGE 147 II 309 E. 5.6 f.),

pauschal als verfassungswidrig bezeichnet, bringt sie darüber hinaus keine

Argumente vor, welche diese Rechtsprechung infrage stellen würden. Da das

streitige Wochenendhaus in der Landwirtschaftszone liegt, steht die über

30-jährige Duldung der ursprünglichen Baute der Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands nicht entgegen. Sodann geht es entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin nicht an, den noch nicht in Kraft stehenden Art. 25 Abs. 5

E-RPG bereits anzuwenden. Dies würde eine unzulässige positive Vorwirkung

darstellen und gegen das Legalitätsprinzip (Art. 5 Abs. 1 BV)

verstossen (vgl. BGr, 3. Juni 2024, 1C_667/2023, E. 4.5.3).

6.5

Selbst

wenn aus dem 30-jährigen Dulden der ursprünglichen Baute eine einfache

Besitzstandsgarantie resultiert hätte, vermöchte dies der Beschwerdeführerin

nicht zu helfen. Im Gegensatz zur erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c

RPG erlaubt die einfache Besitzstandsgarantie lediglich den Unterhalt der

entsprechenden Baute. Daher darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts der

Eigentümer einer zu duldenden Baute diese zwar mit bewilligungsfrei zulässigen

Massnahmen unterhalten. Er hat jedoch keinen Anspruch darauf, die Baute – im

Sinn eines erweiterten Bestandesschutzes – mit bewilligungspflichtigen

Massnahmen zu erneuern, teilweise zu ändern, zu erweitern oder wiederaufzubauen

(BGr, 9. Juli 2019, 1C_558/2018, E. 4.3 mit Hinweisen). Die Bewilligungspflicht wird gemäss der

Rechtsprechung verneint, wenn Sanierungen oder kleinere Reparaturen das übliche

Mass einer Renovation nicht überschreiten. Dieses Mass wird namentlich

überschritten, wenn tragende Balken und damit statisch wichtige Elemente eines

Gebäudes ersetzt werden sollen (BGr, 9. Juli 2019, 1C_558/2018, E. 5.3

mit Hinweisen). Vorliegend sind die vorgenommenen Arbeiten am Haus klarerweise

bewilligungspflichtig und sprengen den Rahmen des bewilligungsfreien Unterhalts

(vgl. vorne E. 3).

6.6

Da die

erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG nicht einschlägig ist,

fällt auch eine teilweise Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausser

Betracht. Vorliegend sind sämtliche baulichen Massnahmen unzulässig, weshalb

ein Kappen des Stromanschlusses oder eine Entfernung des Kamins nichts daran zu

ändern vermögen, dass die streitige Baute selbst dann nicht bewilligt werden

könnte. Damit hatten die Vorinstanzen das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht

verletzt, indem sie keinen teilweisen Rückbau in Betracht zogen. Auch eine

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bleibt ausgeschlossen, da das

streitige Wochenendhaus sich nicht auf einen Bestandesschutz berufen kann.

Selbst wenn der einfache Bestandesschutz gegriffen hätte, so liesse sich der

alte Zustand nicht mehr herstellen, da dieser gerade keine

bewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen wie einen Wiederaufbau zulässt.

Indem die Beschwerdeführerin wesentliche Teile der alten Bausubstanz ersetzte

und diverse Ausbauten vornahm, wäre ein solcher Bestandesschutz erloschen und eine

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht mehr möglich (vgl. BGr,

19.

Mai 2004, 1A.17/2004, E. 2.2.7). Ferner war die alte Baute

baufällig (vgl. vorne E. 3), weshalb eine Wiederherstellung dieses

baufälligen Zustands unter baupolizeilichen Gesichtspunkten nicht

bewilligungsfähig wäre.

6.7

Entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführerin handelte diese klarerweise bösgläubig. Es

wäre geradezu grob fahrlässig, bei einer derart umfassenden Sanierung mit

Anbau, dem Ersetzen des Daches, Einbringen zusätzlicher Stützen, Einbau eines

Kamins und Anschluss an das öffentliche Stromnetz in der Landwirtschaftszone

von einer fehlenden Bewilligungspflicht auszugehen. Somit kommt den finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin

angesichts der fehlenden Gutgläubigkeit nur ein geringes Gewicht zu. Sie hat

bei der betroffenen eigenmächtigen Sanierung auf eigenes Risiko gehandelt.

6.8

Die

Abweichung vom Erlaubten ist im konkreten Fall erheblich; die öffentlichen

Interessen am Rückbau des Wochenendhauses sind gewichtig (vgl. vorne E. 6.1).

Darüber hinaus befindet sich das Wochenendhaus in einem Gewässerschutzbereich Ao,

womit ein erhebliches öffentliches Interesse an einem Rückbau besteht (vgl. Art. 19

Abs. 2 GSchG und Art. 29 Abs. 1 lit. b GSchV). Sodann ist

die streitbetroffene Parzelle im kantonalen Inventar für

Landschaftsschutzobjekte (Nr. 03) aufgenommen. Gemäss dem Objektblatt

bestehen die Schutzziele darin, den Erhalt der kulturlandschaftlichen Einheit,

insbesondere der prägenden Elemente des Objekts, den Erhalt der überirdisch

sichtbaren Kulturrelikte sowie spezifisch den Erhalt der Relikte des

historischen Rebbaus sicherzustellen (abrufbar im GIS-Browser unter dem

ÖREB-Kataster). Eine Wochenendwohnnutzung in diesem Gebiet läuft diesem

Schutzziel diametral entgegen. Dass die Baute hinter Büschen versteckt liege,

vermag daran nichts zu ändern. Die öffentlichen Interessen an einem Rückbau des

Wochenendhauses überwiegen klarerweise die privaten und finanziellen Interessen

der Beschwerdeführerin. Zusammenfassend erweist sich die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands der gesamten Baute als verhältnismässig. Die

Beschwerdeführerin macht sodann zu Recht nicht geltend, dass die

Wiederherstellungsfrist von 90 Tagen ab Rechtskraft unverhältnismässig

wäre.

6.9

Die

Beschwerdeführerin macht als letzten Einwand einen Anspruch auf

Gleichbehandlung im Unrecht geltend. So werde das auf der Nachbarsparzelle

laufend ausgebaute Wochenendhaus von den Beschwerdegegnerinnen nicht

beanstandet. Das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 Abs. 1 BV

verleiht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich keinen Anspruch

auf Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1; 132 II 485 E. 8.6).

Dass eine konstant rechtswidrige Bewilligungs- oder Tolerierungspraxis für Wochenendhäuser

in der Landwirtschaftszone bestünde, ist nicht ersichtlich. Dies wird von der

Beschwerdeführerin auch nicht geltend gemacht, zumal es sich beim angeführten

Beispiel lediglich um einen Einzelfall handelt und diese selbst ausführt, dass

die Beschwerdegegnerinnen in bestimmten Fällen bauliche Massnahmen ausserhalb

der Bauzone hinterfragt hätten. Im Gegenteil besteht kein Anlass zur Annahme,

dass die Beschwerdegegnerinnen in Zukunft davon absehen würden, bei

entsprechenden Wochenendhäusern einen Rückbau anzuordnen. Damit ist diese Rüge

nicht stichhaltig.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführerin macht zudem geltend, das Baurekursgericht habe ihr

rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verletzt, indem es seiner

Begründungspflicht nicht nachgekommen sei und sich nicht mit den Beweismitteln

auseinandergesetzt habe. Der in Art. 29

Abs. 2 BV verankerte Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör

beinhaltet das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung

betroffenen Person, dass die Behörde deren Vorbringen auch tatsächlich hört,

prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde

verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich,

dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und

jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf

die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so

abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz

weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen

genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich

ihr Entscheid stützt (vgl. zum Ganzen BGE 141 V 557 E. 3.2.1; 138 I

232.

E. 5.1; 136 I 229 E. 5.2).

7.2

Wie

dargelegt, geht die antizipierte Beweiswürdigung des Baurekursgerichts auf eine

fehlerhafte Rechtsanwendung einer Vorfrage zurück (vorne E. 4.1). Jedoch

ist es nicht erforderlich, dass sich das Baurekursgericht mit allen

erdenklichen Rechtsfragen auseinandersetzt, wenn eine zwingende Voraussetzung

des Art. 24c RPG nicht erfüllt ist. Entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin ist es nicht notwendig, dass das Baurekursgericht jedes

einzelne vorgebrachte Argument und Beweismittel in seine Entscheidbegründung

aufnimmt. Es ist ausreichend, wenn das Baurekursgericht die entscheidrelevanten

Beweismittel entsprechend würdigt, wie dies vorliegend gemacht wurde. Dabei

kann es nach § 28 Abs. 1 VRG auch auf die Erwägungen der Vorinstanz

verweisen.

7.3

Letztlich

zielen sämtliche Rügen der Beschwerdeführerin auf eine fehlerhafte

Rechtsanwendung und Sachverhaltsermittlung ab. Diese kann das

Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 i. V. m.

§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG überprüfen. Eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Zudem war die

Beschwerdeführerin in der Lage, den Entscheid des Baurekursgerichts mittels

Beschwerde sachgerecht anzufechten. Die Beschwerde ist in diesem Punkt

unbegründet.

8.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.

9.

Da die Beschwerdeführerin unterliegt, sind ihr die

Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 i. V. m. § 13 Abs. 2 VRG). Ausgangsgemäss ist ihr keine

Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'400.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 815.-- Zustellkosten,

Fr. 5'215.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Mitbeteiligten;

c) das Baurekursgericht;

d) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE);

e) das Bundesamt für Umwelt (BAFU).