Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00235

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00235

Urteil

der

1. Kammer

vom 11. Dezember 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),

Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

A,

vertreten durch B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C,

vertreten durch RA D,

2. Bausektion des Stadtrates Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion des Stadtrats von Zürich erteilte C mit

Beschluss vom 9. Mai 2023 die baurechtliche Bewilligung für den

Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses auf den Grundstücken an der E-Strasse 01

und 02 bzw. neu 03, 04, 05, 06 und 07 in Zürich-Wollishofen (Kat.-Nrn. 08, 09

und 010).

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A und F am 30. Mai 2023 respektive am

10.

Juni 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten im Hauptpunkt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Am

22.

März 2024 wies das Baurekursgericht die Rekurse ab.

III.

Am 30. April 2024 erhob A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des

Rekursentscheids und der angefochtenen Baubewilligung; die Sache sei zur

Abklärung der Schutzwürdigkeit des Landschaftsschutzobjekts "G, H"

beziehungsweise "G" an den Stadtrat zurückzuweisen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von C.

Das Baurekursgericht beantragte am 16. Mai 2024 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C beantragte am 7. Juni

2024.

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten von A.

Auch die Bausektion beantragte mit Eingabe vom 12. Juni 2024 die Abweisung

der Beschwerde. A hielt mit Eingabe vom 24. Juni 2024 an seinen Anträgen

fest. C und die Bausektion liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die streitgegenständlichen Baugrundstücke befinden sich

gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der dreigeschossigen

Wohnzone W3 und liegen im Perimeter des kommunalen Landschaftsschutzobjekts G.

Geplant ist der Abbruch der bestehenden Mehrfamilienhäuser und die Erstellung

eines neuen Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und einer Tiefgarage mit zehn

Abstellplätzen.

3.

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Baubehörde habe sich

fälschlicherweise nicht mit der Frage der Schutzwürdigkeit des Inventarobjekts

und mit der Einordnungsfrage im Sinn von § 238 Abs. 2 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) auseinandergesetzt. Sodann sei

das Baurekursgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass sich die

Schutzvermutung bezüglich des inventarisierten Landschaftsschutzobjekts

ausschliesslich auf die der Freihaltezone zugewiesenen Teile beziehe. Die nach

der Inventarisierung erfolgte Aufzonung der streitgegenständlichen Grundstücke

bedeute nicht, dass kein Schutzentscheid zu fällen sei. Das fragliche Gebiet

sei äusserst empfindlich gegenüber Eingriffen und gemäss Inventarblatt sei das

Schutzziel die ungeschmälerte Erhaltung des Erscheinungsbildes. Das im

Vergleich zur Bestandsbaute deutlich grössere Bauprojekt befinde sich weniger

als 100 m vom Kamm bzw. Fuss eines Moränenhügels entfernt, was einen

unzulässigen Eingriff in das Inventarobjekt darstelle, namentlich weil es die

Sichtbeziehung dazu unterbreche und sich nicht genügend in die

Moränenlandschaft einfüge; gleiches sei im Zusammenhang mit der baulichen

Weiterentwicklung des Perimeters zu erwarten. Ausserdem sei in der amtlichen

Publikation des Bauvorhabens nicht auf die Lage des Baugrundstücks innerhalb

des inventarisierten Perimeters hingewiesen worden.

4.

4.1

Die

Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Natur- und Heimatschutzes begründet

die Vermutung der Schutzwürdigkeit (§ 203 Abs. 2 PBG). Gefährdet ein

Bauprojekt ein solches inventarisiertes Objekt, ist die zuständige Behörde

grundsätzlich verpflichtet, vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d. h. Schutzmassnahmen

anzuordnen oder darauf zu verzichten. Unter Umständen ist statt eines

förmlichen Schutzentscheids ein projektbezogener Schutzentscheid möglich (dazu

statt vieler VGr, 15. Mai 2025, VB.2024.00187, E. 5.3).

Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch

ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das

Gemeinwesen keine Veranlassung, im Rahmen eines förmlichen oder eines

projektbezogenen Schutzentscheids über die Schutzwürdigkeit und den

Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (dazu statt vieler VGr, 21. September

2023, VB.2023.00104, E. 3.1; Josua Raster/Thomas Wipf in: Christoph

Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil

2024, S. 358 mit weiteren Hinweisen). Dies ist zu bejahen, wenn ein

Vorhaben klarerweise mit dem Schutzziel konform ist (VGr, 12. Januar 2023,

VB.2022.00247, E. 4.2). Sodann kann auf eine erneute Abklärung verzichtet

werden, wenn bereits im Rahmen der Nutzungsplanung eine umfassende Abwägung der

konkreten gegenläufigen Schutz- und Nutzinteressen vorgenommen und der Standort

ausdrücklich für die geplante Nutzung zugewiesen wurde (VGr, 7. Februar 2006,

VB.2005.00456, E. 3.4).

4.2

Gemäss

Inventarblatt des Landschaftsschutzobjekts G ist als Schutzziel die

ungeschmälerte Erhaltung des Erscheinungsbildes und der landwirtschaftlich

genutzten Flächen vorgesehen; es seien keine weiteren Eingriffe vorzunehmen. In

§ 20 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977

(KNHV) ist festgehalten, dass Landschaftsschutzgebiete zur planungsrechtlichen

Sicherung in Freihaltezonen eingeteilt werden, soweit ihre Ausdehnung und ihr

Charakter es erlauben und der Schutzzweck es erfordert. Soweit

planungsrechtliche Massnahmen nicht genügen, sind für Landschaftsschutzgebiete

Vorschriften zu erlassen und Verfügungen zu treffen, die alle Tätigkeiten,

Vorkehren und Einrichtungen verbieten, welche das Landschaftsbild

beeinträchtigen, insbesondere seine Unberührtheit und Harmonie stören oder

seine Eigenart gefährden oder ein schutzwürdiges Einzelobjekt zerstören oder

verunstalten können (§ 21 Abs. 1 KNHV).

4.3

Das

Baugrundstück ist bereits seit 1961 überbaut. Die Inventarisierung erfolgte

hingegen erst im Jahr 1990. Während in der Folge hinsichtlich der überbauten

Parzellen eine Aufzonung von W2 zu W3 erfolgte, wurden die nicht überbauten

Flächen der Freihaltezone zugewiesen. Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der

Inventare (§ 204 Abs. 1 PBG) kann davon ausgegangen werden, dass die

Schutzanliegen des Inventars einen gewissen Niederschlag in der zeitlich nach

der Inventarisierung erlassenen Nutzungsplanung gefunden haben. Aus den Akten

ist jedoch nicht ersichtlich, dass im Rahmen der Nutzungsplanung eine

umfassende Abwägung der konkreten gegenläufigen Schutz- und Nutzinteressen

vorgenommen worden wäre.

4.4

Zwischen

dem Bauprojekt und der geschützten Moränenlandschaft besteht ein Sichtbezug.

Die geplante Baute entspricht der Zone W3 und weist drei (statt wie bei der

Bestandsbaute zwei) Vollgeschosse sowie ein Attikageschoss auf. Sie weist zudem

einen im Vergleich zur Bestandsbaute vergrösserten "Fussabdruck" auf

und ist deutlich höher – die Gebäudehöhe beträgt 9,5 m statt 7 m und

anstelle des flachen Satteldachs ist ein Attikageschoss geplant. Damit führt

das Bauprojekt zu einer bedeutsamen optischen Veränderung im Perimeter des

Schutzobjekts. Eine Gefährdung des Schutzobjekts kann unter diesen Umständen

nicht von vornherein ausgeschlossen werden und es lag nicht mehr im

pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde, auf einen Schutzentscheid zu

verzichten. Die Baubewilligung erweist sich somit als rechtsfehlerhaft und ist

aufzuheben.

5.

Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Die

Kosten des Rekursverfahrens sind demgemäss neu zu verlegen, soweit sie die

Parteien des vorliegenden Verfahrens betreffen, und die Beschwerdegegnerin 1

ist zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekursverfahren eine

angemessene Parteientschädigung auszurichten. Die Kosten des

Beschwerdeverfahrens sind den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sodann ist die Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten, dem

Beschwerdeführer eine angemessene Parteientschädigung für das

Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 22. März 2024 und die Baubewilligung vom 9. Mai

2023.

der Bausektion des Stadtrats von Zürich werden aufgehoben.

In Abänderung von Dispositiv-Ziffern II und III werden

die Kosten des Rekursverfahrens zu je 3/8 den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 und

(unverändert) zu 1/4 F auferlegt, und die Beschwerdegegnerin 1 wird

verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekursverfahren eine

Parteientschädigung von Fr. 500.- zu bezahlen; F bleibt (unverändert)

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Rekursverfahren eine

Parteientschädigung von Fr. 750.- zu bezahlen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 3'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 500.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.