Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00065

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00065

Urteil

der 1.

Kammer

vom 10. Juli 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),

Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter José Krause,

Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

Baugenossenschaft A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

Gemeinderat Embrach,

vertreten durch RA C,

Mitbeteiligter,

betreffend

Unterschutzstellung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 21. Februar 2022 stellte der

Gemeinderat Embrach die – im Eigentum der Baugenossenschaft A stehende –

Siedlung SILU auf den Grundstücken Kat.‑Nrn. 01, 02 und 03 mit den

Adressen D-Strasse 04, E-Strasse 05, 06, 07, 08, 09, 010 und 011

sowie F-Strasse 012 und 013 in Embrach mit verwaltungsrechtlichem Vertrag

unter Schutz. Die Publikation im kantonalen Amtsblatt erfolgte am 4. März

2022.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe

vom 4. April 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit

Entscheid vom 14. Dezember 2023 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut,

hob den Beschluss des Gemeinderats Embrach vom 21. Februar 2022 auf und

wies die Sache "zur Überarbeitung des Schutzvertrages bzw. des Erlasses

einer Schutzverfügung und erneuten Beschlussfassung im Sinne der

Erwägungen" an die Vorinstanz zurück.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob die Baugenossenschaft A

mit Eingabe vom 1. Februar 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragte, es sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. Dezember

2023.

aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderates vom 21. Februar 2022

betreffend Unterschutzstellung zu bestätigen und es sei der Beschwerdeführerin

eine angemessene Prozessentschädigung zuzusprechen.

Am 14. Februar 2024 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 4. März 2024 beantragte der Gemeinderat Embrach, die Beschwerde sei –

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners –

gutzuheissen. Dementsprechend sei der angefochtene Rekursentscheid der Vorinstanz

vom 14. Dezember 2023 aufzuheben und es sei der erstinstanzliche

Genehmigungsbeschluss des Mitbeteiligten zu bestätigen, unter gleichzeitiger

Neuverlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten. Mit Beschwerdeantwort vom 7. März

2024.

beantragte der Zürcher Heimatschutz ZVH, auf die Beschwerde sei nicht

einzutreten, eventuell sei sie abzuweisen. Mit Vernehmlassung vom 20. März

2024.

bzw. Replik vom 21. März 2024 hielten der Gemeinderat Embrach bzw.

die Baugenossenschaft A an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 16. April

2024.

hielt der Zürcher Heimatschutz ZVH seinerseits an seinen Anträgen fest,

woraufhin sich die Baugenossenschaft A wiederum mit Stellungnahme vom 13. Mai

2024.

vernehmen liess. Nach Abschluss der Schriftenwechsels erstattete der

Zürcher Heimatschutz ZVH am 8. November 2024 eine neue Eingabe "wegen

neuen Tatsachen, die dem Beschwerdegegner erst vor kurzem in Zusammenhang mit

einem anderen Verfahren bekannt geworden sind". Dazu äusserte sich die Baugenossenschaft A

mit Eingabe vom 22. November 2024. Der Zürcher Heimatschutz ZVH liess sich

hierzu wiederum mit Stellungnahme vom 9. Dezember 2024 vernehmen. Die Baugenossenschaft A

und der Gemeinderat Embrach äusserten sich in der Folge nicht mehr.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

1.2.1

Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid des Baurekursgerichts.

Rückweisungsentscheide gelten grundsätzlich als Zwischenentscheide (VGr,

25.

Mai 2021, VB.2021.00045, E. 1.2.2 mit Hinweis). Sie sind jedoch

ausnahmsweise als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an

welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr

verbleibt und die Rückweisung nur noch der Umsetzung des höherinstanzlich

Angeordneten dient (vgl. BGE 142 II 20 E. 1.2; 138 I 143

E. 1.2). Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn die untere Instanz ihr

Ermessen ausüben kann oder ergänzende Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen hat

(Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a

N. 64 f. mit Hinweisen).

1.2.2

Die Vorinstanz verpflichtete die Beschwerdeführerin dazu, den

verwaltungsrechtlichen Vertrag zu überarbeiten bzw. für die Blöcke B und C

einen dem Schutzziel angemessenen Schutzumfang mit Substanzerhalt (äusseres

Erscheinungsbild in seiner Materialisierung, Primärkonstruktion, Erschliessung,

Raumstruktur) festzulegen.

Da mithin immer noch ein Spielraum des Mitbeteiligten besteht

– etwa hinsichtlich Details der Unterschutzstellung der Blöcke B und C,

aber auch betreffend die Konkretisierung des Schutzumfangs der übrigen Blöcke –,

stellt der angefochtene Rückweisungsentscheid einen Zwischenentscheid dar, der

nur unter den in Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

(BGG) genannten Voraussetzungen anfechtbar ist. Die Beschwerde an das

Verwaltungsgericht ist mithin nur zulässig, wenn der Rückweisungsentscheid einen

nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (§ 41 Abs. 3 in

Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93 Abs. 1

lit. a BGG) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (§ 41

Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93

Abs. 1 lit. b BGG). Bei der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG

hat das Verwaltungsgericht grundsätzlich die bundesgerichtliche Rechtsprechung

zu Art. 91–93 BGG zu beachten (VGr, 21. November 2013, VB.2013.00387,

E. 1.1.1; 28. Februar 2013, VB.2012.00558, E. 1.2.2). Nach dem

Wortlaut von § 19a Abs. 2 VRG richtet sich die Anfechtung von

Zwischenentscheiden allerdings lediglich "sinngemäss" nach

Art. 91–93 BGG. Dies lässt dem Verwaltungsgericht bis zu einem gewissen

Grad Raum für eine eigenständige Auslegung von § 19a Abs. 2 VRG, der

trotz des darin enthaltenen Verweises auf Bundesrecht eine kantonalrechtliche

Bestimmung darstellt. Deshalb kann sich im Rahmen der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG unter Umständen auch ein Zwischenentscheid als anfechtbar

erweisen, der vor Bundesgericht nach Art. 91–93 BGG nicht angefochten

werden könnte (vgl. Alain Griffel, Rekurs, in: Ders./Tobias Jaag [Hrsg.],

Reform der Zürcher Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2010, S. 52; Bertschi,

§ 19a N. 8 ff.).

1.2.3

Ein nicht wiedergutzumachender Nachteil im Sinne von Art. 93

Abs. 1 lit. a BGG ist zu bejahen, wenn eine Gemeinde, die sich nach

Art. 50 der Bundesverfassung (BV) auf die Gemeindeautonomie berufen kann,

durch den Rückweisungsentscheid gezwungen würde, den von ihr als falsch

erachteten Vorgaben für die Erteilung einer Baubewilligung Folge zu leisten

(vgl. VGr, 13. April 2022, VB.2021.00635, E. 1.3). Sie darauf zu

verweisen, später ihren eigenen Entscheid anzufechten, erscheint unzumutbar

(vgl. BGE 133 II 409 E. 1.2 mit Hinweisen; vgl. auch BGr,

9.

November 2023, 1C_64/2023, E. 1.5; vgl. zum Ganzen jüngst VGr, 16. Januar

2025, VB.2024.00110, E. 1). Demgegenüber stellt die Verteuerung oder

Verlängerung des Verfahrens für sich grundsätzlich keinen irreparablen Nachteil

dar (BGE 140 V 282 E. 4.2; 140 II 315 E. 1.3.1; 136 II 165 E. 1.2.1;

134.

III 188 E. 2.2). Im vorliegenden Fall hat der Mitbeteiligte keine

Beschwerde erhoben. Für die Beschwerdeführerin stellt die Anfechtung des Schutzentscheids

im Sinne von § 205 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG), der – sollte sie sich mit dem Mitbeteiligten nicht (erneut) im

Sinne von § 205 lit. d PBG vertraglich einigen können – mittels

Verfügung nach § 205 lit. c PBG zu ergehen hätte, und die damit

verbundene Verlängerung des Verfahrens keinen nicht wiedergutzumachenden Nachteil

im Sinne von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG

und Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG dar. Der Beschwerdeführerin würde

dagegen der Rechtsweg – hinsichtlich der Frage, ob die Blöcke B und C

in der Substanz erhalten werden müssen, sowie hinsichtlich des Schutzumfangs –

offenstehen.

Allerdings würde die Gutheissung der Beschwerde einerseits

sofort einen Endentscheid herbeiführen. Andererseits ist die Rückweisung auch –

was kumulativ erforderlich ist (BGE 143 III 290 E. 1.4; Bertschi,

§ 19a N. 53) – mit einem bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für

ein weitläufiges Beweisverfahren verbunden. Zwar liegen mit den Gutachten

relevante Sachverhaltserhebungen bereits vor. Der Mitbeteiligte hätte aber

weitere Abklärungen vorzunehmen und könnte die Sache nur mittels eines neuen

verwaltungsrechtlichen Vertrags regeln, sofern die Beschwerdeführerin

einverstanden ist. Ansonsten muss er (erstmals) verfügen. Damit ist die

Voraussetzung gemäss § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG – im Lichte der

eigenständigen Auslegung des Verwaltungsgerichts – vorliegend erfüllt.

1.2.4

Damit liegt ein anfechtbarer Zwischenentscheid vor.

1.3

Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

Streitbetroffen

ist die Frage der Rechtmässigkeit der Unterschutzstellung der – auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 in Embrach situierten – Siedlung

SILU. Diese Grundstücke sind gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Embrach vom 13. Dezember 2021 (BZO) der Quartiererhaltungszone Q4

zugewiesen. Die Siedlung besteht aus den fünf Gebäuden Vers.‑Nrn. 014

(Block C; F-Strasse 012/013), 015 (Block A; E-Strasse 05), 016 (Block

D1; E-Strasse 06–08), 017 (Block B; D-Strasse 04) und 018 (Block D2; E-Strasse 09–011).

2.2

Das

Streitobjekt ist im Inventar der Heimat- und Denkmalschutzobjekte von

kommunaler Bedeutung unter der Inventarnummer 019 eingetragen; seit dem Jahr

2015.

ist es dort als kantonales Schutzobjekt deklariert. Die

Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich (Kantonale

Denkmalpflege-Kommission; KDK) zog im Jahr 2013 in Betracht, die Siedlung für

die Inventaraufnahme als kantonales Schutzobjekt vorzuschlagen. Am

3.

September 2015 reichte die Beschwerdeführerin ein Provokationsbegehren

ein. Mit Gutachten vom 2. Februar 2016 gelangte die KDK zum Schluss, es

handle sich um ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung. Das Verfahren wurde

der Gemeinde Embrach zur Schutzabklärung überwiesen.

Mit Beschluss vom 21. Februar 2022 stellte der

Gemeinderat Embrach die Siedlung mit verwaltungsrechtlichem Vertrag unter

Schutz. Bezüglich der Blöcke A, D1 und D2 wurde festgelegt, dass die

Gebäudesubstanz sowie die bauzeitliche Erscheinung der Fassaden zu erhalten

seien. Erweiterungen könnten gemäss der Regelbauweise erfolgen. Eine

Erweiterung habe in der gleichen Sprache, Form und Materialität zu erfolgen,

sodass die Siedlung übergeordnet nach wie vor als Einheit erscheine. Block B

dürfe ersetzt werden. Die städtebauliche Setzung des Gebäudes sowie dessen Höhe

hätten sich an der ursprünglichen Baute zu orientieren. Beibehalten werden

müsse auch die Formensprache mit der klar ersichtlichen Grundgeometrie und der

mehrfach abgestuften Fassadenabwicklung sowie der Horizontalität. Block C

dürfe ebenfalls ersetzt werden. Das Gebäude könne zur Verbesserung der

Lärmproblematik schmaler und länger gestaltet werden. Beibehalten werden müsse

auch die Ablesbarkeit der Erschliessungstypologie mit äusserer Erschliessung und

Laubengang.

3.

Der Mitbeteiligte macht geltend, dass der Beschwerdegegner

in die Erarbeitung des Schutzvertrages eingebunden gewesen sei und dann einen

Gesinnungswandel gehabt habe. Der Beschwerdegegner bestreitet dies.

Zu Recht machen weder die Beschwerdeführerin noch der

Mitbeteiligte geltend, dass auf den Rekurs des Beschwerdegegners wegen

Treuwidrigkeit nicht einzutreten gewesen wäre. Vom Vorliegen einer vom

Beschwerdegegner selbst begründeten, vertraglichen Verpflichtung gegenüber der

Beschwerdeführerin oder dem Mitbeteiligten, welcher der Beschwerdegegner

treuwidrig zuwiderhandeln würde (vgl. VGr, 19. Juni 2025, VB.2024.00665,

E. 1.3.2), ist nicht auszugehen. Bei den Akten liegt eine E-Mail vom

25.

Januar 2022, in der mit G ein bereits damals ehemaliges

Vorstandsmitglied des Beschwerdegegners der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin

in Bezug auf die bereits abgeschlossene Planung erklärt, es sei kein Rekurs zu

erwarten; soweit er sich erinnere, mache der Beschwerdegegner aus prinzipiellen

Gründen keine Rekursverzichtserklärungen.

Inwiefern diese Umstände – wie der Mitbeteiligte fordert –

bei der materiellen Beurteilung im vorliegenden Verfahren zu berücksichtigen

sein sollen, ist nicht ersichtlich.

4.

In materieller Hinsicht beanstandet die Beschwerdeführerin,

die Schutzwürdigkeit sei im Kontext der gesamten Siedlung zu betrachten und

nicht für die einzelnen Gebäude zu bestimmen, wie dies das Baurekursgericht

getan habe. Das Baurekursgericht habe den Grad der Schutzwürdigkeit falsch

bestimmt. Sie moniert, dass die im Gang befindlichen Renovierungen entgegen dem

Baurekursgericht unproblematisch seien, und wendet sich gegen die Erwägung des Baurekursgerichts,

dass die Möglichkeit zur Erweiterung der Bauten ersatzlos zu streichen sei.

Sodann macht sie sinngemäss geltend, das Baurekursgericht habe unzutreffend

erwogen, dass ein Abbruch der Blöcke B und C nur zulässig wäre, wenn diese

aus dem Inventar entlassen würden. Schliesslich bringt sie vor, dass es nicht

verhältnismässig wäre, die Blöcke B und C umfassend unter Schutz zu

stellen.

5.

5.1

5.1.1

Als Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter

anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen

einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf

die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den

Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten

Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Josua Raster/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche

et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024

[Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 364; Walter Engeler, Das Baudenkmal

im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205). Die Schutzwürdigkeit

eines Objekts kann sich nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert,

sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (RB 1997 Nr. 73).

5.1.2

Die Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung allerdings

nicht; es muss sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der

Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu

qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",

hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte

Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 364).

5.1.3

Der Schutz von Objekten im Sinne von § 203 PBG erfolgt mittels

Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 PBG. Die Schutzmassnahmen verhindern

Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher

und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich

und sachlich genau zu umschreiben (§ 207 Abs. 1 PBG). Die Bejahung

der Schutzwürdigkeit eines Objekts führt nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,

wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu

gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen.

Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im

öffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses Interesse ist und in welchem

Ausmass es den denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist bei der

Prüfung der Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu beurteilen (BGr, 9. Juni

2020, 1C_368/2019, E. 11.3). Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind

die denkmalpflegerischen und allfällige weitere Erhaltungsinteressen gegen die

dagegen gerichteten städtebaulichen, finanziellen und weiteren Anliegen

abzuwägen. Die zuständige Behörde hat dabei insbesondere unterschiedlich

weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten

sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und die erforderliche

Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten

Faktoren vorzunehmen (zum Ganzen VGr, 23. November 2023, VB.2022.00624, E. 7.2).

Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann

sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser

Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche

Bedeutung zu. Ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von

Behörden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde

darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein

Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer,

Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens

in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (RB 1982 Nr. 35; BGE 136 II 539

E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 f.; Regina

Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A.,

Zürich/St. Gallen

2021, Rz. 775). Aufgabe des Gutachtens im

Bereich des Denkmalschutzes ist es, die im Inventar enthaltenen Hinweise zu

vertiefen und genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als

Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben,

dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann (VGr,

23.

November 2023, VB.2022.00624, E. 5.1 mit Hinweisen).

5.1.4

Was die gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit

Unterschutzstellungen betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden

Grundsätzen aus: Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil

Rechtsfrage. Ob ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorliegt, ist mithin vom Gericht und nicht von Expertinnen und Experten zu

entscheiden (BGr, 3. Juli 2023, 1C_123/2022, 1C_133/2022, E. 5.4).

Ebenso ist der Grad der Schutzwürdigkeit eine Rechtsfrage (vgl. BRGE III Nr. 0034/2023

vom 8. März 2023, E. 6.3.1 = BEZ 2025 Nr. 1).

Soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat das

Baurekursgericht trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung

eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen, zu der es denn auch – als mit

Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium – in der Lage ist. Das

Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 i. V. m. § 20 Abs. 1 lit. a VRG

von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den

Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prüfen,

ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde

beziehungsweise die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig

und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr, 23. November 2023,

VB.2022.00624, E. 4.3).

Auch die vorzunehmende Interessenabwägung ist grundsätzlich

eine vom Baurekursgericht und vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage.

Bei der Bewertung und Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen

bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in

erster Linie von der Gemeinde auszufüllen sind. Bei der Anwendung der §§ 203 und 205 PBG ist zu berücksichtigen, dass den Gemeinden im Bereich des Natur-

und Heimatschutzes eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt, die

unter dem Schutz der Gemeindeautonomie (Art. 85 Abs. 1 der Verfassung

des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 [KV]) steht (VGr,

23.

November 2023, VB.2022.00624, E. 7.3; BGr, 2. Februar 2006,

1P.504/2005, E. 3.3; vgl. auch BGE 145 I 52 E. 3.6).

5.2

Gemäss dem

Bundesgericht entspricht der Schutz einzelner Bauteile ohne Rücksicht auf das

Zusammenwirken von Innerem und Äusserem den heutigen Auffassungen von

Denkmalschutz nicht mehr (BGE 118 Ia 384 E. 5e; vgl. zu diesem

Urteil: Raster/Wipf, S. 359). Entsprechendes lässt sich auf eine

schutzwürdige Siedlung und das Zusammenwirken verschiedener Bauten übertragen.

Bereits im Jahr 2011 erwog das

Verwaltungsgericht Folgendes: Kommen mehrere Objekte aus einer Epoche für eine

Unterschutzstellung infrage, ist es aus Gründen der Verhältnismässigkeit

grundsätzlich geboten, eine Auswahl zu treffen und die in Beachtung aller

Umstände für die Unterschutzstellung am besten geeigneten Bauten zu schützen (RB 1989

Nr. 67). Bei dieser Würdigung steht den zuständigen Behörden ein

erheblicher Ermessensspielraum zu. Sie können dabei insbesondere auf Merkmale

abstellen, welche das Gebäude in einer anderen denkmalschützerisch

massgeblichen Hinsicht auszeichnen. Eine Auswahl scheidet hingegen aus,

wenn

eine Gebäudegruppe als solche (sog. Ensemble) oder ein ganzes Orts- bzw.

Quartierbild im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG schutzwürdig

erscheint (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1; vgl. RB 1989

Nr. 66). Infrage kommt der Erhalt bloss einzelner Bauten einer Siedlung,

wenn der Zusammenhang der Bauten weniger auf einem räumlich-ästhetischen

Zusammenspiel als vielmehr auf einer gemeinsamen sozialgeschichtlichen

Vergangenheit beruht (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.3).

Wäre aber Letzteres der Fall, dann wären

diejenigen Bauten, die nicht in ihrer Substanz erhalten werden sollen, aus dem

Inventar zu entlassen (vgl. VGr, 19. Juni 2025, VB.2023.00603,

VB.2023.00611, E. 8; 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5).

5.3

5.3.1

Gemäss dem angefochtenen verwaltungsrechtlichen Vertrag wird die Siedlung

als Gebäudegruppe bzw. Ensemble im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter Schutz gestellt.

5.3.2

Es ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Siedlung – als Ensemble

in der Architektursprache der Nachkriegsmoderne – ein wichtiger Zeuge ist und

zumindest eine hohe Schutzwürdigkeit und einen mittleren Situationswert

aufweist (Der Gemeinderat Embrach war von einem Eigen- und Situationswert

ausgegangen, ohne diesbezüglich den Grad der Schutzwürdigkeit zu bestimmen).

Die Vorinstanz – die einen

Augenschein durchführte – erwog, der Eigenwert und der Situationswert der

Siedlung seien als sehr hoch zu qualifizieren.

5.4

Gemäss dem

Gutachten der KDK vom 2. Februar 2016 ist die Siedlung eine typische

Gebäudegruppe der Nachkriegsmoderne. Ihre Architektur und ihre Umgebungsgestaltung

böten "hohe gestalterische und funktionale Qualitäten". Die Bauten

der Gebäudegruppe seien "architekturgeschichtlich wichtig in der Gemeinde

Embrach". Es sei in städtebaulicher Hinsicht ein "einheitliches

Ensemble verwirklicht" worden, das sich aus unterschiedlich

dimensionierten Gebäuden zusammensetze. Es handle sich mit den unterschiedlich

hohen und langen Gebäudetypen um ein "frühes und herausragendes Beispiel

einer Wohnsiedlung in differenzierter Bauweise im Kanton Zürich, wie sie danach

zunehmend Verbreitung gefunden habe". In der Anordnung der Gebäude sei

einerseits eine räumlich ausgewogene Gruppierung geschaffen und andererseits

eine für die Bauaufgabe sinnvolle Orientierung erreicht worden. Hinsichtlich

der architektonischen Gestaltung betont das Gutachten, dass die vier

Gebäudetypen wiederholte, doch differenzierte Erkennungsmerkmale zeigen würden

("seitlich abgestufte Fassadenabwicklungen und zu vertikalen Streifen

verbundene Balkonschichten zur Gliederung, offene Laubengänge und vorgesetzte

Treppenhaustürme im Sinne einer funktional betonten Erschliessung").

Durchgehende Gestaltungselemente seien die roten Sichtbacksteinfassaden und die

vorgefertigten Beton- bzw. Zementelemente der Balkon- und Laubengangbrüstungen,

die zur Einheitlichkeit und Zusammengehörigkeit beitragen würden. Zudem betont

das Gutachten die sozial- und wirtschaftshistorische Bedeutung der Siedlung, da

sie von der durch Swissair-Mitarbeitende eigens gegründeten

Wohnbaugenossenschaft gebaut worden sei, um dem Personal des nahen Flughafens

Zürich Wohnraum anzubieten. Der Flughafen habe in den Nachkriegsjahren einen

enormen Ausbau erfahren. Die Wohnsiedlung Embrach sei die erste der SILU

gewesen, der bis heute einige weitere gefolgt seien. Die wesentlichen Grundzüge

im Aussenraum, an den Fassaden und in den Grundrissen seien erhalten geblieben.

Das Gutachten der H GmbH

vom 14. Juni 2016 sieht im Streitobjekt, das dem sich ab den 1950er-Jahren

etablierenden differenzierten Siedlungsbau verpflichtet sei, einen Zeugen für

den Beginn der baulichen Entwicklung Embrachs – und damit einer bedeutenden

siedlungshistorischen Epoche Embrachs. Die Siedlung sei ein "wirtschafts-

und sozialhistorischer Zeuge der Swissair, die nicht nur mit dem boomenden

Flughafen Kloten, sondern auch mit den entstehenden Siedlungen für

Flughafenangestellte die umgebenden Gemeindestrukturen" geprägt habe,

sowie ein Zeuge einer "charakteristischen Siedlungstypologie der

Nachkriegszeit, die in Embrach durch ihre differenzierte Gebäudetypologie, ihre

Anordnung im Raum und die architektonische und baukünstlerische

Ausformung" besteche. Sie stelle in Embrach die einzige Siedlung der

frühen 1960er-Jahre dieser Typologie und dieser Qualität dar und zeichne sich

im Vergleich zu anderen SILU-Siedlungen durch ihre "herausragende

Bautypologie" aus. In seinem äusseren Erscheinungsbild sei das Hochhaus

Block A markant verändert worden. Die übrigen Gebäude seien zwar seit

ihrem Bestehen aussen renoviert worden, allerdings sei ihr äusseres

Erscheinungsbild weitgehend ablesbar geblieben. Die Umgebung und

Gartengestaltung sei mit ihren wesentlichen Elementen erhalten, sei aber in den

letzten Jahren "purifiziert" worden.

5.5

Die

Beschwerdeführerin selbst bringt vor, gemäss dem Gutachten sei die Siedlung zu

erhalten, wobei die städtebauliche Setzung, die Dimensionen der einzelnen

Bauten, die Erscheinung der Gebäude mit ihrer Materialisierung, die

verschiedenen Erschliessungsarten und insbesondere auch der Grünraum von

Bedeutung seien (Hervorhebung hinzugefügt).

Mit einer Unterschutzstellung ist – unabhängig davon, ob

sie auf einen Eigen- und/oder einen Situationswert zurückgeht – Substanzerhalt

verbunden, nicht bloss der Erhalt eines Ortsbildes (vgl. VGr, 4. März

2021, VB.2020.00618, VB.2020.00638, E. 4.1). Mit Blick auf die zitierten

Gutachten ist bereits hier festzuhalten, dass das Baurekursgericht – entgegen

der wenig substanziierten Kritik der Beschwerdeführerin, dass die Siedlung von

der KDK zwar als herausragend, nicht aber als wegweisend bezeichnet werde wie

eine andere Siedlung der Architekten – angesichts der besonderen

architektonischen Qualitäten wie auch der sozial- und wirtschaftshistorischen

Bedeutung der Siedlung ohne Rechtsverletzung von einem sehr hohen Eigenwert

ausgehen durfte (vgl. E. 5.4).

Dass die Schutzwürdigkeit der Siedlung auch auf dem

räumlich-ästhetischen Zusammenspiel der Bauten beruht, steht nicht generell

infrage. Selbst die Beschwerdeführerin geht von einem mittleren Situationswert

aus (vgl. dazu sogleich E. 4). Mithin erscheint – im Sinne der bisherigen

Praxis – die Gebäudegruppe als solche schutzwürdig, womit alle einzelnen Bauten

des Ensembles Schutzobjekte sind (vgl. E. 5.2).

6.

Der Grad des Situationswerts ist umstritten.

6.1

Gemäss dem

Baurekursgericht, das am 3. April 2023 einen Augenschein durchführte und

mit Fotografien dokumentierte, bilden die Bauten ein "bereits von Weitem

her einsehbares eindrückliches Ensemble". Die – weitgehend im

Originalzustand erhaltenen – Blöcke B und C seien nebst dem Haus A

die markantesten Bauten der Siedlung. Die Blöcke B und C bildeten

"die wichtigsten Elemente im Siedlungsgefüge".

Im Gutachten der KDK heisst es, als wesentliche

Gestaltungselemente hervorzuheben seien "die mehrfach abgestufte

Fassadenabwicklung besonders bei Block A (Hochhaus), die vorgesetzten

Treppenhaustürme und die Laubengänge besonders bei Block B und Block C,

die freistehenden Betonstützen mit quadratischem Querschnitt und geneigten

Stirnseiten der Schottenwände im Erdgeschoss von Block B, das durchgehende

Streifenmuster der Westfassaden von Block C sowie die kubischen

Eingangsvordächer bei den Blöcken D1 und D2."

Gemäss dem Gutachten der H GmbH liegt in der

räumlichen Anordnung der verschiedenen Wohnhaustypen, dem grossen durch den

Landschaftsarchitekten I gestalteten Freiraum, der freie und geschlossene

Räume geschaffen habe, die Siedlungsbauten über ein differenziertes Wegnetz

zueinander in Beziehung setzen und durch die Wahl der Bepflanzung den Raum in

der Umgebung verankern würden, "eine hohe städtebauliche wie räumliche

Qualität", die für Embrach einzigartig sei. Zudem wird ausgeführt, die

streitbetroffene Siedlung sei ein "Zeuge einer charakteristischen

Siedlungstypologie der Nachkriegszeit, die in Embrach durch ihre differenzierte

Gebäudetypologie, ihre Anordnung im Raum und die architektonische und

baukünstlerische Ausformulierung besticht".

6.2

Die

Argumentation der Beschwerdeführerin zur Relativierung des Situationswerts

überzeugt nicht, auch wenn die bauliche Umgebung nicht völlig bedeutungslos ist

(vgl. dazu auch Marco Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der

Unterschutzstellung unter besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton

Zürich, Zürich/St. Gallen

2022, Rz. 286): Bereits aus dem Situationsplan im Gutachten der H GmbH

wird deutlich, dass allfällige neue Wohnbauten in der Nachbarschaft und neue

Industriebauten im – durch die F-Strasse getrennten – Osten der äusserst

grosszügigen Siedlung letztere nicht wesentlich beeinträchtigen können. Nicht

relevant für den Situationswert ist sodann, wie stark die angrenzende F-Strasse

befahren ist.

Nicht nachvollziehbar ist im

Übrigen die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass die Zusammengehörigkeit der

Siedlung nicht mehr offensichtlich sein soll – insbesondere auch, wenn

sie dabei den grossen Freiraum, der schon immer bestand und zum Situationswert

beiträgt, als trennend erwähnt. Die (bereits im Jahr 1880 in Landkarten

verzeichnete) E-Strasse durchquerte die Siedlung bereits bei der Erstellung

letzterer bzw. führte durch sie "als Haupterschliessung" hindurch.

6.3

Das

Baurekursgericht ging – kohärent mit den beiden Gutachten und ohne Widerspruch

zum Entscheid des Mitbeteiligten – zu Recht von einem sehr hohen Situationswert

aus.

7.

7.1

Nach dem

Gesagten müssten bezüglich der Blöcke B und C die rechtlichen

Voraussetzungen einer Inventarentlassung erfüllt sein (vgl. E. 5.2 und E. 5.5),

damit sich der Schutzvertrag halten liesse.

Daher ist im Lichte der festgestellten

Heimatschutzanliegen eine Abwägung zwischen den Schutzinteressen und

entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen vorzunehmen, was sich

bereits aus dem verfassungsmässigen Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen; vgl. E. 5.1.3).

7.2

Es ist

bezüglich der gesamten Siedlung angesichts des sehr hohen Eigen- und

Situationswerts von sehr gewichtigen Schutzinteressen auszugehen. Bezüglich der

Blöcke B und C gilt dies gar in besonderem Masse. Einerseits verfügen sie

zu einem grossen Teil über originale Bausubstanz (vgl. E. 6.1; "Die

Blöcke B und C sind im Verlauf der Zeit verändert worden, wenn auch wenig.

Am auffälligsten sind die farblichen Veränderungen bei Block B und die

Lärmschutzmassnahme bei Block C."), andererseits erwähnt das

Gutachten der KDK insbesondere ihre Gestaltung als besonders prägend (vgl. E. 6.1).

Das Baurekursgericht sprach denn auch von den "markantesten Gebäuden der

Siedlung" und den "wichtigsten Elemente[n] im Siedlungsgefüge"

(vgl. E. 6.1).

7.3

7.3.1

Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig feststellte, können

die Gebäude der Siedlung nach einer Unterschutzstellung weiterhin zonenkonform

genutzt werden. Verdichtung ist gemäss den Aussagen der Beschwerdeführerin

"keineswegs" das Ziel. Ein Gutachten der J AG vom 23. November

2021.

gelangt zum Schluss, dass sich das Tragwerk des Blocks B und jenes

des Blocks C robust bezüglich Tragsicherheit und Gebrauchstauglichkeit

präsentieren würden. Eingriffe in die sehr engmaschige Tragwerkstruktur würden

aber sehr schnell zu aufwändigen Verstärkungsmassnahmen – voraussichtlich bis

in die Fundation – führen. Mit dem Baurekursgericht ist festzuhalten, dass eine

Sanierung der sanitären Anlagen, Küchen und Oberflächen problemlos möglich ist.

7.3.2

Gegen die Unterschutzstellung sprechen grundsätzlich die Lärm- und

Energiesituation, die mangelnde Hindernisfreiheit, die Grösse und Anzahl der

bestehenden Zimmer sowie die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin im

Zusammenhang mit den technischen Herausforderungen einer Sanierung.

Zur Lärmsituation ist festzuhalten, dass die

Immissionsgrenzwerte (IGW) im Block B nur im 2.–6. Stock in je einer

einzigen Wohnung überschritten werden, und auch dort in einem Ausmass, das

selbst einer Ausnahmebewilligung bei einem Neubau nicht generell entgegenstehen

würde (vgl. Anhang 3 Ziff. 2 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember

1986.

[LSV]). Beim Block C werden die IGW in beiden Stöcken in je 13

Zimmern – mit bis zu 6 dB (A) tagsüber und bis zu 8 dB (A) nachts –

überschritten. Die Werte bleiben indes deutlich unter dem Alarmwert

(vgl. Anhang 3 Ziff. 2 LSV). Bezüglich des Schallschutzes zwischen

den Wohnungen kommt ein Gutachten der K AG vom 24. November 2021 zum

Schluss, dass sich die heute dünnen Wohnungstrennwände gut mit Vorsatzschalen

akustisch sanieren liessen. Kaum verbessert werden könnten aber die

Geschossdecken (a. a. O.). Insgesamt fallen die

mit der Lärmsituation verbundenen Interessen nur mittelschwer ins Gewicht.

Zur energetischen Effizienz der Gebäude gilt es zu

berücksichtigen, dass gemäss dem Gutachten der K AG vom 24. November

2021.

mit innenliegenden Vorrichtungen eine Verbesserung der Wärmedämmung

erreicht und so der Energieverbrauch reduziert werden kann. Im Übrigen ist

darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung den Anliegen der energetischen

Sanierung kein hohes Gewicht zumisst. Es ist hinzunehmen, dass alte Bauten

regelmässig eine schlechtere Energiebilanz aufweisen als Neubauten. Begründet

wird dies im Wesentlichen damit, dass dieses Argument ansonsten stets zum

Abbruch von Denkmalschutzobjekten führen würde (VGr, 17. Januar 2019,

VB.2018.000103, E. 7.5.3; bestätigt mit BGr, 25. August 2020,

1C_128/2019, 1C_134/2019, E. 11). Bemerkungsweise ist festzuhalten, dass

mit dem Abbruch und Neubau der Gebäude – wie der Beschwerdegegner vor der Vorinstanz

zutreffend vorbrachte – eine nicht unerhebliche Menge an "grauer

Energie" (d. h.

der "gesamte[n] Menge nicht erneuerbarer Primärenergie, die für alle

vorgelagerten Prozesse, vom Rohstoffabbau über Herstellungs- und

Verarbeitungsprozesse und für die Entsorgung, inkl. der dazu notwendigen

Transporte und Hilfsmittel, erforderlich ist" [Bundesamt für Energie BFE

[Hrsg.], Graue Energie von Neubauten, Ratgeber für Baufachleute, Bern 2017, S. 5])

verbraucht würde.

In Bezug auf den Aspekt der Hindernisfreiheit ist

festzuhalten, dass diesbezüglich gemäss dem Gutachten der L AG vom 27. November

2021.

zweifellos Defizite bestehen und eine Verbesserung unter Erhaltung der

Raumstruktur nur sehr beschränkt möglich ist. Das diesbezügliche Interesse ist

nicht unerheblich, auch wenn das Baurekursgericht zutreffend ausführte, dass

für den Fall, dass keine Grundrissanpassungen erfolgen würden, auch keine

Anpassungen an die aktuellen Vorschriften notwendig seien.

Bezüglich der Raumgrösse geht es nicht darum, dass die in

§§ 302 ff. PBG festgelegten wohnhygienischen Anforderungen an die

Raumgrösse, die Raumhöhe, die Fensterfläche nicht erfüllt wären, sondern bloss

darum, dass die Raumgrössen der 3,5-Zimmer-Wohnungen angeblich nicht mehr dem

aktuellen Standard entsprechen. Das Bedürfnis der Beschwerdeführerin, mehr

Wohnungen mit einer grösseren Zimmeranzahl anzubieten, erscheint sodann – auch

mit Blick auf die vom Mitbeteiligten erwähnte Zielsetzung der

"durchmischten Wohnungs- und Bewohnerzusammensetzung" – zwar

nachvollziehbar; auch diesem Interesse ist indes höchstens ein mittleres

Gewicht zuzumessen. Nicht gefolgt werden kann dem Mitbeteiligten, soweit er mit

Blick auf das Ziel der Durchmischung gar an den mit einem allfälligen

Ersatzneubau einhergehenden höheren Mietzinsen ein öffentliches Interesse

geltend macht.

Zu den finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin im

Zusammenhang mit dem hohen Sanierungsbedarf der Blöcke B und C ist

festzuhalten, dass gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung rein

finanzielle Interessen bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit für sich genommen

nicht ausschlaggebend sein können (BGE 147 II 125 E. 10.4 mit

Hinweisen). Eine rentable und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gebäude

bleibt mit den anzuordnenden Schutzmassnahmen möglich. Die Beschwerdeführerin

wird auch künftig keine Probleme haben, die günstigen Wohnungen zu vermieten.

Mithin kann sie als private Genossenschaft ihrem Auftrag zur Bereitstellung von

qualitativ gutem und preiswertem Wohnraum auch im Rahmen einer Sanierung

nachkommen.

7.4

7.4.1

Die Lärmsituation, die Energiesituation, die mangelnde Hindernisfreiheit,

die Grösse und Anzahl der bestehenden Zimmer sowie die finanziellen Interessen

der Beschwerdeführerin fallen insgesamt nur mittelschwer ins Gewicht. Sie

vermögen das besonders grosse Interesse am Erhalt der zwei markanten Bauten mit

viel Originalsubstanz nicht auch nur annährend aufzuwiegen. Mit Blick auf den

Verhältnismässigkeitsgrundsatz ist – in Anbetracht der legitimen Bedürfnisse

der Beschwerdeführerin hinsichtlich Hindernisfreiheit und Wohnungsgrössen –

betreffend die Erwägungen des Baurekursgerichts zu konkretisieren, dass im

Rahmen der Bestimmung des konkreten Schutzumfangs das Vergrössern/Zusammenlegen

einzelner Wohnungen, soweit die tragenden Elemente erhalten bleiben bzw. dies

im Rahmen einer Verstärkung der Tragestruktur möglich ist, nicht ausgeschlossen

erscheint, auch wenn die bestehende Raumstruktur jedenfalls im Grundsatz

erhaltenswert erscheint. Die Beschwerdeführerin würde dann die Kosten und den

Nutzen einer derartigen Sanierung abzuwägen haben.

Mithin überwiegt das öffentliche Interesse an der

Unterschutzstellung (auch) der Blöcke B und C die privaten Interessen der

Beschwerdeführerin bzw. die einer Unterschutzstellung entgegenstehenden

Dispositiv

öffentlichen Interessen deutlich. Demnach stellt die strittige

Unterschutzstellung keinen unverhältnismässigen Eingriff in die

Eigentumsgarantie der Beschwerdeführerin dar.

7.4.2

Selbst wenn man wie die Beschwerdeführerin von einem hohen Zeugniswert und

einem nur mittleren Situationswert ausginge, würden die – auch unter dieser

Prämisse gewichtigen – Schutzinteressen die gegenläufigen Interessen noch immer

deutlich überwiegen.

7.5 Die im

Rahmen des Unterschutzstellungsvertrags gewährte Möglichkeit, die Blöcke B

und C zu ersetzen, ist nicht haltbar.

8.

Im Schutzvertrag werden Erweiterungen der Bauten "gemäss

der Regelbauweise" allein unter der Voraussetzung zugelassen, dass sie

"in der gleichen Sprache, Form und Materialität" zu erfolgen haben,

sodass die Siedlung "übergeordnet nach wie vor als Einheit

erscheint".

Diese Regelung ist mit ihrem Verweis auf die Regelbauweise in

Kombination mit den wenigen, offen formulierten Kriterien "gleiche

Sprache, Form und Materialität sowie Einheit der Siedlung" deutlich zu

grosszügig und damit unverhältnismässig; damit hat die Gemeinde ihren aus der

Gemeindeautonomie abgeleiteten Beurteilungsspielraum bei der Anwendung von §§ 203 und 205 PBG überschritten. Mit Blick auf das Verhältnismässigkeitsprinzip sind

deutlich differenziertere Regelungen erforderlich (vgl. VGr, 19. Juni 2025,

VB.2023.00603, VB.2023.00611, E. 11.5).

Die im Schutzvertrag geregelte Möglichkeit der Erweiterung

der Bauten "gemäss der Regelbauweise" ist mit einem korrekt

festgelegten Schutzumfang der streitbetroffenen Siedlung nicht vereinbar.

9.

Nur bemerkungsweise ist darauf hinzuweisen, dass die Erwägung

des Baurekursgerichts, dass die bereits erfolgten bzw. im Gang befindlichen

Sanierungen der Blöcke A, D1 und D2 nicht vor dem

Schutzabklärungsverfahren hätten erfolgen dürfen, korrekt ist. Bis zum

Abschluss der Schutzabklärung bzw. zur Rechtskraft der Unterschutzstellung war angesichts

der Gutachten ungewiss, inwiefern die innere Raumstruktur und die Ausstattung

vom Schutzumfang erfasst würden.

10.

10.1 Nach dem

Gesagten ist der vorinstanzliche Rückweisungsentscheid im Ergebnis nicht zu

beanstanden, womit die Beschwerde im Sinne der Erwägungen abzuweisen ist.

10.2 Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und dem

Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG). Die Beschwerdeführerin ist überdies zu

einer angemessenen Parteientschädigung an den Beschwerdegegner zu verpflichten

(§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).

11.

Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren ist ein

Rückweisungsentscheid. Dieser ist als Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93

BGG zu qualifizieren und daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn er

einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn

die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit

einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 295.-- Zustellkosten,

Fr. 5'295.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten werden je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und dem Mitbeteiligten

auferlegt.

4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinne von Erwägung 11 Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.