Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00111

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00111

Urteil

der 1. Kammer

vom 14. November 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiber

Yann Aders.

In

Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C GmbH, vertreten durch RA D,

2. Gemeinderat Rickenbach,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. E,

2. F,

Mitbeteiligte,

betreffend

Baubewilligung Hammerschlagsrecht,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 30. Januar 2023 erteilte der

Gemeinderat Rickenbach der C GmbH die Erlaubnis, für Bauarbeiten auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 das benachbarte Grundstück Kat.-Nr. 02 im

Rahmen des Hammerschlagsrechts gegen eine Entschädigung von Fr. 800.- zu

beanspruchen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom

9.

März 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom

25.

Januar 2024 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab.

III.

Hiergegen erhob A am 28. Februar 2024 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids der Vorinstanz sowie des Beschlusses des Gemeinderats Rickenbach;

eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Der Gemeinderat Rickenbach reichte am 7. März 2024

die Akten ein. In der Sache liess er sich nicht vernehmen. Das Baurekursgericht

beantragte am 8. März 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Die C GmbH beantragte am 15. April 2024 die Bestätigung

des vorinstanzlichen Entscheids und die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. A hielt mit Replik vom

21.

Mai 2024 an seinen Anträgen fest. Die C GmbH liess sich nicht

mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Der Beschwerdegegner 2

erteilte G, Gesellschafter und Geschäftsführer mit Einzelunterschrift der

privaten Beschwerdegegnerin 1, am 18. Februar 2019 die Baubewilligung für

den Ersatzbau eines Drei-Reiheneinfamilienhauses und einer Tiefgarage auf

dessen Grundstück Kat.-Nr. 03 (heute: 04, 05, 01). Diese Bauarbeiten sind,

soweit aus den Akten ersichtlich und vorliegend relevant, bis auf den

Hausabschluss im Dachbereich des Reihenhauses H-Strasse 06 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 (Vers.-Nr. 07) zum angrenzenden Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 08 (Vers.-Nr. 09) des

Beschwerdeführers abgeschlossen. G veräusserte am 22. September 2021 das

Grundstück Kat.-Nr. 01 an die Mitbeteiligten.

Die private Beschwerdegegnerin ist für die Fertigstellung

der Bauarbeiten am Dach des Reihenhauses der Mitbeteiligten an der H-Strasse 06

(Vers.-Nr. 07) zuständig. Für die Ausführung dieser Arbeiten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 will die Beschwerdegegnerin das

Dach des Beschwerdeführers auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 beanspruchen.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer rügt zunächst eine ursprünglich fehlende Legitimation der

privaten Beschwerdegegnerin 1. Diese sei in eigenem Namen aufgetreten und

nicht zur Stellung der Begehren legitimiert gewesen.

3.2

Die

Vorinstanz erwog, dass die Mitbeteiligten 1 und 2 die

Beschwerdegegnerin 1 mit der Vollmacht ermächtigten, in ihrem Namen das

Hammerschlagsrecht auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 geltend zu machen. Aus

der Vollmacht gehe klar hervor, dass die Mitbeteiligten 1 und 2 als

Grundeigentümer den Bevollmächtigten berechtigt hätten, in dieser Sache in

ihrem Namen tätig zu werden.

3.3

Jeder

Grundeigentümer ist berechtigt, Nachbargrundstücke zu betreten und

vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen,

für die Erstellung, die Veränderung oder den Unterhalt von Bauten, Anlagen,

Ausstattungen und Ausrüstungen nötig ist und soweit dadurch das Eigentum des

Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird (§ 229

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Gemäss § 230 PBG ist die Inanspruchnahme dem Betroffenen vom

Ansprecher genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen (Abs. 1). Stimmt

der Betroffene innert 30 Tagen seit der Mitteilung nicht zu oder einigen

sich die Beteiligten über die Entschädigung nicht, entscheidet auf Begehren des

Ansprechers die örtliche Baubehörde in raschem Verfahren über die Zulässigkeit

des Begehrens und über die Entschädigung (Abs. 2).

Jeweils mit Schreiben vom 11. bzw. 28. April

2022.

gelangte die Beschwerdegegnerin 1 – und damit entgegen § 229 Abs. 1 PBG nicht die Grundeigentümerin – an das Bauamt der Gemeinde

Rickenbach mit dem Antrag, ihr sei das Hammerschlagsrecht nach

§§ 229 f. PBG zur Inanspruchnahme des Grundstücks des

Beschwerdeführers zu gewähren. Der heutige Beschwerdeführer monierte in seiner

Stellungnahme vom 11. Juli 2022 an die Gemeinde Rickenbach die fehlende

Legitimation des Gesuchstellers. Daraufhin erteilten die Mitbeteiligten 1

und 2 am 24. August 2022 der Beschwerdegegnerin 1 eine Vollmacht zur

Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts und zur Vertretung gegenüber Dritten.

3.4

Da die

Beschwerdegegnerin 1 anfänglich in eigenem Namen aufgetreten ist und auf

kein Vertretungsverhältnis hingewiesen hat, erscheint insofern zweifelhaft, ob

die Grundeigentümer die Handlungen der Beschwerdegegnerin 1 vom 11. bzw.

28.

April 2022 mit der Vollmacht vom 24. August 2022 zur

Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts nachträglich genehmigen konnten. Die

Frage kann an dieser Stelle indessen offenbleiben, da die Beschwerde aus

anderen Gründen (sogleich E. 5) gutzuheissen ist.

4.

Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen

Gehörs, da im erstinstanzlichen Entscheid keine gesetzliche Grundlage genannt

worden und deshalb der angefochtene Entscheid nicht hinreichend begründet

gewesen sei. Das Baurekursgericht habe diese Gehörsverletzung unzulässigerweise

geheilt. Auch die Gehörsverletzung anlässlich des Ortsaugenscheins ohne den

Beschwerdeführer sei durch die Vorinstanz unzulässigerweise geheilt worden.

4.1

Das

rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen

Bundesverfassung (BV) gewährleistet effektive Mitwirkung im Verfahren zum

Erlass von Entscheidungen, die in die Rechtsstellung der Einzelnen eingreifen.

Der Anspruch verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in

seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft

prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der

Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründungsdichte lässt sich jedoch

nicht allgemein gesetzlich umschreiben, sondern hängt vielmehr von den

konkreten Umständen des Einzelfalls ab (hierzu und zum Folgenden: BGE 142 I 135 E. 2.1; 138 I 232 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2).

Der Begründungspflicht ist

Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz

weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; 136 I 229 E. 5.2;

134.

I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Es ist dabei nicht erforderlich, dass sich

die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes

einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf

die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Aus der Begründung muss

mindestens mittelbar oder unmittelbar ersichtlich sein, dass die Behörde die

Vorbringen der Partei für nicht erheblich oder unrichtig gehalten hat (Kaspar

Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 10 N. 25).

Der Anspruch auf Gewährung

des rechtlichen Gehörs ist formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines

materiellen Interesses voraus; eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich

die Aufhebung der angefochtenen Anordnung nach sich, ungeachtet der Erfolgsaussichten

des Rechtsmittels in der Sache selbst. Gemäss der Rechtsprechung kann aber eine

nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise

als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor

einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die über die gleiche Kognition wie ihre

Vorinstanz verfügt. Von einer Rückweisung ist sodann selbst bei einer

schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn und soweit

die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen

Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an

einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl.

VGr, 12. Dezember 2018, VB.2018.00574, E. 3.5; BGE 137 I 195

E. 2.3.2; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 37 f.).

4.2

Der

Entscheid des Beschwerdegegners 2 vom 30. Januar 2023 gliedert sich in vier

Teile: Sachverhalt (I.), Beschluss (II.), Rechtsmittelbelehrung (III.) und

Mitteilung an (IV.); an einer Auseinandersetzung mit den Parteivorbringungen

und den massgebenden Rechtsnormen mangelt es dem Entscheid gänzlich. So ist die

Stellungnahme des heutigen Beschwerdeführers vom 11. Juli 2022 zwar unter

den relevanten Unterlagen für den angefochtenen Entscheid aufgeführt, ohne dass

ansatzweise auf die darin vorgebrachten Gründe auf Nichteintreten auf bzw.

Abweisung des Gesuchs eingegangen wird. Soweit die Vorinstanz zur Bejahung

einer hinreichenden Begründungstiefe schreibt, dass "nicht im

Einzelnen" auf diese Stellungnahme eingegangen wurde, ist diese

Einschätzung aktenwidrig und zu korrigieren. Hinzu kommt, dass es nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zwar zulässig ist, die rechtliche

Begründung noch im Rekursverfahren nachzuholen (VGr, 21. September 2023,

VB.2022.00648, E. 5.1). Von dieser Möglichkeit machte der Beschwerdegegner 2

im Rekursverfahren aber keinen Gebrauch, da sich die Rekursvernehmlassung vom

27.

März 2023 im Wesentlichen auf die Wiedergabe des angefochtenen

Beschlusses beschränkte. Auch am Augenscheintermin äusserte er sich nicht. Mit

diesem Vorgehen lebte der Beschwerdegegner 2 den

Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV in keiner Weise nach.

4.3

Mit dem

Entscheid des Baurekursgerichts (insb. E. 7.2), welches die Ausführungen

des Beschwerdegegners 2 ergänzte und erweiterte, ist der

erhebliche Begründungsmangel der erstinstanzlichen Verfügung aber insbesondere

mit Blick auf das von § 230 Abs. 2 PBG geforderte rasche Verfahren geheilt

worden.

Vor diesem Hintergrund würde eine Rückweisung

zu einem blossen Leerlauf führen und wäre mit dem Interesse der privaten

Beschwerdegegnerin an einer beförderlichen Beurteilung nicht vereinbar, da die

Bauarbeiten am Übergang der beiden Liegenschaften weiterhin eines Abschlusses

bedürfen und in der Vergangenheit bereits Wasser in die Liegenschaften

eingedrungen sei. Die Heilung der Gehörsverletzung durch das Baurekursgericht

erweist sich vor diesem Hintergrund als zulässig.

5.

5.1

Der Beschwerdeführer schloss am 11. April 2019 mit dem

Rechtsvorgänger der Mitbeteiligten und Geschäftsführer der privaten

Beschwerdegegnerin eine Vereinbarung betreffend das "Bauvorhaben auf dem

Grundstück Nr. 03, Rickenbach, Ersatzbau Drei-Reiheneinfamilienhaus mit

Tiefgarage (Baubewilligung vom 18. Februar 2019; 2018/44) / Schutz des

nachbarlichen Grundstücks vor Erschütterungen und Schäden während der

Bauzeit". Der Beschwerdeführer rügt nun, mit der Vereinbarung hätten die

Parteien vereinbart, dass das Grundstück des Beschwerdeführers durch die

Bauarbeiten nicht beansprucht werden dürfe. Die Gewährung des

Hammerschlagsrechts verstosse gegen diese Vereinbarung. Demgegenüber erwog die

Vorinstanz in E. 8.2, dass Ansprüche aus der Vereinbarung vom

11.

April 2019 privat- bzw. zivilrechtlicher Natur seien und demgemäss vor

dem für zivilrechtliche Fälle zuständigen Gericht geltend gemacht werden

müssten.

5.2

Grundlage für das sogenannte Hammerschlagsrecht in §§ 229 f.

PBG bildet Art. 695 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB). Danach

bleibt es den Kantonen vorbehalten, über die Befugnis des Grundeigentümers, zum

Zweck der Bewirtschaftung oder Vornahme von Ausbesserungen und Bauten das nachbarliche

Grundstück zu betreten, sowie über das Streck- oder Tretrecht, den Tränkweg,

Winterweg, Brachweg, Holzlass, Reistweg und dergleichen nähere Vorschriften

aufzustellen. Das Hammerschlagsrecht wird dem Zivilrecht zugeordnet (Dominik

Bachmann, Das Hammerschlagsrecht, PBG aktuell 4/2014, S. 5–27,

S. 7; in diese Richtung ebenso BGr, 11. Juli 2023, 1C_645/2021,

E. 1.1).

Mit ihrem Entscheid gemäss § 230 Abs. 2 PBG

greift die Behörde unmittelbar in private Eigentumsrechte von am Bauvorhaben

nicht beteiligten Drittpersonen ein. Dieser Eingriff dient vor allem dem

privaten Interesse des Bauherrn an der Realisierung seines Bauvorhabens. Daher

hat sich die Inanspruchnahme stets auf das in räumlicher und zeitlicher

Hinsicht Notwendige zu beschränken, und die Interessen der Beteiligten sind

gegeneinander abzuwägen. Bei der Beantwortung der Frage, ob und in welchem Umfang

die Beanspruchung eines Drittgrundstücks notwendig ist, kommt der Baubehörde

ein Ermessenspielraum zu. Mit der Regelung von §§ 229 f. PBG wird den

Verwaltungsbehörden eine Richterrolle in einem nachbarrechtlichen Streit

zugewiesen. Die Baubehörde hat nicht etwa eine Bewilligung zur Inanspruchnahme

des Nachbargrundstückes zu erteilen oder zu verweigern, sondern einen Entscheid

über die Zulässigkeit des Begehrens und über eine allfällige Entschädigung zu

fällen. Dies zeigt sich auch daran, dass es im Fall einer Einigung zwischen den

Beteiligten keines Entscheids der Verwaltungsbehörde bedarf.

Allfällige privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den

Beteiligten sind zu berücksichtigen (BEZ 1992 Nr. 36, E. 4; 2016

Nr. 40, E. 4.2; 2004 Nr. 18, E. 7b; VGr, 11. Juli

2024, VB.2024.00071, E. 3.2; 26. August 2021, VB.2020.00726, E. 4.1;

18.

März 2021, VB.2020.00401, E. 3.1). In E. 4 ihres Entscheids

BEZ 1992 Nr. 36 zog die damalige Baurekurskommission in Erwägung, dass

wenn davon auszugehen sei, dass die Baubehörde anstelle der Zivilgerichte einen

privatrechtlichen Streit zu beurteilen habe, dann auch die damit

zusammenhängenden Parteivereinbarungen zu berücksichtigen seien. Nach dem

Wortlaut der damals zu beurteilenden Vereinbarung hatte sich die Bauherrschaft

ausdrücklich verpflichtet, das Grundstück der Rekurrentin während der Bauzeit

nicht zu betreten. Daraus, schloss die damalige Baurekurskommission, ergebe

sich ohne Weiteres, dass die angefochtene Verfügung, die sich nicht mit der

Vereinbarung auseinandersetze, fehlerhaft zustandegekommen und daher aufzuheben

sei. Die Baurekurskommission wies die Sache zum Neuentscheid an

die Baubehörde zurück und trug dieser auf, die Parteien vorgängig anzuhören.

5.3

Mit der

Vereinbarung vom 11. April 2019 bezweckten die Parteien, eine Vereinbarung

über die Bautätigkeit im Grenzbereich zu schliessen, damit die Sicherheit des

Gebäudes auf Grundstück Kat.-Nr. 02 während der Abbruch- und Bauzeit

dauerhaft gewährleistet ist. Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung gehen

nach Ziff. 12 auf die Rechtsnachfolger über. Die Mitbeteiligten werden als

Rechtsnachfolger einer Vertragspartei der Vereinbarung durch deren Inhalt

gebunden. Ziff. 9 der Vereinbarung lautet: "Grundsätzlich sind das

Grundstück und das Gebäude (mitsamt Dach) des Nachbarn für die Bautätigkeit

nicht in Anspruch zu nehmen. Unterfangungen oder eine sonstige Inanspruchnahme

durch Anker oder dergleichen ist grundsätzlich zu unterlassen. Sollte das

Gebäude durch die Bautätigkeit gefährdet sein, ist frühzeitig, vor

Inangriffnahme der entsprechenden Tätigkeiten, eine Fachperson beizuziehen, die

die notwendigen Massnahmen prüft und dem Nachbarn schriftlich vorlegt. Ohne

ausdrückliche Zustimmung des Nachbarn dürfen keine Massnahmen an, auf oder unter

dem Grundstück Nr. 02 vorgenommen werden."

5.4

Diese privatrechtliche

Vereinbarung ist nach der zuvor in E. 5.2 dargelegten Rechtsprechung beim

Entscheid über die Zulässigkeit des Begehrens zur Erteilung des

Hammerschlagsrechts zu berücksichtigen. Angesichts der Richterrolle, die der

kommunalen Baubehörde in einem nachbarrechtlichen Streit anstelle der

Zivilgerichte zukommt, hätte der Beschwerdegegner 2 die Vereinbarung beachten

müssen. Der Vorinstanz kann daher nicht gefolgt werden, wenn sie die Parteien

für Ansprüche aus der genannten Vereinbarung an die für zivilrechtliche Fälle

zuständigen Gerichte verweist. Die Vereinbarung hält fest, dass das Grundstück

und das Gebäude des Beschwerdeführers grundsätzlich

nicht in Anspruch

genommen werden dürfen. Mit dem Hammerschlagsrecht soll nach der Marginalie von

§§ 229 f. PBG die "Inanspruchnahme von

Drittgrundstücken" gewährt werden. Der Sinngehalt und die Tragweite der

Vereinbarung für die vorliegend strittige Frage ist mittels Auslegung zu

ermitteln. Die zu Unrecht unterlassene Berücksichtigung und Auslegung der

Vereinbarung kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert

und nachgeholt werden. Vielmehr ist die Angelegenheit zur Auslegung der

Vereinbarung und zur Neubeurteilung an den Beschwerdegegner 2

zurückzuweisen.

6.

6.1

Nach dem

Gesagten ist in teilweiser Gutheissung der Beschwerde sowie in Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids vom 25. Januar 2024 der Beschluss des

Beschwerdegegners 2 vom 30. Januar 2023 aufzuheben und die Sache zur

Prüfung und Neubeurteilung an den Beschwerdegegner 2 zurückzuweisen.

6.2

Die Rückweisung zur

erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der

Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz

reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014,

2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen). Die Kosten des Rekurs- und

Beschwerdeverfahrens sind somit der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG, teilweise in Verbindung

mit § 65a Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht der

privaten Beschwerdegegnerin 1 bei diesem Ergebnis nicht zu; sie ist vielmehr zu

verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen

erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'000.-. Die Gemeinde wird in der

vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen,

praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Plüss, § 17 N. 94).

7.

Dieser Rückweisungsentscheid stellt einen

Zwischenentscheid dar, der nur unter den einschränkenden Voraussetzungen von

Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

(BGG) angefochten werden kann.

Soweit es sich beim Hammerschlagsrecht um ergänzendes

kantonales Privatrecht handelt (vgl. BGr, 11. Juli 2023, 1C_645/2021,

E. 1), ist gegen den vorliegenden Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen

(beziehungsweise, falls die Streitwertgrenze nicht erreicht wird, die

subsidiäre Verfassungsbeschwerde) zulässig (Art. 72, 74 und 113 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]). Andernfalls wäre die

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig (Art. 82 ff.

BGG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderates

Rickenbach vom 30. Januar 2023 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 25. Januar 2024 werden aufgehoben und die Sache wird zum Neuentscheid

an den Gemeinderat Rickenbach zurückgewiesen.

Die

Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 4'240.-) werden zur Hälfte der

privaten Beschwerdegegnerin 1 und zur Hälfte dem Beschwerdegegner 2

auferlegt.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 275.-- Zustellkosten,

Fr. 3'275.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1

und zur Hälfte dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für

das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde beim Bundesgericht

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.