Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00187

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00187

Urteil

der 1.

Kammer

vom 15. Mai 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz),

Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichterin Daniela Kühne,

Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Gemeinderat Rüschlikon,

vertreten durch RA E,

Beschwerdegegner,

und

F AG,

vertreten durch RA G,

Mitbeteiligte,

betreffend Genehmigung

Schutzvertrag,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit verwaltungsrechtlichem Vertrag zwischen der

Politischen Gemeinde Rüschlikon und der F AG vom 9. September 2022

(Schutzvertrag) wurde der Baum Objekt-Nr. 01 des kommunalen Natur- und

Landschaftsinventars auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, J-Strasse 03, in

Rüschlikon zum Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. f des Planungs-

und Baugesetzes von 7. September 1975 (PBG) erklärt und gemäss § 205 lit. d PBG unter Schutz gestellt.

Der Gemeinderat Rüschlikon genehmigte den Schutzvertrag

nach § 211 Abs. 2 PBG mit Beschluss vom 30. November 2022.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben B und A mit Eingabe vom

6.

Februar 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekursgegners

die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Rückweisung der Streitsache

an den Rekursgegner. Mit Verfügung des Baurekursgerichts vom 7. Februar

2023.

wurde die F AG als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen. Mit

Entscheid vom 27. Februar 2024 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 15. April

2024.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die

Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 27. Februar 2024 und

des Genehmigungsbeschlusses des Schutzvertrags vom 30. November 2022 und

die Rückweisung zum Neuentscheid an den Gemeinderat Rüschlikon, alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats. Für das

vorinstanzliche Verfahren beantragten A und B ebenfalls eine Kostenauferlegung

an den Gemeinderat Rüschlikon sowie eine angemessene Umtriebsentschädigung.

Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 21. Mai

2024.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 16. Mai

2024.

beantragte der Gemeinderat Rüschlikon, die Beschwerde sei abzuweisen,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Mit Stellungnahme

vom 21. Mai 2024 stellte die F AG den Antrag auf Abweisung der

Beschwerde, ebenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und

B. Bei Bedarf sei ein Augenschein durchzuführen.

Mit Replik vom 13. Juni 2024 hielten A und B an ihren

Anträgen fest, ebenso der Gemeinderat Rüschlikon mit Duplik vom 27. Juni

2024.

und die F AG mit Eingabe vom 8. Juli 2024.

A und B bekräftigten ihre Anträge mit Triplik vom 2. September

2024.

Der Gemeinderat Rüschlikon verzichtete mit Eingabe vom 6. September

2024.

unter kurzen materiellen Ausführungen auf eine weitere Stellungnahme. Die F AG

hielt mit Quadruplik vom 16. September 2024 an ihren Anträgen auf

Beschwerdeabweisung fest. Hierzu reichten A und B am 10. Oktober 2024

erneute Stellungnahme ein, unter Festhalten an ihren Anträgen auf

Beschwerdegutheissung. Der Gemeinderat Rüschlikon und die F AG liessen

sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zuständig. Die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde ist

einzutreten.

2.

Bezüglich des vorliegenden Sachverhalts ist vor dem

Verwaltungsgericht ein Parallelverfahren betreffend Baubewilligung hängig

(VB.2024.00260). Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen

Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und

dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125

lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch

Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).

Die vorliegenden beiden Verfahren betreffen zwar teilweise

den gleichen Sachverhalt. Es stellen sich jedoch nur mit Bezug auf das

Schutzobjekt des strittigen Baumes identische, daneben grösstenteils

unterschiedliche Rechtsfragen. Auch die Verfahrensparteien sind nicht

identisch. Entsprechend werden die Verfahren VB.2024.00187 und VB.2024.00260

nicht vereinigt. Dem Koordinationsgebot gemäss Art. 25a des Bundesgesetzes

über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) wird insoweit Rechnung

getragen, als die beiden Verfahren gleichzeitig, durch die gleiche Besetzung

und unter Berücksichtigung der Argumente aus dem Parallelverfahren erledigt

werden.

3.

Das strittige Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der J-Strasse 03

in Rüschlikon ist der Wohnzone W2B zugeteilt. Die private Bauherrschaft plant

den Abbruch der bestehenden Gebäude Vers.-Nr. 04 und Vers.-Nr. 05

sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses.

Auf dem Grundstück befindet sich auch ein Baum

(Objekt-Nr. 01 des kommunalen Natur- und Landschaftsschutzinventars).

Bezüglich dieses Baumes wurde der erwähnte Schutzvertrag zwischen der

Politischen Gemeinde Rüschlikon und der F AG vom 9. September 2022

abgeschlossen, der Baum zum Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. f PBG erklärt und gemäss § 205 lit. d PBG unter Schutz gestellt.

Der Schutzumfang wurde im Vertrag wie folgt festgelegt:

"Wurzelbereich

(gemäss Plan Anhang 1):

Nordseite 4.8 m, Ostseite

9.1

m, Südseite 7.5 m, Westseite 8 m.

Kronenbereich (radial

gemäss Plan Anhang 1):

Nordseite 8 m,

Ostseite 8 m, Südseite 8 m, Westseite 8 m.

Umgebung:

Innerhalb des obgenannten

Wurzelbereichs (Wurzelschutzzone) ist das Niveau des Terrains gemäss heutigem

Bestand zu erhalten und darf nicht verändert werden. Das Pflanzen von Rasen,

das Düngen oder andere Massnahmen, die den Baum schädigen können, sind

verboten. Der Wurzelschutzbereich darf grundsätzlich nicht mit Gebäuden oder

Gebäudeteilen überstellt werden. Ausnahmen, wie Sitzplätze oder Terrassen

müssen bezüglich Ausführung und Konstruktion vorgängig von der Abteilung

Hochbau/Planung genehmigt werden.

Ersatzpflanzung:

Das Schutzobjekt ist

ungeschmälert zu erhalten. Sollte der Baum absterben oder müsste dieser gefällt

werden, ist – nach Absprache mit der Gemeinde (Abteilung Hochbau/Planung) –

eine Ersatzpflanzung vorzunehmen.

Neubauten:

Dem Gemeinderat liegt das

Bauprojekt für einen Neubau des Wohnhauses vor (Pläne gemäss Anhang 2 vom

24.

August 2022). Er ist der Auffassung, dass dieses Bauprojekt gebührend

Rücksicht auf das Schutzobjekt nimmt und daher mit diesem vereinbar ist.

Zuständig für die Erteilung der Baubewilligung ist jedoch die Baukommission."

Der Schutzvertrag wurde unter der Bedingung

abgeschlossen, dass der Grundeigentümerin die Baubewilligung für ein Projekt

auf der Basis des strittigen Bauprojekts rechtskräftig erteilt würde und dieses

innert der Gültigkeit der Bewilligung zur Ausführung gelange. Die Baufreigabe

für das auf der Basis von Anhang 2 des Schutzvertrages am 8. Dezember

2022.

bewilligte Bauprojekt steht ihrerseits unter der Bedingung, dass der

Schutzvertrag in Rechtskraft erwächst (Disp.-Ziff. 2 der in VB.2024.00260

angefochtenen Baubewilligung).

Mit Verfügung vom 7. Dezember 2022 erteilte die

Baudirektion des Kantons Zürich der H AG, unter Nebenbestimmungen, die

wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung und gewässerschutzrechtliche

Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses J-Strasse 03 samt dem

Nebengebäude J-Strasse 06 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Rüschlikon. Die

Baukommission Rüschlikon bewilligte das Vorhaben unter Nebenbestimmungen mit

Beschluss vom 8. Dezember 2022. Auch bezüglich dieser Bewilligungen wurde

von den Beschwerdeführenden zuerst Rekurs ans Baurekursgericht und

anschliessend Beschwerde ans Verwaltungsgericht erhoben (Parallelverfahren

VB.2024.00260).

4.

4.1

Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend,

dass das Baurekursgericht trotz gegenseitiger Abhängigkeit von Schutzvertrag

und Baubewilligung in Verletzung des Koordinationsgebotes die Genehmigung des Schutzvertrags

einerseits und die erteilte Baubewilligung andererseits in zwei separaten

Verfahren beurteilt habe. Die erforderliche Gesamtwürdigung könne aufgrund der

eingeschränkten Kognition mit Bezug auf § 238 Abs. 2 PBG nicht durch

das Verwaltungsgericht in erster Instanz vorgenommen werden. Der

vorinstanzliche Entscheid sei schon aus diesem Grund aufzuheben.

4.2

Das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG

verlangt, dass die Rechtsanwendung materiell koordiniert wird, wenn für die

Verwirklichung eines Projekts verschiedene materiell-rechtliche Vorschriften

anzuwenden sind und zwischen diesen Vorschriften ein derart enger

Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhängig voneinander

angewendet werden dürfen (z. B.

BGE 120 Ib 400 E. 5). Nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG

sorgt die für die Koordination verantwortliche Behörde in diesem Sinne für eine

inhaltliche Abstimmung, aber auch möglichst für eine gemeinsame oder

gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen.

Die Regeln von Art. 25a Abs. 1 und 2 RPG zur

Koordinationspflicht stellen lediglich bundesrechtliche Minimalanforderungen an

die entsprechenden kantonalen Verfahren dar (BGr, 27. November 2003,

1A.175/2003, E. 2.3). Verlangt ist dabei nicht eine maximale, sondern

bloss eine ausreichende Koordination (BGr, 4. Juli 2013, 1C_309/2013, E. 3.3.1).

Ein gestaffeltes Vorgehen der Behörden ist zulässig, sofern dadurch die

erforderliche materielle und soweit möglich formelle Koordination der

Entscheide nicht vereitelt wird (BGE 126 II 26 E. 5.d, mit

Hinweisen). Die Formulierung von Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG

fordert mit dem Wort "möglichst" von den Behörden keine strikte

Pflicht zur gemeinsamen Eröffnung ihrer Verfügungen (BGr, 25. Mai 2018,

1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2; 16. Dezember 2011, 1C_231/2011,

E. 5.3, in: URP 2012 S. 225). Es verstösst gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung nicht gegen die Koordinationspflicht, wenn Verfügungen wenige

Tage hintereinander eröffnet und somit gleichzeitig angefochten werden (BGr,

13.

Oktober 2015, 1C_529/2014, E. 2.5); selbst wenn die

Rechtsmittelfristen nicht überlappen, liegt nicht in jedem Fall eine Verletzung

der Koordinationspflicht vor (BGr, 25. Mai 2018, 1C_617/2017, E. 2.1

und E. 2.2).

4.3

Im vorliegenden Fall wurde die Genehmigung des Beschlusses

Nr. 138 vom 30. November 2022 betreffend den Schutzvertrag für den Baum

an der J-Strasse 03 am 6. Januar 2023 publiziert. Damit war der

Beschluss bis zum 5. Februar 2023 anzufechten. Die Baubewilligung wurde

den Beschwerdeführenden am 10. Januar 2023 zugestellt. Der

Baubewilligungsentscheid war daher bis am 9. Februar 2023 anfechtbar. Die

beiden Verfügungen wurden somit praktisch zeitgleich eröffnet und konnten

innerhalb einer nahezu vollständig überlappenden Rekursfrist beim

Baurekursgericht angefochten werden. Eine Verletzung des Koordinationsgebots

nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG liegt betreffend die

ursprünglich ergangenen Verfügungen nicht vor.

4.4

Das Baurekursgericht versandte seinen Entscheid

vom 27. Februar 2024 betreffend Schutzvertrag am 28. Februar 2024.

Der Entscheid ging am 29. Februar 2024 bei den Beschwerdeführenden ein und

konnte bis zum 15. April 2024 beim Verwaltungsgericht angefochten werden.

Der Entscheid des Baurekursgerichts betreffend die Baubewilligung erging am 9. April

2024.

und wurde am 10. April 2024 versandt. Er ging deshalb am 11. April

2024.

bei den Beschwerdeführenden ein und konnte innert 30 Tagen beim

Verwaltungsgericht angefochten werden. Die beiden Entscheide des Baurekursgerichts

ergingen somit im Abstand von wenigen Wochen voneinander und die Rechtsmittelfristen

überlappten sich teilweise. Verlangt ist gemäss oben dargelegter Rechtsprechung

nicht zwingend eine gleichzeitige Eröffnung von Verfügungen und auch nicht eine

maximale, sondern bloss eine ausreichende Koordination (BGr, 4. Juli 2013,

1C_309/2013, E. 3.3.1). Es reicht aus, wenn die Rechtsmittelfristen

teilweise überlappen (BGr, 25. Mai 2018, 1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2).

Da diese minimalen Voraussetzungen einer ausreichenden Koordination und einer teilweise

überlappenden Rechtsmittelfrist vorliegend gegeben sind, ist eine Verletzung

des Koordinationsgebots nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG

vorliegend nicht ersichtlich.

4.5

In materieller Hinsicht ist schliesslich darauf

hinzuweisen, dass das Verfahren bezüglich Baubewilligung (VB.2024.00260) und

das hiesige Verfahren betreffend Schutzvertrag nur teilweise den gleichen

Sachverhalt bzw. die gleichen Rechtsfragen betreffen und auch die

Verfahrensparteien nicht komplett identisch sind: Im Schutzvertrag und im damit

zusammenhängenden Verfahren geht es um das Ausmass des Schutzes des Baumes,

während es im Baubewilligungsverfahren mehrheitlich um die Einhaltung der

öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (z. B. betreffend die Gebäudehöhe, die Zulässigkeit

der Terrassen oder den Gewässerschutz, welcher durch die Baudirektion zu

beurteilen war) und somit um teilweise gänzlich andere Rechtsfragen geht. Die

Vorinstanzen haben jedoch in beiden Verfahren den dem Sachverhalt zugrunde

liegenden Schutzvertrag bezüglich des Baumes vom 9. September 2022 ausdrücklich

und konstant berücksichtigt. Es fand des Weiteren in beiden Rekursverfahren am

17.

Mai 2023 gleichzeitig ein Abteilungsaugenschein durch das Baurekursgericht

statt. Eine darüber hinausgehende, maximale materielle Koordination war nicht

notwendig. Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich somit als

unzutreffend.

5.

5.1

Die Beschwerdeführenden bringen des Weiteren

vor, der strittige Schutzvertrag sei unter der Bedingung abgeschlossen worden,

dass die Baubewilligung rechtskräftig erteilt würde und das Bauprojekt innert

der Gültigkeit der Baubewilligung zur Ausführung gelange. Die Zustimmung zu

einer Unterschutzstellung müsse aber bedingungslos erfolgen und könne nicht von

der Rechtskraft eines Bauvorhabens abhängen, für welches die Gemeinde ihre

Genehmigung erteilen solle. Es widerspräche dem zwingenden Charakter der

Heimatschutzvorschriften von § 203 PBG diametral, wenn die

Unterschutzstellung Gegenstand vertraglicher Absprachen bildeten – sie seien

bedingungsfeindlich. Durch gegenseitige Übereinkunft regelbar seien nur

Absprachen, welche in einer blossen Unterschutzstellungsverfügung nicht möglich

wären.

5.2

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. f PBG sind

unter anderem wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände,

Feldgehölze und Hecken Schutzobjekte. Nach § 205 PBG erfolgt der Schutz

durch (lit. a.) Massnahmen des Planungsrechts, (lit. b.) Verordnung,

insbesondere bei Schutzmassnahmen, die ein grösseres Gebiet erfassen, (lit. c)

Verfügung oder (lit. d) Vertrag. Nach § 9 Abs. 1 der Kantonalen

Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) sind

Schutzmassnahmen gemäss § 205 lit. b, c und d PBG anzuordnen, wenn

oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften einen

fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht sicherstellen. § 205 PBG in Verbindung mit § 9 Abs. 1 KNHV eröffnen der zuständigen

Behörde einen Spielraum bei der Auswahl der Massnahme. Ein Schutz durch Vertrag

kann im Einzelfall beispielsweise zweckmässig sein, um Private zu einer

Leistung im öffentlichen Interesse zu verpflichten, zu der sie mittels

Verfügung nicht ohne Weiteres gezwungen werden könnten und/oder wofür ihnen als

Gegenleistung wohlerworbene, d. h.

selbst durch Gesetzesnovelle nicht abänderbare, vertragliche Rechte eingeräumt

werden. Diese Gründe sind jedoch nicht abschliessend. Verwaltungsrechtliche

Verträge werden auch z. B.

in Fällen in Betracht gezogen, in denen erhebliche Ermessensspielräume

bestehen, Unklarheiten zwischen Privaten und Behörden bereinigt werden sollen

oder eine dauerhafte gegenseitige Bindung angestrebt wird (vgl. Ulrich

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.

Zürich/St. Gallen

2020, Rz. 1314 ff.).

5.3

Für eine Unterschutzstellung ist nicht zwingend

ein förmlicher Schutzentscheid erforderlich. Vielmehr kann ein materieller

Schutzentscheid, sofern sich die zuständige Behörde vorfrageweise mit der

Schutzzweckverträglichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt,

projektbezogen in einer Bau- oder Abbruchbewilligung mitenthalten sein (z. B. VGr, 14. Mai

2020, VB.2019.00813, E. 3.3.1; 27. März 2013, VB.2012.00373,

E. 3.1.1 = BEZ 2013 Nr. 10; 7. Mai 2013, VB.2012.00299,

E. 9.1, je mit weiteren Hinweisen). Ein projektbezogener Schutzentscheid

setzt voraus, dass sich der erforderliche Schutz des Naturschutz- oder

Heimatschutzobjektes mit Anordnungen in der Baubewilligung gewährleisten lässt.

Als solche Anordnungen kommen insbesondere Nebenbestimmungen gemäss § 321 PBG in Betracht, wonach inhaltliche oder formale Mängel untergeordneter Natur

mittels Auflagen, Bedingungen und Befristungen behoben werden können. Analog

dazu sind projektbezogene Schutzentscheide nur bei untergeordneten Eingriffen

in Schutzobjekte zulässig und dürfen eine umfassende Festlegung des Schutzumfangs,

die allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen einer formellen

Unterschutzstellung zu erfolgen hat, nicht präjudizieren. Somit lassen sich

Bauvorhaben nicht mit einem projektbezogenen Schutzentscheid bewilligen, wenn

die geplanten baulichen Massnahmen zu eingreifend sind oder gar die Beseitigung

des Inventarobjekts vorgesehen ist. In einem solchen Fall kann der förmliche

und umfassende Schutzentscheid nicht mehr durch einen projektbezogenen

Schutzentscheid ersetzt werden (z. B. VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00813, E. 3.4 und E. 3.5).

5.4

Verwaltungsrechtliche Verträge entstehen durch

übereinstimmende Willenserklärung der Parteien, wobei die Vorschriften des Obligationenrechts

(OR) subsidiär Anwendung finden (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1342). Nach

Art. 151 Abs. 1 OR ist ein Rechtsgeschäft bedingt, wenn die Wirkungen

des Geschäfts von einem zukünftigen, ungewissen Ereignis abhängig gemacht

werden. Von einer Bedingung kann die Wirksamkeit des gesamten Vertrags abhängig

gemacht werden. Das Gesetz unterscheidet zwischen aufschiebenden (Art. 151

OR) und auflösenden (Art. 154 OR) Bedingungen. Ist ein Geschäft

aufschiebend (suspensiv) bedingt, so entfaltet es seine Rechtswirkungen erst

mit Bedingungseintritt. Bei einer auflösenden (resolutiven) Bedingung ist das

Rechtsgeschäft zunächst voll wirksam, seine Wirkungen entfallen jedoch wieder

mit Bedingungseintritt. Die meisten Rechtsgeschäfte können an eine Bedingung

geknüpft werden (Ingeborg Schwenzer/Christiana Fountoulakis, Schweizerisches

Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 8. A., Bern 2020, Rz. 11.01 ff.).

5.5

Im vorliegenden Fall wurde der Baum auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 nicht mittels Baubewilligung, sondern durch Vertrag

gemäss § 205 lit. d PBG unter Schutz gestellt. Strittig ist damit ein

projektbezogener Schutzvertrag und nicht ein projektbezogener Schutzentscheid,

was durch die Beschwerdeführenden im Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht

mehr bestritten wird.

5.6

Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt,

eröffnet § 205 PBG in Verbindung mit § 9 Abs. 1 KNHV der

zuständigen Behörde einen Spielraum bei der Auswahl der Schutzmassnahme. Der

Gesetzestext, die Lehre und Rechtsprechung lassen nicht darauf schliessen, dass

die vorliegende Unterschutzstellung und Schutzmassnahmen zum Vornherein nicht

verhandelbar seien und deswegen nicht Gegenstand eines Vertrags bilden könnten,

wie die Beschwerdeführenden vorbringen. Die Verpflichtung zu einer Leistung

mittels Vertrags, zu welcher Private mittels Verfügung nicht ohne Weiteres

gezwungen werden können, welche die Beschwerdeführenden als einzig möglichen

Anwendungstatbestand für verwaltungsrechtliche Verträge nennen, wird in der

Lehre nur beispielhaft genannt und schliesst andere Fälle des Schutzes mittels

Vertrags nicht aus. So werden in der Lehre diverse andere Anwendungsbeispiele

erwähnt, insbesondere, dass im Rahmen eines Schutzvertrags einzelfallgerechte

Zugeständnisse möglich sind (vgl. z. B. Josua Raster/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al.

[Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 353;

Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1314 ff.). Projektbezogene Schutzverträge

entsprechen somit aus unterschiedlichsten Gründen gängiger Denkmalschutzpraxis

im Kanton Zürich (vgl. z. B.

VGr, 23. März 2023, VB.2022.00093, E. 5.2; 9. Februar 2017,

VB.2016.00187, E. 3.2 ff.).

5.7

Des Weiteren ist den Beschwerdeführenden

betreffend die angebliche Bedingungsfeindlichkeit eines projektbezogenen

Schutzvertrags nicht zuzustimmen. Aufgrund der genannten Bestimmungen

über den Natur- und Heimatschutz (§§ 203 ff. PBG) und der subsidiären

Anwendung der zitierten Bestimmungen des OR besteht kein Grund zur Annahme,

dass ein gestützt auf § 205 lit. d PBG abgeschlossener Vertrag per se

bedingungsfeindlich ist. Die

Gesetzesvorgaben, Lehre und Rechtsprechung geben keine Hinweise darauf, dass der

Charakter der Heimatschutzvorschriften nach §§ 203 ff. PBG solche

Bedingungen ausschliessen würde. Die zitierten gesetzlichen Grundlagen im

Schweizerischen Obligationenrecht und die Lehre lassen solche Bedingungen auch

bei verwaltungsrechtlichen Verträgen regelmässig zu.

5.8

Schliesslich ist zu erwähnen, dass es der

Gemeinde auf der Grundlage von § 211 Abs. 2 PBG unbenommen ist, bei

Dahinfallen des Schutzvertrags einen anderweitigen Entscheid zum Schutz des strittigen

Baumes zu treffen. Dies wurde auch in Ziff. C.5.5 des Schutzvertrags

explizit festgehalten. Es ist somit unzutreffend, von einem fehlenden Schutz

des Baumes bei Dahinfallen des Vertrags bzw. von einer Abträglichkeit der

Bedingung mit Blick auf den Zweck des Schutzvertrags auszugehen.

5.9

Den Vorbringen der Beschwerdeführenden, wonach

eine Unterschutzstellung des strittigen Baumes mittels Schutzvertrages und

darin enthaltener Bedingung vorliegend unzulässig sei, ist somit nicht zu

folgen.

6.

6.1

Die Beschwerdeführenden machen des Weiteren

geltend, dass das Areal, auf welchem das neue Wohnhaus geplant sei, nicht als

wichtige Umgebung im Sinne von § 10 Abs. 2 KNHV in die Anordnungen

zum Schutz des Baumes einbezogen worden sei. Der Gemeinderat habe hierzu

keinerlei Abklärungen getroffen und die wichtige Umgebung für die Schutzwirkung

des Baumes nicht geschützt. Dazu sei auch der Sachverständige I nicht

befragt worden. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz gehe die

Wurzelschutzzone nicht weiter, als die Wurzeln reichten; insbesondere in

Richtung Norden sei die Wurzelschutzzone auf eine Länge von nur 4,8 m

verkürzt, obwohl die Kronenschutzzone 8 m betrage. In den anderen

Richtungen betrage die Wurzelschutzzone mindestens 8 m und sei mit

Ausnahme in Richtung Nordost grösser als die Kronenschutzzone. Dass die

wichtige Umgebung des Baumes sich nur gerade auf den Wurzelschutzbereich

beziehe, treffe nicht zu.

6.2

Auf der Grundlage von § 10 Abs. 1 KNHV

haben die Schutzmassnahmen das Schutzobjekt abzugrenzen oder zu umschreiben,

Art und Umfang des Schutzes festzulegen und, soweit dies nach der Natur der

Anordnung nötig ist, Pflege und Unterhalt zu regeln. Die für das Schutzobjekt

wichtige Umgebung ist gemäss § 10 Abs. 2 KNHV in die Schutzanordnung

miteinzubeziehen. Für Naturschutzobjekte sind Vorschriften nach § 15 Abs. 1 KNHV zu erlassen, welche alle Tätigkeiten, Vorkehren und Einrichtungen

verbieten, die Pflanzen oder Tiere zerstören, schädigen, gefährden,

beeinträchtigen oder sonstwie stören oder die Beschaffenheit des Bodens sowie

andere natürliche Verhältnisse nachteilig verändern können, ferner solche, die

im Landschaftsbild störend in Erscheinung treten. Gemäss § 15 Abs. 2 KNHV können solche Vorschriften und Verfügungen unter anderem Verbote enthalten

über das Errichten von Bauten und Anlagen, Geländeveränderungen und

Ablagerungen, die Düngung und die Verwendung von Giftstoffen und die

Beseitigung von Baumgruppen, einzelnen Bäumen und markanten Einzelsträuchern.

6.3

Konkret wurde der strittige Baum mit dem

Schutzvertrag unter Schutz gestellt und vereinbart, dass er ungeschmälert zu

erhalten sei. Des Weiteren wurde eine Wurzelschutzzone (Wurzelbereich) und eine

Kronenschutzzone (Kronenbereich) festgelegt. Unter dem Untertitel "Umgebung"

wurden Art und Umfang des Schutzes näher festgelegt: Das bestehende Niveau des Terrains

in der Wurzelschutzzone ist zu erhalten und das Terrain in dieser Zone nicht zu

verändern. Das Pflanzen von Rasen, das Düngen und andere Massnahmen, welche zu

Schäden des Baumes führen könnten, sind verboten. Schliesslich darf die Zone

auch nicht mit Gebäuden oder Gebäudeteilen überstellt werden.

6.4

In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen

Ausführungen erscheinen diese Festlegungen im verwaltungsrechtlichen Vertrag

als rechtmässig bzw. ausreichend und sind entgegen den Ausführungen der

Beschwerdeführenden nicht zu beanstanden. Wie sich aus den vorstehenden

Ausführungen und den Akten ergibt, haben sich die Gemeinde und der

verwaltungsrechtliche Vertrag ausführlich mit der Frage beschäftigt, wie der Baum

und seine Umgebung vor Beeinträchtigungen geschützt werden sollen, und dazu

diverse Anordnungen getroffen. Eine ungenügende Auseinandersetzung mit dem

Einbezug der Umgebung nach § 10 Abs. 2 KNHV und darauf gestützt zu

treffenden Schutzmassnahmen ist nicht ersichtlich.

6.5

Auch das Ausmass der Wurzelschutzzonen ist

nicht zu beanstanden. Die Grösse der Kronenschutz- und der Wurzelschutzzonen

wurde gestützt auf das Gutachten von I, welcher als Sachverständiger beigezogen

wurde, gemessen in Metern ab Mitte des Baumstamms bestimmt, wodurch die

langfristige Erhaltung des Baumes gesichert sein soll. Genau diese

gutachterlich festgestellten Schutzzonen wurden in den Schutzvertrag übernommen

und im angefochtenen Beschluss genehmigt. In Übereinstimmung mit den

vorinstanzlichen Ausführungen ist die Wurzelschutzzone vorliegend aus

überzeugenden Gründen kleiner als die Kronenschutzzone ausgefallen; dies laut

Gutachtendem nämlich deshalb, weil das Fundament des bestehenden Gebäudes J-Strasse 03

für die Wurzeln des Baumes ein unüberwindbares künstliches Hindernis darstellt.

Gleichzeitig wurde beim vorinstanzlichen Augenschein festgestellt, dass die

Baumkrone den südlichen Teil des nahestehenden Gebäudes deutlich überragt. Um

Beeinträchtigungen des Baumes zu verhindern, war es angesichts der

geschilderten Ausgangslage nicht von Nöten, die Wurzelschutzzone auf der

Nordseite von 4,8 m auf 8 m heraufzusetzen. Ausreichend erscheint im

Sinne des gutachterlich empfohlenen (und in den Vertrag übernommenen)

Habitatsschutzes, den bestehenden Lebensraum des Baumes zu erhalten und zu

bewahren und mit den angeordneten Massnahmen sicherzustellen. Dies gilt umso

mehr, als der Baum seine heutige Gestalt vor dem Hintergrund der geringeren

Ausdehnung der Wurzelschutzzone dort, wo heute der Bestandesbau steht, erreicht

hat und es deshalb nicht nachvollziehbar ist, weshalb bei einem Ersatzneubau

mehr unterirdischer Entfaltungsraum zugestanden werden müsste. Eine solche

Massnahme erscheint somit auch unter dem Gesichtspunkt des Verhältnismässigkeitsgebots

nach Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) nicht erforderlich.

7.

7.1

Die Beschwerdeführenden bringen sodann vor,

dass die Anlage von Sitzplätzen und Terrassen entgegen den Darlegungen der

Vorinstanz geeignet seien, die Wurzelschutzzone, Wurzeln und auch den

Kronenschutzbereich zu beeinträchtigen. Eine Ausnahme vom grundsätzlichen

Bauverbot für Sitzplätze oder Terrassen oder andere Bauten und Anlagen im

Wurzelschutzbereich sei damit nicht gerechtfertigt. Ausserdem sei es

unzutreffend, dass die Abteilung Hochbau/Planung der Gemeinde zur Erteilung von

Ausnahmebewilligungen zuständig sei; solche könnten nur durch den Gemeinderat

erteilt werden.

7.2

Der vorliegende Schutzvertrag stellt ein

grundsätzliches Bauverbot auf, macht aber des Weiteren eine Unterscheidung

zwischen Gebäuden und Sitzplätzen und Terrassen. Während ein Bauverbot für

Gebäude besteht, sollen Sitzplätze und Terrassen ausnahmsweise zulässig sein.

Gemäss § 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) sind

Gebäude ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren und Sachen eine

feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen. Sitzplätze und

Terrassen sind hingegen weder Gebäude noch Gebäudeteile, sondern Anlagen

und/oder Ausstattungen (§ 1 lit. b und § 3 ABV). Sie werden, wie

auch die Vorinstanz zutreffend festhält, nicht in den Boden eingelassen,

sondern auf diesen aufgesetzt. Es besteht dabei erfahrungsgemäss, vorbehältlich

besonderer Umstände, keine Gefahr für die im Boden befindlichen Wurzeln von

Bäumen wie dem hier strittigen Baum. Solche sind zumindest im konkreten Fall

nicht ersichtlich und werden von den Beschwerdeführenden auch nicht substanziiert

geltend gemacht.

7.3

Der Schutzvertrag hält des Weiteren in Ziff. C.2

fest, dass Ausnahmen vom Bauverbot in der Wurzelschutzzone mit Bezug auf

Sitzplätze oder Terrassen vorgängig von der Abteilung Hochbau/Planung genehmigt

werden müssen. Mit dieser Bestimmung wird zusätzlich gewährleistet, dass

allfällig geplante Sitzplätze und Terrassen den Schutz des Baumes

berücksichtigen und den Wurzelbereich nicht schädigen. Im Falle einer

ersichtlichen Gefährdung könnte die Bewilligung nicht erteilt werden. Auch

unter diesem Gesichtspunkt erscheint dem Schutz des Baumes Genüge getan.

7.4

Was die Rüge zur Unzuständigkeit der Abteilung

Hochbau/Planung betrifft, so ist dieser nicht zu folgen. Schutzmassnahmen für

Objekte von kommunaler Bedeutung trifft nach § 211 Abs. 2 PBG der

Gemeinderat. Der Schutz des hier strittigen Baumes und die möglichen Ausnahmen

vom Bauverbot betreffend Sitzplätze und Terrassen wurden durch

verwaltungsrechtlichen Vertrag festgelegt – diesen hat der Gemeinderat mit den

Eigentümern des Grundstücks, auf welchem sich der Baum befindet, nach § 205 lit. d PBG abgeschlossen. Stellt sich in Zukunft eine Frage, ob allfällig

geplante Sitzplätze oder Terrassen mit dem Vertrag vereinbar sind und die Ziele

des Schutzes des Baumes im Wurzelbereich gefährden, so wird diese Frage auf der

Grundlage dieses Schutzvertrags (und dessen Auslegung) zu beantworten sein.

7.5

Zuständig für die Erteilung von Bewilligungen zur

Erstellung von Sitzplätzen und Terrassen ist im Kanton Zürich üblicherweise die

kommunale bzw. kantonale Baubehörde (§ 318 in Verbindung mit § 309 Abs. 1 lit. d PBG für Anlagen und/oder Ausstattungen) und nicht der

Gemeinderat. An diese übliche Bewilligungspflicht erinnert Ziff. C.2 des vorliegenden

Schutzvertrags. Damit werden keine Entscheidbefugnisse des Gemeinderats

abdelegiert, wie die Beschwerdeführenden vorbringen, sondern wird lediglich auf

die im Baurecht übliche Kompetenzordnung hingewiesen. Es bestehen keine

Anhaltspunkte dafür, dass die Abteilung Hochbau/Planung der kommunalen

Baubehörde eine Bewilligung von Sitzplätzen und Terrassen nicht vor dem

Hintergrund des vorliegenden Schutzvertrags prüfen oder gar den Schutzumfang

des Vertrags abändern würde. Der Auffassung der Beschwerdeführenden ist nicht

zu folgen.

8.

8.1

Schliesslich bringen die Beschwerdeführenden

vor, dass das strittige Bauvorhaben die im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG

gebotene Rücksicht auf das Schutzobjekt nicht in ausreichender Weise gewährleiste.

Es würde den Baum vom See aus gesehen zur Hälfte verdecken und damit die

wichtige Fernwirkung, aber auch die für das Quartier prägende Wirkung des Baumes

zu einem Grossteil unzulässigerweise aufheben. Dem Baum würde durch die Nähe

des Bauprojekts die prägende Erscheinung genommen. Das Baurekursgericht habe zu

Unrecht angenommen, dass diese Rüge nicht im Verfahren gegen die Genehmigung

des Schutzvertrages, sondern nur im Verfahren gegen die Baubewilligung zu

prüfen sei. Dies träfe jedoch nicht zu, dadurch würde insbesondere das

Koordinationsgebot nach Art. 25a RPG und das rechtliche Gehör nach Art. 29

Abs. 2 BV verletzt.

8.2

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese

Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Darüber hinaus ist gemäss

§ 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Dispositiv

Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern

gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Die

Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird,

hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu

erfolgen.

8.3 In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen

Ausführungen ist festzuhalten, dass die genügende oder gute Einordnung nach § 238 Abs. 1 und 2 PBG eine klassische Bauvorschrift und somit eine Frage des Baubewilligungsverfahrens

(und dessen gerichtlicher Überprüfung) ist. Auch wenn mit § 238 Abs. 2 PBG ein Konnex zum Natur- und Heimatschutz besteht bzw. hier allfällige

Schutzverträge berücksichtigt werden müssen, bezieht sich das Verfahren um die

Genehmigung von Schutzverträgen nicht auf detaillierte baurechtliche Fragen,

welche erst im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung konkret und in der Tiefe

geklärt werden. Dies ergibt sich aus der Systematik des Planungs- und

Baugesetzes (§ 238 befindet sich im IV. Titel: Das öffentliche

Baurecht), der Rechtsprechung (vgl. sinngemäss auch z. B. VGr, 5. Oktober 2023,

VB.2022.00662, E. 4.3) und entspricht dem praxisgemässen Vorgehen der

Behörden im Zürcher Baurecht.

Dies ist auch in der Sache richtig: Es ist gemäss klarem

gesetzlichen Wortlaut die Baute selbst (und nicht der Schutzvertrag), welche

die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG einhalten muss. Der

Schutzumfang eines Baumes hängt nicht von einem geplanten konkreten Bauprojekt

ab, sondern davon, was für den Erhalt des zu schützenden Baumes notwendig ist.

In der Schutzmassnahme wird somit der Schutzumfang des Baumes in lediglich

allgemeiner Weise festgelegt, während konkrete bauliche Massnahmen, welche im

Schutzvertrag als grundsätzlich zulässig erachtet werden, den Schutzumfang

allenfalls in der konkreten Ausführung aber gefährden könnten, im

Baubewilligungsverfahren näher zu prüfen sind.

8.4 Dass die Rüge bezüglich § 238 Abs. 2 PBG nicht im Verfahren bezüglich der Genehmigung des Schutzvertrags geprüft,

sondern diesbezüglich auf das Baubewilligungsverfahren verwiesen wurde, ist

somit nicht zu beanstanden. Eine Verletzung des Koordinationsgebots nach Art. 25a

RPG oder des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV ist somit

nicht ersichtlich.

9.

Insgesamt

erweist sich die Beschwerde demnach als unbegründet. Sie ist abzuweisen.

10.

10.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

den unterliegenden Beschwerdeführenden je hälftig unter solidarischer Haftung

für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht den

Beschwerdeführenden ausgangsgemäss nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen sind sie unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag zu

verpflichten, der privaten Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.

10.2 Dem Gemeinderat (Beschwerdegegner) steht in

der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien

mit gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen, nach § 17 Abs. 3 VRG

und praxisgemäss in der Regel keine Parteientschädigung zu (VGr,

8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017,

VB.2016.00238, E. 5). Stehen sich nämlich in einem Beschwerdeverfahren

private Parteien gegenüber, kann nach § 17 Abs. 3 VRG das Gemeinwesen

in der Regel nicht zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet und auch

nicht entschädigungsberechtigt werden. Demgemäss wird dem an der Seite einer

privaten Beschwerdepartei obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine

Parteientschädigung zugesprochen; vorbehalten sind Fälle, in denen es in

besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung einer

Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung infrage

stellt (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 8.2; 16. Januar

2008, VB.2007.00382, E. 4.2; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

Da die private Mitbeteiligte sich am Verfahren mit

Schrifteingaben unter anwaltlicher Vertretung und Antrag auf Kosten- und

Entschädigungsfolgen beteiligte und ihre Begehren den Beschwerdeführenden

gegenüberstanden, ist sie bezüglich Kosten- und Entschädigungsfolgen als

private Beschwerdepartei zu behandeln. Der Gemeinderat hat demgegenüber im

vorliegenden Beschwerdeverfahren in seinen Schriften keine besondere eigene

Interessenwahrung geltend gemacht. Es besteht somit kein Grund, von der oben

zitierten Praxis abzuweichen und dem Gemeinderat eine Parteientschädigung

zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 355.-- Zustellkosten,

Fr. 3'355.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens werden den Beschwerdeführenden

unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung je hälftig verpflichtet,

der privaten Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.