Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00260

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00260

Urteil

der 1.

Kammer

vom 15. Mai 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz),

Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichterin Daniela Kühne,

Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D AG,

vertreten durch RA E,

2. Baukommission Rüschlikon,

vertreten durch RA G,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung vom 7. Dezember 2022 erteilte die

Baudirektion des Kantons Zürich der D AG, unter Nebenbestimmungen, die

wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung und gewässerschutzrechtliche

Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses H-Strasse 01 samt dem

Nebengebäude H-Strasse 02 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in Rüschlikon. Die

Baukommission Rüschlikon bewilligte das Vorhaben unter Nebenbestimmungen mit

Beschluss vom 8. Dezember 2022.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 9. Februar

2023.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerinnen die Aufhebung

der angefochtenen Bewilligungen. Der Rekurs wurde mit Entscheid des Baurekursgerichts

vom 9. April 2024 abgewiesen.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom

13.

Mai 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. April

2024, des Beschlusses der Baukommission Rüschlikon vom 8. Dezember 2022

und der Gesamtverfügung Nr. BVV 04 der Baudirektion vom 7. Dezember

2022.

und die Verweigerung der Baubewilligung, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Baukommission Rüschlikon und der Baudirektion

des Kantons Zürich. Für das vorinstanzliche Verfahren beantragten A und B

ebenfalls eine Kostenauferlegung an die Baukommission Rüschlikon und die

Baudirektion des Kantons Zürich sowie eine angemessene Parteientschädigung.

Mit Eingabe vom 4. Juni 2024 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die

Baudirektion stellte mit Stellungnahme vom 11. Juni 2024 mit Verweis auf

den Mitbericht des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) vom 7. Juni

2024.

den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Rüschlikon

reichte am 14. Juni 2024 Stellungnahme ein und beantragte unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden, die Beschwerde sei

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Eingabe vom 17. Juni 2024

beantragte die D AG die Abweisung der Beschwerde und bei Bedarf die

Durchführung eines Augenscheins, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden.

A und B reichten am 11. Juli 2024 Replik ein und

hielten an ihren Anträgen fest. Ebenso bekräftigten die D AG mit Eingabe

vom 8. August 2024 und die Baukommission Rüschlikon mit Stellungnahme vom

13.

August 2024 ihre Anträge. Mit Triplik vom 19. September 2024

hielten A und B weiterhin an ihren Anträgen fest, ebenso die Baukommission

Rüschlikon mit Stellungnahme vom 3. Oktober 2024 und die D AG mit

Eingabe vom 3. Oktober 2024. A und B reichten am 31. Oktober 2024

erneut Stellungnahme unter Bekräftigung ihrer Anträge ein. Die Beschwerdegegnerinnen

liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zuständig. Die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde ist

einzutreten.

2.

Bezüglich des vorliegenden Sachverhalts ist vor dem

Verwaltungsgericht ein Parallelverfahren betreffend die Genehmigung des Schutzvertrags

eines Baums hängig (VB.2024.00187). Die Vereinigung von Verfahren ist aus

prozessökonomischen Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen

Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 VRG in

Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom

19.

Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu

§§ 4–31 N. 50–60).

Die vorliegenden beiden Verfahren betreffen zwar teilweise

den gleichen Sachverhalt. Es stellen sich jedoch nur mit Bezug auf das

Schutzobjekt des strittigen Baums identische, daneben grösstenteils

unterschiedliche Rechtsfragen. Auch die Verfahrensparteien sind nicht

identisch. Entsprechend werden die Verfahren VB.2024.00187 und VB.2024.00260

nicht vereinigt. Dem Koordinationsgebot gemäss Art. 25a des Bundesgesetzes

über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) wird insoweit Rechnung

getragen, als die beiden Verfahren gleichzeitig, durch die gleiche Besetzung

und unter Berücksichtigung der Argumente aus dem Parallelverfahren erledigt

werden.

3.

Das strittige Baugrundstück Kat.-Nr. 03, Rüschlikon, H-Strasse 01,

ist der Wohnzone W2B zugeteilt. Die private Bauherrschaft plant den

Abbruch der bestehenden Gebäude Vers.-Nr. 05 und Vers.-Nr. 06 sowie

den Neubau eines Mehrfamilienhauses.

Auf dem Grundstück befindet sich auch ein Baum (Objekt-Nr. 07

des kommunalen Natur- und Landschaftsschutzinventars). Bezüglich dieses Baums

wurde mit verwaltungsrechtlichem Vertrag zwischen der Politischen Gemeinde

Rüschlikon und der I AG vom 9. September 2022 (Schutzvertrag) der Baum

zum Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. f des Planungs- und

Baugesetzes von 7. September 1975 (PBG) erklärt und gemäss § 205 lit. d PBG unter Schutz gestellt. Der Gemeinderat Rüschlikon genehmigte den

Schutzvertrag nach § 211 Abs. 2 PBG mit Beschluss vom 30. November

2022.

Auch bezüglich dieses Genehmigungsentscheids wurde von den Beschwerdeführenden

zuerst Rekurs ans Baurekursgericht und anschliessend Beschwerde ans

Verwaltungsgericht erhoben (Parallelverfahren VB.2024.00187).

Der Schutzumfang wurde im Vertrag wie folgt festgelegt:

"Wurzelbereich (gemäss Plan

Anhang 1):

Nordseite 4.8 m, Ostseite 9.1 m,

Südseite 7.5 m, Westseite 8 m.

Kronenbereich (radial gemäss

Plan Anhang 1):

Nordseite 8 m, Ostseite 8 m,

Südseite 8 m, Westseite 8 m.

Umgebung:

Innerhalb des obgenannten Wurzelbereichs

(Wurzelschutzzone) ist das Niveau des Terrains gemäss heutigem Bestand zu

erhalten und darf nicht verändert werden. Das Pflanzen von Rasen, das Düngen

oder andere Massnahmen, die den Baum schädigen können, sind verboten. Der

Wurzelschutzbereich darf grundsätzlich nicht mit Gebäuden oder Gebäudeteilen

überstellt werden. Ausnahmen, wie Sitzplätze oder Terrassen müssen bezüglich

Ausführung und Konstruktion vorgängig von der Abteilung Hochbau/Planung

genehmigt werden.

Ersatzpflanzung:

Das Schutzobjekt ist ungeschmälert zu erhalten.

Sollte der Baum absterben oder müsste dieser gefällt werden, ist – nach

Absprache mit der Gemeinde (Abteilung Hochbau/Planung) – eine Ersatzpflanzung

vorzunehmen.

Neubauten:

Dem Gemeinderat liegt das Bauprojekt für einen

Neubau des Wohnhauses vor (Pläne gemäss Anhang 2 vom 24. August

2022). Er ist der Auffassung, dass dieses Bauprojekt gebührend Rücksicht auf

das Schutzobjekt nimmt und daher mit diesem vereinbar ist. Zuständig für die

Erteilung der Baubewilligung ist jedoch die Baukommission."

Der Schutzvertrag wurde unter der Bedingung abgeschlossen,

dass der Grundeigentümerin die Baubewilligung für ein Projekt auf der Basis des

strittigen Bauprojekts rechtskräftig erteilt würde und dieses innert der

Gültigkeit der Bewilligung zur Ausführung gelange. Die Baufreigabe für das auf

der Basis von Anhang 2 des Schutzvertrages am 8. Dezember 2022

bewilligte Bauprojekt steht ihrerseits unter der Bedingung, dass der

Schutzvertrag in Rechtskraft erwächst.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, dass das Baurekursgericht trotz

gegenseitiger Abhängigkeit von Schutzvertrag bezüglich des Baums und

Baubewilligung in Verletzung des Koordinationsgebotes nach Art. 25a Abs. 1

und Abs. 2 lit. d RPG die Genehmigung des Schutzvertrags einerseits

und die erteilte Baubewilligung andererseits in zwei separaten Verfahren

beurteilt habe. Insbesondere sei die Auffassung des Baurekursgerichts, wonach

die Rüge der Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG nur im Verfahren gegen

die Baubewilligung, nicht jedoch im Verfahren gegen die Genehmigung des Schutzvertrags

zu prüfen sei, eine Verletzung von Art. 25a Abs. 1 und Abs. 2

lit. d RPG und des Weiteren auch eine Verletzung des Anspruchs auf

rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der

Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV). Es hätte in

beiden Verfahren koordiniert geprüft werden müssen, ob die Grösse des geplanten

Hauses und seine Nähe zum Schutzobjekt zu einem Verstoss gegen § 238 Abs. 2 PBG führe. Im vorliegenden Bauverfahren habe die Vorinstanz nurmehr geprüft, ob

das Bauprojekt den gestalterischen Grundsätzen nach § 238 PBG genüge

(nicht aber die Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt gemäss § 238 Abs. 2 PBG). Dies sei somit auch eine unzulässige formelle und materielle

Rechtsverweigerung nach Art. 29 Abs. 1 und 2 BV

4.2

Das

Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG verlangt, dass die Rechtsanwendung

materiell koordiniert wird, wenn für die Verwirklichung eines Projekts

verschiedene materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind und zwischen

diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht

getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen (z. B. BGE 120 Ib 400 E. 5).

Nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG sorgt die für die Koordination

verantwortliche Behörde in diesem Sinne für eine inhaltliche Abstimmung, aber

auch möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der

Verfügungen.

Die Regeln von Art. 25a Abs. 1

und 2 RPG zur Koordinationspflicht stellen lediglich bundesrechtliche

Minimalanforderungen an die entsprechenden kantonalen Verfahren dar (BGr, 27. November

2003, 1A.175/2003, E. 2.3). Verlangt ist dabei nicht eine maximale,

sondern bloss eine ausreichende Koordination (BGr, 4. Juli 2013,

1C_309/2013, E. 3.3.1). Ein gestaffeltes Vorgehen der Behörden ist

zulässig, sofern dadurch die erforderliche materielle und soweit möglich

formelle Koordination der Entscheide nicht vereitelt wird (BGE 126 II 26,

E. 5.d, mit Hinweisen). Die Formulierung von Art. 25a Abs. 2

lit. d RPG fordert mit dem Wort "möglichst" von den Behörden

keine strikte Pflicht zur gemeinsamen Eröffnung ihrer Verfügungen (BGr, 25. Mai

2018, 1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2; 16. Dezember 2011,

1C_231/2011, E. 5.3, in: URP 2012 S. 225). Es verstösst gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht gegen die Koordinationspflicht, wenn

Verfügungen wenige Tage hintereinander eröffnet und somit gleichzeitig

angefochten werden (BGr, 13. Oktober 2015, 1C_529/2014, E. 2.5);

selbst wenn die Rechtsmittelfristen nicht überlappen, liegt nicht in jedem Fall

eine Verletzung der Koordinationspflicht vor (BGr, 25. Mai 2018,

1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2).

4.3

Im

vorliegenden Fall wurde die Genehmigung des Beschlusses Nr. 08 vom 30. November

2022.

betreffend den Schutzvertrag für den Baum an der H-Strasse 01 am 6. Januar

2023.

publiziert. Damit war der Beschluss bis zum 5. Februar 2023

anzufechten. Die Baubewilligung wurde den Beschwerdeführenden am 10. Januar

2023.

zugestellt. Der Baubewilligungsentscheid war daher bis zum 9. Februar

2023.

anfechtbar. Die beiden Verfügungen wurden somit praktisch zeitgleich

eröffnet und konnten innerhalb einer nahezu vollständig überlappenden

Rekursfrist beim Baurekursgericht angefochten werden. Ein einziger Entscheid

betreffend Baubewilligung und Schutzvertrag durch den Gemeinderat, wie ihn die

Beschwerdeführenden in ihrer Replik als nötig vorbringen, ist unter dem

Koordinationsgebot bei unterschiedlichen kommunalen Zuständigkeiten nicht

verlangt (vgl. z. B.

BGr, 25. Mai 2018, 1C_617/2017, E. 2.3; 4. Juli 2013,

1C_309/2013, E. 3.3.1; BGE 126 II 26 E. 5.d mit Hinweisen) und

wäre im Übrigen eine unzulässige Kompetenzattraktion durch den Gemeinderat, da

nur für die Schutzmassnahmen (§ 211 Abs. 2 PBG) und für die

Bewilligung von Baugesuchen jeweils die kommunale Baubehörde zuständig ist. Im

Zürcher Baurecht werden deshalb Schutzentscheide und Baubewilligungen immer in

separaten Entscheiden getroffen bzw. erteilt. Eine Verletzung des Koordinationsgebots

nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG liegt betreffend die

ursprünglich ergangenen Verfügungen somit insgesamt nicht vor.

4.4

Das

Baurekursgericht versandte seinen Entscheid vom 27. Februar 2024

betreffend den Schutzvertrag am 28. Februar 2024. Der Entscheid ging am

29.

Februar 2024 bei den Beschwerdeführenden ein und konnte bis zum 15. April

2024.

beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Der Entscheid des Baurekursgerichts

betreffend Baubewilligung erging am 9. April 2024 und wurde am 10. April

2024.

versandt. Er ging am 11. April 2024 bei den Beschwerdeführenden ein und

konnte innert 30 Tagen beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Die

beiden Entscheide des Baurekursgerichts ergingen somit im Abstand von wenigen

Wochen voneinander und die Rechtsmittelfristen überlappten sich teilweise.

Verlangt ist gemäss oben dargelegter Rechtsprechung nicht zwingend eine

gleichzeitige Eröffnung von Verfügungen und auch nicht eine maximale, sondern

bloss eine ausreichende Koordination (BGr, 4. Juli 2013, 1C_309/2013, E. 3.3.1).

Es reicht aus, wenn die Rechtsmittelfristen teilweise überlappen (BGr, 25. Mai

2018, 1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2). Da diese minimalen Voraussetzungen

einer ausreichenden Koordination und einer teilweise überlappenden

Rechtsmittelfrist vorliegend gegeben sind, ist eine Verletzung des Koordinationsgebots

nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG vorliegend nicht ersichtlich.

4.5

In

materieller Hinsicht ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass das Verfahren

bezüglich Schutzvertrag (VB.2024.00187) und das hiesige Verfahren betreffend

Baubewilligung nur teilweise den gleichen Sachverhalt bzw. die gleichen

Rechtsfragen betreffen und auch die Verfahrensparteien nicht identisch sind: Im

Schutzvertrag und im damit zusammenhängenden Verfahren geht es um das Ausmass

des Schutzes des Baums, während es im Baubewilligungsverfahren mehrheitlich um

die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (z. B. betreffend die

Gebäudehöhe, die Zulässigkeit der Terrassen oder den Gewässerschutz, der durch

die Baudirektion zu beurteilen war) und somit um teilweise gänzlich andere

Rechtsfragen geht. Sämtliche Vorinstanzen haben jedoch in beiden Verfahren den

dem Sachverhalt zugrunde liegenden Schutzvertrag bezüglich des Baums vom 9. September

2022.

ausdrücklich und konstant berücksichtigt. Es fand des Weiteren in beiden

Rekursverfahren am 17. Mai 2023 gleichzeitig ein Abteilungsaugenschein mit

dem Baurekursgericht statt. Eine darüber hinausgehende, maximale materielle

Koordination war nicht notwendig.

4.6

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farben. Darüber hinaus ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur-

Dispositiv

und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen sich Bauten

nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme

erforderlich. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung

erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen.

4.7 In

Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen im Parallelverfahren (VB.2024.00187)

ist festzuhalten, dass die genügende oder gute Einordnung nach § 238 Abs. 1 und 2 PBG eine klassische Bauvorschrift und somit eine Frage des Baubewilligungsverfahrens

(und dessen gerichtlicher Überprüfung) ist. Auch wenn mit § 238 Abs. 2 PBG ein Konnex zum Natur- und Heimatschutz besteht bzw. hier allfällige

Schutzverträge berücksichtigt werden müssen, bezieht sich das Verfahren um die

Genehmigung von Schutzverträgen nicht auf detaillierte baurechtliche Fragen,

welche erst im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung konkret und in der Tiefe

geklärt werden. Dies ergibt sich aus der Systematik des Planungs- und

Baugesetzes (§ 238 PBG befindet sich im IV. Titel: Das öffentliche

Baurecht), der Rechtsprechung (vgl. sinngemäss auch z. B. VGr, 5. Oktober 2023,

VB.2022.00662, E. 4.3) und entspricht dem praxisgemässen Vorgehen der

Behörden im Zürcher Baurecht.

Dies ist auch in der Sache richtig: Es ist gemäss klarem

gesetzlichen Wortlaut die Baute selbst und nicht der Schutzvertrag, welcher die

Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG einhalten muss. Der Schutzumfang

eines Baumes hängt nicht von einem geplanten konkreten Bauprojekt ab, sondern

davon, was für den Erhalt des zu schützenden Baumes notwendig ist. In der

Schutzmassnahme wird somit der Schutzumfang des Baumes in lediglich allgemeiner

Weise festgelegt, während konkrete bauliche Massnahmen, welche im Schutzvertrag

als grundsätzlich zulässig erachtet werden, den Schutzumfang allenfalls in der

konkreten Ausführung aber gefährden könnten, im Baubewilligungsverfahren näher

zu prüfen sind.

4.8 Dass die

Rüge bezüglich § 238 Abs. 2 PBG nicht im Verfahren bezüglich der

Genehmigung des Schutzvertrags, sondern im Baubewilligungsverfahren geprüft

wurde, ist somit nicht zu beanstanden. Eine Verletzung des Koordinationsgebots

nach Art. 25a RPG oder des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2

BV ist somit nicht ersichtlich.

4.9 Schliesslich

trifft offensichtlich nicht zu, dass die Vorinstanz nur die gestalterischen

Vorschriften nach § 238 Abs. 1 PBG geprüft, die Rücksichtnahme auf

Schutzobjekte gemäss § 238 Abs. 2 PBG aber ausser Acht gelassen habe.

Die Vorinstanz hat die Vorgaben nach § 238 Abs. 1 und Abs. 2 PBG

über mehrere Seiten einlässlich geprüft. Die Vorinstanz nahm dabei in

zahlreichen Ausführungen Bezug auf den Baum und erwähnte mehrfach, dass dessen

Schutz berücksichtigt werden müsse bzw. dass eine fehlende gebotene

Rücksichtnahme nicht ersichtlich sei. Eine Rechtsverweigerung nach Art. 29

Abs. 1 BV oder eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29

Abs. 2 BV ist damit in keiner Weise ersichtlich.

5.

5.1 Die

Beschwerdeführenden bringen des Weiteren vor, die in der Wohnzone W2B

geltende maximale Gebäudehöhe von 8,1 m werde auf der Südseite des geplanten

Bauprojekts erheblich überschritten.

5.2 Die

zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen

Boden gemessen. Nach Art. 18 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Rüschlikon (BZO Rüschlikon) beträgt die zulässige Gebäudehöhe in der

Zone W2B 8,1 m.

Für die Bestimmung der Gebäudehöhe nach § 280 Abs. 1 PBG ist bei Gebäuden mit gewöhnlichen Schrägdächern grundsätzlich die

traufseitige Fassade massgebend. Auf der Giebelseite gilt die Gebäudehöhe

dagegen allein an den Gebäudeecken. Bei anderen Dachformen muss jeweils im

Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht

werdende Messweise ermittelt werden (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462,

E. 6.1; BEZ 2009 Nr. 64, bestätigt mit BEZ 2009 Nr. 41).

5.3 Die

Vorinstanz hat festgehalten, dass im konkreten Fall der Grundriss des projektierten

Neubaus einem gekappten Quadrat ähnlich sähe, dessen südwestliche Ecke

abgeschnitten sei. Während das geplante Gebäude in Richtung Osten eine 14,22 m

lange Giebelfassade und in Richtung Norden eine 14,44 m lange Trauffassade

ausbilde, seien die parallel gegenüberliegenden 4,87 m und 8,43 m

langen westlichen bzw. südlichen Hausfassaden durch eine 11,11 m lange

Abschrägung miteinander verbunden. Gemessen ab dem gewachsenen Boden sei diese

abgeschrägte Fassade bis zu 12 m hoch. Die abgeschrägte Fassade bilde

gegenüber der westlichen Fassade einen Winkel von 33°. Die Abschrägung zur

südlichen Fassade weise einen Winkel von 57° auf. Vor diesem Hintergrund ging

die Vorinstanz in Übereinstimmung mit der kommunalen Baubehörde davon aus, dass

die abgeschrägte Seite des Gebäudes der vom Verlauf her ähnlicheren westlichen

Fassade bzw. Giebelfassade und nicht der wesensfremden südlichen Trauffassade

zuzurechnen sei.

5.4 Diese

Ausführungen der Vorinstanz sind nicht zu beanstanden. Wie oben dargelegt, muss

bei anderen Dachformen als gewöhnlichen Schrägdächern jeweils im Einzelfall

eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende

Messweise ermittelt werden (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 6.1;

BEZ 2009 Nr. 64, bestätigt mit BEZ 2009 Nr. 41). Die abgeschrägte

Fassade wird, wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht ins Verfahren eingebracht

haben, mit Blick auf den Bauplan "Ansichten ohne Baum Süd, West" und

die Visualisierungen des Bauprojekts Süd-Ost und Süd-West auch optisch als Teil

der westlichen Giebelfassade wahrgenommen. Aufgrund des Winkels von 33° an der

westlichen Fassade und des Winkels an der südlichen Fassade von 57° erscheint

es nachvollziehbar, die abgeschrägte Gebäudeseite der vom Verlauf her

ähnlicheren westlichen Fassade bzw. Giebelfassade zuzurechnen und nicht der im

Vergleich dazu wesensfremden südlichen Trauffassade, so wie es auch die

Vorinstanz getan hat. Ein Abstellen einzig auf die Länge der Abwinkelung wäre

konkret nicht angezeigt. Daran ändert auch der Hinweis der Beschwerdeführenden

auf die Messweise des Grenzabstands nicht, regeln diese Vorschriften doch

andere Sachverhalte als die Gesetzgebung und Rechtsprechung zur Bestimmung der

Gebäudehöhe. Auch der Hinweis auf § 260 Abs. 2 PBG, wonach der

abgeschrägte Fassadenbereich selbständig zu beurteilen und nicht gemäss der

Abwinkelung dem einen oder dem anderen Fassadenbereich zuzurechnen sei, ist

unbehelflich, bezieht sich doch der erste Teilsatz von § 260 Abs. 2 PBG (die Bestimmung befindet sich unter "III. Die Abstände")

lediglich auf Abstandsregelungen, nicht aber auf die Gebäudehöhe.

5.5 Auf dieser

Grundlage und vor dem Hintergrund der genannten Pläne erscheint die zulässige

Gebäudehöhe von 8,1 m an den Gebäudeecken der westlichen Giebelfassade,

gemessen ab dem Terrain von 457,06 m ü. M.

zur Traufe auf der Höhe von 465,16 m ü. M.

eingehalten. Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet.

6.

6.1 Die

Beschwerdeführenden machen des Weiteren geltend, dass die konkret geplanten,

über die Gebäudeflucht vorspringenden Terrassen im ersten Dachgeschoss,

insbesondere der Balkon auf der Ostseite, unzulässig seien. Auf dieser Ebene

bestehe kein Privileg für Vorsprünge. Für Terrassen, die auf den Traufseiten

(hier Süd- und Nordseite) über die Fassadenflucht der Vollgeschosse ragten,

fehle es von vornherein an einer gesetzlichen Grundlage in § 292 PBG. Nach

dieser Bestimmung seien nur Dachaufbauten zugelassen, welche die Fassadenflucht

der Vollgeschosse wahren würden. Die BZO der Gemeinde Rüschlikon enthalte keine

Bestimmung, welche Terrassen als Dacheinschnitte bzw. hier als Vorbauten

zuliessen, welche über die Fassadenflucht der darunterliegenden Vollgeschosse

hinausragten. Der Dachvorbau auf der Ostseite dehne sich über die gesamte

Fassadenlänge aus. Auch die anderen Dachvorbauten seien länger als ein Drittel

der zugehörigen Fassadenlänge. Gestalterisch herrsche der Eindruck eines Vollgeschosses.

Die vorspringenden Terrassenbereiche würden mit den Schrägdachflächen in eine

störende, nicht einmal eine befriedigende Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG erreichende gestalterische Konkurrenz treten.

6.2

§ 292 lit. a PBG (in der hier

massgeblichen, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung) hält in

Bezug auf die Zulässigkeit von Dachaufbauten auf Schrägdächern Folgendes fest:

Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine,

Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte

Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche

Dachebene hinausragen (lit. a; VGr, 25. August 2016, VB.2016.00182,

E. 2.2).

§ 292 PBG ist bauästhetisch motiviert und soll

gewährleisten, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sind und nicht den

Eindruck von Vollgeschossen vermitteln. Dach und Dachaufbauten sollen in einem

abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes

erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein

Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 19. Januar 2023,

VB.2022.00240, E. 4.2; 14. Januar 2021, VB.2020.00613, E. 4.2;

9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.1; 20. August 2018,

VB.2018.00240, E. 6.1). Das Verwaltungsgericht leitet aus der genannten

Bestimmung daher in konstanter Rechtsprechung ab, dass auskragende Terrassen

bei Attikageschossen generell unzulässig seien (VGr, 25. August 2016,

VB.2016.00182; 12. Juli 2006, VB.2006.00150; 24. November 2004,

VB.2004.00203).

Bei Schräg- bzw. Steildachgebäuden besteht hingegen keine

entsprechende gefestigte verwaltungsgerichtliche Praxis, welche auskragende

Terrassen in jedem Fall verbieten würde (vgl. VGr, 19. Januar 2023,

VB.2022.00240, E. 4.2; 25. August 2016, VB.2016.00182, E. 3.2,

wo die Anwendbarkeit der vorzitierten Rechtsprechung auch auf Terrassen bei

solchen Dächern offengelassen wurde; anders noch VGr, 21. März 2012,

VB.2011.00539, E. 3.4, wo erwogen wurde, dass es generell nicht mit

§ 292 PBG vereinbar sei, dass den Dachgeschossen über die Fassaden

hinausragende Terrassen vorgelagert würden; VGr, 18. Juni 2008,

VB.2008.00012, E. 3.2.2, wo erwogen wurde, dass bei Gebäuden mit

Schrägdach keine Gefahr bestehe, dass wegen einer auskragenden Terrasse das

Dachgeschoss nicht mehr als solches zu erkennen sei). Vielmehr stellte das

Verwaltungsgericht für die Beurteilung der Zulässigkeit auskragender Terrassen

bei Schräg- bzw. Steildachgebäuden zuletzt jeweils auf die Wirkung des auskragenden

Bauteils im Einzelfall ab, das heisst darauf, ob es dem Dachbereich ein

Übergewicht verleihe (vgl. VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.5;

ferner VGr, 12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 7.3). Der Baubehörde

kommt in diesem Zusammenhang ein von der Rekursinstanz zu respektierender

Beurteilungsspielraum zu. Das Verwaltungsgericht wiederum kann den Entscheid

der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat

(§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 19. Januar

2023, VB.2022.00240, E. 4.2; 9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.2

mit Hinweisen).

Gemäss Art. 20 Abs. 4 BZO Rüschlikon sind

Dachaufbauten, Dacheinschnitte und dergleichen im ersten Dachgeschoss gemäss § 292 PBG im gesamten Ausmass von höchstens einem Drittel der betreffenden

Fassadenlänge gestattet. Dachaufbauten auf Schrägdächern sind als Lukarnen oder

Schleppgauben auszubilden.

6.3 In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen

Ausführungen ist festzuhalten, dass sich die Gesetzgebung und Rechtsprechung zu

§ 292 PBG und zu Art. 20 Abs. 4 BZO lediglich auf traufseitige

Dachaufbauten bezieht, womit die umstrittene Terrasse auf der ostseitigen

Giebelfassade von vornherein nicht von § 292 PBG erfasst wird und sich

damit als grundsätzlich zulässig erweist. Die Terrasse auf der ostseitigen

Giebelfassade im 1. Dachgeschoss setzt unbestritten an eine Giebelfassade

an, weshalb die Rechtsprechung nach § 292 PBG hier nicht einschlägig ist.

Giebelseitige Balkone bei Bauten mit Schrägdächern sind damit nicht

grundsätzlich verboten. Diese Terrasse bildet des Weiteren zugleich das Dach

bzw. den oberen Abschluss der beiden Balkone, welche im Osten des geplanten

Gebäudes aus den Vollgeschossen herausragen und den Mittelteil des Gebäudes

optisch hervortreten lassen. Demgegenüber tritt die darüberliegende Terrasse

auf der ostseitigen Giebelfassade, welche durch ein schlichtes Geländer

geschlossen werden soll, kaum in Erscheinung. Die Gestaltung dieser Terrasse

erscheint somit harmonisch und nicht überdimensioniert.

6.4 Was die Rügen betreffend die unzureichende

Gestaltung der anderen Terrassen auf der West-, Süd- und Nordseite anbelangt,

so erweisen sie sich ebenfalls als unzutreffend. Aus den Bauplänen gehen –

neben den Balkonen vor der Ostfassade – keine vorspringenden Terrassen bzw.

Balkone hervor, welche als traufseitige Dachaufbauten im Sinne von § 292 PBG zu qualifizieren und übermässig gestaltet wären. Gestalterisch erweisen

sich, wie bereits erwähnt, die geplanten Terrassen und Balkone des strittigen

Bauprojekts als schlicht und zurückhaltend. Die Balkone sind seitlich

zurückgezogen und nehmen nicht die gesamte Fassadenbreite ein, um die

Erkennbarkeit des Dachgeschosses sicherzustellen. Es besteht beim geplanten

Gebäude mit Schrägdach somit keine Gefahr, dass wegen auskragenden Terrassen

bzw. Balkonen das Dachgeschoss nicht mehr als solches zu erkennen wäre (vgl.

auch VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 3.2.2). Dem Dachbereich

wird durch die geplanten Balkone und Terrassen kein Übergewicht verliehen (vgl.

auch z. B.: VGr,

9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.5; ferner VGr, 12. Januar 2017,

VB.2016.00347, E. 7.3). Der Rüge der Beschwerdeführenden ist somit nicht

zu folgen.

7.

7.1 Die

Beschwerdeführenden bringen sodann vor, dass das geplante Gebäude die im Sinne

von § 238 Abs. 2 PBG gebotene Rücksicht auf den unter Schutz

gestellten Baum nicht einhalte. Das Gebäude stehe viel zu nahe am geschützten

Baum und es sei gegen die Seite des Baumes sogar ein Erker geplant. Der

Sitzplatz auf der Seite des Baumes tangiere unzulässigerweise den Wurzelbereich

des Baumes. Aufgrund von Grösse, Stellung und Körnigkeit, insbesondere auch mit

den beiden Dachgeschossen, bedränge das strittige Gebäude den geschützten Baum

übermässig. Ausserdem habe die Vorinstanz zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass

das heutige Gebäude H-Strasse 01, d. h. also die massgebende Umgebung des Baums,

ebenfalls schutzwürdig sei. Hierzu seien keinerlei Abklärungen vorgenommen und

keine Gesamtbeurteilung vorgenommen worden.

Die Gebäude H-Strasse 01 und 09 würden das Ortsbild

als Chaletbauten prägen. Inventarisiert sei bis heute aber lediglich das

Gebäude J-Strasse 010 als Einzelobjekt. Ein Gutachten der entsprechenden

Heimatschutz- und Denkmalschutzkommissionen sei nicht eingeholt worden. Durch

den vorgesehenen Abbruch des Gebäudes H-Strasse 01 würde ein erstklassiges

Schutzobjekt entfernt, was unzulässig sei. Es müsse zuerst die Schutzwürdigkeit

dieses Gebäudes im Ensemble mit dem Chalet H-Strasse 09 überprüft werden,

bevor ein Abbruch bewilligt werden könne.

7.2

7.2.1

Befinden sich wie vorliegend in der Umgebung der geplanten Bauten Objekte

des Natur- und Heimatschutzes, ist nach § 238 Abs. 2 PBG darauf

besondere Rücksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die

sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhöhte

Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur befriedigend,

sondern gut einordnen. Gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG kann die Behörde

gestalterische Sonderleistungen verlangen, welche über die Anforderungen von

§ 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch darf auch hier nicht mehr verlangt

werden, als es der Charakter der Umgebung beziehungsweise des Schutzobjekts

gebietet (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1;

1. Dezember 2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4;

BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1).

7.2.2

Massgeblich ist wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung,

jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht

entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute und Anlage

aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die

geplante Baute bei dem beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt.

Vielmehr geht es in solchen Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts

von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht

beeinträchtigt werden darf. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt

sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung,

namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem

Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht

nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1).

7.2.3

Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde

aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum,

den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und

neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das

Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6). Das Verwaltungsgericht muss sich bei der Überprüfung des Entscheids

der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine

Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine

Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1).

7.2.4

Der hier strittige Baum (Objekt-Nr. 07 des kommunalen Natur- und

Landschaftsschutzinventars) wurde, wie eingangs bereits erwähnt, mit zwischen

der Gemeinde Rüschlikon und der I AG geschlossenem Schutzvertrag vom 9. September

2022 zum Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. f PBG erklärt und

nach § 205 lit. d PBG unter Schutz gestellt. Mit Beschluss vom 30. November

2022 genehmigte der Gemeinderat Rüschlikon in Anwendung von § 211 Abs. 2 PBG den Schutzvertrag.

7.2.5

Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid dargetan, dass gestützt auf

eine Untersuchung des Baums samt Sondierung der Wurzeln im Kronentraufbereich

bei der Unterschutzstellung des Baumes eine Wurzelschutz- und eine Kronenschutzzone

festgesetzt worden seien, die gemäss Gutachten des beigezogenen

Sachverständigen für die langfristige Erhaltung des Baumes erforderlich seien.

Wie sich aus den Bauplänen Wurzel- und Kronenschutzzone und Grundrisse 1. UG/anr. UG/1. VG

ergäbe, befinde sich das geplante Mehrfamilienhaus ausserhalb dieser zum

langfristigen Schutz des Baums ausgeschiedenen Schutzzonen. Daraus folge, dass

das Bauvorhaben gebührend Rücksicht auf die Substanz des Baums nehme.

Am gerichtlichen Augenschein habe sich zudem gezeigt, dass

dem Baum aufgrund der erwähnten Wurzel- und Kronenschutzzonen genügend Raum

eingeräumt werde, um auch zukünftig in optischer Hinsicht zur Entfaltung zu

gelangen. Je nach Standort trete er sogar in voller Grösse in Erscheinung und

bestehe an diversen Orten teilweise freie Sicht auf den Baum. Infolge der

abgeschrägten Hausfassade im rückwärtigen Garten des Baugrundstücks würde aus

Rücksichtnahme auf den Baum ein spezifischer, grosser Freiraum ausgespart. Das

geplante Gebäude komme dem Schutzobjekt somit nicht zu nahe bzw. bedränge

dieses nicht übermässig. Auch der geplante Erker, welcher dem Stamm des Baums gegenüber

einen erheblichen Abstand von 12 m aufweise, und der vor der abgeschrägten

Fassade vorgesehene, filigran abgestützte Sitzplatz änderten daran nichts.

7.2.6

Auch die kommunale Baubehörde hat die Rücksichtnahme auf den Baum nach § 238 Abs. 2 PBG geprüft und festgehalten, dass das Bauprojekt so angeordnet

sei, dass es die Wurzel- und Kronenschutzzonen gemäss Ziff. 2 samt Anhang 1

des Schutzvertrages respektiere und das Schutzobjekt des Baums nicht

konkurrenziere.

7.2.7

Die vorinstanzlichen Ausführungen erscheinen nachvollziehbar. Aus den

Bauplänen geht hervor, dass das strittige Bauprojekt die im Schutzvertrag

festgelegten Schutzzonen ohne Weiteres einhält (bzw. sogar darüber hinausgehend

Abstand hält) und damit schon in dieser Hinsicht gebührend Rücksicht auf den

streitgegenständlichen Baum nimmt. Des Weiteren erscheint der Abstand des Gebäudes

und des vorgebrachten Erkers vom geschützten Baum unabhängig von den

festgelegten Schutzzonen mit 12 m oder mehr als sehr erheblich. Eine

Bedrängung des Baums ist nicht ersichtlich, im Gegenteil wird ihm ein grosser

Freiraum eingeräumt und in vertikaler Hinsicht überragt der Baum den Ersatzbau

deutlich. Der geplante Sitzplatz erscheint als filigran und naturgemäss

bodennah; er tritt mit dem geschützten Baum nicht in eine unangemessen

erscheinende Konkurrenz. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden

entsteht somit keine übermässige Beeinträchtigung des Baums und wurde auf ihn

genügend Rücksicht genommen. Die Sicht auf das Schutzobjekt bleibt von diversen

Standorten aus erhalten. Das Bauprojekt selbst zeichnet sich durch eine

zeitgenössisch-moderne, zurückhaltende Architektursprache und klare Formen und

Materialien aus, wodurch ein harmonisches Gesamterscheinungsbild entsteht,

welches den Baum in keiner Weise konkurrenziert. Wenn die Vorinstanz somit den

Entscheidgründen der kommunalen Bewilligungsbehörde folgte, ist darin keine

Rechtsverletzung von § 238 Abs. 2 PBG ersichtlich und das

Verwaltungsgericht nicht befugt, in den vorinstanzlichen Entscheid

einzugreifen.

7.3

7.3.1

Was die Ausführungen der Beschwerdeführenden zum angeblich unzulässigen

Abbruch des Gebäudes H-Strasse 09 betrifft, so ist Folgendes darzutun:

Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes sind gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG namentlich Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze,

Gebäudegruppen, Gebäude und Teile davon, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen

samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für die Schutzmassnahmen zuständigen Behörden über die

Schutzobjekte ein Inventar. Bei Objekten von kommunaler Bedeutung ist der

Gemeinderat für die Inventarisierung zuständig (§ 203 Abs. 2 in

Verbindung mit § 211 Abs. 2 PBG). Die Erstellung der Inventare und

die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar begründen zwar eine Vermutung der

Schutzwürdigkeit der in den Inventaren verzeichneten Objekte, als solche aber

noch keinen eigentlichen Schutz – dies tun erst Schutzmassnahmen gemäss § 205

und § 207 PBG. Die zuständige Behörde ist insbesondere dann, wenn der

Grundeigentümer nach § 213 Abs. 1 PBG vom Gemeinwesen einen Entscheid

über die Schutzwürdigkeit seines Grundstücks verlangt, dazu verpflichtet, sich

mit der aus dem Inventar hervorgehenden Vermutung der Schutzwürdigkeit

auseinanderzusetzen und Schutzmassnahmen anzuordnen oder auf sie zu verzichten

(vgl. z. B. VGr, 11. Juli

2012, VB.2011.00759, E. 2.3; 21. März 2012, VB.2011.00692,

E. 2.1 mit Hinweisen).

Bei der Inventarisierung eines Objekts dürfen keine allzu

strengen Anforderungen gestellt werden (BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.2).

Dem Gemeinderat steht beim Entscheid darüber, welche Objekte in das kommunale

Inventar aufzunehmen sind, ein Ermessensspielraum zu. Aufgrund der

Gemeindeautonomie nach Art. 50 Abs. 1 BV ist bei der Prüfung des Inventarisierungsentscheids

der Gemeinde Zurückhaltung geboten. Einzuschreiten hat ein Gericht dann, wenn

der Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar und/oder willkürlich ist (BGr, 7. Juni

2021, 1C_92/2021, E. 5.4).

7.3.2

Die von den Beschwerdeführenden ins Feld geführten Gebäude an der H-Strasse 09

und 01 wurden anlässlich des gerichtlichen Augenscheins im vorinstanzlichen

Verfahren besichtigt; die Vorinstanz hat sich mit ihnen im angefochtenen

Entscheid anschliessend ausführlich auseinandergesetzt. Des Weiteren hat der

auf Denkmalpflege spezialisierte Architekt K im Auftrag der privaten

Beschwerdegegnerin am 20. März 2023 einen Kurzbericht zur

denkmalpflegerischen Bedeutung der beiden Chalets verfasst. Aus den genannten

Akten ergibt sich Folgendes:

Im konkreten Fall wurde das Wohnhaus J-Strasse 010 im

Inventar der Heimatschutzobjekte der Gemeinde Rüschlikon eingetragen. Dabei

wird das Wohnhaus als mächtiger Chaletbau beschrieben, welcher den Strassenraum

mit seiner herausragenden Gestaltung im Schweizer Holzstil präge und

baukünstlerisch höchst bedeutsam sei. Er gehöre zu den qualitätsvollsten

Chaletbauten Rüschlikons und sei zwischen 1850 und 1880 entstanden. Er weise

unter anderem ein mächtiges und weit vorkragendes Walmdach auf, sei reich durchfenstert,

habe zwei grosse Balkone mit Holzgeländer in dekorativer Holzschnitzkunst und

sei in einen beachtenswerten grossen Garten eingebettet, der den situativen

Wert des Gebäudes steigere.

7.3.3

Wie die Vorinstanz richtig festhält, wurden die Chalets H-Strasse 09

und 01 hingegen deutlich später, nämlich in den 1920er Jahren, erstellt. Sie

weisen je ein verputztes Untergeschoss und zwei Vollgeschosse sowie ein

Dachgeschoss mit Holzverschalung auf. Die Giebelfassaden (die im Vergleich zur

Traufseite höheren und bei Chalets auch längeren Stirnseiten der beiden

Gebäude) sind von Tal und Zürichsee abgewandt und von den am Hang verlaufenden

Strassen kaum einsehbar. Die beiden Gebäude weisen abgesehen von den bei

Chalets typischerweise auskragenden Dachflächen und den teilweise barock

geschweiften Konsolen des Dachs und des Balkons im Obergeschoss keine

besonderen Ausschmückungen auf. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen

Ausführungen und dem Kurzbericht des Architekten K vom 20. März 2023

sind die beiden Chalets als eher schmucklos und aus Typenelementen erstellt zu

erachten. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie einmalig von einem

Architekten entworfen und dann mit gleichem Grundriss beliebig häufig, d. h. standardisiert, gebaut

werden. Der Versicherungswert der beiden Chalets betrug gemäss Kurzbericht von K

nur je Fr. 53'000.-, während der Versicherungswert des Chalets J-Strasse

etwa doppelt so viel, d. h.

Fr. 106'000.-, betrage. Anlässlich der Akten des vorinstanzlichen

Augenscheins zeigt sich zudem, dass die Gebäude H-Strasse 09 und 01 weder

als Einzelhaus noch zusammen als Ensemble Merkmale aufweisen, welche auf einen

besonderen Eigenwert oder Situationswert schliessen liessen. Auch die

Hausgärten muten zwar gut gepflegt, aber schlicht an und weisen ebenfalls nicht

auf eine besondere Schutzwürdigkeit der Chalets hin.

7.3.4

Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde Rüschlikon im Jahr 2017, als das

kommunale Inventar einer generellen Überprüfung unterzogen wurde, beschlossen,

dass das Chalet J-Strasse 010 im Inventar zu belassen sei, die Chalets H-Strasse 09

und 01 aber nicht neu darin aufzunehmen seien. Dabei stand der Gemeinde

wie oben dargelegt ein Ermessensspielraum zu, in welchen gerichtlich nur

eingegriffen wird, wenn der Entscheid sachlich nicht vertretbar erscheint oder

willkürlich anmutet. Nach der voran dargelegten Sachlage erscheint der

Entscheid, die Gebäude an der H-Strasse 09 und 01 nicht zu

inventarisieren, nachvollziehbar und in keiner Weise willkürlich nach Art. 9

BV. Ebenso wurden die beiden Gebäude anlässlich des vorinstanzlichen

Augenscheins ein weiteres Mal überprüft und im vorangehenden Rekursverfahren eingehend

diskutiert und dies mit Akten und Fotografien belegt. Es erscheint somit weder

als erforderlich noch als angezeigt, die Schutzwürdigkeit der beiden Gebäude

ein weiteres Mal zu überprüfen, wie es die Beschwerdeführenden vorbringen. Eine

Rechtsverletzung ist durch eine unterlassene weitere Überprüfung jedenfalls

nicht ersichtlich, ebenso wenig durch den bewilligten Abbruch des Gebäudes H-Strasse 01.

Die Rüge der Beschwerdeführenden erscheint damit auch in dieser Hinsicht

unbegründet.

8.

8.1 Schliesslich

bringen die Beschwerdeführenden vor, dass die von der Baudirektion erteilte

gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung zu Unrecht erteilt worden sei. Der

Gewässerraum sei noch nicht definitiv festgelegt. Es stehe noch nicht fest, ob

ein grösserer Bereich als normalerweise vorgesehen vor Hochwasser geschützt

werden müsse. Obwohl sich das Baugrundstück im Hochwassergefahrenbereich von

Gewässer L befände, seien keine Schutzmassnahmen vorgesehen. Bei

Starkregen bestehe die Gefahr, dass Wasser auf das Grundstück der Beschwerdeführenden

ausweiche. Das Baugrundstück liege in der Wohnzone W2B und nicht in einer

Kern- oder Zentrumszone. Nur solche Baubereiche gälten als dicht überbaut im

Sinne des Gewässerschutzgesetzes. Die Voraussetzungen für eine

Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 41c Abs. 1 lit. a der

Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011 (GSchV) lägen von vornherein

nicht vor. Es stünden auch überwiegende Interessen einer Bewilligung des teilweise

in den Uferstreifen fallenden Bauvorhabens entgegen. Das Bauprojekt stehe einer

Ausdolung von Gewässer L mit einem angemessenen Uferbereich entgegen. Auch

das Siedlungsbild samt künftiger Freilegung von Gewässer L würde durch das

Bauprojekt negativ präjudiziert.

8.2

8.2.1

Gemäss den vorliegenden Akten stösst das Baugrundstück im Süden an die M-Strasse

(Kat.-Nr. 011). Unter dieser Strasse fliesst das eingedolte Gewässer L

in Richtung Zürichsee. Die Dole schneidet den südöstlichsten Teil des Grundstücks

auf einer Länge von rund 6 m.

8.2.2

Für das Gewässer L war im Zeitpunkt der

Bewilligungserteilung und beim vorinstanzlichen Entscheid der

Gewässerraum zwar projektiert, aber noch nicht festgelegt. Mit Verfügung Nr. BD01481146

vom 26. Juni 2024 (am 12. Juli 2024 im kantonalen

Amtsblatt publiziert), und damit während des Schriftenwechsels im

vorliegenden Beschwerdeverfahren, legte die Baudirektion des Kantons Zürich den

Gewässerraum im Siedlungsgebiet der Gemeinde Rüschlikon für die kommunalen

Gewässer fest (vgl. GIS-Browser "Gewässerkarte (inkl. Wasserrechte und Gewässerraum)",

einsehbar unter geo.zh.ch/maps). Für den hier relevanten Abschnitt von

Gewässer L erfolgte eine Reduktion des Gewässerraumes auf 2,5 m, da

der Hochwasserschutz gewährleistet ist und das Gewässer eingedolt im

Strassenraum verläuft und deshalb kein Öffnungspotenzial hat.

8.2.3

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist grundsätzlich auf das Recht

abzustellen, das zum Zeitpunkt in Kraft war, als der angefochtene

Verwaltungsakt erging (BGE 144 II 326 E. 2.1; 139 II 243

E. 11.1; 135 II 384 E. 2.3). Von diesem Grundsatz ist dann

abzuweichen, wenn zwingende Gründe für eine sofortige Anwendung des neuen

Rechts sprechen. Das Bundesgericht sah dies bei einer Verschärfung von

Gewässerschutzvorschriften zu einer möglichst raschen Verhinderung weiterer

Wasserverunreinigungen als gegeben an (BGE 125 II 591

E. 5.e.aa; 119 Ib 174 E. 3).

8.2.4

Im vorliegenden Fall sind keine derartigen zwingenden Gründe für eine

sofortige Anwendung des neuen Rechts auszumachen. Der übergangsrechtliche

Uferstreifen von 8,5 m reicht weiter in die Bauparzelle hinein und

schränkt damit die Nutzung der angrenzenden Grundstücke stärker ein als der

nunmehr festgelegte reduzierte Gewässerraum von 2,5 m. Da es sich bei den

baulichen Vorkehren innerhalb des Gewässerraumes um untergeordnete Elemente wie

Stellriemen, eine Gartentür und den Plattenweg handelt, vermögen diese die

Gewährleistung der natürlichen Funktionen des Gewässers, den Hochwasserschutz

oder die Gewässernutzung im Sinne von Art. 36a Abs. 1 GSchG nicht zu

beeinträchtigen, handelt es sich beim Gewässer L doch um ein eingedoltes

Gewässer im Strassenraum, das keinen Revitalisierungsnutzen aufweist. Ferner

könnten diese untergeordneten Elemente der Gartengestaltung ohne Weiteres

auflageweise beseitigt werden, wofür indes kein praktisches Interesse der Beschwerdeführenden

bestünde (vgl. VGr, 29. August 2024, VB.2023.00561,

E. 4.2 f.; 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.1 mit

Hinweisen). In der vorliegenden Konstellation sind mithin keine

öffentlichen Interessen tangiert, die eine sofortige Anwendung des neuen Rechts

als geboten erscheinen lassen. Die Beurteilung des Bauvorhabens hat somit

anhand des bundesrechtlichen Uferstreifens gemäss den

Übergangsbestimmungen zu erfolgen. Der während des laufenden

Beschwerdeverfahren definitiv festgelegte reduzierte Gewässerraum ist

vorliegend nicht zu beachten.

8.2.5

Bis zur Festlegung des projektierten Gewässerraums des eingedolten Gewässers L

war gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung

ein beidseitiger Uferstreifen freizuhalten, welcher im Falle von

Gewässer L vom Gewässerbett aus gemessen 8,5 m breit ist. Zudem ist

gemäss § 21 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni

1991 (WWG) ein Gewässerabstand von 5 m einzuhalten. Vom strittigen

Baugrundstück liegt der vorgesehene Stellriemen entlang der südlichen Grenze

des Baugrundstücks, die Gartentür an der M-Strasse, der rückwärtige Plattenweg,

der südöstlichste Teil des geplanten Gebäudes einschliesslich eines Teils des Sitzplatzes

und der Balkone, die vor der Ostfassade geplant sind, in den bundesrechtlichen

Uferstreifen.

8.3 Entgegen

den Ausführungen der Beschwerdeführenden steht der Umstand, dass ein

Gewässerraum noch nicht definitiv festgelegt worden ist, der Erteilung von

Ausnahmebewilligungen nicht entgegen (BGE 139 II 470, E. 4.5; VGr,

13. Juli 2023, VB.2022.00514, E. 5.2). Solange der Gewässerraum noch

nicht festgelegt ist, gelten gemäss Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur

Änderung der Gewässerschutzverordnung deren Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c

Abs. 1 und 2. Gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV dürfen im

Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen

wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Sofern

keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde gemäss Satz 2

dieser Bestimmung ausserdem die Erstellung weiterer Anlagen bewilligen (z. B. zonenkonforme Anlagen

in dicht überbauten Gebieten, lit. a.). Nach § 21 Abs. 2 WWG

kann die Direktion im Einzelfall den Gewässerabstand erhöhen, wenn

wasserbauliche Bedürfnisse dies erfordern, oder eine Ausnahme zur

Unterschreitung des Abstands gewähren, wenn besondere Verhältnisse dies

rechtfertigen. Ausnahmebewilligungen dürfen gemäss § 21 Abs. 3 WWG

nicht gegen Sinn und Zweck von Abs. 1 verstossen und auch sonst keine

öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die Erfüllung einer

dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig

erschwert.

8.4 Entgegen

den Ausführungen der Beschwerdeführenden befindet sich das projektierte

Mehrfamilienhaus in der vorliegenden Wohnzone W2B in einem dicht

überbauten Wohngebiet. Für die Annahme eines dicht besiedelten Gebiets ist das

Vorliegen von Kern- oder Zentrumszonen nicht erforderlich; solche Gebiete

können auch in Wohnzonen vorkommen (vgl. z. B. VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00514, E. 5.3;

vgl. auch BGE 140 II 437 E. 5). Das Bauprojekt ist zudem unbestrittenermassen

zonenkonform.

Überwiegende Interessen des Hochwasser-, Natur- oder Landschaftsschutzes,

welche einer Ausnahmebewilligung des marginal in den Uferstreifen fallenden

Bauprojekts entgegenstehen würden, sind in Übereinstimmung mit den Ausführungen

der Vorinstanz und der Baudirektion des Kantons Zürich nicht ersichtlich. Im

Osten und im Süden des Baugrundstücks entlang der H- bzw. M-Strasse besteht

zwar eine geringe Gefährdung durch Hochwasser (Karte "Naturgefahren:

Synoptische Gefahrenkarte", GIS-Browser, einsehbar unter maps.zh.ch); der

umstrittene Neubau ist jedoch ausserhalb des betreffenden Gefahrenbereichs

geplant und hat keinen Einfluss auf die potenzielle Hochwassergefahr, welche

ausschliesslich aus dem Abfluss von Gewässer L resultiert. Wie die

Baudirektion zutreffend festhält, ist in diesem Bereich bei Neu- und Umbauten

das Einreichen einer Selbstdeklaration der Schadensverhütungsmassnahmen

ausreichend. Allfälliges Oberflächenwasser auf dem Baugrundstück fliesst

unabhängig vom Bauvorhaben hangabwärts; somit besteht für das benachbarte

Grundstück der Beschwerdeführenden keine Gefahr durch abfliessendes Wasser von

der streitigen Bauparzelle (Karte "Oberflächenabfluss", GIS-Browser,

einsehbar unter maps.zh.ch). Schliesslich verhindert das Bauprojekt entgegen

den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht eine Ausdolung von

Gewässer L. Die Dole von Gewässer L verläuft entlang einer Strasse

und weist gemäss den nachvollziehbaren Ausführungen der Baudirektion und der

Vorinstanz nur einen geringen Revitalisierungsnutzen auf. Daher ist im Bereich

des hier streitgegenständlichen Baugrundstücks langfristig keine Ausdolung zu

erwarten und der bauliche und betriebliche Unterhalt der Dole im Strassenraum

ist gewährleistet.

8.5 Diesen

Darlegungen vermögen die Beschwerdeführenden nichts Substanziiertes

entgegenzusetzen. Ihrer Rüge ist somit nicht zu folgen. Die

gewässerschutzrechtliche und die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung sind

nicht zu beanstanden.

9.

Insgesamt erweist sich die Beschwerde demnach als

unbegründet. Sie ist abzuweisen.

10.

10.1 Bei

diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den unterliegenden

Beschwerdeführenden je hälftig unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht

den Beschwerdeführenden ausgangsgemäss nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen sind sie unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag zu

verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner je hälftig eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen.

10.2 Der

Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegner) steht in der vorliegenden

Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien mit

gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung

zu (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017,

VB.2016.00238, E. 5). Stehen sich nämlich in einem Beschwerdeverfahren

private Parteien gegenüber, kann nach § 17 Abs. 3 VRG das Gemeinwesen

in der Regel nicht zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet und auch

nicht entschädigungsberechtigt werden. Demgemäss wird dem an der Seite einer

privaten Beschwerdepartei obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine

Parteientschädigung zugesprochen; vorbehalten sind Fälle, in denen es in

besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung einer

Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung infrage

stellt (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 8.2; 16. Januar

2008, VB.2007.00382, E. 4.2; 14. Juni 2006, VB.2006.00062,

E. 4).

Die Gemeinde hat im vorliegenden Beschwerdeverfahren in

ihren Schriften keine besondere eigene Interessenwahrung geltend gemacht. Es

besteht somit kein Grund, von der oben zitierten Praxis abzuweichen und ihr

eine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 440.-- Zustellkosten,

Fr. 7'440.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens werden den Beschwerdeführenden

unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung je hälftig verpflichtet,

dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.