Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00015

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00015

Urteil

der 1. Kammer

vom 5. Dezember 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter

Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C

und/oder RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. E, vertreten durch RA F,

2. Baubehörde Meilen, vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baubehörde Meilen erteilte E am 14. März 2023

die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Meilen.

Erwägungen

II.

Einen hiergegen von B und A erhobenen Rekurs wies das

Baurekursgericht mit Entscheid vom 28. November 2024 ab.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts reichten B und A

am 15. Januar 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

ein und beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und der

baurechtlichen Bewilligung der Baubehörde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte am 30. Januar 2024

die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 14. Februar 2024

beantragte E die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Selbigen

Antrag stellte die Baubehörde Meilen mit Beschwerdeantwort vom 19. Februar

2024, wobei sie auf die Zusprechung einer Parteientschädigung verzichtete.

B und A reichten am 14. März 2024 eine Replik ein.

Sowohl E als auch die Baubehörde Meilen verzichteten mit jeweiliger Eingabe vom

25.

März 2024 auf eine Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die

Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des

Baurekursgerichts zuständig.

2.

Die Beschwerdeführenden sind aufgrund ihrer räumlichen

Nähe zum Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.

3.

Das Bauvorhaben betrifft die Parzelle Kat.-Nr. 01 in

Meilen an der privaten Quartierstrasse H-Strasse. Der private Beschwerdegegner

plant den Abbruch des bestehenden Wohnhauses verbunden mit dem Neubau eines zu

ersetzenden, neuzeitlichen Einfamilienwohnhauses auf zwei Geschossebenen in der

Wohnzone W 1.4. Das Baugrundstück grenzt nördlich an den heutigen Strassenraum

und fällt im südlichen Bereich in Hanglage mit bestehenden Stützmauern ab.

4.

4.1

Da die Gemeinde Meilen die kantonale

Harmonisierung der Baubegriffe bereits umgesetzt hat, sind vorliegend das

Planungs- und Baugesetz (PBG) und die Allgemeine Bauverordnung (ABV) in der

seit dem 1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung anwendbar.

Gemäss § 5 ABV gilt als massgebendes Terrain der

natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen

und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen

Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (Abs. 1). Aus planerischen oder

erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem

Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden (Abs. 2).

Zwischen den Parteien ist die Auslegung und Anwendung von § 5 ABV und namentlich das Verhältnis zwischen Absatz 1 und Absatz 2 umstritten.

4.2

Mit der Interkantonalen Vereinbarung über die

Harmonierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB) wurden

Baubegriffe und Messweisen gemäss den 30 definierten Begriffen der IVHB

harmonisiert (Faktenblatt der Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz

[BPUK], Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe

IVHB vom 12. November 2014). Der Kanton Zürich ist der IVHB zwar nicht

beigetreten, hat aber die Vorgaben der IVHB im kantonalen Recht umgesetzt (ABl

2016-05-27). Bei der Auslegung von § 5 ABV sind deshalb nicht nur die

Materialien des Kantons Zürich, sondern auch die auf der Homepage publizierten

Materialien der BPUK zu berücksichtigen.

4.3

Die in der IVHB vereinbarten Baubegriffe und

Messweisen werden gemäss Art. 1 Abs. 2 IVHB in den Anhängen

aufgeführt. Gemäss Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB gilt als massgebendes

Terrain der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer

Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom

natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder

erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem

Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.

Der vorliegend auszulegende § 5 ABV stimmt wörtlich

mit Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB überein. Der einzige Unterschied besteht

darin, dass Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB nur aus einem Absatz besteht,

während § 5 ABV in zwei Absätze aufgeteilt ist. Es bestehen keine Hinweise

darauf, dass der Kanton Zürich dem § 5 ABV durch die Aufteilung in zwei

Absätze eine von Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB abweichende Bedeutung geben

wollte. Demzufolge ist § 5 ABV bei der im Streit liegenden Auslegung so zu

lesen, als wenn es sich hierbei um einen einzigen Absatz handelte.

4.4

Gemäss Musterbotschaft IVHB vom 31. Juli

2014, Abschnitt 8, Ziff. 1.1, kann die Feststellung des massgebenden

Terrains gelegentlich schwierig sein. In unklaren Situationen braucht es unter

Umständen einen Feststellungsentscheid; die zuständige Behörde wird in der

Regel einen auf das umgebende natürliche Terrain abgestimmten Geländeverlauf

ermitteln und festlegen. Eine vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf

abweichende Festlegung des massgebenden Terrains kann insbesondere wegen der

Hochwassergefahr, einer Gefährdung des Grundwassers oder aus Gründen der

Siedlungsentwässerung zweckmässig sein.

Gemäss IVHB-Erläuterungen, Stand 3. September 2023, S. 2,

zum massgebenden Terrain, Ziffer 4, muss die zuständige Baubehörde, wo der

natürlich gewachsene Geländeverlauf unklar oder umstritten ist, dessen Verlauf

im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hoheitlich festlegen. Nach dem

Konkordatstext wird sie dabei auf den natürlichen Geländeverlauf in der

Umgebung abstellen, also so weit möglich von der Umgebung oder von älteren

Terrainaufnahmen auf den ursprünglichen Geländeverlauf auf dem Baugrundstück

schliessen. Bauwilligen sollte von den Kantonen ein Verfahren zur Verfügung

gestellt werden, mit dem sie vor der Ausarbeitung eines konkreten Bauprojekts

den Verlauf des massgeblichen Terrains rechtsverbindlich klären können. Gemäss Ziffer 7

kann es ausnahmsweise nötig werden, dass die Behörden einen anderen

Terrainverlauf als den "natürlich gewachsenen Geländeverlauf" als

massgebendes Terrain festlegen. Das Konkordat nennt dafür planerische oder

erschliessungstechnische Gründe. Gründe des Hochwasserschutzes können

beispielsweise verlangen, dass dauernd auf einem höheren als dem natürlich

gewachsenen Geländeverlauf gebaut wird, weil das natürliche Terrainniveau

gefährdet ist. Auch eine vernünftige, mit vertretbaren Steigungen arbeitende

Erschliessung kann es nötig machen, dass nicht der natürlich gewachsene

Geländeverlauf für eine Baubewilligung massgebend ist, sondern ein an die

Erschliessungsplanung angepasstes Terrain. Weitere planerische Gründe sind

beispielsweise Terrainveränderungen zur Erzielung eines besseren Lärmschutzes

oder einer besseren Einordnung ins Ortsbild. Die Behörden werden dann in einem

anfechtbaren Entscheid – sei das im Baubewilligungs- oder im

Planerlassverfahren – das massgebende Terrain abweichend vom natürlich

gewachsenen Geländeverlauf festsetzen. Selbstverständlich müssen die Behörden

bei solchen Festlegungen des massgebenden Terrains die öffentlichen und

privaten Interessen beispielsweise des Ortsbildschutzes und der Nachbarn

berücksichtigen. Auch darf die Rechtssicherheit nicht gefährdet werden. Von

einer Neufestlegung des massgebenden Terrains erst im Baubewilligungsverfahren

sollte sehr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden; denn die

Begriffsdefinitionen sollen nicht das Instrument der Ausnahmebewilligung des

jeweiligen kantonalen Rechts ersetzen.

4.5

Im von der Baudirektion des Kantons Zürich

publizierten Leitfaden betreffend Harmonisierung der Baubegriffe vom 1. März

2017, S. 5 f., wird zum massgebenden Terrain ausgeführt, dass im

Vergleich zur bisherigen Regelung neu immer auf den natürlich gewachsenen

Geländeverlauf abgestellt werde, sodass Aufschüttungen unbeachtlich seien, auch

wenn sie mehr als zehn Jahre zurücklägen. Neu könne das massgebende Terrain aus

planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen abweichend vom natürlich

gewachsenen Geländeverlauf festgelegt werden. § 5 Abs. 1 ABV

bezeichne den natürlich gewachsenen Geländeverlauf als massgebendes Terrain.

Ausnahmen seien nur unter den eng umschriebenen Voraussetzungen von § 5 Abs. 2 ABV zulässig. Die anschliessenden Ausführungen im Leitfaden, unter welchen

Voraussetzungen § 5 Abs. 2 ABV anwendbar ist, stimmen weitgehend mit

den in Erwägung 4.4 zitierten Ausführungen in den IVHB-Erläuterungen, Ziffer 7,

überein.

4.6

Aus dem Gesetzestext und aus den hierzu

publizierten Materialen und Erläuterungen ergibt sich, dass § 5 ABV wie

folgt anzuwenden ist:

Grundsätzlich ist der natürlich gewachsene Geländeverlauf

festzustellen (Ziffer 1.1 Satz 1 des Anhangs 1 IVHB, § 5 Abs. 1

Satz 1 ABV). Kann dieser nicht mehr festgestellt werden, ist dieser

annäherungsweise zu ermitteln, indem vom natürlichen Geländeverlauf der

Umgebung ausgegangen wird (Ziffer 1.1 Satz 2 des Anhangs 1 IVHB, § 5

Abs. 1 Satz 2 ABV). Aus planerischen oder erschliessungstechnischen

Gründen kann eine abweichende Festlegung des massgebenden Terrains erfolgen (Ziffer 1.1

Satz 3 des Anhangs 1 IVHB, § 5 Abs. 2 ABV).

Aus der Formulierung, dass das massgebende Terrain

"abweichend" vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf festgelegt

werden kann, ergibt sich, dass die Behörde, welche das massgebende Terrain

abweichend festlegt, zumindest eine Vorstellung über den natürlich gewachsenen

Geländeverlauf haben muss. Nicht erforderlich ist aber, dass die Behörde bei

einer abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains den natürlich

gewachsenen Geländeverlauf vollumfänglich ermittelt, da sich eine solche

detaillierte Ermittlung – in Anbetracht dessen, dass das massgebende Terrain

ohnehin abweichend festgelegt wird – als nicht erforderlich erweist (siehe

nachfolgende Erwägung 5.1).

Bei der Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV ist zu

beachten, dass es sich hierbei um einen Ausnahmetatbestand handelt. Aus Ziffer 1.1

des Anhangs 1 IVHB, welcher aus drei fortlaufenden Sätzen besteht und nicht in

2.

Absätze aufgeteilt ist, erhellt, dass die drei Sätze als Lauftext zu

verstehen sind und § 5 Abs. 2 ABV demzufolge alternativ zum

Regeltatbestand von § 5 Abs. 1 ABV angewendet werden kann, sofern ein

Ausnahmetatbestand vorliegt.

Zu prüfen ist somit in einem ersten Schritt, ob eine

Ausnahmesituation gegeben ist, die nach der gesetzlichen Regelung eine

Abweichung rechtfertigt. Dabei hat die rechtsanwendende Behörde auch bei der

Bewilligung der Ausnahme die mit der generellen Regelung verfolgte Absicht

weiterzuführen und im Hinblick auf die Besonderheiten des Ausnahmefalls

auszugestalten (siehe nachfolgende Erwägung 5.2). Ob eine Ausnahmesituation

vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Verwaltungsgericht überprüft werden

kann. Hingegen ist die Regelung des Ausnahmefalls (Mass der Abweichung, Inhalt

der Bewilligung) dem pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde anheimgestellt,

das im Allgemeinen nur einer eingeschränkten richterlichen Kontrolle unterliegt

(siehe nachfolgende Erwägung 5.3). Rechtsfrage ist also vorliegend, ob die

besonderen Umstände des Einzelfalls eine abweichende Festlegung des

massgebenden Terrains rechtfertigen; Ermessensfrage, in welchem Ausmass das

massgebende Terrain abweichend vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf

festgesetzt werden kann (vgl. Ulrich Häfelin/Georges Müller/Felix Uhlmann,

Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2672 ff.;

Antonio Frigerio/Peter Bösch in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Züricher

Planungs- und Baurecht, 7. A, Wädenswil 2024, S. 568).

5.

5.1

§ 5 Abs. 2 ABV kann grundsätzlich

direkt angewendet werden, sofern die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands

erfüllt sind. Die Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV entbindet die

Baubehörde jedoch nicht, den natürlich gewachsenen Geländeverlauf zumindest dem

Grundsatz nach zu ermitteln, weil erst nach Ermittlung des natürlich

gewachsenen Geländeverlaufs überhaupt feststeht, ob eine Berufung auf den

Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 2 ABV erforderlich ist.

Die Vorinstanz hat hierzu erwogen, dass sich der

ursprünglich gewachsene Geländeverlauf an der vorliegenden überbauten und durch

Aufschüttungen stark veränderten Hanglage nicht mehr zweifelsfrei ermitteln

lasse. Aus den Baugesuchsplänen des bestehenden Gebäudes aus dem Jahre 1979 und

den alten Bauplänen der Liegenschaft auf dem Nachbargrundstück (Kat.-Nr. 02)

aus dem Jahre 1959 hat die Vorinstanz jedoch abgeleitet, dass das nunmehr

festgelegte massgebende Terrain höher liege als das natürlich gewachsene Gelände,

welches im oberen, nördlicheren Grundstücksbereich eher flach verlaufe und

hernach im südlichen Teil stärker abfalle, bevor es sich an der Parzellengrenze

oberhalb der bestehenden Trockenmauer wieder flacher präsentiert habe. Sodann

ergebe sich aus den vorhandenen Planunterlagen, dass das festgesetzte Terrain

deutlich unter dem heutigen gestalteten Terrainniveau liege.

Auch wenn der ursprünglich gewachsene Geländeverlauf durch

die Vorinstanz nicht vollumfänglich ermittelt wurde, ergibt sich, dass der

ursprünglich gewachsene Geländeverlauf zumindest dem Grundsatz nach ermittelt

worden ist. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der natürlich gewachsene

Geländeverlauf tiefer liegt als das von der Baubewilligungsbehörde festgesetzte

massgebende Terrain. Demzufolge steht aber auch fest, dass eine abweichende

Festlegung im Sinne von § 5 Abs. 2 ABV vorliegt, indem die Baubehörde

das massgebende Terrain höher festgesetzt hat als den ursprünglichen

Geländeverlauf. Damit ist aber auch erstellt, dass sich die Baubehörde auf den

Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 2 ABV berufen musste, da sie das

massgebende Terrain "höher" festsetzte als den natürlich gewachsenen

Geländeverlauf. Es ist somit zu prüfen, ob die verlangte Ausnahmesituation

vorliegt und ob sich die Baubehörde beim Ausmass der Abweichung ermessenskonform

verhalten hat.

5.2

Gemäss Gesetzeswortlaut ist eine abweichende

Festlegung aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen zulässig. In

den IVHB-Erläuterungen und im Leitfaden der Baudirektion werden für die

abweichende Festlegung des massgebenden Terrains beispielhaft die Reduktion der

Hochwassergefahr, die Ermöglichung einer vernünftigen Erschliessung sowie

Terrainveränderungen zur Erzielung eines besseren Lärmschutzes oder einer

besseren Einordnung ins Ortsbild genannt. Aufgrund der IVHB-Erläuterungen und

des Leitfadens ist somit von einem tendenziell weiten Anwendungsbereich für

planerische oder erschliessungstechnische Gründe auszugehen.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich musste sich bis

anhin nicht mit der Auslegung von § 5 Abs. 2 ABV auseinandersetzen.

Auch aus den übrigen Konkordatskantonen der IVHB gibt es hierzu kaum

Rechtsprechung. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau hat

in einem Entscheid vom 6. Juni 2024 erwogen, dass aus

Rechtssicherheitsgründen abweichende Festlegungen für bestimmte Gebiete

grundsätzlich in einem Planungsverfahren zu treffen seien. Dieses Verfahren

erweise sich in der Regel als zweckmässiger, weil die eine abweichende

Festlegung des massgebenden Terrains bedingenden Umstände sich kaum an der eher

zufälligen Parzelleneinteilung ausrichteten und es daher in der Regel angezeigt

sein dürfte, die Terrainverhältnisse in einer über die einzelne Bauparzelle

hinausgehende Betrachtungsweise zu beurteilen und gegebenenfalls abweichend

festzulegen. Dennoch sei es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass eine

abweichende Festlegung des massgebenden Terrains auch im Rahmen eines

Baubewilligungsverfahrens erfolgen könne (Entscheid des Departements Bau,

Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau, 6. Juli 2024, EBVU 23.490, E. 4.3.1).

Dispositiv

Zu prüfen ist demnach, ob die Vorinstanzen zu Recht auf

eine Ausnahmesituation erkannt haben, und falls ja, ob dieser Ausnahmesituation

im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Rechnung getragen werden konnte.

Im Norden orientiert sich das festgelegte Terrain am

Strassenniveau. Dieser Bezugspunkt sei – wie die Vorinstanz in Erwägung 3.4.

ausgeführt hat – zweckmässig und dürfte wohl den historischen Gegebenheiten

entsprechen. Es kann somit festgestellt werden, dass die Festlegung des

massgebenden Terrains im Norden aus erschliessungstechnischen Gründen erfolgte,

was ohne Weiteres zulässig ist.

Beim südlichen Bezugspunkt ist umstritten, ob das

massgebende Terrain bei der Oberkante der südlich gelegenen Trockenmauer

korrekt gewählt wurde. Die Beschwerdeführenden sind diesbezüglich der

Auffassung, dass auf ein weit tiefer gelegenes Terrain zu referenzieren sei.

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Wie die Vorinstanz zu Recht

erwogen hat, hätte eine Tieferlegung des Terrains des Baugrundstücks zur Folge,

dass gegenüber den umliegenden, nach altem Recht errichteten Gebäuden eine

Geländesenke und somit ein tieferer Baukörper resultieren würde. Durch die

Festlegung des massgebenden Terrains im Süden bei der Oberkante der

Trockenmauer haben die Vorinstanzen das massgebende Terrain auf die Höhe der

benachbarten und bereits überbauten Parzellen angehoben, was planerisch

sinnvoll ist und im Interesse des Ortsbildes erfolgte. Es entstehe damit – wie

die Vorinstanz in Erwägung 3.4 erwogen hat – mit den umstehenden, nach altem

Recht überbauten Grundstücken ein harmonisches Quartier- bzw. Orts- und Landschaftsbild.

Demzufolge liegt die erforderliche Ausnahmesituation vor, gestützt auf welche

die Vorinstanzen das massgebende Terrain im Norden und im Süden angesetzt hat.

Da die benachbarten Grundstücke bereits auf höherem Terrain überbaut sind, ist

auch nicht zu beanstanden, dass die Festlegung vorliegend im Einzelfall, also

im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens, erfolgte.

5.3. Liegt eine Ausnahmesituation vor, steht der

zum Entscheid berufenen Behörde bei der Regelung des Ausnahmefalls das Ermessen

zu, in welchem Ausmass das massgebende Terrain abweichend vom natürlich

gewachsenen Geländeverlauf festgesetzt werden soll. Das von der Baubehörde

festgesetzte Terrain zeichnet sich dadurch aus, dass sich ausgehend von Norden

das massgebende Terrain leicht absenkt. Erst im südlichen Bereich, unterhalb

des Überbauungsbereichs, senkt sich das massgebende Terrain stärker ab, was

nicht zu beanstanden ist. Wie die Vorinstanz in Erwägung 3.4 zu Recht erwogen

hat, erfahre das Grundstück unterhalb des Poolbereichs keine baulichen

Anpassungen und bleibe die bestehende, durch die beiden Stützmauern gebildete

Terrassierung nach der Realisierung des Neubauvorhabens unverändert. Daher ist

die gewählte Linienführung, wonach die Terrainabsenkung im Norden des

Baugrundstücks flacher und im Süden des Baugrundstücks steiler verläuft, nicht

zu beanstanden. Eine ermessenswidrige Festsetzung des massgebenden Terrains ist

nicht erkennbar.

Der Umstand, dass der Gartenbereich mit Poolterrasse

gegenüber dem benachbarten Grundstück höher situiert ist, stellt keinen

derartigen Nachteil für den Nachbarn dar, dass auf eine unzulässige Festlegung

des massgebenden Terrains zu erkennen ist. Im Ergebnis besteht deshalb kein

Anlass, in die ermessenskonforme Festlegung des massgebenden Terrains durch die

Baubehörde einzugreifen.

5.4. Soweit die Beschwerdeführenden in diesem

Zusammenhang auch eine Verletzung von § 238 PBG rügen, kann ihnen

ebenfalls nicht gefolgt werden. Hierzu führen die Beschwerdeführenden bloss

aus, dass sich im weiteren Umfeld des Baugrundstücks nirgends eine so starke,

ausgeprägte Terrassierung wie auf dem Baugrundstück finde. Dieser Umstand alleine

vermag aber nicht, dem Bauprojekt die befriedigende Einordnung abzusprechen.

6.

6.1. Vorliegend ist angrenzend an das Hauptgebäude

ein Nebengebäude geplant, welches als Doppelgarage genutzt wird. Unterhalb der

Garage befindet sich ein Hobbyraum, oberhalb eine begehbare Pergola. Die

Beschwerdeführenden machen geltend, dass die Baumasse überschritten sei, weil

die Baumasse der Doppelgarage an die Baumasse des Hauptgebäudes anzurechnen und

diese bereits konsumiert sei.

6.2. Gemäss Art. 53 BZO ist für Kleinbauten

und Anbauten eine zusätzliche Baumasse von 20 % der zonengemässen

Baumassenziffer zulässig, mindestens jedoch eine Baumasse von 120 m3.

Anbauten sind mit einem anderen Gebäude zusammengebaute Gebäude mit einer

Grundfläche von höchstens 50 m2, deren Gesamthöhe 4,0 m,

bei Schrägdächern 5,0 m, nicht überschreitet und die nur Nebennutzflächen

enthalten (§ 2a Abs. 2 ABV).

Die ostseitig an das geplante Einfamilienhaus angefügte

Baute verfügt über alle begriffsnotwendigen Kriterien einer Anbaute im Sinne

von § 2a Abs. 2 ABV. Es kann hierzu auf die zutreffenden Erwägungen

der Vorinstanz und die von der Vorinstanz zitierte Rechtsprechung verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG), wonach die

Dimensionierungsvorgaben einer Anbaute ohne Weiteres eingehalten seien. Weiter

hebe sich die Anbaute bereits durch ihre Eingeschossigkeit optisch vom

Hauptgebäude ab, sei konstruktiv sowie architektonisch abgesetzt und erscheine

nicht als Teil des Hauptgebäudekubus. Dass die Anbaute ihr westseitiges

Mauerwerk mit dem Entrée und der Garderobe des Erdgeschosses des Hauptgebäudes

teile und eine Verbindungstür existiere, führe nicht zu einem anderen Schluss.

Es sei nicht erforderlich, dass die Anbaute ohne jeden Eingriff in die bauliche

Substanz weggelassen werden könnte. Damit sei ohne Weiteres ein hinreichendes

Mass an baulicher Selbständigkeit der Anbaute gegeben. Sodann liege der eine

Fläche von 36,25 m2 aufweisende, als "Hobbyraum"

bezeichnete Raum überwiegend unter dem Terrain und verfüge nur über ein kleines

Fenster, das in den Treppenaufgang führe. Aufgrund der ungenügenden Belichtung

sei er für eine Nutzung für den dauernden Aufenthalt nicht geeignet.

In diesem Sinne hat auch das Verwaltungsgericht eine

Garage mit darunterliegendem Abstellraum als Anbaute qualifiziert, da der

Abstellraum im Untergeschoss ein einziges kleines Fenster über einem

Lichtschacht aufgewiesen habe und demzufolge aufgrund der ungenügenden

Belichtung für eine Nutzung für den dauernden Aufenthalt nicht geeignet gewesen

sei (gemäss § 302 PBG müssten

Fenster bei Wohn- und Schlafräumen über dem Erdreich liegen und ins Freie

führen). Daran ändere auch die Verbindung zur Wohnung über eine Türe nichts.

Der Qualifikation der Garage als Anbaute stehe es sodann nicht entgegen, dass

der westseitig vorspringende Garagenteil als Terrasse der anstossenden

Wohnräume genutzt werde. Es handle sich hier um eine Baute, bei der sich die

konstruktive Selbständigkeit bereits aus ihrer – im Vergleich zum Hauptgebäude

– deutlich geringeren Gebäudehöhe ergebe (VGr, 26. Januar 2023,

VB.2022.00218/VB.2022.00234, E. 3.5).

Die Garage ist somit als Anbaute zu qualifizieren. Für den

Hobbyraum steht die Baumasse des Hauptgebäudes zur Verfügung. Eine zusätzliche

Baumasse ist somit bloss für den oberirdischen Garagenteil erforderlich,

welchem die Baumasse aufgrund der Qualifikation als Anbaute aufgrund von Art. 53

BZO zur Verfügung steht. Da es sich bei der Garage um eine Anbaute handelt,

muss der oberirdische Garagenteil – entgegen der von den Beschwerdeführenden

vertretenen Auffassung – nicht an die Baumasse des Hauptgebäudes angerechnet

werden. Eine Überschreitung der Baumasse liegt demzufolge nicht vor, und die

diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet.

7.

Demgemäss ist die Beschwerde

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Der private Beschwerdegegner hat Anspruch auf

eine angemessene Parteientschädigung. Die Baubehörde hat auf die Zusprechung

einer Parteientschädigung verzichtet, weshalb eine solche nicht zuzusprechen

ist.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 4'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je

zur Hälfte auferlegt.

4. Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und

unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine

Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Vorinstanz.