Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00038

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00038

VB.2024.00066

Urteil

der 1. Kammer

vom

16. April 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

Aus VB.2024.00038

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C und/oder RA D,

Aus VB.2024.0066

3.1 E,

3.2 F,

4. G,

alle vertreten durch RA H und/oder RA I,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2024.00038 und VB.2024.0066

1. Stiftung J,

vertreten durch RA K,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 4. April 2023 erteilte die Bausektion des

Stadtrats von Zürich der Stiftung Q (seit 15. Dezember 2021

eigentlich und deshalb nachfolgend: Stiftung J), Zürich, unter

Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den Ersatzneubau eines

Mehrfamilienhauses mit 56 Wohnungen, einem Kindergarten und drei

Autoabstellplätzen im Freien auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an

der L-Strasse 03 und 04 sowie der M-Strasse 05 und 06 in N.

Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 8. Dezember 2022 betreffend die

lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B am

15.

Mai 2023 sowie E und F gemeinsam mit G am 12. Mai 2023 mit je

separaten Rekursschriften an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit

Rekursentscheid vom 8. Dezember 2023 vereinigte das Baurekursgericht die

insgesamt drei Rekurse und hiess diese teilweise gut. Es ergänzte die angefochtene

Baubewilligung der Bausektion des Stadtrats von Zürich mit weiteren Auflagen.

Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen.

III.

A. Hiergegen

erhoben A und B am 25. Januar 2024 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der

Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids sowie

der angefochtenen Verfügungen und die Verweigerung der Baubewilligung.

Eventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2023.00038.

Am 9. Februar 2024 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Februar 2024

beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich in lärmrechtlicher Hinsicht die

Abweisung der Beschwerde, wobei sie zur Begründung auf den Mitbericht des

kantonalen Tiefbauamts vom 14. Februar 2024 verwies. Mit Beschwerdeantwort

vom 27. Februar 2024 beantragte die Bausektion des Stadtrats von Zürich

die Abweisung der Beschwerde. Die Stiftung J reichte am 7. März 2024

ihre Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden.

Mit ihrer Replik vom 21. März 2024 hielten A und B an den gestellten

Anträgen unverändert fest. Die Stiftung J duplizierte am 17. April

2024.

und hielt ebenfalls an den gestellten Anträgen fest.

B. Am

1.

Februar 2024 gelangten E und F sowie G mit gemeinsamer Beschwerde

ebenfalls an das Verwaltungsgericht und beantragten diesem die Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu ihren

Gunsten.

Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2024.00066.

Am 9. Februar 2024 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 26. Februar 2024

beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich in lärmrechtlicher Hinsicht die

Abweisung der Beschwerde, wobei sie zur Begründung auf den Mitbericht des

kantonalen Tiefbauamts vom 14. Februar 2024 verwies. Mit Beschwerdeantwort

vom 6. März 2024 beantragte die Bausektion des Stadtrats von Zürich die

Abweisung der Beschwerde. Die Stiftung J reichte am 7. März 2024 ihre

Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden.

Mit ihrer Replik vom 16. April 2024 hielten E und F sowie G innert

erstreckter Frist an den gestellten Anträgen unverändert fest. Die Baudirektion

bzw. das kantonale Tiefbauamt nahm am 24. April 2024 erneut Stellung. Die Stiftung J

duplizierte am 29. April 2024 und hielt ebenfalls an den gestellten

Anträgen fest. E und F sowie G reichten am 27. Mai 2024 innert wiederum

erstreckter Frist eine Triplik ein und hielten an den gestellten Anträgen

weiterhin fest.

C. Im

Verfahren VB.2023.00038 reichte das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich

unaufgefordert seinen Entscheid vom 29. April 2024 betreffend

Abänderungseingabe und Auflagenerfüllung ein.

D. Im

Verfahren VB.2024.00066 reichte die Stiftung J am 14. November 2024

unaufgefordert den Entscheid des Baurekursgerichts vom 8. November 2024

ein, mit dem dieses den Rekurs von E und F sowie G gegen den vorstehend

erwähnten Entscheid des Amts für Baubewilligung betreffend die

Abänderungseingabe und Auflagenerfüllung abwies.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden

Beschwerde zuständig.

1.1

Die

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066 beantragen lediglich die

Aufhebung des Rekursentscheids, weshalb die private Beschwerdegegnerin geltend

macht, dass angesichts der reformatorischen Natur der Beschwerde ein Antrag in

der Sache erforderlich sei und deshalb mangels eines rechtsgenüglichen Antrags

nicht auf die Beschwerde einzutreten sei. Sie beruft sich dabei auf

BGE 133 III 489.

Es trifft zu, dass die Beschwerde an das Verwaltungsgericht grundsätzlich

reformatorischer Natur ist und das Verwaltungsgericht an die Anträge der

Parteien gebunden ist (§ 63 Abs. 1 und 2 VRG). Dennoch genügt

der kassatorische Antrag im vorliegenden Fall: Hebt das Gericht den

angefochtenen Entscheid auf, befindet es selbständig darüber, ob es einen neuen

Sachentscheid trifft oder die Sache an die Vorinstanz zurückweist

(§ 63 f. VRG). Dieser Entscheid steht in seinem pflichtgemässen

Ermessen und ist nicht von Parteianträgen abhängig; eine Rückweisung ist daher

auch ohne besonderen Antrag zulässig (vgl. für das Verfahren vor Bundesgericht

Ulrich Meyer, Basler Kommentar zum BGG, Art. 107 N. 3; VGr,

28.

September 2011, VB.2010.00708, E. 1.2).

1.2

Demzufolge

durften die Beschwerdeführenden vorliegend einen rein kassatorischen Antrag

stellen. Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist

auf die Beschwerden einzutreten.

2.

Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des

Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen mehrheitlich

dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen

Gründen, die Verfahren VB.2024.00038 und VB.2024.00066 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 Bst. c der Zivilprozessordnung vom

19.

Dezember 2008 [ZPO, SR 272]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

3.

Die Baugrundstücke liegen in der Wohnzone W4 (Kat.-Nr. 01) bzw. W5

(Kat.-Nr. 02) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO;

AS-Nummer 700.100) mit Wohnanteil von 60 % bzw. 75 % und sind

der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) II bzw. III zugewiesen. Das Grundstück

Kat.-Nr. 02 grenzt im Süden direkt an die L-Strasse; das nordöstlich

angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 01 ist über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07

mit der M-Strasse verbunden. Im Rahmen des streitbetroffenen Bauprojekts sollen

alle bestehenden Gebäude abgebrochen und an deren Stelle ein Mehrfamilienhaus

mit Flachdach erstellt werden, welches sich über beide Grundstücke erstreckt

und insgesamt 56 Wohnungen bzw. 48 Wohnungen,

9.

Gemeinschaftsräume und einen Kindergarten umfasst. Auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 sind drei Abstellplätze für Autos und ein

Motorrad-Abstellplatz im Freien vorgesehen. Der nördliche Gebäudeteil (L-Strasse 04)

liegt praktisch vollständig in der Wohnzone W4; der südliche Gebäudeteil (L-Strasse 03)

liegt gänzlich in der Zone W5.

Die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00038 wenden sich mit ihren

Rügen vor Verwaltungsgericht gegen die Erteilung einer lärmschutzrechtlichen

Ausnahmebewilligung, die Erschliessung, die Ausnützung sowie die Ausrichtung

einzelner Wohnungen gegen Norden; im Verfahren VB.2024.00066 werden ebenfalls

die Erteilung der lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung und die

Erschliessung sowie eine Überschreitung des Mehrlängenzuschlags und der

Gebäudehöhe, ein Verstoss gegen das zulässige Dachprofil und eine ungenügende

Einordnung gerügt.

4.

Lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung (VB.2024.00038/VB.2024.00066)

4.1

Die

Beschwerdeführenden beider Verfahren rügen eine unzulässige Überschreitung der

Immissionsgrenzwerte, welche im vorliegenden Fall die Erteilung einer

lärmrechtlichen Ausnahmebewilligung nicht zulasse. Die erforderliche

Interessenabwägung sei unvollständig und die baulichen und gestalterischen

Massnahmen seien nicht ausgeschöpft worden.

4.2

Das

Baurekursgericht hat die rechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 31 Abs. 2 der

Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) zutreffend

wiedergegeben, sodass darauf in Anwendung von § 70 in Verbindung mit

§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG verwiesen und auf eine Wiederholung

verzichtet werden kann. Sie stimmen mit der verwaltungsgerichtlichen

Rechtsprechung überein (VGr, 23. März 2023, VB.2022.00249,

E. 3.1–3.3).

4.3

Als

Erstes ist – wie das die Vorinstanz richtigerweise getan hat – zu prüfen, ob

sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Art. 31

Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden sind.

4.3.1

Die

Bauherrschaft hat nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Nachweis der

Lärmschutzoptimierung gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV aufzuzeigen, dass dem

Lärmschutz das vom Gesetz geforderte Gewicht in der Entwicklung und im Resultat

des Bauprojekts zugekommen ist bzw. zukommt. Zudem hat sie die getroffene

Auswahl an Massnahmen nachvollziehbar zu begründen. Soweit die

Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten werden können, hat die Bauherrschaft

daher darzulegen, weshalb welche Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen

wurden (BGr, 6. Dezember 2021, 1C_275/2020, E. 2.4.3).

4.3.2

Im

Lärmgutachten vom 14. Juni 2022 legte die Bauherrschaft die Optimierung in

lärmschutzrechtlicher Hinsicht unter Einschluss der verworfenen Massnahmen

bezüglich der Gebäudeform und der Anordnung der Nutzungen im Gebäude, der

Grundrisse und der Ausrichtung der Räume, der baulichen und gestalterischen

Massnahmen sowie der Massnahmen an der Quelle des Lärms bzw. auf dessen

Ausbreitungsweg dar.

4.3.3

Die

Fachstelle Lärmschutz des kantonalen Tiefbauamts gelangte in der angefochtenen

Gesamtverfügung vom 8. Dezember 2022 unter Verweis auf das Lärmgutachten

der Bauherrschaft sowie die Stellungnahme der städtischen Fachstelle zum

Schluss, im Rahmen der Projektierung durch die Bauherrschaft sowie der Prüfung

durch die Fachstelle seien alle in Frage kommenden Varianten und Massnahmen,

soweit nicht offensichtlich irrelevant, evaluiert und, soweit sinnvoll und

tragbar, ins Bauvorhaben eingebracht worden. Das geprüfte Projekt sei bezüglich

des Lärmschutzes und unter Einbezug der Gesamtsituation die optimale Lösung.

Diesbezüglich führten die städtische und die kantonale

Bewilligungsbehörde in ihren Rekursvernehmlassungen nachträglich im

Wesentlichen aus, der Lärmschutz sei bereits im Wettbewerbsverfahren für das

Projekt berücksichtig worden. Stellung und Form des Gebäudes sowie die

Anordnung der Nutzungen seien stets mit Blick auf die Lärmbelastung

weiterentwickelt worden. Wegen des schmalen Gebäudekörpers würden sämtliche

Wohnungen über eine lärmabgewandte, ruhige Seite verfügen. Andere

Gebäudesetzungen würden hinsichtlich des Lärmschutzes nicht zu besseren

Lösungen führen. Ein grösserer Abstand zur L-Strasse widerspreche dem

städtebaulichen Grundsatz der Verdichtung und würde zu einem "belärmten

Abstandsgrün ohne Aufenthaltsqualität" führen. Die Errichtung einer

Lärmschutzwand zur L-Strasse hin sei aufgrund des schlechten Wirkungsgrads

sowie aus Gründen der Verkehrssicherheit und der Gestaltung verworfen worden.

Die weitere Schliessung von Fenstern bei "gelben Räumen" – also

solchen, bei denen die Immissionsgrenzwerte (IGW) am Lüftungsfenster

eingehalten werden – sei aus städtebaulichen Gründen unbefriedigend. Die von

den Rekurrierenden geforderte Anordnung von einem grösseren Anteil an

gewerblicher Nutzung im südlichen Gebäudeteil entlang der L-Strasse würde dem

Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen und der Erstellung von kostengünstigem

Wohnraum widersprechen. Am Ort der höchsten Lärmbelastung sei mit dem

Veloabstellraum eine lärmunempfindliche Nutzung und mit dem Gemeinschaftsraum

eine betriebliche Nutzung angeordnet worden. In den darüberliegenden

6-Zimmer-Wohnungen würden die Nasszellen und die Küchen zur L-Strasse liegen,

die Schlafzimmer seien mehrheitlich lärmabgewandt. Bei fünf Zimmern könnten

deshalb die IGW überall eingehalten werden. Das sechste Zimmer im Südosten

sowie der Wohn-/Essbereich würden zwar Fenster mit nächtlichen Überschreitungen

des IGW von höchstens 3 dB aufweisen. Diese Räume könnten jedoch mit

Fenstern belüftet werden, an denen der Grenzwert auch in der Nacht eingehalten

würde. Was die weitere Reduktion mit Balkonen und festen Brüstungen betreffe,

so hätten Balkone zu keiner Einhaltung der Grenzwerte geführt. Zudem wolle die

Bauherrschaft aus sozialen Gründen sowie aus Kostengründen ausschliesslich

gemeinschaftliche Aussenräume im Garten und auf dem Dach erstellen. Diese

gemeinschaftlichen Aussenräume seien alle lärmgeschützt und stellten für die

Bewohnerinnen und Bewohner eine konkrete Qualität dar. Aus kantonaler Sicht sei

deshalb auf weitergehende lärmreduzierende Massnahmen wie Balkone oder Loggien

für Zweitfenster verzichtet worden.

4.3.4

Aufgrund

des erst im Beschwerdeverfahren VB.2024.00066 erhobenen Vorwurfs, der konkave

Fassadenteil an der Südwestfassade trage zur Erhöhung der Lärmbelastung und

damit zur Überschreitung des IGW bei Zimmern an dieser Fassade bei, führten die

städtische und die kantonale Bewilligungsbehörde in ihren Stellungnahmen noch

Folgendes aus: Zum einen sei die Überschreitung des IGW mit 1 dB(A)

äusserst gering und würde nur Zweitfenster betreffen. Zum andern sei die

Überschreitung nicht Folge der konkaven Form des Fassadenteils, sondern bedingt

durch Direktschall von der L-Strasse. Bei einer geraden Fassadengestaltung sei

davon auszugehen, dass weitere Räume von einer Überschreitung des IGW betroffen

wären. Beim konkaven Gebäuderücksprung handle es sich mithin um eine

lärmoptimierte Gebäudeform.

4.3.5

Aufgrund

der nicht besonders schwerwiegenden Überschreitung des IGW (vgl. dazu

nachfolgende E. 4.4) untersteht der Nachweis nicht den erhöhten

Anforderungen im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGr, 4. März

2021, 1C_91/2020, E. 5.2 a. E.). Er erweist sich auch im

Lichte der diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführenden als genügend:

-

Die Errichtung von Betriebs- anstelle von Wohnräumen entlang der L-Strasse

kann gestützt auf den in der Wohnzone W5 geltenden Wohnanteil von

60.

% nicht gefordert werden. Der Wohnanteil verpflichtet zur Erstellung

des gebotenen Umfangs an Wohnraum und bietet darüber hinaus keine Grundlage, im

verbleibenden Umfang eine andere Nutzung zu fordern.

-

Die Verlegung des Kindergartens aus dem nördlichen in den

südlichen Gebäudeteil ist insbesondere aus Sicherheitsgründen nicht sinnvoll,

da der Aussenraum des Kindergartens an die stark befahrene L-Strasse zu liegen

kommen würde.

-

Der konkav zurückspringende Fassadenteil trägt, wie von den

Fachstellen und der privaten Beschwerdegegnerin überzeugend dargelegt, zur

Optimierung der Lärmsituation bei.

-

Der Verzicht auf lärmbelastete und damit für die Erholung

ungeeignete Balkone und Loggien an der Fassade zur L-Strasse zugunsten

lärmgeschützter gemeinschaftlicher Aussenräume im Garten und auf dem Dach

erscheint als sachgerecht.

-

Der Vorwurf, es seien keine konkreten Projektvarianten geprüft

worden, verfängt unter Hinweis auf die Ausführungen der Fachstellen (vgl.

vorstehende E. 4.3.3) auch im Lichte des angefügten Präjudizes (VGr,

16.

September 2021, VB.2020.00697, E. 3.5.3) nicht. Im erwähnten

Entscheid ging es um eine Siedlung mit 497 Wohnungen und einer ungleich

höheren Anzahl an Wohnungen mit Überschreitungen des IGW, was auch höhere

Anforderungen an den Nachweis der Optimierung rechtfertigt.

Das Baurekursgericht ist daher zu Recht zum Schluss gelangt, die

Bauherrschaft habe mit der gewählten Anordnung der Wohnungen alle möglichen

Massnahmen im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV ergriffen.

4.4

Beim

streitbetroffenen Projekt können die massgebenden Grenzwerte am Tag

überall eingehalten werden. Trotz der vorstehend beschriebenen Massnahmen wird

jedoch in der Nacht der IGW der ES III von 55 dB(A) gemäss

Anhang 3 Ziff. 2 LSV entlang der L-Strasse an Zweitfenstern um

höchstens 4 dB(A) überschritten und damit im Sinn von Art. 31

Abs. 2 LSV nicht eingehalten. Allerdings handelt es sich lediglich um

einen Raum, der von einer Überschreitung von 4 dB(A) betroffen ist. Bei

allen anderen Fenstern liegt die Überschreitung bei höchstens 3 dB(A).

4.4.1

Bei

den nächtlichen Überschreitungen des IGW von höchstens 4 dB(A) bzw.

3.

dB(A) handelt es sich sodann – wie sich aus dem Folgenden ergibt – noch

nicht um wesentliche Überschreitungen, die der Erteilung einer

lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung von vornherein entgegenstehen würden.

Dispositiv

Davon ging auch die Vorinstanz zu Recht aus. Demnach kann auch offengelassen

werden, wie es sich im vorliegenden Fall mit der von der Beschwerdegegnerschaft

vorgebrachten lärmreduzierenden Wirkung der geplanten Einführung von

Tempo 30 auf der L-Strasse im Abschnitt zwischen dem R-Platz und der

Kreuzung von L-, O- und P-Strasse verhält.

Von einer wesentlichen, der Erteilung einer Ausnahmebewilligung generell

entgegenstehenden Überschreitung wird nach der Rechtsprechung tendenziell dann

ausgegangen, wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim

Immissionsgrenzwert liegen (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162,

E. 3.2.1 f. mit Hinweis). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht

entschieden, dass es sich bei Immissionsgrenzwert-Überschreitungen von bis zu

7 dB(A) (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f.),

bis zu 8,2 dB(A) (VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463,

E. 5.4.2 f.) und bis zu 14 dB(A) (VGr, 27. Oktober 2021,

VB.2021.00164, E. 3.2.3) um wesentliche

Immissionsgrenzwert-Überschreitungen im Sinn der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung handelt (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5).

Demgegenüber qualifizierte das Verwaltungsgericht Überschreitungen bis

2,9 dB(A) bzw. 3 dB(A) nicht als wesentlich (VGr, 23. März 2023,

VB.2022.00249, E. 5.2; 16. Dezember 2021, VB.2021.00157,

E. 4.3.2). Ferner hat das Bundesgericht gar eine Ausnahmebewilligung trotz

nächtlicher Überschreitungen der IGW um maximal 5 dB(A) für ein Grundstück

in der ES III, wo höhere Lärmbelastungsgrenzwerte zugelassen sind,

geschützt (BGr, 24. April 2019, 1C_212/2018). Das Bundesgericht hat

allerdings in einem anderen Fall festgehalten, dass eine Überschreitung der IGW

in einer ES II tagsüber um bis zu 4 dB(A) eindeutig wahrnehmbar sei

und nicht mehr als unwesentlich qualifiziert werden könne (BGr, 2. April

2019, 1C_106/2018, E. 4.7).

4.4.2 Wie

sich aufgrund der vorstehend dargelegten Rechtsprechung ergibt, handelt es sich

vorliegend um einen Grenzfall. Mit Blick darauf, dass die Überschreitung des

IGW um 4 dB(A) lediglich einen Raum betrifft, der zudem über ein

Fenster ohne Überschreitung des IGW verfügt, ist schon deshalb nicht von

einer Überschreitung auszugehen, die der Erteilung einer Ausnahmebewilligung

entgegenstehen würde. Diesbezüglich kommt zudem noch Folgendes in Betracht: Die

eidgenössischen Räte beschlossen am 27. September 2024 unter anderem eine

Revision von Art. 22 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983

(vgl. BBl 2024 2502 ff.), wonach die Erteilung der

Ausnahmebewilligung inskünftig an die Voraussetzung knüpft, dass die

lärmempfindlichen Räume über ein Fenster verfügen, bei dem die

Immissionsgrenzwerte eingehalten sind (vgl. Abs. 2 Bst. a

Ziff. 1–3). Die Rechtsänderung wird, nachdem am 16. Januar 2025 die

Referendumsfrist unbenutzt abgelaufen ist, gemäss derzeitigem Informationsstand

des Bundesamts für Umwelt BAFU (www.bafu.admin.ch à Themen à Lärm à Anpassung

Umweltschutzgesetz) zusammen mit der angepassten LSV im Frühjahr 2026

eingeführt. Diese Rechtsänderung, die bald weitergehende Erleichterungen für das

Bauen im lärmbelasteten Gebiet bringen wird, spricht ebenfalls dafür, die

Überschreitungen des IGW als unwesentlich zu qualifizieren.

4.5 Zu

prüfen ist weiter – wie dies auch die Vorinstanz getan hat –, ob die

öffentlichen Interessen gegenüber dem grundsätzlichen Bauverbot gemäss

Art. 22 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV bei Nichteinhaltung der

Immissionsgrenzwerte im vorliegenden Fall überwiegen. Insbesondere ist diese

Frage mit Blick auf die Vorkehrungen zu analysieren, die getroffen werden

sollen, um diese Überschreitungen und ihr Ausmass zu begrenzen (BGE 145 II 189 E. 8.3.2).

4.5.1 Das

Baurekursgericht schützte die Erteilung der lärmschutzrechtlichen

Ausnahmebewilligung und beurteilte das Interesse an der Erstellung der

geplanten Baute als die punktuellen Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte

überwiegend. Zur Begründung führte es im angefochtenen Entscheid

zusammengefasst aus, dass die Überschreitungen an allen Punkten nur nachts und

lediglich um höchstens 4 dB(A) erfolgen würden. 16 der 56 Wohnungen

würden jeweils einen "gelben Raum" aufweisen, bei dem die

Immissionsgrenzwerte wenigstens an einem Lüftungsfenster eingehalten würden. In

allen übrigen Wohnungen würden die Immissionsgrenzwerte überall eingehalten und

es gibt keinen Raum, bei dem an allen Fenstern die IGW überschritten würden.

Selbst wenn die eigentliche Lüftungsfensterpraxis vom Bundesgericht verworfen

worden sei, dürfe diese in der Interessenabwägung durchaus einfliessen. Bei den

von den Grenzwertüberschreitungen betroffenen Räumen handelt es sich sodann

fast ausschliesslich um solche, die in erster Linie tagsüber genutzt werden.

Die bei der Interessenabwägung zu berücksichtigenden Kriterien seien

vorliegend erfüllt: Das Mehrfamilienhaus solle in einem Gebiet als Wohnhaus

genutzt werden, in welchem ein Mindestwohnanteil von 60 % (W5) bzw.

75 % (W4) gelte. Die auftretenden Überschreitungen des IGW seien nicht

besonders hoch, würden nur nachts auftreten und nur wenige Räume betreffen,

welche alle über ein Lüftungsfenster verfügten. Das Baugrundstück befinde sich

zudem in einem bereits dicht überbauten städtischen Umfeld und sei mit dem

öffentlichen Verkehr sehr gut erschlossen. Die Verwirklichung des Bauvorhabens

fördere das raumplanerische Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen, indem

anstelle der kleineren Bestandesbauten 56 Wohneinheiten geschaffen würden.

Ferner sei notorisch, dass in der Stadt Zürich ein grosser Bedarf an Wohnungen

bestehe. Zudem sei darauf hinzuweisen, dass gemäss Lärmgutachten auf gewissen

Abschnitten der L-, O- und P-Strasse in unmittelbarer Nähe zum Baugrundstück

eine Temporeduktion auf 30 km/h vorgesehen sei. Was zeige, dass der Lärm

auch an der Quelle begrenzt werden solle.

4.5.2 Die

Beschwerdeführenden bringen gegen die Interessenabwägung vor, die zu

erwartenden Überschreitungen des IGW seien entgegen den Erwägungen des

Baurekursgerichts hoch und die Erteilung der Ausnahmebewilligung sei lediglich

auf das öffentliche Interesse an der Siedlungsentwicklung nach innen gestützt

worden, welches auf dem Gebiet der Stadt Zürich für jedes Grundstück gelte.

Diesem Interesse sei bereits mit einer höheren Empfindlichkeitsstufe entlang

der L-Strasse Rechnung getragen worden. Die Reduktion auf Tempo 30 sei

nicht gesichert und die konkreten Auswirkungen seien unbekannt.

4.5.3 Auch

wenn die erwähnte Temporeduktion auf 30 km/h auf dem Abschnitt der L-Strasse

beim Baugrundstück Kat.-Nr. 02 vorliegend für die Beurteilung der

Überschreitung des IGW als nicht entscheidwesentlich angesehen wird (vgl.

vorstehende E. 4.4.1), so zeigt sie im Rahmen der Interessenabwägung

immerhin, dass die zuständigen Behörden sich nicht darauf beschränken, auf

Stufe der Planung die Empfindlichkeitsstufe heraufzusetzen und im Bauverfahren

Ausnahmebewilligungen auf Kosten der künftigen Bewohnerinnen und Bewohner des

geplanten Vorhabens zu erteilen, sondern den Lärm auch an der Quelle zu

begrenzen beabsichtigen (vgl. BGr, 6. Dezember 2021, 1C_275/2020,

E. 3.2 am Ende). Sodann hat die Vorinstanz zur Begründung der

Ausnahmebewilligung nicht nur generelle Gründe – wie gute Erschliessung und

Wohnungsknappheit – berücksichtigt, die sich praktisch immer anführen lassen,

sondern darin auf die konkreten Umstände Bezug genommen und insbesondere

berücksichtigt, dass weniger als ein Drittel der neuen Wohnungen von einer

Überschreitung des IGW betroffen sein wird und diese zudem alle über ein

Lüftungsfenster verfügen werden, bei dem die Immissionsgrenzwerte auch nachts

eingehalten werden. Aufgrund der als unwesentlich qualifizierten

Überschreitungen des IGW (vgl. vorstehende E. 4.4.2) sind schliesslich die

Anforderungen bezüglich des an der Errichtung des Gebäudes bestehenden

öffentlichen Interesses auch nicht allzu hoch.

4.6 Insgesamt

erweisen sich damit die Rügen im Zusammenhang mit der Erteilung einer

Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV als unberechtigt.

Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme der (nachträglichen) Begründung der

Bewilligungsbehörde eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen, welche den

bundesgerichtlichen Anforderungen genügt und auch im Ergebnis nicht zu

beanstanden ist.

5. Erschliessung

(VB.2024.00038/VB.2024.00066)

5.1 Die

Beschwerdeführenden beider Verfahren rügen sodann, dass die geplante Zufahrt in

verschiedener Hinsicht den (verkehrssicherheits-)rechtlichen Anforderungen

nicht entspreche und daher keine rechtsgenügende Erschliessung des

Baugrundstücks vorliege.

5.1.1 Die

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00038 machen vorab geltend, die zur M-Strasse

führende Wegparzelle Kat.-Nr. 07, welche den Baugrundstücken und den

darauf geplanten 56 neuen Wohnungen – entgegen der Ansicht der Vorinstanz – als

Haupterschliessung für Motorfahrzeuge diene, genüge den Anforderungen an eine

Zufahrtsstrasse gemäss Anhang 1 zur Verkehrserschliessungsverordnung

(VErV) nicht. Die Vorinstanz sei zudem zu Unrecht zum Schluss gelangt, es sei

kein Fussgängerschutz notwendig. Sodann sei aufgrund der Unterschreitung der

Mindestzahl an Abstellplätzen die Verkehrssicherheit gefährdet, was die

Vorinstanz zu Unrecht unter Hinweis auf die geplante verkehrsarme Wohnnutzung

mit Autoverzicht verneint habe. Die verkehrlichen Auswirkungen der geringen

Anzahl an Abstellplätzen müssen nach der allgemeinen Lebenserfahrung beurteilt werden.

Das knappe Angebot an öffentlichen Parkplätzen sowie der Umstand, dass

Besucherinnen und Besucher sowie Fahrzeuge mit Anlieferungen auf der Seite zur L-Strasse

hin nicht anhalten könnten, führten dazu, dass die zahlreichen Fahrten auf der

sehr schmalen Wegparzelle die Verkehrssicherheit gefährden würden. Schliesslich

habe die Vorinstanz die Rügen im Rekurs betreffend die ungenügende

Zugänglichkeit für die Rettungskräfte zu Unrecht als mangelhaft begründet

angesehen. In der Rekursschrift sei vorgebracht worden, dass der angefochtenen

Baubewilligung nicht entnommen werden könne, wie die Vorgaben der Feuerwehr

Koordination Schweiz (FKS) beim streitbetroffenen Bauvorhaben eingehalten

werden könnten. Es könne nicht Aufgabe der Rekurrierenden sein, die Nichterfüllung

der Vorgaben nachzuweisen, wenn deren Einhaltung gar nicht geprüft worden sei.

5.1.2 Die

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066 wenden sich im

Beschwerdeverfahren erstmalig gegen die vorgesehene Erschliessung. Die private

Beschwerdegegnerin bringt deshalb vor, die entsprechenden Rügen seien nicht zu

hören.

Im angefochtenen Rekursentscheid wurde insgesamt über die in drei

Rekursen vorgebrachten Bauhinderungsgründe entschieden; vor Verwaltungsgericht

muss es den Beschwerdeführenden ohne Weiteres gestattet sein, alle darin

abgehandelten Bauhinderungsgründe aufzugreifen. Massgebend für die

Berücksichtigung neuer rechtlicher Vorbringen ist, ob sie sich auf das

Tatsachenfundament des Rekursentscheids, also auf den im Rekursverfahren

ermittelten Sachverhalt beziehen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 Nr. 43).

Das ist hier der Fall.

Inhaltlich stellen die Beschwerdeführenden die Berechtigung des

Baugrundstücks Kat.-Nr. 02 an der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 in Frage,

erachten die Zufahrt auf der Seite der L-Strasse für Post und Kehrichtabfuhr

als ungenügend und machen ebenfalls geltend, die Baugrundstücke seien über die

Wegparzelle Kat.-Nr. 07 nicht genügend erschlossen.

5.2 Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützerinnen und Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237

Abs. 2 Satz 1 PBG).

Die technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als

Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der

Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck

erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die

Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer

jederzeit gewährleistet ist (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz

der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit

gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen

an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung

(§ 5 Abs. 1 VErV).

Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV können

in Einzelfällen – in Abweichung von § 5 VErV – geringere Anforderungen an

eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall

die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit, die stets gewährleistet sein müssen

(§ 6 Abs. 3 VErV).

Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und

insbesondere der Gewährung von Erleichterungen von den technischen

Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von

der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur,

ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen

Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte

Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit

vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur

Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr,

18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen;

18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64;

RB 1986 Nr. 13).

5.3 Was die

Frage der Haupt- und Nebenerschliessung betrifft, so ist nach den richtigen

Feststellungen der Vorinstanz davon auszugehen, dass das Neubauvorhaben die

Adresse L-Strasse 03/04 erhalten wird. Aufgrund der Lage des Vorhabens

zwischen der L-Strasse und der M-Strasse bzw. der in diese mündenden

Wegparzelle Kat.-Nr. 07 erfolgt die Zufahrt für die Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste (insbesondere Post und Kehrichtabfuhr) sowie der

Hauszugang für Bewohnerinnen und Bewohner bzw. Besucherinnen und Besucher zu

Fuss oder mit dem Fahrrad von der L-Strasse her. Eine weitere Zufahrt von der M-Strasse

über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07 dient der Erschliessung von lediglich

vier Abstellplätzen für Motorfahrzeuge (drei Abstellplätze für Autos und ein

Abstellplatz für ein Motorrad) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 beim

nördlichen Gebäudeteil.

Wie die Vorinstanz richtig ausführt, verlangt § 237 Abs. 1 PBG

nur eine der Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen – also deren Nutzung –

entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste sowie der

Benützerinnen und Benützer. Dass von der L-Strasse her mit privaten

Motorfahrzeugen nicht auf das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 gefahren werden

kann, ist nicht zu beanstanden. Die öffentlichen Dienste (insbesondere Post und

Kehrichtabfuhr) sind für die Erfüllung ihrer Aufgabe nicht darauf angewiesen,

auf das Grundstück zu fahren, weshalb die Briefkastenanlage und die

Entsorgungscontainer – wie in städtischen Verhältnissen üblich – direkt von der

L-Strasse bedient bzw. geleert werden können. Daran ändert auch die Klassierung

der L-Strasse als regionale Verbindungsstrasse nichts. Da auf der Südseite des

Bauvorhabens weder eine Einfahrt in eine Unterniveaugarage noch Abstellplätze

für motorisierte Fahrzeuge vorgesehen sind, besteht auch kein Bedarf für eine

(Haus-)Zufahrt. Aufgrund der geplanten und durch entsprechende Auflagen

gesicherte autoarme Wohnnutzung sind entsprechend wenige Fahrten von privaten

Motorfahrzeugen der Benützerinnen und Benützer zu erwarten. Daran ändert auch

der Kindergarten im nördlichen Gebäudeteil nichts. Eltern von

Kindergartenkindern werden in der Stadt Zürich ausdrücklich aufgefordert, die

Kinder den Weg zum Kindergarten zu Fuss gehen zu lassen und das

"Eltern-Taxi" zu vermeiden (vgl. Broschüre "Gesund durch die

Schulzeit: Informationen für Eltern von Kindergarten-Kindern",

hrsg. v. Schulgesundheitsdienste der Stadt Zürich, April 2025, S. 20;

abrufbar unter: www.stadt-zuerich.ch à

Gesundheit à Kinder- &

Jugendgesundheit à Publikationen).

Bei dieser Ausgangslage besteht kein Grund, von der Anzahl Wohnungen und der

Kindergarten-Nutzung auf das Verkehrsaufkommen (Anzahl Fahrten) und die

technischen Anforderungen an die Zufahrt zu schliessen. Da über die Zufahrt von

Norden (ab der M-Strasse über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07) lediglich vier

Abstellplätze erreicht werden können, ist auch die Feststellung der Vorinstanz

richtig, dass es sich dabei lediglich um eine Nebenerschliessung handle. Dass

hier die einzige Zufahrtsmöglichkeit für Motorfahrzeuge besteht, macht diese

Erschliessung nicht zur Haupterschliessung.

5.4 Was die

Frage der Verkehrssicherheit auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 betrifft, so

ist zunächst auf die tatsächlichen und unbestritten gebliebenen Feststellungen

der Vorinstanz abzustellen, die sich mit den, anlässlich des Augenscheins

aufgenommenen Fotos, decken und sich teilweise mit den allgemein verfügbaren

Informationen des GIS-Browsers ZH überprüfen lassen. Das Baurekursgericht weist

zu Recht darauf hin, dass es sich bei der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 um eine

32 m lange und knapp 3,5 m breite Fahrbahn ohne Bankette handelt. In

tatsächlicher Hinsicht entspricht sie somit grundsätzlich den technischen

Vorgaben an einen Zufahrtsweg gemäss Anhang 1 der VErV. Für den Typ 1

fehlen beidseitige Bankette mit einer Breite von 0,3 m; für den Typ 2

die Signalisation einer Begegnungszone.

Es ist demnach gestützt auf § 6 Abs. 3 VErV zu prüfen, ob die

Verkehrssicherheit trotz fehlender Bankette gewährleistet ist. Diesbezüglich

kommt zunächst in Betracht, dass – wie bereits ausgeführt (vgl. vorstehende

E. 5.3) – auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 nur mit wenigen Fahrten zu

rechnen ist. Neben dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01 wird lediglich noch das

Grundstück Kat.-Nr. 011 über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07 erschlossen;

weitere Hauszufahrten münden nicht in diese. Diese wenigen Fahrten sind

überdies aufgrund der örtlichen Gegebenheiten vorsichtig und langsam

auszuführen, worauf die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerschaft zu Recht

hinweisen. Gestützt auf die Anordnung in der angefochtenen Baubewilligung ist

gewährleistet, dass die Fahrzeuge die Wegparzelle nicht rückwärts, sondern

jederzeit vorwärts befahren werden. Diese verläuft überdies gerade und ist über

die ganze Länge sehr übersichtlich. Wenn die Vorinstanz unter diesen Umständen

die Schlussfolgerung zog, den Anforderungen an die Verkehrssicherheit werde

trotz fehlender Bankette Genüge getan, ist das nicht zu beanstanden. Daran

ändert auch das von den Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066

lediglich prognostizierte erhebliche Aufkommen an Fussgängerinnen und

Fussgängern nichts, die über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07 auf schnellstem

Weg zu den Haltestellen der stadtauswärtsfahrenden Trams am R-Platz gelangen

wollen.

5.5 Hinsichtlich

der Zugänglichkeit für die Rettungskräfte, insbesondere für die Feuerwehr,

kommt in Betracht, dass Zugänge so nahe an die zu erschliessenden Grundstücke

beziehungsweise Bauten und Anlagen heranführen müssen, dass der Einsatz der

öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Damit wird jedoch nicht verlangt, dass

eine für Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt direkt bis zur Haustür führt. Das ergibt

sich schon aus dem Begriff der Zugänglichkeit (Markus Lanter/Peter Bösch in:

Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024, S. 928).

Für die Detailanforderungen an die Notzufahrt verweist § 13 VErV auf

die Richtlinie der FKS für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen vom

4. Februar 2015 (vgl. Feuerwehr Koordination Schweiz, www.feukos.ch;

nachfolgend: FKS-Richtlinie). Danach haben Feuerwehrzufahrten eine

Fahrbahnbreite von mindestens 3,50 m, einen Kurvenradius von mindestens

10,50 m sowie eine Breite der Kurvenzufahrt innerhalb eines Kreissegments

von 90° von mindestens 5 m aufzuweisen (vgl. FKS-Richtlinie

Ziff. 5.1; vgl. dazu auch VGr, 13. Januar 2022, VB.2021.00270,

E. 5.4 ff.). Gemäss Ziff. 9 der FKS-Richtlinie darf bei Gebäuden

mittlerer Höhe (bis 30 m) die abgewickelte Schlauchlänge vom Löschfahrzeug

bis zum Gebäudeeingang höchstens 60 m betragen. Für das Löschfahrzeug

selbst muss an dessen Standort eine Bewegungsfläche von mindestens 6 m

Breite und 11 m Länge zur Verfügung stehen. Für den Einsatz von einem Hubrettungsfahrzeug

muss entlang einer Fassade ein Standort mit einer Stellfläche von mindestens

6 m Breite und 11 m Länge verfügbar sein. Die Distanz von der Achse

der Stellfläche zur Fassade muss mindestens 5 m und darf höchstens

6,5 m betragen.

In städtischen Verhältnissen ist es nicht ungewöhnlich bzw. sogar häufig,

dass die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr im Bereich der öffentlichen Strasse

aufgestellt werden müssen und der Einsatz von dort aus erfolgt. Gestützt auf

die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz, die sich aufgrund der vorliegenden

Pläne überprüfen lassen und durch die Aussagen des Vertreters der Fachbehörde

am Augenschein bestätigt werden, bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die

Zugänglichkeit des geplanten Vorhabens im Notfall, insbesondere im Brandfall,

nicht gewährleistet sein könnte. Zudem bestätigt die Beschwerdegegnerin

nochmals ausdrücklich, dass das Vorhaben durch die Einsatzplanung von Schutz

& Rettung Zürich während des Bewilligungsverfahrens geprüft worden sei. Demgegenüber

bringen die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00038 mit ihren knappen

Ausführungen nichts vor, was diesem Ergebnis entscheidend widersprechen könnte,

weshalb sie mit ihrer Rüge nicht durchdringen.

5.6 Was

schliesslich die von den Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066

monierte fehlende Berechtigung des südlichen, an der L-Strasse liegenden

Baugrundstücks an der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 betrifft, so bringen sie zum

einen vor, die Vorinstanz hätte die, erst nach abgeschlossenem Schriftenwechsel

und Durchführung des Augenscheins eingereichte, Vereinbarung vom

25. September 2023 nicht mehr berücksichtigen dürfen, und sind zum andern der

Ansicht, die noch fehlende öffentliche Beurkundung führe dazu, dass die

Bauherrschaft die durch das Baurekursgericht statuierte Nebenbestimmung nicht

aus eigener Kraft erfüllen könne.

5.6.1 Gemäss

§ 20a Abs. 2 VRG sind im Rekursverfahren neue Beweismittel zulässig.

Dabei kommt es nicht darauf an, wann diese von einer Partei eingereicht werden.

Sie sind zu berücksichtigen, soweit sie als ausschlaggebend erscheinen und

nicht wegen nachlässiger Verfahrensführung verspätet eingebracht worden sind

(vgl. analog für das Beschwerdeverfahren VGr, 7. Februar 2019,

VB.2018.00486, E. 1.2.2). Demnach ist es nicht zu beanstanden, wenn das

Baurekursgericht die am 4. Oktober 2023 und damit wenige Tage nach der

letzten Unterschrift eingereichte Vereinbarung vom 25. September 2023 auch

nach Abschluss des Schriftenwechsels und Durchführung des Augenscheins noch

berücksichtigte, zu welcher die Rekurrentschaft in jenem Verfahren überdies

Stellung nehmen konnte.

5.6.2 § 233 Abs. 1 PBG lässt es ausdrücklich zu, dass Voraussetzungen der Baureife –

wozu die Erschliessung gehört (§ 234 PBG) – erst auf Baubeginn hin

gesichert werden. Nach der Rechtsprechung kann mit einer Nebenbestimmung auch

die Heilung eines Mangels verlangt werden, den die Bauherrschaft nicht aus

eigener Kraft, sondern nur durch Mitwirkung eines Dritten beheben kann (VGr,

25. Februar 2021, VB. 2020.00137/139, E. 5.7.2 mit Hinweisen;

1. März 2018, VB. 2017.00363, E. 3.2.2).

Demgemäss ist die vom Baurekursgericht statuierte Auflage, wonach die

Bauherrschaft vor Baubeginn den Nachweis zu erbringen hat, "dass die

Benützungsrechte des Grundstücks Kat.-Nr. 02 an der [Weg-]Parzelle

Kat.-Nr. 07 […] dinglich durch einen Eintrag im Grundbuch dauernd

sichergestellt wurden", nicht zu beanstanden. Die diesbezügliche Rüge

erweist sich als unbegründet.

6. Ausnützung

(VB.2024.00038)

6.1 Die

Beschwerdeführenden bringen weiter vor, die Einhaltung der zulässigen

Ausnützung sei bis jetzt noch nie auf ihre Richtigkeit überprüft worden. Es sei

unzulässig, dass die Vorinstanz die Einhaltung anhand von nachgereichten, noch

nicht bewilligten Plänen bestätigt habe. Zudem liege keine nachvollziehbare

Berechnung vor.

6.2 Die

Beschwerdeführenden haben die Einhaltung der zulässigen Ausnützung bereits im

Rekursverfahren betreffend das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ohne nähere

Begründung bezweifelt. Die als Nachweis für die Einhaltung der erlaubten

Ausnützung eingereichten Pläne seien "ohne Zahlen" eingereicht

worden. In der angefochtenen Baubewilligung war zur Ausnützung auf dem

erwähnten Grundstück erwogen worden, dass aufgrund seiner Grösse von 910 m2

bei einer Ausnützungsziffer von 120 % in den Vollgeschossen eine

anrechenbare Geschossfläche von 1'092 m2 erlaubt sei.

Projektiert seien zulässigerweise 1'087,6 m2. Aufgrund der Rüge

im Rekurs reichte die Bauherrschaft einen Nachweis zur Ausnützung ein, in

welchem die anrechenbaren Geschossflächen vermasst und farblich angelegt sind.

Im Rekursverfahren wies die heutige Beschwerdegegnerin 2 in ihrer

Stellungnahme hinsichtlich der Ausnützung auf die Grundrisspläne und die darauf

bezugnehmende Berechnung vom 14. Juni 2022 hin und sah deshalb für eine

Nachholung der Ausnützungsüberprüfung durch die Rechtsmittelinstanz keine

Notwendigkeit. Im Ergebnis schützte die Vorinstanz die angefochtene

Baubewilligung auch bezüglich der Einhaltung der erlaubten Ausnützung. Sie sah

insbesondere mit Blick auf die vollständige Berücksichtigung der

Erschliessungsflächen sowie der inneren Trennwände keine Anhaltspunkte für eine

konkrete Verletzung der Ausnützungsziffer.

6.3 Vor

Verwaltungsgericht begnügen sich die Beschwerdeführenden wiederum mit der

Behauptung, die Grundlagen zur Ausnützungsberechnung seien im Rekursverfahren

nachgereicht und nicht bewilligt worden und enthielten keine eigentliche

Berechnung. Inhaltlich nehmen sie auf die Erwägungen des angefochtenen

Entscheids sowie die dort erwähnten Grundlagen keinen Bezug.

Was den Vorwurf der unzulässigerweise nachgereichten und nicht

bewilligten Unterlagen betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass es der durch

das Verwaltungsgericht geschützten Praxis des Baurekursgerichts entspricht,

dass eine Bauherrschaft im Rekursverfahren selbst korrigierte Unterlagen

einreichen bzw. eingereichte Unterlagen erläutern kann (VGr, 18. Januar

2018, VB.2017.00326, E. 2.2; 30. Juni 2010, VB.2010.00115,

E. 2.3). Wie sich jedoch aus der damaligen Rekursstellungnahme der Beschwerdegegnerin 2

ergibt, lag die von ihr beigelegte Ausnützungsberechnung vom 14. Juni 2022

[recte: 1. Juni 2022] bereits zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung am

4. April 2023 vor. Dass die Jahreszahl im Aktenverzeichnis fehlerhaft war

(2023 statt 2022) hat sie bereits im Rekursverfahren mit der Duplik

richtiggestellt. Von einer unzulässigen Nachreichung kann deshalb nicht die

Rede sein.

Was sodann den Vorwurf fehlender konkreter Berechnungen angeht, so ist

entscheidrelevant, dass die massgeblichen Flächen erkennbar dargestellt sind

und die anschliessende Berechnung bzw. deren Überprüfung digital oder anhand

physischer Pläne möglich ist und korrekt erfolgte. Im Zeitalter

fortgeschrittener digitaler Unterstützung ist ohne Weiteres davon auszugehen,

dass heutige Programme zur Planerstellung auch Geschossflächen von Geschossen

mit halbkreisförmigen bzw. kreissegmentförmigen Umrissen berechnen bzw.

überprüfen können. Die Beschwerdeführenden rügen denn auch nicht, dass Flächen

fälschlicherweise nicht berücksichtigt worden seien.

Die Rüge betreffend die Ausnützung ist deshalb als unbegründet

abzuweisen.

7. Ausrichtung von Wohnungen gegen Norden (VB.2024.00038)

7.1 Die

Beschwerdeführenden rügen alsdann, dass die Vorinstanz ohne entsprechendes

Ersuchen der Bauherrschaft für diejenigen Wohnungen, die aufgrund ihrer

Ausrichtung gegen § 301 PBG verstossen, eine Ausnahmebewilligung erteilt

habe. Es gebe keine Ausnahmebewilligung von Amts wegen und zudem überzeuge die

Begründung der Vorinstanz nicht.

7.2 Gemäss

§ 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen gesamthaft

mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor

Nordost/Nordwest gerichtet sein. Abweichungen sind zulässig in Kern- und

Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen Verhältnissen, insbesondere

zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen

(§ 301 Abs. 2 PBG).

Umstritten ist – aufgrund eines nicht referenzierten Planzitats ohne

Angabe der Nordrichtung in der Rekursschrift – die Ausrichtung der

2,5-Zimmer-Wohnungen Nrn. 1.02–4.02 auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02

bzw. deren in den Plänen mit "Wohnen/Küche" bezeichneten Wohnräume.

Die Vorinstanz erkannte aufgrund der bei den Akten liegenden Ansichtspläne eine

Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG, sah jedoch in den lärmbedingten

Grundrissoptimierungen, die einer Erfüllung von § 301 Abs. 1 PBG

entgegenstünden, einen der Tatbestände für Abweichungen gemäss § 301 Abs. 2 PBG als gegeben an.

7.3 Die

private Beschwerdegegnerin macht unter Verweis auf ihre Ausführungen im

Rekursverfahren geltend, die Vorinstanz sei einem Irrtum erlegen; in ihrer

Rekursantwort habe sie ausgeführt, dass eines der beiden Fenster nach Westnordwest

und damit stärker nach Westen als nach Nordwesten ausgerichtet sei. Die

Anforderungen an die Wohnhygiene seien aufgrund der Fensterfläche erfüllt und

die Anforderungen von § 301 Abs. 1 PBG seien eingehalten. Entgegen

der Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden sei keine Ausnahmebewilligung

erforderlich; es genüge, dass ein ausnahmebegründender Tatbestand im Sinn von

§ 301 Abs. 2 PBG erfüllt sei, damit die Baubewilligung zu erteilen

sei.

7.4 Wie sich

den bei den Akten des vorinstanzlichen Verfahrens liegenden Grundrissplänen

unter Berücksichtigung der Nordrichtung rasch und zweifelsfrei entnehmen lässt,

weisen die Wohnräume der erwähnten Wohnungen Doppelfenster auf, die nach

Westnordwest ausgerichtet sind und deshalb nicht im gemäss § 301 Abs. 1 PBG verpönten Sektor Nordost/Nordwest liegen.

Auch diese Rüge erweist sich im Ergebnis als unbegründet.

8. Überschreitung des Mehrlängenzuschlags (VB.2024.00066)

8.1 Die

Beschwerdeführenden bringen sodann erneut vor, aufgrund der massgebenden Fassadenlänge

von 30,77 m der nach Südosten ausgerichteten Fassade des nördlichen

Gebäudeteils komme ein entsprechender Mehrlängenzuschlag von 6,25 m zur

Anwendung, was dazu führe, dass zum Grundstück Kat.-Nr. 08 der

Grenzabstand von 11 m nicht eingehalten werde. Der Abstand zum fraglichen

Grundstück sei aber auch dann nicht eingehalten, wenn es sich um zwei

unabhängige Fassadenteile handeln würde und ein Abstand von 10 m zu

beachten wäre. Selbst der minimale Grenzabstand von 6,34 m werde nicht

eingehalten. Auch gegenüber den Grundstücken Kat.-Nrn. 09 und 010 würden

aufgrund der zu beachtenden Mehrlängenzuschläge die minimalen Grenzabstände von

8,77 m bzw. 7,59 m nicht gewahrt.

8.2 Gemäss

§ 260 Abs. 1 PBG (in der hier einschlägigen, vor Inkrafttreten der

Änderung vom 14. September 2015 gültigen Fassung) bestimmt der

Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen Fassade und der massgebenden

Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21 Abs. 1 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) aus dem Grundabstand (und einem

allfälligen Mehrhöhenzuschlag) sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und

Zonenordnung zusammen. Bei seitlich gegliederten Fassaden wird die für den

Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt

(§ 24 Abs. 1 ABV). Zurückliegende Fassadenteile werden durch

vorspringende Teile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder

vor der Fassadenflucht gemessen; vorspringende Teile gelten nur dann als

selbständige Fassadenteile, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe

zweier Grundabstände entspricht (§ 24 Abs. 2 ABV), was Figur 7.6

im Anhang 1 zur ABV zeigt. Bei abgewinkelten oder abgerundeten Fassaden

wird die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge gleich wie bei den

seitlich gegliederten Fassaden bestimmt; dabei ist die Abwinklung oder

Abrundung als seitlich gegliederte Fassade mit unendlich kleinen Abtreppungen

zu betrachten (§ 24 Abs. 3 ABV), was mit Figur 7.8 im

Anhang 1 zur ABV veranschaulicht wird.

Nach Art. 13 Abs. 1 BZO beträgt

der Grundabstand in den hier massgebenden Wohnzonen W4 und W5 mindestens

5 m. Bei Fassadenlängen von mehr als 12 m erhöht sich der

Grenzabstand um einen Drittel der Mehrlänge, in der Wohnzone W4 höchstens

auf 11 m und in der Wohnzone W5 auf höchstens 12 m (Art. 14

Abs. 1 BZO). Bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag

massgeblichen Fassadenlänge werden Fassadenlängen von Hauptgebäuden, deren

Gebäudeabstand 7 m unterschreitet, zusammengerechnet (Art. 14

Abs. 3 BZO).

8.2.1 Die

entlang der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 08 verlaufende Südostfassade

des nördlichen Gebäudeteils weist einen konkaven, halbkreisförmigen

Fassadenteil auf. Der Halbkreis hat einen Radius von 6,5 m. Im mittleren

Bereich dieses Fassadenteils ragt über eine Länge von 10,7 m ein Erker um

40 cm hervor.

Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen,

dass es sich bei der Südostfassade des nördlichen Gebäudeteils um eine

gestaffelte Fassade handelt. Die beiden parallel zur Grundstücksgrenze

verlaufenden Fassadenteile sind gestützt auf § 24 Abs. 2 ABV als

selbständige Fassadenteile zu qualifizieren, da ihr Abstand 13 m (gemessen

an den Ecken am Übergang von den grenzparallelen zum konkaven Fassadenteil) und

damit mehr als 10 m (zweifacher Grundabstand) beträgt. Die Fassadenlänge

beträgt deshalb nicht 30,77 m mit entsprechendem Mehrlängenzuschlag.

Daran ändert entgegen den Vorbringen der

Beschwerdeführenden auch der Erker im konkaven Fassadenteil nichts. Er darf zum

einen gestützt auf § 260 Abs. 3 PBG auf einem Drittel der

massgeblichen Fassadenlänge in den Abstandsbereich hineinragen. Zum andern

wirkt er sich nicht im Sinn von § 27 Abs. 1 ABV (in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung gemäss Anhang 2

zur ABV) auf die Berechnung der Fassadenlänge aus; seine geschlossene Höhe

weist nicht in Richtung der massgeblichen Südostfassade. Das Gleiche gilt für

den in südwestlicher Richtung anschliessenden Laubengang, welcher den

nördlichen und den südlichen Gebäudeteil in offener Bauweise miteinander

verbindet. Anders als die Beschwerdeführenden meinen, ist das im Plan mit

4 m vermasste Stück, welches in paralleler Richtung zur Südostfassade des

nördlichen Gebäudeteils verläuft, nicht zur Fassadenlänge hinzuzurechnen. Eine

fassadenbildende Wirkung kommt ihm nicht zu; die offenen Geländer werden

genügend Durchblick gewähren (vgl. dazu den kolorierten Schnitt im Farb- und

Materialkonzept). Wie bereits die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, sind

deshalb die erwähnten 4 m nicht zum 12 m langen Teil der

Südostfassade hinzuzurechnen. Damit ist auch in Bezug auf diese Fassade kein

Mehrlängenzuschlag zu beachten.

8.2.2 Die

entlang der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 09 verlaufende Nordwestfassade

des südlichen Gebäudeteils sowie die zum Grundstück Kat.-Nr. 010

weisende Nordostfassade des nördlichen Gebäudeteils sind je 12 m

lang. Beidseitig (Nordwestfassade) bzw. einseitig (Nordostfassade) schliessen

kreissegmentförmige, rückspringende Fassadenteile an. Mit der Vorinstanz kann

den Beschwerdeführenden nicht gefolgt werden, wenn sie auch hier einen Mehrlängenzuschlag

anwenden wollen. Die nach innen (statt nach aussen) abgerundeten

Fassadenabschnitte ändern nichts daran, dass hier die Bestimmung des

Grenzabstands bei einem abgerundeten Baukörper zur Anwendung kommt

(Figur 7.8 im Anhang 1 zur ABV), weshalb die gerügte Überschreitung

des Grenzabstands nicht vorliegt.

8.2.3 Im

Ergebnis ist das Abstandsbild des streitbetroffenen Vorhabens nicht zu

beanstanden. Es liegen keine Grenzabstandsverletzungen vor, was bereits die

Vorinstanz zu Recht erkannt hat.

9. Überschreitung der Gebäudehöhe (VB.2024.00066)

9.1 Die

Beschwerdeführenden erneuern auch ihre Rüge betreffend Überschreitung der

Gebäudehöhe bzw. machen nunmehr geltend, aufgrund der von der Vorinstanz

nebenbestimmungsweise angeordneten Korrektur (Verzicht auf den

Gemeinschaftsraum im Geschoss N+4) sei die Drittelsregel gemäss § 292 PBG

nicht mehr eingehalten und werde die befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von

§ 238 PBG nicht mehr erreicht. Die Korrektur lasse sich nur durch eine

konzeptionelle Überarbeitung des Projekts lösen.

9.2 Entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführenden verletzt das streitbetroffene Vorhaben

aufgrund der vorinstanzlichen Korrektur weder § 292 noch § 238 PBG.

9.2.1 Zunächst

ist festzuhalten, dass die Weglassung des Gemeinschaftsraums ein einfacher

architektonischer Eingriff untergeordneter Natur darstellt und keiner

wesentlichen Projektänderung bedarf. Wie sich aufgrund des massgeblichen

Grundrissplans ergibt, kann der entsprechende Raum einfach zugunsten einer

Terrasse weichen. Da der Gemeinschaftsraum direkt an die Geschosserschliessung

(Laubengang) anschliesst, ist deshalb mit der statuierten Korrektur keine

weitergehende Grundrissveränderung verbunden. Die Vorinstanz hat deshalb zu

Recht gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG eine Nebenbestimmung angeordnet

und auf eine Rückweisung verzichtet.

9.2.2 Was

die Auswirkung der Korrektur auf die betreffende Fassadenlänge im Sinn von

§ 292 PBG (in der hier einschlägigen, vor Inkrafttreten der Änderung vom

14. September 2015 gültigen Fassung) und die Nichteinhaltung des gebotenen

Drittels für Dachaufbauten betrifft, so ist auf den Sinn und Zweck der

Vorschrift abzustellen (vgl. dazu auch Christian Berz/Antonio Frigerio, Zürcher

Planungs- und Baurecht, S. 1484). Bei § 292 PBG handelt es sich um

eine Ästhetiknorm, welche überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht

verleihende Aufbauten verhindern soll (VGr, 27. Oktober 2022,

VB.2022.00185, E. 3.3; 28. März 2019, VB.2018.00367, E. 4.6;

6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Die Dachgestaltung soll

ruhig gehalten werden, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden

Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge

gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche beziehungsweise welcher

eine baulich-architektonische Einheit bildet. Diese baulich-architektonische Einheit

ist nicht etwa allein von einer einheitlichen Gebäudehöhe im entsprechenden

Fassadenabschnitt abhängig, wie die Beschwerdeführenden anzunehmen scheinen.

Entscheidend sind die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls. Im vorliegenden

Fall schmälert der Versatz im Geschoss N+4 diese Einheit nicht entscheidend

(vgl. dazu die revidierte Fassadenansicht der Südostfassade), da diese durch

eine einheitliche Gestaltung und Materialisierung der Fassade erreicht wird,

die sich an den umlaufenden "Gurtgesimsen", an der über alle

Stockwerke gleichmässigen Anordnung der Fenster samt ihren Klappläden sowie den

geschlossenen Anteilen mit senkrechten Holzelementen zeigen. An der

betreffenden Fassadenlänge und der Einhaltung der Drittelsregel ändert sich

mithin nichts.

9.2.3 Was die gerügte Verschlechterung der befriedigenden

Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG angeht, so kann den

Beschwerdeführenden ebenfalls nicht gefolgt werden. Die Weglassung des

entsprechenden Gemeinschaftsraums führt optisch lediglich zu einer nicht weiter

störenden Verstärkung der beabsichtigten Zäsur zwischen dem nördlichen und dem

südlichen Gebäudeteil. Diese Zäsur ist architektonisch bereits durch den

offenen Laubengang zwischen den beiden Gebäudeteilen vorgegeben. Von einer "gekünstelt

wirkenden Notlösung" kann nicht die Rede sein.

9.2.4 Aus diesen Gründen ist die von der Vorinstanz

angeordnete Nebenbestimmung zu schützen.

10. Verstoss gegen das zulässige Dachprofil (VB.2024.00066)

10.1 Die

Beschwerdeführenden bringen ferner vor, dass das Vorhaben aufgrund der

vorstehend beschriebenen Korrektur (E. 9.2) insbesondere an der zum

Grundstück Kat.-Nr. 08 der Beschwerdeführenden gerichteten Südostfassade

mit dem geplanten Attikageschoss die Drittelsregel von § 292 PBG nicht

mehr einhalte. Die gleiche Rüge bringen sie aber auch bezüglich der

Nordwestfassade vor. Unter Hinweis auf den in BEZ 2017 Nr. 30

publizierten Fall (vgl. dazu auch Berz/Frigerio, S. 1486) machen sie zudem

geltend, dass die Drittelsregel für jeden Teil der Südostfassade einzuhalten

sei.

10.2 Gemäss

§ 292 PBG (in der hier einschlägigen, vor Inkrafttreten der Änderung vom

14. September 2015 gültigen Fassung) dürfen Dachaufbauten nicht breiter

sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei

Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen bzw. sofern sie bei

Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen

durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie

zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen

Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit

§ 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese

Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen

Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"

(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem

Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Dachaufbauten,

welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach

Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei

Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis

zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang 2 ABV, in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in

Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai

2016]; VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00399, E. 2; 9. Februar

2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005

Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern

das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines

Vollgeschosses vermittelt (VGr, 27. Oktober 2022, VB.2022.00185,

E. 3.1 mit Hinweisen). Bei § 292 PBG handelt es sich um eine

Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem

abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes

erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein

Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November

2014, VB.2014.00206, E. 4.1).

10.3 Wie

bereits vorstehend ausgeführt (E. 8.2.1), weist die entlang der Grenze zum

Grundstück Kat.-Nr. 08 verlaufende Südostfassade des nördlichen

Gebäudeteils einen konkaven, halbkreisförmigen Fassadenteil auf. Dieser

Fassadenteil hat eine Länge von 22,21 m. Daran schliessen in südwestlicher

bzw. nordöstlicher Richtung grenzparallel verlaufende Fassadenteile mit Längen

von 12 m bzw. 5,31 m an, was für die Südostfassade eine gesamte

Fassadenlänge von 39,52 m ergibt. Das Attikageschoss ist im Bereich des

konkaven Fassadenteils auf einer Länge von 14,5 m fassadenbündig. Aufgrund

der von der Vorinstanz vorgenommenen Korrektur ergibt sich zudem im obersten

Vollgeschoss (Ebene N+4) des nördlichen Gebäudeteils mit dem Wegfall des

Gemeinschaftsraums ein Versatz in der "Trauflinie".

10.3.1 Was

den eben erwähnten Versatz in der "Trauflinie" betrifft, so ändert

dieser entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden nichts am

einheitlichen Erscheinungsbild der Südostfassade und ist jedenfalls im

vorliegenden Fall nicht ausschlaggebend für die Frage der Einhaltung der

Drittelsregel (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.4).

Ebenfalls nicht zu folgen ist den Beschwerdeführenden bezüglich der Auffassung,

dass die Drittelsregelung bei jedem Fassadenteil zu berücksichtigen wäre. Da

§ 292 PBG vor allem einen ästhetischen Zweck verfolgt (vgl. vorstehende

E. 9.2.2 und E. 10.2), ist der überzeugenden Auffassung der

Vorinstanz zu folgen, wenn sie ausführt, dass die Anwendung der Drittelsregel

bei jedem Fassadenteil im

Ergebnis zu einer unerwünschten Zerstückelung des Dachgeschosses und damit zu

einer Verschlechterung der optischen Erscheinung des Gebäudes führen würde, da

das Attikageschoss dann für jeden Teil der Fassade auf einem Drittel der

entsprechenden Länge fassadenbündig zum darunterliegenden Vollgeschoss erstellt

werden könnte. Die Konzentration des Attikageschosses in je einem Bereich des

nördlichen und südlichen Gebäudeteils mit jeweils zusammenhängenden

fassadenbündigen Abschnitten ergeben eine schlüssige architektonische Lösung,

die grundsätzlich den Anforderungen von § 292 PBG entspricht.

10.3.2 Da

jedoch der 4 m lange Teil im Bereich des Laubengangs nicht zur

Fassadenlänge hinzuzurechnen ist (vgl. vorstehende E. 8.2.1 a. E.) ergibt sich entgegen der Angabe im erwähnten Plan nicht eine gesamte

Fassadenlänge von 43,52 m. Es wäre widersprüchlich, die erwähnten 4 m

im Zusammenhang mit dem Mehrlängenzuschlag bei der Bestimmung der Länge der

Südostfassade nicht zu berücksichtigen (vgl. dazu auch den Plan Attikaflächen

vom 20. Juni 2023), hingegen bei der Bestimmung der betreffenden

Fassadenlänge im Zusammenhang mit den zulässigen Dachaufbauten hinzuzurechnen.

Es ist deshalb bezüglich der Südostfassade des nördlichen Gebäudeteils von

einer massgeblichen Fassadenlänge von 39,52 m auszugehen, weshalb das

Attikageschoss lediglich auf einer Länge von 13,2 m fassadenbündig

erstellt werden bzw. die für ein entsprechendes Schrägdach zulässige Ebenen

durchstossen darf und deshalb um 1,3 m zu kürzen ist.

Gleiches gilt sinngemäss für die Nordwestfassade des nördlichen

Gebäudeteils. Hier ist nicht von einer Gesamtlänge von 62,84 m auszugehen.

Der über alle Geschosse offene Laubengang mit Liftschacht unterbricht das

einheitliche Erscheinungsbild der Fassade, weshalb für den nördlichen

Gebäudeteil von einer massgeblichen Fassadenlänge von 36,63 m auszugehen

ist, was für das Attikageschoss eine zulässige fassadenbündige Länge von

12,21 m ergibt. Das Attikageschoss weist nach den bewilligten Plänen eine

fassadenbündige bzw. die für ein entsprechendes Schrägdach zulässige Ebenen

durchstossende Länge von 14,85 m auf und ist deshalb um 2,64 m zu

kürzen.

10.3.3 Können

inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen

Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der

Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dies kommt indessen

nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind;

führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels

einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830,

E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983

Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.). Ob Projektmängel

ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können, entscheidet sich nach

qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten (vgl. dazu Mäder,

S. 241 f.).

Im vorliegenden Fall lassen sich beide fassadenbündigen Längen des

nördlichen Attikageschosses ohne grosse Schwierigkeit kürzen. Die Kürzungen

führen zwar zu Anpassungen der Grundrisse des Gemeinschaftsraums und der

4,5-Zimmer-Wohnung. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine wesentliche

Projektänderung, weshalb sie einer entsprechenden Nebenbestimmung zugänglich

sind. Dementsprechend ist Dispositiv-Ziffer II.1 der Baubewilligung

dahingehend zu ergänzen, dass vor Baubeginn betreffend das Attikageschoss ein

im Sinn der Erwägungen abgeänderter Plan einzureichen ist.

11. Ungenügende Einordnung (VB.2024.00066)

11.1 Die

Beschwerdeführenden rügen schliesslich wiederum eine ungenügende Einordnung des

streitbetroffenen Bauvorhabens und machen – nunmehr nicht mehr unter Bezugnahme

auf die inventarisierten Objekte entlang der M-Strasse – geltend, dass eine

befriedigende Gesamtwirkung bzw. eine besondere Rücksichtnahme auf

Naturschutzobjekte im Sinn von § 238 PBG nur dann gegeben sei, wenn die

wertvollsten Gehölze auf dem Baugrundstück erhalten würden. Aufgrund des

Bauvorhabens müsse eine der zwei Blutbuchen gefällt werden und aufgrund der

baulichen Eingriffe (insbesondere Aushub und Baugrubensicherung) werde

wahrscheinlich auch der weitere Baumbestand dem Vorhaben "zum Opfer

fallen".

11.2 Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer

Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus

ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung (Markus Lanter/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, S. 1030; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).

Befinden sich in der Umgebung Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist

nach § 238 Abs. 2 PBG darauf besondere Rücksicht zu nehmen. Damit

werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von

Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen

sich nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen.

11.3 Bei der

Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der

offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen

zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat (BGE 145 I 52

E. 3.6). Das Verwaltungsgericht muss sich demgegenüber bei der Überprüfung

des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle

beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur

aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August

2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2 und 4.3).

11.4 Das

Baurekursgericht prüfte im angefochtenen Entscheid insbesondere die Einordnung

bzw. Rücksichtnahme gegenüber den inventarisierten Objekten entlang der M-Strasse

und kam mit zutreffenden Erwägungen, auf die verwiesen werden kann (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), zum Ergebnis, dass

sich das sorgfältig ausgestaltete Gebäude aufgrund seiner Struktur mit den

konkaven Fassadenabschnitten und der nach Nordosten ausgerichteten Stirnfassade

namentlich auch mit Bezug auf die angrenzenden Inventarobjekte gut einfüge.

11.5 Zunächst

ist klärend darauf hinzuweisen, dass der Baumbestand auf den Baugrundstücken

zwar wegen seines Alters als wertvoll gilt und deshalb erhalten und nur

nötigenfalls ersetzt werden soll (vgl. Baubewilligung, Erwägung F.g), aber

nicht inventarisiert ist. Diese Anordnung führt aber nicht dazu, dass es sich

bei den betreffenden Bäumen deshalb um Schutzobjekte im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG handelt, auf welche durch die Gestaltung besondere Rücksicht zu

nehmen wäre.

Auf jeden Fall ist eine Minderausnützung

des Grundstücks, wie sie die Beschwerdeführenden andeuten, nicht angezeigt: Zum

einen sind die strengen Anforderungen für einen Volumenverzicht gestützt auf

§ 238 PBG nicht erfüllt (vgl. VGr, 1. Juni 2023, VB.2022.00621,

E. 4.2 mit weiteren Hinweisen) und zum andern schreibt inzwischen auch der

neue § 238a Abs. 3 PBG ausdrücklich vor, dass die ordentliche

Grundstücksnutzung durch Massnahmen zur Begrünung nicht übermässig erschwert

werden darf.

Dass die Gestaltung des Neubaus mit seinen konkaven Fassadenabschnitten

nur im Zusammenspiel mit dem Erhalt des jeweiligen Baums im Zentrum der

halbrunden Aussenbereiche nachvollzogen werden könne, wie das die

Beschwerdeführenden ausführen lassen, überzeugt ebenfalls nicht. Das konsequent

umgesetzte architektonische Konzept von bebautem und unbebautem Raum mit den

halbrunden Aussenbereichen erweist sich als genügend robust, um auch ohne die

jeweiligen Bäume die beabsichtigte gestalterische Wirkung im Sinn von

§ 238 PBG zu erreichen.

Abwegig ist schliesslich der Hinweis der Beschwerdeführenden, bei einem

Erhalt der Bäume in den halbkreisförmigen Aussenräumen würden die Räume, die

hinter den konkaven Fassadenabschnitten liegen werden, keine genügende

Belichtung im Sinn von § 302 Abs. 1 PBG aufweisen. Diese Vorschrift

stellt bauseitig sicher, dass Räume genügend grosse Fenster aufweisen, die über

dem Erdreich liegen und ins Freie führen; sie stellt keine Anforderungen an die

Bepflanzung.

Im Ergebnis erweisen sich die gegen die Einordnung des Vorhabens

gerichteten Rügen als unbegründet.

12.

Zusammengefasst sind die Beschwerden

aufgrund der begründeten Rügen der Beschwerdeführenden im Verfahren

VB.2024.00066 betreffend das Attikageschoss (vgl. E. 10.3) teilweise

gutzuheissen.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten zu

insgesamt drei Vierteln den Beschwerdeführenden und zu je einem Achtel den

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Im Einzelnen sind die

Kosten den Beschwerdeführenden unter Anwendung von § 14 VRG wie folgt

aufzuerlegen: im Verfahren VB.2024.00038 den Beschwerdeführenden 1 und 2

zu je einem Achtel, jeweils unter solidarischer Haftung für einen Viertel der

Kosten; im Verfahren VB.2024.00066 den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 zu

je einem Achtel, jeweils unter solidarischer Haftung für einen Viertel der

Kosten, und dem Beschwerdeführer 4 zu einem Viertel, wobei die

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066 subsidiär für die Hälfte der

Kosten haften. Dementsprechend sind auch die Kosten des Rekursverfahrens neu zu

verlegen.

Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden als

mehrheitlich unterliegenden Parteien von vornherein nicht zu. Vielmehr haben

sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG und nach Massgabe

von § 14 VRG eine solche der privaten Beschwerdegegnerin zu entrichten. Angemessen

ist eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer),

die von den Beschwerdeführenden mit gleicher Haftung wie die Gerichtskosten und

nach folgendem Verhältnis zu entrichten ist: im Verfahren VB.2024.00038 haben

die Beschwerdeführenden 1 und 2 je einen Sechstel (Fr. 666.65),

jeweils unter solidarischer Haftung für einen Drittel (Fr. 1'333.35) zu

bezahlen; im Verfahren VB.2024.00066 haben die Beschwerdeführenden 3.1 und

3.2 je einen Sechstel (Fr. 666.65), jeweils unter solidarischer Haftung für einen Drittel (Fr. 1'333.35)

und der Beschwerdeführer 4 einen Drittel (Fr. 1'333.35) zu bezahlen,

wobei sie subsidiär für zwei Drittel der Entschädigung haften. Die

Parteientschädigung ist zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Entscheids.

13.

Soweit der vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der

mit der Baubewilligung verbundenen Nebenbestimmungen einen Zwischenentscheid

darstellen sollte, kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) selbständig beim

Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 8. September 2021,

1C_644/2020, E. 1.3; VGr, 12. Januar 2023, VB.2022.00247, E. 9).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Verfahren VB.2024.00038 und VB.2024.00066

werden vereinigt.

2. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. In Abänderung von Dispositiv-Ziffer II

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 8. Dezember 2023 wird

Dispositiv-Ziffer II.1 der Baubewilligung der Bausektion des Stadtrats von

Zürich vom 4. April 2023 durch folgende Nebenbestimmung ergänzt:

"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für

Baubewilligungen betreffend das Attikageschoss einen im Sinne der Erwägungen

abgeänderten Plan einzureichen und bewilligen zu lassen, welcher die Reduktion

der fassadenbündigen Länge des Attikageschosses an der Nordwest- und

Südostfassade des nördlichen Gebäudeteils auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

auf einen Drittel der massgeblichen Fassadenlänge berücksichtigt."

In

Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 8. Dezember 2023 werden die Kosten des Rekursverfahrens (weiterhin)

den Rekurrentschaften der Rekursverfahren R1S.2023.05065 und R1S.2023.05067

gemäss dem vorinstanzlichen Kostenverteiler zu je 5/18 und (neu) zu je 1/9 den

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066 und zu je 1/9 den Beschwerdegegnerinnen 1

und 2 auferlegt.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 605.-- Zustellkosten,

Fr. 12'605.-- Total der Kosten.

4. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2

aus dem Verfahren VB.2024.00038 je zu 1/8 (unter solidarischer Haftung für 1/4)

sowie den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 aus dem Verfahren VB.2024.00066

je zu 1/8 (unter solidarischer Haftung für 1/4) und dem Beschwerdeführer 4

zu 1/4 und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/8 auferlegt.

5. Die Beschwerdeführenden aus den Verfahren VB.2024.00038 und

VB.2024.00066 werden im gleichen Verhältnis und unter gleicher Haftung gemäss

der Erwägung 12 verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des vorliegenden Urteils.

6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.