Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00040

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00040

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. Januar 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

A,

vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

Ausschuss Bau und Planung des Stadtrats Schlieren,

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

und

E AG,

vertreten durch RA F

und/oder RA G,

Mitbeteiligte,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 17. Mai

2023 erteilte der Ausschuss Bau und Planung des Stadtrats Schlieren A die

nachträgliche "Revisionsbewilligung" für die Überdachung des

Lagerplatzes bzw. den Neubau einer Halle auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an

der H-Strasse 01 in Schlieren unter der Auflage, dass der eingeschossige

Hallenbau entlang der Westgrenze innert 180 Tagen auf einen Abstand von

3,5 m zur Grundstücksgrenze zurückzubauen sei.

Erwägungen

II.

Gegen diese Nebenbestimmung erhob A am 22. Juni 2023

Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, die Ziffern 1.2

sowie 1.2.1 der Bewilligung vom 17. Mai 2023 seien aufzuheben. Mit

Verfügung des Baurekursgerichts vom 14. August 2023 wurde die E AG

als Eigentümerin der vom Grenzbau betroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 03

und 04 als Mitbeteiligte ins Verfahren beigeladen. Mit Entscheid vom 8. Dezember

2023.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Hiergegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. Januar

2024.

an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids. Es seien die Ziffern 1.2 und 1.2.1 des Beschlusses des

Bauausschusses vom 17. Mai 2023 aufzuheben; eventuell sei die

Angelegenheit zur Neuentscheidung an die Vorinstanz(en) zurückzuweisen; alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 9. Februar 2024

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Ausschuss Bau und Planung des Stadtrats

Schlieren beantragte am 28. Februar 2024 die

vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die E AG schloss sich am 29. Februar

2024.

vollumfänglich den Anträgen, Sachverhaltsdarstellungen und rechtlichen

Würdigungen des Ausschusses Bau und Planung des Stadtrats Schlieren an. A

replizierte am 15. April 2024. Die Duplik des Ausschusses Bau und Planung

des Stadtrats Schlieren erfolgte am 26. April 2024. Die E AG liess

sich am 17. Mai 2024 erneut vernehmen und beantragte die Abweisung der

Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Im Januar 2002 wurde der Beschwerdeführer aufgefordert, unter anderem für

ein entlang der Westgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 05 erstelltes

Lagergestell ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Hierfür erstellte er

Pläne und liess diese bzw. eine auf die Pläne verweisende

Einverständniserklärung der vom Grenzbau betroffenen Eigentümer der Parzellen

Kat.-Nrn. 02, 03 sowie 04 im Jahr 2003 unterzeichnen. Sodann legte der

Beschwerdeführer in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 04 eine

Grenzbaurechtsvereinbarung vom 5. Februar 1990 vor. Am 6. Oktober

2008.

wurde sodann eine nachträgliche Baubewilligung erteilt, welche sich auf

Pläne vom 10. Dezember 2007 stützte. Am 3. Dezember 2012 bewilligte

der Beschwerdegegner weitere Überbauungen auf dem Grundstück. Gemäss

Ausführungen des Beschwerdegegners wurde im November 2015 festgestellt, dass

erneut weitere Bauarbeiten getätigt wurden. Nachdem der Beschwerdeführer zur

Einreichung von Plänen sowie von Grenzbaurechten aufgefordert worden war,

erging die hier angefochtene Verfügung vom 17. Mai 2023.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer bringt zunächst vor, der vorinstanzliche Entscheid sei

aufzuheben. Die Nachbarin hätte nicht ins Verfahren beigeladen werden dürfen,

da diese den Bauentscheid nach § 315 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

nicht verlangt habe.

3.2

Unter Beiladung wird der Einbezug weiterer Personen in das

Verfahren verstanden, welche Parteistellung beanspruchen könnten, bisher jedoch

nicht am Verfahren beteiligt waren. Sie dient der Prozessbeteiligung von

Personen, welche durch den noch zu treffenden Entscheid in ihren schutzwürdigen

Interessen berührt werden könnten oder von der Vorinstanz zu Unrecht nicht als

Partei zugelassen wurden. Die Behörde muss eine Person – von Amtes wegen, auf

Antrag einer Partei oder auf Gesuch der betroffenen Person hin – einbeziehen,

wenn diese bisher noch nicht am Verfahren beteiligt war, jedoch ein

schutzwürdiges Interesse am Ausgang des Verfahrens hat und bisher keine

Gelegenheit oder keinen Anlass hatte, dieses geltend zu machen (VGr, 21. August

2008, VB.2008.00144, E. 2; Felix Huber, Die Beiladung insbesondere im Zürcher

Baubewilligungsverfahren, in ZBl 90/1989, 261 f.; zum Ganzen VGr, 16. Dezember

2021, VB.2021.00585 E. 2.1). Einem als Näherbaurechtsgeber in Anspruch

genommenen Nachbarn kommt im baurechtlichen Verfahren eine besondere Stellung

zu, da seine Zustimmung zum Näherbau eine unabdingbare Voraussetzung für die

Realisierung des Bauprojekts bildet. Ihm ist daher der baurechtliche Entscheid

gestützt auf § 10 Abs. 3 lit. b VRG von Amtes wegen

unaufgefordert zuzustellen (Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in

der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 124). Die Näherbaurechtsgeber bzw. die

Nachbarn, deren Näherbaurecht umstritten ist, haben klar ein schutzwürdiges

Interesse am Ausgang des Verfahrens, wirkt sich der Grenzbau doch auf ihr

Eigentum aus. Aufgrund ihrer besonderen Verfahrensstellung kann betreffend die

Beiladung auf das Erfordernis des innert Auflagefrist nach § 315 PBG

verlangten baurechtlichen Entscheids verzichtet werden. Die Vorinstanz durfte

demgemäss die Eigentümerin, deren Näherbaurecht umstritten war, in das

Verfahren einbeziehen.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer bringt vor, für die Grenzbaute lägen Näherbaurechte vor. Für

das Grundstück Kat.-Nr. 04 bestehe ein generelles Näherbaurecht. Die

Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 02 hätten dem Grenzbau

grundsätzlich auch zugestimmt bzw. dies implizit durch ihre Duldung getan. Auf

den Plänen aus dem Jahr 2002 seien die Lagergestelle bereits rückwärtig

geschlossen und überdacht dargestellt gewesen. Die weiteren Bautätigkeiten am

Grenzbau seien ohne Baubewilligungsverfahren zulässig gewesen.

4.2

Es ist

zunächst zu prüfen, in welchem Umfang Näherbaurechte für die strittige

Grenzbaute vorlagen. Ob gegebenenfalls eine Duldung der Grenzbauten durch die

Nachbarn vorlag, ist erst bei der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

zu prüfen.

4.3

Gemäss § 270 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September

2015, Abs. 2]) kann durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt

einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein

Näherbaurecht begründet werden. Die Zustimmung zum Näherbaurecht kann

projektbezogen oder in genereller Form erteilt werden. Von einem generellen

Näherbaurecht wird dann gesprochen, wenn sich der belastete Nachbar

verpflichtet, Gebäude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden.

Demgegenüber liegt ein projektbezogenes Näherbaurecht vor, wenn der belastete

Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft

(VGr, 25. Juli 2019, VB.2019.00062, E. 4.3 Abs. 1; Schüpbach

Schmid, S. 58 ff.).

4.4

Zwischen

dem Beschwerdeführer und dem ehemaligen Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 04

bestand ein gegenseitiges generelles Grenzbaurecht, welches jedoch aufgrund der

fehlenden Eintragung im Grundbuch nur zwischen diesen beiden Parteien

Gültigkeit hatte (vgl. Etienne Petitpierre, Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch

II, 7. A., 2023, Art. 731 N. 15). Das Grenzbaurecht ermöglichte

Grenzbauten aller Art, sofern diese der jeweils geltenden Bauordnung der Stadt

Schlieren entsprechen. Zu den baurechtlichen Vorgaben gehört auch die

Baubewilligungspflicht. Unbestrittenermassen hat der Beschwerdeführer jedoch

keine vorgängige Baubewilligung für die Grenzbaute eingeholt, weshalb

vorliegend davon ausgegangen werden muss, dass das generelle Grenzbaurecht

nicht greift und lediglich auf das nachträglich ebenfalls durch den ehemaligen

Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 04 gewährte projektbezogene

Näherbaurecht für die Pläne aus dem Jahr 2002 abzustellen ist. Mit dem

generellen Grenzbaurecht des Eigentümers des Grundstücks Kat.-Nr. 04 hätte

der Beschwerdeführer zwar grundsätzlich für Bauten entlang dieses Grenzverlaufs

eine Baubewilligung erhalten können. Allerdings hat er davon nie in einem

ordentlichen Baubewilligungsverfahren Gebrauch gemacht. Da demgemäss nie Bauten

gestützt auf das generelle Grenzbaurecht ordnungsgemäss bewilligt wurden und

der Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 04 gemäss Ausführungen des

Beschwerdeführers am 8. März 2013 gewechselt hat – zumal dem neuen

Eigentümer die rein obligatorische und nicht dingliche Vereinbarung nicht

entgegengehalten werden kann –, kann sich der Beschwerdeführer vorliegend nicht

mehr auf das generelle Grenzbaurecht vom 5. Februar 1990 berufen.

4.5

Die

Eigentümer der Parzellen Nrn. 02, 03 sowie 04 unterzeichneten im Februar

2003.

projektbezogene Näherbaurechte betreffend das Bauvorhaben des

Beschwerdeführers gemäss Plänen Nr. 50-1, 2, 3, 4 vom November 2002

betreffend Holzlagerplatz. Diese Pläne zeigen ein mit einem kurzen Dach

überstelltes Lagergestell an der Grenze. Mit etwas Abstand folgt eine geplante

offene Werkhalle, welche ebenfalls ein Lagergestell beinhaltet. Es ist der

Vorinstanz zuzustimmen, dass aus den einfach gehaltenen Plänen nicht

ersichtlich ist, dass das an der Grenze stehende Gestell rückseitig geschlossen

werden soll. Diese offenen Lagergestelle wurden nie formell bewilligt. Während

des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens baute der Beschwerdeführer die

Gestelle bereits wieder um. Diesen baulichen Zustand machen die Baugesuchspläne

vom 10. Dezember 2007 deutlich. Die am 6. Oktober 2008 erteilte

nachträgliche Baubewilligung basierte auf den geänderten Plänen vom 10. Dezember

2007.

Auf diesen Plänen fehlt die ursprünglich geplante Werkhalle. Dafür zeigen

sie eine auf der Grenze positionierte geschlossene Wand auf, welche durch ein

Dach mit dem parallel verlaufenden Lagergestell verbunden ist, wobei das

bisherige Gestell erhöht wurde. Für die abgeänderten Pläne wurde kein

Näherbaurecht eingereicht. Der Beschwerdegegner ging in der Baubewilligung davon

aus, dass Näherbaurechte erteilt wurden, unterliess aber, den Entscheid den

durch die Grenzbaute berührten Nachbarn zu eröffnen.

Den

Näherbaurechtsgebern ist der baurechtliche Entscheid gestützt auf § 10 Abs. 3 lit. b VRG von Amtes wegen unaufgefordert zuzustellen (Laura Diener/Thomas Wipf in:

Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024, S. 528). Eine fehlende

Zustellung eines Entscheids darf für die Betroffenen keinen Nachteil bewirken.

Wird eine Anordnung einer empfangsberechtigten Partei zu Unrecht nicht

zugestellt, so beginnt die Rechtsmittelfrist für diese Partei grundsätzlich

erst mit effektiver Kenntnisnahme zu laufen (Plüss, § 10 N. 108).

Entscheide, die der betroffenen Person nicht eröffnet worden sind, entfalten grundsätzlich

keine Wirkung (BGE 145 IV 252 E. 1.3.1; 122 I 97 E. 3a/bb). Dies

zumindest soweit, als die Entscheidbehörde keinen der drei folgenden Nachweise

auf hinreichende Weise erbringen kann: 1. Beweis, dass die Behörde die

Verfügung auf gesetzeskonforme Weise zugestellt hat; 2. Beweis, dass der

Adressat bzw. die Adressatin von der Verfügung Kenntnis erhalten hat; 3. Beweis,

dass der Adressat bzw. die Adressatin bei hinreichender Beachtung der

Sorgfaltspflichten von der Verfügung hätte Kenntnis erhalten müssen (Kaspar

Plüss, Eröffnungsfehler und ihre Folgen, in: Isabelle Häner/Bernhard Waldmann

[Hrsg.], 8. Forum für Verwaltungsrecht – Brennpunkt "Verfügung", Bern

2022, S. 107). Dass die drei Nachbarn von der Baubewilligung vom 6. Oktober

2008.

– welche rund sechs Jahre nach Unterzeichnung der Näherbaurechte und

gestützt auf andere Pläne, für welche keine Näherbaurechte erteilt wurden,

erfolgte – Kenntnis erhalten haben, ist nicht nachgewiesen. Demgemäss erwuchs

diese ihnen gegenüber nie in Rechtskraft.

4.6

Mittlerweile

befindet sich auf dem Baugrundstück eine grosse Lagerhalle, in welche die

ursprünglichen Lagergestelle integriert sind. Wie sich aus den Orthofotos auf

dem GIS-Browser sowie auch Google Street View ergibt, sind nach aussen keine

Lagergestelle erkennbar. Es präsentiert sich auf der Höhe der ursprünglichen

Gestelle eine auf allen Seiten abgeschlossene Wand, welche die gleichen

Materialien wie die übrige Halle aufweist und mit dieser baulich verbunden ist.

Dieser Hallenbau ist klarerweise nicht mehr von dem sich auf die Pläne aus dem

Jahr 2002 stützenden Lagergestell umfasst, für welches einst Näherbaurechte

bestanden, sind doch keine Lagergestelle mehr ablesbar und hat sich der

Charakter der Baute von einfachen, überdachten Gestellen zu einem auf allen

Seiten gegen Witterungen abgeschirmten Gebäude gewandelt. Demgemäss ging die

Vorinstanz zu Recht davon aus, dass für diesen Hallenbau keine Näherbaurechte

bestehen. Die nachträgliche Baubewilligung für den jetzigen Grenzbau wurde

damit zu Recht verweigert.

5.

5.1

Wurde eine Baute oder Anlage ohne oder in

Abweichung von einer Baubewilligung erstellt, ist sie formell rechtswidrig. In

diesem Fall verbietet das Verhältnismässigkeitsprinzip eine (sofortige)

Beseitigung. Als mildere Massnahme muss zunächst – von Amtes wegen – ein

nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden, um zu prüfen, ob

das Vorhaben bewilligungsfähig ist. Steht hernach fest, dass die

Baute oder Anlage nicht nur formell, sondern auch materiell rechtswidrig ist,

stellt sich die Frage nach der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Das Legalitätsprinzip verlangt als

Grundsatz und Ausgangspunkt die Wiederherstellung (§ 341 PBG). Das

Verhältnismässigkeitsprinzip kann diesen Grundsatz jedoch relativieren, wenn

die Interessen am Erhalt überwiegen. Von Bedeutung bei der vorzunehmenden

Güterabwägung sind namentlich das Mass und das Gewicht der Abweichung von den

Bauvorschriften (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 4. A.

Zürich/St. Gallen 2021, S. 270 ff.).

5.2

Es ist

zunächst zu prüfen, ob der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands aufgrund einer Duldung des Grenzbaus durch die Nachbarn verwirkt ist

oder ob eine Vertrauensgrundlage der Wiederherstellung entgegensteht, wie dies

vom Beschwerdeführer vorgebracht wird.

Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger

Bauten und Anlagen anzuordnen, in Anlehnung an die Ersitzungsfrist gemäss Art. 662

des Zivilgesetzbuchs (ZGB) grundsätzlich auf 30 Jahre (nach

Fertigstellung) beschränkt (BGE 107 Ia 121 E. 1 und 136 II 359 E. 8).

Eine Baubewilligung kann also nach 30 Jahren sozusagen ersessen werden:

Die Grundeigentümerschaft "ersitzt" damit quasi das Recht zur

Beibehaltung des an sich rechtswidrigen Zustands des Gebäudes (bzw.

Gebäudeteils)

– unter dem Vorbehalt polizeilicher oder anderer

zwingender öffentlicher Interessen (grundlegend: BGE 107 Ia 121 E. 1a f.;

BGr, 1C_286/2016, 13. Januar 2017, E. 5.1; vgl. VGr, 25. August

2022, VB.2022.00046, E. 3.1, und 19. März 2020, VB.2019.00215, E. 4.3

mit weiteren Hinweisen [auch zum Folgenden] sowie VGr, 7. Februar 2019,

VB.2018.00105, E. 3 Abs. 4, betreffend eine Aufhebung von

Abstellplätzen). Die Beweislast für den 30-jährigen Bestand einer Baute bzw.

die Nutzung trägt der Eigentümer. Nach Ablauf der Maximalfrist von 30 Jahren

seit Erstellung der Baute bzw. Aufnahme der Nutzung ist auf die Durchführung

eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens somit grundsätzlich zu verzichten

(vgl. VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00430, E. 4.2.1 mit weiteren

Hinweisen).

Eine kürzere Verwirkungsfrist als die genannte 30-jährige, welche

grundsätzlich für die Baubehörden gilt, wird unter Umständen auch nach Massgabe

des Verhaltens von Nachbarn angenommen. So wird eine Verwirkung des

Wiederherstellungsanspruchs angenommen, wenn die Erstellung einer

baurechtswidrigen Baute oder Anlage (bzw. die Aufnahme einer Nutzung) vom

Nachbarn bzw. einer allfälligen Rechtsvorgängerin widerspruchslos hingenommen

und mehr als zehn Jahre geduldet wurde. Dies lässt auf eine stillschweigende

Zustimmung schliessen. Ein Meinungsumschwung der Nachbarschaft vermag in der

Regel kein hinreichendes Interesse an der Beseitigung einer vorschriftswidrigen

Baute zu begründen. Diese Regel leitet sich aus dem Grundsatz von Treu und

Glauben (Art. 9 der Bundesverfassung [BV]) ab, welcher auch im Verhältnis

zwischen sich in einem Verwaltungsverfahren gegenüberstehenden Privaten gilt

(VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00430, E. 4.2.1 mit weiteren Hinweisen).

5.2.1

Am Ort der ursprünglichen Lagergestelle steht nun ein Hallenbau. Wann

dieser gebaut wurde, lässt sich den Unterlagen nicht entnehmen. Die Bauarbeiten

für das gesamte Grundstück und den auch den Grenzbereich umfassenden Hallenbau

waren gemäss Ausführungen des Beschwerdegegners wohl ab Juni 2017 wahrnehmbar.

Der jetzige Hallenbau wurde erst nach 2013 erstellt, wie sich sowohl aus dem

GIS-Browser (www.gis.zh.ch, Karte "Orthofoto Swissimage 2013") als

auch aus den Ausführungen des Beschwerdegegners ergibt. Erste nachbarliche

Beschwerden erfolgten im Jahr 2017. Der Beschwerdeführer vermag nicht

nachzuweisen, dass der jetzige Zustand bzw. eine weitgehend geschlossene und

überdachte Halle bereits seit dem Jahr 2007 bestand. Aus den Orthofotos ergibt

sich auch ein anderes Bild. Sodann wurden die Grenzbauten auch kontinuierlich

verändert. Der Beschwerdeführer vermag nicht nachzuweisen, dass ein bestimmter

Zustand über zehn Jahre bestand und über zehn Jahre in diesem Zustand von den

Nachbarn geduldet wurde. Demgemäss vermag der Beschwerdeführer keine implizite

Duldung der Nachbarn der jetzigen Grenzbauten bzw. weiterer baulicher

Veränderungen der Grenzbauten nachzuweisen.

5.2.2

Der in Art. 9 BV verankerte

Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person einen Anspruch auf Schutz

des berechtigten Vertrauens in behördliches Verhalten, sofern eine genügende Vertrauensgrundlage

vorliegt, auf welche sie sich in

guten Treuen verlassen durfte, sie im Vertrauen in die Richtigkeit des

behördlichen Verhaltens Dispositionen getroffen hat, die ohne Nachteile nicht

rückgängig gemacht werden können, und zudem das private Interesse am Vertrauensschutz

das öffentliche Interesse an der objektiv richtigen Rechtsanwendung überwiegt

(vgl. statt vieler Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich etc. 2020, Rz. 627 ff.).

5.2.3

Der Beschwerdeführer bringt vor, die Baubewilligungen vom 6. Oktober

2008.

und 3. Dezember 2012 würden eine Vertrauensgrundlage bilden. Der

Baubewilligung vom 6. Oktober 2008 liegt indes ein nachträgliches

Baugesuch zugrunde. Die darin bewilligten Bauten waren zum Zeitpunkt der

Erteilung der Baubewilligung bereits erstellt. Demgemäss fehlt es bereits an

gestützt auf die Baubewilligung getätigten Dispositionen. Für nicht in der

Baubewilligung bewilligte bauliche Massnahmen kann die Baubewilligung überdies

keine Vertrauensgrundlage bilden. Die Baubewilligung vom 3. Dezember 2012

hatte sodann keine Grenzbauten zum Gegenstand. Demgemäss kann sie auch keine

Vertrauensgrundlage für Grenzbauten sein, selbst wenn auf den Plänen die

Grenzbauten eingezeichnet waren. Diese waren nicht Teil des Gesuchs und damit

auch nicht Teil des Prüfungsumfangs durch die Baubehörde. Sodann ist auch hier

nicht ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführer gestützt darauf Dispositionen

getätigt haben soll. Auch weitere Bautätigkeiten an den Grenzbauten wären durch

die Bewilligung nicht gedeckt. Demgemäss vermögen die beiden Baubewilligungen

einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht entgegenzustehen.

5.3

5.3.1

Sodann ist zu prüfen, ob sich die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands als verhältnismässig erweist. Im Fall einer nicht den Bauvorschriften

bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur

unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse

liegt; ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm

ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre

Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6; 111 Ib 213 E. 6 mit Hinweisen). Auf die

Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig

gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus

grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der

baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen

Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden

Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGr, 7. März

2012, 1C_351/2011, E. 7.1; BGE 132 II 21 E. 6.4; BGE 111 Ib 213 E. 6b).

Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig,

wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die

berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den

Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4;

vgl. zum Ganzen RB 1999 Nr. 126; VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033

= BEZ 2000 Nr. 23; 14. Juli 2004, VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49;

14.

Oktober 2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012 Nr. 57; BGE 132 II 21

E. 6.4).

5.3.2

Die Frage nach der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das

Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist. Allerdings ist

mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen

die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der Behörde, die solche

Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser Beurteilungsspielraum einzuräumen

(BGr, 2. Mai 2014, 1C_4/2014, E. 4.1; 21. November 2013,

1C_458/2013, E. 2.2; VGr, 13. März 2013, VB.2012.00680, E. 7.1;

Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 54 ff.). Voraussetzung

ist jedoch stets, dass die Behörde die für den Entscheid wesentlichen

Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und

umfassend durchgeführt hat (Donatsch, § 50 N. 30 mit weiteren

Hinweisen).

5.3.3

Der Beschwerdeführer erstellte die Grenzbauten ohne Baubewilligung sowie in

Abweichung von den durch die Nachbarn unterzeichneten Plänen bzw. gänzlich ohne

Einholung von Näherbaurechten. Aus dem Umstand, dass er zunächst Näherbaurechte

einholte, ergibt sich, dass er um diese Voraussetzung wusste. Es musste ihm

bewusst sein, dass Bauten im Grenzabstandsbereich nicht eigenmächtig ohne

Zustimmung der benachbarten Grundeigentümer erstellt oder geändert werden

dürfen. Der Beschwerdeführer hat kontinuierlich und ohne Baubewilligung bzw. in

Abweichung von Baubewilligungen gebaut und die einstigen Lagergestelle zu einem

integrierten Bestandteil des Hallenbaus erweitert. Demgemäss kann er nicht mehr

als gutgläubig gelten. Die Grenzabstandsunterschreitung von 3,5 m erfolgt

über eine Länge von rund 55 m und ist damit nicht unerheblich. Die in

Anspruch genommene Fläche von rund 192,5 m2 ist im Verhältnis

zur restlichen Lagerhalle von über 2'000 m2 bescheiden, und es

ist nicht ersichtlich, dass der Beschwerdeführer in seinem Betrieb erhebliche

Einschränkungen aufgrund des Rückbaus zu gegenwärtigen hätte. Der einfach

gehaltene Lagerbau kann sodann auch ohne erheblichen Aufwand rückgebaut werden.

Der Grenzbau wurde von der Baubehörde nicht geduldet, hat doch diese den

Beschwerdeführer immer wieder zur Einreichung von Baugesuchen bzw. zur

Einreichung von Unterlagen aufgefordert. Die Interessen des Beschwerdeführers

erweisen sich daher als eher gering. Das

öffentliche Interesse an der Durchsetzung des materiellen Baurechts und der

konsequenten Verhinderung von Bauten, die den materiellen Bauvorschriften

widersprechen, ist generell als hoch zu gewichten (vgl. BGr, 28. März

2014, 1C_691/2013, E. 3.5.3, wo es um die Einhaltung der baurechtlichen

Nutzungsordnung ging; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich

1999, S. 149). Die Interessen an der Durchsetzung der Bauordnung sowie

diejenigen der Nachbarn sind höher zu gewichten als die Interessen des

bösgläubigen Bauherrn. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist

sich daher als verhältnismässig.

6.

Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen ist er zur Zahlung einer angemessenen Parteientschädigung an die

Mitbeteiligte zu verpflichten. Dem Beschwerdegegner steht eine solche in der

vorliegenden Konstellation nicht zu (§ 17 Abs. 3 VRG, Plüss, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 3'705.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten eine Parteientschädigung

von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.