Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00133

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2024.00133

Urteil

der 3. Kammer

vom 22. August 2024

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet,

Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiberin Eva Heierle.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerin,

und

Stadt Illnau-Effretikon, vertreten durch RA C,

Mitbeteiligte,

betreffend Nutzungsplanung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Das Stadtparlament Illnau-Effretikon setzte am 7. April

2022 die Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung fest. Mit Verfügung vom

12. Juli 2023 genehmigte die Baudirektion diesen Beschluss, dies jedoch

unter Vorbehalt verschiedener Festlegungen. Gemäss Dispositivziffer II

wurde "die Einzonung Usterstrasse im Ortsteil Illnau von der Reservezone

in die Wohnzone W2.2 […] nicht genehmigt".

Erwägungen

II.

Gegen die Nichtgenehmigungsverfügung erhoben einerseits

die Stadt Illnau-Effretikon und anderseits A Rekurs beim Baurekursgericht.

Dieses führte zwei Schriftenwechsel durch. Mit Entscheid vom 7. Februar

2024.

wurden die beiden Rekursverfahren vereinigt. Das Rechtsmittel der Stadt

Illnau-Effretikon wurde teilweise gutgeheissen, hinsichtlich Dispositivziffer II

jedoch abgewiesen. Ebenso blieb der allein gegen diese Anordnung gerichtete

Rekurs von A erfolglos.

III.

Mit Beschwerde vom 8. März 2024 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen:

" 1. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Februar

2024.

betreffend die Nichtgenehmigung der Einzonung Usterstrasse im Ortsteil

Illnau von der Reservezone in die Wohnzone W2.2 sei aufzuheben.

2.

Die Verfügung des Amtes für Raumentwicklung des Kantons Zürich

vom 12. Juli 2023 sei bezüglich Dispositiv-Ziff. II, Nichtgenehmigung der

Einzonung Usterstrasse im Ortsteil Illnau von der Reservezone in die Wohnzone

W2.2 aufzuheben.

3.

Der Einzonung Usterstrasse im Ortsteil Illnau

von der Reservezone in die Wohnzone W2.2 sei die Genehmigung zu erteilen.

4.

Es

sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

5.

Eventualiter sei die Sache zur vollständigen

Klärung des Sachverhaltes, allenfalls zur Durchführung eines Augenscheins

und/oder Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

6.

[…]

7.

Die

Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese sei

zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine angemessene Entschädigung (zuzüglich

MwSt.) zu bezahlen."

Die Stadt Illnau-Effretikon erklärte am 20. März 2024

den Verzicht auf Teilnahme am Verfahren und auf Beschwerdeantwort. Die

Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 21. März 2024 lautet auf

Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte die Baudirektion unter

Hinweis auf einen Mitbericht des Amts für Raumentwicklung am 23. April

2023.

Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

Bezug genommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zur

Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde

zuständig. Als Eigentümer des von der Nichtgenehmigung der Einzonung

betroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 ist der Beschwerdeführer zur

Ergreifung von Rechtsmitteln gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) legitimiert. Da sämtliche Sachurteilsvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

Streitgegenstand bildet nach dem Gesagten einzig

Dispositivziffer II der Verfügung der Baudirektion vom 12. Juli 2023.

2.

Der Beschwerdeführer rügt,

dass das Baurekursgericht mit dem Verzicht auf einen Augenschein den

Sachverhalt ungenügend untersucht habe. Diesen Mangel habe entweder die

Vorinstanz zu beheben oder das Verwaltungsgericht mit einem Lokaltermin zu

heilen.

Nach zutreffender Würdigung

durch die Vorinstanz ist der Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich,

weshalb auf die Durchführung eines Augenscheins zu verzichten ist (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79). Der

Beschwerdeführer vermag nicht näher darzutun, inwiefern das Baurekursgericht

für die von ihm verfochtene "Einzonung als Ausnahmelösung" im Sinn

einer "Einzelfallbeurteilung" die Verhältnisse vor Ort hätte näher

klären müssen. Die bei den Akten liegenden Pläne sowie der erläuternde Bericht

nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1)

vermitteln ein genügendes Bild der örtlichen Verhältnisse. Dieses wird ergänzt

durch die im Internet publizierte Geoinformation des Kantons Zürich

(https://www.zh.ch/de/planen-bauen/geoinformation.html). Der Eventualantrag auf

Rückweisung der Sache zur weiteren Untersuchung an das Baurekursgericht ist

daher unbegründet. Ebenso wenig bedarf es sonstiger Untersuchungshandlungen des

Verwaltungsgerichts. Vielmehr ist das Verfahren spruchreif.

3.

Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979.

(RPG; SR 700; in der Fassung vom 15. Juni 2012) gibt die

Kriterien vor, gemäss denen Land einer Bauzone zugeordnet werden kann (Heinz

Aemisegger/Samuel Kissling in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar

RPG: Nutzungsplanung, Zürich etc. 2016 [Praxiskommentar RPG], Art. 15

N. 44 und 86). Nach der ursprünglichen Fassung dieser Bestimmung vom

22.

Juni 1979 (AS 1979, 1577) umfassten Bauzonen Land, das sich für die

Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist (lit. a) oder

voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (lit. b).

Die Ausscheidung von Bauzonen hat sich primär an Art. 75 Abs. 1 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) zu orientieren,

wonach die Raumplanung der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des

Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes zu dienen hat.

Kraft Art. 15 Abs. 4

RPG kann Land neu einer Bauzone zugwiesen werden, wenn es sich für die

Überbauung eignet (lit. a), es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung

der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich

innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird (lit. b),

Kulturland damit nicht zerstückelt wird (lit. c), seine Verfügbarkeit

rechtlich sichergestellt ist (lit. d) und damit die Vorgaben des

Richtplans umgesetzt werden (lit. e). Die genannten Voraussetzungen müssen

kumulativ erfüllt sein, damit Land neu einer Bauzone zugewiesen werden kann

(BGr, 3. Juli 2019, 1C_443/2018, E. 5.2). Überdies bedarf es einer

umfassenden Interessenabwägung (Art. 3 RPV; Aemisegger/Kissling, Art. 15

N. 87). Dass bei einer Einzonung vorab die inneren Nutzungsreserven

berücksichtigt werden müssen, ergibt sich bereits aus den Planungszielen und

-grundsätzen nach Art. 1 und Art. 3 RPG (Aemisegger/Kissling, Art. 15

N. 98, auch zum Folgenden), was lit. b nochmals unmissverständlich

festhält. Innere Nutzungsreserven sind grundsätzlich unüberbaute Flächen

innerhalb der Bauzonen. Neben den unüberbauten Flächen gehören zu den inneren

Nutzungsreserven auch Gebiete, in denen nach geltenden Nutzungsplänen eine

dichtere bzw. effizientere Nutzung zulässig wäre oder gar als sachlich geboten

erscheint (vgl. BGr, 1. Dezember 2020, 1C_300/2020, E. 2.5;

18.

Dezember 2018, 1C_105/2018, E. 4.2).

4.

4.1

Das

Baurekursgericht erwog, dass die von der Stadt Illnau-Effretikon zugunsten der

Einzonung angeführte E. 3 des Bundesgerichtsentscheids 1C_384/2016 vom 16. Januar

2018.

die Auslegung von Art. 21 RPG betreffend Verbindlichkeit und

Anpassung der Nutzungspläne thematisiere und nicht die vorliegend massgebenden

Voraussetzungen für eine Einzonung nach Art. 15 Abs. 4 RPG. Sodann

seien die geltend gemachten städtebaulichen Argumente und Gründe der

Verkehrssicherheit unbehelflich. Im Weiteren könne der Beschwerdeführer aus dem

Grundsatz des Vertrauensschutzes nichts zu seinen Gunsten ableiten. Seine

Behauptung, dass er im Jahr 1991 anlässlich der Überbauung des Grundstücks

Kat.-Nr. 02 verpflichtet worden sei, die Erschliessung einer künftigen

Überbauung in der angrenzenden Reservezone sicherzustellen, habe er weder

substanziiert noch belegt. Aufgrund der Umstände lasse sich nicht sagen, dass

ihm eine Einzonung "zumindest implizit" in Aussicht gestellt worden

sei. Auch wenn er bei der Wahl der Erschliessung eine allfällige künftige

Überbauung der Reservezone berücksichtigt habe, lasse sich daraus kein Anspruch

auf Einzonung ableiten. Dies gelte umso mehr, als 1991 und in den folgenden

Jahren noch keine konkreten Planungsabsichten hinsichtlich einer Einzonung

bestanden hätten. Ferner bedeute die Lage eines Grundstücks im Siedlungsgebiet

gemäss Richtplan nicht, dass es dereinst eingezont werde. Die Zuweisung zur

Reservezone sei zeitlich nicht befristet. Wenn § 65 Abs 4 PBG dem

Eigentümer eines Grundstücks in der Reservezone einen Anspruch auf Überprüfung

dieser Festlegung einräume, falle eine Einzonung gleichwohl nur unter den

Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 4 RPG in Betracht und sei daher auch

die Zuteilung zu einer Nichtbauzone möglich. Vorliegend stehe keine Ausdehnung

der Bauzone an einem anderen Ort in Frage, die stattdessen nach Treu und

Glauben in der fraglichen Reservezone zu erwarten gewesen wäre. Auch insofern

fehle es daher an einem Anspruch auf Einzonung.

4.2

Zur

Begründung seines Rechtsmittels bringt der Beschwerdeführer vor, dass es

vorliegend nicht um eine "gewöhnliche Einzonung" gehe, sondern der

Sachverhalt einer Beurteilung des Einzelfalls bedürfe. Die Auflösung der

Reservezone dränge sich hier aus städtebaulichen Gründen auf und verbessere die

Verkehrssicherheit. Eine genügende Untersuchung des Sachverhalts zeige auf,

dass vorliegend nicht von einer "regulären" Einzonung, sondern von

einer "Einzonung als Ausnahmelösung" auszugehen sei. Eine derartige

"Ausnahme-Einzonung" im Sinn einer sachgerechten Einzelfalllösung sei

auch unter den Vorgaben des Raumplanungsgesetzes zulässig. Wenn das

Baurekursgericht selbst für derartige Einzonungen auf den Voraussetzungen von

Art. 15 Abs. 4 RPG beharre, schliesse es eine einzelfallgerechte

Lösung aus, was einem überspitzten Formalismus bzw. einem Rechtsmissbrauch

gleichkomme. Weil hier überzeugende Argumente für die Einzonung sprächen, müsse

die Vergrösserung der Bauzone bei seinem Grundstück von knapp 1'500 m2

zulässig sein. Mithin erweise sich die Nichtgenehmigung durch die Baudirektion

als unrichtig und missachte sie zudem die Gemeindeautonomie (act 2

S. 4 f.). Was die Berufung des Beschwerdeführers auf Vertrauensschutz

anbelange, gehe die Vorinstanz von einem unrichtigen Sachverhalt aus. Das

Verhalten der Stadt Illnau-Effretikon im Genehmigungs- und im Rekursverfahren

lasse den Schluss zu, dass sie dem Beschwerdeführer den guten Glauben in die

spätere Einzonung des Grundstücks zuerkannt und diese denn auch vorgenommen habe.

Wenn die Vorinstanz Zweifel am Genügen der Vertrauensgrundlage gehabt hätte,

wäre sie kraft ihrer Untersuchungspflicht nach § 7 VRG gehalten gewesen,

den Sachverhalt näher auszuleuchten. Dass der Beschwerdeführer gestützt auf

sein berechtigtes Vertrauen schon Dispositionen getätigt habe, sei

unbestritten.

5.

5.1

Gemäss § 5 Abs. 1 PBG werden bei der Genehmigung von Erlassen, Verfügungen und

raumplanungsrechtlichen Festlegungen Rechtmässigkeit, Zweckmässigkeit und

Angemessenheit geprüft. Das Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne

auf alle Mängel, insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit

(§ 20 Abs. 1 VRG). Wie es zutreffend erwogen hat, dürfen die

Genehmigungs- und die Rekursinstanz einem kommunalen Planungsakt die Zustimmung

nur dann verweigern, wenn sich dieser im Licht überkommunaler Interessen als

unzweckmässig erweist, den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsrechts (Art. 1

und 3 RPG) widerspricht oder offensichtlich unangemessen ist. In

diesem Umfang wird die Gemeindeautonomie durch das höherrangige Recht

eingeschränkt (vgl. VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00211, E. 2; Marco Donatsch,

Kommentar VRG, § 20 N. 77 ff.).

Nach § 50 Abs. 1 VRG überprüft das

Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid im Beschwerdeverfahren nur auf

Rechtsverletzungen, einschliesslich Ermessensmissbrauch und -überschreitung.

5.2

Der

Beschwerdeführer stellt zu Recht nicht in Abrede, dass sich die Zulässigkeit

einer Einzonung nach Art. 15 Abs. 4 RPG richtet. Diese Bestimmung

unterscheidet jedoch nicht zwischen einer von ihm als "gewöhnlich"

oder "regulär" bezeichneten Einzonung und einer "Einzonung als

Ausnahmelösung" bzw. einer "angebrachten Einzelfalllösung".

Vielmehr sind die in dieser Norm genannten Voraussetzungen in jedem Fall zu erfüllen.

Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, dass all diesen Anforderungen im

vorliegenden Fall Genüge getan ist. Im Gegenteil anerkennt er mit dem Hinweis,

es gehe hier nicht um eine "reguläre" Einzonung, dass dies gerade

nicht zutrifft.

Gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG kommt den vom

Beschwerdeführer zugunsten einer Einzonung angeführten

"städtebaulichen" Gründen und Aspekten der Verkehrssicherheit keine

ausschlaggebende Bedeutung zu. Im Übrigen ist weder das eine noch das andere

Argument stichhaltig: Dass die Bauzone auf der Westseite der Usterstrasse

weiter in die Landwirtschaftszone vorspringt als auf der Ostseite, erfordert

keine Arrondierung. Denn Zonengrenzen verlaufen regelmässig und auch in Illnau

in unregelmässigen Formen. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb die vom

Beschwerdeführer angestrebte Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 die

Verkehrssicherheit verbessern sollte. Dass die bestehende Überbauung Mängel

bezüglich der Verkehrssicherheit aufweist, hat weder der Beschwerdeführer

dargetan noch ist solches den Akten zu entnehmen. Selbst wenn dies zutreffen

sollte, liesse sich die Verkehrssicherheit durch geeignetere Massnahmen

verbessern als durch Schaffung von weiterem Bauland. Wenn die Baudirektion und

das Baurekursgericht auf der Einhaltung der Anforderungen von Art. 15 Abs. 4

RPG beharrt haben, ist diese Rechtsanwendung korrekt und – entgegen der

Auffassung des Beschwerdeführers – weder überspitzt formalistisch noch

rechtsmissbräuchlich (vgl. dazu auch VGr, 11. Januar 2018, VB.2017.00432,

E. 6.4.4; vom Bundesgericht insoweit bestätigt mit Urteil vom 18. Dezember

2018, 1C_105/2018, E. 6).

5.3

Die

streitbetroffene Fläche befindet sich nicht im weitgehend überbauten Gebiet,

sondern am Siedlungsrand. Gemäss kantonalem Richtplan (Stand: 11. März

2024) wie auch nach dem regionalem Richtplan Winterthur und Umgebung (Stand:

17.

November 2021) liegt sie kartografisch im Siedlungsgebiet. Dieser

Umstand begründet jedoch gemäss zutreffender Feststellung der Vorinstanz keinen

Einzonungsanspruch. Art. 15 Abs. 4 lit. e RPG verlangt zwar für

eine Einzonung, dass damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden. Daraus

lässt sich indessen nicht der Umkehrschluss ziehen, dass die Zuweisung eines

Grundstücks zum Siedlungsgebiet in der Richtplanung auf der Stufe

Nutzungsplanung zu einer Einzonung führe. Vielmehr müssen hierfür auch die

übrigen Anforderungen gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG erfüllt sein (BGr,

28.

März 2024, 1C_306/2022, E. 2.4).

Wie der erläuternde Bericht (Ortsplanungsrevision;

Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung) nach Art. 47 RPV vom 22. April

2020.

festhält, wurden eine Analyse der Innenentwicklungspotenziale und eine

Abschätzung des Bauzonenbedarfs durchgeführt. Der Anteil der gebauten

Geschossfläche am Geschossflächenpotenzial gemäss bisherigem Planungsrecht betrage

in Illnau-Effretikon insgesamt rund 80 %. Dabei unterscheide sich dieser

Anteil je nach Quartier stark. Im Ortsteil Illnau bestünden namentlich in den

Gebieten Geen und Hagen Südwest grössere Reserven. Nach dem Gesagten sind in

der Stadt Illnau-Effretikon und insbesondere auch in Illnau innere

Nutzungsreserven vorhanden, die kraft Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG

mobilisiert werden müssen, bevor eine Neueinzonung am fraglichen Standort in

Frage kommt. Daran ändert nichts, dass die nicht genehmigte Einzonungsfläche

von insgesamt rund 2'540 m2 vergleichsweise gering ist.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers rechtfertigt auch die

Gemeindeautonomie im konkreten Fall selbst dann nicht eine Missachtung der

Einzonungsvoraussetzungen von Art. 15 Abs. 4 RPG, wenn sie bescheiden

ausfällt.

5.4

Im

Weiteren fragt sich, ob aus dem in Art. 5 Abs. 3 und in Art. 9

BV verankerten Grundsatz des Handelns nach Treu und Glauben ein

Einzonungsanspruch abgeleitet werden kann. Laut Art. 14 RPG ordnen

Nutzungspläne die zulässige Nutzung des Bodens (Abs. 1); sie unterscheiden

vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen (Abs. 2). Art. 18 RPG

erlaubt den Kantonen, weitere Nutzungszonen vorzusehen (Abs. 1) und

Vorschriften über Gebiete zu erlassen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist

oder in denen eine bestimmte Nutzung erst später zugelassen wird (Abs. 2).

Zu letzteren zählt die Reservezone gemäss § 65 PBG. Diese umfasst Flächen,

deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst

später zugelassen werden soll (Abs. 1). Bauten und Anlagen sind nur nach

Massgabe von Art. 24 RPG zulässig. Sie dürfen zudem der in den Richtplänen

vorgesehenen Zweckbestimmung nicht zuwiderlaufen (Abs. 2).

Die als Bauerwartungsland zu verstehende Reservezone

verleiht keinen Einzonungsanspruch. Die Zuweisung zu einer Reservezone bedeutet

bloss, dass bei einer späteren Ausdehnung der Bauzone eine Einzonung an dieser

Stelle im Vordergrund steht (Rudolf Muggli, Praxiskommentar RPG, Art. 18

N. 40). Dementsprechend verleiht § 65 Abs. 4 PBG dem Eigentümer

von Grundstücken in Reservezonen einen Anspruch auf Überprüfung der

Bauzonendimensionierung, der frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder

Revision des Zonenplans geltend gemacht werden kann. Wie der Verfügung der

Baudirektion vom 12. Juli 2023 entnommen werden kann, sieht der revidierte

Zonenplan im Ortsteil Illnau keine Neueinzonungen vor. Schon aus diesem Grund kann

der Beschwerdeführer nicht erfolgreich einen Anspruch auf prioritäre Behandlung

seines Grundstücks Kat.-Nr. 01 bezüglich Einzonung geltend machen.

Schliesslich bleibt zu prüfen, ob die vom Beschwerdeführer

erbrachten Erschliessungsaufwendungen für die streitbetroffene Parzelle

Kat.-Nr. 01 anlässlich der Überbauung des nördlich angrenzenden

Grundstücks Kat.-Nr. 02 im Jahr 1991 schutzwürdiges Vertrauen in die

spätere Einzonung begründet haben. Die Ausführungen des Baurekursgerichts,

wonach der Beschwerdeführer diesbezüglich keine formellen Anordnungen belegt

habe, die als Vertrauensgrundlage gelten könnten, vermag dieser auch vor

Verwaltungsgericht nicht zu widerlegen. Ob er sich damals "im guten

Glauben" auf eine künftige Einzonung wähnte, spielt keine Rolle. Denn nach

zutreffender Feststellung der Vorinstanz konnte die Baubehörde anlässlich der

Erteilung der Baubewilligung nicht zusichern, dass die kraft § 88 PBG für

den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständige Legislative das

streitbetroffene Grundstück dereinst einzonen würde. Noch weniger vermöchte

eine derartige Zusage die Baudirektion als nach § 89 PBG zuständige

Genehmigungsinstanz zu binden. Ausserdem steht die Auskunft einer Behörde stets

unter dem Vorbehalt, dass sich der Sachverhalt und die Rechtslage

zwischenzeitlich nicht geändert haben (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich 2020, Rz. 695 ff.).

Ob und wie weit der auf den 1. Mai 2014 in Kraft getretene revidierte Art. 15

RPG gegenüber dem früheren Recht erhöhte Anforderungen an die Schaffung neuer

Bauzonen gebracht hat (vgl. dazu BGE 145 II 18 E. 3.1;

Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 86), kann dahingestellt bleiben;

jedenfalls erfordert eine Neueinzonung nach Art. 15 Abs. 4 lit. b

RPG einen entsprechenden Bedarf, der vorliegend nach dem in E. 5.3

Gesagten nicht ausgewiesen ist. Die umstrittene Einzonung würde somit im

Ergebnis auch dem Planungsgrundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem Boden

widersprechen (Art. 1 RPG). Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn

die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz der Nachachtung der Anforderungen des

Raumplanungsrechts den Vorrang gegenüber den entgegengesetzten privaten und

lokalen Interessen an einer Einzonung gegeben und dem kommunalen Planungsakt

die Zustimmung verweigert haben.

6.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde.

7.

Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Dem unterliegenden Beschwerdeführer steht von vornherein

keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 6'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Mitbeteiligte;

c) das Baurekursgericht;

d) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).