Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00339

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00339

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. Juni 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.

In Sachen

A AG,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Bausektion des Stadtrates Zürich,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 11. Oktober 2023 erteilte die

Bausektion des Stadtrats von Zürich der A AG die baurechtliche Bewilligung

für den Umbau und die Aufstockung des Mehrfamilienhauses auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 01 und 02 an der C-Strasse 03 und der D-Strasse 04 in

Zürich. Im Dispositiv des Beschlusses wurde unter anderem festgestellt, dass

der bestehenden Parkierung und den bestehenden Zufahrten gemäss den Erwägungen

lit. E.b), c) und d) des Beschlusses Bestandesgarantie zukomme.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhob die A AG mit Eingabe

vom 15. November 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte im Wesentlichen die Aufhebung des Beschlusses in Bezug auf die sechs

Aussenparkplätze der beiden Liegenschaften entlang der C-Strasse und der D-Strasse,

soweit diesbezüglich von einem Verzicht auf die Parkplatznutzung ausgegangen

und zudem angeordnet werde, der Umgebungsplan sei zu ändern. Das

Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 3. Mai 2024 ab.

III.

Hiergegen erhob die A AG mit Eingabe vom 7. Juni

2024.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, der

Entscheid des Baurekursgerichts sei kassatorisch aufzuheben und die Sache sei

zur Neubeurteilung unter allfälliger Ergänzung des Sachverhalts an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts

reformatorisch aufzuheben und

"2.1 der Bauentscheid BE

2394/23 sei bezüglich der Anordnungen im Dispositiv Ziff. II und in Bezug

auf die Aussen-Parkplätze/Fahrzeugabstellplätze Nrn. 06–11 aufzuheben,

soweit diesbezüglich von einem Verzicht auf die Parkplatznutzung ausgegangen

wird; und

2.2

der Bauentscheid BE 2394/23

sei bezüglich den Erwägungen E.b) und c) und in Bezug auf die

Aussen-Parkplätze/Fahrzeugabstellplätze Nrn. 06–11 aufzuheben, soweit

diesbezüglich von einem Verzicht auf die Parkplatznutzung ausgegangen wird; und

2.3

der Bauentscheid BE 2394/23

sei bezüglich Dispositiv Ziff. III.1. lit. b) bezüglich Auflage E. b)

aufzuheben, soweit angeordnet wird, der Umgebungsplan sei bezüglich der

Aussen-Parkplätze/Fahrzeugabstellplätze Nrn. 06–11 zu ändern."

In formeller Hinsicht beantragte die A AG, die

aufschiebende Wirkung der Beschwerde sei ausschliesslich auf die angefochtenen

Teile des Bauentscheids BE 2394/23 gemäss den vorstehenden Rechtsbegehren Ziffer 2.1

bis 2.3 zu beschränken. Sämtliche Anträge werden unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer für das Beschwerdeverfahren und

das vorinstanzliche Rekursverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft und der

Vorinstanz gestellt.

Das Baurekursgericht beantragte am 26. Juni 2024 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion des Stadtrats von

Zürich beantragte am 3. Juli 2024 die Abweisung der Beschwerde.

Mit Präsidialverfügung vom 26. August 2024 wurde das

Gesuch der Beschwerdeführerin, die aufschiebende Wirkung der Beschwerde auf die

angefochtenen Teile des Beschlusses der Bausektion des Stadtrats von Zürich vom

11.

Oktober 2023 zu beschränken, gutgeheissen. Die aufschiebende Wirkung

der Beschwerde wurde auf die Dispositiv-Ziffern II und III.1.b des

angefochtenen Beschlusses beschränkt, soweit damit Feststellungen und Auflagen

hinsichtlich der Fahrzeugabstellplätze Nrn. 6−11 gemacht werden. Die

Parteien haben sich nicht weiter vernehmen lassen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die

Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02, welche gemäss Dispositiv des angefochtenen

Beschlusses der Bausektion des Stadtrats von Zürich vom 11. Oktober 2023

vor Baubeginn zu vereinigen sind, liegen in der Wohnzone W5 gemäss Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich. Das auf den Grundstücken bestehende

Mehrfamilienhaus soll umgebaut, wärmetechnisch saniert, aufgestockt und mit

neuen Balkonen und Erkern versehen werden. Durch den Umbau sollen im Gebäude

Kleinwohnungen entstehen. Die im Erdgeschoss teilweise bestehende gewerbliche

Nutzung soll durch Wohnnutzung ersetzt werden. Im Bereich der bisherigen

gewerblichen Nutzung besteht entlang der D- und der C-Strasse eine ins Trottoir

übergehende asphaltierte Fläche, auf welcher Parkplätze markiert sind. Die

Liegenschaft D-Strasse 04 weist am westlichen Ende auch im Erdgeschoss

bereits eine Wohnnutzung auf. Vor diesem Bereich des Gebäudes bestehen keine

Parkplätze bzw. besteht keine asphaltierte Fläche, sondern ein mit einer Hecke

abgeschlossener, begrünter Vorgarten.

2.2

Im

baurechtlichen Entscheid wurde betreffend die Fahrzeugabstellplätze auf den

betroffenen Grundstücken Folgendes erwogen: Insgesamt werde aufgrund der

Nutzung der Parzelle der Nachweis von fünf Autoabstellplätzen verlangt. Im

Umgebungsplan würden im Freien elf Autoabstellplätze als bestehend angegeben.

Für sämtliche Autoabstellplätze liege keine Bewilligung vor. Im Innenhof gebe

es fünf Abstellplätze, die über Bestandesgarantie verfügten. Der Bestand könne

gemäss Luftbildern seit 1990 bestätigt werden. Zusätzlich gebe es einen

Autoabstellplatz in der Garage. Die übrigen Parkplätze im Baulinienbereich der C-

und der D-Strasse ("Nrn. 6 bis 11") verfügten dagegen nicht

über Bestandesgarantie, weil die Nutzung als Parkplätze seit 2022 zugunsten von

drei bis vier Foodtrucks aufgegeben worden sei. Der Umgebungsplan sei

diesbezüglich und in Verbindung mit den Erwägungen lit. F.h) und i) zu bereinigen

(lit. E.b). Es stünden damit sechs bestehende Autoabstellplätze zur Verfügung.

Die geforderte Anzahl an Pflichtabstellplätzen sei somit erfüllt und das

erlaubte Maximum werde nicht überschritten (lit. E.c). Im Dispositiv des

Bauentscheids wird in Ziffer II festgestellt, dass der bestehenden

Parkierung und den bestehenden Zufahren gemäss den Erwägungen lit. E.b), c) und

d) Bestandesgarantie zukommt.

2.3

Das

Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid vom 3. Mai 2024

Folgendes (E. 4.2 f.): Das Mehrfamilienhaus habe bisher im

Erdgeschoss – mit Ausnahme eines Teils entlang der D-Strasse ab dem Hauseingang

zum Gebäudeteil D-Strasse 04 – eine gewerbliche Nutzung vorgesehen. So

verfüge das Gebäude im "gewerblichen Teil" über grosse Schaufenster

und direkte Zugänge zur D-Strasse wie auch zur C-Strasse hin. Der

Vorgartenbereich sei befestigt, wobei der befestigte Teil im Baulinienbereich

der D-Strasse dort ende, wo auch die gewerbliche Nutzung des Erdgeschosses ende.

Im restlichen Bereich entlang der D-Strasse sei der Vorgartenbereich mit

Ausnahme des Hauseingangs begrünt. Baulich bzw. optisch sei der Zusammenhang

des asphaltierten Vorgartenbereichs mit der gewerblichen Nutzung des

Erdgeschosses eindeutig. Die asphaltierte Fläche ermögliche es den Gewerbetreibenden,

der Kundschaft und den Geschäftspartnern ungehindert zur Gewerbefläche bzw. ans

Schaufenster zu gelangen. Dabei sei die asphaltierte Fläche vor den

Schaufenstern als Parkplatz, aber auch schon als Ausstellungsfläche genutzt

worden. Bis heute werde die asphaltierte Aussenfläche entlang des gewerblich

genutzten Erdgeschosses – bezeichnet als "Parkplätze Nr. 7 – 12"

– jedenfalls an die gewerbliche Mieterschaft im Erdgeschoss vermietet. Die

asphaltierte Fläche könne daher in ihrem Bestand und ihrer Nutzung einzig im

Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung des Gebäudes im Erdgeschoss gesehen

werden. Die Bestandesgarantie bezwecke im vorliegenden Fall, das Vertrauen der

Eigentümerschaft darin zu schützen, die Gewerbefläche mit der davorliegenden

Umgebung als Zugang zur Gewerbefläche, zu den Schaufenstern und als zum Gewerbe

gehörige Parkierfläche weiterhin nutzen zu können. Die Bauherrschaft

beabsichtige nun aber die Gewerbefläche zugunsten von Wohnnutzung aufzugeben.

Der Bestand werde damit durch die Bauherrschaft selbst aufgehoben und könne

entsprechend keinen Schutz mehr geniessen.

Damit erübrigten sich nähere Ausführungen zur Frage, ob

durch die Nutzung der asphaltierten Fläche durch Foodtrucks vor den

Gewerberäumen die Nutzung als Parkierfläche geendet habe. Sie sei damit

jedenfalls bisher eine gewerblich genutzte und dem gewerblichen Teil des

Gebäudes zuzurechnende Fläche geblieben, was nun mit der Aufhebung der

gewerblichen Nutzung geendet habe. Die Bausektion des Stadtrats von Zürich habe

entsprechend zu Recht von der Bauherrschaft die Überarbeitung des

Umgebungsplanes gefordert. Diesbezüglich sei keine Verletzung des rechtlichen

Gehörs entstanden und auch keine reformatio in peius vel melius

ersichtlich.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin rügt im Wesentlichen, der Sachverhalt in Bezug auf die

Parkplätze und die gewerbliche Nutzung sei falsch bzw. unvollständig

festgestellt worden. Das Baurekursgericht gehe in unzutreffender Weise davon

aus, dass die fraglichen Parkplätze baulich und optisch mit der Gewerbenutzung

zusammenhängen würden. Die Parkplätze seien allen Nutzungen des Hauses

dienlich. Bis zum 1. November 2018 seien die fraglichen Parkplätze von

Wohn- und Gewerbemietern, Zulieferern, durch die Eigentümerschaft sowie die

Verwaltung der Liegenschaft frei genutzt worden. Die Parkplätze könnten

aufgrund ihrer Nähe zu beiden Hauseingängen durch die Wohnungsmieter bestens

genutzt werden. Eine ausschliessliche Zuordnung zu den bisherigen Gewerberäumen

sei weder baulich noch funktional, noch rechtlich gegeben. Insofern erwäge die

Vorinstanz zu Unrecht, die Bestandesgarantie schütze vorliegend nur das Vertrauen

der Eigentümerschaft darin, die fraglichen Parkplätze als zum Gewerbe gehörige

Parkierfläche verwenden zu können. Eine derartige Einschränkung der rechtlichen

Wirkung des Bestandesschutzes gebe es nicht. Bestandesgeschützte Parkplätze

könnten als Parkplätze beansprucht werden, sofern sie der zugehörigen Baute

oder Anlage dienten.

3.2

Für

sämtliche Parkplätze im Freien auf den beiden streitbetroffenen Grundstücken

liegt gemäss dem angefochtenen baurechtlichen Entscheid keine Baubewilligung

vor. Bei dieser Ausgangslage unterscheidet sich der vorliegende Fall wesentlich

vom Urteil VGr, 13. Juli 2017, VB.2017.00068 (Beschwerde dagegen

gutgeheissen mit BGr, 25. Oktober 2018, 1C_498/2017), auf das sich

die Beschwerdeführerin bei ihrer Argumentation stützt. VGr, 13. Juli 2017,

VB.2017.00068 behandelte einen Sachverhalt, der die Zeit vor Inkrafttreten des

eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 betraf (vgl. BGr, 25. Oktober

2018, 1C_498/2017, E. 2.4), und ist deshalb mit der vorliegenden

Konstellation nicht vergleichbar.

Die Tatsache, dass für die vorliegend streitbetroffenen

Parkplätze keine Baubewilligung vorliegt, blieb unbestritten. Werden

bewilligungspflichtige Bauten oder Nutzungen in Verletzung von einschlägigen

Vorschriften des öffentlichen Rechts realisiert, so trägt im Zusammenhang mit

dem Bestandesschutz der Grundeigentümer die Beweislast für den Bestand einer

Baute seit dreissig Jahren oder deren Duldung durch die Behörde (VGr, 7. Februar 2019,

VB.2018.00105, E. 3, mit Hinweis auf VGr, 26. September 2001, VB.2001.00191,

E. 3.a.bb).

In dem durch die Beschwerdeführerin eingereichten Baugesuch

für den Umbau und die Aufstockung des Mehrfamilienhauses kreuzte sie unter dem

Titel "Nutzung" "Wohnen" an. Zu den Angaben betreffend

Gebäude- und Wohnungsregister wurde für beide Parzellen bei

"Umbau/Nutzungsänderung" unter anderem "Umnutzung des ganzen

oder eines Teils des Gebäudes" angegeben. Um die fraglichen Parkplätze im

Rahmen des Bestandesschutzes zukünftig im Zusammenhang mit Wohnnutzung

beanspruchen zu können, trägt die Grundeigentümerin die Beweislast dafür, dass

diese Art der Nutzung bereits seit dreissig Jahren besteht. Dem kommt die

Beschwerdeführerin vorliegend nicht nach: Den Akten kann entnommen werden, dass

die fraglichen Parkplätze mindestens seit dem 1. November 2018 im

Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung des Erdgeschosses und des

Untergeschosses der C-Strasse 03 als Ladenlokal genutzt wurden. Dies

belegt der Mietvertrag mit der E GmbH vom 31. Oktober 2018,

gemäss welchem auch die "Parkplätze Nr. 7 - 12" zum Mietobjekt

gehörten und zum Preis von monatlich Fr. 60.- pro Parkplatz vermietet

wurden. Es ist aufgrund der Unterlagen und fehlender gegenteiliger Hinweise

davon auszugehen, dass dieser Mietvertrag bis mindestens im Jahre 2024 Bestand

hatte (E-Mail der Mieterin an die Immobilienverwaltung vom 7. September

2022). Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, dass diese Parkplätze in

dieser Zeit (auch) von Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses genutzt worden

wären. Wie die während der Miete durch E GmbH stattfindende Nutzung der

Autoabstellflächen durch Foodtrucks zu werten ist, insbesondere, ob eine

Gastronomienutzung die Parkiernutzung unterbrach oder nicht, und ob diese durch

die Eigentümerin genehmigt war oder nicht, kann offenbleiben. Erwiesen ist,

dass die Foodtrucks jedenfalls während der Zeit des gewerblichen Mietverhältnisses

mit der E GmbH ab dem 1. November 2018 auf den asphaltierten

Flächen standen, weshalb die Nutzung der Autoabstellflächen durch Foodtrucks –

im Sinn der Erwägungen im angefochtenen Entscheid – dem gewerblich genutzten

Teil des Gebäudes zuzurechnen sind.

Die Behauptung der Beschwerdeführerin, die fraglichen

Parkplätze seien bis zum 31. Oktober 2018 durch Mieterinnen und Mieter der

Wohnungen sowie der Gewerberäume, Zulieferer, die Eigentümerschaft und die

Verwaltung der Liegenschaft "frei genutzt" worden (vgl. Beschwerde, Rz. 20),

und die Einreichung des Mietvertrags vom 14. September 1999 der ehemaligen

Eigentümerin mit Firma F, bei welchem nur die Gewerberäumlichkeiten ohne

Parkplätze Mietobjekt bildeten, sind nicht behilflich, da sie keine

(ausschliessliche) Nutzung im Zusammenhang mit dem Wohnen belegen. Selbst wenn

zugunsten der Beschwerdeführerin davon ausgegangen würde, dass die Parkplätze

früher (nur) im Zusammenhang mit der Wohnnutzung gebraucht worden sind (was

nicht geltend gemacht wird), wäre diese allfällige Nutzung am 1. November

2018.

unterbrochen worden, da die Parkplätze seit diesem Zeitpunkt im

Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung des Erd- und Untergeschosses

vermietet und genutzt wurden. Damit wäre die Bestandesgarantie einer früheren

(ausschliesslichen) Nutzung der Parkplätze durch Mieterinnen und Mieter der

Wohnungen ohnehin untergegangen.

Ist eine frühere Zweckbestimmung bzw. Nutzung endgültig

aufgegeben worden, braucht deren Wiederaufnahme eine erneute Bewilligung

(Daniel Kunz/Markus Lanter in: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 430 f.).

Die Änderung einer Nutzung, das heisst im vorliegenden Fall neu die Nutzung der

Fläche im Baulinienbereich entlang der C- und der D-Strasse, nicht mehr für

eingemietetes Gewerbe, sondern für Anwohnende, stellt eine Nutzungsänderung

einer Fläche dar, welcher baurechtliche Bedeutung zukommt, und ist damit gemäss

§ 309 Abs. 1 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) bewilligungspflichtig.

3.3

Zusammenfassend

erwog die Vorinstanz zu Recht, dass die Parkplätze nicht aufgrund des

Bestandesschutzes zu erhalten sind. Im Übrigen kann hinsichtlich der

Einreichung des Umgebungskonzepts und der damit zusammenhängend geltend

gemachten Rüge hinsichtlich reformatio in peius vel melius auf die

zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener

Entscheid, E. 4.3; § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2

VRG). Die Baubehörde ist jedenfalls gestützt auf § 238 Abs. 3 und § 321 PBG sowie § 3 Abs. 1 lit. d der Bauverfahrensverordnung vom

3.

Dezember 1997 (BVV) berechtigt, im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben

die Einreichung eines Umgebungsplans zu verlangen.

4.

4.1

Nach dem

Dargelegten ist die Beschwerde abzuweisen.

4.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihr bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 3'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.