Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00323

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00323

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. Mai 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichterin

Patricia Egli, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

Erbengemeinschaft A,

bestehend aus:

B,

vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerin,

und

Baubehörde Wädenswil,

Mitbeteiligte,

betreffend gewässerschutzrechtliche

Bewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung vom 24. Mai 2023

verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich der Erbengemeinschaft A

die gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für den Bau eines

Doppeleinfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am E-Weg 02 in

Wädenswil, Ortsteil F.

Erwägungen

II.

Hiergegen gelangte die Erbengemeinschaft A

mit Rekurs vom 1. November 2023 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich

und beantragte die Aufhebung des Entscheids und die Erteilung der

gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung. Das Baurekursgericht wies den

Rekurs mit Entscheid vom 30. April 2024 ab.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts

erhob die Erbengemeinschaft A am 3. Juni 2024 Beschwerde an das

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids und die Erteilung der gewässerschutzrechtlichen

Bewilligung für den Bau des Doppeleinfamilienhauses; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zzgl. 8,1 % MWST zugunsten der Beschwerdeführerin.

Die Baubehörde Wädenswil verzichtete am 12. Juni

2024.

auf die Einreichung einer Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte

am 20. Juni 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Die Baudirektion beantragte am 27. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung der

Beschwerde unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Abfall, Wasser,

Energie und Luft vom 26. Juni 2024. Die Erbengemeinschaft A

replizierte am 12. Juli 2024.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die vom Streit betroffene Bauparzelle

Kat.-Nr. 01 liegt im Ortsteil F der Gemeinde Wädenswil im Weiler G. Die

607.

m2 umfassende Parzelle reicht bis 3 m an die Uferlinie

des Zürichsees und ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Wädenswil (BZO) der Wohnzone W2/30 % zugeteilt. Die Bauherrschaft

beabsichtigt die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses, welches sich

teilweise innerhalb des Uferstreifens von 20 m gemäss geltender

Übergangsbestimmung zur Änderung der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung

(GSchV) befindet und damit auf eine gewässerschutzrechtliche

Ausnahmebewilligung angewiesen ist.

3.

3.1

Art. 36a

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der

Gewässer (GSchG) verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen

Gewässer festzulegen, der erforderlich ist für die Gewährleistung der

natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hochwasser und der

Gewässernutzung (Gewässerraum). Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum

bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und

bewirtschaftet wird (Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG). Art. 41b

GSchV bezeichnet die minimale Breite des Gewässerraums bei stehenden Gewässern.

Diese beträgt grundsätzlich 15 m gemessen ab der Uferlinie (Abs. 1).

Die Breite des Gewässerraums muss nach Abs. 2 erhöht werden, soweit dies

erforderlich ist zur Gewährleistung des Schutzes vor Hochwasser (lit. a),

des für eine Revitalisierung erforderlichen Raumes (lit. b), überwiegender

Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes (lit. c) oder der

Gewässernutzung (lit. d). In dicht überbauten Gebieten kann die Breite des

Gewässerraums den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz

vor Hochwasser gewährleistet ist (Abs. 3). In bestimmten Fällen kann auf

die Festlegung des Gewässerraums verzichtet werden, soweit keine überwiegenden

Interessen entgegenstehen (Abs. 4).

Die Kantone legen den Gewässerraum nach

Art. 41b bis zum 31. Dezember 2018 fest (Abs. 1 der

Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 [ÜbBest.

GSchV]). Solange sie den Gewässerraum nicht festgelegt haben, beträgt bei

stehenden Gewässern mit einer Wasserfläche von mehr als 0,5 ha die Breite

des Gewässerraums 20 m (Abs. 2 lit. c ÜbBest. GSchV).

3.2

Im

Gewässerraum dürfen nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende

Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden

(Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV). In dicht überbauten Gebieten

kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine

überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 lit. a

GSchV). Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist nicht erforderlich,

dass bereits ein definitiver Gewässerraum nach Art. 41b GSchV

ausgeschieden wurde. Dies gilt über den Ablauf der Frist zu dessen Festlegung

hinaus (VGr, 28. Januar 2021, VB.2020.00636, E. 3.4 mit Hinweisen,

vgl. auch VGr, 14. März 2024, VB.2023.00117, E. 5.6.1; vgl. BGE 139 II 470 E. 4.5). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung darf die künftige

Gewässerraum- und Revitalisierungsplanung nicht erschweren und ihr nicht

widersprechen, denn dem übergangsrechtlichen Gewässerraum kommt die Funktion

einer Planungszone zu. Er soll gewährleisten, dass im Zeitraum nach dem

Inkrafttreten der Verordnung bis zur definitiven Festlegung des Gewässerraums

keine unerwünschten neuen Anlagen errichtet werden (VGr, 13. Juli 2023,

VB.2022.00514, E. 5.2; VGr, 28. Januar 2021, VB.2020.00636,

E. 3.4.1 mit Hinweisen; BGE 140 II 437 E. 6.2).

3.3

Der

Kanton Zürich hat den Gewässerraum im betroffenen Abschnitt des Zürichsees noch

nicht festgelegt. Damit beträgt die Breite des Gewässerraums im Bereich des

Baugrundstücks bis auf Weiteres 20 m. Das geplante Gebäude soll teilweise

in diesem Bereich errichtet werden. Der Neubau ist im Gewässerraum nicht

standortgebunden, weshalb er einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c

Abs. 1 lit. a GSchV bedarf.

3.4

Beim

Begriff des "dicht überbauten Gebiets" handelt es sich um einen

Begriff der GSchV und damit des Bundesrechts, der bundesweit einheitlich

auszulegen ist (BGE 140 II 437 E. 5; BGr, 25. März 2024,

1C_522/2022, E. 6.4). Das Bundesgericht hat zum Begriff des "dicht

überbauten Gebiets" festgehalten, dass dieser auch für die planerische

Festlegung des Gewässerraums gemäss Art. 41a Abs. 4 und Art. 41b

Abs. 3 GSchV verwendet werde und eine sachgerechte Planung einen genügend

gross gewählten Perimeter voraussetze. Planungsperimeter sei – zumindest in

kleineren Gemeinden – in der Regel das Gemeindegebiet. Dabei liege der Fokus

auf dem Land entlang des Gewässers und nicht auf dem Siedlungs- oder Baugebiet

als Ganzem. Allerdings dürfe der Blick nicht ausschliesslich auf die Bauparzelle

und die unmittelbar angrenzenden Parzellen gerichtet werden, sondern es müsse

eine Gesamtbetrachtung angestellt werden, mit Blick auf die bestehende

Baustruktur des Gemeindegebiets. Immerhin habe der Verordnungsgeber mit dem

Begriff "dicht überbaut" zum Ausdruck gebracht, dass eine "weitgehende"

Überbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG) nicht genüge (vgl. BGE 143 II 77 E. 2.7; BGE 140 II 437 E. 5.1; je mit Hinweisen).

3.5

Nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Begriff des "dicht überbauten

Gebiets" restriktiv auszulegen (BGE 140 II 428 E. 7; BGr, 1. November

2024, 1C_490/2023, E. 2.4; 25. März 2024, 1C_522/2022, E. 8.2; 10. Februar

2021, 1C_282/2020, E. 6.1). Eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c Abs. 1

lit. a GSchV ist nach der Praxis des Bundesgerichts nur in Gebieten

gerechtfertigt, die bereits so dicht überbaut sind, dass der Gewässerraum seine

natürliche Funktion auch auf lange Sicht nicht erfüllen kann (BGE 143 II 77 E. 2.8; BGr, 25. März 2024, 1C_522/2022, E. 8.2; 9. August

2022, 1C_540/2021, E. 3.2; 4. März 2019, 1C_67/2018, E. 4.3).

Dies kann vor allem in dicht überbauten städtischen Quartieren (wie in Basel

und Zürich) und Dorfzentren zutreffen, die von Flüssen durchquert werden. In

solchen Gebieten sollen noch bestehende Baulücken zur raumplanerisch

erwünschten städtebaulichen Verdichtung geschlossen werden können. Dagegen

besteht in peripheren Gebieten regelmässig kein überwiegendes Interesse an

einer verdichteten Überbauung des Gewässerraums (vgl. BGE 143 II 77 E. 2.7;

BGE 140 II 428 E. 7).

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin bringt zunächst mit Hinweis auf die modulare Arbeitshilfe "Gewässerraum"

zur Festlegung und Nutzung des Gewässerraums in der Schweiz vor, die Erwägung

der Vorinstanz, dass der Gesetzgeber Ausnahmebewilligungen vor allem in dicht

überbauten städtischen Quartieren und Dorfzentren habe zulassen wollen, greife

zu kurz. Dicht überbaute Gebiete könnten auch in Dörfern und peripher gelegenen

Gebieten vorliegen. Die vorinstanzliche Erwägung, dass in peripheren Gebieten

regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des

Gewässerraums angenommen werde, erweise sich als falsch.

4.2

In ihren

theoretischen Ausführungen weist die Vorinstanz in E. 4.2 darauf hin, dass

der Verordnungsgeber eine Anpassung des Gewässerraums bzw.

Ausnahmebewilligungen vor allem in dicht überbauten städtischen Quartieren und

Dorfzentren zulassen wollte, die (wie in Basel und Zürich) von Flüssen

durchquert würden. In solchen Gebieten sollten die raumplanerisch erwünschte

städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach innen ermöglicht

und Baulücken geschlossen werden können. Dagegen werde in peripheren Gebieten,

die an ein Fliessgewässer angrenzten, regelmässig kein überwiegendes Interesse

an einer verdichteten Überbauung des Gewässerraums angenommen.

4.3

Die

diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz stützen sich auf den Erläuternden

Bericht zur Parlamentarischen Initiative Schutz und Nutzung der Gewässer

(07.492) – Änderung der Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- und

Fischereiverordnung vom 20. April 2011 (nachfolgend: Erläuternder

Bericht). Darin wird ausgeführt, im dicht überbauten Gebiet (Städte,

Dorfzentren) könnten Ausnahmen bewilligt werden, da dadurch eine

Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung erwünschte

städtebauliche Verdichtung (z. B. durch das Füllen von

Baulücken) ermöglicht werde (Erläuternder Bericht, S. 15). In Bezug auf

den Begriff des dicht überbauten Gebiets nennt der Erläuternde Bericht zudem

als Beispiele städtische Quartiere in Basel am Rhein oder in Zürich an der

Limmat (Erläuternder Bericht, S. 12). Ausserhalb der dicht überbauten

Zentren, z. B. in locker überbauten Aussenquartieren, sei der

Gewässerraum nach den Vorgaben von Art. 41a Abs. 1–3 GSchV bzw. Art. 41b

Abs. 1 und 2 GSchV auszuscheiden (Erläuternder Bericht, S. 12 f.;

vgl. auch BGE 143 II 77 E. 2.4; BGr, 10. Februar 2021,

1C_282/2020, E. 6.1; 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 5.6). Die

Vorinstanz übernimmt diese Überlegungen des Verordnungsgebers in E. 4.2

des angefochtenen Entscheids korrekt und führt aus, dass in dicht überbauten

städtischen Quartieren und Dorfzentren die raumplanerisch erwünschte

städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach innen ermöglicht

und Baulücken geschlossen werden könnten. Nicht zu beanstanden ist sodann, dass

die Vorinstanz als Umkehrschluss ausführt, dass in peripheren Gebieten

ausserhalb dieser Zentren, die an ein Fliessgewässer angrenzten, regelmässig

kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des Gewässerraums

angenommen werden könne. Mit der Verwendung des Begriffs "regelmässig"

verdeutlicht die Vorinstanz zudem, dass es sich dabei zwar um die Regel

handelt, bei einer Gesamtbetrachtung jedoch Ausnahmen möglich sind. Nichts

anderes ergibt sich im Übrigen aus der von der Beschwerdeführerin zitierten

modularen Arbeitshilfe, die als Grundsatz festhält, dass von einem

raumplanerischen Interesse an einer Verdichtung im Gewässerraum ausgegangen

werden könne, wenn dieser sich in einer Zentrums-, einer Kernzone oder in einem

Entwicklungsschwerpunkt befinde (BPUK, LDK, BAFU, ARE, BLW (Hrsg.),

Gewässerraum, Modulare Arbeitshilfe zur Festlegung und Nutzung des

Gewässerraums in der Schweiz, 2019, S. 6). Periphere Gebiete liegen

regelmässig nicht in einer Zentrums- oder Kernzone oder in einem

Entwicklungsschwerpunkt, weshalb die Vorinstanz zu Recht darauf hinwies, dass

in diesen Gebieten regelmässig das raumplanerische Interesse an einer

Verdichtung fehle. Die Überlegungen der Vorinstanz zu peripheren Gebieten

entsprechen zudem der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Auslegung

des Begriffs des dicht überbauten Gebiets nach Art. 41c Abs. 1 lit. a

GSchV (vorstehend E. 3.5; vgl. auch BGr, 17. Januar 2025,

1C_511/2023, E. 4.6.1 f. sowie BGE 143 II 77 E. 2.7; BGE 140 II 428 E. 7; BGr, 1. November 2024, 1C_490/2023, E. 2.4; 25. März

2024, 1C_522/2022, E. 8.2; 9. August 2022, 1C_540/2021, E. 3.2;

10.

Februar 2021, 1C_282/2020, E. 6.1; 2. April 2019,

1C_106/2018, E. 5.6; 16. November 2018, 1C_289/2017, E. 5.4).

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das streitbetroffene Grundstück sei

räumlich nicht vom Hauptsiedlungsgebiet getrennt. Die Distanz des Grundstücks

zum südlich der Bahnlinie liegenden Hauptsiedlungsgebiet betrage knapp 30 m.

Eine derart kurze Distanz vermöge keine Trennung zu begründen, wie sie in BGE 140 II 428 angenommen worden sei.

5.2

Die

Vorinstanz erwog dazu im Wesentlichen, das Baugrundstück liege im Weiler G,

welcher lediglich aus zwei historischen Wohnbauten und drei Nebenbauten bestehe

und durch die Bahnlinie sowie die O-Strasse vom übrigen Siedlungsgebiet

getrennt werde. Seeabwärts schliesse die Badewiese an, welche der Erholungszone

zugeteilt sei und bis auf wenige Infrastrukturelemente nicht überbaut sei.

Seeaufwärts erstrecke sich das geschützte Landschaftsobjekt Halbinsel Au mit

Riedwiesen, Auensee, Rebbergen und historischen Gebäuden.

5.3

Die

Vorinstanz begründete die angenommene Trennung des streitbetroffenen

Grundstücks vom restlichen Siedlungsgebiet somit zum einen mit Verweis auf die

Bahnlinie und die O-Strasse, welche den Weiler G vom südlich dieser

Infrastrukturanlagen liegenden Siedlungsgebiet abtrenne, und zum anderen mit

den westlich und östlich anschliessenden Gebieten der Erholungs- resp. der

Freihaltezone, die durch grosse Grünflächen mit wenigen Bauten geprägt seien.

Diese Überlegungen der Vorinstanz sind mit Blick auf die bundesrechtlichen

Vorgaben nicht zu beanstanden. Eine Trennung eines Weilers vom

Hauptsiedlungsgebiet kann nicht nur durch die räumliche Distanz in Metern

begründet werden, sondern auch durch die trennende Wirkung von

Infrastrukturbauten wie Strassen und Bahnlinien sowie von Grünflächen der

Erholungs- oder Freihaltezone mit nur vereinzelten Bauten. So anerkannte auch

das Bundesgericht im Fall BGE 143 II 77 (Altendorf), dass der Weiler

Seestatt am Seeufer durch die Bahnlinie und einen Grüngürtel vom

Hauptsiedlungsgebiet getrennt sei. Insofern handle es sich nicht um ein

Zentrumsgebiet oder einen Entwicklungsschwerpunkt, sondern um ein peripher gelegenes

Gebiet. Der Weiler Seestatt selbst sei zwar dicht überbaut, grenze jedoch nur

auf einer Länge von 100 m mit sechs Bauten an den See. Östlich und

westlich davon sei das Seeufer durch grosse Grünflächen mit nur vereinzelten

Bauten gekennzeichnet. Das Land entlang des Gewässers sei bei übergeordneter

Betrachtung nicht dicht überbaut (BGE 143 II 77 E. 2.8). Aus den

Überlegungen des Bundesgerichts im Fall BGE 140 II 428 (Dagmersellen) kann

die Beschwerdeführerin weiter nichts zu ihren Gunsten ableiten. In diesem Fall

stellte das Bundesgericht nicht auf die räumliche Distanz des Baugrundstücks in

Metern zum Hauptsiedlungsgebiet von Dagmersellen ab, sondern wies auf die

Bahnlinie als Trennung des Baugrundstücks vom restlichen Siedlungsgebiet hin.

Zudem hielt das Bundesgericht in Bezug auf den Grüngürtel in diesem Fall

differenzierend fest, dass das Fliessgewässer zwar durch einen Grüngürtel vom

Gemeindezentrum getrennt sei, dieser jedoch gerade im streitigen Bereich durch

ein kleines Wohngebiet und die daran angrenzenden überbauten Parzellen der

Wohn- und Gewerbezone durchbrochen werde (BGE 140 II 428 E. 8). Es

bestand in diesem Fall daher kein intakter Grüngürtel. Dennoch nahm das

Bundesgericht eine Trennung des fraglichen Gebiets vom Gemeindezentrum an. Die

Vorinstanz ist daher vorliegend zu Recht davon ausgegangen, dass das

Baugrundstück im Weiler G vom weiteren Siedlungsgebiet durch die O-Strasse und

die Bahnlinie sowie durch grössere Grünflächen der Erholungs- resp.

Freihaltezone mit lediglich vereinzelten Bauten getrennt ist. Insofern liegt

ein peripher gelegenes Gebiet vor, das sich nicht in einer Zentrums- oder

Kernzone oder in einem Entwicklungsschwerpunkt befindet.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe die gemäss der Rechtsprechung des

Bundesgerichts erforderliche Gesamtbetrachtung mit Blick auf die bestehende

Baustruktur des Gemeindegebiets nicht vorgenommen. Die Vorinstanz beschränke

sich beim Betrachtungsperimeter auf die Kleinstsiedlung G. Die Vorinstanz

hätte insbesondere den Bereich H und die südlich der Bahnlinie liegende

bauliche Situation mitberücksichtigen müssen. Im Übrigen liege auch bei

eingeschränktem Betrachtungsperimeter ein dicht überbautes Gebiet vor.

6.2

Die

Vorinstanz ist unbestrittenermassen zu Recht davon ausgegangen, dass vorliegend

als Betrachtungsperimeter vom Ortsteil F der Gemeinde Wädenswil auszugehen

ist. Dieser besteht aus den Dorfteilen Oberort, Mittelort und Unterort sowie

der Halbinsel Au. In korrekter Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

legte die Vorinstanz sodann den Fokus auf das Land entlang des Gewässers und

nicht auf das Siedlungs- oder Baugebiet als Ganzem (BGE 143 II 77 E. 2.7;

BGE 140 II 437 E. 5.1). Entsprechend hat auch das Bundesgericht bei

einem Fall in Bezug auf eine Bauparzelle am linken Zürichseeufer festgehalten,

es erscheine richtig, den Fokus auf den Uferstreifen und damit auf das Gebiet

seeseits der O-Strasse zu legen (BGE 140 II 437 E. 5.1). Die

Vorinstanz musste daher auch vorliegend das südlich der Bahnlinie und der O-Strasse

liegende Siedlungsgebiet entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht

in ihre Überlegungen miteinbeziehen. Die Vorinstanz berücksichtigte sodann das

weitere Ufergebiet östlich und westlich der Bauparzelle. So erwog die

Vorinstanz, seeabwärts schliesse die Badewiese an, welche der Erholungszone

zugeteilt und bis auf wenige Infrastrukturelemente nicht überbaut sei.

Seeaufwärts erstrecke sich das geschützte Landschaftsobjekt Halbinsel Au mit

Riedwiesen, Auensee, Rebbergen und historischen Gebäuden. Zwar sei das Ufer der

Badewiese und der Kleinsiedlung G teilweise mit Steinblöcken verbaut,

ansonsten sei das Land entlang des Gewässers jedoch nicht in dichter Folge mit

Bauten überstellt und liege der von der Beschwerdeführerin ins Feld geführte,

nordwestlich gelegene bebaute Bereich H doch rund 300 m entfernt. Im

Weiteren sei der Gebäudegruppe eine Flachwasserzone mit einem kleinen

Schilfgürtel vorgelagert, welcher seeaufwärts in einen dichten Schilfbestand

mit Riedwiese übergehe. Das Ufergelände werde beidseits des Weilers somit durch

grosse Grünflächen mit einzelnen Bauten geprägt. Der Uferstreifen erscheine

daher als nicht dicht überbaut. Die Parzelle befinde sich nicht im

Hauptsiedlungsgebiet des Ortsteils F, sondern es stehe ein peripher

gelegenes Gebiet mit nur wenigen überbauten Parzellen am Seeufer in Frage. Aus

Sicht der Siedlungsentwicklung sei eine bauliche Verdichtung vorliegend nicht

erwünscht und es könne nicht mehr von einer als Ausnahme zugelassenen Füllung

einer Baulücke gesprochen werden.

6.3

Die

Überlegungen der Vorinstanz sind mit Blick auf die bundesrechtlichen Vorgaben

nicht zu beanstanden. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass die östlich von

der fraglichen Bauparzelle liegenden Parzellen lediglich mit zwei Wohnbauten

und drei Nebenbauten überstellt sind, die jedoch nicht direkt am Seeufer

stehen. Vor dieser Häusergruppe befindet sich eine Flachwasserzone mit einem

kleinen Schilfgürtel. Zudem schliesst direkt östlich an G die Halbinsel Au an,

die im kantonalen Inventar der Landschaftsschutzobjekte aufgenommen ist

(Objekt-Nr. 03) mit dem allgemeinen Schutzziel der ungeschmälerten

Erhaltung der landschaftlichen Einheit, insbesondere dem Schutz vor

Beeinträchtigung, Zerstörung, Zerschneidung, Zerstückelung von Teilbereichen

und prägenden Elementen des Objekts. Sodann ist der ungeschmälerte Erhalt des

typischen landschaftlichen Erscheinungsbildes sowie der bestehenden

landschaftlichen Werte und prägenden Elemente als Schutzziel aufgenommen

(https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/landschaftsschutz.html,

Perimeter und Objektblatt auf https://maps.zh.ch > Inventare, Schutzgebiete

> Kantonales Inventar der Landschaftsschutzobjekte, besucht am 21.3.2025).

Rund 100 m östlich von G befindet sich sodann das Gebiet "Am Ausee",

das im Bundesinventar der Flachmoore von nationaler Bedeutung (Objekt Nr. 04)

aufgenommen ist (vgl. Anhang 1 der Verordnung über den Schutz der Flachmoore

von nationaler Bedeutung vom 7. September 1994; FlachmoorV). Der Kanton

Zürich hat in Umsetzung seiner Verpflichtung zum Erlass von geeigneten

Schutzmassnahmen (Art. 5 Abs. 1 FlachmoorV) das "Nagliker Ried"

unter Naturschutz gestellt mit dem Ziel der Erhaltung der schutzwürdigen

Gebiete als Lebensraum seltener und gefährdeter Tier- und Pflanzenarten und

-gemeinschaften sowie dem Schutz der Landschaft (vgl. Verordnung zum Schutz von

Naturschutzgebieten mit überkommunaler Bedeutung in der Gemeinde Wädenswil vom

10.

Juni 1993). Aus Sicht der Siedlungsentwicklung ist eine bauliche

Verdichtung in diese Richtung daher nicht möglich oder erwünscht. Gleiches gilt

für die westlich an die Bauparzelle am Seeufer anschliessende Badewiese, welche

der Erholungszone zugeteilt ist und mit wenigen Infrastrukturanlagen überbaut

ist. Bei diesen Bauten handelt es sich um einen Kioskpavillon, ein

Beachvolleyballfeld, einen Steg und ein historisches Badehaus. Entgegen den

Vorbringen der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz diese Bauten auf der

Badewiese bei ihrer Beurteilung berücksichtigt und ist entsprechend nicht davon

ausgegangen, dass die Badewiese gänzlich unbebaut ist. Sie ist jedoch –

gestützt auf die Pläne und die Erhebungen anlässlich des Augenscheins – zu

Recht zum Schluss gekommen, dass trotz dieser Bauten die Badewiese ihrer

Funktion entsprechend eine grosse Grünfläche aufweist und das Land entlang des

Gewässers nicht in dichter Folge mit Bauten überstellt ist. Daran würde auch

der Einbezug weiterer Gebiete in westlicher Richtung nichts ändern. An die Badewiese

schliesst westlich wiederum ein unverbauter Uferstreifen an, dem – wie die

Bilder anlässlich des Augenscheins zeigen – ein Schilfgürtel vorgelagert ist.

Erst nach dieser unverbauten Uferzone liegt am äussersten westlichen

Gemeinderand das Gebiet H, das wiederum durch den E-Weg, die Bahnlinie und

die O-Strasse vom übrigen Siedlungsgebiet getrennt ist und insofern peripher

liegt. Es ist sodann mit wenigen Bauten überstellt und weist einen grossen

Umschwung auf, weshalb es als locker bebautes Aussenquartier charakterisiert

werden kann. Eine locker oder sogar weitgehende Überbauung reicht jedoch nicht

aus, um ein dicht überbautes Gebiet im Sinn von Art. 41c Abs. 1 lit. a

GSchV anzunehmen (vgl. BGE 143 II 77 E. 2.7; BGE 140 II 437

E. 5.1; BGr, 1. November 2024, 1C_490/2023, E. 2.4; 25. März

2024, 1C_522/2022, E. 8.2). Aufgrund seiner von der Bahnlinie, der O-Strasse

und grösseren Grünflächen der Erholungs- resp. Freihaltezone vom weiteren

Siedlungsgebiet abgetrennten Lage unterscheidet sich das vorliegende Gebiet

auch wesentlich von Fällen in Bezug auf Uferbereiche in Rüschlikon oder Meilen,

bei denen die fraglichen Bauparzellen nicht peripher, sondern im

Hauptsiedlungsgebiet gelegen waren und das anschliessende Seeufer über weite

Strecken praktisch durchgehend mit Wohnbauten und Boots- und Badehäusern

teilweise unmittelbar am See überbaut war (vgl. dazu BGE 140 II 437 E. 5.3;

VGr, VB.2022.00514, 13. Juli 2023, E. 5.4).

6.4

In einer

Gesamtbetrachtung der Gegebenheiten ist die Vorinstanz daher zu Recht zum

Schluss gekommen, dass sich die Bauparzelle in einem peripher gelegenen Gebiet

befindet und das Ufergelände im Betrachtungsperimeter durch grosse Grünflächen

mit einzelnen Bauten geprägt ist. Die Bauparzelle liegt daher nicht in einem

Gebiet, in dem die natürliche Funktion des Wassers aufgrund der

Überbauungsdichte des umliegenden Gebiets langfristig nicht erhalten werden

könnte. Aus Sicht der Siedlungsentwicklung ist vorliegend eine städtebauliche

Verdichtung daher nicht erwünscht. Sowohl vom See her als auch vom Land aus

betrachtet erscheint der Uferstreifen im fraglichen Gebiet nicht als dicht

überbaut. Die Vorinstanz hat den rechtserheblichen Sachverhalt in diesem

Zusammenhang korrekt festgestellt und Art. 41c Abs. 1 lit. a

GSchV bundesrechtskonform ausgelegt.

7.

Damit der Vorinstanz festgestellt werden

kann, dass die streitbetroffene Bauparzelle nicht in einem dicht überbauten

Gebiet liegt, fehlt es vorliegend bereits an der ersten Voraussetzung für die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a

GSchV. Eine von dieser Bestimmung weiter geforderte umfassende

Interessenabwägung erübrigt sich daher.

8.

8.1

Zusammenfassend erweisen sich die Rügen der

Beschwerdeführerin als unbegründet. Die Beschwerde ist abzuweisen.

8.2

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine Parteientschädigung zu

(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3’500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 3’680.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin

auferlegt.

4.

Eine Parteientschädigung wird nicht

zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Umwelt (BAFU).