Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00037

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00037

VB.2024.00047

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. Mai 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

Aus VB.2024.00037

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Aus VB.2024.00047

3.1 K,

3.2 L,

beide vertreten durch RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D AG,

vertreten durch RA E,

2. Gemeinderat Horgen,

vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Baudirektion des Kantons Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 27. Juni 2022 erteilte der

Gemeinderat Horgen der D AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau

eines Dienstleistungs- und Forschungsgebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der H-Strasse 02 in Horgen. Zugleich wurde die Gesamtverfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 10. Juni 2022 eröffnet, mit welcher dem

Bauvorhaben in abfall-, altlasten- und bodenschutzrechtlicher Hinsicht die

Baubewilligung erteilt wurde.

Mit Beschluss vom 5. Dezember 2022 erteilte der

Gemeinderat Horgen der D AG die baurechtliche

Bewilligung für eine die Zufahrt zum Baugrundstück betreffende Projektänderung.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss vom 27. Juni 2022 erhoben am

13.

Juli 2022 A und B sowie, mit getrennten Eingaben, am 2. August

2022.

I und J sowie K und L Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten jeweils dessen Aufhebung.

Gegen den Beschluss vom 5. Dezember 2022 erhoben am

6.

Januar 2023 A und B sowie, mit getrennten Eingaben, am 9. Januar

2023.

I und J sowie K und L Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten jeweils

dessen Aufhebung.

Das Baurekursgericht vereinigte mit Entscheid vom 12. Dezember

2023.

die Verfahren und wies die Rekurse gegen den Beschluss vom 27. Juni

2022.

ab, soweit es diese Verfahren nicht als durch Projektänderung unter

teilweisem Verzicht auf die Ausführung des ursprünglichen Bauvorhabens

gegenstandslos geworden abschrieb; ebenso wies es die Rekurse gegen den

Beschluss vom 5. Dezember 2022 ab.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 25. Januar 2024

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide. In

verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangten sie einen Augenschein. Am 6. Februar

2024.

verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Das Baurekursgericht

beantragte am 19. Februar 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Am 29. Februar 2024 ersuchten die D AG unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer

sowie der Gemeinderat Horgen unter Kostenfolgen jeweils um Abweisung der

Beschwerde. Mit Eingabe vom 13. März 2024 hielten A und B an ihren

Anträgen fest. Der Gemeinderat Horgen respektive die D AG

duplizierten am 3. bzw. 11. April 2024. A und B liessen sich in der

Folge nicht mehr vernehmen.

B. Gegen den

Entscheid des Baurekursgerichts erhoben auch K und L mit Eingabe vom 29. Januar

2024.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich

Mehrwertsteuer die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie die

Verweigerung der Baubewilligung; eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz

zurückzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangten sie einen

Augenschein (VB.2024.00047). Am 6. Februar 2024 verzichtete die

Baudirektion auf eine Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 19. Februar

2024.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 1. bzw. 4. März

2024.

ersuchten der Gemeinderat Horgen unter Kostenfolgen sowie die D AG unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer jeweils um Abweisung der

Beschwerde. Die D AG reichte mit ihrer Beschwerdeantwort einen

korrigierten Abgrabungsplan zu den Akten. Mit Eingabe vom 15. April 2024

hielten K und L an ihren Anträgen fest. Der Gemeinderat Horgen sowie die D AG duplizierten mit getrennten Eingaben je vom 7. Mai

2024.

K und L nahmen am 24. Mai 2024 nochmals Stellung, worauf die D AG mit Eingabe vom 5. Juni 2024 erwiderte. K und L

liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

2.

Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben

Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen

dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen

Gründen, die Verfahren VB.2024.00037 und VB.2024.00047 zu vereinigen (§ 71 VRG i. V. m. Art. 125

lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008;

vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], Vorbem. zu

§§ 4–31 N. 50 ff.).

3.

In prozessualer Hinsicht

beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins.

3.1

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht

auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine

hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,

1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr,

23.

Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

3.2

Vorliegend

ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne und Fotografien –

namentlich anhand der anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins erstellten

Fotografien – möglich, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich

wiedergeben. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt

rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.

4.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Horgen vom 15. September 2011 (BZO) in der

Industriezone I7 und fällt gegen Osten hin ab. Talseitig grenzt die M-Strasse

an die Parzelle, während nördlich die H-Strasse (bzw. weiter bergseitig der N-Weg)

der Grundstücksgrenze entlang verläuft. Nördlich und teilweise westlich stösst

die Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.5 an das Grundstück an, während

es ansonsten von Parzellen in der Industriezone umgeben ist.

Zurzeit stehen auf dem Baugrundstück eine Lagerhalle

(Vers.-Nr. 03), ein Bürogebäude (Vers.-Nr. 04) sowie drei kleinere

Gebäude (Vers.-Nrn. 05, 06 und 07). An die Stelle der abzubrechenden

kleineren Gebäude (die Lagerhalle und das Bürogebäude bleiben weitgehend

bestehen) soll in der nordöstlichen Ecke des Grundstückes ein fünfgeschossiges

Bürogebäude mit einem angebauten eingeschossigen Gebäude mit Tiefgarage treten.

Es soll – neben der Bereitstellung von Arbeits- und Tiefgaragenplätzen – in

erster Linie der Forschung, Entwicklung und Qualitätssicherung dienen.

5.

Die Beschwerdeführenden monieren zunächst eine Verletzung

von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni

1979.

(RPG) sowie des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung. Das geänderte

Erschliessungskonzept könne ohne konzeptionelle Überarbeitung des Vorhabens

nicht vorgenommen werden, weshalb das Vorhaben gesamthaft neu hätte geprüft

werden müssen. Wenn zur Mängelbehebung die Anordnung einer Auflage im Sinn von

§ 321 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

unzulässig sei, könne die Baute auch nicht mittels Projektänderung realisiert

werden.

5.1

Bei

Baugesuchen steht es der Bauherrschaft grundsätzlich frei, gleichzeitig oder

gestaffelt mehrere Alternativgesuche oder Änderungsgesuche einzureichen und

sich erst nach der Bewilligung für das eine oder andere Projekt zu entscheiden.

Auch ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren Baugesuchs

nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein hinreichendes Interesse daran hat

und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkommt. Ob dies als selbständiges

(Alternativ-)Projekt erfolgt oder in Form eines Änderungsgesuchs zum bereits

bewilligten Projekt (Stammbaubewilligung), entscheidet zunächst in erster Linie

die Bauherrschaft. Die Baubewilligungsbehörde ihrerseits kann unter bestimmten

Voraussetzungen die Einreichung eines Änderungsgesuchs ablehnen, namentlich

dann, wenn das Bauprojekt in seinen Grundzügen wesentlich geändert wird. Ein

Bauvorhaben ist in seinen Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung,

Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung

wesentlich verändert wird. Beim Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als solches

entgegenzunehmen und zu beurteilen ist oder ob das Bauprojekt als Ganzes

Gesuchsgegenstand bildet, steht der Baubewilligungsbehörde ein von den

Rechtsmittelbehörden zu respektierender Ermessensspielraum zu (VGr, 11. April

2024, VB.2023.00535, E. 3.3.1 mit Hinweisen).

Während ein selbständiges, neues Projekt umfassend auf

seine Bewilligungsfähigkeit geprüft wird und demzufolge vollständig (neu)

angefochten werden kann, wird ein Änderungsgesuch lediglich hinsichtlich der

geänderten Baumassnahmen bzw. allenfalls hinsichtlich der baurechtsrelevanten

Auswirkungen auf das bereits bewilligte Bauvorhaben beurteilt. Entsprechend

können nach konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung bei

Projektänderungen nur diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu überprüft werden,

die durch die Änderung betroffen sind (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00663,

E. 6.2 Abs. 1, sowie 18. Dezember 2019, VB.2019.00426,

E. 3.4 mit Hinweisen).

5.2

Die

Beschwerdeführenden verkennen, dass sich die am 5. Dezember 2022 erteilte

Bewilligung der Projektänderung nicht nach § 321 PBG, welcher bei mängelbehafteten

Bauvorhaben Voraussetzungen zur Statuierung von Nebenbestimmungen aufstellt, zu

richten hat, sondern nach den vorstehend aufgezeigten Anforderungen für die Einreichung

eines Änderungsgesuchs. Massgebend ist somit, ob das Bauprojekt durch den

Beschluss vom 5. Dezember 2022 in seinen Grundzügen wesentlich geändert

wird. Dies ist zu verneinen: Die vorgesehenen Anpassungen betreffen zwar die

Erschliessung und damit ein Hauptmerkmal des Projekts, doch wird dieses dabei

nicht wesentlich verändert. Die Erschliessung erfolgt weiterhin über die H-Strasse

und das geplante Bürogebäude mitsamt Anbau bleibt in Bezug auf Standort,

Dimensionierung und Nutzweise gleich (vgl. VGr, 19. Januar 2023,

VB.2022.00220, E. 3.2; VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162,

E. 6.1.3; siehe auch VGr, 19. September 2013, VB.2013.00355,

E. 6.2.2, wonach die wegen der geänderten Erschliessung nötige

Neupositionierung von Bauten eine umfassende Überarbeitung des Vorhabens nach

sich zog).

5.3

5.3.1

Sodann kann die Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teilschritte

unter Umständen gegen das Gebot der materiellen Koordination (Art. 25a

RPG) und der umfassenden Interessenabwägung verstossen, wenn sich einzelne

Aspekte oder Anlagenteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern

eine Gesamtschau verlangen. Auch bei einer zulässigen Aufteilung eines

Bauvorhabens in verschiedene Teiletappen und Bewilligungsverfahren sind

indessen jeweils die Gesamtauswirkungen des Vorhabens zu prüfen (VGr, 13. Juli

2023, VB.2022.00514, E. 4.1 mit Hinweisen).

5.3.2

Die verlangte Gesamtschau ist vorliegend gewährleistet. Sowohl über die

Stammbaubewilligung vom 27. Juni 2022 wie über die

Projektänderungsbewilligung vom 5. Dezember 2022 entschied der

Gemeinderat. Dieser (als örtliche Baubehörde für die Koordination

verantwortlich [§ 9 Abs. 1 lit. a der Bauverfahrensverordnung

vom 3. Dezember 1997, BVV]) holte auch anlässlich der Beurteilung der

Projektänderungsbewilligung eine Stellungnahme bei der Baudirektion ein. Diese

schrieb, dass in Bezug auf die Projektänderung keine kantonalen Entscheide

erforderlich seien. Den Schluss der Vorinstanz, dass die durch die Baudirektion

zu beurteilenden Punkte durch die geänderte Zufahrt nicht berührt seien, ziehen

die Beschwerdeführenden nicht in Zweifel. Insofern ist eine sinnvolle isolierte

Beurteilung der geänderten Erschliessung gemäss Projektänderungsbewilligung vom

5.

Dezember 2022 möglich.

5.4

Nach dem

Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen

Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von

ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung

in einem späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter

Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und

der rechtmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann. Erweist sich ein

Bauvorhaben als ungenügend erschlossen und lässt sich die Erschliessung auch

nicht auf die Bauvollendung hin ausreichend sicherstellen, hat die örtliche

Baubehörde die Baubewilligung grundsätzlich zu verweigern (VGr, 10. Februar

2022, VB.2021.00375, E. 9.2).

Vorliegend wird die Frage der genügenden Erschliessung im

Hinblick auf die Bauvollendung rechtzeitig einer Klärung zugeführt. Die

Bauherrschaft hat auf die die Erschliessung thematisierenden Rekurse vom Juli

bzw. August 2022 umgehend reagiert und mit Formular vom 12. September 2022

um Bewilligung für eine angepasste Verkehrsführung ersucht. Deren Bewilligung

durch den Gemeinderat wurde den gegen die Stammbaubewilligung Rekurrierenden

eröffnet. Die darauf gegen die Projektänderungsbewilligung gerichteten Rekurse

vereinigte die Vorinstanz mit dem angefochtenen Entscheid, womit der gesetzmässige

Zustand gewährleistet werden kann. Somit ist unter den vorliegenden Umständen

keine Verletzung des Grundsatzes der Einheit des baurechtlichen Entscheids

auszumachen.

6.

Strittig ist zunächst die genügende Erschliessung des

Bauprojekts.

6.1

Die

genügende Erschliessung ist eine Grundanforderung, damit ein Grundstück baureif

ist und bebaut werden kann (vgl. §§ 233 f. PBG). Erschlossen ist ein

Grundstück unter anderem, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und

Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Die genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge

der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1

PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat

erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Dies hat

er mit der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV)

getan.

Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als

Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung

(§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie

ihren Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und

die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer

jederzeit gewährleistet ist (§ 4 lit. a und b VErV). Die

mögliche Zufahrtsart und die technischen Anforderungen an diese richten sich

nach Anhang 1. Die Unterteilung von Zufahrten in Abschnitte ist zulässig (§ 10 Abs. 1 VErV). Für die Bestimmung der Zufahrtsart ist das voraussichtliche

Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den

Ausgangswerten in Anhang 1 massgebend. Andere Nutzweisen werden nach Massgabe

des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in Wohneinheiten umgerechnet (§ 10 Abs. 2 VErV).

Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV

können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen

an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem

Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV). Für

die Beurteilung der Verkehrssicherheit sind insbesondere der

Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer und Durchgangsverkehr)

sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu berücksichtigen (VGr, 26. August 2021,

VB.2021.00123, E. 5.1.2 mit Hinweisen).

6.2

Bei der

Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere

der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung

kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum

zu. Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen

und vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die

bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der

Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50

in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von

vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht

werden (VGr, 13. Juni 2024, VB.2022.00568, E. 4.4 mit Hinweisen).

6.3

In der

Stammbaubewilligung vom 27. Juni 2022 ist die Erschliessung des

Baugrundstücks von Norden her via M-Strasse ab der H-Strasse mittels einer

Zufahrt für die Anlieferung und einer weiteren zur Tiefgarage, zur Lagerhalle

und zu den Besucherparkplätzen geregelt. Die H-Strasse verjüngt sich dabei ab

der Einmündung aus der M-Strasse und weist bei der Zufahrt für die Anlieferung

(Distanz zur Einmündung M-Strasse: rund 45 m) eine Breite von 3,5 m

und bei jener in die Tiefgarage (Distanz zur Einmündung M-Strasse: rund 60 m)

eine solche von 3,3 m auf.

Die Projektänderungsbewilligung vom 5. Dezember 2022

rückte von diesen zwei (neuen) Zufahrten ab. Die Erschliessung des

Baugrundstücks erfolgt weiterhin ab der H-Strasse, nun aber am Standort der

bisherigen Zufahrt, der eine Distanz von rund 20 m zur Einmündung M-Strasse

aufweist. Die Zufahrt zur Tiefgarage, zur Lagerhalle und zu den

Besucherparkplätzen erfolgt grundstücksintern und parallel zur H-Strasse.

6.4

Gemäss

Anhang 1 VErV gelten Zufahrten zur Erschliessung von bis zu 150 Wohneinheiten

als Zufahrtsstrassen 1. Nach Dafürhalten der Bewilligungsbehörde hat die H-Strasse

mit dem Bauprojekt, dessen geplante Nutzung mit insgesamt 92 Parkplätzen

umgerechnet weniger als 100 Wohneinheiten entspreche, den Anforderungen an

eine solche Zufahrtsstrasse 1 zu genügen. Die Beschwerdeführenden aus

VB.2024.00047 stellen diese Qualifizierung nicht grundsätzlich in Frage,

monieren aber, dass die H-Strasse im Bereich der Zufahrt nur ca. 3,5 m

breit sei und damit die ordentliche Mindestfahrbahnbreite einer Zufahrtsstrasse 1

von 4 m nicht erreiche. Dieses Argument dringt nicht durch: Es ist

angezeigt, die H-Strasse in zwei funktionale Abschnitte zu unterteilen (dazu VGr,

8.

Juni 2017, VB.2016.00566, E. 3.4 mit Hinweisen), nämlich in einen

unteren Abschnitt bis zur Einfahrt in das Baugrundstück sowie einen oberen

Abschnitt (welcher vom zukünftigen Erschliessungsverkehr nicht tangiert sein

wird). Für den unteren Abschnitt ist die Annahme einer Länge von rund 20 m

gerechtfertigt, da auch mit Blick auf die in den Plänen eingezeichneten Einlenkradien

der Ab- bzw. Einbiegevorgang in die mit rund 9 m Breite grosszügig

bemessene Ausfahrt des Baugrundstücks sich allein darin abspielen wird. Auf

diesem unteren Abschnitt weist die H-Strasse durchgehend eine Mindestfahrbahnbreite

von 4 m auf. Dass sie sich nach der Ausfahrt verjüngt, was den Beginn des

oberen Abschnitts markiert, ist entsprechend unmassgeblich, da in diesem

Bereich die Zufahrenden bereits auf das Baugrundstück eingelenkt haben werden.

6.5

Die

Vorinstanz bejahte die Verkehrssicherheit mit Hinweis auf ihren Augenschein und

der Begründung, dass die H-Strasse angesichts des Fahrverbots mit Ausnahme der

Anwohnenden und Zuliefernden sehr beschränkt befahren sei. Zudem werde für die

Zu- und Wegfahrt zum Baugrundstück allein der untere und mithin breiteste (und

flachste) Abschnitt der H-Strasse genutzt. Dem ist zuzustimmen: Der für die

Erschliessung erforderliche Abschnitt der H-Strasse beträgt (wie beschrieben)

lediglich rund 20 m, weshalb die Fahrzeuge keine hohen Geschwindigkeiten

erreichen, was massgeblich zur Verkehrssicherheit beiträgt (vgl. VGr, 27. März

2013, VB.2012.00373, E. 5.3.2). Zudem ist die H-Strasse im

Einmündungsbereich rund 10 m breit und verjüngt sich dann, wobei die

ersten rund 8 m mindestens 5 m breit sind. Auf diesem (untersten)

Bereich der H-Strasse können somit ein Lastwagen und ein Personenwagen ohne

Weiteres kreuzen (dazu VGr, 24. März 2010, VB.2009.00507, E. 4.4).

Dass dies auf der zweiten Hälfte des unteren Abschnitts für die kurze Distanz

von rund 10 m bis zur Einfahrt in das Baugrundstück nur eingeschränkt

möglich sein mag, fällt verkehrssicherheitstechnisch nicht ins Gewicht, da eine

aus dem Baugrundstück ausfahrende Person eine von der M-Strasse her in die H-Strasse

einbiegende oder bereits auf Letzterer fahrende Person angesichts der

übersichtlichen Verhältnisse rechtzeitig erkennen und somit ihre Ausfahrt noch

auf dem Baugrundstück pausieren kann, um die einfahrende Person im genügend

breiten Bereich zu kreuzen (vgl. BGr, 20. Dezember 2022, 1C_158/2022,

E. 3.4). Angesichts der Kürze der zu befahrenden Erschliessungsstrasse und

der zu erwartenden Verkehrsfrequenz ist im Übrigen nicht zu erwarten, dass es

allzu häufig zu Kreuzungsmanövern zwischen Personen- und Lastwagen

(Begegnungsfall PW/LW) kommen wird.

6.6

Was die Kreuzungsmanöver

zwischen zwei Lastwagen (Begegnungsfall LW/LW) anbetrifft, ist, obschon die

Bauherrschaft den Nachweis über die zu erwartende Anzahl der Lastwagenfahrten

zum Baugrundstück nach Projektrealisierung nicht einbrachte, mit der Vorinstanz

nicht von einer wesentlichen Zunahme der Anzahl der Lastwagenfahrten

auszugehen, da gemäss den schlüssigen Ausführungen der Bauherrschaft das

Projekt keine neue Produktionsstätte umfasst und die geplante neue Anlieferung

im Gebäude B lediglich der Ersatz für eine zuvor abgebrochene darstellt.

Auch wenn die von der Baubewilligungsbehörde und der Bauherrschaft erwähnte

Anzahl von konstant höchstens 3–4 Lastwagenfahrten pro Woche wegen des

ausgebliebenen Nachweises nach oben korrigiert würde, so ist jedenfalls der

Begegnungsfall LW/LW weiterhin als selten vorkommend zu qualifizieren (auch, da

der gegenüberliegende Gewerbebetrieb, wenn überhaupt, nur schon angesichts seiner

Dimensionierung kaum Lastwagenfahrten auslösen dürfte). Die H-Strasse, welche

wie gesehen die breitenmässigen Anforderungen der Zufahrtsstrasse 1 mit

dem massgebenden Begegnungsfall PW/PW erfüllt, ist somit entgegen den

Beschwerdeführenden nicht für den Begegnungsfall LW/LW auszubauen. Die

Verbreiterung der Fahrbahn der H-Strasse auf 6,10 m lässt sich auch nicht

mit der Zugehörigkeit des Baugrundstücks zur Industriezone und dem Hinweis auf

Anhang 1 Fussnote 6 der VErV verlangen, wie das die

Beschwerdeführenden tun. Die Vorinstanz kam unter Abstützung auf die

einschlägige Stelle in der Begründung des Regierungsrats zur VErV (S. 46)

und unter Nennung der relevanten konkreten Verhältnisse – nur/höchstens

vereinzelte Lastwagenfahrten pro Tag, kurze Strecke von rund 20 m,

Fahrbahnbreite gemäss den Vorgaben der Zufahrtsstrasse 1, die H-Strasse

ist einer Wohnzone zugeordnet – zum überzeugenden Schluss, es müsse keine

Erschliessung vorliegen, wie sie für regelmässigen Lastwagenverkehr

gerechtfertigt wäre.

6.7

Gemäss der

Vorinstanz entspricht die H-Strasse dem Fahrbahntyp 2 gemäss Anhang 1

der VErV. Typ 2 zeigt eine Mischverkehrsfläche im Zusammenhang mit einer

Verkehrsanordnung der Begegnungszone (Tempo-20-Zonierung). Die

Verkehrserschliessungsverordnung enthält keine Vorgaben, welche

Verkehrsanordnungen in Anwendung des Strassenverkehrsrechts des Bundes zu

erfolgen haben, sondern ermöglicht eine Abstimmung mit diesen (VGr, 11. April

2024, VB.2023.00534, E. 4.4 mit Hinweis auf die Begründung des

Regierungsrats). Für die H-Strasse gilt zwar nach Einfahrt aus der M-Strasse

ein Allgemeines Fahrverbot in beiden Richtungen mit dem Vermerk "Zubringerdienst

gestattet" (Augenscheinfoto 1); Durchgangsverkehr ist somit untersagt

(vgl. Art. 3 Abs. 3 des Strassenverkehrsgesetzes vom

19.

Dezember 1958 und Art. 17 Abs. 3 der Signalisationsverordnung

vom 5. September 1979 [SSV]). Eine solche Verkehrsanordnung ist dennoch in

Bezug auf den Fussgängerschutz nicht gleichzusetzen mit einer Begegnungszone,

in der Fussgängerinnen und Fussgänger gegenüber den Fahrzeugführenden

vortrittsberechtigt sind (Art. 22b SSV), weshalb der hier interessierende

Abschnitt der H-Strasse nicht als Typ 2 qualifiziert werden kann. Für die

Zufahrtsstrasse 1 kommt weiter der Strassentyp 3 in Frage: Da die H-Strasse

kein Trottoir aufweist (wie das die Beschwerdeführenden fordern), ist zu

prüfen, ob unter Anwendung von § 6 VErV die Verkehrssicherheit bzw. der

Fussgängerschutz gewährleistet bleibt. Dies ist zu bejahen: Der massgebliche

untere Abschnitt der H-Strasse erweist sich als ausgesprochen übersichtlich, weshalb

entgegenkommende Fahrzeuge schon von Weitem gesehen werden können. Im untersten

Teil (rund die ersten 8 m) würde die H-Strasse die Mindestbreite für einen

nicht befahrbaren Trottoirbereich von 1,2 m einhalten. Weiter ist nur mit

geringen Geschwindigkeiten (dazu oben E. 6.5) der aufgrund des Fahrverbots

hauptsächlich ortskundigen Fahrzeuglenkenden zu rechnen. Was die Anzahl dieser

Fahrzeuge anbetrifft, sind die Berechnungen der Beschwerdeführenden aus

VB.2024.00047 zu den Fahrten und den angeblichen Mehrverkehr wegen des

Bauprojekts nicht zielführend, da die VErV das voraussichtliche

Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten bestimmt und dies

bereits in die Qualifikation der Zufahrtsart einfloss (vgl. oben E. 6.1).

Weiter ist zur Ermittlung der konkreten Anforderungen an

den Fussgängerschutz der H-Strasse auch ihre Bedeutung als Schulweg und

Fusswegverbindung zu würdigen (vgl. Begründung VErV, S. 28 mit Verweis auf

VGr, 29. Juni 2005, VB.2005.00048, E. 3.3). Die H-Strasse ist als

Wanderweg ausgewiesen, womit ihr eine gewisse Bedeutung als Fusswegverbindung

zukommt. Der Vorinstanz ist zugleich beizupflichten, dass sich die Wandernden

und die die Abstellplätze des Bauprojekts beanspruchenden Arbeitnehmenden in

zeitlicher Hinsicht kaum begegnen dürften. Weiter ist nicht davon auszugehen,

dass der Fussgängerverkehr auf der H-Strasse stark zunehmen werde, wie das die

Beschwerdeführenden aus VB.2024.00047 unter Anführung der in Bau befindlichen Mehrgenerationensiedlung

"Zentrum O" vorbringt. Das "Zentrum O" entsteht am

Ort des ehemaligen Alters- und Pflegeheims an der P-Strasse 08; von diesem

Standort ausgehend (und nicht von der P-Strasse 09) ist der Fussweg zum

Bahnhof über die P-Strasse etwa gleich lang, aber mit weniger Steigungen

verbunden, wie das die Vorinstanz zu Recht erwägt. Auf das Argument, dass die

vorgesehene Erschliessung Kinder und insbesondere Schulkinder gefährde, ist

nicht weiter einzugehen, da die diesbezügliche Bedeutung der H-Strasse von den

Beschwerdeführenden in keiner Weise belegt wurde und eine solche auch nicht

ersichtlich ist.

Unter gesamthafter Würdigung dieser Umstände und

insbesondere mit Blick auf die übersichtliche und kurze Strecke, die geringen

Geschwindigkeiten und die eher tiefe Anzahl frequentierender Personen ist

vorliegend der Fussgängerschutz auch ohne einen Trottoirbereich gewährleistet.

Soweit die Vorinstanz in diesem Punkt der Begründungspflicht nicht genügend

nachgekommen sein sollte, wäre dies hiermit geheilt. Da somit kein Ausbau der H-Strasse

notwendig ist, hält das Neubauprojekt den Strassenabstand von 6 m gegenüber

der H-Strasse ein, wodurch die entsprechende Rüge unbegründet ist. Schliesslich

vermögen die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00047 nicht aufzuzeigen, dass das

Trottoir entlang der M-Strasse, welches die Fahrzeuge bei der Einmündung in die

H-Strasse überqueren müssen, eine Gefahrenquelle darstellt. Der Schluss der

Vorinstanz, wonach auch in dieser Hinsicht die Verkehrssicherheit zu bejahen

wäre, bleibt folglich stehen.

6.8

Zuletzt

monieren die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00047 die Ausfahrt aus dem

Baugrundstück als ungenügend. Nach der Vorinstanz genügen die Sichtweiten den

Anforderungen für die ausschliesslich vorwärts ein- und ausfahrenden Fahrzeuge

auch mit der geplanten 80 cm hohen Hecke entlang der H-Strasse ohne

Weiteres. Die Beschwerdeführenden stören sich daran, dass wegen der Neigung der

H-Strasse die 80 cm hohe Hecke letztlich den einzuhaltenden Sichtbereich

hangaufwärts tangieren würde. Hierzu ist zunächst festzustellen, dass die VErV

zwar für Sichtbereiche auf Velowege (Anhang 4) deren Neigung als relevant

erklärt, nicht aber für die hier interessierenden Sichtbereiche auf die

Fahrbahn gemäss Anhang 3. Weiter ist der Bauherrschaft beizupflichten,

dass die Hecke mit einer Maximalhöhe von 80 cm den gesetzlich geforderten

vertikalen Sichtbereich frei lässt und, da die Hecke in Bezug auf die Steigung

der H-Strasse folgt, Fahrzeuge und Passanten stets im gleichen Verhältnis die

Hecke überragen, weshalb die Sichtbereiche auf die Fahrbahn auch in dieser

Hinsicht eingehalten sind. Dies gilt ebenso (ungeachtet einer anderen

Schleppkurve) für die aus dem Baugrundstück ausfahrenden Lastwagen.

6.9

Zusammenfassend

ist die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gelangt, dass die Erschliessung des

Baugrundstücks den gesetzlichen Vorgaben entspricht, weshalb die entsprechenden

Rügen unbegründet sind.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführenden rügen weiter, dass das Bauprojekt die

Abgrabungsvorschriften nicht einhalte. Gemäss Art. 10.4.1 BZO ist das

Freilegen von Geschossen nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen

Terrains zulässig. Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und

Kellerzugänge sowie Zufahrten in Einzel- und Sammelgaragen. Weiter bestimmt

Art. 10.4.2 BZO, dass die Abgrabung dabei gesamthaft nicht mehr als den

halben Gebäudeumfang betreffen darf. Nach der Vorinstanz beläuft sich der

Gebäudeumfang aller drei Neubauten (Haus A, B und C) auf 255,80 m,

womit das maximal zulässige Abgrabungsmass 127,90 m beträgt. Die

Vorinstanz erwog, dass der einschlägige Plan die Abgrabungen mit 114,80 m

ausweise, womit das zulässige Mass eingehalten sei.

7.2

Die

Beschwerdeführenden aus VB.2024.00047 halten indessen daran fest, dass

projektierte Abgrabungen an der Nord- und der Westfassade von Haus B

hinzuzurechnen seien, womit sich diese auf eine Länge von insgesamt rund

139.

m belaufen und das zulässige Abgrabungsmass überschreiten würden.

Damit konfrontiert, überprüfte die Bauherrschaft die Abgrabungspläne und

erkannte in der Beschwerdeantwort, dass in der Tat weitere Fassadenabschnitte

hinzuzurechnen wären. Der neue Wert von 124,99 m würde das zulässige Mass

aber weiterhin einhalten. Der hierzu eingereichte korrigierte Abgrabungsplan

vom 2. Dezember 2022 berücksichtigt die Anrechnung der Abgrabungen an der

Nordfassade von Haus B, wie dies die Beschwerdeführenden forderten.

Unberücksichtigt blieb demgegenüber die gemäss Beschwerdeschrift anzurechnenden

Abgrabungen an der Westfassade von Haus B im Bereich der Fluchttüre bis

zum Treppenaufgang. Darüber hinaus überprüfte die Bauherrschaft im Zuge der

Nachberechnung der Abgrabungen auch die Höhenkoten, wobei festgestellt worden sei,

dass das gewachsene Terrain an der Westfassade tiefer liege und so neu an der

Westfassade von Haus C auf Abgrabungen im Umfang von rund 20 m

verzichtet werden könne. Diesen Verzicht zweifeln wiederum die Beschwerdeführenden

an, da die Höhenkotenangaben im korrigierten Abgrabungsplan den verifizierten

Höhenkoten in den bewilligten Bauplänen widersprechen würden und sich diese

Differenz nicht plausibel erklären lasse.

7.3

Einen

Begründungsansatz für die zwischen Baubewilligungs- und Beschwerdeverfahren

differenzierenden Höhenkotenangaben lässt sich dem neu eingereichten Plan

"Aufnahme Höhenkoten", der von der amtlichen Vermessung am

27.

Juli 2021, also im Vorfeld der Baubewilligungserteilung, erstellt

sowie am 7. Dezember 2022, also während des Rekursverfahrens, von der

Bauherrschaft ergänzt wurde, entnehmen: Der Plan zeigt, dass die drei amtlichen

Höhenkoten an der Westfassade von Haus C nicht exakt auf der Fassade (von

der nordwestlichen Ecke des Hauses C zur südwestlichen Ecke des

Hauses C) platziert sind, wie das der bewilligte Plan "Grundriss Erdgeschoss"

vorgibt, sondern in einem Abstand von ca. 2,8 m zur Fassade zu

verorten sind. Auf Grundlage der Messpunkte "interpolierte" (so

ausdrücklich die Legende im Plan) nun die Bauherrschaft das gewachsene Terrain

an den Punkten an der Westfassade von Haus C (sowie einem weiteren an der

Nordfassade von Haus C) mit neu 493,43 m ü. M.

(statt zuvor 493,78 m ü. M.), 493,46 m ü. M. (statt zuvor 493,82 m ü. M.) und 493,38 m ü. M. (statt zuvor 493,54 m ü. M.).

Mit Blick auf das allgemein gegen Osten abfallende

Baugrundstück (was auch das Höhenmodell im GIS-Browser zeigt) leuchtet ein,

dass ausgehend von den neu verorteten Messpunkten die neu bestimmten Höhenkoten

auf der östlich davon verlaufenden Fassade tiefer zu liegen kommen. Die

gewählte Methode der Interpolation zur Bestimmung des dortigen Bodenverlaufs

fällt aber ausser Betracht: Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes ein

bestehendes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor

Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden haben. Würde man für die

Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe

sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich

erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für

Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem

Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten

und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 betrachten, sondern

mittels Interpolation fiktiv auffüllen (etwa VGr, 8. September 2022, VB.2022.00176,

E. 5.2). Vorliegend liegen die interpolierten Höhenkoten nicht im Innern der

abzubrechenden Gebäude (vgl. auch VGr, 26. Juni 2013, VB.2013.00294,

E. 4.3). Für eine Interpolation zur Verhinderung unnatürlicher und die

Neuüberbauung erheblich erschwerender Terrainsituationen fehlt der Anlass. Es

ist somit auf den bestehenden Boden abzustellen.

Zur verwaltungsgerichtlichen Überprüfung der gerügten

Abgrabungen (die diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz gingen einerseits

kaum auf die Rügen ein und sind andererseits wegen der neu eingereichten Pläne

überholt) wären vorliegend auch an den Ecken der projektierten Westfassade von

Haus C Höhenmessungen vorzunehmen gewesen (zur Praxis der Höhenmessungen

an den Ecken vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00809, E. 5.3.2; VGr, 29. März

2017, VB.2016.00592, E. 3.3 und 4.4.1 f.; VGr, 2. Juli 2008,

VB.2007.00460, E. 4.2), wie es die Bauherrschaft an den übrigen Ecken des

geplanten Neubaus auch getan hat. Das Bewendenlassen bei Berechnungen der Höhe

an den strittigen Eckpunkten genügt mit Blick auf § 310 Abs. 1 PBG,

wonach Baugesuche alle Unterlagen, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig

sind, zu enthalten haben, nicht. Denn § 3 lit. b BVV

hält konkretisierend fest, dass in der Regel die Grundrisse aller

Geschosse sowie die baurechtlich wesentlichen Schnitte im Massstab 1:100 mit

auf die Meereshöhe bezogenen Höhenkoten einzureichen sind. Diese Höhenkoten

sind zu messen, soweit, wie vorliegend, die Gegebenheiten dies zulassen.

7.4

7.4.1

Zu prüfen bleibt, ob dieser Mangel des Bauvorhabens mit einer

Nebenbestimmung geheilt werden kann oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen

ist.

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens

ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder

Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der

Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,

Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt

indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die Mängel des

Bauvorhabens untergeordneter Natur sind. Führen diese zu einer wesentlichen

Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden.

Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung

bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels

massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts

gemessen werden (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2 mit

Hinweisen).

Nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben

werden können gewichtige baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebotene

Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage oder die Korrektur massiv

übermässiger Abgrabungen (VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432,

E. 8).

7.4.2

Vorliegend ist nicht von einer Korrektur massiv übermässiger Abgrabungen

auszugehen. Zunächst fällt in Betracht, dass die durch die nun vorzunehmenden

Höhenmessungen sich ergebenden Koten im Bereich der Westfassade von Haus C

von den interpolierten Werten nicht in massgebender Weise abweichen dürften,

sodass zumindest grösstenteils tatsächlich auf Abgrabungen an dieser Stelle

verzichtet werden kann. Die Bauherrschaft schreibt ferner, dass mittels

Stützmauern weitere Abgrabungen im Umfang von 28 m eingespart werden

könnten, ohne dass ein Fenster beeinträchtigt wäre. Letzteres lässt sich anhand

der Pläne zwar nicht vollumfänglich bestätigen, da das

gewachsene Terrain teilweise die Fenster tangiert (anders als in VGr, 29. März

2017, VB.2016.00592, E. 4.4.2); dennoch scheint der Verzicht auf

Abgrabungen im Umfang von rund 20 m ohne Weiteres machbar, sodass das

maximal zulässige Abgrabungsmass von 127,90 m eingehalten werden kann.

Insofern ist die Baubewilligung um eine Auflage zu

ergänzen, wonach vor Baufreigabe der Baubewilligungsbehörde auf Höhenmessungen

an den Ecken von Haus C basierende Pläne einzureichen sind, aus denen

hervorgeht, dass die Abgrabungen insgesamt das zulässige Mass einhalten.

8.

8.1

Zusammengefasst

sind die Beschwerden teilweise gutzuheissen. Die private Beschwerdegegnerin hat

vor Baubeginn dem Gemeinderat Horgen im Sinn der Erwägungen Pläne einzureichen

und bewilligen zu lassen, aus denen hervorgeht, dass die Abgrabungen insgesamt

das zulässige Mass einhalten. Im Übrigen sind die Beschwerden abzuweisen.

Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens ist die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

8.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1 und 2 aus VB.2024.00037

insgesamt zu einem Drittel und den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 aus VB.2024.00047 ebenfalls insgesamt zu einem Drittel und den

Beschwerdegegnerinnen zu je einem Sechstel aufzuerlegen (§ 65a in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Mangels überwiegenden Obsiegens der

Beschwerdeführenden ist keine Parteientschädigung geschuldet (§ 17 Abs. 3 VRG). Die private Beschwerdegegnerschaft beantragte ebenfalls eine

Parteientschädigung. Ausgangsgemäss sind die Beschwerdeführenden 1 und 2

aus VB.2024.00037 insgesamt zur Hälfte und die

Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 aus VB.2024.00047 ebenfalls insgesamt zur

Hälfte zu verpflichten, ihr eine reduzierte Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Verfahren VB.2024.00037 und VB.2024.00047 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Die Beschlüsse des Gemeinderats

Horgen vom 27. Juni 2022 und von 5. Dezember 2022 werden mit

folgender Auflage ergänzt:

"Vor

Baufreigabe sind dem Gemeinderat Horgen auf Höhenmessungen an den Ecken von

Haus C basierende Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, aus denen

hervorgeht, dass die Abgrabungen insgesamt das zulässige Mass einhalten."

Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.

Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens wird die Sache an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 630.-- Zustellkosten,

Fr. 7'630.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je einem Drittel und der Beschwerdegegnerschaft

je zu einem Sechstel auferlegt.

5.

Die

Beschwerdeführenden werden jeweils verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (insgesamt

Fr. 2'000.- inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.