Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00233

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00233

VB.2024.00234

VB.2024.00241

VB.2024.00248

Urteil

der 1. Kammer

vom 14. August 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

Aus VB.2024.00233

Beschwerdeführende 1−3

alle vertreten durch RA A,

Aus VB.2024.00234

Beschwerdeführende 4.1−4.2

alle vertreten durch RA C,

Aus VB.2024.00241

Beschwerdeführende 5.1−5.2

beide vertreten durch RA D,

Aus VB.2024.00248

Beschwerdeführende 6−7

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2024.00233, VB.2024.00234, VB.2024.00241, VB.2024.00248

1. E AG,

vertreten durch RA F,

2. Bausektion des Stadtrates Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 4. April 2023 erteilte die

Bausektion des Stadtrats von Zürich der E AG unter Nebenbestimmungen die

Baubewilligung für den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit 36 Wohnungen

und einem Gemeinschaftsraum sowie für sechs Autoabstellplätze im Freien und

einen Velounterstand auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der G-Strasse 04

in Zürich-Oerlikon.

Erwägungen

II.

Gegen diese Baubewilligung wurden insgesamt vier Rekurse

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich erhoben, nämlich von den

Beschwerdeführenden 5.1−5.2 am 17. Mai 2023, von den Beschwerdeführenden

4.1−4.2 am 22. Mai 2023, von den Beschwerdeführenden 1−3 ebenfalls

am 22. Mai 2023 sowie von den Beschwerdeführenden 6−7 am 24. Mai

2023.

Alle Rekurrierenden beantragten in materieller Hinsicht je die Aufhebung

der angefochtenen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid vom 22. März 2024

vereinigte das Baurekursgericht die vier Rekursverfahren und hiess zwei Rekurse

teilweise gut: Es ergänzte die angefochtene Baubewilligung mit einer weiteren

Auflage und fasste eine Dispositiv-Ziffer neu. Im Übrigen wurden diese Rekurse

abgewiesen bzw. abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Die zwei weiteren

Rekurse wurden abgewiesen.

III.

In der Folge gelangten alle vormaligen Rekurrierenden mit

Beschwerden an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich.

A. Mit

Beschwerde vom 6. Mai 2024 beantragten die Beschwerdeführenden 1−3 die

Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide, eventuell die Aufhebung des

Rekursentscheids und die Rückweisung an die Vorinstanz; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren

VB.2024.00233.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. Juni 2024 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 11. Juni

2024.

stellte die E AG den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion des Stadtrats von Zürich beantragte

am 12. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Die

Beschwerdeführenden 1−3 replizierten am 11. Juli 2024 innert

erstreckter Frist unter Wiederholung ihrer Anträge und unter Einreichung einer

Beurteilung des Fundationskonzepts durch die H AG vom gleichen Tag. Die

Duplik der E AG erfolgte am 12. August 2024 mit dem prozessualen

Antrag, die Beurteilung der H AG sei aus dem Recht zu weisen. Die

Beschwerdeführenden 1−3 reichten am 9. September 2024 eine weitere

Stellungnahme ein und beantragten die Abweisung des prozessualen Antrags.

B. Mit

weiterer Beschwerde vom 6. Mai 2024 beantragten auch die Beschwerdeführenden

4.1−4.2 in materieller Hinsicht die Aufhebung der vorinstanzlichen

Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Verwaltungsgericht

eröffnete das Verfahren VB.2024.00234.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. Juni 2024 auch

in diesem Verfahren ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 11. Juni 2024 stellte die E AG den Antrag, die Beschwerde sei

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion des

Stadtrats von Zürich beantragte am 12. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung

der Beschwerde. die Beschwerdeführenden 4.1−4.2 replizierten am 8. Juli

2024.

innert erstreckter Frist und hielten an ihren Anträgen fest.

C. Mit

weiterer Beschwerde vom 6. Mai 2024 beantragten die Beschwerdeführenden

5.1−5.2 die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide, eventuell die

Aufhebung des Rekursentscheids und die Rückweisung an die Vorinstanz; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das

Verfahren VB.2024.00241.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. Juni 2024 auch

in diesem Verfahren ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 11. Juni 2024 stellte die E AG den Antrag, die Beschwerde sei

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion des

Stadtrats von Zürich beantragte am 12. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung

der Beschwerde. Die Beschwerdeführenden 5.1−5.2 replizierten am 8. Juli

2024.

innert erstreckter Frist und wiederholten ihre Anträge.

D. Am 7. Mai

2024.

folgte schliesslich die Beschwerde von den Beschwerdeführenden 6−7,

mit welcher sie in materieller Hinsicht die Aufhebung der vorinstanzlichen

Entscheide, eventuell die Aufhebung des Rekursentscheids und die Rückweisung an

die Vorinstanz, beantragten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das

Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2024.00248.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. Juni 2024 auch

in diesem Verfahren ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 11. Juni 2024 stellte die E AG den Antrag, die Beschwerde sei

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion des

Stadtrats von Zürich beantragte am 12. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung

der Beschwerde. Die Beschwerdeführenden 6−7 replizierten am 8. Juli

2024.

innert erstreckter Frist und wiederholten ihre Anträge.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden

zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführenden aus allen Verfahren sind Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken, die in

legitimationsbegründender Nähe zum streitbetroffenen Bauvorhaben auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 liegen. In Anbetracht ihrer gegen das Projekt erhobenen Rügen

sind sie gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) zur Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

1.3

Die

Rechtsmittel richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,

betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen im Wesentlichen die nämlichen

Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,

die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125

lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008;

vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

2.

2.1

Die

private Beschwerdegegnerin beantragt im Verfahren VB.2024.00233, die von den

Beschwerdeführenden mit Replik vom 11. Juli 2024 eingereichte Beurteilung

des Fundationskonzepts durch die H AG vom 11. Juli 2024 wegen

Verspätung aus dem Recht zu weisen. Im vorliegenden Fall wären die

Beschwerdeführenden verpflichtet gewesen, das neue Beweismittel mit den darin

enthaltenen privatgutachterlichen Behauptungen spätestens mit der Beschwerde

vorzubringen, zumal die Beschwerdeantworten der Beschwerdegegnerinnen dazu

keinen Anlass gegeben hätten.

2.2

Entscheidet

das Verwaltungsgericht – wie vorliegend – als zweite gerichtliche Instanz, sind

neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch die angefochtene

Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG). Es gilt

allerdings auch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren der

Untersuchungsgrundsatz, wenn auch mit gewissen Einschränkungen (Marco Donatsch,

Kommentar VRG, § 60 N. 6 ff.). Verspätete Parteivorbringen kann

das Gericht aufgrund der Untersuchungsmaxime berücksichtigen, sofern dies aus

Gründen der Verfahrensökonomie geboten erscheint (Donatsch, § 60 N. 9).

Indessen ist es angezeigt, auch bei zentralen Bewilligungsvoraussetzungen unter

besonderen Umständen verspätete Tatsachenbehauptungen zuzulassen (vgl. auch

betreffend praktisches Interesse und die Rechtsanwendung von Amtes wegen VGr,

2.

Dezember 2021, VB.2021.00064, E. 10.3.1). Wie es sich damit im

vorliegenden Fall verhält, kann offenbleiben, da der privatgutachterlichen

Beurteilung des Fundationskonzepts – wie zu zeigen sein wird (nachfolgende

E. 4) – für den vorliegenden Entscheid keine Bedeutung zukommt.

3.

3.1

Die

Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 liegen gemäss Bau- und Zonenordnung

der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der sechsgeschossigen

Wohnzone W6. Das Bauvorhaben sieht vor, die auf diesen Grundstücken bestehenden

Gebäude Vers.-Nrn. 05, 06 und 07 an der G-Strasse 08–09 in

Zürich-Oerlikon abzubrechen und an deren Stelle einen Neubau mit sechs

Vollgeschossen und einem bzw. teilweise zwei Dachgeschossen mit insgesamt 36

Wohnungen zu erstellen. Direkt an das südlich benachbarte Gebäude

Vers.-Nr. 010 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 011 soll ein Velounterstand

mit 34 Abstellplätzen angebaut werden.

Im Weiteren werden die Baugrundstücke gemäss

Ortsbildaufnahme "Oerlikon (OE)" des Bundesinventars der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von der Baugruppe 012 "Siedlung I"

mit dem Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) erfasst. Gemäss der

Gewässerschutzkarte liegen die Grundstücke in einem Gewässerschutzbereich Au

gemäss Anhang 4 der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung.

3.2

Beim

streitbetroffenen Projekt handelt es sich um ein Alternativprojekt. Ein erstes

Projekt an gleicher Stelle sah zusätzlich ein Untergeschoss vor, das teilweise

unter dem Grundwasserspiegel zu liegen kommen sollte, bzw. war mit Einbauten in

den Grundwasserträger verbunden und bedurfte deshalb einer entsprechenden

gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung (vgl. BRGE I Nrn. 0106–0111/2021

vom 16. Juli 2021, E. 4). Angesichts der damit verbundenen

Bundesaufgabe im Sinne von Art. 7 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den

Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG, SR 451) führte dies

nach Ansicht der Vorinstanz gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu

einer direkten Anwendbarkeit des ISOS (a. a. O.,

E. 5.3.3 am Ende). Sie hob die Baubewilligung wegen Fehlens einer

Begutachtung im Sinne von Art. 7 Abs. 2 NHG und einer

Interessenabwägung im Sinne von Art. 6 Abs. 2 NHG auf (a. a. O., E. 5.3.4 und E. 6;

angefochtener Entscheid, E. 3). Die dagegen gerichtete Beschwerde ist vor

Verwaltungsgericht hängig (Verfahren VB.2021.00628).

3.3

Das

Projekt, welches der hier angefochtenen Baubewilligung zugrunde liegt, sieht

nun eine Flachfundation vor, deren Unterkante exakt über dem höchsten

gemessenen Grundwasserspiegel von 432,1 m ü. M. liegt und deshalb ohne Einbauten in den

Grundwasserträger auskommt. Jedenfalls bestätigte das für diese Frage

zuständige Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) der Baudirektion des

Kantons Zürich, dass das Vorhaben keiner wasser- und gewässerschutzrechtlichen

Bewilligung bedürfe.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden in den Verfahren VB.2024.00233 und VB.2024.00241 rügen wie

schon im vorinstanzlichen Verfahren eine unvollständige Abklärung des

Sachverhalts bezüglich der Fundation des streitbetroffenen Vorhabens. Da das

Baugrundstück einen "anerkanntermassen schwierigen Baugrund"

aufweise, sei nicht in ausreichendem Mass erstellt, dass die geplante

Flachfundation anstelle der ursprünglich vorgesehenen Pfählung nicht zu

erheblichen Senkungen des Baugrunds führe. Die Vorinstanz habe sich deshalb zu Unrecht

damit begnügt, die angefochtene Baubewilligung mit einer zusätzlichen Auflage

zu ergänzen, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn ein für die Ausführung

verbindliches Konzept zur Umsetzung der Flachfundation einzureichen und

genehmigen zu lassen habe. Dieser Mangel lasse sich nicht nebenbestimmungsweise

beheben.

4.2

Gemäss § 239 Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation, Konstruktion und

Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei

ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden. Die

Einhaltung der Regeln der Baukunde, insbesondere die Vermeidung von

Gefährdungen von Nachbargrundstücken durch Bauarbeiten, stellt eine der

Grundanforderungen dar, welchen ein Bauvorhaben genügen muss. Diese Anforderung

ist, soweit technisch möglich, bereits bei Erteilung der Baubewilligung zu

erfüllen oder zumindest auf den Baubeginn hin sicherzustellen (BEZ 2008

Nr. 42 E. 7 mit Hinweis auf BEZ 1982 Nr. 32).

Aufgrund der gemäss § 3 Abs. 1 lit. b der

Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) einzureichenden

Baueingabepläne im Massstab 1:100 lassen sich aber diese technischen Fragen in

der Regel nicht abschliessend beurteilen. Es genügt deshalb im Regelfall, dass

die Baubehörde die Einhaltung von § 239 Abs. 1 PBG bei der Kontrolle

der Bauausführung gemäss § 327 PBG überwacht (vgl. Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 580, 596 ff.). Anders

verhält es sich dagegen, wenn bereits die Baueingabepläne erkennen lassen, dass

die geplante Baute nicht den anerkannten Regeln der Baukunde entspricht oder

die geplanten Bauarbeiten die Umgebung des Baugrundstücks zu gefährden drohen.

In einem solchen Fall hat die Baubewilligungsbehörde bereits im Rahmen des

Bewilligungsverfahrens die notwendigen Anordnungen zu treffen, um zu

verhindern, dass durch Erstellung oder Bestand der Baute Personen oder Sachen

gefährdet werden. Dabei hat die Baubehörde gestützt auf § 3 Abs. 3 BVV von der Bauherrschaft in erster Linie die notwendigen Angaben einzufordern,

die erforderlich sind, um die Beschaffenheit der Baute gemäss den Anforderungen

von § 239 Abs. 1 PBG abschliessend beurteilen zu können (VGr, 19. Mai

2022, VB.2021.00790, E. 5.1; 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 3.2;

14.

Juli 2004, VB.2004.00012, E. 5; Markus Lanter/Daniel Kunz in:

Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024, S. 1077 f.).

4.3

Den Akten

der vorinstanzlichen Verfahren lässt sich hinsichtlich der Fundation des

Vorhabens Folgendes entnehmen:

4.3.1

Im Zusammenhang mit dem ersten Vorhaben liegt der geologisch-geotechnische

Bericht der J AG vom 13. Februar 2018 vor. Dieses Projekt sah noch

ein Untergeschoss vor, dessen Bodenplatte (Unterkante) etwa auf der Kote 429,0

m ü. M. zu

liegen kommen sollte (a. a. O., S. 11). Für die

Erstellung des Berichts wurden auf den Baugrundstücken Mitte Januar 2018 drei

Rammsondierungen vorgenommen (a. a. O., S. 4 und Beilage 2

mit Einzelprotokollen zu den Sondierungen). In den Rammdiagrammen werden für

den Bereich bis zum Grundwasserspiegel, der zum Zeitpunkt der Sondierung

zwischen 1,47 und 1,92 m unter Terrain lag, künstliche Auffüllungen bzw.

Oberflächenschichten ausgewiesen. Beim Beschrieb der "angetroffenen

Untergrundverhältnisse" werden diese Auffüllungen und Oberflächenschichten

vereinfachend in einem "Schichtpaket" zusammengefasst. Die Mächtigkeit

dieses Schichtpakets wird mit 3,5 bis 4,3 m angegeben. Es reicht bis zur

Obergrenze bei etwa 432,9 bis 433,6 m ü. M. bzw. bis zur Terrainobergrenze. Die

Tragfähigkeit für diese Schicht wird als sehr klein und die

Setzungsempfindlichkeit als sehr gross angegeben (a. a. O., S. 6). Unter der Annahme, dass aufgrund des

Untergeschosses eine Aushubtiefe von rund 4 bis 5 m erforderlich wäre und

damit tragfähigere Schichten erreicht würden, hält der Bericht zu einer

Flachfundation Folgendes fest (a. a. O., S. 13):

Beim mehrgeschossigen Neubau dürften

relativ hohe Bauwerkslasten anfallen, was bei einer Flachfundation

mittels einer Bodenplatte in diesem bezüglich Materialzusammensetzung und

Lagerungsdichte sehr heterogenen Untergrund zu grösseren Setzungen und

Setzungsdifferenzen resp. Gebäudeverkippungen führen würde. Solche

Setzungsdifferenzen führen zu Zwängungen, welche selbst mit aufwändigen

konstruktiven Massnahmen nicht mit Sicherheit schadlos aufgenommen werden

können. Risse in der Bodenplatte und in den Aussenwänden und damit verbundene

Wasserundichtigkeiten wären die Folge davon. Unter Berücksichtigung dieser

Randbedingungen empfehlen wir, im vorliegenden Fall auf eine Flachfundation zu

verzichten und den Neubau konsequent auf Pfähle zu fundieren.

Der Bericht hält sodann fest, dass bei relevanten

Projektänderungen oder einem neuen Projekt eine Neubeurteilung erforderlich sei

(a. a. O., S. 5).

4.3.2

Im Zusammenhang mit dem neuen Projekt ohne Einbauten im Grundwasserbereich

erstellte das Ingenieurunternehmen K AG am 21. Juni 2022 im Auftrag

der Bauherrschaft ein "Konzept Fundation ohne Einbauten ins

Grundwasser". Auf Grundlage des vorerwähnten geologisch-geotechnischen

Berichts wurde der höchste Grundwasserspiegel auf einer Kote von 432,1 m ü. M. festgelegt (a. a. O., S. 4) und die darunterliegende

Bodenschicht als schlecht tragfähig und setzungsempfindlich beschrieben (a. a. O., S. 7). Um die entstehenden

Setzungen "beherrschen" zu können, wurden für eine Flachfundation auf

einer solchen Bodenschicht folgende Massnahmen als erforderlich bezeichnet (a. a. O., S. 7):

-

Das Gebäude ist konsequent als Leichtbau zu planen,

um das zu fundierende Gewicht möglichst zu minimieren.

-

Die zu fundierenden Lasten sind mittels tragender

Wände im Erdgeschoss und einer ausreichend steifen Bodenplatte flächig über den

Gebäudegrundriss zu verteilen.

-

Damit die auftretenden Setzungen, insbesondere die

differentiellen Setzungen, welche zu einer Verkippung des Gebäudes führen,

während dem Bau und im Endzustand ausgeglichen werden können, werden unter den

tragenden Wänden Pressen eingebaut. Die Pressen erlauben, die entstehenden

Setzungen auszugleichen und insbesondere eine Schiefstellung des Gebäudes zu

kompensieren.

Als Konzept für die Fundation wurde eine doppelte

Bodenplatte mit dazwischen (im Hohlraum) liegenden Pressen beschrieben. Die

Pressen sollen die Setzungen, die aufgrund des schlecht tragfähigen Baugrundes

entstehen, während der Erstellung des Gebäudes und später im Betrieb

ausgleichen können. Die zu erwartenden Setzungen werden für die ständige Last

mit 60 bis 70 mm und zusätzlich für die Nutzlast mit höchstens 20 mm

angegeben. Die Pressen müssten differenzielle Setzungen in der Grössenordnung

von 50 mm ausgleichen können. Beim Fundationskonzept mit einer doppelten

Bodenplatte handle es sich um ein bewährtes Verfahren, welches für die

Erdbebenisolation von Gebäuden in stark erdbebengefährdeten Gebieten (z. B. Japan oder

Kalifornien) oder für die Schwingungsisolation von Bauwerken entlang von

Bahnlinien seit Langem eingesetzt würde (a. a. O.,

S. 7 f.).

4.3.3

Während des Rekursverfahrens erstellte die (inzwischen umfirmierte) L AG

am 21. Juli 2023 im Auftrag der Bauherrschaft eine Abschätzung zu den zu

erwartenden Setzungen. Nach diesem zweiseitigen Bericht liegen die berechneten

Setzungen aufgrund des projektierten Neubaus im Bereich von 4 bis 11 cm,

welche unmittelbar im Bereich des Neubaus auftreten würden. Mit einem

angemessenen Fundationskonzept, das den relativ grossen Setzungen Rechnung

trage, sei eine Flachfundation aber denkbar. Die zu erwartenden Setzungen

ausserhalb der Grundstücksgrenzen würden sich in einem sehr kleinen Bereich

bewegen, weshalb Nachteile für Dritte nicht zu erwarten seien. Das

Ingenieurunternehmen K AG ergänzte sein Konzept am 14. August 2023

mit einer Darstellung zur "Setzungsmulde", die der Neubau erzeugen

würde, um die Setzungen im Bereich der Nachbarparzellen aufzuzeigen.

4.4

Das

Baurekursgericht hat sich in seinem Entscheid eingehend mit den vorstehend

wiedergegebenen Dokumenten und den von den Rekurrierenden dagegen gerichteten

Vorbringen auseinandergesetzt (angefochtener Entscheid,

E. 5.1.1 ff.). Es kam zum Ergebnis (a. a. O,

E. 5.3.2, S. 35 f.), dass der Nachweis der Machbarkeit einer

Flachfundation erbracht sei. Es sei keine Bewilligung auf Vorrat erteilt

worden, weshalb die Aufhebung der Baubewilligung nicht infrage komme und diese

auch nicht im Widerspruch zu § 239 PBG stehe. Das Fundationskonzept

erbringe zwar den Nachweis der Machbarkeit einer Flachfundation, sei jedoch

noch relativ allgemein gehalten und lasse eine vertiefte – durch entsprechende

Ausführungspläne ergänzte – Darstellung der konkreten Umsetzung im Rahmen des

zu beurteilenden Bauvorhabens vermissen. Die Umsetzung des Fundationskonzepts

werde auch nicht durch eine entsprechende Auflage sichergestellt. Da auf einem

nachweislich schwierigen Baugrund ein bautechnisches Vorgehen gewählt werden

solle, von dem ursprünglich abgeraten und das in der Folge lediglich unter

Einhaltung verschiedener Vorgaben als umsetzbar erachtet worden sei, handle es

sich um einen aussergewöhnlichen Fall, in welchem es sich rechtfertige, von der

Bauherrschaft weitergehende präzisierende Nachweise zur konkreten Umsetzung

einzufordern und die Verbindlichkeit des bautechnischen Vorgehens in der

Baubewilligung festzuhalten. Die Vorinstanz ergänzte deshalb die angefochtene

Baubewilligung mit folgender Auflage (angefochtener Entscheid, E. 5.3.2 am

Ende und Dispositiv-Ziffer II):

Vor Baubeginn hat

die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen im

Entscheid des Baurekursgerichts ein auf dem 'Konzept Fundation ohne Einbauten

ins Grundwasser' der K AG vom 21. Juni 2022/14. August 2023

basierendes, auf die konkrete Umsetzung der Flachfundation bezogenes und für

die Ausführung des Bauvorhabens verbindliches Konzept einzureichen und

genehmigen zu lassen.

4.5

Inhaltliche

oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender

Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist

Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches

verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,

wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten

Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen

darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung

der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV]). Das

Interesse der Bauherrschaft am Fortbestand der Baubewilligung ist grundsätzlich

als gewichtig einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und

ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen

behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht

infrage. Ziehen die Mängel aber wesentliche Projektänderungen nach sich, können

sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 27. März

2024, VB.2023.00295, E. 7.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.1;

19.

Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1, 26. Januar 2011,

VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;

Laura Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher

Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 513 ff.).

Erteilt die Baubehörde die Baubewilligung unter dem

Vorbehalt der Einreichung und Bewilligung ergänzender Pläne in einem

nachgelagerten Verfahren, geht sie in der Regel davon aus, dass die noch

offenen Punkte von untergeordneter Bedeutung sind und den Grundentscheid nicht

mehr infrage stellen können. Sie ist dabei an das Koordinationsgebot gemäss

Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700)

gebunden. Dieses verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und

einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann zulässig, wenn dies von der

Sache her sinnvoll erscheint – so etwa, wenn die Beurteilung der Farb- und

Materialwahl während der Bauausführung besser möglich ist – und sich daraus keine

wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder

ergeben können (BGE 150 II 566 E. 2.2.2, mit weiteren Hinweisen).

Im konkreten Fall beurteilte das Bundesgericht die Liegenschaftsentwässerung

bzw. das dafür zu erstellende Entwässerungskonzept nicht als einen selbständig

beurteilbaren Teilaspekt des Bauvorhabens. Es könne nicht in grundsätzlicher

Weise ausgeschlossen werden, dass sich aus dem nachgelagerten Verfahren

Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben könnten (a. a. O., E. 2.4).

4.6

Vorab ist

festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens

mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung

auszusprechen ist, dem Baurekursgericht als Fachgericht ein gewisser

Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).

Sodann ist zu bemerken, dass die Vorinstanz als Fachgericht zwar den Nachweis

der Machbarkeit einer Flachfundation als erbracht sah, jedoch gestützt auf die

vorliegenden Unterlagen keine abschliessende Beurteilung zur Fundation abgab,

sondern stattdessen eine (weitere) Nebenbestimmung statuierte. Angesichts des

Umstands, dass der Nachweis der Machbarkeit des Ingenieurunternehmens auf einem

geologisch-geotechnischen Bericht zum Baugrund beruht, der noch von einem Projekt

mit Untergeschoss und einer Unterkante der Bodenplatte auf Kote 429,0 m ü. M. ausging und bei

Projektänderungen eine Neubeurteilung vorbehält, wäre eine abschliessende

Beurteilung auch verfrüht gewesen. Daran ändert auch die später abgegebene

Beurteilung des Setzungsverhaltens vom 21. Juli 2023 durch das

Geologieunternehmen nichts, da diese kurze Stellungnahme nur das

Setzungsverhalten des Baukörpers sowie die Auswirkungen auf die

Nachbargrundstücke zum Gegenstand hat und die Flachfundation mit einem angemessenen

Fundationskonzept ohne weitere Prüfung lediglich für "denkbar" hält.

Zuzustimmen ist der Vorinstanz im Weiteren, dass es sich

vorliegend um einen aussergewöhnlichen Fall handelt, einerseits wegen des

ursprünglich verworfenen bautechnischen Vorgehens auf schwierigem Baugrund, das

nur unter Beachtung spezifischer Vorgaben durchführbar erscheint, und andererseits

aus verfahrensrechtlichen Gründen.

Besonderes Gewicht entfaltet nämlich der Umstand, dass von

der Realisierbarkeit einer Flachfundation in diesem schwierigen Baugrund

abhängt, ob wirklich keine Bewilligung des AWEL im Sinne von Ziff. 1.5.3

des Anhangs zur BVV erforderlich ist. Sollte sich beispielsweise die

Dimensionierung der unteren Bodenplatte oder der Hohlraum für die Aufnahme der

Pressen erst im Rahmen der Ausführungsplanung als ungenügend erweisen, ist ein

Einbau unter den höchsten Grundwasserspiegel im Gewässerschutzbereich Au

sehr wahrscheinlich, da nach gegenwärtigem Planungsstand die Unterkante der

unteren Bodenplatte – wohl unter Berücksichtigung der prognostizierten massiven

Setzungen von bis zu 11 cm – bereits direkt über dem höchsten gemessenen

Grundwasserspiegel von 432,1 m ü. M. zu liegen kommt. Als Folge wäre nachträglich

eine gewässerschutzrechtliche Bewilligung notwendig, womit wieder die Fragen einer

Begutachtung im Sinne von Art. 7 Abs. 2 NHG und einer

Interessenabwägung im Sinne von Art. 6 Abs. 2 NHG im Raum stehen, die

mit dieser Projektvariante gerade vermieden werden sollten (vgl. dazu bereits

E. 3.2 f.). Deshalb reicht es in diesem besonderen Fall gerade nicht

aus, die konkrete Umsetzung der Flachfundation erst auf den Baubeginn

nachzuweisen, da im Sinne der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung

nicht in grundsätzlicher Weise ausgeschlossen werden kann, dass sich aus dem

nachgelagerten Verfahren Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben

könnten. Somit muss bereits die Baubewilligung auf diesem Nachweis beruhen.

4.7

Im

Ergebnis kann der Mangel im vorliegenden Fall nicht "ohne besondere

Schwierigkeiten" im Sinne von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden,

weshalb die von der Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung nicht zulässig ist.

Da eine nebenbestimmungsweise Behebung des Mangels nicht möglich ist, ist die

Baubewilligung als Ganzes aufzuheben.

Da schon die der Vorinstanz vorgelegten Dokumente zum

Baugrund und zur Fundierung zu diesem Ergebnis führen, kann offenblieben, ob –

wie beantragt – die Beurteilung des Fundationskonzepts durch die H AG vom

11.

Juli 2024 aus dem Recht zu weisen ist.

Da zudem bereits ein Bauverweigerungsgrund gegeben ist,

brauchen die verbleibenden Rügen nicht weiter geprüft zu werden. Namentlich

erübrigt sich bei dieser Ausgangslage eine Überprüfung der ästhetischen

Einordnung des streitbetroffenen Vorhabens im Sinne von § 238 PBG.

5.

Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen sind somit der Entscheid

des Baurekursgerichts vom 22. März 2024 sowie die Baubewilligung vom 4. April

2023.

in Gutheissung der Beschwerden in den Verfahren VB.2024.00233 und

VB.2024.00241 aufzuheben und die Sache ist zur weiteren Prüfung der Fundation –

erforderlichenfalls aufgrund ergänzter Gesuchsunterlagen (§ 3 Abs. 3

in Verbindung mit § 11 Abs. 3 BVV) – und zum Neuentscheid an die

Beschwerdegegnerin 2 zurückzuweisen.

Gemäss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der

Regel nach Massgabe ihres Unterliegens. Die Rückweisung zur erneuten

Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen

auch bezüglich der Beschwerden in den Verfahren VB.2024.00234 und VB.2024.00248

als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder

kassatorisch entscheiden kann (BGE 137 V 210 E. 7.1; BGr, 28. April

2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen). Entsprechend ist auch

die Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids zu

korrigieren.

Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens sind

somit insgesamt den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen. Dabei

ist zu berücksichtigen, dass vorliegend vier getrennte Verfahren geführt

wurden. Ferner hat die private Beschwerdegegnerin 1 den

Beschwerdeführenden in den Verfahren VB.2024.00233, VB.2024.00234 und VB.2024.00241

antragsgemäss eine angemessene Parteientschädigung für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als

angemessen erweisen sich für beide Verfahren je eine Parteientschädigung von

Fr. 4'000.-, insgesamt Fr. 12'000.-.

Die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00248 haben –

vor beiden Gerichtsinstanzen – weder einen Rechtsbeistand

beigezogen noch machen sie einen besonderen Aufwand geltend, weshalb ihnen

keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

6.

Soweit es sich vorliegend um einen

Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den einschränkenden Voraussetzungen

von Art. 93 Abs. 1 BGG angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1;

BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Verfahren VB.2024.00233, VB.2024.00234, VB.2024.00241 und VB.2024.00248 werden

vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März

2024.

und die Baubewilligung vom 4. April 2023 der Bausektion des Stadtrats

von Zürich werden aufgehoben und die Sache wird zur weiteren Prüfung im Sinne

der Erwägungen und zum Neuentscheid an letztere zurückgewiesen.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 10'560.- werden den Beschwerdegegnerinnen 1

und 2 je zur Hälfte auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 795.-- Zustellkosten,

Fr. 8'795.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

5.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden in den

Verfahren VB.2024.00233, VB.2024.00234 und VB.2024.00241 eine

Parteientschädigung von je Fr. 4'000.- (insgesamt Fr. 12'000.-;

einschliesslich Mehrwertsteuer) für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinne von Erwägung 6 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.