Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00227

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00227

Urteil

der 1.

Kammer

vom 16. Mai 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz),

Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster,

Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

1. E AG,

vertreten durch RA F,

2. Raumplanungs- und Baukommission Rüti,

vertreten durch RA H,

Beschwerdegegnerinnen,

und

Gebäudeversicherung Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 3. Juli 2023 erteilte die

Raumplanungs- und Baukommission Rüti der I AG unter Nebenbestimmungen die

Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit einer Tiefgarage auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in Rüti.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben A, B und C mit Eingabe vom

15.

August 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten in der Hauptsache die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und

die Verweigerung des Bauprojekts. Eventualiter seien gewisse Auflagen und

Bedingungen, subeventualiter gewisse anders formulierte Auflagen und

Bedingungen betreffend einen Mammutbaum auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 (Ziff. 2.1)

sowie die projektierte Tiefgarage (Ziff. 2.2) in die Bewilligung

aufzunehmen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 20. März

2024.

teilweise gut. Es ergänzte den angefochtenen Beschluss in Bezug auf die

geplante Tiefgarageneinfahrt und verpflichtete die I AG, vor Baubeginn

abgeänderte Pläne einzureichen. Es hob die Baubewilligung insoweit auf, als der

Standort für Hubrettungsfahrzeuge gemäss Brandschutzplan vom 16. Dezember

2022.

bewilligt wurde. Im Übrigen wies es den Rekurs ab und schrieb ihn in Bezug

auf Rekursantrag Ziff. 2.2 als durch Rückzug erledigt ab.

III.

Hiergegen erhoben A, B und C mit gemeinsamer Eingabe vom 3. Mai

2024.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids vom 20. März 2024 und damit die Aufhebung der Baubewilligung

vom 3. Juli 2023. Eventualiter seien der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 20. März 2024 und die Baubewilligung vom 3. Juli 2023 in

teilweiser Aufhebung wie folgt abzuändern: Aufnahme einer Auflage in die

Baubewilligung, wonach mit dem Bau erst begonnen werden darf, wenn ein

schriftliches Einverständnis des zuständigen Feuerwehrkommandanten hinsichtlich

Zugänglichkeit für die Feuerwehr vorliegt. Die Beschwerdeführerinnen

beantragten schliesslich die Neuregelung der vorinstanzlichen Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich äusserte sich

mit Schreiben vom 13. Mai 2024. Das Baurekursgericht beantragte am 15. Mai

2024.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die I AG

beantragte mit Eingabe vom 27. Mai 2024 unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

sei. Die Raumplanungs- und Baukommission Rüti reichte am 7. Juni 2024 eine

Beschwerdeantwort ein und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolge die

Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführerinnen replizierten mit Eingabe

vom 24. Juni 2024. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich nahm am 1. Juli

2024.

nochmals Stellung. Die I AG hielt mit Schreiben vom 3. Juli 2024

an den bereits gestellten Anträgen fest. Die Raumplanungs- und Baukommission

Rüti reichte am 14. August 2024 eine Stellungnahme ein. Die Beschwerdeführerinnen

liessen sich mit Eingabe vom 29. August 2024 nochmals vernehmen. Die

Gebäudeversicherung des Kantons Zürich verzichtete am 10. September 2024

auf weitere Ausführungen. Die I AG reichte am 16. September 2024 eine

weitere Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

1.2

Grundeigentümerin

beider streitbetroffenen Parzellen und Baugesuchstellerin ist die E AG.

Aus welchem Grund die kommunale Baubewilligung gegenüber der I AG erging,

erschliesst sich aus den Akten nicht. Die kantonale Gesamtverfügung hingegen

erging gegenüber der E AG. Partei im vorinstanzlichen Verfahren war

entsprechend der angefochtenen kommunalen Verfügung die I AG.

Die Rubrizierung einer Gesellschaft, die weder

Grundeigentümerin ist noch Baugesuchstellerin oder in anderer Art und Weise –

zum Beispiel in einem Vertretungsverhältnis – am bisherigen Verfahren beteiligt

war, ist nicht korrekt. Das Rubrum im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist derart

zu berichtigen, dass nicht mehr die I AG, sondern die E AG als

Beschwerdegegnerin 1 aufgeführt wird.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der

dreigeschossigen Wohnzone W3 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Rüti (BZO). Die Beschwerdegegnerin 1 plant auf diesem Grundstück, welches

im Süden und Osten unmittelbar an eine Reservezone grenzt, den Neubau eines

Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage. Das

Bauvorhaben soll über die Stichstrasse Kat.-Nr. 02 erschlossen werden.

Jenes Grundstück steht ebenfalls im Eigentum der Beschwerdegegnerin 1. Die

Grundstücke der drei Beschwerdeführerinnen liegen allesamt an der

streitbetroffenen Stichstrasse, wobei das Grundstück Kat.-Nr. 03, welches

im Eigentum einer der drei Beschwerdeführerinnen steht, zudem an das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 grenzt.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerinnen rügen im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eine

ungenügende Erschliessung des Baugrundstücks: einerseits im Zusammenhang mit

dem Brandschutz und andererseits im Hinblick auf die Verkehrssicherheit,

insbesondere in Bezug auf den Radweg, welcher über die beiden streitbetroffenen

Parzellen führt.

3.2

Gemäss

§ 233 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die

baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die

Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif

ist ein Grundstück gemäss § 234 PBG, wenn es erschlossen ist und wenn

durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den

Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig

beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel

"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, ausreichend mit Wasser und Energie

versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen

und Altlasten gewährleistet ist. Genügende Zugänglichkeit bedingt gemäss

§ 237 Abs. 1 PBG in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benutzenden. Zufahrten sollen § 237 Abs. 2

Satz 1 PBG entsprechend für alle verkehrssicher sein. Dementsprechend dürfen

gemäss § 240 Abs. 1 PBG durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und

sonstige Grundstücknutzungen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch

der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.

Gemäss § 237 Abs. 4 PBG dürfen privatrechtlich geordnete Zugänge ohne

Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich verändert

oder aufgehoben werden. Entsprechende Beschränkungen sind im Grundbuch

anzumerken.

3.3

Durch die

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) werden die

technischen Anforderungen an die Ausgestaltung der Strassen der

Feinerschliessung als Zufahrten, die technischen Anforderungen an Ausfahrten

und die zulässigen Auswirkungen der Nutzung von Grundstücken auf Strassen der

Fein- und Groberschliessung sowie diverse Abstandsvorschriften geregelt

(§ 1 VErV). Die Verordnung gilt gemäss § 2 Abs. 1 VErV für

öffentliche Strassen und private Strassen, die nicht ausschliesslich privatem

Gebrauch dienen. Sie gilt nicht für Hauszufahrten, mit Ausnahme von § 13 VErV. § 13 VErV regelt die Notzufahrt: Ausfahrten und Hauszufahrten werden

nach der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen

(FKS-Richtlinie, Ausgabe 2015) für den Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste

ausgestaltet.

Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als

Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung

(§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren

Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die

Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer

jederzeit gewährleistet ist. Vorderhand sind die Bedürfnisse von mobilitäts-

und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, zu

berücksichtigen (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen

Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein

(§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden

sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).

3.4

Bei der

Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere

der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der

Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz

zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der

angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des

massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung

verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar

erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit

§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur

Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September

2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1, mit Hinweisen; 18. August 2004,

VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).

4.

4.1

Als Erstes

ist auf die Rüge der Beschwerdeführerinnen zur ungenügenden Erschliessung des

Baugrundstücks im Hinblick auf die Verkehrssicherheit bezüglich des Fuss- und

Radwegs, welcher über die beiden streitbetroffenen Parzellen führt, und damit

verbunden auf die Frage der Abweichung vom Richtplan einzugehen.

4.2

Der

diesbezügliche Sachverhalt präsentiert sich gemäss dem angefochtenen Entscheid folgendermassen:

Im kommunalen Verkehrsplan sind auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 sowie auf

dem südlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 ein kommunaler Fuss- und

Wanderweg sowie ein Radweg eingetragen. Im Grundbuch ist ein Fusswegrecht für

die Öffentlichkeit zugunsten der Gemeinde Rüti und zulasten der Grundstücke

Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 eingetragen. Aus dem dazugehörigen

Situationsplan ist ersichtlich, dass die öffentliche Wegstrecke auf der

Stichstrasse (Grundstück Kat.-Nr. 02) sowie dem südlichen Teil des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 verläuft. Der öffentliche Weg führt vom Grundstück

Kat.-Nr. 02 in einer S-förmigen Kurve auf das Grundstück Kat.-Nr. 01,

südöstlich an der geplanten Tiefgarageneinfahrt vorbei. In der Folge verläuft

der Weg auf dem südlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in gerader Richtung

nach Osten und auf das Grundstück Kat.-Nr. 04, wobei diesbezüglich geplant

ist, den Weg um weniger als 1,5 m in Richtung Süden zu verlegen. Die

Baubewilligung hält deshalb fest, das bestehende Fuss- und Fahrwegrecht für die

Öffentlichkeit entlang der Strasse Kat.-Nr. 02 sowie über das Grundstück

Kat.-Nr. 01 sei im Grundbuch entsprechend anzupassen (vgl. angefochtener

Entscheid, E. 3.2).

4.3

4.3.1

Das Baurekursgericht führt aus, Richtpläne seien nicht rechtsetzend und

Nachbarn könnten sich nicht darauf berufen. Sie seien lediglich für Behörden

und Gemeinden und diesbezüglich vor allem für die (ihrerseits

grundeigentümerverbindliche) Nutzungsplanung verbindlich. Diese

Behördenverbindlichkeit impliziere nicht, dass die Baubehörde bei der

Überprüfung eines Baugesuchs auch die Vorgaben von Richtplänen zu beachten

habe, andernfalls diese auch grundeigentümerverbindlich wären. Die Rüge der

Beschwerdeführerinnen im Rekursverfahren, die Baubewilligungsbehörde würde mit

der von ihr bewilligten Reduktion der Wegbreite auf 2 m gegen ihre

eigenen, behördenverbindlichen Planungsgrundlagen, insbesondere den kommunalen

Dispositiv

Verkehrsplan, verstossen, stosse demnach ins Leere (angefochtener Entscheid, E. 3.3.1).

Im vorliegenden Fall, bei dem der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

verlaufende öffentliche Weg weniger als 1,5 m in Richtung Süden an die

Grundstücksgrenze verlegt werden solle, werde nur geringfügig vom bisherigen

Verlauf gemäss Verkehrsplan abgewichen. Dies spreche vorliegend gegen die

Zumutbarkeit einer förmlichen Planänderung. Angesichts dessen liege das Ausmass

der Wegverlegung jedenfalls noch im Anordnungsspielraum der kommunalen

Baubehörde und sei dieses demnach nicht richtplanwidrig (angefochtener

Entscheid, E. 3.3.2).

4.3.2

Soweit vorgebracht werde, es würde nicht angehen, dass die Baubehörde auf

Teile der Dienstbarkeit zugunsten der Öffentlichkeit verzichten würde, sei

Folgendes festzuhalten: Im Baubewilligungsverfahren sei § 320 Satz 1 PBG

entsprechend zu prüfen, ob einem Bauvorhaben oder einer Nutzungsänderung keine

öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entgegenstehen. Verletze ein

Grundeigentümer ohne Einwilligung des Nachbarn eine private Baubeschränkung, so

könne ihm der betroffene Nachbar das Bauen gerichtlich verbieten lassen. Er

habe hierzu den privatrechtlichen und nicht den verwaltungsrechtlichen

Prozessweg zu beschreiten. Solche (bauhindernden) Dienstbarkeiten seien im

Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, es sei denn,

der Inhalt der Dienstbarkeit decke sich mit einer Beschränkung, welche auch aufgrund

des öffentlichen Baurechts ohnehin bestehe. Im Zusammenhang mit einem Wegrecht

bedeute dies folglich, dass diesbezüglich die Einhaltung von

öffentlich-rechtlichen Baunormen, namentlich der Erschliessungsvorschriften, zu

prüfen sei. Der Einwand, die Vorinstanz könne nicht auf Teile der Dienstbarkeit

zugunsten der Öffentlichkeit verzichten, sei unbehelflich (angefochtener

Entscheid, E. 3.4).

4.4 Die

Beschwerdeführerinnen machen geltend, Fuss- und Radwege seien Bestandteil des

Strassennetzes und gemäss § 1 Strassengesetz vom 27. September 1981

(StrG) von der Strassengesetzgebung erfasst. Dies gelte unabhängig davon, in

welchem Eigentum eine der Öffentlichkeit gewidmete Strasse stehe und auf welche

Weise ihre Benutzung durch die Öffentlichkeit gesichert sei. Bei der Frage

betreffend die Beeinträchtigung des Fuss- und Radwegs gehe es daher nicht nur

um eine Beeinträchtigung einer privaten Dienstbarkeit, sondern um eine

strassenrechtliche Frage. Ob eine der Öffentlichkeit gewidmete Strasse durch

ein Bauprojekt beeinträchtigt werde, sei somit eine Frage, welche im Rahmen des

Baubewilligungsverfahrens zu prüfen sei. Die Beschwerdeführerinnen verweisen

dabei auf § 240 PBG. Sie halten daran fest, dass die Probleme hinsichtlich

Sicherheit und Bequemlichkeit zu gravierend seien und diese Ausgestaltung des

öffentlichen Fuss- und Radwegs, ob mit oder ohne die von der Bauherrschaft

geplante Projektänderung im Bereich der Tiefgarageneinfahrt, nicht zulässig

sei. Damit ein ausreichend breiter, sicher und bequem zu befahrender Weg auf

den Bauparzellen Platz habe, werde das Projekt deutlich angepasst werden

müssen. Die Baubewilligung sei auch aus diesem Grund aufzuheben.

4.5

4.5.1

Die im Verkehrsplan vorgesehene Fuss-, Wander- sowie Radwegverbindung

besteht bereits, womit deren Lage örtlich genau bestimmt und der Richtplan

somit verwirklicht ist. Damit ist jedoch der Anordnungsspielraum, der trotz

grösserem Detaillierungsgrad selbst bei einem Verkehrsplan besteht, nicht

bleibend ausgeschöpft. Ergibt sich ein Änderungsbedarf, so ist im Rahmen des

Anordnungsspielraums der zuständigen kommunalen Bewilligungsbehörde auch eine

Verlegung eines Wegs zulässig (vgl. VGr, 29. September 2004,

VB.2004.00169, E. 4.3.1). Im vorliegenden Fall wurde die Abweichung vom

kommunalen Verkehrsplan als Folge einer konkreten Grundstücksnutzung im

Baubewilligungsverfahren genehmigt und eine Anpassung der Dienstbarkeit des

bestehenden Fuss- und Fahrwegrechts für die Öffentlichkeit im Grundbuch

angeordnet. Es stellt sich somit die Frage, ob sich die vorgesehene

Wegverschiebung noch im Rahmen des Anordnungsspielraums der Baubehörde bewegt

und folglich richtplankonform ist.

4.5.2

Gemäss § 16 PBG haben Planungen unterer Stufen derjenigen der oberen

Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu

entsprechen (Abs. 1). Abweichungen sind (nur) zulässig, wenn sie sachlich

gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind (Abs. 2). Im Verhältnis

zwischen Richtplanung und Nutzungsplanung lässt die bundesgerichtliche

Rechtsprechung Abweichungen vom Richtplan zu, wenn diese sachlich

gerechtfertigt und von untergeordneter Bedeutung sind und es nach den Umständen

unzumutbar erscheint, vorher den Richtplan im förmlichen Verfahren zu ändern.

Ferner können neue Erkenntnisse ein Abweichen vom Richtplan rechtfertigen (BGE 119

Ia 362 E. 4a, bestätigt in BGE 137 II 254 E. 3.3; Peter Hänni,

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 144;

Peter Hettich/Lukas Mathis in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch

Öffentliches Baurecht, Zürich Basel Genf 2016, Rz. 1.15, 1.34). Letztlich

handelt es sich bei diesen Fällen um ein ordentliches Unterliegen des

Richtplans im Zuge einer Interessenabwägung (Pierre Tschannen in: Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,

Zürich 2010, Art. 9 N. 37). Der Richtplan als raumordnungspolitisches

Führungsinstrument entfaltet weder rechtsverbindliche Wirkungen für Private,

noch berührt er deren Vertrauensschutz- oder Rechtssicherheitsinteressen

(Hettich/Mathis, Rz. 1.16).

Diese Grundsätze sind in analoger Weise auch hier anzuwenden,

wo die im kommunalen Richtplan eingetragene und mittels Dienstbarkeit

gesicherte Verbindung eines Fuss- und Wanderwegs sowie eines Radwegs durch eine

Änderung der Dienstbarkeit verlegt werden soll (vgl. auch VGr, 5. Dezember

2012, VB.2012.00445, E. 3.2 f.; 29. September 2004, VB.2004.00169, E. 4.3.2

= BEZ 2004 Nr. 62).

4.5.3

Die Dienstbarkeit als privatrechtliches Institut ist im vorliegenden

verwaltungsrechtlichen Verfahren insofern von Belang, als die genügende

Erschliessung des Baugrundstücks eine notwendige Voraussetzung für die

Erteilung einer Baubewilligung darstellt (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b

des Raumplanungsgesetzes [RPG]; vgl. auch §§ 233 und 234 PBG; VGr,

25. Juni 2020, VB.2020.00039, E. 5.2 f.).

4.5.4

Der streitbezogene Teil des Fuss- und Wanderwegs sowie des Radwegs verläuft

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 sowie entlang der südlichen Grenze des

Grundstücks Kat.-Nr. 01. Es ist geplant, den Weg um weniger als 1,5 m

in Richtung Süden zu verlegen. Es ist davon auszugehen, dass eine Verlegung der

Verkehrsführung entlang der Grundstücksgrenze der Liegenschaft Kat.-Nr. 01

um 1,5 m von den Benutzenden kaum wahrgenommen wird und die Abweichung vom

kommunalen Richtplan untergeordneter Natur ist. Die Verkehrsführung im Bereich

der Tiefgarageneinfahrt ändert sich insofern, als die bisherige eher leichte

Links-rechts-Kurve ausgeprägter wird. In Bezug auf den kommunalen Richtplan ist

diese Abweichung im Vergleich zur bisherigen Streckenführung ebenfalls von

untergeordneter Natur. Durch die Verlegung des Fuss- und Wanderwegs sowie des

Radwegs ergibt sich eine verbesserte Überbauungsmöglichkeit der Bauparzelle

Kat.-Nr. 01. Dies liegt nicht allein im Interesse des Grundeigentümers,

sondern auch im öffentlichen Interesse (vgl. so auch VGr, 5. Dezember 2012,

VB.2012.00445, E. 3.3). Die Erschliessung für zu Fuss Gehende und den

Langsamverkehr wird durch die Verlegung des Fuss-, Wander- und Radwegs nicht

verändert bzw. verschlechtert, und es leidet auch die Siedlungsqualität des

betroffenen Quartiers nicht darunter.

4.5.5

Es ist zusammengefasst nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz ausführt,

dass die vorgesehene Wegverschiebung noch im Rahmen des Anordnungsspielraums

der Baubehörde liegt und folglich richtplankonform ist. Diesbezüglich ist

ebenfalls zu erwähnen, dass der Bauentscheid gemäss § 237 Abs. 4 PBG

zu Recht festhält, dass das bestehende Fuss- und Fahrwegrecht für die

Öffentlichkeit entlang der Strasse Kat.-Nr. 02 sowie über das Grundstück

Kat.-Nr. 01 im Grundbuch entsprechend anzupassen ist.

4.6 Was die

Rüge der ungenügenden Verkehrssicherheit auf dem Fuss- und Radweg anbelangt, so

hat das Baurekursgericht die betroffene Strecke in zwei Abschnitte unterteilt

und die Zufahrtsstrasse auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Bezug auf die

erschliessungstechnischen Anforderungen gemäss VErV separat vom Weg beurteilt.

Die Beschwerdeführerinnen beziehen sich mit ihren Rügen im Beschwerdeverfahren

nicht mehr auf die Zufahrtsstrasse, welche über das Grundstück Kat.-Nr. 02

führt, weshalb zu diesem Streckenabschnitt keine weiteren Ausführungen zu

machen sind. Im Folgenden ist deshalb auf den Fuss- und Radweg, welcher nach

der Stichstrasse über das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 führt, einzugehen.

4.6.1

Das Baurekursgericht warf dazu die Frage auf, ob der Fuss- und Radweg

grundsätzlich die Anforderungen an einen Zufahrtsweg erfüllen und

dementsprechend gemäss Anhang 1 VErV eine Fahrbahnbreite von 3 bis 4 m

aufweisen müsse. Auch die einschlägigen Richtlinien und Empfehlungen gingen bei

Fuss- und Radverkehr auf gemeinsamen Flächen von rund 3 m aus. Es treffe

zwar zu, dass der Weg eine Breite von 2,2 m aufweise, was einer

Unterschreitung der Normalien und Richtlinien entspreche. Diese Abweichung sei

allerdings – mit Ausnahme des Abschnitts auf der Höhe der Tiefgarageneinfahrt –

unproblematisch, da der Weg auf dem südlichen Teil des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01

gerade verlaufe und dementsprechend übersichtlich sei. Für eine Erhöhung der

Verkehrssicherheit nach Realisierung des Bauvorhabens spreche sodann, dass der

Weg künftig nicht mehr bloss einen Belag aus Kies und Gras, sondern vielmehr

einen festen Belag aufweisen werde. Der Weg erweise sich für den wenigen darauf

stattfindenden Fuss- und Radverkehr als sicher. Aufgrund dessen und unter

Berücksichtigung des Umstands, dass die Anforderungen gemäss der

Verkehrserschliessungsverordnung und den Richtlinien nicht mechanisch

anzuwenden seien, sei es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz den

fraglichen Weg – mit Ausnahme des Abschnitts bei der geplanten

Tiefgarageneinfahrt – als verkehrssicher beurteilt habe.

Anders zu beurteilen sei hingegen die Situation in Bezug

auf den Wegabschnitt, in welchem der öffentliche Fussweg in einer S-förmigen

Kurve südöstlich der geplanten Tiefgarageneinfahrt verlaufe. An dieser Stelle

führe der Weg durch relativ unübersichtliche Verhältnisse. Insbesondere drohe

an dieser Stelle, dass der Fuss- und Radverkehr aufgrund der S-förmigen Kurve

und einer Wegbreite von rund 2 m in den Bereich der Tiefgarageneinfahrt

gelange. Angesichts dessen, dass sich der fragliche Abschnitt im Bereich der

Tiefgarageneinfahrt unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit als unbefriedigend

erweise, sei der ungenügenden Trennung des öffentlichen Fusswegs von der

Tiefgarageneinfahrt mit der Statuierung einer Nebenbestimmung zu begegnen. Der

angefochtene Beschluss sei deshalb in teilweiser Gutheissung des Rekurses wie

folgt zu ergänzen: "Die auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 geplante

Tiefgarageneinfahrt ist ausreichend baulich vom öffentlichen Fussweg zu

trennen. Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft der Raumplanungs- und

Baukommission Rüti entsprechend abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen

zu lassen" (angefochtener Entscheid, E. 4.3.3).

4.6.2

Einen Monat nach Durchführung des Augenscheins reichte die Bauherrschaft am

18. Januar 2024 eine Stellungnahme betreffend Planergänzung ein,

welche den Parteien zur Kenntnisnahme zugestellt wurde. Die Beschwerdeführerinnen

liessen sich schriftlich dazu vernehmen. Die kommunale Vorinstanz äusserte sich

nicht dazu (angefochtener Entscheid, lit. H.).

4.6.3

Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, mit der Verlegung des Radwegs aufgrund

des streitbetroffenen Bauprojekts müssten Radfahrende statt die bisher gut

befahrbare "S-Kurve" neu in der Abzweigung von der

Tiefgarageneinfahrt nach Osten (und umgekehrt) eine enge "Spitze"

bewältigen. Diese könne von ungeübten Radfahrenden oder von Velos mit Anhängern

fast nicht befahren werden. Weiter werde der Weg nur noch 2 m (Nord-Süd-Richtung)

bzw. 2,10 m (Ost-West-Richtung) breit sein und somit künftig nicht mehr

normgerecht ausgebaut werden können. Dass im Bereich der Tiefgarageneinfahrt

eine gefährliche Situation entstehe, habe auch das Baurekursgericht am

Augenschein erkannt. Die Bauherrschaft habe daraufhin, wie am Augenschein

vereinbart, Pläne nachgereicht, wie sie die Situation zu entschärfen gedenke.

Die Beschwerdeführerinnen hätten im Rekursverfahren mit Stellungnahme vom 24. März

2024 anerkannt, dass damit das Problem von auf die Tiefgarageneinfahrt

hinausfahrenden Radfahrenden behoben würde. Gleichzeitig hätten sie aber darauf

hingewiesen, dass die geplante Wand das Problem zusätzlich verschärfe, da die

auf einer Seite "eckige, schmale Kurve" nur äusserst langsam befahren

werden könne und technisch schwierig sei. Zur projektierten Wand müssten die

Radfahrenden einen Sicherheitsabstand einhalten, was die Platzverhältnisse

zusätzlich einschränken würde. Diese Ausgestaltung des öffentlichen Fuss- und

Radwegs würde den Anforderungen an einen Radweg "von kommunaler

Bedeutung" weder hinsichtlich Komfort noch bezüglich der Sicherheitsanforderungen

gerecht.

4.6.4

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des

rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die

gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen

(§ 321 Abs. 1 PBG). Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können

mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die

Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die

Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung

des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen

Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht

beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen,

konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies

folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine

einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt

werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des

Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass

ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen

Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018,

E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel untergeordneter

Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete

Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der

Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche

Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden (VGr, 19. Januar 2018, VB.2017.00830, E. 5.1,

VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112

= BEZ 1984 Nr. 5). Nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden

können gewichtige baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebotene

Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai

2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden

ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks (BGr, 17. November 2009,

1C_192/2009, E. 2.4) oder die Korrektur einer Überschreitung der

Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss führen könnte (VGr, 4. April

2012, VB.2011.00589, E. 4.2). In diesen Fällen ist ohne grösseren

planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und

welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die

Behebung des Mangels nach sich zieht (vgl. VGr, 4. April 2012,

VB.2011.00589, E. 4.2). Hinsichtlich des Eintritts einer Bedingung ist

eine gewisse Realisierungswahrscheinlichkeit erforderlich, ansonsten handelt es

sich um eine verpönte "Baubewilligung auf Vorrat" (Alain Griffel,

Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 4. A., Zürich/St. Gallen 2021,

S. 246).

Die statuierten

Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich

sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die

Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine

konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen

Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung

aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche

Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist die

Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der

Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018,

1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 =

BEZ 2015 Nr. 46).

4.6.5 Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage,

ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können

oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht

ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021,

VB.2020.00759, E. 3.4.2).

Das Baurekursgericht kam zum Schluss, der fragliche

Abschnitt erweise sich im Bereich der Tiefgarageneinfahrt unter dem Aspekt der

Verkehrssicherheit als unbefriedigend und der Entscheid der Raumplanungs- und

Baukommission der Gemeinde Rüti erscheine diesbezüglich als nicht mehr

vertretbar. Es sei der ungenügenden Trennung des öffentlichen Fusswegs von der

Tiefgarageneinfahrt mit der Statuierung folgender Nebenbestimmung, welche die

Verkehrssicherheit im fraglichen Beschluss sicherstelle, zu begegnen: "Die

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 geplante Tiefgarageneinfahrt ist

ausreichend baulich vom öffentlichen Fussweg zu trennen. Vor Baubeginn hat die

Bauherrschaft der Raumplanungs- und Baukommission Rüti entsprechend abgeänderte

Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen" (angefochtener Entscheid,

E. 4.3.3).

Bereits im Rekursverfahren wurde von der Bauherrschaft

anlässlich des Augenscheins verlangt, weitere Unterlagen einzureichen (vgl. E. 4.6.2

hiervor). Zu Recht machen die Beschwerdeführerinnen geltend, das

Baurekursgericht habe sich im Entscheid nicht zu den nachgereichten Plänen

geäussert, insbesondere nicht dazu, ob es die Situation auf diese Weise für

ausreichend gelöst halte. Wieso das Baurekursgericht darauf verzichtet hat, die

ergänzenden Unterlagen im angefochtenen Entscheid zu würdigen, erschliesst sich

nicht.

Das von der Bauherrschaft nach dem Augenschein

eingereichte Dokument "Massnahmen zur Velosicherheit" schlägt

zusätzliche Massnahmen vor, um insbesondere die Sicherheit der Radfahrenden,

die von Osten nach Westen fahren, zu verbessern. Einerseits soll das Gefälle

von 5 % auf 3 % verringert und zudem mit mehreren farbigen

Querstreifen gekennzeichnet werden. Durch die sukzessive Verringerung des

Abstandes der Querstreifen werde den Radfahrenden visuell signalisiert, dass

das Abbiegen bevorstehe, was dazu führe, dass sie automatisch die

Geschwindigkeit reduzierten. Um das Abbiegen vor der Linkskurve nochmals zu

signalisieren, soll zudem ein Piktogramm auf den Boden gezeichnet werden. Ein

Piktogramm soll ebenfalls die Rechtskurve anzeigen für die Radfahrenden, die

von Süden nach Norden fahren. Andererseits soll zusätzlich eine 80 cm hohe

Wand installiert werden, um zusätzlich sicherzustellen, dass kein Radfahrer,

der von Osten nach Westen fährt, nach dem Links-Abbiegen auf die Fahrbahn der

Autos gerate.

Es ist zwar aufgrund der eingereichten Pläne bzw.

Unterlagen – und im Grundsatz mit dem Baurekursgericht – davon auszugehen, dass

sich eine bauliche Massnahme finden lässt, die den Radweg im Bereich der Kurve

von der Tiefgarageneinfahrt trennt. Lediglich eine Trennung der beiden

Fahrspuren ist jedoch für die Gewährleistung der Verkehrssicherheit vorliegend

nicht ausreichend.

4.6.6

Die projektierte Verkehrsführung auf der streitbetroffenen Liegenschaft

wird einer ausreichenden Verkehrssicherheit und der damit zusammenhängenden

Erschliessung aus folgenden Gründen nicht gerecht:

Das Baurekursgericht führt aus, die Abweichung von

Normalien und Richtlinien bezüglich der Fahrbahnbreite sei – mit Ausnahme des

Abschnitts auf der Höhe der Tiefgarageneinfahrt – unproblematisch, da der Weg

auf dem südlichen Teil des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 gerade verlaufe und

dementsprechend übersichtlich sei. Der Weg erweise sich für den wenigen darauf

stattfinden Fuss- und Radverkehr als sicher. Auf der Höhe der Kurve im Bereich

der Tiefgarageneinfahrt führe der Weg jedoch durch verhältnismässig unübersichtliche

Verhältnisse und der Fuss- und Radverkehr drohe aufgrund der Kurve und einer

Wegbreite von rund 2 m in den Bereich der Tiefgarageneinfahrt zu gelangen.

Es sei der ungenügenden Trennung des öffentlichen Fusswegs von der

Tiefgarageneinfahrt mit der Statuierung einer Nebenbestimmung, welche die

Verkehrssicherheit im fraglichen Beschluss sicherstelle, zu begegnen.

Von Richtlinien und Normalien soll gemäss § 360 Abs. 3 PBG nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden. Bei der Beurteilung der Frage,

ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die

Bewilligungsbehörde vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu

orientieren: Nach dieser Bestimmung müssen Zufahrten für alle verkehrssicher

sein (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3). Für bestimmte

Sachverhalte können für Zufahrten und Ausfahrten in Einzelfällen in Abweichung

der technischen Anforderungen gemäss VErV oder anderer Normen geringere

Anforderungen gestellt werden (§ 6 Abs. 1 und 2 VErV). Die

Notzufahrt und die Verkehrssicherheit müssen jedoch immer gewährleistet sein

(§ 6 Abs. 3 VErV). Die Verkehrssicherheit bildet mithin eine

Schranke, die keine Ausnahmen zulässt (Markus Lanter/Daniel Kunz in: Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/ Daniel Kunz [Hrsg.], 7. A., Wädenswil

2024, S. 1085). Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist

insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und

Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu

berücksichtigen (VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 4.2, mit

Hinweis auf VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).

Die VErV sieht für einen Zufahrtsweg eine Fahrbahnbreite

von 3 bis 4 m vor. Die Richtlinien und Empfehlungen gehen bei Fuss- und

Radverkehr auf gemeinsamen Flächen von einer Wegbreite von rund 3 m aus.

Es ist zwar korrekt, dass der Weg nach der Kurve gerade verläuft und deshalb

übersichtlich ist. Auch ist im festen Belag eine Verbesserung zum status quo

zu erblicken. Der kombinierte Rad- und Fussweg ist jedoch – entgegen den

Ausführungen des Baurekursgerichts – nur 2 m breit, andere Pläne gehen

sogar von noch weniger aus: Entlang der Tiefgarageneinfahrt sind es nur

1,90 m oder sogar nur 1,80 m. Im Verlauf an der südlichen Grenze der

Parzelle Kat.-Nr. 01 ist er im Bereich nach der Kurve 2 m und im

Folgenden 2,20 m breit. Im Verkehrsrichtplan der Gemeinde Rüti ist auf dem

betroffenen Streckenabschnitt wie erwähnt ein Fuss- und Wanderweg sowie ein

Radweg eingetragen. Auch die Beschwerdeführerinnen machen geltend, der Weg

werde vielfältig genutzt. Dass knapp 2 m Wegbreite in einem Begegnungsfall

von zwei Fahrrädern, von Fahrrad und Rollstuhl oder dem Begegnungsfall

Fussgänger – allenfalls mit Kinderwagen oder Rollator – und einem Fahrrad

ausreichend wären, ist aufgrund der Vorgaben in den erwähnten Richtlinien und

Normalien zu bezweifeln. Im Planungsbericht, welcher im

Baubewilligungsverfahren eingereicht wurde, wurde aufgrund der Bedeutung als

kommunale Fuss-, Wander- und Radwegverbindung denn auch von einer Breite von

lediglich 2,20 m und einer Kombination als Fuss- und Radwegverbindung

abgeraten. Die Gefahr, dass Radfahrende auf die Tiefgarageneinfahrt gelangen,

ist mit der vorgeschlagenen baulichen Massnahme lediglich auf der Höhe der

Kurve und dem bereits vorgesehenen Höhenversatz von 8 cm nicht entschärft.

Nach der Kurve können die Radfahrenden trotzdem auf die Tiefgarageneinfahrt

gelangen bzw. müssen sie sogar auf den Zufahrtsweg in die Stichstrasse

einbiegen und teilen sich dort den Strassenkörper mit motorisiertem

Individualverkehr. Zudem ist das Gefälle des Weges von geplanten 6 %

insbesondere im Kurvenbereich nicht zu unterschätzen. Im Begegnungsfalle

mehrerer Verkehrsteilnehmenden ist auch deshalb und nicht nur wegen der grossen

Nähe zur Tiefgarageneinfahrt von einer erhöhten Gefährdung auszugehen. Ob

diesbezüglich die Empfehlungen des Planungsbüros in den zusätzlich

eingereichten Unterlagen ausreichen (Bodenmarkierungen), ist durch eine

Fachstelle zu prüfen und nicht durch das Verwaltungsgericht. Bei der Prüfung

der Verkehrssicherheit ist auch zu berücksichtigen, dass es sich gemäss

Ausführungen der Beschwerdeführerinnen um einen Schulweg handelt und dass bei

der Beurteilung der Verkehrssicherheit die Bedürfnisse von Kindern,

insbesondere auf Schulwegen, gemäss § 4 lit. b VErV besonders zu

berücksichtigen sind.

Die im Richtplan eingetragene kombinierte Nutzung des

Weges lässt sich als Indiz werten, dass die Fahrbahnbreite nur in

Ausnahmefällen unterschritten werden darf. Es handelt sich zudem bei einer

geplanten Fahrbahnbreite von streckenweise nicht einmal 2 m nicht um eine

nur geringfügige Unterschreitung der notwendigen Fahrbahnbreite gemäss der VErV

und den einschlägigen Richtlinien und Empfehlungen. Dabei ist davon auszugehen,

dass, je grösser eine Abweichung von Richtlinien und Normalien ausfällt, diese desto

weniger mit einer Nebenbestimmung zu heilen ist. Dazu ist im Übrigen zu

bemerken, dass die durch das Baurekursgericht statuierte Auflage im Wortlaut

unklar ist. Es erschliesst sich aus dem angefochtenen Entscheid nicht, welche

Voraussetzungen erfüllt sein oder welche Massnahmen konkret getroffen werden

müssen, damit die Tiefgarageneinfahrt "ausreichend" baulich vom Fuss-

und Radweg getrennt wird. Zusammenfassend bleibt mit der Auflage unklar, welche

konkreten Änderungen notwendig sein werden, um die Mängel im vorliegenden Fall

zu beheben.

5.

5.1 Im

Folgenden ist auf die Rüge der ungenügenden Erschliessung des Baugrundstücks im

Zusammenhang mit dem Brandschutz einzugehen. Die Beschwerdeführerinnen machen

geltend, es fehle an einer Notzufahrt für die Feuerwehr.

5.2 Die

Vorinstanz hält fest, die gemäss Brandschutzplan vorgesehene Stellfläche sei

für ein Hubrettungsfahrzeug an der vorgesehenen Stelle nicht realisierbar, da

die Stellfläche mitten über die dort vorhandene Böschung und den geplanten

Sitzplatz zu liegen komme. Die Vorinstanz hob die Baubewilligung bezüglich

Brandschutz in teilweiser Gutheissung des Rekurses insoweit auf, als der

Standort für ein Hubrettungsfahrzeug gemäss Brandschutzplan "Standort

Hubrettungsfahrzeug" vom 16. Dezember 2022 bewilligt wurde. Daraus

folge, dass die Standardanforderungen an die Stellfläche für ein

Hubrettungsfahrzeug unbestrittenermassen nicht erfüllt seien. Diesbezüglich

existiere jedoch eine gleichwertige Ersatzmassnahme. Diese liege bei Gebäuden

mit einer Brüstungshöhe des obersten bewohnten Geschosses bis 13 m darin,

dass im Kanton Zürich sämtliche Feuerwehren mit Handschiebeleitern ausgerüstet

seien, welche einen Zugang zu Wohnungen in dieser Höhe ermöglichten. Da die

Brüstungen und Fenster des geplanten Gebäudes weniger als 13 m hoch seien,

könne die Zugänglichkeit für die Feuerwehr mit Handschiebeleitern als

ausreichend taxiert werden (angefochtener Entscheid, E. 5.4.1).

Was die Zugänglichkeit für die Feuerwehr, insbesondere die

Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug, anbelange, halte die Baubewilligung

fest, die Zugänglichkeit für die Feuerwehr im Einfahrtsbereich der Tiefgarage

wäre mit einer Breite von rund 6 m sicherzustellen. Angesichts dessen,

dass das Grundstück Kat.-Nr. 01 im Bereich der Tiefgarageneinfahrt rund 6 m

breit und mindestens 11 m lang sei und überdies an dieser Stelle die

abgewickelte Schlauchlänge bis zum Gebäudeeingang weniger als 60 m betrage,

seien die Vorgaben gemäss Ziff. 9 FKS-Richtlinie erfüllt. Dasselbe gelte

auch hinsichtlich der Anforderungen an die Feuerwehrzufahrt gemäss Ziff. 5

FKS-Richtlinie, zumal das Grundstück Kat.-Nr. 02 im Bereich der Kurve auf

die Bauparzelle Kat.-Nr. 01 rund 9 m breit sei und demnach auch die

geforderten Radien eingehalten würden. Insgesamt könne die Einhaltung der

Anforderungen des Brandschutzrechts gewährleistet werden. Die diesbezüglich

noch zu konkretisierende Umgebungsgestaltung sei mit dem Feuerwehrkommandanten

gemäss der Baubewilligung zu besprechen und infolgedessen noch genehmigen zu

lassen. Die entsprechenden Auflagen der Baubewilligung seien deshalb

ausreichend und zulässig (angefochtener Entscheid, E. 5.4.2).

5.3 In der

Baubewilligung vom 3. Juli 2023 ist unter dem Titel "Brandverhütung

und organisatorischer Brandschutz" Folgendes festgehalten: "1.10.5.

Die Zugänglichkeit ist im Einfahrtsbereich der Tiefgarage mit einer Breite von

rund 6 m für die Feuerwehr sicherzustellen, so dass eine wirksame

Brandbekämpfung vorgenommen werden kann und die Sicherheit der Rettungskräfte

gewährleistet ist. Die Massnahmen richten sich nach den Vorgaben der Richtlinie

für Feuerwehrzufahren, Bewegungs- und Stellflächen [FKS]" sowie

"1.10.7. Das Umgebungsprojekt ist den Bedürfnissen der Feuerwehr

entsprechend mit dem Feuerwehrkommandanten, [...], zu besprechen."

5.4 Bei den

Akten finden sich keine Pläne, welche belegten, dass die Vorschriften gemäss Ziff. 5

FKS-Richtlinie der für die Zufahrt notwendige Kurve eingehalten wären. Aus dem

Umgebungsplan kann geschlossen werden, dass die Verhältnisse zwar insbesondere aufgrund

der projektierten Stützmauer entlang der Grundstücksgrenze zwischen der

Liegenschaft Kat.-Nr. 01 und der Liegenschaft Kat.-Nr. 03 knapp sind,

eine Fahrbahnbreite von 5 m und ein Radius von 10,5 m jedoch

eingehalten werden.

5.5 In den Ziffern 8

bis 10 der FKS-Richtlinie werden unterschiedliche Vorgaben an die Notzufahrt

für drei Kategorien von in der Höhe abgestuften Gebäuden (Gebäude geringer

Höhe, Gebäude mittlerer Höhe und Hochhäuser) festgelegt. Das Baurekursgericht

hielt im angefochtenen Urteil fest, es handle sich beim vorliegend streitbetroffenen

Gebäude um ein solches mittlerer Höhe, da die Gesamthöhe des Gebäudes bei 11,69 m

liege. Ziff. 9 FKS-Richtlinie verlangt für Gebäude mittlerer Höhe

notwendigerweise eine Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug und eine

Stellfläche entlang einer Fassade zum Anleitern mit einem Hubrettungsfahrzeug.

Diese Voraussetzungen gelten kumulativ, da in Ziff. 6 FKS-Richtlinie

verlangt wird, dass die Bewegungs- und Stellflächen für jedes Fahrzeug

mindestens 6 m breit und 11 m lang sein sollen. Die Bewegungsfläche

des Löschfahrzeuges sowie die Stellfläche des Hubrettungsfahrzeuges müssen

somit je eine Breite von mindestens 6 m und eine Länge von

mindestens 11 m aufweisen. Vor und hinter Bewegungsflächen an

weiterführenden Feuerwehrzufahrten sind gemäss Ziff. 6 FKS-Richtlinie

Übergangsbereiche von mindestens 4 m vorzusehen.

Betreffend das Löschfahrzeug ist vorgeschrieben, dass die

abgewickelte Schlauchlänge vom Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang höchstens 60 m

betragen darf. Betreffend den Standort des Hubrettungsfahrzeuges ist

vorgeschrieben, dass die Distanz zwischen der Fassade und der Achse der

Stellfläche mindestens 5 m und max. 6,50 m zu betragen hat. Die

Anzahl der geforderten Bewegungs- und Stellflächen ergibt sich gemäss Ziff. 6

FKS-Richtlinie aus den gebäudespezifischen Vorgaben der Brandschutzbehörde in

Abstimmung mit der zuständigen Feuerwehr.

Abweichende Regelungen sind gemäss Ziff. 3

FKS-Richtlinie in den Baugesuchsunterlagen zu begründen und die

Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen effizienten

Feuerwehreinsatz sind nachzuweisen. Ersatzmassnahmen sind durch die zuständige

Brandschutzbehörde in Abstimmung mit der zuständigen Feuerwehr zu bewilligen.

5.6 Wie

erwähnt sieht die Vorinstanz eine "gleichwertige Ersatzmassnahme" für

die fehlende Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug darin, dass sämtliche

Feuerwehren im Kanton Zürich mit Handschiebeleitern ausgerüstet seien, welche

einen Zugang zu Wohnungen bis 13 m Höhe ermöglichten. Die Beschwerdeführerinnen

machen hingegen geltend, nach ihrem Informationsstand würden gemäss

telefonischer Aussage des Feuerwehrkommandanten von Rüti Handschiebeleitern

nicht als Ersatz für Hubrettungsfahrzeuge akzeptiert.

Wie die Beschwerdeführerinnen zu Recht ausführen, ist

unklar, auf welche Grundlage das Baurekursgericht die im angefochtenen

Entscheid vorgesehene Ersatzmassnahme stützt. Dass eine derartige

Ersatzmassnahme ausreichend wäre, kann den FKS-Richtlinien nicht entnommen

werden. Die Ersatzmassnahme wurde während des Rekursverfahrens sodann weder von

der Raumplanungs- und Baukommission Rüti (vgl. angefochtener Entscheid E. 5.1.2)

noch vom Brandschutzexperten der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (vgl.

angefochtener Entscheid, E. 5.1.4) vorgeschlagen. Auch anlässlich des

Augenscheins wurde die Möglichkeit einer derartigen Ersatzmassnahme – soweit

aus dem Protokoll ersichtlich – nicht besprochen und waren im Übrigen auch

keine Vertreter oder Vertreterinnen der zuständigen Brandschutzbehörde oder der

zuständigen Feuerwehr zugegen. Weder die pauschale Aussage der

Gebäudeversicherung im Rekursverfahren, die FKS-Richtlinien seien eingehalten,

noch die gemäss Ziff. 1.10.7 der Baubewilligung geforderte

"Besprechung" des Umgebungskonzepts mit dem Feuerwehrkommandanten

ersetzen die in Ziff. 3 FKS-Richtlinie geforderte Bewilligung einer

derartigen Ersatzmassnahme.

Erst im Beschwerdeverfahren führt die Gebäudeversicherung

aus, gestützt auf Ziff. 3 FKS-Richtlinie erachte sie die alternative

Lösung mit Handschiebeleitern als gleichwertig mit einer Stellfläche für

Hubrettungsfahrzeuge. Bis zur Beschwerdeschrift (recte bis zum angefochtenen

Entscheid) sei die Variante mit der Handschiebeleiter nicht thematisiert

worden, weshalb sich die Gebäudeversicherung dazu oder zu weiteren Varianten

nicht geäussert habe. Die Planung und das Aufzeigen von Lösungen sei Aufgabe

der Bauherrschaft. Die Gebäudeversicherung prüfe lediglich, ob die Konzepte die

Brandschutzvorschriften einhielten. Bei ihren Ausführungen macht die

Gebäudeversicherung nicht geltend, die Ersatzmassnahme – wie in Ziff. 3

FKS-Richtlinie vorgesehen – mit der zuständigen Feuerwehr abgestimmt zu haben.

5.7 Fraglich

ist also, ob ausreichende Stell- bzw. Bewegungsflächen für die Fahrzeuge der

Feuerwehr und die Bereitstellung von dem Lösch- und Rettungseinsatz dienenden

Gerätschaften bestehen, welche jederzeit zugänglich sind. Es bleibt mit dem

angefochtenen Entscheid insbesondere offen, wie damit umzugehen ist, wenn

Ziff. 9 FKS-Richtlinie notwendigerweise eine Bewegungsfläche für ein

Löschfahrzeug und eine Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug verlangt,

im Rahmen einer Ersatzmassnahme aber auf die Stellfläche für ein

Hubrettungsfahrzeug verzichtet wird. Es ist ungeklärt, ob die Feuerwehr

trotzdem ausreichende Stell- und Bewegungsflächen für zwei Fahrzeuge in einer

bestimmten Nähe zur Liegenschaft benötigt oder ob eine Stellfläche für

ein Löschfahrzeug ausreicht. Sollte Ersteres der Fall sein, ist unklar, ob die

Tiefgarageneinfahrt dafür ausreichend Platz bietet oder ob das Grundstück – zum

Beispiel aufgrund der in Ziff. 9 FKS-Richtlinie vorgeschriebenen

Schlauchlänge – zusätzlich von einer anderen Seite befahrbar bzw. erschlossen

sein muss. Nicht behilflich ist dabei jedenfalls der Brandschutzplan bei den

Akten, bei welchem die Schlauchlänge mit 59 m zwar bis zum Eingang des

Hauses eingezeichnet ist, aus dem Plan aber nicht ersichtlich ist, ab welchem

Standort des Fahrzeuges der Feuerwehr gemessen wurde; ein Standortplan für das

Löschfahrzeug liegt nicht bei den Gesuchsunterlagen.

Die Verhältnisse präsentieren sich äusserst knapp und aufgrund

der bisher eingereichten Pläne widersprüchlich. Sobald von der Stichstrasse auf

das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 gefahren wird, misst die befahrbare

Strassenfläche der Garageneinfahrt zusammen mit dem Fuss- und Radweg aufgrund

der beidseitigen Stützmauern zwischen 5,65 m, 5,75 m und 5,40 m.

Der im Baubewilligungsverfahren eingereichte Planungsbericht geht sogar von

lediglich 5,28 m aus. Im nachgereichten Plan mit zusätzlichen Massnahmen

zur Verkehrssicherheit fehlen sodann die in anderen Plänen vorgesehenen

Stützmauern zu Beginn der Einfahrt. Selbst dann misst die Einfahrt gleich nach

der Kurve nur zwischen 5,80 m und 5,90 m. Auf der Höhe der Kurve des

abbiegenden Fuss- und Radwegs sind es dann aufgrund der Stützmauer zur

Liegenschaft Kat.-Nr. 03 hin höchstens 5,70 m. Auf keinem der

erwähnten Pläne ist ersichtlich, dass die Tiefgarageneinfahrt, wie es das

Baurekursgericht ausführt, "rund" 6 m breit wäre. Unter diesen

Voraussetzungen sind die Anforderungen der FKS-Richtlinien an Stellflächen –

zumindest was die Breite anbelangt – nicht eingehalten. Selbst wenn die

Stellfläche ausreichend gross wäre, so ist im Übrigen unter den vorliegend

äusserst beschränkten Platzverhältnissen auf der Höhe der Tiefgarageneinfahrt

und dem daneben liegenden Radweg fraglich, ob der Einsatz der öffentlichen

Dienste insbesondere in einem Notfall gemäss § 4 lit. c VErV

gewährleistet ist und dementsprechend weitere Einsatzfahrzeuge an einem zuerst

eingetroffenen Feuerwehrfahrzeug vorbeifahren könnten, um näher an das Gebäude

zu gelangen, und falls ja, ob der Fuss- und Radweg nach der Rechtskurve genug

breit ist, damit sie näher an das Gebäude heranfahren können (vgl. zur Breite

des Weges E. 4.6.6 hiervor). Schliesslich weist die Tiefgarageneinfahrt

ein Gefälle von unterschiedlicher Intensität aus, weshalb auch deshalb fraglich

ist, ob die diesbezügliche Voraussetzung gemäss Ziff. 6 FKS-Richtlinie

(Neigung in keiner Richtung mehr als 5 %) eingehalten ist.

6.

Auch wenn die vorgesehene Wegverschiebung richtplankonform

ist, so ist die projektierte Führung des Fuss-, Rad- und Wanderwegs nicht

verkehrssicher im Lichte von § 240 PGB. Die ungenügende

Verkehrssicherheit sowie die mangelhafte Ausgestaltung der Notzufahrt gemäss § 13 VErV in Verbindung mit der FKS-Richtlinie führen dazu, dass es dem

Baugrundstück an einer ausreichenden Erschliessung mangelt. Bei einer fehlenden

ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks fällt die Behebung des Mangels mittels

Auflage im Sinn von § 321 Abs. 2 PBG ausser Betracht (vgl. E. 4.6.4

hiervor). Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen kommt daher nach der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht infrage; eine Heilung des Mangels

mittels Nebenbestimmung erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht

nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern

(vgl. VGr, 13. Juni 2024, VB.2022.00568, E. 7.1; 27. März 2024,

VB.2023.00295, E. 7.4; 14. März 2024, VB.2023.00359, E. 3.4).

7.

7.1 Zusammenfassend

erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführerinnen als begründet. Dies führt

zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des vorinstanzlichen

Entscheids und der angefochtenen Baubewilligung.

Die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 7'765.- sind den

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zu je 5/12 sowie der Mitbeteiligten zu 1/6

aufzuerlegen.

7.2 Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

aufzuerlegen (§§ 70 und 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 und § 14 VRG). Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdegegnerinnen

und der Mitbeteiligten bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht zu. Die

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 sind vielmehr zu verpflichten, den Beschwerdeführerinnen

eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a

und Abs. 3 VRG). Die Gemeinde ist in der vorliegenden Konstellation

grundsätzlich nicht entschädigungsberechtigt (§ 17 Abs. 3 VRG; Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission

Rüti vom 3. Juli 2023 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. März

2024 werden aufgehoben.

Die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 7'765.- werden den Beschwerdegegnerinnen 1

und 2 zu je 5/12 sowie der Mitbeteiligten zu 1/6 auferlegt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 365.-- Zustellkosten,

Fr. 6'365.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je hälftig

auferlegt.

4.

Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 werden verpflichtet, den Beschwerdeführerinnen

für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je

Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-; inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Mitbeteiligte und

c) das Baurekursgericht.