Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00284

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00284

Urteil

der 1.

Kammer

vom 30. Oktober 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),

Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichterin Nicole Tschirky,

Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

Stadtrat Opfikon,

vertreten durch RA C,

Mitbeteiligter,

betreffend Unterschutzstellung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Beschluss vom 1. September 2020 entliess der Stadtrat Opfikon das

ehemalige Bauernhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an

der D-Strasse 03 in Opfikon unter Nebenbestimmungen aus dem kommunalen Inventar

schützenswerter Bauten (Disp.-Ziff. 1) und verfügte gleichzeitig, welche

Bestandteile des ehemaligen Bauernhauses für einen möglichen Ersatzneubau zu

erhalten oder beizubehalten seien (Disp.-Ziff. 2). Das Inventarblatt Nr. 06

sei entsprechend aufzuheben und durch vorliegende Schutzverfügung zu ersetzen

(Disp.-Ziff. 3). Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH) mit

Eingabe vom 12. November 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons

Zürich. Am 1. Juli 2021 führte das Baurekursgericht im Beisein der

Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Nach dem Augenschein wurde das

Verfahren zwecks Prüfung einer möglichen Wiedererwägung bis auf Weiteres

sistiert.

B. Mit

Beschluss vom 14. Juni 2022 fasste der Stadtrat Opfikon die Disp.-Ziff. 1

und 3 des Beschlusses vom 1. September 2020 wiedererwägungsweise neu und hob

Disp.-Ziff. 2 auf. Im Ergebnis wurde vom Stadtrat Opfikon an der

Inventarentlassung der streitbetroffenen Baute ohne Nebenbestimmungen

festgehalten. Hiergegen erhob der ZVH mit Eingabe vom 2. August 2022 erneut

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Am 29. November 2022 führte

das Baurekursgericht im Beisein der Parteien einen weiteren Augenschein auf dem

Lokal durch.

C. Mit

Entscheid vom 18. April 2024 wurden die beiden Rekursverfahren

G.-Nrn. R4.2020.00190 und R4.2022.00127 vereinigt. Die Rekurse wurden

gutgeheissen. Demgemäss wurden die Beschlüsse des Stadtrats Opfikon vom 1. September

2020 und 14. Juni 2022 aufgehoben. Der Stadtrat Opfikon wurde eingeladen,

die erforderlichen Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswerts des Gebäudes

D-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Opfikon im Sinne der

Erwägungen anzuordnen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid gelangte A mit Beschwerde vom

22.

Mai 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte,

der angefochtene Rekursentscheid sei insoweit aufzuheben, als damit der

Beschluss des Stadtrats Opfikon vom 14. Juni 2022 aufgehoben und der

Stadtrat eingeladen worden sei, die erforderlichen Schutzmassnahmen im Sinne

der Erwägungen anzuordnen. Demgemäss sei der Beschluss des Stadtrats Opfikon

vom 14. Juni 2022 vollumfänglich zu bestätigen. Eventualiter sei der

angefochtene Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit der Beschluss des Stadtrats

Opfikon vom l. September 2020 aufgehoben und der Stadtrat eingeladen

worden sei, die erforderlichen Schutzmassnahmen im Sinne der Erwägungen

anzuordnen. Demgemäss sei der Beschluss des Stadtrats Opfikon vom l. September 2020

zu bestätigen, allenfalls mit ergänzenden Nebenbestimmungen (suspensiv bedingte

Inventarentlassung). Subeventualiter sei Disp.-Ziff. II des angefochtenen

Rekursentscheids dahingehend anzupassen, dass die Beschlüsse des Stadtrats

Opfikon vom l. September 2020 und vom 14. Juni 2022 in teilweiser

Gutheissung der Rekurse aufgehoben und die Sache zur Prüfung verhältnismässiger

Schutzmassnahmen an den Stadtrat Opfikon zurückgewiesen werde, alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten des ZVH. In prozessualer

Hinsicht beantragte A, dass ein Augenschein vor Ort durchzuführen sei.

Mit Beschwerdeantwort vom 25. Juni 2024 beantragte

der ZVH, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf diese einzutreten sei, unter

ausgangsgemässer Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Auf einen

Augenschein sei zu verzichten. Das Baurekursgericht beantragte am 26. Juni

2024.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 8. Juli

2024.

hielt A an den in der Beschwerde gestellten Anträgen fest. Der Stadtrat

Opfikon liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Der

Beschwerdeführer ist als Eigentümer des streitbetroffenen Grundstücks und

Adressat der angefochtenen Verfügung legitimationsbegründend betroffen gemäss § 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

1.3

1.3.1

Die Vorinstanz hob die Beschlüsse des Mitbeteiligten vom 1. September 2020

und 14. Juni 2022 auf und lud den Mitbeteiligten ein, die erforderlichen

Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswerts des Gebäudes D-Strasse 03

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Opfikon im Sinne der Erwägungen

anzuordnen.

1.3.2

Soweit die Vorinstanz den Mitbeteiligten dazu eingeladen hat, die

erforderlichen Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswerts des streitbetroffenen

Gebäudes im Sinne der Erwägungen anzuordnen, liegt ein Rückweisungsentscheid

vor. Ein Rückweisungsentscheid, mit dem die Sache zu neuer Entscheidung an die

Vorinstanz zurückgewiesen wird, schliesst das Verfahren nicht ab und stellt

daher grundsätzlich einen Zwischenentscheid dar, der nur unter den Voraussetzungen

von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) direkt mit Beschwerde

angefochten werden kann. Ein solcher Entscheid ist jedoch ausnahmsweise als

Endentscheid zu behandeln, nämlich wenn der unteren Instanz, an die die Sache

zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die

Rückweisung nur noch der Umsetzung des höherinstanzlich Angeordneten dient

(VGr, 6. Juli 2023, VB.2022.00472, E. 1.3.2 mit Hinweis auf BGE 138 I 143 E. 1.2).

1.3.3

Die Vorinstanz hat vorliegend die Elemente, welche der vom Mitbeteiligten

festzusetzende Schutzumfang zu enthalten habe, in E. 7.3.2 des vorinstanzlichen

Entscheids konkret definiert. Diesbezüglich steht dem Mitbeteiligten kein

Entscheidungsspielraum zu und hat die vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung

den Charakter eines Endentscheids.

1.4

Da die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sowie die übrigen formellen Anforderungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer

die Durchführung eines Augenscheins.

2.1

Nach

§ 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von

Amtes wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch

Beizug von Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder

auf andere Weise. Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der

zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

23.

Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere

dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen

ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen

Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (VGr, 8. Mai 2024, VB.2023.00287, E. 2.1; 26. September

2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

2.2

Das

Baurekursgericht führte zweimal, nämlich am 1. Juli 2021 sowie am 29. November 2022,

im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch und dokumentierte

diese Augenscheine auch mit je einem Protokoll und aussagekräftigen

Fotografien. Sodann finden sich auch weitere Aufnahmen der tatsächlichen

Verhältnisse in den Akten des Rekursverfahrens. Der wesentliche Sachverhalt für

die Beurteilung der erhobenen Rügen ergibt sich damit mit ausreichender

Deutlichkeit aus den vorliegenden Akten. Auf einen Augenschein durch das

Verwaltungsgericht kann deshalb verzichtet werden (vgl. dazu auch

E. 5.3.3).

3.

3.1

Die

streitbetroffene Liegenschaft D-Strasse 03 befindet sich gemäss der Bau-

und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom 7. März 2011 (BZO) in der Kernzone

K1. Sie ist Teil einer zusammengebauten Gebäudegruppe, die aus drei

Liegenschaften besteht. Diese werden im Süden von der nach Osten ansteigenden D-Strasse

begrenzt. Im Westen verläuft die E-Strasse. Die E-Strasse 04 schliesst

östlich an das streitbetroffene Gebäude an. Deren gemeinsame nördliche Fassade

grenzt an die E-Strasse 05. Das streitbetroffene Gebäude gliederte sich

ursprünglich in drei Teile, wobei sich im südlichen Bereich das Wohnhaus

befand, daran anschliessend befanden sich das Tenn und der Stallteil. Diese

ursprüngliche Dreiteilung ist heute noch als Zweiteilung ablesbar, da die

einstige Gliederung des Ökonomieteils in Tenn und Stall nicht mehr erhalten

ist.

3.2

Das

streitbetroffene Gebäude sowie seine zwei Nachbarbauten befinden sich seit März 1984

im kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten. Am 25. Februar 2020 reichte

der Eigentümer der D-Strasse 03 ein Provokationsbegehren ein. Der Mitbeteiligte

beauftragte am 1. April 2020 die F GmbH mit einem Gutachten. Das

erste Gutachten der F GmbH vom 15. Juni 2020 wurde nach der Gewährung

des rechtlichen Gehörs teilweise angepasst. Das revidierte Gutachten datiert

vom 15. Juli 2020 (nachfolgend Gutachten der F GmbH). Den vom

Grundeigentümer geäusserten Bedenken betreffend Bausubstanz wurde von dem

Mitbeteiligten durch den Bericht der G AG vom 6. August 2020 zum

Tragwerk des inventarisierten Gebäudeteils Rechnung getragen.

Die Vorinstanz zog daraus in ihrem Beschluss vom 1. September

2020.

folgenden Schluss: Das ehemalige Bauernhaus sei aufgrund der

baukünstlerischen und bauhistorischen Geschichte schützenswert. Die

detaillierte Ermittlung des Zustandes des Gebäudes sei jedoch für die

Festlegung der Schutzmassnahmen zu berücksichtigen. Das Gebäude sei mehrmals

statisch ertüchtigt worden und der nördliche Teil habe ganz ersetzt werden

müssen. Deshalb sei das Gebäude zur Sicherung und Erhaltung der schützenswerten

Elemente aus dem Inventar mit Nebenbestimmungen für einen Ersatzbau zu

entlassen. Der Beschluss vom 1. September 2020 lautete wie folgt:

"1. Das

ehemalige Bauernhaus, Gebäude Vers.-Nr. 01, D-Strasse 03, welches im

März 1984 in das kommunale Inventar der schützenswerten Gebäude aufgenommen

wurde, wird unter nachfolgenden Nebenbestimmungen aus dem Inventar der schützenswerten

Bauten entlassen.

2.

Folgende

Bestandteile des ehemaligen Bauernhauses sind für ein mögliches Ersatzbauprojekt

zu erhalten oder beizubehalten:

a) Kubatur

b) Struktur mit Dreiteilung in Wohnhaus,

Tenn und Stall

c) Lage der Geschossdecken

d) Satteldach in Form und Ausrichtung

sowie Dachwerk

e) Riegelwände

f) Reihenfenster in Holzrahmung und den

drei singulären Fenstern auf der östlichen Traufseite

g) Fenstergliederung auf der Süd- und

Westfassade

3.

Das Inventarblatt

Nr. 06 ist entsprechend aufzuheben und durch vorliegende Schutzverfügung

zu ersetzen.

4.

Die Inventarentlassung

bezieht sich ausschliesslich auf den Gebäudeteil D-Strasse 03. Für die

E-Strasse 05 liegt ebenfalls ein Provokationsbegehren der Eigentümerschaft

vor. Hierzu wird separat ein Entscheid ausgefertigt.

5.

Ein

entsprechendes Ersatzbauprojekt ist durch das kommunale Baukollegium, ergänzend

zum Bauausschuss, beurteilen zu lassen.

[...]"

3.3

Im

Anschluss an den Augenschein vom 1. Juli 2021 beauftragte der Mitbeteiligte

die H AG mit einem Gutachten, welches vom 4. Januar 2022 datiert

(nachfolgend Gutachten der H AG). Im Ergebnis wird in diesem Gutachten

festgehalten, dem Objekt komme keine Schutzwürdigkeit zu. Namentlich lasse sich

keine hohe denkmalpflegerische Bedeutung bezüglich des äusseren

Erscheinungsbilds im historischen Dorfkern von Opfikon begründen

(Situationswert). Dazu lasse sich weder in bautypologischer noch in

konstruktiver Hinsicht ein bedeutender denkmalpflegerischer Eigenwert erkennen.

3.4

Aufgrund

der Diskrepanzen der beiden Gutachten stellte der Mitbeteiligte der zweiten

Gutachterin Ergänzungsfragen, welche diese am 14. März 2022 beantwortete.

Gleichentags äusserte sich die H AG zum infrage kommenden Schutzumfang bei

Verzicht auf eine Inventarentlassung. Sie bezifferte darin den noch vorhandenen

Altbaubestand auf ca. 31,44 % des Gesamtbauvolumens. Den

verschiedenen noch vorhandenen originalen Bauteilen komme kein Seltenheitswert

und keine hohe konstruktionsgeschichtliche Bedeutung zu. Umfassende Schutzmassnahmen

seien nicht gerechtfertigt. Vertretbar wäre gemäss der H AG einzig eine

strukturelle Schutzmassnahme im Sinne einer Ortsbildschutzmassnahme, mit

welcher die Erhaltung der Volumetrie mit Satteldach in der heutigen Ausrichtung

angestrebt würde, verbunden mit Auflagen bezüglich Materialisierung der

Fassaden und Dachflächen. Mit Beschluss vom 14. Juni 2022 erfolgte die

Wiedererwägung des Mitbeteiligten, mit welcher ohne Nebenbestimmungen an der

Inventarentlassung der streitbetroffenen Baute festgehalten wurde. Konkret

fasste der Mitbeteiligte am 14. Juni 2022 folgenden Beschluss:

"1. Dispositivziffern 1

bis 3 des Stadtratsbeschlusses vom 1. September 2020 [...] werden

teilweise aufgehoben und lauten neu:

1.

Das ehemalige Bauernhaus, Gebäude Vers.-Nr. 01, D-Strasse 03,

welches im März 1984 in das kommunale Inventar der schützenswerten Gebäude

aufgenommen wurde, wird aus dem Inventar der schützenswerten Bauten entlassen.

2.

(aufgehoben)

3.

Das Inventarblatt Nr. 06 ist entsprechend aufzuheben. "

4.

4.1

Als Schutzobjekte

des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem Gebäude und

Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der

Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert

bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst

bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in

Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt. Die Schutzwürdigkeit

eines Objekts kann sich nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert,

sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr, 19. Juni 2025,

VB.2023.00603 und VB.2023.00611, E. 6.1; 23. November 2023,

VB.2022.00624, E. 4.1). Die Zeugeneigenschaft allein reicht für eine

Unterschutzstellung allerdings nicht; es muss sich um einen

"wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein

Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder ob es seine

Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine sachliche, auf

wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche

den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen

Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (VGr, 23. November 2023,

VB.2022.00624, E. 4.1; BGE 120 Ia 270 E. 4a; BGr, 9. Juni

2020, 1C_368/2019, E. 11.3).

4.2

Die

besondere Stellung und Lage einer Baute für sich alleine begründet keinen

besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG.

Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und

Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der

vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73

E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine

übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht

verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert

aufweisen müssen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die Baute nur

noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnte. Solches

wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren,

lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung

genügen. Damit stellt sich die Frage, ob ein Ersatzneubau diesen Situationswert

ebenso gut erlebbar machen kann wie die fachkundige Renovierung der bestehenden

Bauten (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134).

4.3

Die

Bejahung der Schutzwürdigkeit eines Objekts führt jedoch nicht zwingend zur

Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG,

sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts

höher zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen.

Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im

öffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses Interesse ist und in welchem

Ausmass es den denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist bei der

Prüfung der Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu beurteilen (BGr, 9. Juni 2020,

1C 368/2019, E. 11.3). Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind

die denkmalpflegerischen und allfälligen weiteren Erhaltungsinteressen gegen

die dagegen gerichteten städtebaulichen, finanziellen und weiteren Anliegen

abzuwägen. Die zuständige Behörde hat dabei insbesondere unterschiedlich weit

reichende Schutzanordnungen (z. B.

eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)

vertieft zu prüfen und die erforderliche Interessenabwägung unter

Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr,

23.

November 2023, VB.2022.00624, E. 7.2 mit Hinweis auf VGr, 9. Juli

2015, VB.2014.00603, E. 3.1).

4.4

Was die

gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen

betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden Grundsätzen aus: Ob eine Baute

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung

bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um

Ermessensfragen handelt, hat das Baurekursgericht trotz der bei der

Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung

vorzunehmen, zu der es denn auch – als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes

Gremium – in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG von

vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den

Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu

prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde

beziehungsweise die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig

und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr, 23. November 2023,

VB.2022.00624, E. 4.3, mit Hinweisen). Auch die vorzunehmende

Interessenabwägung ist grundsätzlich eine vom Baurekursgericht und vom

Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung

der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener

Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von der Gemeinde

auszufüllen sind. Bei der Anwendung der §§ 203 und 205 PBG ist zu

berücksichtigen, dass den Gemeinden im Bereich des Natur- und Heimatschutzes

eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt, die unter dem Schutz der

Gemeindeautonomie (Art. 85 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Zürich

vom 27. Februar 2005 [KV]) steht (VGr, 5. Juni 2025, VB.2024.00411, E. 5.1.3;

23.

November 2023, VB.2022.00624, E. 7.3; BGr, 21. Februar 2014,

1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f.; 2. Februar 2006,

1P.504/2005, E. 3.3; vgl. auch BGE 145 I 52 E. 3.6).

5.

5.1

Der

Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, das Baurekursgericht habe die

Gemeindeautonomie verletzt bzw. seinen Beurteilungsspielraum überschritten,

indem es die vertretbare Würdigung des Mitbeteiligten durch seine eigene ersetzt

habe. Der Mitbeteiligte habe seine Entscheidung auf ein Fachgutachten der H AG

gestützt, von dem das Gericht ohne triftige Gründe abgewichen sei. Zudem habe

sich das Baurekursgericht darüber hinweggesetzt, dass die Qualifikation des Streitobjekts

als wesentlich mitprägendes Element für die Umgebung und damit die Bejahung der

Schutzwürdigkeit gemäss ständiger Rechtsprechung nicht zwingend zur Anordnung

von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG führe, sondern

nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts

höher zu gewichten sei als entgegenstehende öffentliche und private Interessen.

Es sei mithin eine umfassende Interessenabwägung notwendig. Eine solche habe

hier im kommunalen Verfahren und im strittigen Beschluss, mit dem das Gebäude

aus dem Inventar entlassen worden sei, naturgemäss nicht stattgefunden. Zudem

wäre es ohnehin nicht an der Vorinstanz gewesen, diese

Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmen. Indem das Gericht direkt den Umfang

der Schutzmassnahmen definiert habe, habe es in den Beurteilungsspielraum der

Gemeinde eingegriffen und deren Autonomie verletzt. Zudem erweise sich der

damit einhergehende Eingriff in das Eigentum als unnötig einschneidend und

damit unverhältnismässig.

5.2

In E. 6.4

des vorinstanzlichen Entscheids gelangt das Baurekursgericht zum Ergebnis,

aufgrund der Erkenntnisse anlässlich der Lokaltermine und der Ausführungen,

insbesondere im Gutachten der H AG, sei davon auszugehen, dass es sich

beim streitbetroffenen Wohnhaus nicht um einen wichtigen Zeugen für eine

bestimmte politische, wirtschaftliche, soziale oder baukünstlerische Epoche

Dispositiv

handle. Die Zeugenqualität reiche demnach nicht für eine Unterschutzstellung

aus. Allein das hohe Alter, die mächtige Erscheinung der Südfassade und die

intakt erhaltene Dachkonstruktion würden nicht ausreichen, um eine wichtige

Zeugenhaftigkeit in Bezug auf den Eigenwert zu bejahen. Zahlreiche Umbauten vor

allem in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts hätten überdies dazu

geführt, dass nur noch vereinzelt originale Ausstattungsteile im Innern zu

finden seien. Es werde zwar nicht verlangt, dass das Gebäude stilrein eine

bestimmte Epoche repräsentiere, jedoch müsse zumindest eine Epoche ablesbar

sein. Dies sei beim vorliegenden Gebäude nicht der Fall. Zudem sei gemäss dem

Gutachten der H AG bzw. der Stellungnahme zum Schutzumfang vom 14. März 2022

der Umfang der erhaltenen Altbausubstanz gemessen am Gesamtbauvolumen der D-Strasse 03

bezogen auf das mittlere 19. Jahrhundert äussert gering. Der Altbaubestand

mache rund 31,44 % des Gesamtbauvolumens aus.

Diese Ausführungen sind nachvollziehbar. In seiner

Beschwerdeantwort bringt der ZVH keine Argumente vor, welche diese Ausführungen

infrage stellen.

5.3 Zu prüfen

ist daher, ob dem streitbetroffenen Gebäude D-Strasse 03 ein

Situationswert zukommt.

5.3.1

Die Gebäudegruppe D-Strasse 03, E-Strasse 04 und E-Strasse 05

befindet sich im südwestlichen Bereich des historischen Ortskerns von Opfikon

und ist einer Kernzone im Sinne von § 50 PBG zugeteilt. Das Gebiet ist

heute weder im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)

noch im kantonalen Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler

Bedeutung (KOBI) verzeichnet.

Das Gutachten der H AG hält zur Situation fest, die

Gebäude stünden unmittelbar an einem steilen Abhang, welcher vom Hochplateau,

auf welchem sich der historische Ortskern grösstenteils befinde, nach Westen

zur Glatt abfalle. Die D-Strasse, welche südlich der streitbetroffenen

Liegenschaft verlaufe, verbinde das Oberdorf Opfikon mit dem Unterdorf in der

Glattniederung. Der Strassenzug der E-Strasse führe aus dem Zentrum des historischen

Ortskerns, steil abfallend direkt zur D-Strasse hinunter, unterhalb der

Südwestecke des Gebäudes D-Strasse 03. Das Grundstück liege im Vergleich

zum Unterdorf knapp 20 m höher und sei einst innerhalb der Umgebung des Dorfes,

von Südwesten her betrachtet, exponierter in Erscheinung getreten als heute.

Die räumlichen Qualitäten der sich auf der Geländeterrasse befindenden

historischen Siedlung abseits der lärmigen lnfrastrukturbauten in der

Glattebene bildeten, insbesondere aufgrund des Zusammenspiels der haufenartig

angesiedelten Gebäudegruppen sowie der dadurch gebildeten Gassen- und Freiräume,

den Charakter des Dorfbildes.

Diese Ausführungen decken sich gemäss den Erwägungen des Baurekursgerichts

mit den anlässlich des Lokaltermins gemachten Feststellungen.

Im Gutachten der F GmbH wird festgehalten, die Gebäudegruppe

(E-Strasse 04/05 und D-Strasse 03) stehe prägnant an der steil

ansteigenden E-Strasse unterhalb des Glockenturms. Das Gebäude an der D-Strasse 03

präge mit seiner mächtigen Giebelfassade die ebenfalls aufsteigende D-Strasse. Das

Gebäude D-Strasse 03 sowie die übrigen Bauten der Gruppe prägten damit

nicht nur wesentlich die historische Bebauungsstruktur des Ortsbilds von

Opfikon und seien siedlungshistorisch wichtig, sondern stünden auch räumlich höchst

bedeutsam. Zu den Ergänzungsfragen, welche der H AG gestellt wurden, wird

von dieser bezüglich des Situationswerts festgehalten, die Prägnanz am

genannten Abschnitt an der E-Strasse werde nicht bestritten. Es handle sich

aber um eine Prägnanz für die unmittelbare Nahumgebung.

5.3.2

Zur Frage, ob das streitbetroffene Gebäude D-Strasse 03 die Umgebung

wesentlich mitprägt, hält das Baurekursgericht in E. 6.5 fest, das Gebäude

habe keine eigentliche Fernwirkung, sei aber wesensbestimmend für das Ortsbild.

Der Hauptaspekt bleibe, dass die Baute die bauliche Umgebung massgebend

bestimme. Um das westlich und tiefer gelegene, rund 60 m entfernte

Ortsmuseum Opfikon herum befinde sich eine räumlich intakte Situation, welche

den Auftakt zum historischen Ortskern bilde. Es folge ein topographischer

Sprung via D-Strasse in den oberen Bereich der historischen Siedlungssituation,

welcher jedoch im Dorfbrand von 1764 beinahe vollumfänglich abgebrannt sei. Die

D-Strasse 03 stehe am südwestlichen Rand des besagten damaligen

Brandgebiets und habe unter diesem Aspekt eine Scharnierposition zwischen den

topographisch höher gelegenen "Neubauten" (nach dem Brand wieder

aufgebaut) und dem tiefer gelegenen Ortsmuseum und der Umgebung: Der Blick von

unten, sprich von Süden, direkt an die Liegenschaft, auf die sehr steile D-Strasse

und der nach Norden abbiegenden gepflasterten E-Strasse sei beeindruckend. Mit

dem gewaltigen Efeubewuchs sei das Haus sehr eindrücklich. Das Gebäude bleibe

jedoch auch ohne grünen Bewuchs in der Umgebung dominant. Das Gebäude sei von

allen vier Seiten vom öffentlichen Raum her einsehbar und frei fotografierbar,

was in einer Kernzone alles andere als eine Selbstverständlichkeit sei. Würde

das strittige Gebäude wegfallen, würde sich der Ausdruck der Situation markant

verändern. Der gesamte Aufstieg D-Strasse, welcher vom strittigen Gebäude

markant geprägt werde, bekäme einen völlig neuen Ausdruck. Der mit dem

Situationswert eng verknüpfte Erinnerungswert einer seit langer Zeit

unverändert bestehenden örtlichen Situation würde dadurch stark beeinträchtigt.

Auch unter Berücksichtigung, dass die historische Bausubstanz des gesamten

Gebäudes nur noch zu knapp einem Drittel vorhanden sei, gelangt das

Baurekursgericht zum Ergebnis, dass es sich bei der Stellung des Gebäudes an

der D-Strasse und bei dessen Kubatur um die prägenden Faktoren an diesem Ort

handle. Insbesondere die imposante südliche Giebelfassade sowie die den

Aufstieg der E-Strasse begleitende Westfassade samt ihren Fensteröffnungen, die

Ostfassade mit dem sechsteiligen Reihenfenster im Erdgeschoss und den zwei

singulären Fenstern im Obergeschoss und das intakte Satteldach in Form und

Ausrichtung würden den besonderen Ausdruck des Gebäudes ausmachen und hätten

einen prägenden Einfluss auf die Umgebung. In Wechselwirkung mit der

Scharnierfunktion zwischen altem und neuem Ortskern sowie der topographisch

exponierten Lage führe dies zu einem für das kommunale Ortsbild sehr hohen

Situationswert.

5.3.3

Der Entscheid, dass dem streitbetroffenen Gebäude D-Strasse 03 ein

Situationswert zukommt, erweist sich damit als nachvollziehbar. Neben der

Stellung und seiner Kubatur ist die Erscheinung der Süd- und Westfassade des Gebäudes

prägend und trägt dem bäuerlichen Charakter der Umgebung Rechnung. Die

räumliche Situation rund um das Ortsmuseum ist zwar in den

Augenscheinprotokollen nicht im Einzelnen dokumentiert. Auf einen Augenschein

kann jedoch im vorliegenden Fall verzichtet werden, da infolge der tieferen

Lage und der Entfernung – wie auch vom Beschwerdeführer geltend gemacht – nicht

ersichtlich ist, inwiefern sich die räumliche Situation auf die Wirkung des streitbetroffenen

Objekts direkt auswirken soll.

5.4 Es stellt

sich daher in einem nächsten Schritt die Frage, ob diesem Situationswert durch

die bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG bereits hinreichend Rechnung getragen wird bzw. ob ein Ersatzneubau

diesen Situationswert ebenso gut erlebbar machen kann.

5.4.1

In E. 6.6 hält das Baurekursgericht fest, ein Neubau könne sich wesentlich

vom Bestehenden unterscheiden, wodurch die durch das streitbetroffene Gebäude

erzielte und für die Situation wichtige Prägung verloren ginge. Die Gestaltung

der Baute und die intakte Dachfläche sowie der knappe Drittel originaler

Bausubstanz würden auch ohne wichtige Zeugenschaft einen Verzicht auf

weitergehende Massnahmen nicht plausibel erscheinen lassen. Zudem wären

entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers die planungsrechtlichen

Massnahmen ohnehin nicht ausreichend: Zwar sehe Art. 4 BZO vor, dass

innerhalb des Ortskerns Opfikon "Gebäude der Kategorie A (schwarz

angelegt) ausgeschieden und unter Schutz gestellt" würden. Diese seien gemäss

der Bestimmung hinsichtlich Lage, Stellung, Kubus, Bausubstanz und Gestaltung

sowie oftmals auch für die Umgebung und das Ortsbild besonders wichtig. Der

Umbau solcher Gebäude im Rahmen der Schutzverfügungen sei grundsätzlich nur

unter Beibehaltung von Standort, Stellung, Form, Volumen und Erscheinungsbild

zulässig (Art. 4 Abs. 1 und 2 BZO). Bei der D-Strasse 03 handle

es sich indes um kein schwarz angelegtes Gebäude. Der Kernzonenplan Opfikon

lege lediglich dessen Firstrichtung und einen Bereich fest, in welchem nur

besondere Gebäude erstellt werden dürften. Es fehle etwa eine Mantellinie und

eine eigentliche Begrenzung der Kubatur. In E. 7.3.2 hält das

Baurekursgericht erneut fest, dem streitbetroffenen Gebäude komme ein hoher

Situationswert zu. Dieser Situationswert lasse sich mit der im Vergleich mit

einer Unterschutzstellung milderen planungsrechtlichen Massnahme nicht schützen.

Bei Unterschutzstellungen (primär) aufgrund des Situationswerts sei zumindest

in Bezug auf die Fassaden und das Dach grundsätzlich die bestehende

Gebäudesubstanz zu erhalten. Die einzelnen Bauteile müssten nicht original

sein, das heisst aus dem Erstellungsjahr 1648 stammen, sondern es reiche

aus, wenn sie für die Erscheinung prägend seien und den Erinnerungswert

repräsentierten.

5.4.2

Mit der Schaffung einer Kernzone werden dem Gemeinwesen zwar weitgehende

Einflussmöglichkeiten auf die bauliche Um- und Neugestaltung sowie die Nutzweise

der darin befindlichen Grundstücke eingeräumt (vgl. § 50

Abs. 2 f. PBG). Allerdings ermöglicht eine Kernzone keinen Schutz der

Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen

notwendig, so ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich (Josua Raster/Thomas

Wipf in: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.],

Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 346). Aus

diesem Grund sieht denn auch § 9 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) ausdrücklich vor, dass

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. b, c und d PBG jeweils

anzuordnen sind, wenn oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die

Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz nicht sicherzustellen vermögen.

5.4.3

Soweit der Beschwerdeführer die Auffassung vertritt, eine Ersatzbaute

vermöge der Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild genügend Rechnung zu

tragen, ist dazu Folgendes zu bemerken: Das Verwaltungsgericht hat

verschiedentlich darauf hingewiesen, dass mit planungsrechtlichen Massnahmen

allein das Ortsbild nur unzureichend geschützt wird und Ersatzbauten, selbst

wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an

ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen vermögen (VGr, VB.2023.00540,

20. März 2025, E. 5.2.3; VB.2020.00800, VB.2020.00803 vom 29. November

2022, E. 10.9; 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.6;

4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73).

Ein Neubau kann sich hinsichtlich der Kubatur vom bestehenden

unterscheiden. Ein Abbruch und damit eine das Ortsbild beeinträchtigende Lücke

wird jedoch mit Art. 3 Abs. 4 BZO verhindert. Zutreffend sind die

Hinweise des Beschwerdeführers, dass auch die topographische Situation durch

eine Entlassung des streitbetroffenen Objekts keine Veränderung erfährt und es

nicht auf den Efeubewuchs ankommt, der heute ohnehin nicht mehr vorhanden ist.

Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich allein zudem

keinen besonderen Situationswert.

5.4.4

Es ist daher zu prüfen, ob das Gebäude an der D-Strasse 03 auch von seiner

besonderen Gestaltung und Erscheinung her sowie aufgrund der vorhandenen

Bausubstanz zur prägenden Wirkung beiträgt.

In der Stellungnahme der H AG zum Schutzumfang vom 14. März

2022 wird festgehalten, der Altbaubestand mache rund 31,44 % des Gesamtbauvolumens

aus. Im Wohnteil seien noch Teile der Deckenbalkenlage im Erdgeschoss über den

östlichen und westlichen Räumen von maximal 70 m2 Fläche

erhalten. Diese besässen keine besondere konstruktionsgeschichtliche oder

künstlerische Bedeutung und keinen hohen Seltenheitswert im Kanton Zürich. Der

gleiche Anteil gelte auch für erhaltene Deckenbalkenlagen im Obergeschoss. In

der nördlichen Binnenwand seien im Erd- und Obergeschoss insgesamt wohl

mindestens 18 Laufmeter Fachwerkwand aus dem mittleren 19. Jahrhundert

erhalten. Diese Fachwerkwände wiesen keine besondere

konstruktionsgeschichtliche oder künstlerische Bedeutung und keinen hohen

Seltenheitswert auf. In den Binnenlängswänden hätten sich wohl Fachwerkwände in

unbekanntem Umfang und Zustand erhalten, die Wände seien mutmasslich ähnlich

wie das Fachwerk in der westlichen Fassadenwand ausgeführt. Diese

Fachwerkkonstruktionen seien typologisch wohl allesamt dem frühen 19. Jahrhundert

zuzuordnen, da die Bauart der Wände noch um 1812 von der Gebäudeversicherung

als in Holz ausgeführt benannt werde. Die genannten Wände besässen keine

besondere konstruktionsgeschichtliche oder künstlerische Bedeutung. Im 1. und

im 2. Dachgeschoss seien Reste eines Dachwerks aus dem 16. oder 17. Jahrhundert

erhalten. Diese Reste besässen, nach aktuellem Forschungsstand, im Kanton

Zürich keinen hohen Seltenheitswert und keine hohe konstruktionsgeschichtliche

Bedeutung. Darüber hinaus seien noch einige Türblätter aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts

oder aus dem frühen 20. Jahrhundert erhalten, ohne bedeutenden

Seltenheitswert.

Bezüglich der Gestaltung und Erscheinung der

streitbetroffenen Baute ist somit insbesondere die Süd- und Westfassade prägend

sowie die strukturelle Zweiteilung in Wohnhaus und Ökonomieteil und die

Dachkonstruktion über beide Gebäudeteile sowie die Dacheindeckung mit

Tonziegeln. Die Kubatur und die strukturelle Zweiteilung in Wohnhaus und

Ökonomieteil könnten auch nachgebildet werden. Verloren gehen aber die noch

vorhandenen Aussenwände sowie Teile der Deckenbalkenlage und der Fachwerkwände.

Insbesondere sind gemäss den Ergänzungsfragen an die H AG von dem

historischen Bau Teile der Aussenwände in Riegelwerk (ab gut halber Höhe des Erdgeschosses

bis zu einem unbekannten Niveau im Obergeschoss), die historischen Balkendecken

(in Teilen im EG), die tragenden Wände sowie Teile im Dachwerk erhalten

(2. Dachgeschoss). Hinzu kämen Deckenbalken, die aus dem 18. Jahrhundert

stammen dürften, über den östlichen und westlichen Räumen des Erd- und

Obergeschosses sowie einzelne Fenster. Das Baurekursgericht gelangt in E. 6.4

zur Auffassung, die Raumstruktur mit vielen Balken und ein intakter

bauzeitlicher Dachstuhl seien unbestrittenermassen vorhanden.

Der Entscheid, dass ein Ersatzneubau diesen Situationswert

nicht ebenso gut erlebbar machen kann, ist daher – auch unter Berücksichtigung,

dass keine hohen Anforderungen an die zusätzlichen Kriterien gestellt werden

dürfen – nachvollziehbar. Mit diesem Entscheid wird denn auch nicht vom

Gutachten der H AG abgewichen. Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil

eine durch das Gericht zu beantwortende Rechtsfrage, bezüglich welcher das

Baurekursgericht zu einem abweichenden Entscheid gelangt. Die Aufgabe eines Gutachters

ist es jedoch ohnehin nicht, diese Rechtsfrage zu beantworten. Aufgabe des Gutachtens

im Bereich des Denkmalschutzes ist es vielmehr, die im Inventar enthaltenen

Hinweise zu vertiefen und genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als

Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben,

dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann (VGr, 23. November

2023, VB.2022.00624, E. 5.1). Ein Eingriff in die Gemeindeautonomie liegt

diesbezüglich nicht vor.

5.5 Indes ist

die Anordnung von Schutzmassnahmen jedoch nur dann angezeigt, wenn das

öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist

als entgegenstehende öffentliche und private Interessen.

5.5.1

Diese Interessensabwägung wurde durch den Mitbeteiligten bisher infolge des

von ihm getroffenen Entscheids nicht vorgenommen.

5.5.2

Das Baurekursgericht hält in E. 7.3.2 fest, die einzelnen Bauteile müssten

entgegen den vorinstanzlichen Ausführungen nicht original (aus dem

Erstellungsjahr 1648) sein, sondern es reiche aus, wenn sie für die Erscheinung

prägend seien und den Erinnerungswert repräsentierten. Gestützt auf die

anlässlich der Lokaltermine gewonnenen Erkenntnisse treffe dies auf die Kubatur

mit Satteldach, die Westfassade einschliesslich ihrer Fassadenöffnungen, die

markante, in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts teilweise

umgestaltete Südfassade samt ihren kleinformatigen Fassadenöffnungen und die

Ostfassade im Bereich des historischen Wohnteils mit ihrem sechsteiligen

Reihenfenster im Erdgeschoss und den zwei singulären Fenstern im Obergeschoss

zu. Die Ostfassade im Bereich des ehemaligen Ökonomieteils mit dem Hauszugang

in ihrer heutigen, vollständig aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts

stammenden Gestaltung, Materialisierung und Substanz sei ebenso wenig schützenswert

wie die Fassadenöffnungen der Nordfassade. Dennoch würden die beiden Fassaden

zur Kubatur und teilweise zum ortsprägenden Erscheinungsbild der Liegenschaft

beitragen. Ebenfalls prägend sei die weiterhin in Erscheinung tretende

Zweiteilung in Wohnhaus und Ökonomieteil. Ein reiner Fassadenschutz führe

oftmals zwangsläufig zu einer Diskrepanz zwischen Aussen und Innen, was zur

Folge habe, dass auch Teile zu erhalten seien, die sich nur mittelbar auf das

äussere Erscheinungsbild auswirkten. Dies gelte vorliegend im historischen

Wohnteil für die Lage der Geschossdecken, die primäre, dreiraumtiefe

Grundrissstruktur und die historische Tragstruktur (Stützkonstruktion,

Balkendecken) sowie für die Dachkonstruktion beider Gebäudeteile.

Zusammenfassend sei damit festzuhalten, dass der vom Stadtrat beschlossene

vollständige Verzicht auf Schutzmassnahmen der anzustrebenden Erhaltung des wichtigen

Situationswertes zuwiderlaufe. Der Mitbeteiligte habe das ihm in dieser Frage

zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt. Der von ihm festzusetzende

Schutzumfang habe demnach die folgenden Elemente zu umfassen:

-

die Kubatur – ohne den gläsernen Dreiecksanbau an

der Ostfassade – samt Satteldach ohne die beiden Dachaufbauten;

-

die strukturelle Zweiteilung in Wohnhaus und

Ökonomieteil;

-

die Aussenmauern des historischen Wohnteils nach

Osten, Süden und Westen, die westseitige Brandmauer zwischen ehemaligem

Ökonomieteil und der Liegenschaft E-Strasse 04 sowie die nördliche

Aussenmauer des ehemaligen Ökonomieteils in ihrer Substanz; von der östlichen

Aussenmauer des ehemaligen Ökonomieteils nur die Lage;

-

von der West-, Süd- und Ostfassade des historischen

Wohnteils die Öffnungen samt Einfassungen, wobei an der Südfassade einzelne

Schliessungen oder zusätzliche kleinformatige Öffnungen zulässig sind, und die

Materialisierung in Verputz, wobei das südliche Giebelfeld eine Holzverschalung

aufweisen kann; vom Schutz ausgenommen sind der Balkon auf der Südseite, die

Fensterläden und die Aussenisolation;

-

von der Nordfassade des Ökonomieteils die

Materialisierung in Verputz;

-

im historischen Wohnteil die Lage der

Geschossdecken, die primäre Grundriss- und Tragstruktur (die Binnenwand zum

ehemaligen Ökonomieteil, die Binnenlängswände parallel zur Firstrichtung, die

Stützkonstruktion und die Balkendecken);

-

die Dachkonstruktion über beide Gebäudeteile;

-

eine Dacheindeckung mit Tonziegeln.

5.5.3

Damit hat das Baurekursgericht den Schutzumfang festgelegt, ohne jedoch

eine umfassende Interessenabwägung durchzuführen. Es wurde lediglich in E. 7.4

des vorinstanzlichen Entscheids – in einem einzigen Satz – festgehalten, dem so

zu definierenden Schutzumfang stünden keine öffentlichen oder privaten

Interessen entgegen.

Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine

vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Im Fall eines Verzichts auf die Unterschutzstellung

eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde ihre Denkmalpflegestrategie unter

Verweis auf vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen

sowie unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende

Schutzanordnungen (z. B.

eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)

vertieft zu prüfen und schliesslich die erforderliche Interessenabwägung unter

Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr,

9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1). Zudem ist bei mehreren infrage

kommenden Objekten eine Auswahl zu treffen, und es sind diejenigen zu

selektionieren, welche unter Berücksichtigung aller Umstände für die Unterschutzstellung

am geeignetsten sind (VGr, 5. Juni 2025, VB.2024.00411, E. 5.1.3; RB 1989

Nr. 67).

Diese Interessenabwägung kann vom Verwaltungsgericht

aufgrund der vorliegenden Unterlagen nicht getroffen werden. Die Sache ist

daher zum Neuentscheid an den Mitbeteiligten zurückzuweisen. Entgegen den

Ausführungen des Beschwerdegegners wurde die Festlegung des Schutzumfangs

aufgrund der detaillierten Vorgaben nicht dem Mitbeteiligten überlassen. Sollte

der Mitbeteiligte für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahmen

auf weitere Abklärungen angewiesen sein – wie dies seitens des Beschwerdegegners

geltend gemacht wird – dann steht es ihm frei, solche anzuordnen. Er kann dann

ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs auf die Abnahme angebotener Beweise

verzichten, wenn er aufgrund der vorhandenen Akten seine Überzeugung bilden

konnte und ohne Willkür annehmen durfte, seine Beurteilung werde auch durch

weitere Beweiserhebungen nicht mehr geändert (antizipierte Beweiswürdigung;

vgl. BGE 147 IV 534 E. 2.5.1; 145 I 167 E. 4.1; 144 II 427

E. 3.1.3; VGr, 21. März 2024, VB.2023.00529, E. 2.2). Bei diesem

Verfahrensausgang bleibt auch offen, ob vorliegend allenfalls eine suspensiv

bedingte Entlassung des Gebäudes aus dem Inventar zulässig wäre (vgl. zur

suspensiv bedingten Inventarentlassung bspw. VGr, 14. Juli 2022,

VB.2021.00366, E. 5, sowie 7. Juni 2018, VB.2017.00361, E. 6.2).

6.

Soweit der Beschwerdegegner schliesslich eine Verletzung

des rechtlichen Gehörs rügt, weil das zweite Gutachten dem ersten Gutachter

nicht zugestellt worden sei, ist darauf hinzuweisen, dass es sich beim

Gutachter nicht um einen Verfahrensbeteiligten handelt, dessen rechtliches

Gehör verletzt werden könnte. Weiter ist daraus auch kein anderweitiger

Verfahrensmangel ersichtlich und wird ein solcher auch vom Beschwerdegegner

nicht substanziiert aufgezeigt.

7.

Zusammenfassend sind der Haupt- und der Eventualantrag des

Beschwerdeführers abzuweisen und der Subeventualantrag gutzuheissen. Demgemäss

ist die Sache im Sinne der Erwägungen zum Neuentscheid an den Mitbeteiligten

zurückzuweisen. Die (Sprung-)Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem

Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu

behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch

entscheiden kann (BGE 137 V 210 E. 7.1; BGr, 28. April 2014,

2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen).

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind somit dem

unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1

VRG in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner ist

zudem zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen

erscheint eine solche von insgesamt Fr. 2'000.-. Die Kosten- und

Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens sind vorliegend aufgrund des Verfahrensausgangs

und des durch die Beschwerde bestimmten Gegenstands des vorliegenden Verfahrens

nicht anzupassen.

8.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf

hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts

einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die

Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfüllt sind (BGE 138 I 143, E. 1.2;

133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Disp.-Ziff. II des Entscheids

des Baurekursgerichts vom 18. April 2024 sowie die Beschlüsse des Stadtrats

Opfikon vom 1. September 2020 und 14. Juni 2022 aufgehoben und die

Sache wird im Sinne der Erwägungen zum Neuentscheid an den Stadtrat Opfikon

zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 5'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4. Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien und den Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht.