Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00322

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00322

Urteil

der 1. Kammer

vom 28. Mai 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinderat Ottenbach,

Beschwerdegegner,

und

Genossenschaft A,

vertreten durch RA B,

Mitbeteiligte,

betreffend Inventarentlassung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 3. Oktober 2022, publiziert am 14. Februar

2023, entliess der Gemeinderat Ottenbach das Gebäude Vers.-Nr. 01 im

Eigentum der Genossenschaft A auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03

und 04 in Ottenbach aus dem Inventar der Schutzobjekte von kommunaler

Bedeutung.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte der Zürcher

Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom 16. März 2023 beim Baurekursgericht des

Kantons Zürich und beantragte dessen kostenfällige Aufhebung. Der Gemeinderat

sei anzuweisen, das Gebäude ("Wohnhausteil") unter Schutz zu stellen.

Er sei zudem anzuweisen, zur Bestimmung des Schutzumfangs ein neues Gutachten

einzuholen. Die Akten des Verfahrens R2.2022.00110 seien von Amtes wegen

beizuziehen. Das sistierte Verfahren R2.2022.00110 sei als gegenstandslos

abzuschreiben.

Nach abgeschlossenem Schriftenwechsel führte das

Baurekursgericht des Kantons Zürich am 27. September 2023 einen

Augenschein durch. Mit Entscheid vom 30. April 2024 wies es den Rekurs ab,

soweit es auf diesen eintrat. Die Kosten des Verfahrens in der Höhe von

Fr. 5'180.- auferlegte es dem Zürcher Heimatschutz ZVH und verpflichtete

diesen, der Eigentümerin eine Umtriebsentschädigung von Fr. 2'000.- zu

bezahlen.

III.

Am 3. Juni 2024 erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürichs Beschwerde und beantragte unter

Kostenfolge die Aufhebung des Entscheids vom 30. April 2024. Die Sache sei

an den Gemeinderat von Ottenbach zur Unterschutzstellung des Gebäudes und zur

Festlegung des Schutzumfangs zurückzuweisen. Es sei eventuell ein Augenschein

durchzuführen.

Das Baurekursgericht beantragte am 19. Juni 2024 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte

Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaft beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 4. Juli 2024 die Abweisung der Beschwerde unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Zürcher Heimatschutzes ZVH. Die

Gemeinde Ottenbach beantragte am 4. Juli 2024 die Abweisung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Zürcher

Heimatschutzes ZVH.

Der Zürcher Heimatschutz ZVH replizierte am 16. August

2024.

unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Die mitbeteiligte

Eigentümerin nahm am 28. August 2024 zur Replik Stellung und hielt an den

gestellten Anträgen fest. Der Zürcher Heimatschutz ZVH triplizierte am

16.

September 2024 zur Duplik der mitbeteiligten Eigentümerin. Die

mitbeteiligte Eigentümerin verzichtete mit Schreiben vom 24. September

2024.

auf weitere Ausführungen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Der

Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von § 338 b Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und gemäss lit. a

dieser Bestimmung zur Beschwerde legitimiert. Die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist

einzutreten.

2.

2.1

Strittig

ist vorliegend, ob das Gebäude an der C-Strasse 03 und 04 (Vers.-Nr. 01)

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Ottenbach, das im Eigentum der Mitbeteiligten

steht, aus dem kommunalen Inventar der Denkmalschutzobjekte entlassen werden

darf.

2.2

Das

streitbetroffene Grundstück liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Ottenbach (BZO) in der Kernzone und ist mit einem Doppelwohnhaus überstellt,

welches im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung verzeichnet ist.

Das Gebäude wird im Inventarblatt als zweigeschossiges, traufständiges Wohnhaus

mit Satteldach und markantem Quergiebel zur Strassenseite beschrieben, welches

seitliche Anbauten aufweist. Das im Jahr 1880 erbaute Doppelwohnhaus sollte als

"lokalhistorisch spezielles Gebäude mit bestimmender Stellung im

Strassenraum" erhalten werden.

2.3

Anlass für

die denkmalschutzrechtlichen Abklärungen bildete eine Anfrage der

Mitbeteiligten vom 13. September 2021 bei der Gemeinde Ottenbach bezüglich

eines Umbaus oder Ersatzneubaus auf dem betroffenen Grundstück, welche die

Gemeinde Ottenbach als Provokationsbegehren nach § 213 PBG entgegennahm.

Die Baukommission der Gemeinde Ottenbach gab in der Folge bei der kantonalen

Denkmalpflegekommission (KDK) ein Gutachten in Auftrag zur Feststellung, ob es

sich beim Doppelwohnhaus insgesamt oder in einzelnen Teilen um ein Schutzobjekt

im Sinn von § 203 PBG handle und falls es sich um ein Schutzobjekt handle,

wie der Schutzumfang festzulegen sei. Der Referent des Gutachtens besichtigte

die Liegenschaft am 9. Dezember 2021 im Beisein eines Vertreters der

Eigentümerin und der Gemeindepräsidentin von Ottenbach.

Die KDK gelangte im Gutachten vom 9. Februar 2022 zum

Schluss, das Doppelwohnhaus vermöge die hohen Anforderungen an ein Schutzobjekt

gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu erfüllen. Gestützt

darauf führte der Gemeinderat Ottenbach aus, die Liegenschaft weise keinen

Eigenwert auf, ihr komme jedoch ein gewisser Situationswert in Bezug auf

"Stellung und Volumen" zu, welcher aber aufgrund der

Kernzonenvorschriften gesichert sei. Mit Beschluss vom 3. Oktober 2022

entliess der Gemeinderat Ottenbach das Gebäude aus dem Inventar der

Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung.

2.4

Der

Beschwerdeführer beantragt "eventuell" die Durchführung eines

Augenscheins, sofern sich das Gericht ausserstande sehen sollte, anhand der

eingereichten Beweismittel und der Akten zu entscheiden (Beschwerde, Rz. 6).

Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die

Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der

Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden

und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung

eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde.

Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat am 27. September

2023.

im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgeführt und diesen mittels

Protokolls und aussagekräftiger Fotografien dokumentiert. Damit und mit den

übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt. Ein Augenschein

durch das Verwaltungsgericht erübrigt sich.

3.

3.1

Das

Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid, betreffend den Eigenwert der

streitbetroffenen Liegenschaft habe weder eine architekturgeschichtliche noch

eine siedlungs- oder wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft belegt werden

können. Das blosse Vorhandensein alter Bausubstanz reiche für die Bejahung des

Eigenwerts nicht aus. In Bezug auf den Situationswert sei festzuhalten, es sei

zutreffend, dass das Gutachten sich mit diesem kaum auseinandersetze. Das

Baurekursgericht kam nach Prüfung verschiedener Argumente zum Schluss, dass

kein denkmalpflegerisch relevanter Situationswert vorliege. Entsprechend sei

auch die Ausführung des Gemeinderats Ottenbach, der Situationswert sei mit den

Kernzonenvorschriften ausreichend geschützt, nicht zu beanstanden. Die

losgelöst vom Denkmalschutz für das Ortsbild verbleibende wesentliche

Charakteristik des Gebäudes (Stellung und Volumen) könne ohne Weiteres mit den

vorhandenen planerischen Massnahmen sichergestellt werden. Die von der Gemeinde

Ottenbach statuierte Inventarentlassung sei nicht zu beanstanden, weshalb der

Rekurs abzuweisen sei, soweit auf diesen einzutreten sei.

3.2

Der

Beschwerdeführer rügt eine fehlerhafte Auslegung und Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Er macht in seiner Beschwerde zusammengefasst

geltend, das Baurekursgericht habe den Sachverhalt hinsichtlich des

Situationswerts fehlerhaft festgestellt. Zudem sei der Beschwerdegegnerin und

der Vorinstanz ein Rechtsfehler unterlaufen, indem sie die

Kernzonenvorschriften zur Wahrung des Situationswerts als ausreichend erachtet hätten.

Der Beschwerdeführer bezieht sich mit seinen Rügen auf das Wohnhaus und nicht

(auch) auf den "Praxisanbau" der streitbetroffenen Liegenschaft

(Beschwerde, Rz. 18).

4.

4.1

Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden

Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden

Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die

Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz. Das Inventar

begründet lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten

Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung

auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob

eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid

entweder in einer definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus

dem Inventar bestehen (VGr, 18. Dezember 2019,

VB.2017.00074/VB.2018.00583, E. 7.2; 7. Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.1;

27.

März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1; 19. Mai 2010,

VB.2009.00662, E. 3 = BEZ 2010 Nr. 27; Josua Raster/Thomas Wipf in:

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.], Zürcher

Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 335).

4.2

Als

Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG

unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige

Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen

Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis

werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert

bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst

bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in

Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl.

Raster/Wipf, S. 364; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen

Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139, 205) bzw. wird als Situationswert

die prägende Wirkung für eine Landschaft oder Siedlung bezeichnet (BGE 147 II 465 E. 4.3.4; BGr, 30. Juni 2022, 1C_491/2021, E. 4.1, mit

Hinweis auf BGr, 16. August 2018, 1C_626/2017, E. 4.2 und 5.4). Die

Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und

Situationswert eines Objekts ergeben. Bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt

Schutz verdient, ist eine sachliche, auf wissenschaftlichen Kriterien

abgestützte Gesamtbeurteilung durchzuführen, welche den kulturellen,

geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

berücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 14. März 2019,

VB.2018.00519, E. 5.2; 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1;

Raster/Wipf, S. 364; je mit weiteren Hinweisen). Dabei steht der Gemeinde ein

erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 21. Februar

2014, 1C_595/2013, E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 85).

4.3

Die

besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich allein grundsätzlich

keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung

und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich

der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73

E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine

übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht

verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert

aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die Baute nur noch

aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnte. Solches wäre mit

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren, lässt doch diese

Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung genügen (VGr, 12. Mai

2023, VB.2022.00515, E. 5.1.2; 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2;

5.

Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2). Dass historische Bausubstanz

nur noch ansatzweise vorhanden ist, steht der Annahme eines hohen

Situationswerts mithin nicht entgegen (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00515, E. 5.1.2;

27.

Januar 2022, VB.2021.00453, E. 5.4.3; 22. Dezember 2021,

VB.2021.00093/VB.2021.00094, E. 5.3.6).

4.4

Allfällig

vorhandenen Fachgutachten kommt bei der Feststellung des Sachverhalts eine

massgebliche Bedeutung zu (VGr, 10. November 2022, VB.2022.00080, E. 3.4;

21.

November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; 24. Februar 2010,

VB.2009.00270, E. 3; 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2;

je mit Hinweisen). Gutachten unterliegen wie alle Beweismittel der freien

Beweiswürdigung. Allerdings geniesst ein von der Behörde eingeholtes,

vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges Gutachten einen hohen

Beweiswert. Deshalb darf das Gericht von einem solchen Gutachten nicht ohne

triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor,

wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die

Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE 136 II 539 E. 3.2; VGr, 10. November 2022, VB.2022.00080, E. 3.4,

3.

November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG,

§ 7 N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn,

Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 775).

5.

5.1

Der

Beschwerdeführer moniert im Zusammenhang mit der Würdigung des Situationswerts

eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts sowie eine falsche

Rechtsanwendung.

5.2

Das

Gutachten der KDK vom 9. Februar 2022 führt zur Lage bzw. Situation der

streitbetroffenen Liegenschaft aus, die C-Strasse bilde den in südlicher

Richtung vom Zentrum abgehenden Verkehrsstrang, der im Bereich des

traufständigen Wohn- und Geschäftshauses C-Strasse 03/04 einen leichten

Bogen beschreibe. Auch die übrigen Altbauten stünden mehrheitlich traufständig

zur Strasse, während die häufig giebelständig zur Strasse ausgerichteten Bauten

der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts zu einem heterogenen Strassenbild

geführt hätten. Mit seiner Position im gebogenen Strassenverlauf trete der

Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses im Strassenraum prominent in

Erscheinung. Von Süden her präge die Giebelfassade des Wohn- und

Geschäftshauses C-Strasse 03/04 zusammen mit jener des nicht im Inventar

der Gemeinde Ottenbach aufgeführten Hauses C-Strasse 05/06 den

Strassenraum. Das Gebäude sei Teil der Siedlungsentwicklung, die innerhalb von

etwa einhundert Jahren die Bebauung an der C-Strasse zu einem

strassendorfähnlichen Ortsteil von Ottenbach habe werden lassen.

Zusammenfassend führt der Gutachter aus, der Bauzustand weise wenig ausgewogene

Geschossproportionen sowie Fensterformate und -anordnungen auf, die nicht einem

klaren gestalterischen Konzept folgten. Umbauten hätten zu einer teilweisen

Purifizierung der Fassaden und gestalterischen Überformungen von

Fassadenabschnitten und Bauteilen geführt, die dem Gesamterscheinungsbild nicht

zuträglich gewesen seien. Das Wohn- und Geschäftshaus weise nicht jene

Qualitäten auf, die es als wichtigen architekturgeschichtlichen Zeugen

auszeichnen würden, und habe zudem durch die Umbaumassnahmen im Laufe des 20. Jahrhunderts

materiell an Zeugenschaft eingebüsst. Weder der ortsgeschichtliche Aspekt, dass

es sich um das sogenannte "Haus D" handle, noch die hohe Präsenz

im heute wenig qualifizierten Ortsteil würden eine Zeugenschaft im Sinn des PBG

begründen. Das Doppelwohnhaus C-Strasse 03/04 vermöge die hohen

Anforderungen an ein Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG

nicht zu erfüllen.

5.3

Die Gemeinde Ottenbach bezieht sich

hinsichtlich des Situationswerts in ihrem Beschluss vom 3. Oktober 2022

vorab auf die erwähnten Ausführungen im Gutachten (vgl. E. 5.2 hiervor)

betreffend Prägung des Strassenraums, macht aber darauf aufmerksam, dass sich

auf der gegenüberliegenden Seite der C-Strasse ausschliesslich neuzeitliche

Bauten befänden, die den Strassenraum kaum fassten. Das Äussere des Gebäudes

habe sich durch die verschiedenen Umbauten stark verändert. Die unregelmässigen

Fensteranordnungen, Fassaden und Dachformen seien durch die Entwicklung geprägt

und könnten gestalterisch nicht überzeugen. Das Strassenbild werde allenfalls

durch die Stellung, das Volumen und die beiden Ahornbäume auf der Strassenseite

geprägt. Zusammenfassend könne festgestellt werden, dass dem Bau kein

besonderer, aber immerhin ein gewisser Situationswert in Bezug auf die Stellung

und das Volumen zuzuschreiben sei. Das Volumen und die Stellung seien aber

aufgrund der Kernzonenvorschriften gesichert. So habe das Vorprojekt, welches

der Anfrage (der Eigentümerin bzw. Mitbeteiligten) vom 13. September 2021

zugrunde liege, ein Gebäude in einem ähnlichen Volumen, der gleichen

Giebelrichtung und Lage vorgesehen.

6.

6.1

6.1.1

Das Baurekursgericht hält in Bezug auf den Situationswert einleitend fest,

das Objekt sei nur von der E-Strasse her gut sichtbar. Vom alten historischen

Verkehrsweg, der C-Strasse, her gesehen, trete das Haus überhaupt nicht

prominent in Erscheinung, sondern erscheine lediglich als Teil der noch älteren

Bebauung am Rand der Strasse. Aus historischer Sicht sei dem Gebäude damit nie

ein wesentlicher Situationswert zugekommen. Auch aus heutiger Sicht sei sodann

ein wesentlicher Situationswert zu verneinen. Das streitbetroffene Gebäude sei

auch von der E-Strasse her gesehen nicht etwa das erste Haus bei der Strassenverzweigung

mit Blickrichtung Dorfkern. Als erstes sehe man aus dieser Richtung die

Giebelfassade des Gebäudes C-Strasse 05/06, welches leicht versetzt vor

dem Streitobjekt liege.

6.1.2

Der Beschwerdeführer macht diesbezüglich geltend, der Sachverhalt im

angefochtenen Entscheid sei insofern unrichtig festgestellt worden, als dass

das strittige Gebäude auch von der westlichen Strassenseite der C-Strasse her

sehr wohl wahrgenommen werde. Auch auf Höhe der Einmündung der E- in die C-Strasse

werde das strittige Objekt deutlich wahrgenommen (Beschwerde, Rz. 10).

Dass das Doppelhaus C-Strasse 05/06 beim Blick von der E-Strasse her

unmittelbarer (als das streitbetroffene Gebäude) in Erscheinung trete, sei

schon darum nicht massgebend, weil dieses näher an der Einmündung dieser

Strasse in die C-Strasse liege (Beschwerde, Rz. 11).

6.1.3

Auf den Fotos des Augenscheins des Baurekursgerichts ist erkennbar, dass

das streitbetroffene Gebäude (auch) von der westlichen Strassenseite bzw. vom

westlichen Trottoir der C-Strasse gut wahrnehmbar ist, wie dies der

Beschwerdeführer geltend macht. Die Fotos wurden mit Blick dorfeinwärts

aufgenommen. Dem widerspricht das Gutachten nicht, welches ausführt, dass die

"Giebelfassade des Wohn- und Geschäftshauses C-Strasse 03/04 [...]

den Strassenraum" von Süden her präge. Ob dabei die Sicht von der E-

oder der C-Strasse her erfolgt, wird nicht weiter konkretisiert und ist

insofern irrelevant, als das Gutachten nicht davon ausgeht, dass dem

streitbetroffenen Gebäude bei Sicht aus der einen oder anderen Strasse prägende

Wirkung für die Landschaft oder Siedlung in ausreichendem Mass attestiert würde,

sodass von einem schützenswerten Situationswert ausgegangen werden könnte. Die

Erwägungen des Baurekursgerichts konkretisieren diesbezüglich lediglich die

Ausführungen des Gutachters, weshalb nicht von einer unrichtigen

Sachverhaltsabklärung ausgegangen werden kann. Im Übrigen ist vorliegend kein

Grund ersichtlich und wird auch im Beschwerdeverfahren keiner (mehr) geltend

gemacht, der in Bezug auf die Feststellung des Sachverhalts zu einem Abweichen

vom Gutachten führen würde.

6.2

6.2.1

Das Baurekursgericht erwog, es liege kein historisches Ensemble vor, da das

benachbarte Gebäude C-Strasse 05/06 nicht im Inventar der Schutzobjekte

von kommunaler Bedeutung verzeichnet sei und somit jederzeit ersetzt werden

könne.

6.2.2

Wie der Beschwerdeführer diesbezüglich zu Recht geltend macht, kann eine

rechtserhebliche Ensemblewirkung auch zu Objekten bestehen, die nicht unter

Schutz gestellt sind (vgl. VGr, 7. Oktober 2021,

VB.2021.00051/VB.2021.00056, E. 5.4 und E. 6.1.2). Als Ensemble,

welches einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und

Heimatschutzes zu begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und

Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität

haben und als Gruppe wahrgenommen werden (VGr, 27. Januar 2022,

VB.2021.00453, E. 5.4.2, mit Hinweisen). Entscheidend ist, dass die

Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturellen oder

ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts massgeblich

bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt (VGr, 26. Januar 2011,

VB.2010.00472, E. 6.2).

Mit dem Beschwerdeführer ist zwar davon auszugehen, dass

beide Gebäude ungefähr zur gleichen Zeit entstanden sind und ähnliche

architektonische Merkmale aufweisen. Auch das Gutachten erwähnt, die beiden

Doppelhäuser prägten "zusammen [...] den Strassenraum". Das

Baurekursgericht erwog in Bezug auf die streitbetroffene Liegenschaft, diese

vermöge die örtliche Situation nicht in massgeblicher Weise mitzuprägen,

sondern nur derart, wie jedes andere ältere Gebäude entlang einer Strasse mit

einer teilweise noch älteren Bebauung den Strassenraum mitpräge. Diese Erwägung

trifft auch auf die vom Beschwerdeführer angeführte Liegenschaft C-Strasse 05/06

bzw. auf deren Zusammenspiel mit der streitbetroffenen Liegenschaft zu. Eine

besondere Stellung der streitbetroffenen Liegenschaft im Gesamtgefüge, welche –

zusammen mit der Liegenschaft C-Strasse 05/06 und C-Strasse 07/08/09,

wie dies der Beschwerdeführer gelten lassen möchte – einen Situationswert

begründen würde, ist somit weder aus dem Gutachten noch aus den den Unterlagen

beiliegenden Fotos ersichtlich.

6.3

Der

Beschwerdeführer macht geltend, das strittige Haus verfüge für eine

Unterschutzstellung allein wegen des Situationswertes über einen weitaus

ausreichenden Eigenwert. Er führt jedoch auch aus, er habe darauf verzichtet,

den Entscheid des Baurekursgerichts wegen des verneinten Eigenwerts

anzufechten.

Die Erwägungen des Baurekursgerichts, wonach das

streitbetroffene Gebäude über keinen schützenswerten Eigenwert verfügt, sind

ohne Weiteres nachvollziehbar.

6.4

6.4.1

Der Gemeinderat Ottenbach sah das Volumen und die Stellung der

streitbetroffenen Liegenschaft aufgrund der Kernzonenvorschriften als gesichert

an. Das Baurekursgericht führt hierzu aus, dass gerade auch im ländlichen

Umfeld der ursprüngliche historische dörfliche Charakter durch den Erhalt von

historischer Substanz bewahrt werde. Wesentlich für den Erhalt des

charakteristischen Bildes einer Kernzone seien dabei aber nicht sämtliche

Altbauten, sondern insbesondere die exponierten, gut sichtbaren Objekte oder

jene Objekte, die ein wichtiges Bindeglied darstellten oder Teil eines

historischen Ensembles seien. Das treffe indes auf das vorliegende

streitbetroffene Gebäude nicht zu.

6.4.2

Der Beschwerdeführer macht geltend, wenn das strittige Objekt abgebrochen

werde, falle das "Scharnier" weg, das die historische Bebauung

südlich und nördlich der Biegung der C-Strasse miteinander verbinde. Viele

Gebäude in der Kernzone von Ottenbach seien nicht im Inventar erfasst, welche

aber aufgrund ihres offenkundigen Situationswertes zumindest als potenzielle

Schutzobjekte gelten müssten. Das Inventar der Gemeinde Ottenbach entspreche

daher den Anforderungen gemäss § 203 Abs. 2 PBG nicht, was anzufechten

sich der Beschwerdeführer im Falle einer konkreten Gefährdung der anderen

Bauten vorbehalte. Solche – vorläufig hypothetischen – Bemühungen würden jedoch

eines Teils ihrer inneren Berechtigung beraubt, wenn das zentrale strittige

Gebäude aus der Linie der potenziell schutzwürdigen Objekte entlang der C-Strasse

"herausgebrochen" würde (Beschwerde, Rz. 14). Mit dem Abbruch

des strittigen Gebäudes würde zugleich eine Situation geschaffen, die das

Baurekursgericht als unerwünscht bezeichnet habe, nämlich eine Kernzone so gut

wie ohne Inventar- bzw. Schutzobjekte. Der Tag sei wohl nicht mehr fern, da die

Kernzone in Ottenbach zumindest entlang der C-Strasse nur noch aus Ersatzbauten

der typischen Trivialarchitektur bestehen werde (Beschwerde, Rz. 15).

6.4.3

Die Festlegung einer Kernzone und der Erlass von Kernzonenbestimmungen

ermöglichen keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot.

Sind solche Massnahmen notwendig, ist eine formelle Unterschutzstellung

erforderlich (VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1; 14. Mai

2020, VB.2019.00813, E. 3.2; 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 3.2;

Michael Steiner/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.], S. 172). Handelt es sich beim Schutzobjekt um

ein Einzelobjekt mit qualifizierter Zeugeneigenschaft, das heisst hohem

Eigenwert, oder besonderer landschafts- bzw. siedlungsprägender Wirkung, das

heisst hohem Situationswert, oder allenfalls mit einer Kombination aus

Zeugeneigenschaft und landschafts- oder siedlungsprägender Wirkung, so kommt

die Unterschutzstellung mittels einer Kernzone als Massnahme des Planungsrechts

im Sinn von § 205 lit. a PBG nicht infrage (VGr, 27. Januar

2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1; 4. März 2021, VB.2020.00618/638, E. 4.1).

6.4.4

Soweit sich der Beschwerdeführer auf die Rechtsprechung berufen will,

wonach Kernzonen Schutzobjekte respektive ein Minimum an erhaltungs- bzw.

schutzwürdigen Bauten und Anlagen enthalten müssen (VGr, 27. März 2019,

VB.2018.00629, E. 7.2; Steiner/Wipf, S. 171; BEZ 1988 Nr. 8),

ist festzuhalten, dass sich diese auf die Zonenplanung bezieht und daher

vorliegend nicht anwendbar ist (vgl. so auch VGr, 3. Dezember 2020,

VB.2020.00388, E. 4.3.5). Es ist festzuhalten, dass der Eigenwert nach dem

Gesagten zu Recht verneint wurde, weshalb eine Unterschutzstellung, um einen

Verlust der Bausubstanz durch deren Abbruch zu verhindern, nicht erforderlich

ist. Weiter weist der äussere Bauzustand gemäss Gutachten wie erwähnt wenig

ausgewogene Geschossproportionen sowie Fensterformate und -anordnungen auf, die

keinem klaren gestalterischen Konzept folgten. Die baulichen Veränderungen

hätten zu "gestalterischen Überformungen von Fassadenabschnitten und

Bauteilen geführt, die dem Gesamterscheinungsbild nicht zuträglich"

seien. Die Vorinstanz gelangte daher zu Recht zum Schluss, dass die Baute

weder durch die vorhandene Bausubstanz noch durch ihre Erscheinung prägende

Wirkung entfaltet. Da folglich keine denkmalrechtlich relevante, schützenswerte

Eigen- und Situationswerte vorliegen, ist die vorinstanzliche Schlussfolgerung,

die losgelöst vom Denkmalschutz für das Ortsbild verbleibende wesentliche

Charakteristik des Gebäudes hinsichtlich Stellung und Volumen könne ohne Weiteres

mit den vorhandenen planerischen Massnahmen sichergestellt werden, nicht zu

beanstanden.

6.4.5

Anzufügen bleibt, dass auch in der Ausübung des sogenannten

Auswahlermessens durch die kommunale Behörde kein Rechtsfehler festzustellen

ist: Die zuständigen Behörden sind je nach Sachlage gehalten, unter mehreren

Objekten aus der nämlichen Epoche (sofern überhaupt mehrere solche vorhanden

sind) eine Auswahl zu treffen und die in Beachtung aller Umstände als für die

Unterschutzstellung am besten geeigneten Bauten zu schützen (VGr, 23. Oktober

2019, VB.2018.00614, E. 5.3; 17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 6.6;

4.

Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1; 11. Juli 2012,

VB.2010.00676, E. 7.3). Vorliegend sind gemäss Angaben des

Beschwerdegegners in der Kernzone von Ottenbach eine wesentliche Anzahl

historischer Bauten im kommunalen oder kantonalen Denkmalschutzinventar

aufgeführt oder bereits unter Schutz gestellt. Die inventarisierten Objekte

befänden sich überwiegend in der Nähe des Dorfkerns rund um den Dorfplatz sowie

im südwestlichen Abschnitt der F-Strasse, welche eine deutlich übergeordnete

Rolle für den Erhalt der Kernzone darstellten. Beim südlichen Teil des

Strassenzuges handle es sich um einen Ausläufer der Kernzone. Es befinden sich

somit verschiedene inventarisierte Gebäude in der näheren und weiteren Umgebung

des streitbetroffenen Objekts. Aus diesen Bauten können die für eine

Unterschutzstellung Geeignetsten gewählt werden.

6.4.6

Der Rüge des Beschwerdeführers, das Inventar der Gemeinde Ottenbach

entspreche nicht den Anforderungen gemäss § 203 Abs. 2 PBG,

entgegnete der Gemeinderat Ottenbach, das Inventar sei 1986 erstellt worden und

in die Jahre gekommen. Dies sei auch dem Gemeinderat bewusst, weshalb es in den

kommenden Jahren überarbeitet werde. Da Streitgegenstand des

Beschwerdeverfahrens einzig die Inventarentlassung des streitbetroffenen

Gebäudes und nicht die Qualität des Inventars der Denkmalschutzobjekte der

Gemeinde Ottenbach ist, erübrigen sich hierzu weitere Ausführungen.

7.

7.1

Zusammenfassend

ergibt sich, dass in der vorinstanzlichen Verneinung der Schutzwürdigkeit kein

Rechtsfehler zu erblicken ist. Folglich ist die Inventarentlassung zu

bestätigen. Die Beschwerde erweist sich somit gesamthaft als unbegründet,

weshalb deren Anträge abzuweisen sind.

7.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der

Beschwerdeführer ist überdies zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen

Mitbeteiligten eine angemessene Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'000.-

zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Praxisgemäss hat die Gemeinde in

der vorliegenden Konstellation keinen Entschädigungsanspruch (vgl. Plüss,

Kommentar VRG, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 4'255.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.-- (inkl. Mehrwertsteuer) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen

nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.