Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00249

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00249

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. November 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

A AG,

vertreten durch RA B

und/oder RA C,

Beschwerdeführerin,

gegen

Beschwerdegegnerschaft 1−6

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerschaft 7−10

vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Bausektion des Stadtrates Zürich,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 22. August 2023 erteilte die

Bausektion des Stadtrats von Zürich der A AG, Zürich, die Baubewilligung

für eine Arealüberbauung (Ersatzneubau) auf 32 Grundstücken an der F-Strasse

in Zürich-Witikon mit 177 Wohnungen, einer Tiefgarage mit 108 Abstellplätzen

sowie Photovoltaikanlagen auf den Flachdächern. Gleichzeitig wurde die im

koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 18. April 2023 betreffend die lärmschutzrechtliche

Ausnahmebewilligung und den Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung

eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten am 28. September 2023 einerseits

Beschwerdegegnerschaft 1−6 mit gemeinsamer Eingabe sowie andererseits Beschwerdegegnerschaft

7−10 mit gemeinsamer Eingabe beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung der vorstehend genannten Entscheide.

Mit Entscheid vom 22. März 2024 vereinigte das

Baurekursgericht die beiden Rekurse, hiess sie gut und hob den Beschluss der

Bausektion des Stadtrats von Zürich vom 22. August 2023 und die

Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 18. April 2023 auf.

III.

Mit Eingabe vom 6. Mai 2024 erhob die A AG

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März 2024 sei aufzuheben und es

sei ihr die nachgesuchte Baubewilligung sowie die lärmschutzrechtliche

Bewilligung zu erteilen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Beschwerdegegnerschaft. Eventuell sei der angefochtene Entscheid des

Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

Am 7. Juni 2024 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 11. Juni

2024.

beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich die Gutheissung der

Beschwerde, wobei sie zur Begründung auf den Mitbericht des kantonalen

Tiefbauamts, Fachstelle Lärmschutz, vom 6. Juni 2024 verwies. Mit Eingabe

vom 12. Juni 2024 beantragte die Bausektion des Stadtrats von Zürich

ebenfalls die Gutheissung der Beschwerde.

Mit Beschwerdeantwort vom 13. Juni 2024 beantragten die

Beschwerdegegnerschaft 1−6, die Beschwerde sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei. Den gleichen Antrag stellten die Beschwerdegegnerschaft 7−10

mit Beschwerdeantwort vom 20. Juni 2024. Die A AG replizierte innert

erstreckter Frist am 19. August 2024. Die Beschwerdegegnerschaft reichte

ihre Dupliken am 11. und 13. September 2024 auch innert erstreckter Frist

ein. In diesen Eingaben sowie im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien

an ihren Anträgen fest. Die letzte Eingabe erfolgte am 10. Dezember 2024.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

Das

eingangs erwähnte, streitbetroffene Bauvorhaben (vgl. Ziff. I) umfasst als

Arealüberbauung mehrere Grundstücke, die zusammen eine Fläche von 13'747 m2

mit einer mittleren Länge von rund 185 m und einer mittleren Tiefe von

rund 72 m aufweisen. Die Baugrundstücke sind gemäss der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Wohnzone W3 mit einer

Wohnanteilspflicht von 66 % zugeschieden. Die BZO der Stadt Zürich ist

bezüglich der Baubegriffe noch nicht im Sinne der Interkantonalen Vereinbarung

über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) harmonisiert.

Auf diesem Areal soll eine mehrgliedrige Überbauung mit

mehreren Baukörpern erstellt werden: Der lange Baukörper entlang der F-Strasse (nachfolgend

auch: "Lärmriegel") ist gesamthaft rund 178 m lang und wird an drei

Stellen von hohen, auf der Ebene des dritten Geschosses überbauten Durchgängen

durchbrochen, welche den langen Baukörper in vier Trakte unterteilen. An jeden

dieser Trakte schliessen in südsüdöstlicher Richtung vier weitere Baukörper (nachfolgend

auch: "Schenkel") von rund 41 bis 46 m Länge an, die auf diese Weise

drei Innenhöfe bilden (was in den vorliegenden Akten und nachfolgend auch als

"Kamm-Struktur" bezeichnet wird).

2.2

Alle

Baugrundstücke sind der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) II gemäss Art. 43

Abs. 1 lit. a der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986

(LSV) zugeteilt. Aufgrund des von der F-Strasse und der E-Strasse ausgehenden

Strassenverkehrslärms, welcher die Immissionsgrenzwerte (IGW) gemäss Anhang 3 Ziff. 2

zur LSV überschreitet, handelt es sich um ein lärmbelastetes Gebiet im Sinne

von Art. 22 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober

1983.

(USG). Die Bauherrschaft reichte mit dem Baugesuch einerseits ein

Lärmschutzkonzept vom 1. November 2022 und andererseits einen

Lärmschutznachweis vom 7. Dezember 2022 ein. Für die Überbauung erteilte

die kantonale Fachstelle für Lärmschutz gestützt auf Art. 31 Abs. 2

LSV eine lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung, weil aus ihrer Sicht die

erforderlichen Optimierungen und Massnahmen vorgenommen sowie ausführlich und

nachvollziehbar dokumentiert worden waren. Die Vorinstanz gelangte hingegen zum

Ergebnis, dass nicht alle verhältnismässigen baulichen und gestalterischen

Massnahmen im Sinne von Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden seien.

Insbesondere sei nicht in nachvollziehbarer und überzeugender Weise dargelegt

worden, weshalb mit der Anordnung der Wohnungsgrundrisse unter lärmrechtlichen

Aspekten das Optimum erreicht worden sein soll. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31

Abs. 2 LSV könne deshalb nicht erteilt werden.

3.

In der Hauptsache beantragt die Beschwerdeführerin die

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Erteilung der Baubewilligung

sowie der lärmschutzrechtlichen Bewilligung für ihr Vorhaben. Für einen

derartigen reformatorischen Entscheid fehlt es indessen an der Spruchreife.

Vorliegend hat die Vorinstanz den erstinstanzlichen

Entscheid bereits aus lärmschutzrechtlichen Gründen aufgehoben und die weiteren

Rügen der damaligen Rekurrierenden – namentlich zu Hindernisfreiheit, Abständen,

Ausnützung, Geschossigkeit, Abgrabungen und Einordnung – nicht mehr geprüft.

Die Prüfung dieser Aspekte obliegt jedoch in erster Linie der zuständigen

Bewilligungsbehörde bzw. dem Baurekursgericht als Fachgericht. Zur Wahrung des

Instanzenzugs kommt die unmittelbare Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung

und der lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung im vorliegenden Verfahren von

vornherein nicht in Betracht; der Hauptantrag ist daher abzuweisen.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin rügt zunächst eine unrichtige bzw. unvollständige

Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz: einerseits im Zusammenhang

mit dem als Teil der Baugesuchsunterlagen eingereichten Lärmschutznachweis und

andererseits im Zusammenhang mit dem im Rekursverfahren eingereichten,

aktualisierten Lärmschutznachweis. Ferner sei die Kritik der Vorinstanz

bezüglich der Ermittlung der von der E-Strasse ausgehenden

Strassenlärmemissionen unberechtigt. Schliesslich hätte der

Untersuchungsgrundsatz erfordert, dass sich die zuständigen Fachstellen vor

einem negativen Entscheid nochmals hätten äussern können.

4.2

Mit der

Beschwerde kann eine unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts

gerügt werden (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG).

4.2.1

Die heutige Beschwerdeführerin und damalige private Rekursgegnerin reichte

im Rekursverfahren als Beilage zu ihrer Duplik vom 30. Januar 2024 einen

revidierten Lärmschutznachweis vom 26. Januar 2024 ein, was gestützt auf § 20a Abs. 2 VRG ohne Weiteres zulässig war, zumal es darum ging, die

Auswirkungen des 2020 auf der F-Strasse eingebauten lärmarmen Belags des Typs

SDA-8 auf die strassenseitigen Lärmemissionen darzustellen. Der Einbau war im

ursprünglichen Lärmschutznachweis vom 7. Dezember 2022 noch nicht

berücksichtigt worden, weil auch die im Strassenlärmbelastungskataster der

Stadt Zürich publizierten Lärmdaten (vgl. www.stadt-zuerich.ch/geodaten → Übersicht

Strassenlärmemissionsabschnitte für Lärmgutachten) noch nicht darauf

abstellten, was die private Rekursgegnerin bereits in ihren Rekursantworten vom

29.

November 2023 ausführte. Die heutige Mitbeteiligte 1 bestätigte

dies als damalige Rekursgegnerin mit ihrer Rekursvernehmlassung vom 29. November

2023.

und erneut mit ihrer Stellungnahme im Beschwerdeverfahren vom 12. Juni

2024.

unter Verweis auf die entsprechenden Ausführungen in der

Beschwerdeschrift. Aufgrund der Bestreitung der damaligen Rekurrierenden in

ihren Repliken unter Hinweis auf fehlende Beweismittel ist es – anders als die

Beschwerdegegnerschaft teilweise meint – nicht zu beanstanden, dass die heutige

Beschwerdeführerin dieser Kritik im Rekursverfahren erst mit der Duplik mit

einem berichtigten und zugleich aktualisierten Lärmschutznachweis begegnete.

Dispositiv

Der Lärmschutznachweis vom 26. Januar 2024 war demnach im vorinstanzlichen

Verfahren grundsätzlich zu berücksichtigen.

4.2.2

Die Vorinstanz wies mit Bezug auf den revidierten Lärmschutznachweis darauf

hin, dass in diesem hinsichtlich der Maximalbelastungen einerseits von einer

Reduktion um 1,2 dB(A) am Tag beziehungsweise 1,3 dB(A) in der Nacht

und andererseits von einer solchen von 1,3 dB(A) am Tag beziehungsweise

1,4 dB(A) in der Nacht ausgegangen werde, was nicht nachvollziehbar sei.

Obwohl die Vorinstanz auf diesen Umstand nicht weiter

abstellte, weil der Unterschied von 0,2 dB(A) vom menschlichen Ohr nicht

wahrgenommen werden könne, ist unter Berücksichtigung der zutreffenden

Vorbringen der Beschwerdeführerin festzuhalten, dass die Vorinstanz

diesbezüglich zu Unrecht die mit dem Modell sonROAD18 (einem Emissionsmodell; vgl.

Strassenlärm-Berechnungsmodell sonROAD18: Aufbereitung der Eingabedaten und

Ausbreitungsrechnung, hrsg. v. Bundesamt für Umwelt [BAFU], Bern 2021, S. 5)

errechnete Reduktionswirkung des lärmarmen Belags SDA-8 mit den

Reduktionswirkungen gestützt auf die Immissionsberechnung am Immissionsort direkt

verglich. Anders als die Vorinstanz meint, sind also diese unterschiedlichen

Reduktionswerte durchaus nachvollziehbar, weshalb dies noch kein Grund ist,

nicht auf den revidierten Lärmschutznachweis abzustellen.

4.2.3

Im Weiteren bemängelte die Vorinstanz am revidierten Lärmschutznachweis,

dass nicht nachvollziehbar dokumentiert sei, wie beziehungsweise mit welchen

Angaben (Belagsalter, Bodeneffekt, Hinderniswirkung etc.) die eingerechnete

Dämmwirkung des Belags vom Typ SDA-8 im Berechnungsmodell sonROAD18 konkret

berücksichtigt worden sei. Auffallend sei diesbezüglich auch, dass die von der

kommunalen Bewilligungsbehörde aufgeführten korrigierten Emissionswerte nicht

mit denjenigen im revidierten Lärmschutznachweis übereinstimmten. Es fehle die

Grundlage für die Berechnung der Schallausbreitung, weshalb die im

Lärmschutznachweis ausgewiesenen Beurteilungspegel nicht überprüfbar seien.

Die Verfahren zur Berechnung der Lärmimmissionen müssen

gemäss Art. 38 Abs. 3 LSV in Verbindung mit Anhang 2 Ziff. 1

Abs. 1 lit. a–d zur LSV berücksichtigen: die Emissionen der

Lärmquellen der Anlage, die Abstände des Immissionsorts von den Lärmquellen der

Anlage oder von den Flugwegen (Abstands- und Luftdämpfung), die Auswirkungen

des Bodens auf die Schallausbreitung (Bodeneffekte), die Auswirkungen von

Bauten und natürlichen Hindernissen auf die Schallausbreitung

(Hindernisdämpfung und Reflexionen). Das BAFU empfiehlt den Vollzugsbehörden

entsprechend dem Stand der Technik geeignete Berechnungsverfahren (Anhang 2

Ziff. 1 Abs. 2 zu LSV). Das BAFU empfiehlt für die Berechnung von

Strassenlärm gemäss Anhang 3 LSV ab dem 1. Juli 2023 das Emissionsmodell

sonROAD18 und das Ausbreitungsmodell nach Norm ISO 9613-2 für sämtliche

Anwendungszwecke im Zusammenhang mit Strassenlärm. Das ISO-Berechnungsverfahren

zum Zweck der Berechnung der Immissionspegel an Immissionspunkten ist in den

meisten kommerziell erhältlichen Programmen zur Lärmberechnung implementiert

und getestet. Hierzu gehört auch die Lärmberechnungssoftware CadnaA. Das Modell

sonROAD18 ist in einem Geschwindigkeitsbereich von 20 km/h bis höchstens 130

km/h einsetzbar und entspricht dem Stand der Technik (vgl. VGr ZG, 9. Juli

2024, V 2023 5, E. 5.7).

Der vorliegend umstrittene revidierte Lärmschutznachweis vom

26. Januar 2024 beruht auf Immissionsberechnungen, die mit dem Programm

CadnaA (Version 2023, MR 2) durchgeführt wurden. Der Belagskennwert für den

lärmarmen Belag des Typs SDA-8 wurde gestützt auf Anhang 1b zum Leitfaden

Strassenlärm – Vollzugshilfe für die Sanierung des BAFU (Belagskennwerte –

Anwendungshilfe für die Belagsakustik, Version vom 10. März 2022) mit dem

Wert -1 dB(A) im Ausgangszustand berücksichtigt. Der eingesetzte

Belagskennwert stimmt mit der Anwendungsrichtlinie sonROAD18 im Kanton Zürich

überein (hrsg. v. Tiefbauamt des Kantons Zürich, Version vom 6. Mai 2024;

abrufbar unter www.zh.ch → Umwelt & Tiere → Lärm & Schall

→ Strassenlärm → Verkehr & Lärmbelastung → sonROAD18).

Diese Richtlinie berücksichtigt für die Lärmberechnungen im Zusammenhang mit

kommunalen und überkommunalen Strassen in der Stadt Zürich die Belagskennwerte

von lärmarmen Belägen gemäss dem eben erwähnten Anhang 1b zum Leitfaden

Strassenlärm des BAFU. Für SDA8-Beläge wird eine

sonROAD18-Standard-Belagskorrektur KB50 von -1 dB verwendet (a. a. O., S. 10). Aus der kantonalen

Anwendungsrichtlinie ergibt sich sodann, dass bei einer Datenübernahme über die

für "CadnaA User" zur Verfügung gestellte Schnittstelle die

Berechnungseinstellungen für Reflexionen, Reflexionsverluste von Gebäuden,

Bodenfaktor etc. den einschlägigen Vorgaben entsprechen (a. a. O., S. 11 f.), worauf die

Beschwerdeführerin zu Recht verweist. Der revidierte Lärmschutznachweis weist

bei den Grundlagen die entsprechende Datenquelle aus. Gemäss den Angaben bei

der Datenbezugsquelle enthält der Datensatz Emissionen, Höhenpunkte,

Gebäudedaten, Lärmschutzwände und die Bodenbedeckung, welche für

Lärmberechnungstools optimiert seien, um Lärmberechnungen gemäss sonROAD18 und ISO 9613-2

vorzunehmen. Der revidierte Lärmschutznachweis berücksichtigt mithin die

Dämmwirkung im Einklang mit diesen Vorgaben, weshalb der Vorinstanz in ihrer

Kritik nicht gefolgt werden kann, zumal auch der zitierte Entscheid des Verwaltungsgerichts

vom 6. Oktober 2022 (VB.2022.00051, E. 5.4.7) für den vorliegenden

Fall nicht einschlägig ist.

Was die Abweichung zwischen den Werten in der

Rekursvernehmlassung der heutigen Mitbeteiligten 1 und dem revidierten

Lärmschutznachweis betrifft, so kann die Vorinstanz daraus nichts zulasten der

Bauherrschaft ableiten: Erstens handelt es sich nicht um einen vollständigen

Lärmschutznachweis, sondern – wie die Beschwerdeführerin richtig ausführt –

um eine Abschätzung, weshalb für einen direkten Vergleich die vollständigen

Angaben im Sinne der vorstehenden Ausführungen fehlen. Zweitens fällt auf, dass

die städtischen Werte an allen relevanten Empfangspunkten (EP 2–13) niedriger

sind als im streitbetroffenen revidierten Lärmschutznachweis der Bauherrschaft,

weshalb auf Grundlage der von den städtischen Fachleuten errechneten Werte

sogar von einer noch grösseren Reduktionswirkung aufgrund des lärmarmen Belags

auszugehen wäre.

Im Ergebnis sind auch diese Erwägungen der Vorinstanz

nicht geeignet, dem revidierten Lärmschutznachweis die Berücksichtigung zu versagen.

4.2.4

Ferner erwog die Vorinstanz, es gehe aus der Lärmschutzdokumentation nicht

hervor, weshalb für die Ermittlung der von der E-Strasse ausgehenden Emissionen

auf den durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von 2018 abgestellt wurde

und nicht die aktuelleren Werte aus dem Jahr 2020 verwendet worden seien. Es

ergebe sich daraus nicht, weshalb die Datenerhebung von 2020 unzutreffend bzw.

überdurchschnittlich hoch sein soll. Grundsätzlich sei stets von den aktuellen

Datensätzen der jährlichen Verkehrsdatenanalyse auszugehen.

Der revidierte Lärmschutznachweis verwendet als DTV für

die E-Strasse einen Wert von 7'105. Aufgrund der öffentlich verfügbaren Messwerte

der automatischen Verkehrszählstellen zum motorisierten Individualverkehr (MIV)

in der Stadt Zürich ergeben sich an der MIV-Zählstelle E-Strasse (01) an der

Einmündung in die F-Strasse für die Jahre 2018 bis 2022 folgende Werte (für

beide Richtungen addiert; Quelle: www.verkehrsdatenanalyse.ch/dav2/miv2022):

2018

2019

2020

2021

2022

7'412

5'711

6'300

6'113

6'726

Nahezu übereinstimmende Werte liefert die öffentlich

zugängliche und öffentliche Daten verarbeitende Verkehrsdatenanalyse zur

Auswertung der Zählstellen des MIV (Quelle: www.stadt-zuerich.ch →

Politik & Verwaltung → Statistik & Daten → Open Government

Data → Anwendungen → 2023 → Verkehrsdatenanalyse-Tool):

2018

2019

2020

2021

2022

7'418

5'718

6'292

6'081

6'705

Daraus ergibt sich ohne Weiteres, dass der revidierte

Lärmschutznachweis für die E-Strasse einen Wert für den DTV verwendet, welcher

deutlich höher ist als die Werte für die DTV der Folgejahre gestützt auf

aktuellere Datensätze. Da sich die dem Nachweis zugrunde gelegte höhere

Verkehrsbelastung auf der E-Strasse in der Tendenz zuungunsten der

Bauherrschaft in höheren Immissionspegelwerten niederschlägt und somit eine

Reserve für zukünftige Verkehrszunahmen auf der E-Strasse schafft, besteht auch

diesbezüglich kein Grund, den revidierten Lärmschutznachweis als mangelhaft zu

qualifizieren.

4.2.5

Soweit die Vorinstanz schliesslich die Berücksichtigung eines

Immissionszuschlags von +1 dB(A) als Planungsreserve zu vermissen scheint,

kommt diesbezüglich in Betracht, dass es sich dabei um eine ergänzende

Empfehlung der städtischen Fachstelle für Bauvorhaben mit längeren

Planungsverfahren handelt, wobei beispielhaft Machbarkeitsstudien,

Gestaltungspläne, Wettbewerbe etc. aufgezählt werden (neue Quelle: www.stadt-zuerich.ch

→ Planen & Bauen → Bauvorschriften & planerische Grundlagen

→ Sicherheit und Gesundheit → Schall- und Lärmschutz → Berechnung

von Verkehrslärm und Datenbezug). Da im vorliegenden Fall der

Lärmschutznachweis auf den Zeitpunkt der Eingabe des Baugesuchs und mithin nach

Durchführung des Wettbewerbs erstellt wurde, ist nicht einzusehen, weshalb zu

Beginn des Baubewilligungsverfahrens noch ein Zuschlag angewendet werden soll,

der ausdrücklich für Planungsverfahren gedacht ist und in den übergeordneten

Vorgaben von Bund und Kanton nicht vorgesehen ist. Was sodann den Hinweis auf

Situationen betrifft, in denen eine Verpflichtung zu einer Neuermittlung der

Lärmimmissionen in Bezug auf den Strassenlärm bestehen soll (eine lärmrelevante

Änderung der Verkehrsmenge und/oder -zusammensetzung sowie eine umfassende

Sanierung der bestehenden Strassenlage), so scheint fraglich, ob die zitierte

Stelle aus der Publikation des BAFU (Vollzugshilfe sonROAD18 –

Modellempfehlungen: Strassenlärm-Berechnungsmodell, Bern 2023, S. 10) für

den hier interessierenden Fall überhaupt einschlägig ist, da es an dieser

Stelle um das Verhältnis von nach bisherigem Stand der Technik durchgeführten

Berechnungen von Strassenlärm und der Einführung von sonROAD18 in Kombination

mit ISO 9613-2 geht. Das kann aber offenbleiben, da im vorliegenden Fall

wie gezeigt sowohl die Sanierung der Strassenanlage (E. 3.2.3) als auch

die Änderung der Verkehrsmenge (vgl. E. 3.2.4) korrekt im revidierten

Lärmschutznachweis berücksichtigt wurde.

4.3 Somit

ergibt sich, dass die Vorinstanz den revidierten Lärmschutznachweis vom 26. Januar

2024 fälschlicherweise nicht als Beurteilungsgrundlage herangezogen hat und die

baurechtlichen Entscheide zu Unrecht bereits wegen der angeblich nicht

nachvollziehbaren und zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht mehr

aktuellen Immissionspegelberechnungen aufgehoben hat. Im Folgenden ist deshalb

bei der weiteren Beurteilung auf diesen Lärmschutznachweis abzustellen. Bei

diesem Zwischenergebnis kann ebenfalls offenbleiben, ob das Baurekursgericht

dadurch, dass es seinen Entscheid fällte, ohne den zuständigen Fachstellen

vorgängig Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben zu haben, den

Untersuchungsgrundsatz verletzt habe, wie die Beschwerdeführerin vorbringt.

5.

5.1 Die

Beschwerdeführerin bringt gegen den angefochtenen Entscheid sodann im Weiteren

vor, das Baurekursgericht habe zu Unrecht die lärmrechtliche

Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV wegen wesentlicher

Überschreitungen des Immissionsgrenzwerts bei einer grossen Zahl der Wohnungen

für unzulässig erklärt. Die Vorinstanz habe in rechtsfehlerhafter Weise in den

Beurteilungsspielraum der kantonalen Fachstelle eingegriffen. Entgegen der

Auffassung der Vorinstanz seien sämtliche Massnahmen zur Optimierung des

Lärmschutzes ergriffen worden und würden überwiegende Interessen an der Ausführung

des Bauvorhabens bestehen.

5.2 Gemäss Art. 22

Abs. 1 USG werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue

Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, grundsätzlich nur

erteilt, wenn die IGW nicht überschritten werden. Die massgeblichen IGW für

Wohnen finden sich in Anhang 3 Ziff. 2 LSV und werden in der Mitte der

geöffneten Fenster aller lärmempfindlichen Räume ermittelt (Art. 39 Abs. 1

LSV). Die Einhaltung der IGW an dem am wenigsten exponierten

"Lüftungsfenster" jedes Raums genügt nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung nicht (BGE 145 II 189 E. 8.1; 142 II 100 E. 4).

Sind die IGW überschritten, so kann die Bewilligung Art. 22 Abs. 2

USG zufolge nur erteilt werden, sofern die Räume zweckmässig angeordnet und die

allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Art. 31

Abs. 1 LSV präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von

Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die IGW

durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten

Seite des Gebäudes oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das

Gebäude gegen Lärm abschirmen, eingehalten werden können. Können die IGW durch

Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf

die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein

überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31

Abs. 2 LSV).

5.3 Die

Bejahung eines überwiegenden Interesses im Sinne von Art. 31 Abs. 2

LSV setzt zwingend eine umfassende Interessenabwägung im konkreten Einzelfall

voraus. Bauvorhaben, die im Sinne einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach

innen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis sowie Art. 8a

Abs. 1 lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG])

wünschenswert erscheinen, können nach der bundesgerichtlichen Praxis bewilligt

werden, wenn sich das Bauvorhaben in weitgehend überbautem Gebiet befindet, ein

akuter Bedarf an Wohnraum besteht, die IGW nicht wesentlich überschritten sind,

deren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und ein

angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann. Dem wichtigen Anliegen

einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen kann so auf dem Weg der

Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden, wenn die strikte Anwendung von Art. 22

USG unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls unverhältnismässig wäre.

Dabei sind insbesondere die in der Zonenordnung vorgesehene Nutzung, das

Ausmass der Überschreitung der IGW und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls

eine höhere Empfindlichkeitsstufe zuzuordnen, zu berücksichtigen. Auch

raumplanerische Anliegen wie z. B.

die Schliessung einer Baulücke, die Verdichtung der Nutzung der Siedlungsfläche

oder die Siedlungsentwicklung nach innen unter Berücksichtigung einer

angemessenen Wohnqualität (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis

und b sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) können in

Betracht kommen (zum Ganzen: BGE 146 II 187 E. 4.1; 145 II 189 E. 8.1;

142 II 100 E. 4.6, je mit Hinweisen).

5.4 Eine

Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 31 Abs. 2 LSV fällt dabei nur

in Betracht, wenn erstellt ist, dass sämtliche verhältnismässigen baulichen und

gestalterischen Massnahmen gemäss Abs. 1 ausgeschöpft worden sind. Der

Nachweis einer hinreichenden Massnahmenprüfung obliegt dem Baugesuchsteller bzw.

der Baugesuchstellerin (BGr, 25. August 2020, 1C_244/2019, E. 3.4.4),

wobei im Fall einer starken Überschreitung der IGW eine vertiefte

Auseinandersetzung erforderlich ist (BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.2,

auch zum Folgenden). Im Rahmen der Interessenabwägung nach Abs. 2 sind

zudem weitergehende Schallschutzmassnahmen zu evaluieren, die zwar nicht die

Lärmimmissionen in der Mitte der geöffneten Fenster, jedoch die Lärmbelastung

im Gebäudeinnern reduzieren und sich damit positiv auf die Wohnhygiene

auswirken können (vgl. auch Christoph Jäger, Bauen im lärmbelasteten Gebiet, Raum

& Umwelt 2009 Nr. 4, S. 14; Interessenabwägung nach Art. 31 Abs. 2

LSV im Baubewilligungsprozess, Teil B der Informationen zum Bauen im Lärm der

Fachstelle Lärmschutz der Baudirektion des Kantons Zürich vom März 2022,

S. 2 ff. [abrufbar unter: www.bauen-im-laerm.ch →

Ausnahmebewilligung → Interessenabwägung]).

5.5 Der

zuständigen kantonalen Fachbehörde kommt bei der Anwendung von Art. 31

Abs. 2 LSV bezüglich der Interessenabwägung ein erheblicher Beurteilungs-

bzw. Ermessensspielraum zu (BGr, 22. Juni 2011, 1C_451/2010, E. 5.7

mit Hinweis auf BGr, 13. Januar 2009, 1C_196/2008, E. 2.6).

6.

6.1 In einem

ersten Schritt ist demnach zu prüfen, ob die IGW nicht wesentlich überschritten

sind, ansonsten die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausser

Betracht fällt (vgl. oben E. 5.3).

6.1.1

Von einer wesentlichen Überschreitung wird tendenziell dann ausgegangen,

wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert liegen

(VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.1 f. mit Hinweis).

Eine Ausnahmebewilligung trotz Überschreitung der IGW um 6 dB(A)

in der Nacht für ein Grundstück in der ES III wurde vom Bundesgericht geschützt

(BGE 145 II 189 E. 8). Allerdings handelte es sich um eine

Überschreitung an Fenstern mit einer Reinigungsöffnung, die sich ansonsten

nicht öffnen liessen. An öffenbaren Fenstern waren die IGW um maximal

5 dB(A) überschritten (BGr, 24. April 2019, 1C_212/2018, Sachverhalt

lit. D [in BGE 145 II 189 nicht vollständig publiziert]). Nächtliche

Überschreitungen von 7 bis 8 dB(A) bei Wohnzimmern können demgegenüber

gemäss Bundesgericht nicht mehr als ''geringfügig'' oder ''mässig'' bezeichnet

werden (BGE 146 II 187 E. 4.5.3 sowie BGr, 4. Dezember 2019,

1C_568/2018, Sachverhalt lit. B.b [in BGE 146 II 187 nicht vollständig

publiziert]).

Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass

es sich bei Immissionsgrenzwert-Überschreitungen von bis zu 7 dB(A) (VGr,

27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f.), bis zu 8,2 dB(A)

(VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463, E. 5.4.2 f.) und bis zu

14 dB(A) (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00164, E. 3.2.3) um wesentliche

Überschreitungen der IGW im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

handelt (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5). Demgegenüber

qualifizierte das Verwaltungsgericht (nächtliche) Überschreitungen der IGW bis

2,9 dB(A) (VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 4.3.2) bzw.

3 dB(A) (VGr, 23. März 2023, VB.2022.00249, E. 5.2) als nicht

wesentlich.

6.1.2

Die streitbetroffenen Grundstücke sind, wie erwähnt, der ES II

zugeordnet. Für diese betragen die massgebenden IGW für den

Strassenverkehrslärm gemäss Anhang 3 Ziff. 2 zur LSV 60 dB(A) am Tag

und 50 dB(A) in der Nacht, die massgeblichen Alarmwerte 70 dB(A) am

Tag und 65 dB(A) in der Nacht.

6.1.3

Gemäss Lärmschutznachweis vom 7. Dezember 2022, auf welchen sich die

Vorinstanz stützte, belaufen sich die maximalen Belastungen an den

strassenseitigen Nordfassaden auf 65,8 dB(A) beim Empfangspunkt 1 mit

Büronutzung bzw. 65,0 dB(A) beim Empfangspunkt 2 mit Wohnnutzung am Tag

und 57,2 dB(A) in der Nacht. Die IGW der ES II würden damit am Tag um

maximal 5,8 dB(A) beim Empfangspunkt 1 mit Büronutzung bzw. 5,0 dB(A)

beim Empfangspunkt 2 mit Wohnnutzung und in der Nacht um 7,2 dB(A)

überschritten.

Gemäss revidiertem Lärmschutznachweis vom 26. Januar

2024, welchen die heutige Beschwerdeführerin im Rekursverfahren eingereicht hatte

und auf welchen sich die Vorinstanz hätte stützen sollen (vgl. vorstehende E. 4.3),

liegen die maximalen Belastungen bei 64,6 dB(A) beim Empfangspunkt 1 mit

Büronutzung bzw. 63,8 dB(A) beim Empfangspunkt 2 mit Wohnnutzung am Tag

und bei 55,9 dB(A) in der Nacht. Die Überschreitungen der IGW der ES II

würden damit am Tag maximal 4,6 dB(A) beim Empfangspunkt 1 mit

Büronutzung bzw. 3,8 dB(A) beim Empfangspunkt 2 mit Wohnnutzung und in der

Nacht 5,9 dB(A) betragen. Von den insgesamt 177 Wohnungen weisen gemäss

diesem Nachweis 77 Wohnungen an höchstens einem Fenster eines lärmempfindlichen

Raums Überschreitungen der massgebenden Grenzwerte auf. An allen anderen

Empfangspunkten werden auf der strassenabgewandten Seite sogar die

Planungswerte der ES II eingehalten.

6.1.4

Laut Art. 43 Abs. 2 LSV kann Teilen von Nutzungszonen der

Empfindlichkeitsstufe I oder II die nächsthöhere Stufe zugeordnet werden, wenn

sie mit Lärm vorbelastet sind, was im vorliegenden Fall zutrifft (vgl.

vorstehende E. 2.2). Die Möglichkeit einer Aufstufung besteht also auch für

eine reine Wohnzone, selbst wenn gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung

davon nur zurückhaltend Gebrauch gemacht werden soll (vgl. dazu BGr,

4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.4 mit Hinweis auf BGE 121 II 235 E. 5b

S. 239 und BGr, 1A.20/2007, 23. Oktober 2007, E. 4.2 f.,

in: URP 2008 S. 570; je mit Hinweisen). Unter Berücksichtigung dieser

(hypothetischen) Möglichkeit, die Baugrundstücke teilweise der höheren ES III

zuzuteilen, für welche die massgebenden IGW 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A)

in der Nacht, die massgeblichen Alarmwerte 70 dB(A) am Tag und 65 dB(A)

in der Nacht betragen, würde am Tag gar keine Überschreitung des IGW bestehen,

in der Nacht würde die Überschreitung noch 0,9 dB(A) betragen.

6.1.5

Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen ist deshalb im vorliegenden Fall

nicht von einer wesentlichen Überschreitung der IGW auszugehen, welche die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausschliessen würde.

6.2 Sodann ist

zu prüfen, ob sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Art. 31

Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden sind.

6.2.1

Die Bauherrschaft hat nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum

Nachweis der Lärmschutzoptimierung gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV

aufzuzeigen, dass dem Lärmschutz das vom Gesetz geforderte Gewicht in der

Entwicklung und im Resultat des Bauprojekts zugekommen ist bzw. zukommt. Zudem

hat sie die getroffene Auswahl an Massnahmen nachvollziehbar zu begründen.

Soweit die IGW nicht eingehalten werden können, hat die Bauherrschaft daher

darzulegen, weshalb welche Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen wurden

(BGr, 24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3, unter Hinweis auf BGr,

11. Juni 2024, 1C_697/2021, E. 5.3; 6. Dezember 2021, 1C_275/2020,

E. 2.4.3).

6.2.2

Im Lärmschutzkonzept mit Nachweis der Massnahmenprüfung vom 1. November

2022 zeigte die Bauherrschaft schriftlich und mit verschiedenen

Plandarstellungen auf, inwiefern das aus einem Studienauftrag hervorgegangene

Projekt aus ihrer Sicht die beste Lösung einer Neuüberbauung darstellt und

welche Alternativen aus welchen Gründen verworfen wurden. Insbesondere wurde

anhand der weiteren fünf Beiträge aus dem Studienauftrag aufgezeigt, dass das

streitbetroffene Vorhaben mit der Kamm-Struktur Aussenräume schafft, die

weitgehend vom Lärm abgeschirmt sind und eine hohe Aufenthaltsqualität bieten.

Im Rahmen der Weiterbearbeitung des Siegerprojekts sind zur Verminderung der

Lärmbelastung nochmals verschiedene Optimierungen geprüft worden. Diesbezüglich

enthält das Konzept nochmals vier typologisch deutlich verschiedene alternative

Varianten, mit denen das gewählte Projekt verglichen wurde und die zur

Optimierung herangezogen wurden. Sodann wird eine weitere Entfernung von der

Lärmquelle durch eine entsprechende, von der Strasse abgerückte Setzung der

Baukörper geprüft, jedoch verworfen, weil zur Einhaltung der Grenzwerte der ES

II rund 40 Meter von der Baulinie abgerückt werden müsste. Eine weniger

grosse Entfernung hätte kaum lärmmindernde Wirkung. Als Nachteile werden der

Ausnützungsverlust und die Schaffung von "belärmtem Abstandsgrün"

angeführt. Im Weiteren wird die Nutzungsanordnung dargelegt und begründet,

weshalb nur an einem besonders exponierten Bereich Büronutzung vorgesehen wird.

Für die praktisch ausschliessliche Wohnnutzung wird auf die räumliche

Entwicklungsstrategie der Stadt Zürich sowie auf Erkenntnisse aus der Markt-

und Standortanalyse verwiesen. Ferner wird die Optimierung der Grundrisse im

Lärmriegel des Siegerprojekts detailliert hergeleitet und erläutert. Begründet

wird auch der Verzicht auf Lärmschutzwände als Massnahme auf dem

Ausbreitungsweg. Ebenso dargelegt wird der Verzicht auf Loggien bzw. Balkone an

der Nordfassade. Schliesslich werden Massnahmen an der Nordfassade wie

vertikale Vorsprünge und vorgehängte Fassadenelemente geprüft und verworfen.

6.2.3

In der Gesamtverfügung der Baudirektion wird – in Übereinstimmung mit der

kommunalen Behörde, jedoch nicht weiter begründet – festgehalten, im Rahmen der

Projekterarbeitung durch die Bauherrschaft sowie der Beratung und Prüfung durch

die kantonale und städtische Fachstelle Lärmschutz seien bezüglich Lärmschutzes

sämtliche verhältnismässigen baulichen und gestalterischen Massnahmen

ausgeschöpft worden. Im Lärmschutznachweis vom 7. Dezember 2022 sowie im

Lärmschutzkonzept vom 1. November 2022 werde die Lärmoptimierung und

Massnahmenprüfung ausführlich und nachvollziehbar dokumentiert.

Die Baudirektion führte im Rekursverfahren unter Verweis

auf den Mitbericht des Tiefbauamts ergänzend aus, dass die Grundrisse bzw. die

Lüftungswege den Anforderungen an die lärmabgewandte Lüftung durchgehender

Räume gemäss langjähriger Praxis der Fachstelle Lärmschutz entsprechen und die

Lüftungswege weniger als 12 Meter betragen würden. Ebenso sei

diesbezüglich die erforderliche Breite an der schmalsten Stelle erfüllt. Mit

der gewählten Kamm-Struktur weise das streitbetroffene Projekt eine

beeindruckend grosse Fassadenabwicklung auf, an welcher die Lärmbelastung gar

unter den Planungswerten der ES II liege. Wenn die Treppenhäuser im

Anschlussbereich der Schenkel nicht auch an der Strassenfassade des Lärmriegels

angeordnet worden seien, so lägen stattdessen mit den Bädern lärmunempfindliche

Räume zur Strasse hin. Ebenso seien die Küchen- bzw. Wohn-/Essbereiche, in

denen ein Aufenthalt insbesondere während des Tages stattfinde, strassenseitig

angeordnet. Unter der Annahme einer hypothetischen Aufstufung würden für diese

Bereiche am Tag keine Überschreitungen des IGW vorliegen. Das spreche ebenfalls

für eine Optimierung der Grundrisse.

Die Bausektion brachte diesbezüglich in ihrer

Rekursvernehmlassung nachträglich und ergänzend zur Baudirektion vor, die

gewählte Kamm-Struktur schaffe lärmgeschützte Aussenräume mit hoher

Aufenthaltsqualität. Die Überbauung mit 177 Wohnungen und mehr als 500 Räumen

weise lediglich bei 83 Räumen eine Überschreitung des IGW im

Koch-/Essbereich auf. Alle Wohneinheiten würden über einen angemessenen

Wohnkomfort verfügen.

6.2.4

Die Vorinstanz gibt in ihrem Entscheid zunächst die Ausführungen des

Lärmschutzkonzeptes zur Massnahmenprüfung im Sinne von Art. 31 LSV

zusammengefasst wieder und würdigt in den weiteren Erwägungen die

Optimierungsmassnahmen.

6.2.4.1

Die zusammenfassende Wiedergabe des Lärmschutzkonzepts hält einer

vergleichenden Überprüfung insgesamt grundsätzlich stand, weshalb insoweit

darauf verwiesen werden kann, um unnötige Wiederholungen zu vermeiden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Allerdings werden

folgende, im vorliegenden Zusammenhang bedeutende Aspekte nicht erwähnt:

- Wenn

von der Vorinstanz herausgegriffen wird, dass die Anforderungen des

Lärmschutzes im Zeitpunkt der Durchführung des Studienauftrags nicht die

einzige und auch nicht die überragende Bedeutung gebildet hätten, so ist das

zunächst nicht zu beanstanden, weil es bei einem architektonischen Studienauftrag

im Sinne einer umfassenden Baukultur nicht darum gehen kann, ausschliesslich

Lärmschutzanforderungen zu erfüllen, sondern auch städtebaulichen Anforderungen

zu genügen. Vor allem wird aufgrund der herausgegriffenen Aussage nicht

deutlich, dass den am Studienauftrag teilnehmenden Projektteams eine Lärmstudie

als Grundlage zur Verfügung gestellt wurde, welche einlässlich über die

Lärmsituation informierte und die gängigen Massnahmen darstellte (dazu sogleich

in E. 6.2.4.2). Zudem wird darauf hingewiesen, dass es aufgrund der

bestehenden Belastung der F-Strasse für alle am Planungsprozess Beteiligten

eine Selbstverständlichkeit gewesen sei, dass die Anforderungen des

Lärmschutzes bestmöglich zu berücksichtigen seien, um eine hohe Wohnqualität zu

erzielen. Sodann wird in den Erwägungen der Vorinstanz nicht erwähnt, dass alle

Beiträge des Studienauftrags aus Sicht des Lärmschutzes gewürdigt wurden, wobei

die Setzung der Baukörper auf dem Baugrundstück und ihre Wirkung auf die

Lärmausbreitung im Vordergrund standen. An dieser Stelle wird im

Lärmschutzkonzept auch darauf hingewiesen, dass auf die im Wettbewerb

dargestellten Wohnungsgrundrisse nicht abgestellt werden könne, da diese im

Rahmen der Weiterentwicklung eines jeden Projekts noch wesentlich verändert

werden könnten und einer Optimierung bezüglich des Lärmschutzes zugänglich

blieben. Aus der Würdigung geht hervor, dass sich das Siegerprojekt H dadurch

auszeichne, dass es auf die Baulinie entlang der F-Strasse einen Gebäudekörper setze,

der als Lärmriegel wirke und die lärmabgewandte südliche Seite effektiv vom

Strassenlärm schütze. Der südliche Raum werde für vier an den Lärmriegel

anschliessende Schenkel genutzt, die sich mit dem umgebenden Grünraum verzahnten.

Dadurch werde im Verhältnis zur Strassenseite ein hoher Anteil der

Fassadenabwicklung auf der lärmgeschützten Seite ermöglicht.

- Bei

der Wiedergabe der Ausführungen zur Optimierung der Gebäudeform wird nicht

erwähnt, dass die bevorzugte Kamm-Struktur anhand von vier Varianten mit

verschiedenen Setzungen nochmals überprüft und so die gewählte Gebäudeform

hinsichtlich des Lärmschutzes bestätigt wurde. Ebenso wenig werden die weiteren

Gründe für einen Verzicht auf eine weitergehende Nutzung zu Bürozwecken

aufgegriffen. Auch ausgelassen wird der Aspekt, dass selbst im Lärmriegel

aufgrund der gewählten Gebäudeform bei sämtlichen Schlafzimmern sogar die

Planungswerte eingehalten sind. Bei den Ausführungen zu den

Küchen-/Wohnbereichen mit den strassenseitigen Zweitfenstern werden die

Überlegungen zur Strassenlärmbelastung in Abhängigkeit der Tageszeit nicht

wiedergegeben.

- Von

den weiteren geprüften Massnahmen (Lärmschutzwände, Massnahmen an der

lärmzugewandten Fassade etc.) wird schliesslich lediglich der Verzicht auf

Loggien und Balkone an der lärmexponierten Fassade mit Begründung

wiedergegeben.

Angesichts des Umstands, dass die ganze Erwägung 7.2 in

indirekter Rede wiedergegeben wird und Auslassungen nicht angezeigt werden,

entsteht der falsche Eindruck, dass sich das rund 50 Seiten umfassende

Lärmschutzkonzept auf die von der Vorinstanz wiedergegebenen Aussagen

beschränke, was, wie dargelegt, nicht der Fall ist. Zudem erscheint die Auswahl

der wiedergegebenen Textpassagen als einseitig. Die vorinstanzliche Darstellung

des Sachverhalts ist insoweit unvollständig und deshalb mangelhaft.

6.2.4.2

In den folgenden eigenen Erwägungen zur Optimierung führt die Vorinstanz

zunächst unter Bezugnahme auf die erhebliche Grösse des Bauareals aus, die

vorgesehene Kamm-Struktur bzw. der Lärmriegel stelle zwar eine typische

Optimierungsmassnahme dar, jedoch erscheine diese Setzung und Form des

Baukörpers nicht zwingend. Das Bauareal grenze zwar auf einer beachtlichen

Länge an die lärmbelastete F-Strasse, weise jedoch mit etwa 50 Metern eine

bedeutende Tiefe auf und ab einer Tiefe von rund 40 Metern seien die IGW

eingehalten.

Die Bauherrschaft hat mit einem

Varianzverfahren das kreative Potenzial von sechs Architekturteams genutzt und gestützt

auf das Ergebnis des Studienauftrags unter Berücksichtigung der Lärmbelastung begründeterweise

auf die Kamm-Struktur gesetzt und die weiteren fünf Entwürfe als weniger gut

verworfen. Diese Wahl war zwar nicht zwingend, jedoch sachlogisch. Was die erwähnte

Einhaltung der IGW ab einer Grundstückstiefe von rund 40 Metern betrifft,

so stimmt dies nur für eine relative Höhe von 2,5 Metern über Terrain; in

relativen Höhen von 7,5 bis 15 Metern hingegen werden die Grenzwerte bei

Nacht näherungsweise über die ganze Parzellentiefe nicht eingehalten. Dieser

Umstand spricht klar für die Ausbildung eines Lärmriegels entlang der F-Strasse,

um auf dem restlichen Bauareal lärmschutzrechtlich einwandfreie Verhältnisse zu

schaffen. Wenn die Vorinstanz an anderer Stelle

ausführt, eine alternative Grundrissgestaltung hätte auch mit einer anderen

Form des Baukörpers erzielt werden können, reicht das nicht aus, um die Gründe,

die zur vorliegend bevorzugten Anordnung der Baukörper geführt haben, zu

entkräften. Wenn die Bauherrschaft die weitere Optimierung der

Wohnungsgrundrisse und – in untergeordnetem Mass der Nutzungsverteilung – zum

Gegenstand der weiteren Projektbearbeitung machte, entspricht dies einer

sinnvollen und üblichen Projektierung. Gefragt ist nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung eine gründliche Auseinandersetzung mit dem Lärmschutz, bezogen

auf die konkrete Parzelle und die vorgesehene Nutzung (BGr, 6. Dezember

2021, 1C_275/2020, E. 2.4.3 a. E.). Diese Auseinandersetzung hat die Bauherrschaft im

vorliegenden Fall vorgenommen.

Die anschliessende Aussage der Vorinstanz, bei der Planung

sei dem Aspekt des Lärmschutzes nicht frühzeitig genügendes Gewicht beigemessen

worden, ist nicht nachvollziehbar. Dagegen spricht zunächst die von der

Vorinstanz an dieser Stelle ebenfalls erwähnte Lärmstudie, die den

Teilnehmenden des Studienauftrags an die Hand gegeben worden ist. Dabei wurde

bereits in diesem frühen Verfahrensstadium darauf hingewiesen, dass wegen der

deutlichen Pegelüberschreitung ein Riegelbau oder eine Lärmschutzwand entlang der

F-Strasse voraussichtlich unumgänglich sei. Deshalb wurde empfohlen, eine

lärmoptimierte Gebäudeanordnung oder eine Lärmschutzwand zu prüfen. Damit hat

die Bauherrschaft die Lärmbelastung entgegen der Meinung der Vorinstanz bereits

bei der Definition der Rahmenbedingungen und somit zu Beginn der Planung

berücksichtigt (BGr, 6. Dezember 2021, 1C_275/2020, E. 2.4.3 a. A.). Dagegen spricht aber

auch, dass die Jury bei der Beurteilung der Wettbewerbsbeiträge einen Experten

für Akustik beizog.

Sodann greift die Vorinstanz Balkone und Loggien als eine

in der Lärmstudie erwähnte Reduktionsmöglichkeit heraus. Im vollen Kontext wird

jedoch an der betreffenden Stelle – wie vorstehend erwähnt – ausgeführt, dass

ein Riegelbau oder eine Lärmschutzwand unumgänglich sein würde. Mit allen

gängigen Massnahmen wie Loggien und Balkonen mit schalldichten Brüstungen und

absorbierenden Unterdecken könnten die Beurteilungspegel nicht im

erforderlichen Mass reduziert werden. Anschliessend werden deshalb weitere

Schritte zur Optimierung dargestellt (Gebäudeanordnung oder Lärmschutzwand,

Anordnung der Räume etc.). Eine Beschränkung auf Massnahmen wie Loggien oder

Balkone nimmt die Lärmstudie somit zu Recht nicht vor.

Im Weiteren stützt sich die Vorinstanz auf eine

lärmschutzrechtliche Beurteilung der Wettbewerbsprojekte, die für die Jurierung

eine summarische Gesamtbewertung vornahm. Darin schneide "das auserkorene

Projekt H aus Sicht des Lärmschutzes am schlechtesten ab". Das Projekt H

habe in der Wettbewerbsphase im Gegensatz zu alternativen Projekten auch rote

Räume (also solche, bei welchen der IGW an allen Fenstern überschritten wird)

aufgewiesen. Damit sei widerlegt, dass keines der Alternativprojekte den

Lärmschutz in vergleichbar effizienter Weise erfüllen könne. Die erwähnte

Beurteilung ist vom gleichen Ingenieurbüro vorgenommen worden, welches auch die

Lärmstudie erstellt hatte und dem auch der beigezogene Akustikexperte

angehörte; die eigentliche Beurteilung umfasst eine Tabelle. Die darauf

gestützten Schlussfolgerungen der Vorinstanz geben zu folgender Kritik Anlass:

Zum einen erhielt das Projekt H nicht die schlechteste Beurteilung; zwei

weitere Projekte erhielten bei der Gesamtbewertung ebenfalls nur einen von drei

Sternen. Die gleiche Bewertung erfolgte wohl deshalb, weil auch diese beiden

Projekte rote Räume aufwiesen. Damit wurde die Hälfte der eingereichten

Projekte in diesem Verfahrensstadium gleich schlecht beurteilt. Allerdings sind

die Kriterien für die Gesamtbewertung nicht ausgewiesen und deshalb ohnehin von

beschränktem Aussagewert. Aus der Beurteilung der Projekte im Lärmschutzkonzept

ergibt sich jedoch, dass die beiden am besten bewerteten Projekte bezüglich des

Lärmschutzes folgende Mängel aufwiesen: Bei einem Projekt war die

strassenseitige und damit lärmbelastete Abwicklung der Nordfassade wegen

insgesamt vier gebäudetiefen Rücksprüngen unnötig lang. Beim anderen Projekt

wurde die Bebauung zum Strassenraum nicht im Sinne eines Lärmriegels

geschlossen, was ein Eindringen des Strassenlärms in die drei durchgrünten

Innenbereiche der Überbauung zulassen würde. Diese Mängel sind grundlegender

Natur und lassen sich nicht mit einer Optimierung der Grundrisse beseitigen.

Somit ist zum andern auch die Schlussfolgerung der Bauherrschaft nachvollziehbar,

diese Projekte hätten nicht ebenso effizient wie das Siegerprojekt die

Lärmschutzvorgaben erfüllen können.

6.2.4.3

Bei der weiteren Prüfung der Optimierungen, die beim Siegerprojekt H

vorgenommen wurden, kommt die Vorinstanz zunächst zum Schluss, strassenseitige

Loggien oder Balkone seien zu Unrecht und nicht aus lärmschutzrechtlichen

Überlegungen verworfen worden. Beidseitige Loggien seien keineswegs

unverhältnismässig, wenn sie unterschiedliche Funktionen erfüllen sollten.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind alle in

Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen zu prüfen;

sämtliche verhältnismässigen Massnahmen sind auszuschöpfen (jüngst BGr,

24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3.2.2). Die Bauherrschaft hat den

Einsatz von Loggien zur F-Strasse geprüft, jedoch wegen der Nordausrichtung und

der damit verbundenen fehlenden bzw. geringen Besonnung, der Lärmexposition,

der Aussicht auf die Strasse als für den längeren Aufenthalt unattraktiv

beurteilt und deshalb verworfen. Mit Ausnahme der Lärmminderung hätten die

Loggien keinen Zusatznutzen. Zudem könnten die IGW dennoch nicht eingehalten

werden. Dieser Verzicht ist mit Blick auf die Empfehlungen der kantonalen

Fachstelle Lärmschutz nachvollziehbar. Laut diesen sind private Aussenräume

grundsätzlich auf der ruhigen Seite oder zumindest seitlich teilabgewandt zur

Lärmquelle anzuordnen. In Wohnzonen mit ES II und lediglich geringen

Überschreitungen werden lärmseitige Loggien oder Balkone als vertretbar angesehen,

vorab dann, wenn dadurch der Grenzwert am Fenster eingehalten werden kann.

Stark lärmexponierte Loggien seien jedoch nur sinnvoll, wenn ein Zusatznutzen

wie z. B. eine

Aussicht vorhanden sei (Anforderungen für den Nachweis der

Lärmschutzoptimierung von Bauprojekten, Teil A der Informationen zum Bauen im

Lärm der Fachstelle Lärmschutz der Baudirektion des Kantons Zürich vom April

2022, S. 6 [abrufbar unter: www.bauen-im-laerm.ch →

Ausnahmebewilligung → Beurteilungspraxis → Bewilligungspraxis

Wohnen]). Zu beachten gilt es zudem, dass Loggien als Lärmschutzmassnahmen eine

Tiefe von mindestens 2 m und eine Mindestfläche von 6 m² aufweisen

müssen (www.bauen-im-laerm.ch → bauliche und gestalterische Massnahmen

→ Balkone und Loggien). Diese Fläche würde im vorliegenden Fall entweder

zulasten der Wohnfläche oder der ruhigeren, nach Süden ausgerichteten Loggien

gehen. Beide Varianten sind angesichts des beschränkten Nutzens nicht sinnvoll

und deshalb nicht verhältnismässig.

Weiter ist die Vorinstanz bezüglich der

Grundrissoptimierung der Ansicht, dass es nicht genüge, dafür zu sorgen, dass

alle Wohnungen neben einem Anteil an der lärmbelasteten Fassade auch Räume im

lärmabgewandten Bereich aufwiesen, auch wenn es grundsätzlich sinnvoll sei, die

vor allem während des Tages benutzten Wohnräume an der lärmbelasteten Fassade

anzuordnen und die Schlafräume auf der lärmabgewandten Seite. Im Erdgeschoss

seien zudem andere, nicht lärmempfindliche Nutzungen denkbar. Zur weiteren

Verbesserung könnten sodann Sanitärräume, Erschliessungen sowie

Nebennutzflächen an der lärmbelasteten Nordfassade angeordnet werden, ohne dass

deshalb bei entsprechender Befensterung das Fassadenbild im Ausdruck nicht mehr

adäquat wäre. Im vorliegenden Fall wäre es angesichts der nicht unerheblichen

Überschreitungen der IGW angezeigt gewesen, bei den Kleinwohnungen anstelle der

geplanten Wohnküchen die Küchen von den Ess-/Wohnbereichen abzutrennen, um so

auch bei den Kleinwohnungen im Lärmriegel einen lärmabgewandten

Wohn-/Essbereich zu schaffen.

Diesbezüglich fällt in Betracht, dass auf der gesamten

Länge der lärmbelasteten Nordfassade bereits praktisch alle Erschliessungskerne

angeordnet werden. Ausgenommen sind einzig die Erschliessungskerne im

Übergangsbereich zu den Schenkeln; dafür sind in diesem Bereich die Nasszellen

von 2,5-Zimmer-Wohnungen zur Strasse hin ausgerichtet, was auch für die

Nasszellen der weiteren 2,5-Zimmer-Wohnungen gilt. Einzig die Nasszellen der 3,5-Zimmer-Wohnungen

im Lärmriegel liegen nicht an der Strassenfassade. Im Erdgeschoss sind überdies

bereits nach gegenwärtigem Planungsstand ein Büro, zwei Gemeinschaftsräume

sowie die Durchgänge zu den Innenhöfen ("Passagen") angeordnet.

Mithin hätten mit der Ausbildung von geschlossenen "Arbeitsküchen",

wie sie von der Vorinstanz erwogen werden, alle lärmempfindlichen Räume mit

Überschreitungen der IGW beseitigt werden können. Wenn sich die Bauherrschaft

jedoch für sogenannt durchgestreckte Wohnbereiche entschieden hat, ist das

gestützt auf die dargelegten Gründe nicht zu beanstanden, zumal diese den

Vorgaben der kantonalen Fachstelle Lärmschutz entsprechen (vgl. Informationen

zum Bauen im Lärm, Teil A, S. 5 f.; www.bauen-im-laerm.ch → Grundriss

und Ausrichtung → Durchgestreckte Wohnbereiche): Die vor allem tagsüber

benutzten Wohnbereiche sind an der lärmbelasteten Fassade angeordnet und die

vor allem in der kritischen Nachtphase benutzten Schlafräume liegen allesamt

rückwärtig. Der vorinstanzlichen Kritik an der Grundrissgestaltung kann nicht

gefolgt werden.

6.2.4.4

Ferner bemängelt die Vorinstanz die Optimierung unter quantitativen

Aspekten. Für die Recht- bzw. Zweckmässigkeit einer lärmschutzrechtlichen

Ausnahmebewilligung sei in erster Linie das relative Verhältnis der Anzahl von

Wohneinheiten mit IGW-Überschreitungen und nicht das relative Verhältnis zu den

lärmempfindlichen Räumen der gesamten Arealüberbauung massgeblich. Die

Vorinstanz stufte die Anzahl Wohnungen mit IGW-Überschreitungen – 83 bzw. 77

Wohnungen – als ausserordentlich hoch ein. Es sei verfehlt, lediglich mit Blick

auf die Dimensionen der Überbauung für eine bedeutende Anzahl lärmbelasteter

Wohnungen die Vorgaben des Lärmschutzes zu lockern. Die behauptete wesentliche

Reduktion der Anzahl lärmempfindlicher Räume mit IGW-Überschreitung während der

Projektierung zeichne sich an der Nordfassade nicht ab, was mit einer nicht

referenzierten Abbildung belegt wird.

Auf die Anzahl Wohnungen ist nicht abzustellen (vgl. VGr,

11. Juli 2024, VB.2023.00318, E. 6.3.2). Auch die Empfehlungen der

kantonalen Fachstelle zur Lärmschutzoptimierung von Bauprojekten stellen auf

die Anzahl betroffener lärmempfindlicher Wohnräume ab. Das ist sinnvoll, da die

Anzahl der betroffenen Räume ein differenzierteres Bild zur Lärmsituation abgibt,

als wenn auf die Anzahl ganzer Wohneinheiten abgestellt wird. Im vorliegenden

Fall ist deshalb davon auszugehen, dass die ganze Überbauung nach dem revidierten

Lärmschutznachweis lediglich bei 77 von 502 lärmempfindlichen Räumen an einem

Zweitfenster Überschreitungen der IGW aufweist. Zudem ist die von der

Vorinstanz herangezogene Abbildung aus dem Lärmschutzkonzept aufgrund des

revidierten Lärmschutznachweises überholt. Sodann zeigt sie die Fassadenbereiche

mit Überschreitungen des IGW während der Nacht auf, ohne im Hinblick auf die

Lärmempfindlichkeit der dahinterliegenden Räume zu unterscheiden. Deshalb sind

auch lärmunempfindliche Räume farbig markiert, was im quantitativen Kontext ein

falsches Bild vermittelt. Überdies ist die vollständige Beseitigung aller 64

anfänglich "roten Räume" als Verbesserung zu werten. Der

quantitativen Würdigung der Vorinstanz kann ebenfalls nicht gefolgt werden.

6.2.5

Aus diesen Gründen ist entgegen der Vorinstanz davon auszugehen, dass im

Zuge der Projektierung die erforderlichen Optimierungen vorgenommen und mit dem

Lärmschutzkonzept sowie dem revidierten Lärmschutznachweis in schlüssiger Weise

dargelegt wurden.

6.3 Zu prüfen

ist schliesslich, ob die öffentlichen Interessen gegenüber dem grundsätzlichen

Bauverbot gemäss Art. 22 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV bei

Nichteinhaltung der Immissionsgrenzwerte im vorliegenden Fall überwiegen.

Insbesondere ist diese Frage mit Blick auf die Vorkehrungen zu analysieren, die

getroffen werden sollen, um diese Überschreitungen und ihr Ausmass zu begrenzen

(BGE 145 II 189 E. 8.3.2).

6.3.1

Vorliegend ist die Verwirklichung des Bauvorhabens im Sinne einer

hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen wünschenswert und es bestehen

daran gewichtige öffentliche Interessen (BGE 142 II 100 E. 4.6): Das

Baugrundstück befindet sich in der Stadt Zürich in einem trotz peripherer Lage

bereits relativ dicht überbauten städtischen Umfeld und ist mit dem

öffentlichen Verkehr gut erschlossen. Zudem wird mit dem Bauvorhaben das

raumplanerische Ziel der Siedlungsverdichtung nach innen gefördert, indem

anstelle der 99 bestehenden Wohneinheiten nunmehr 177 Wohneinheiten

geschaffen werden sollen. Es ist notorisch, dass in der Stadt Zürich ein

grosser Bedarf an Wohnungen besteht.

6.3.2

Die Überschreitungen der IGW sind sodann – wie bereits dargelegt (vgl.

vorstehende E. 6.1.5) – nicht als wesentlich zu beurteilen und stehen der

Erteilung einer lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung nicht von vornherein

entgegen.

6.3.3

Auf der F-Strasse wurde – wie erwähnt (E. 4.2.1) – bereits ein

lärmreduzierender Belag eingebaut. Zudem wird gemäss dem Gesamtkonzept

"Strassenlärmsanierung dritte Etappe" der Stadt Zürich vom 1. Dezember

2021 die Einführung von Tempo 30 für die F-Strasse während der Nacht und für

die E-Strasse generell geprüft. Damit wird deutlich, dass sich die Behörden

nicht durch die Erteilung von Ausnahmebewilligungen zu Lasten der künftigen

Bewohnerinnen und Bewohner der geplanten Wohnüberbauung ihrer Verantwortung

entziehen, den Lärm an der Quelle zu begrenzen, womit der Absicht hinter der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung hinreichend Rechnung getragen wurde (vgl.

VGr, 11. Juli 2024, VB.2023.00318, E. 7.3.1 mit weiteren Hinweisen,

und Art. 11 Abs. 1 USG).

6.3.4

Im Rahmen des vorliegenden Projekts wurde mit der Setzung des Baukörpers

entlang der F-Strasse ("Lärmriegel") eine grundlegende Massnahme

gewählt, um die Lärmbelastung und ihr Ausmass für ein grosses Bauareal zu

begrenzen und einen ruhigen rückwärtigen Raum für alle Schlafräume im

Lärmriegel sowie zahlreiche weitere Wohneinheiten in den angegliederten

Baukörpern ("Schenkel") zu schaffen. Sodann wurden im Lärmriegel die nicht

lärmempfindlichen Nebenräume, die Erschliessungskerne und die

Wohn-/Essbereiche, in denen sich die Bewohnerinnen und Bewohner vor allem

tagsüber aufhalten werden, an der lärmexponierten Seite angeordnet. Zudem sind

die Grundrisse der durchgestreckten Wohnungen so konzipiert, dass der IGW

lediglich am Zweitfenster überschritten wird (vgl. BGr, 24. April 2025,

1C_234/2023, E. 3.3.4). Die genannten Massnahmen ermöglichen trotz des

Verzichts auf die von der Vorinstanz propagierten reinen Arbeitsküchen eine

gute Wohnqualität.

6.3.5

Das gewichtige öffentliche Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens

überwiegt somit vorliegend jenes an einem Bauverbot.

6.4 Im

Ergebnis ist der vorinstanzliche Entscheid vom 22. März 2024 in

lärmschutzrechtlicher Hinsicht im Sinne der vorstehenden Erwägungen zu

korrigieren, womit das Bauvorhaben diesbezüglich neu zu beurteilen sein wird.

7.

7.1 Schliesslich

rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz sei zu Unrecht zur Auffassung

gelangt, dass die Anforderungen an eine Arealüberbauung gemäss § 71 PBG

nicht erfüllt seien.

7.2 Gemäss § 71 PBG (in der vor Inkrafttreten der PBG-Änderung vom 14. September 2015

gültigen Fassung) müssen bei Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren

Umschwung als Ausgleich zu den gestützt auf § 72 PBG gewährten Vorrechten besonders

gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Bei der

Beurteilung dieser Aspekte – d. h.,

der guten Gestaltung sowie der zweckmässigen Ausstattung und Ausrüstung –

sind als Merkmale unter anderen auch die kubische Gliederung sowie die Wohnlichkeit

und Wohnhygiene zu beachten (§ 71 Abs. 2 PBG).

7.2.1

§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen

Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit

strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die

massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mithin ist die Frage, ob

eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen (VGr, 15. August

2024, VB.2023.00355, E. 4.2). Nach dem massgebenden gesetzgeberischen

Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen

Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere

Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG

(insbesondere besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (VGr, 15. Juli 2021, VB.2021.00340,

E. 3.3, gestützt auf BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015 und

1C_317/2015, E. 4.1).

7.2.2

Bei der Überprüfung des kommunalen Entscheids muss die

Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich

mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt

wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben,

wenn diese bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie

gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies

trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr

vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen

pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden

Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete

Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr

zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von

unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten lässt oder

die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei

der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen

gegenüber den privaten und den öffentlichen Interessen an der Errichtung der

geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der

Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,

weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie

einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen

Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (VGr, 15. August

2024, VB.2023.00355, E. 4.2 mit Hinweis auf BGE 145 I 52 E. 3.6).

7.2.3

Was unter kubischer Gliederung bzw. Wohnlichkeit und Wohnhygiene zu

verstehen ist, wird im Gesetz nicht näher ausgeführt. Nach der Rechtsprechung umfasst

jedenfalls die Wohnhygiene alle Faktoren, die das psychische und

physische Wohlbefinden in einer Wohnung bedingen (VGr, 27. Februar 2020,

VB.2019.00349, E. 6; 25. Juli 2019, VB.2019.00062, E. 4.4.2; 13. Juli

2017, VB.2017.00169, E. 3.4 mit Hinweis). Daher ist grundsätzlich jede

einzelne Wohneinheit an ihr zu messen und nicht bloss ein Mehrfamilienhaus oder

eine Überbauung in ihrer Gesamtheit (Christian Berz/Markus Lanter in: Christoph

Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 7. A.,

Wädenswil 2024, S. 1508). Zur Wohnhygiene gehört insbesondere auch eine

genügende Belichtung. Bei Arealüberbauungen können gestützt auf § 71 PBG erhöhte Anforderungen an die Belichtung gestellt werden (a. a. O., S. 1509, unter Hinweis auf BEZ

2011 Nr. 27). Mit der kubischen Gliederung ist die Ausformung eines

Baukörpers in seiner dreidimensionalen Erscheinung gemeint; sie umfasst

insbesondere die Proportionen, Staffelungen, Vor- und Rücksprünge sowie die

volumetrische Zusammensetzung eines Gebäudes.

7.3 Die

kommunale Baubehörde (Mitbeteiligte 1) hat in der angefochtenen Baubewilligung

dargelegt, weshalb das streitbetroffene Vorhaben den Anforderungen an eine

Arealüberbauung genügt. So hat sie insbesondere ausgeführt, inwiefern sich das

aus einem qualifizierten Konkurrenzverfahren hervorgegangene Vorhaben gut in

die bauliche und topografische Umgebung einfügt und hinsichtlich des

architektonischen Ausdrucks eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt. Sie hat

überdies die erforderlichen Verbesserungen angeordnet, damit auch der Umschwung

der Arealüberbauung bzw. die Umgebungsgestaltung die Anforderungen einer

Arealüberbauung erreicht.

7.4 Die

Vorinstanz hat sich in ihren Erwägungen darauf beschränkt, der Arealüberbauung

gestützt auf die Merkmale der kubischen Gliederung und der Wohnhygiene die

Erfüllung der spezifischen Anforderungen gemäss § 71 PBG abzusprechen. Bei

einem beträchtlichen Teil der Wohnungen werde das Kriterium der besonders guten

Qualität bezüglich der Wohnlichkeit und Wohnhygiene aufgrund der Lärm- und der

Belichtungssituation nicht erfüllt. Die Anforderungen an die Wohnhygiene

müssten grundsätzlich bei jeder einzelnen Wohneinheit und nicht bloss durch die

Überbauung in ihrer Gesamtheit eingehalten werden, wobei sich das

Baurekursgericht diesbezüglich auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom

27. Februar 2020 (VB.2019.00394, E. 6) stützt. Die 87 lärmbelasteten

Wohnungen entlang der F-Strasse erreichten im Vergleich zu den 90 lärmabgewandten

Wohnungen keine höhere Qualität, "um den lagebedingten

Nachteil im Kammrücken bzw. in den Schenkelecken (kubische Gliederung)

auszugleichen". Die Vorinstanz geht diesbezüglich mit

den damaligen Rekurrierenden davon aus, dass die Belichtungsverhältnisse

im Lärmriegel entlang der F-Strasse durch von diesem losgelöste Punktbauten

verbessert werden könnten. Die gewählte Gebäudeform mit einer Kamm-Struktur und

die Grundrisstypologie mit durchgestreckten, verwinkelten Räumen führe bei

allen Kleinwohnungen im Lärmriegel zu "suboptimalen

Belichtungsverhältnissen" in den Schlafzimmern und teilweise auch im

hinteren Bereich der Wohn-/Essbereiche aufgrund der vorgelagerten Loggien.

7.5 Die

kommunale Baubehörde hat in ihren Erwägungen nicht sämtliche Merkmale gemäss § 71 Abs. 2 PBG aufgegriffen, sondern sich vor allem auf die gute Gestaltung

und die Beziehung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung konzentriert.

Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden, da nach dem massgeblichen

gesetzgeberischen Konzept die kompensatorischen Vorgaben von § 71 PBG insbesondere

erhöhte Anforderungen an die Gestaltung, die Beziehung zum Ortsbild sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung umfassen. Die Baubehörde hat damit die

im Sinne der Kompensation massgeblichen Merkmale benannt, geprüft und als

erfüllt betrachtet bzw. bezüglich der Umgebung die erforderlichen Anordnungen

getroffen. Wenn nun die Vorinstanz an die Belichtung als Gesichtspunkt der

Wohnhygiene erhöhte Anforderung stellt, obwohl die rechtlichen Vorgaben gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG – welche keinen Anspruch auf direkt einfallendes

Sonnenlicht vermitteln – unbestrittenermassen erfüllt sind, und bezüglich

der kubischen Gliederung gar die Disposition der aus einem Wettbewerbsverfahren

hervorgegangenen Kamm-Struktur in Frage stellt und stattdessen eine Auflösung

in einen Lärmriegel und vier abgesetzte Punktbauten propagiert, überschreitet

sie ihre Kognition und verletzt den Beurteilungsspielraum der Baubehörde.

Sodann ist der Fall, der dem von der Vorinstanz

herangezogenen Präjudiz (VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00394, E. 6)

zugrunde lag, bezüglich der Lärmbelastung nicht mit dem vorliegenden Fall

vergleichbar: Sie war deutlich schlechter, weshalb – anders als im hier zu

beurteilenden Fall – das Projekt in lärmschutzrechtlicher Hinsicht nicht

bewilligungsfähig war (a. a. O., E. 5.4). Zudem

kann es im Rahmen von § 71 PBG nicht Funktion des Beurteilungsmerkmals

Wohnhygiene sein, Arealüberbauungen immer dann auszuschliessen, wenn diese eine

lärmrechtliche Ausnahmebewilligung erfordern sollten und wenn die

Bewilligungsbehörde unter Prüfung der grundlegenden Merkmale die besonders gute

Gestaltung bejaht hat.

7.6 Im

Ergebnis hält auch die vorinstanzliche Anwendung von § 71 PBG einer

Rechtskontrolle nicht stand.

8.

Zusammengefasst ist der angefochtene Entscheid vom 22. März

2024 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache zur

Neubeurteilung im Sinne der vorstehenden Erwägungen 4 bis 7 sowie zur Prüfung

der weiteren Streitpunkte an die Vorinstanz zurückzuweisen.

9.

Gemäss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel

entsprechend ihrem Unterliegen. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung ist

in Bezug auf die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen als Obsiegen zu

behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch

entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2, mit

Hinweisen).

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind somit je zur

Hälfte und unter solidarischer Haftung der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft

1–6 einerseits und der Beschwerdegegnerschaft 7–10 andererseits aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG).

Desgleichen haben diese der Beschwerdeführerin antragsgemäss eine angemessene

Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Den Beschwerdegegnerschaften ist mangels Obsiegens keine

Parteientschädigung zuzusprechen.

10.

Zur Rechtsmittelbelehrung ist Folgendes zu erläutern: Beim

vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher

wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den

Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 138 I 143 E. 1.2; 134 II 137 E. 1.3.2).

Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,

wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)

oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 22. März 2024 aufgehoben. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinne der

Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Im

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.-- ; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 550.-- Zustellkosten,

Fr. 7'550.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte sowie unter solidarischer Haftung der

Beschwerdegegnerschaft 1–6 einerseits und der Beschwerdegegnerschaft 7–10

andererseits auferlegt.

4. Die

Beschwerdegegnerschaft 1–6 einerseits sowie die Beschwerdegegnerschaft 7–10

andererseits werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine

Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (total Fr. 3'000.-; Mehrwertsteuer

inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Umwelt (BAFU).