Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00251

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00251

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. September 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

Stadt Zürich,

Beschwerdeführerin,

gegen

A AG,

vertreten durch RA

B,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Unterschutzstellung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Beschluss vom 20. März 2019 stellte der Stadtrat von Zürich das Gebäude

Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in J

unter Schutz. Gegen diesen Beschluss erhob die A AG Rekurs beim

Baurekursgericht und beantragte im Hauptpunkt, das strittige Gebäude nicht

unter Schutz zu stellen und aus dem Inventar zu entlassen. Das Baurekursgericht

hiess mit Entscheid vom 20. Dezember 2019 den Rekurs teilweise gut und hob

den angefochtenen Beschluss auf. Es wies die Sache zur weiteren Abklärung

(Einholung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission [KDK]) und

zur erneuten Beschlussfassung an den Stadtrat von Zürich zurück. Eine dagegen

von der A AG erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Entscheid

vom 30. April 2020 ab (VB.2020.00059).

B. Nachdem

der Stadtrat von Zürich ein Gutachten der KDK eingeholt hatte, stellte er mit

Beschluss vom 7. Dezember 2022 die Liegenschaft Vers.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in J unter Schutz.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob die A AG am 20. Januar 2023

Rekurs und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das

Baurekursgericht hiess den Rekurs am 22. März 2024 teilweise gut und

reduzierte den Schutzumfang betreffend das Gebäudeinnere. Im Übrigen wies es

den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid gelangte die Stadt Zürich mit

Beschwerde vom 7. Mai 2024 an das Verwaltungsgericht und beantragte die

Aufhebung des angefochtenen Beschlusses; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen

am 7. Juni 2024 die Abweisung der Beschwerde. Die A AG beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 20. Juni 2024 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Gemäss

§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine

Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt,

die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin

beruft sich auf eine Verletzung der Gemeindeautonomie, weshalb ihre

Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte

Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine

Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr,

13.

April 2022, VB.2021.00635, E. 1.2; 11. April 2017,

VB.2016.00760, E. 1.2; vgl. BGr, 2. Juni 2022, 1C_571/2020,

E. 2; BGE 135 I 43 E. 1.2).

1.3

Die

Dispositiv

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Demnach ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

Das streitbetroffene

Grundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der

Kernzone E und ist Teil einer durch F-Weg, G-, H- und C-Strasse begrenzten

Blockrandbebauung am Rand des I-Bergs. Das Gebäude Vers.-Nr. 01 figuriert

seit 1986 im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung. Nachdem das

Baurekursgericht ein erstes Gutachten als nicht ausreichend erachtet und ein

weiteres Gutachten durch die KDK angeordnet hatte, erliess die

Beschwerdeführerin den hier strittigen Beschluss. Aufgrund des eingeholten

Gutachtens der KDK stellt die Beschwerdeführerin im Innenbereich folgende Teile

unter Schutz:

−

Grundrisstypologie mit Treppenhaus

und L-förmigen Korridoren sowie die Gliederung in repräsentative und dienende

Räume;

−

Treppenhaus mit Treppen in Stein

und Holz, Geländer;

−

Grundrissstruktur mit Gliederung

der Raumschichten;

−

Tragende Wände und Decken in allen

Geschossen (ausgenommen im Dachgeschoss);

−

Bauzeitliche Boden-, Wand- und

Deckenoberflächen, insbesondere die Stuckaturen und Malereien.

Das

Baurekursgericht reduzierte den Schutzumfang im Gebäudeinneren und formulierte

ihn neu wie folgt:

−

Deckenlage in allen Geschossen

(ausser im Dachgeschoss), Lage des Treppenhauses.

−

Veränderungen im Inneren (inkl.

Primärkonstruktion) dürfen nicht nach aussen in Erscheinung treten.

3.

Von der Beschwerdegegnerin wird erneut pauschal die

Unabhängigkeit der KDK infrage gestellt. Mit dieser Frage hat sich das

Verwaltungsgericht bereits im Verfahren VB.2020.00059 auseinandergesetzt und

ist zum Schluss gekommen, dass die Unbefangenheit der KDK gewährleistet ist

(VGr, 30. April 2020, VB.2020.00059, E. 4). Die Beschwerdegegnerin

vermag mit ihren Ausführungen und eingereichten Beweismitteln keine neuen

Tatsachen und Beweismittel vorzubringen, welche diese Einschätzung zu ändern

vermöchten.

4.

4.1 Als

Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf

die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den

Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten

Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Josua Raster/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und

Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht],

S. 364; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen

Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205). Die Schutzwürdigkeit

eines Objekts kann sich nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert,

sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (RB 1997 Nr. 73).

Bei der

Abklärung der Zeugenschaft ist eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien

abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen,

geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr,

5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen). Hinsichtlich der Frage,

welche Gebäudeteile unter Schutz zu stellen sind, hat das Bundesgericht in

seiner Rechtsprechung stets betont, ein Bauwerk werde grundsätzlich als Ganzes

betrachtet. Der Schutz einzelner Bauteile kann nicht ohne Rücksicht auf das

Zusammenwirken von Innerem und Äusserem beurteilt werden und die

Schutzwürdigkeit des Inneren ergibt sich insbesondere auch aus dem

Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum (BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009,

E. 2.3 Abs. 2; BGE 118 Ia 384 E. 5e und BGE 109 Ia 257

E. 5b). So besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der

Unterschutzstellung des Inneren, wenn dessen Veränderung die Einheit des Hauses

weitgehend zerstören sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den

Sinn der Unterstellung stark beeinträchtigen würde (vgl. zum Ganzen BGr,

13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.3 in: ZBl 108/2007 S. 83).

4.2 Für die

Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein Fachgutachten

einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch,

kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein

vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes Gutachten

geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf von einem solchen Gutachten

nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich

dann vor, wenn das Gutachten

Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines

Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (RB 1982 Nr. 35; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard

Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St.

Gallen 2021, Rz. 775).

Aufgabe eines

Gutachtens ist es, die in einem Inventar enthaltenen Hinweise zu vertiefen und

genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt

so weit zu beschreiben, dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden

kann (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 5.5; vgl. zum Ganzen

auch VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7, insb. E. 7.1.1).

Die Bindungswirkung eines Gutachtens erstreckt sich nur auf die darin

enthaltenen Feststellungen tatsächlicher Art und beschränkt sich zudem auf

Fachfragen (BGr, 15. August 2024, 1C_75/2023, E. 7.2.3). Die Aufgabe

des Gutachters ist auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen

dessen rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt (VGr,

30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.3). Ob ein Schutzobjekt im Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die

vom Gericht und nicht von Gutachtenspersonen zu entscheiden ist. Allerdings ist

die Abgrenzung zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich

schwierig. Hinzu kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden

Rechtsanwendung die Gemeindeautonomie zu beachten haben (BGr, 3. Juli

2023, 1C_123/2022, E. 5.4).

4.3 Bei der

Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203 lit. c PBG als wichtige Zeugin einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die

Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ebenso ein

erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der

Festsetzung des konkret erforderlichen Umfangs einer Unterschutzstellungsmassnahme

(vgl. BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013,

E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85).

Hat die Behörde allerdings ihren Beurteilungsspielraum

nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt nicht begründet, fehlt es an der

Möglichkeit, sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen. Dann kann das

Baurekursgericht entsprechend der gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen

ausüben (vgl. VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.3 Abs. 2,

und VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.3 Abs. 3).

5.

5.1 Das

Baurekursgericht wich von der Einschätzung der KDK zur Schutzwürdigkeit des

Inneren des Gebäudes mit folgender Begründung ab: Bezüglich der

Unterschutzstellung im Inneren sei festzuhalten, dass das Gebäude im Inneren

fast vollständig rekonstruiert worden sei. Bereits im ersten Rechtsgang habe

das Gericht festgehalten, dass es zwar zutreffend sei, dass aufgrund des zu

Zeiten des Historismus herrschenden Repräsentationsbedürfnisses des

aufstrebenden und zusehends wohlhabenderen Bürgertums Räume und insbesondere

Fassaden zur Strassenseite hin grosszügiger und reichhaltiger ausgestaltet worden

seien, als dies auf der Hofseite der Fall gewesen sei. Inwiefern dem Korridor

in diesem Zusammenhang die Funktion eines seit Jahrhunderten bewährten

Trennelements zukommen solle, werde jedoch nicht nachvollziehbar begründet und

sei auch nicht ersichtlich. Auch im zweiten Gutachten finde sich keine

weitergehende Begründung. Es sei nochmals darauf hinzuweisen, dass sich auch in

der einschlägigen Fachliteratur keinerlei Hinweise darauf finden liessen, dass

es sich bei einem solchen Korridor um ein typisches Element der

Historismus-Architektur handle oder dass sich der fragliche Grundriss an einen

für diese Zeit typischen Villengrundriss anlehne. Auch das zweite Gutachten

vermöge keine entsprechende Belegstelle zu nennen, die die vertretene

Auffassung stützen würde. Vielmehr dürfte sich die Funktion des Korridors

offensichtlich darin erschöpft haben, sämtliche Zimmer zu erschliessen bzw.

einen separaten Zugang zu den einzelnen Räumen zu ermöglichen, wie dies bei

jedem beliebigen Gang der Fall sei. Dass der Korridor einen L-förmigen Verlauf

aufweise, lasse sich vor allem dadurch erklären, dass dieser dem

Gebäudegrundriss entspreche und sich dadurch eine sinnvolle Raumaufteilung und

Gebäudenutzung erreichen liess. Der Korridor selbst sei überdies keineswegs gross

oder repräsentativ gestaltet, sondern schlicht und schmal. Auch im zweiten

Gutachten fehle eine überzeugende Darlegung, inwiefern die Grundrissdisposition

mit dem L-förmigen Gang ein massgebliches Element des Historismus sein sollte.

Von einem typischen Element des Historismus könne keine Rede sein.

Die nur noch fragmentarisch vorhandenen weiteren

originalen Bauteile im Inneren würden angesichts des Umstandes, dass dem

Gebäude von aussen lediglich ein gewisser Eigenwert zukomme, nicht ausreichen,

um eine vollständige Unterschutzstellung der Grundrissdisposition bzw. noch

fragmentarisch erhaltener innerer Ausstattungselemente zu rechtfertigen. Hinzu

komme, dass die Beschwerdeführerin nicht in der Lage sei, nebst der Treppe die

angeblich noch weiteren original erhaltenen Elemente genau zu bezeichnen. Für

die Erhaltung des hohen Situationswertes reicht es nach Ansicht der Vorinstanz

aus, die Primärkonstruktion im Inneren so weit unter Schutz zu stellen, dass

Veränderungen im Inneren nicht nach aussen in Erscheinung treten dürfen. Ein

reiner Fassadenschutz habe oftmals zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen aussen

und innen zur Folge, weshalb damit meist auch Teile zu erhalten seien, die sich

nur mittelbar auf das äussere Erscheinungsbild auswirkten. Dazu gehörten

sicherlich die Deckenlage und die Lage des Treppenhauses.

5.2 Die

Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe unzulässigerweise in ihren

Ermessensspielraum eingegriffen. Die Beschwerdeführerin verfüge über eine

Entscheidungsfreiheit bei der Festlegung des konkreten Schutzumfangs. Zwei

Gutachten würden den Eigenwert der von ihr unter Schutz gestellten Bauteile

belegen. Von einem Gutachten dürfe nicht ohne triftigen Grund abgewichen

werden, was die Vorinstanz jedoch tue; die Ansicht der Vorinstanz widerspreche

den Grundsätzen der denkmalpflegerischen Praxis. Es habe für die

denkmalpflegerische Bewertung keine Bedeutung, wenn eine auf einen besonderen Ort

abgestimmte Grundrisslösung in der Fachliteratur nicht gewürdigt werde. Sodann

zeige der Sanierungsbericht klar auf, welche Bauteile bauzeitlich seien.

5.3 Das

Gutachten der KDK hält zum Korridor fest, der Grundriss reagiere auf den

Strassenraum und das benachbarte Villengrundstück mit einem L-förmigen

Grundriss, um die repräsentativen Räume sowohl auf die C-Strasse als auch auf

das mit einer Villa bebaute und parkartige Nachbargrundstück auszurichten. Der

L-förmige Korridor strukturiere den Wohnungsgrundriss und sei als wesentliches

Element der zweibündig organisierten Grundrisstypologie zu betrachten. Dem

Korridor, der alle Räume innerhalb der Wohnung erschliesse, komme daher eine

tragende Rolle innerhalb der von den Architekten gewählten Grundrisstypologie und

letztlich auch des Zeugenwerts zu.

5.4 Wesentlich

für die Unterschutzstellung des Korridors durch die Beschwerdeführerin war

damit nicht grundsätzlich seine Form an sich, welche sich durch die Stellung

des Gebäudes sowie seine Umgebung ergibt, sondern vielmehr, dass der Korridor

eine Trennung der repräsentativen von den dienenden Räumen bewirkt. Die

Vorinstanz führte selbst aus, dass das Repräsentationsbedürfnis des Bürgertums

ein bedeutendes Merkmal des Historismus sei. Wenn sich dieses

Repräsentationsbedürfnis wie vorliegend dadurch abbildet, dass die

repräsentativen Räume strassenseitig und die dienenden innenhofseitig angelegt

und durch einen Korridor getrennt werden, kommt diesem Korridor durch diese

Trennfunktion eine wichtige Bedeutung zu. Dabei ergibt sich seine Form wie

erwähnt aufgrund der hier vorliegenden konkreten Umstände, weshalb es wenig

aussagekräftig ist, dass die spezielle Form in der Fachliteratur nicht explizit

beschrieben wird. Dass der Korridor im Übrigen auch eine Erschliessungsfunktion

hat, entspricht seiner grundsätzlichen Funktion. Dies spricht weder für noch

gegen seine Schutzwürdigkeit. Demgemäss ist vorliegend auch unbedeutend, dass

die Räume zum Teil auch zusätzlich miteinander verbunden und erschlossen sind.

Das Schützenswerte am Korridor ist seine Trennungsfunktion, welche ein auch von

der Vorinstanz nicht in Abrede gestelltes Charaktermerkmal des Historismus

bewahrt. Aufgrund der Lage und der Form des Grundstückes kann diese

Trennungsfunktion jedoch nur wahrgenommen werden, wenn der Korridor mitsamt

seiner bisherigen, L-förmigen Ausgestaltung und die daraus resultierende

Grundrisstypologie mit repräsentativen und dienenden Räumen beibehalten wird.

Es lag im Ermessen der Beschwerdeführerin, gestützt auf das Gutachten, welches

diesem Element im Ergebnis einen Eigenwert attestierte, die Schutzwürdigkeit zu

bejahen. Die Vorinstanz vermag keine triftigen Gründe vorzuweisen, um vom

nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Schluss des Gutachtens, dass die

Trennung von repräsentativen und dienenden Räumen schützenswert sei, abzuweichen.

5.5 Betreffend

die weitere Innenausstattung führt das Gutachten aus, dass zu den Oberflächen

eine Untersuchung von D aus dem Jahr 2015 vorliege. Der dafür angestellte

Untersuch habe unter den abgehängten Decken in den repräsentativen Räumen

entlang der Hauptfassaden Stuckdecken und Malereien freigelegt, die aus der

Erstellungszeit des Mehrfamilienhauses stammen würden. Diese Befunde hätten an

der Begehung im restaurierten Zustand im Treppenhaus und in der Eckwohnung im

1. Obergeschoss in Augenschein genommen werden können. Es habe sich gezeigt,

dass die originalen Stuckdecken und Malereien noch vorhanden seien und dass stellenweise

Stuckergänzungen vorgenommen und Fehlstellen neu interpretiert worden seien.

Türen, Leibungen, Sockelbretter, Wandoberflächen, Parkette und Plattenbeläge

seien neu erstellt worden. Einzig die Stuckdecken und Deckenmalereien und die

Treppen mit den Geländern seien als originaler Bestandteil des Schutzobjektes

zu betrachten. Der Untersuch von 2015 bestätige ein in mehrfacher Hinsicht auf

der verbleibenden originalen Bausubstanz beruhendes schützenswertes Inneres.

Die aus der Erstellungszeit stammenden Stuckaturen und Malereien würden von

einer grossbürgerlichen Innenausstattung zeugen.

5.6 Das

Gutachten stellt weitestgehend auf den Sanierungsbericht von D ab. Der

Sanierungsbericht hält zwar teilweise fest, welche Bauteile bauzeitlich sind,

andernorts wird die originale historische Fassung lediglich vermutet und der

Bericht erweist sich als zu wenig detailliert. Dadurch sind die im strittigen

Beschluss der Beschwerdeführerin erwähnten (s. oben E. 5.2) bauzeitlichen

Originalteile im Inneren des Gebäudes nur bestimmbar, jedoch nicht genau

bestimmt. Die schützenswerten Originalbauteile sind jedoch genau zu bezeichnen.

In diesem Sinn erweist sich das Gutachten als lückenhaft. Auch wenn sich die

Lückenhaftigkeit im Wesentlichen aufgrund der mangelnden Kooperation der

Beschwerdegegnerin ergibt, kann dies im Ergebnis nicht dazu führen, dass der

Nachweis von bauzeitlichen Elementen als nicht erbracht angesehen und die

Schutzwürdigkeit des Inneren verneint werden muss. Bei dieser Ausgangslage

erweist sich vielmehr der Sachverhalt als unvollständig erstellt und es fehlt

an der Grundlage für die konkrete Bestimmung des Schutzumfangs im Inneren.

Demgemäss ist die Sache zur genauen Bestimmung der schutzwürdigen Bauteile an

die Beschwerdeführerin zurückzuweisen. Diese hat – nötigenfalls unter Mithilfe

von verwaltungsrechtlichem Zwang – den Sachverhalt genauer abzuklären.

5.7 Nach dem

Gesagten ist das Innere des Gebäudes in Bezug auf den Korridor sowie die

Grundrisstypologie schützenswert. In Bezug auf die weiteren originalen Bauteile

im Inneren ist die Sache zur weiteren Abklärung und Ergänzung des Sachverhalts

an die Beschwerdeführerin zurückzuweisen.

6.

Die Beschwerde ist demgemäss teilweise gutzuheissen und

der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März 2024 sowie der Beschluss

der Beschwerdeführerin vom 7. Dezember 2022 sind teilweise aufzuheben. Die

Sache ist zur Fortsetzung des Verfahrens an die Beschwerdeführerin

zurückzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und

Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz

reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014,

2C_846/2013, E. 3.2). Gemäss ständiger Rechtsprechung steht einem

obsiegenden Gemeinwesen eine Parteientschädigung nur in Ausnahmefällen,

insbesondere bei ausserordentlichen Bemühungen, zu. Im vorliegenden Fall sind

besondere Aufwendungen der Beschwerdeführerin nicht ersichtlich. Es ist ihr

somit keine Parteientschädigung zuzusprechen.

8.

Beim

vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher

wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den

Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137

E. 1.3.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Im Sinn der Erwägungen werden der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März 2024 sowie der Beschluss der

Beschwerdeführerin vom 7. Dezember 2022 teilweise aufgehoben und die Sache

wird zur Fortsetzung des Verfahrens an die Beschwerdeführerin zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 95.-- Zustellkosten,

Fr. 4'095.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.