Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00096

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00096

Urteil

der 1. Kammer

vom 24. Oktober 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichterin

Patricia Egli, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

1. Erbengemeinschaft A, c/o B,

1.1 B,

1.2 C,

1.3 D,

1.4 E,

2. F,

3.1 G,

3.2 H,

4. I,

alle vertreten durch RA J,

Beschwerdeführende,

gegen

1. K AG, vertreten durch RA L,

2. Baukommission Wädenswil,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baudirektion des Kantons Zürich erteilte der K AG

mit Gesamtverfügung vom 8. November 2022 unter Nebenbestimmungen die

Bewilligung der kantonalen Denkmalpflege für den Umbau des formell unter Schutz

gestellten Gebäudes Assek.-Nr. 01 (genannt …), M-Strasse 02, auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 03 in Wädenswil. Mit Beschluss vom 7. März 2023

erteilte die Baukommission Wädenswil die baurechtliche Bewilligung, ebenfalls

unter Nebenbestimmungen.

Erwägungen

II.

Gegen diese Bauentscheide erhoben die Erbengemeinschaft A (bestehend aus B, C, D

und E), F, H und G sowie I mit gemeinsamer Eingabe vom 4. April 2023 beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich Rekurs und beantragten die Aufhebung der

angefochtenen Bewilligungen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Rekursgegnerinnen.

Mit Urteil vom 16. Januar 2024 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab. Die Kosten des Verfahrens und eine

Umtriebsentschädigung für die private Rekursgegnerin wurden den Rekurrierenden

auferlegt.

III.

Gegen diesen Entscheid gelangten die Erbengemeinschaft A, F, H und G sowie I

mit gemeinsamer Eingabe vom 15. Februar 2024 an das Verwaltungsgericht des

Kantons Zürich und beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts sei

aufzuheben und die Sache sei zur korrekten Abwicklung des Rekursverfahrens

unter Wahrung der Verfahrensgarantien der Beschwerdeführer an das

Baurekursgericht zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten

der Beschwerdegegner. Allenfalls sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

Das Baurekursgericht schloss am 29. Februar 2024 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Wädenswil

beantragte mit Beschwerdeantwort vom 12. März 2024 unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden die Abweisung der

Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 18. März 2024 die Abweisung der

Beschwerde und verwies auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE)

vom 11. März 2024. Mit Beschwerdeantwort vom 20. März 2024 beantragte

auch die K AG unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdeführenden die Abweisung der Beschwerde. Daraufhin hielten die

Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 10. April 2024 vollumfänglich an ihren

Anträgen und Ausführungen fest. Die Baukommission Wädenswil verzichtete mit

Eingabe vom 19. April 2024 auf eine Beschwerdeduplik, hielt jedoch an den

gestellten Anträgen in der Beschwerdeantwort fest. Die anderen Parteien liessen

sich nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden

Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf

die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.

2.

Auf dem

überwiegend der Wohnzone W3/55% zugehörigen Baugrundstück Kat.-Nr. 03

soll mit dem vorliegenden

Bauvorhaben das formell unter Schutz gestellte Gebäude R. (Assek.- Nr. 01)

in ein Wohnhaus umgebaut werden. Der Umbau umfasst insbesondere den Einbau

einer Fünfzimmerwohnung nach dem Haus-im-Haus-Prinzip im Obergeschoss des

Gebäudes. Das Obergeschoss soll über eine Wendeltreppe mit dem Erdgeschoss

verbunden werden, in dem ein unbeheizter Waschraum mit WC geplant ist. Das Tenn

und die Ställe im Erdgeschoss sowie das Dachgeschoss dienen weiterhin nicht zu

Wohnzwecken. Ausserdem ist die Sanierung der Sandsteingewände, der Holzschalung

der Hausfassade sowie des Satteldaches vorgesehen. Schliesslich sind auf dem

Anrainergrundstück Kat.-Nr. 04 zwei der Wohnung zugehörige

Fahrzeugabstellplätze geplant.

3.

Die Beschwerdeführenden weisen zunächst

aus formaler Sicht darauf hin, dass im Rubrum des Entscheids der Vorinstanz vom

16.

Januar 2024 als Rekurrierende Nr. 4 abweichend von

vorangegangenen Verfügungen neben I fälschlicherweise auch N aufgenommen worden

sei. Zudem sei im Rubrum der Vorname der Rekurrentin Nr. 4 falsch

geschrieben.

3.1

Verfügungen

und Rechtsmittelentscheide unterstehen der Berichtigung, mit der die Korrektur

von Fehlern bezweckt wird, die nicht bei der Willensbildung der Behörde,

sondern anlässlich der schriftlichen Formulierung der ausgefertigten Anordnung

unterlaufen sind (vgl. dazu Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 86a–86d N. 27).

Es handelt sich dabei um sogenannte Kanzleifehler, die insbesondere Schreib-

und Rechnungsfehler umfassen. Zuständig für die Berichtigung ist die Behörde,

welche die Verfügung oder den Rechtsmittelentscheid gefällt hat, doch kann die

Prozessökonomie eine Berichtigung durch die Rechtsmittelinstanz gestatten

(Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 86a–86d N. 27).

3.2

Bei den

von den Beschwerdeführenden genannten formalen Fehlern im Rubrum des

Entscheides der Vorinstanz handelt es sich um offensichtliche Kanzleifehler,

die im Rahmen der schriftlichen Ausfertigung des Entscheids unterlaufen sind.

Wie sich aus den Erwägungen des Entscheids und dem Dispositiv klar ergibt,

tritt lediglich I als Rekurrentin Nr. 4 auf. Aus prozessökonomischen

Gründen ist das Rubrum des Entscheids der Vorinstanz dahingehend zu

berichtigen, dass als Rekurrentin Nr. 4 lediglich I aufgenommen und N

gestrichen wird.

4.

In prozessualer Hinsicht beantragen die

Beschwerdeführenden sinngemäss die Durchführung eines Augenscheins.

4.1

Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes

wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug

von Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf

andere Weise. Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der

zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

23.

Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere

dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen

ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen

Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem

vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 8. Mai 2024, VB.2023.00287, E. 2.1;

VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

4.2

Die

Vorinstanz führte am 13. November 2023 im Beisein der Parteien einen

Augenschein durch und dokumentierte diesen auch mit einem Protokoll und

aussagekräftigen Fotografien. Sodann finden sich auch weitere Aufnahmen der

tatsächlichen Verhältnisse in den Akten des Rekursverfahrens. Der wesentliche

Sachverhalt für die Beurteilung der erhobenen Rügen ergibt sich damit mit

ausreichender Deutlichkeit aus den vorliegenden Akten. Auf einen Augenschein

durch das Verwaltungsgericht kann deshalb verzichtet werden.

5.

Die

Beschwerdeführenden machen in mehrerer Hinsicht eine Verletzung ihres Anspruchs

auf rechtliches Gehör geltend.

5.1

Zunächst

bringen die Beschwerdeführenden vor, die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3

hätten in ihren Entscheiden auf den Schutzvertrag zwischen der damaligen

Grundeigentümerin und der Baudirektion vom 24. Februar 2006 abgestellt,

ohne den Beschwerdeführenden Einsicht in diesen Schutzvertrag zu gewähren.

5.1.1

Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) umfasst als

verfassungsrechtliches Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer betroffenen

Person einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam

zur Geltung bringen kann (BGE 144 I 11 E. 5.3; 144 II 427 E. 3.1). Zu

den Teilgehalten dieser Garantie zählt namentlich das Recht, Einsicht in die

Akten des Verfahrens zu nehmen (BGE 144 II 427 E. 3.1.1; 132 II 485 E. 3.2;

129.

I 249 E. 3). Das Akteneinsichtsrecht bezieht sich auf sämtliche Akten

eines Verfahrens, die für dieses erstellt oder beigezogen wurden, ohne dass ein

besonderes Interesse geltend gemacht werden müsste (BGE 144 II 427 E. 3.1.1).

Der Anspruch gewährt jedoch grundsätzlich weder ein Einsichtsrecht in die Akten

eines nicht die jeweilige Partei betreffenden Verfahrens noch verschafft es einen

Zugriff auf Akten anderer Behörden, solange die entscheidende Behörde sie nicht

beizieht oder auf diese verweist (BGr, 5. Februar 2018, 1C_243/2017, E. 3.4 ff.).

Der Anspruch auf Akteneinsicht gilt nicht schrankenlos. Einschränkungen sind

nach einer im Einzelfall erfolgenden Abwägung aus überwiegenden privaten oder

öffentlichen Interessen zulässig (BGE 144 II 427 E. 3.1.1; 130 III 42 E. 3.2.1).

Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs ist

formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines materiellen Interesses voraus.

Eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich die Aufhebung der angefochtenen

Anordnung nach sich. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs kann jedoch geheilt

werden, wenn sie nicht besonders schwer wiegt und die unterlassene

Gehörsgewährung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine

Prüfung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz gestattet (vgl. etwa BGE 147 IV 340 E. 4.11.3; 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2). Von einer Rückweisung ist sodann selbst

bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn und

soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen

Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an

einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; VGr, 27. Januar 2022,

VB.2021.00561, E. 2.2; VGr, 12. Dezember 2018, VB.2018.00574, E. 3.5).

5.1.2

Die Beschwerdegegnerin 3

bewilligte das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerin mit Gesamtverfügung

vom 8. November 2022 unter Nebenbestimmungen. In dieser Gesamtverfügung

wird im Rahmen der Ausführungen zum Sachverhalt auf den mit

Baudirektionsverfügung Nr. 3007 vom 24. Februar 2006 festgesetzten

verwaltungsrechtlichen Vertrag verwiesen, in dem die Unterschutzstellung der

Gebäude Vers.-Nrn. 05, 06 und 01 samt deren Nutzungsmöglichkeiten sowie

die Bebauungsmöglichkeiten und die bauliche Freihaltung auf dem Anwesen

geregelt werden. In den Erwägungen zur Beurteilung der Zulässigkeit der

Umnutzung des Gebäudes Vers.-Nr. 01 in ein Wohnhaus wird sodann auf den

Schutzvertrag vom 24. Februar 2006 und die darin festgesetzten

Voraussetzungen für eine Warmnutzung Bezug genommen. Insbesondere wird

ausgeführt, dass sich das Bauvorhaben mit der Haus-in-Haus-Konstruktion im

Obergeschoss und den kalten Dachräumen an die Vorgaben des Schutzvertrags halte

(E. A, S. 3). Die Beschwerdegegnerin 2 nimmt in ihrem

Bauentscheid vom 7. März 2023 bei der Bestimmung der zulässigen Ausnützung

(E. D.a) ebenfalls Bezug auf den verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar

2006.

Die

Beschwerdegegnerin 3 hat das per E-Mail vom 20. März 2023 gestellte

Gesuch der Beschwerdeführenden um Zustellung einer Kopie des Schutzvertrages

vom 24. Februar 2006 mit E-Mail vom gleichen Tag ablehnend beantwortet mit

dem Hinweis, dass der Vertrag ohne Zustimmung der damaligen Vertragspartei

(Erbengemeinschaft des O) nicht zugestellt werden könne. Nach unbestritten

gebliebener Darlegung der Beschwerdeführenden hat auch die Beschwerdegegnerin 2

am 22. März 2023 telefonisch erklärt, der ''privatrechtliche Vertrag''

könne nicht an Dritte ausgehändigt werden.

Vor Vorinstanz hat die

Beschwerdegegnerin 3 mit ihrer Vernehmlassung vom 5. Mai 2023 den verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar

2006.

und ihre Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom gleichen Tag

sowie die Vertragsänderung vom 30. April 2012 und ihre entsprechende

Verfügung Nr. 3019/2012 vom gleichen Datum zu den Akten gereicht. In der

Folge hat die Vorinstanz im Anschluss an den ersten Schriftenwechsel den

Beschwerdeführenden am 15. Mai 2023 Gelegenheit zur Stellungnahme zu den

eingereichten Unterlagen innert 20 Tagen eingeräumt, welche die

Beschwerdeführenden mit Replik vom 5. Juni 2023 genutzt haben.

5.1.3

Insoweit in den Beschlüssen der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 auf den

Schutzvertrag vom 24. Februar 2006 und die entsprechende Schutzverfügung Nr. 3007

vom 24. Februar 2006 Bezug genommen wird, unterliegen diese Akten dem

Akteneinsichtsrecht. Wie der Mitteilung der Beschwerdegegnerin 3 richtig

zu entnehmen ist, stehen der Akteneinsicht indessen private Interessen der

Erbengemeinschaft als damalige Vertragspartei entgegen, die am vorliegenden

Verfahren nicht beteiligt ist. Allerdings lassen die Ausführungen zur Ablehnung

der Akteneinsicht die erforderliche konkrete Abwägung der gegenläufigen

privaten und öffentlichen Interessen und deren Gewichtung vermissen, was eine

Gehörsverletzung darstellt (vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 9 N. 11).

Die Beschwerdegegnerin 3 reichte jedoch vor Vorinstanz Kopien des verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 24. Februar

2006.

und die Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom gleichen Tag sowie

die Vertragsänderung vom 30. April 2012 und die entsprechende Verfügung Nr. 3019/2012

vom gleichen Datum zu den Akten. Die Beschwerdeführenden hatten somit

vor Vorinstanz Gelegenheit, Einsicht in diese Dokumente zu nehmen und in ihrer

Replik vom 5. Juni 2023 dazu Stellung zu nehmen. Die Verletzung des

rechtlichen Gehörs gilt daher als im Rekursverfahren geheilt.

5.2

Die

Beschwerdeführenden machen sodann geltend, die Vorinstanz habe ihr rechtliches

Gehör verletzt, indem sie ihren Antrag auf Beizug aller relevanten Unterlagen

hinsichtlich der Unterschutzstellung des streitbetroffenen Gebäudes abgelehnt

habe.

5.2.1

Der Anspruch auf rechtliches Gehör beinhaltet auch den Anspruch, dass

angebotene Beweise abgenommen werden, wenn diese zur Abklärung des

rechtserheblichen Sachverhalts tauglich erscheinen (Kaspar Plüss, Kommentar

VRG, § 7 N. 10; Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian Wyss in:

Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St.

Galler Kommentar, 4. A. [St. Galler Kommentar], 2023, Art. 29 N. 64).

Der rechtserhebliche Sachverhalt bestimmt sich dabei nach dem Streitgegenstand

des Verfahrens. Ausgangspunkt für die Bestimmung des Streitgegenstands ist das

Anfechtungsobjekt, in dessen Rahmen die Parteien mit ihren Anträgen den

Streitgegenstand festlegen (BGE 136 II 457 E. 4.2). Wurde die erstinstanzliche

Anordnung durch ein Begehren einer beteiligten Person ausgelöst, bestimmt

bereits dieses zusammen mit dem ihm zugrunde gelegten Sachverhalt den

Streitgegenstand mit (Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a

N. 45 f.).

5.2.2

Die Vorinstanz hat diesbezüglich

zu Recht darauf hingewiesen, dass Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens

die Beurteilung des Baugesuchs der privaten Rekursgegnerin vom 6. September

2022.

darstellt. Die denkmalschützerischen Vorgaben zur Beurteilung dieses

Baugesuchs ergeben sich rechtsverbindlich aus der rechtskräftigen

Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom 24. Februar 2006 und dem

Schutzvertrag vom 24. Februar 2006, der integraler Bestandteil der

Unterschutzstellungsverfügung bildet. Aus diesen Akten ergibt sich in Bezug auf

das streitbetroffene Gebäude, dass es ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 lit. c

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) darstellt und

gemäss § 205 PBG unter Schutz gestellt wird. Der verwaltungsrechtliche

Vertrag legt zudem – was auch die Beschwerdeführenden anerkennen – detailliert

den Schutzumfang des streitbetroffenen Gebäudes und die noch zulässige Nutzung

fest (Vertrag S. 4 f.; vgl. auch § 207 Abs. 1 PBG und § 10

Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli

1977.

[KNHV]). Die rechtliche

Massgeblichkeit der Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom 24. Februar

2006.

und des darin verankerten Schutz- und Nutzungsumfangs des

streitbetroffenen Gebäudes wurden im erstinstanzlichen Verfahren weder von der

privaten Beschwerdegegnerin noch von den Beschwerdegegnerinnen 2 oder 3

infrage gestellt. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, besteht aufgrund der

Akten auch kein Grund, das abgeschlossene heimatschutzrechtliche Verfahren zum

streitbetroffenen Gebäude noch einmal aufzurollen. Vielmehr ist nicht

ersichtlich, wie weitere Unterlagen hinsichtlich der Unterschutzstellung des

streitbetroffenen Gebäudes zur Klärung des vorliegend zu beurteilenden

rechtserheblichen Sachverhalts noch etwas Wesentliches beitragen könnten. Der

massgebliche Sachverhalt zur Beurteilung des Streitgegenstandes ergibt sich

vielmehr bereits aus den vorliegenden Akten, weshalb im Rekursverfahren kein

Grund bestand, diesbezüglich weitere Beweismittel einzuholen. Eine Verletzung

des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführenden liegt nicht vor.

5.3

Die

Beschwerdeführenden rügen weiter, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör

verletzt, da sie ihnen eine Replikfrist von nur 20 statt wie anbegehrt 30 Tagen

für eine allfällige Ergänzung zum Rekurs angesetzt habe.

5.3.1

Der Anspruch einer Partei, im Rahmen eines Gerichtsverfahrens zu

replizieren, bildet einen Teilgehalt des verfassungsmässigen Anspruchs auf

rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV).

Diese Garantie umfasst das Recht, von allen beim Gericht eingereichten

Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und sich dazu äussern zu können, unabhängig

davon, ob die Eingaben neue und/oder wesentliche Vorbringen enthalten (BGr, 27. April

2021, 8C_43/2021, E. 3.2; BGr, 19. Januar 2021, 1C_338/2020, E. 2.3).

Die Anordnung einer Frist für die Wahrung eines effektiven Replikrechts im

Rekursverfahren liegt im pflichtgemässen Ermessen der Rekursbehörde. Eine im

Vergleich zur Rekursfrist von 30 Tagen verkürzte Frist für die Replik

rechtfertigt sich insbesondere, wenn sich die Stellungnahme auf einzelne Punkte

beschränkt (in Bezug auf § 26b VRG vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 26b

N. 22).

5.3.2

Die Vorinstanz hat den Beschwerdeführenden am 15. Mai 2023 die

Rekursantworten zukommen lassen und eine Frist von 20 Tagen angesetzt, um eine

Stellungnahme einzureichen. Da die Beschwerdegegnerin 3 mit ihrer

Rekursantwort vom 5. Mai 2023 den

verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar 2006 und ihre

Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom gleichen Tag sowie die

Vertragsänderung vom 30. April 2012 und ihre entsprechende Verfügung Nr. 3019/2012

vom gleichen Datum zu den Akten gab, bedingte das rechtliche Gehör eine

Replikmöglichkeit. Da sich die neuen Gesichtspunkte jedoch auf die von der

Beschwerdegegnerin 3 eingereichten Unterlagen beschränkten, ist eine Frist

von 20 Tagen angemessen. Die Frist entspricht zudem der Praxis der Vorinstanz

(Alain Griffel, Kommentar VRG, § 26b N. 45) und berücksichtigt die

Rechtsprechung des Bundesgerichts zu den zeitlichen Vorgaben für das

Replikrecht (BGr, 11. September 2020, 1B_376/2020, E. 2.2; BGr, 26. September

2016, 1B_272/2016, E. 2.2.2). Das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden

wurde somit gewahrt.

5.4

Die

Beschwerdeführenden sehen zudem eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darin,

dass sich die Vorinstanz zu ihrem Antrag auf Überprüfung der Schutzwürdigkeit

der … widersprüchlich und zum Antrag auf Kostenregelungen zu ihren Gunsten gar

nicht geäussert habe.

5.4.1

Der in Art. 29 Abs. 2 BV garantierte Anspruch auf

rechtliches Gehör umfasst auch den Anspruch, dass die Behörde die Vorbringen

der Beteiligten tatsächlich hört, prüft und berücksichtigt und ihre Entscheide

vor diesem Hintergrund begründet. Die Behörde muss sich jedoch in der

Begründung ihres Entscheids nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich

befassen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Vielmehr

kann sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 142 I 135 E. 2.1; 138 I 232 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2).

Nach der bundesgerichtlichen Praxis zum Anspruch auf rechtliches Gehör muss ein

Kosten- und Entschädigungsentscheid unter Umständen gar nicht begründet werden

oder kann eine äusserst knappe Begründung genügen. Dies gilt insbesondere, wenn

es um Kosten geht, die nach Massgabe der einschlägigen kantonalen Bestimmungen

innerhalb eines gewissen Rahmentarifs erhoben werden können (BGE 139 V 496 E. 5.1;

BGr, 29. Juli 2021, 2C_304/2021, E. 3.2; BGr, 12. Oktober 2012,

1C_156/2012, E. 8.1.1; vgl. auch Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 10 N. 28, § 13 N. 30,

§ 16 N. 110 sowie § 17 N. 87). Der

Begründungspflicht ist auf alle Fälle Genüge getan, wenn sich der Betroffene

über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis

der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; 136 I

229.

E. 5.2; 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen).

5.4.2

Die Vorinstanz beurteilt

die Vorbringen der Beschwerdeführenden in Bezug auf die Überprüfung der

Unterschutzstellung des Gebäudes R in E. 7.2 ihres Entscheids. Sie

weist darauf hin, dass im erstinstanzlichen Verfahren das Baugesuch der

privaten Rekursgegnerin vom 6. September 2022 zu behandeln und zu

entscheiden war. Ein Grund, hierzu das schon vor geraumer Zeit abgeschlossene

heimatschutzrechtliche Verfahren zum Gebäude R noch einmal aufzurollen, habe

aufgrund der Akten nicht vorgelegen. Als Folge davon sei die

Unterschutzstellung des Gebäudes R nicht Gegenstand des vorliegenden

Verfahrens. Mit dem verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar 2006

und den gleichentags und am 30. April 2012 erlassenen Verfügungen der

Baudirektion seien die Gebäude Vers.-Nr. 05 (Gebäude S), Vers.-Nr. 06

(Gebäude T) und Vers.-Nr. 01 (Gebäude R) zusammen unter Schutz gestellt

worden. Ein Begehren um Widerruf dieser in formeller Rechtskraft erwachsenen

Anordnungen oder um Revision sei den Akten zufolge bislang nicht gestellt worden.

Der Aufforderung der Rekurrierenden, wonach in diesem Verfahren auf die

Dispositiv

Unterschutzstellung der … zurückzukommen sei, sei demnach nicht nachzukommen.

Aus dem Vorstehenden ergibt sich, dass sich die Vorinstanz

in E. 7.2 ihres Entscheids eingehend mit den Vorbringen der

Beschwerdeführenden befasst und mit hinreichender Klarheit dargelegt hat, von

welchen Überlegungen sie sich hat leiten lassen. Insbesondere hat sie

dargelegt, dass die formell rechtskräftigen Unterschutzstellungsverfügungen vom

24. Februar 2006 und vom 30. April 2012 der Baudirektion nicht

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens darstellten. Ebenso wenig sei ausserhalb

des vorliegenden Verfahrens ein Begehren um Widerruf oder um Revision dieser

formell rechtskräftigen Verfügungen gestellt worden. Es bestand für die

Vorinstanz daher kein Grund, die Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen

Gebäudes zu überprüfen. Damit konnten sich die Beschwerdeführenden über die

Tragweite des Entscheids in diesem Punkt Rechenschaft geben und ihn in voller

Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen. Eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs liegt entsprechend nicht vor.

5.4.3

Die Vorinstanz legt sodann die Kosten- und Entschädigungsfragen in E. 10

und E. 11 ihres Entscheids dar. Sie führt aus, dass die am Verfahren

Beteiligten die Kosten gemäss § 13 Abs. 2 VRG in der Regel

entsprechend ihrem Unterliegen tragen. Die Gerichtskosten seien folglich den in

diesem Verfahren unterliegenden Rekurrierenden zu gleichen Teilen aufzuerlegen.

Die Gerichtsgebühr betrage bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der

Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.- (§ 338 Abs. 2 PBG und § 3

Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli

2018 [GebV VGr]). Sie werde nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der

Schwierigkeit des Falls und dem tatsächlichen Streitinteresse festgelegt (§ 338 Abs. 1 PBG und § 2 GebV VGr). Neben dem Streitinteresse schlage in

diesem Verfahren insbesondere der Aufwand des Baurekursgerichts einschliesslich

Aktenstudium, Augenschein, Urteilsfindung und Schreibarbeit zu Buche. Die

Gerichtsgebühr sei deshalb auf Fr. 5'000.- festzusetzen. Den

unterliegenden Rekurrierenden stehe keine Umtriebsentschädigung zu. Sie seien

vielmehr anteilsmässig zu einer Entschädigung für die Umtriebe der privaten

Rekursgegnerin in der Höhe von Fr. 2'000.- zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Die Vorinstanz hat vorliegend unter Hinweis auf die

einschlägigen Bestimmungen die Kosten- und Entschädigungsfragen in E. 10

und E. 11 ihres Entscheids beurteilt. Nachdem die Vorinstanz die

relevanten Bestimmungen angeführt hat und die Kosten den vorgegebenen Rahmen

von § 3 Abs. 2 GebV VGr gewahrt haben, genügt die Begründung den in

der bundesgerichtlichen Praxis festgehaltenen Anforderungen für Kosten- und

Entschädigungsentscheide. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht

vor.

6.

In materieller Sicht bringen die Beschwerdeführenden vor, die Vorinstanz

sei unzutreffenderweise davon ausgegangen, dass der Schutzstatuts der …

irrelevant sei. Durch den Ausbau der … werde die Erschliessung des oberen Teils

des Bauareals (Kat.-Nr. 07) präjudiziert. Die … müsste für eine talseitige

und damit die Beschwerdeführenden weniger belastende Erschliessung des oberen

Teils des Bauareals via M-Strasse beseitigt werden können. Mangels

Gewährleistung der vollumfänglichen Einsicht in die Unterschutzstellungsakten

müssten die Beschwerdeführenden weiterhin von einem niederrangigen Schutzobjekt

ausgehen. Eine Überprüfung der Schutzverfügung sei bei diesen Annahmen nach 17

Jahren geboten, da sich die tatsächlichen Überbauungsverhältnisse und

-möglichkeiten verändert hätten.

6.1 Gegenstand

eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der

erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte

sein sollen. Gegenstände, über welche die erste Instanz zu Recht nicht

entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der Rekursbehörden,

ansonsten in die Zuständigkeit der erstinstanzlich verfügenden Behörde

eingegriffen würde (Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a

N. 45 f.). Der

Streitgegenstand kann sich im Lauf

des Rechtsmittelverfahrens verengen, aber grundsätzlich nicht erweitern oder inhaltlich verändern

(BGE 136 II 457 E. 4.2).

6.2 Gegenstand des erstinstanzlichen

Verfahrens bildet die Beurteilung des Baugesuchs der privaten Rekursgegnerin

vom 6. September 2022. Dieses Baugesuch umfasst im Wesentlichen den

geplanten Umbau des Gebäudes Assek.-Nr. 01 (…) auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 03

in ein Wohnhaus und die Erstellung von zwei Fahrzeugabstellplätzen auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 04, das im

Südwesten an das Baugrundstück angrenzt. Mit der angefochtenen Verfügung der Beschwerdegegnerin 3

vom 8. November 2022 und dem Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 7. März

2023 wurden die Bewilligungen der zuständigen Behörden für dieses Bauprojekt

unter Nebenbestimmungen erteilt. Wie die Vorinstanz zu Recht erwägt, ist vom

vorliegenden Streitgegenstand die Erschliessung des den Hang aufwärts folgenden

unbebauten Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 07, das im Nordosten an das

Baugrundstück und in der Gegenrichtung an die P-Strasse anstösst, nicht

erfasst. Die Vorinstanz ist daher zu Recht zum Schluss gekommen, dass die

Verkehrserschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 07 nicht Gegenstand dieses

Verfahrens bildet, weshalb es entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden

hierzu keiner weiteren Abklärungen, insbesondere in Bezug auf den Schutzstatus

des streitbetroffenen Gebäudes, bedarf.

6.3 Ebenso wenig wurde im Gesuch der privaten

Beschwerdegegnerin vom 6. September 2022 oder den angefochtenen

Bewilligungen der Behörden die in Rechtskraft erwachsene

Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom 24. Februar 2006 oder

deren integralen Bestandteil bildenden verwaltungsrechtlichen Schutzvertrag vom

gleichen Datum in Bezug auf das streitbetroffene Gebäude infrage gestellt. In

der Unterschutzstellungsverfügung wurde die Liegenschaft P mit den Gebäuden

Vers.-Nrn. 05, 06 und 01 und deren Umschwung als wichtige Zeugen

verschiedener politischer, sozialer sowie bauhistorischer Epochen anerkannt und

als Schutzobjekte regionaler Bedeutung qualifiziert. Das streitbetroffene

Objekt stellt entsprechend ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 lit. c PGB dar und wurde gemäss § 205 PBG unter Schutz gestellt. Auch in Bezug

auf die Unterschutzstellungsverfügung ist mit der Vorinstanz davon auszugehen,

dass diese nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. In Bezug

auf die Unterschutzstellungsverfügung ist zudem darauf hinzuweisen, dass einmal

angeordnete Schutzmassnahmen nicht beliebig in Wiedererwägung gezogen und

widerrufen werden können. Die Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme

richtet sich gemäss Rechtsprechung grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln

über den Widerruf von Verwaltungsverfügungen (VGr, 5. Oktober 2017,

VB.2017.00159, E. 3.1; 4. Mai 2011, VB.2010.00707, E. 3.1).

Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher Änderungen der

tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht oder nicht mehr

entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Dabei stehen sich das Interesse

an der richtigen Durchführung des objektiven Rechts und dasjenige am

Vertrauensschutz gegenüber, die gegeneinander abzuwägen sind. In der Regel

überwiegt der Vertrauensschutz, wenn – wie vorliegend – durch die

Verwaltungsverfügung ein subjektives Recht begründet worden oder die Verfügung

in einem Verfahren ergangen ist, in dem die sich gegenüberstehenden Interessen

allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen waren, oder wenn der Private

von einer ihm durch die Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch

gemacht hat. Diese Regel gilt allerdings nicht absolut; auch in diesen drei

Fällen kann ein Widerruf infrage kommen, wenn er durch ein besonders

gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist (VB.2019.00525, VB.2019.00530,

VB.2019.00539 und VB.2019.00550 vom 20. August 2020, E. 5.1;

bestätigt mit BGr, 2. Juni 2022, 1C_571/2020 und 1C_573/2020). Ein

besonders gewichtiges öffentliches Interesse, das einen Widerruf rechtfertigen

würde, wäre vorliegend entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführenden nicht

ersichtlich. Allein der Umstand, dass die Verfügung vor 17 Jahren erlassen

wurde, begründet keine wesentliche Veränderung der Interessenlage. Das

Vertrauen in die Beständigkeit der Schutzverfügung beginnt durch Zeitablauf

nicht zu sinken (vgl. VGr, 23. März 2023, VB.2022.00093, E. 7.3).

Ebenso wenig würden die von den Beschwerdeführenden vorgebrachten im Rahmen der

noch nicht abgeschlossenen BZO-Revision geplanten Änderungen in den Überbauungsverhältnissen und

-möglichkeiten ein überwiegendes Interesse an der Aufhebung des

rechtskräftig festgesetzten Schutzes begründen. Insofern die

Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang wiederum eine Verletzung ihres

Anspruchs auf rechtliches Gehör rügen, wird auf die vorstehende E. 5.2.2

verwiesen.

7.

Die Beschwerdeführenden rügen weiter, das Bauvorhaben sei im Rahmen der

erweiterten Besitzstandsgarantie von § 357 PBG nicht bewilligungsfähig.

Vorliegend stehe insgesamt kein Schutz von Investitionen im Zentrum, sondern

die Umgehung der Neubauvorschriften.

7.1 Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen

bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut,

erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,

anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz 1). Für neue oder

weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen

Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2).

Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl.

Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und

Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) bezweckt den

Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen. Sie

schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem

Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen

zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März

2013, VB.2012.00810, E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21, unter Hinweis auf VGr,

19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32).

Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche

Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz

hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengen den Rahmen der

gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen die für

Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012,

VB.2011.00640, E. 3.1; VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1).

Neubauähnliche Umgestaltungen sind nach langjähriger,

wiederholt bestätigter Rechtsprechung jedoch erst dann anzunehmen, wenn sie den

Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die

Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet

wird (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1; VGr, 31. August

2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit Hinweisen; VGr, 19. Oktober 2005,

VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an

vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter

Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht

darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es

ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau

geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt

sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den

Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.1.2

mit Hinweisen; VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2; vgl.

zum Ganzen VGr, 19. März 2020, VB.2019.00660, E. 2.2). Dabei steht

den Gemeinden bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG ein Ermessens-

und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1;

VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00548, E. 8.2).

7.2 Unbestrittenermassen wahrt das

streitbetroffene Gebäude weder den Strassenabstand zur M-Strasse (vgl. § 265 PBG), noch den Grenzabstand zur Q-Strasse, Kat.-Nr. 08, die die M-Strasse

und die P-Strasse im Nordwesten des Baugrundstücks und des Grundstücks Kat.-Nr. 07

miteinander verbindet. Die Vorinstanz ist jedoch zu Recht davon ausgegangen,

dass die genannten Unterschreitungen der Grenz- und Strassenabstände unter die

Besitzstandsgarantie von § 357 Abs. 1 PBG fallen. Daran vermag der

von den Beschwerdeführenden geltend gemachte Umstand, dass die damalige

Eigentümerin nach Abschluss des Schutzvertrags vom 24. Februar 2006 im

Zuge der Überbauung des nordwestlich der … befindlichen Areals die M-Strasse

als Privatstrasse und den Kehrplatz dicht an die Scheune erstellt habe, nichts

zu ändern, geniessen doch Bauten, die aufgrund einer rechtskräftigen

Baubewilligung erstellt wurden, ganz allgemein Bestandesschutz, auch wenn sie

materielles Baupolizeirecht verletzen (hierzu VGr, 23. März 2011,

VB.2010.00607, E. 4.3 = BEZ 2011 Nr. 24; VGr, 31. August 2017,

VB.2017.00057, E. 5.2). Vorliegend sind keine Hinweise auf eine

eigenmächtige, nicht formell bewilligte Bauausführung des streitbetroffenen

Gebäudes gegeben, weshalb die in § 357 Abs. 1 PBG verankerte

erweiterte Besitzstandsgarantie greift.

7.2.1 In

Bezug auf die Frage, ob vorliegend das Bauprojekt eine neubauähnliche

Umgestaltung darstellt, die nicht mehr im Rahmen der erweiterten

Besitzstandsgarantie liegt, weist die Vorinstanz zunächst darauf hin,

dass eine Gesetzesumgehung schon deshalb nicht anzunehmen sei, weil das

Bauvorhaben in weiten Teilen mit dem Inhalt des Schutzvertrags vom 24. Februar

2006 in Einklang stehe, welcher integraler Bestandteil der am gleichen Tag

erlassenen und in der Folge in Rechtskraft erwachsenen Schutzverfügung der

Baudirektion bilde. Mit dieser Verfügung wurde das Gebäude gemäss § 205 PBG rechtsverbindlich und mithin auch für den Eigentümer verbindlich unter

Denkmalschutz gestellt. Mit der Unterschutzstellung wurde es dem jeweiligen

Eigentümer auch untersagt, an der Liegenschaft ohne vorgängige Zustimmung der

Baudirektion Kanton Zürich bauliche Änderungen vorzunehmen und

Unterhaltsarbeiten auszuführen, welche die äussere und innere Wirkung der

Gebäude sowie deren Umgebung berühren oder deren Zeugenwert beeinträchtigen.

Bereits vor diesem Hintergrund kann nicht davon ausgegangen werden, dass

vorliegend von einer neubauähnlichen Umgestaltung des streitbetroffenen

Gebäudes auszugehen ist, da eine solche im Widerspruch zur verbindlichen

Unterschutzstellung des Gebäudes stehen würde und nicht bewilligungsfähig wäre.

Das Bauprojekt realisiert vielmehr unter Wahrung des detailliert festgehaltenen

Schutzumfangs die verbindlich festgehaltene noch mögliche Nutzung gemäss

Schutzvertrag vom 24. Februar 2006. Dabei handelt es sich im Wesentlichen

um den Einbau einer Fünfzimmerwohnung nach dem Haus-im-Haus-Prinzip im

Obergeschoss des Gebäudes unter Wahrung des äusseren typischen

Erscheinungsbildes der Baute. Im Erdgeschoss sind ein unbeheizter Waschraum mit

WC geplant. Das Tenn und die Ställe im Erdgeschoss sowie das Dachgeschoss

dienen weiterhin nicht zu Wohnzwecken. Mithin kann nicht – wie die

Beschwerdeführenden vorbringen – von einem Neubau eines grosszügigen

Einfamilienhauses mit grossen Veränderungen im Innern und äusseren

Erscheinungsbild des Gebäudes und damit von einer Gesetzesumgehung ausgegangen

werden.

7.2.2 Die Vorinstanz führt weiter aus, dass

gegen eine Umgehung von Bauvorschriften spreche, dass gemäss Art. 3 der

Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil in der Wohnzone W3/55%, zu welcher

der Hauptteil des Baugrundstücks zählt, eine Ausnützungsziffer von 55% gelte

und unter anderem maximal drei Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse

sowie Gebäudelängen von bis zu 40 m zulässig wären; mit einem Neubau nach der

Bauordnung liesse sich daher im Vergleich zum Bauvorhaben eine erheblich höhere

Ausnützung realisieren. Diese Argumentation, die sich auf die Frage bezieht, ob

mit einem Neubau zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten realisiert werden könnten,

die mit dem geplanten Umbau der vorschriftswidrigen Baute nicht möglich wären

(vgl. VGr, 31. August 2023, VB.2022.00583, E. 6.5; VGr, 31. August

2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2; VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 4),

ist nachvollziehbar. Die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 in ihrer

Bewilligung vom 7. März 2023 (E. D.a., S. 3), auf welche die

Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang verweisen, beziehen sich auf die

massgebende Ausnützung für das vorliegende Bauprojekt, nicht für einen Neubau.

7.2.3

In den Ausführungen der Vorinstanz wird weiter darauf hingewiesen, dass,

wie sich am gerichtlichen Augenschein vom 13. November 2023 gezeigt hätte,

das Sockelgeschoss der … mit den tragenden Wänden, die Portale und Fenster des

Gebäudes mit ihren Sandsteingewänden, die Dachkonstruktion und die Hocheinfahrt

mit Brücke und Stützmauer im Grossen und Ganzen noch intakt seien. Durch das

Bauvorhaben würden daher frühere Investitionen in die … geschützt. Auch diese

Ausführungen sind gestützt auf die Akten, insbesondere die am Augenschein

erstellten Fotografien und die bewilligten Pläne, nachvollziehbar. Mit Blick

auf die verbleibende Substanz steht mithin der Schutz der bestehenden

Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund. Die

von den Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang vorgebrachten Zahlen in

Bezug auf die Baukosten und die verwertbaren Investitionen vermögen hingegen

nicht zu überzeugen, da sie nicht substanziiert sind und lediglich Schätzungen

darstellen.

7.2.4

Die Vorinstanz ist folglich nach einer Gesamtwürdigung im Ergebnis mit

zutreffender Begründung, auf welche in Anwendung von § 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden kann, zum Ergebnis gelangt, dass

das Bauvorhaben keine neubauähnliche Umgestaltung beinhalte und zu Recht nach § 357 Abs. 1 PBG beurteilt wurde.

8.

Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, dass sie von

Kosten- und Entschädigungszahlungen in jedem Fall zu befreien seien und ihnen

eine Entschädigung zuzusprechen sei. Die Übereinstimmung mit den

denkmalschutzrechtlichen Vorgaben und der erlaubten Ausnützung hätte im

Zeitpunkt der Rekurserhebung aufgrund der Akteneinsichtsverweigerung nicht

überprüft werden können.

8.1 Nach § 13 Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel

entsprechend ihrem Unterliegen. Kosten, die ein Beteiligter durch Verletzungen

von Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vorbringen solcher

Tatsachen oder Beweismittel verursacht, die er schon früher hätte geltend

machen können, sind ihm ohne Rücksicht auf den Ausgang des Verfahrens zu

überbinden. Einem Gemeinwesen bzw. einer Vorinstanz können Verfahrenskosten

nach dem Verursacherprinzip auferlegt werden, wenn z. B. die Vorinstanz

das rechtliche Gehör verletzte und es im Anfechtungsverfahren lediglich dank

einer Heilung der Gehörsverletzung nicht zu einer Gutheissung des Rechtsmittels

kam (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 59). Sodann ist die einer

privaten Partei auferlegte Parteientschädigung aufgrund des Verursacherprinzips

zu reduzieren, wenn sie nur deshalb vollständig unterlag, weil die

Entscheidinstanz einen vorinstanzlichen Verfahrensfehler heilte (Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 17 N. 27). Auch nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung ist bei der Regelung der Kosten- und Entschädigungsfrage dem

Umstand angemessen Rechnung zu tragen, dass eine Partei nur deshalb unterliegt,

weil ein Verfahrensfehler von der Rechtsmittelinstanz geheilt worden ist (BGr,

2. November 2023, 1C_221/2023 E. 7; BGr, 12. Dezember 2019, 1C_143/2019, E. 2.7 mit Hinweisen; VGr, 14. März

2024, VB.2023.00179 E. 6; VGr, 19. März 2020, VB.2019.00548, E. 9.2).

Bei der Beurteilung, in welchem Umfang die Berücksichtigung des

Verfahrensfehlers erfolgt, steht den kantonalen Behörden ein weiter

Ermessensspielraum zu (BGr, 5. Juli 2023, 2C_127/2023, E. 4.1; VGr,

19. März 2020, VB.2019.00548, E. 9.3).

8.2 Die

Vorinstanz auferlegte die Kosten- und Entschädigungsfolgen nach dem

Unterliegerprinzip. Jedoch ist darin, dass das Akteneinsichtsgesuch der

Beschwerdeführenden in den verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar

2006 ohne konkrete Abwägung der gegenläufigen privaten und öffentlichen

Interessen abgelehnt wurde, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu sehen

(vorstehend E. 5.1.3). Die Gehörsverletzung wurde im Rekursverfahren

geheilt, da die genannten Unterlagen mit der Vernehmlassung der

Beschwerdegegnerin 3 vom 5. März 2023 zu den Akten gegeben wurden und

die Beschwerdeführenden im Rahmen ihrer Eingabe vom 5. Juni 2023 dazu

Stellung nehmen konnten. Jedoch wäre die Vorinstanz gehalten gewesen, diesen

Umstand bei der Berechnung und Verteilung der Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu berücksichtigen. Da der Vorinstanz dabei ein weiter Ermessensspielraum

zukommt, ist die Sache in Bezug auf die vorinstanzlichen Kosten- und

Entschädigungsfolgen an diese zurückzuweisen.

9.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde

teilweise gutzuheissen und im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz

zurückzuweisen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

10.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden zu 4/5 und den Beschwerdegegnerinnen je zu 1/15

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden bei diesem

Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr verpflichtet,

der privaten Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung zu

bezahlen.

11.

Soweit es sich

vorliegend um einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser nur unter den

Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).

Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,

wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)

oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

Das Rubrum des Entscheids des Baurekursgerichts vom 16. Januar

2024 wird im Sinne der Erwägung 3.2 berichtigt.

Dispositivziffern II und III des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 16. Januar 2024 werden aufgehoben. Bezüglich der

Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren wird die Sache zur

Neufestsetzung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 240.-- Zustellkosten,

Fr. 3'740.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden zu 4/5 den Beschwerdeführenden und zu je 1/15 den

Beschwerdegegnerinnen auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.